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房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理模式的探討

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房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理模式的探討

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莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒁蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅螅肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒁蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅螅肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒁蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅螅肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒁蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅螅肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒁蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅螅肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆蚅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁螈肀 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理模式的探討 孫曉江 (中國科學技術大學(北京)研究生院 100039) 蔡 晨 (中國科學院科技政策與管理科學研究所 100080) 摘要: 本文通過對常規(guī)工程項目管理模式及大項目部運作的探討,論述了兩種模式的特點和適用范圍,指出大項目部制是適合多項目操作的管理模式,并闡述了其對工程進度、質(zhì)量和成本控制的意義。 關鍵詞:房地產(chǎn) 項目管理 控制 1. 引言: 房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目管理模式有很多種,但能適應多項目操作,極大提高績效,又能將成本控制工作做到很好的尚不多見。在市場經(jīng)濟體制下,縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)市場,死盤、爛盤現(xiàn)象突出,究其原因發(fā)現(xiàn),除了市場營銷、設計方案方面的原因外,現(xiàn)場項目管理不善造成成本增加繼而引起售價居高不下也是引起房屋積壓的主要原因之一,在需求呈彈性增長的樓市面前,摸索出一條成功的工程項目管理模式,不僅是工程管理人員的任務,更應是開發(fā)商的當務之急,本文通過常規(guī)項目操作模式與國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的比較,探討一種適合多項目操作的管理模式—大項目部制,并使效率和成本處于較優(yōu)化的狀態(tài)。 2. 工程項目常規(guī)管理模式 工程項目管理在管理領域是一個值得研究的永恒的課題,尤其國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),工程管理總有不盡如人意之處。成本控制與工期控制的矛盾,規(guī)范化管理與辦事效率的沖突,管理成本與工程質(zhì)量的關系,施工階段管理和后期入住維修的關聯(lián)等無一不是困擾開發(fā)商的難題,很少有房產(chǎn)商能完全解決這些矛盾。 (1)、常規(guī)單一項目管理模式 Page: 2 房地產(chǎn)項目具有周期長、投資大、風險高等特點,相對應成立相關控制部門—財務部、前期開發(fā)部(項目拓展部)、工程部、銷售部,管理架構(gòu)如圖1所示。 圖1 常規(guī)單一項目管理架構(gòu) 常規(guī)情況下單一項目操作的房地產(chǎn)企業(yè)的架構(gòu)圖,顯然屬于職能制式的組織機構(gòu)形式,有的公司將前期開發(fā)部的職能并入工程部,不另設前期開發(fā)部;也有將銷售外包的做法,但基本應歸為一類。在這種類型的項目操作模式中,工程部的職能是顯而易見的,必須兼?zhèn)洳牧瞎ê坠┝?、甲控乙供等材料)、施工招投標、現(xiàn)場技術及事務協(xié)調(diào)、圖紙會審和方案優(yōu)化、預決算、施工簽證等多項職能,甚至要包攬前期手續(xù)和施工過程中一些配套手續(xù)的辦理。公司人員一般為10至15人,部門基本設置是以一名經(jīng)理加一至二名職員組成,這種運作模式的優(yōu)點是人員精練、辦事效率高,指揮及時,但缺點是隨意性大,過分依賴個人素質(zhì)而非制度,因而難以規(guī)范化和專業(yè)化,在降低管理費用的同時無法保證工程質(zhì)量和成本的有效控制,往往得不償失,同時對企業(yè)各級管理者的知識面和工作能力往往要求過高,需要由其處理大量的各種事務,因而容易形成管理漏洞。職能制的其他缺陷可能會由于人數(shù)和企業(yè)規(guī)模較小、手續(xù)簡單等原因而規(guī)避 (2)、常規(guī)多項目操作的兩種情形 A、工程部下轄項目組 圖2 工程部下轄項目組管理架構(gòu) 該架構(gòu)同樣屬于職能制式的項目管理架構(gòu),各項目組的職能就是工程部總職能的拆分,顯然比之于單一項目模式,職能有所減少。項目組只負責(建設規(guī)劃部門核準用以界定項目范圍的)紅線內(nèi)各項事務(包括工程量、技術、配套、資料等),其他職能如前后期手續(xù)辦理、預決算、方案優(yōu)化等職能則由與工程部平行的其他部門辦理。這種模式的優(yōu)點是重點突出、針對性強,容易形成專業(yè)化優(yōu)勢,但缺點是管理面窄,一二線部門之間相互牽制現(xiàn)象嚴重,服務跟不上現(xiàn)場,令出多頭,容易引起工期的延誤和費用的索賠,而工期延誤和成本失控往往是制約房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的主要原因之一。 B、項目公司制 項目公司制不同于前一種項目組制模式,項目公司直接受總經(jīng)理層領導,與總公司的各部室平行,是典型的職能式管理,有些項目公司在財務上進行獨立核算。 項目公司一般要自負盈虧,因此內(nèi)部建制齊全,具有一定的獨立性。項目公司具有靈活性強、效率高等特點,但在決策方面存在自主經(jīng)營與上級控制的矛盾 ,另外難以形成信息共享,存在信息資源浪費現(xiàn)象。就項目公司內(nèi)部架構(gòu)而言,同于單一項目常規(guī)設置模式。 3. 大項目部制 大項目部制是介于項目組和項目公司之間的一種管理模式,它有效地規(guī)避了前兩者的一些缺陷,管理模式如架構(gòu)圖3所示。 在大項目部體系中,工程部提供技術支持,進行方案優(yōu)化,作產(chǎn)品研究,與其他職能部門一樣作為工程項目的二線部門而存在,各項目部則與其他部門平行,有時由于項目部負有協(xié)調(diào)各部門關系以服務一線的職能,職別上甚至高半級,直接受決策層領導。項目部內(nèi)除資料、現(xiàn)場技術和事務協(xié)調(diào)崗位外,還設置建筑設計崗、材料崗、預算崗。這三個崗位與設計部、預算部、招投標小組之間關系如下。 為了避免政出多頭和人浮于事,設計部由建筑專業(yè)技術人員組成,專門負責前期方案階段的優(yōu)化工作,在多項目操作中,工作量是飽和的;工程部由土建專業(yè)的技術人員組成,專門負責結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化,并對有爭議的水、電系統(tǒng)及產(chǎn)品,主持召集各項目部相關專業(yè)技術人員開會討論解決,并負責起草施工單位和材料廠家的招投標入圍資格;預算部負責前期項目投資預算成本目標控制,在項目進行過程中,進行階段性跟蹤和評估,并負責審核進度款和辦理結(jié)算;招投標小組則由主管副總和工程部、設計部、預算部經(jīng)理(為常設成員)加經(jīng)辦項目的經(jīng)理及經(jīng)辦者(為臨時成員)組成。 圖3 大項目部制管理架構(gòu) 項目部內(nèi)設計崗協(xié)調(diào)現(xiàn)場建筑專業(yè)與其他專業(yè)相矛盾之處,解決建筑施工節(jié)點做法,完善設計變更和現(xiàn)場簽證,在技術和業(yè)務上分別受設計部和所在項目部領導;材料崗負責所有甲供、甲控乙供等可能成為影響乙方施工進度并引起索賠的材料的計劃工作,對外催要材料計劃并審定,對內(nèi)負責召集招投標小組進行招標工作,同時建立材料信息庫;預算崗負責及時處理現(xiàn)場簽證的量價核定、設計變更的費用測算;土建和水電工程師負責現(xiàn)場本專業(yè)技術和事務的協(xié)調(diào)工作。 工程質(zhì)量的控制由項目部、監(jiān)理公司和物業(yè)公司共同把關,各有側(cè)重。項目部總協(xié)調(diào),并對公司總負責,監(jiān)理公司對結(jié)構(gòu)安全階段重點把關,并參與方案優(yōu)化、施工組織設計的審核、現(xiàn)場材料檢驗及分部分項工程驗收等國家規(guī)定的工作,物業(yè)公司提前介入監(jiān)理工作,對影響觀感和使用功能的分部分項(如防水、門窗、粉刷等)工程重點把關。這樣既避免了多頭和交叉管理給自身帶來的矛盾,又防止因此而造成施工單位無所適從。物業(yè)公司介入監(jiān)理的好處是不言而喻的,因為物業(yè)公司飽嘗客戶投訴之苦,深切地知道問題多發(fā)部位及控制點,能事先有效地重點布控,同時由于事中控制過關,后期維修量銳減,為開發(fā)商和物業(yè)公司節(jié)省了支出,也降低了客戶投訴率,對于物業(yè)和開發(fā)商來說是一件雙贏的舉措,理論上講,客戶投訴率因向零無限回歸。因為作為物業(yè)公司參與監(jiān)理的建筑,一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,他們會在第一時間修復,否則受到損害的將是物業(yè)公司自身;然而如果物業(yè)公司不介入監(jiān)理,由于立場和角度的關系,解決問題的速度和力度會迥異,這點是不言自明的。 在項目啟動伊始,應對項目經(jīng)理實行競爭上崗,以保證項目操作的成功率,質(zhì)量和技術可引入臨聘人員,一方面經(jīng)驗豐富且責任心強,另一方面對正式員工能起幫教和促進作用,也引入了競爭機制。 表1 各種項目管理模式對照表 管理模式 優(yōu)點 缺點 適用范圍 項目組制 針對性強 專業(yè)化 管理面窄 多頭領導,相互牽制 多項目管理 項目公司 效率高 隨意性大 規(guī)范化、專業(yè)化程度低 單一、多項目操作 大項目部制 靈活性強 專業(yè)化、規(guī)范化 責任明晰、突出主次 廉潔、高效 多頭領導 單一、多項目操作 4. 案例討論 上海某上市房地產(chǎn)集團公司是中國最早從事房地產(chǎn)投資的企業(yè)之一,在市區(qū)黃金地段開發(fā)多個項目,并采用項目公司制管理模式(即本文常規(guī)多項目管理模式B),每公司設置10至15人,由于人員少,要求一專多能,但全要管往往全管不好,再加上企業(yè)機制自身的弊端,質(zhì)量勉強合格,因工期拖延、現(xiàn)場投資控制不力和其他個人人為原因,多層毛坯建安成本高達1600元/M2,同類正常成本為850至1100之間,高成本必然導致高售價,否則帳面明虧,但在價格彈性與市場游戲規(guī)則的作用下注定了房產(chǎn)的積壓成為必然,積壓又會導致成本的增大,如此惡性循環(huán),去年年中財務報表帳面盈利僅一分錢。 與上述情況不同的國內(nèi)另一著名的房地產(chǎn)集團,在深圳、北京、上海等十多個城市開發(fā)了系列經(jīng)典樓盤,一直保持著穩(wěn)健持續(xù)增長的態(tài)勢,歷年來每年均獲得配股資格,綜觀其發(fā)展歷程,很值得人深思。該公司關于工程項目管理的發(fā)展歷程經(jīng)歷了項目組和大項目部制兩個階段,在項目組模式里,成本得到一定程度的控制,但二線部門對現(xiàn)場的不敏感造成了材料供應和總工期的拖延,并因此引起施工單位的索賠。例如某花園項目東四區(qū)外墻膩子總價款為2萬元,限價時預算部考慮控制成本,反復比較才定價,但卻拖延了20天工期并因此引起4萬元的費用索賠,該公司在上海開發(fā)的項目也曾因塑鋼窗而拖延了一個月,這次的責任部門是設計部。工程質(zhì)量的投訴也是困繞該公司的大事,雖然目前工程質(zhì)量管理已步入正軌,但前期遺留的質(zhì)量問題一直在處理中。 這家公司現(xiàn)在工程管理模式采用大項目部制,由于設計、審算人員的充實和責任的層層落實,推諉現(xiàn)象得到了徹底控制,同時分權(quán)制度保證了隊伍的廉潔和成本的有效控制,從架構(gòu)上看,大項目部綜合了職能制和矩陣制的優(yōu)點,項目部和其他職能部門一樣是按職能塊劃分的,項目部內(nèi)部各崗位與設計、預算等部門又構(gòu)成矩陣式管理模式。 5. 結(jié)語 大項目部制的優(yōu)點是適應性、靈活性強,工作效率高,專業(yè)性、規(guī)范化程度高,部門管理者的專業(yè)技能次重于人際技能和概念技能,有效地減輕了領導的工作負擔,使其有所為有所不為;又因為分工協(xié)作,各有側(cè)重,使多頭領導等負面影響降到最低程度。從上述案例可看出,大項目部制對于多項目操作而言不失為一種行之有效的工程項目管理模式,設計和預算人員的下放,既使產(chǎn)品設計同時滿足市場需求和現(xiàn)場進度,又使成本隨時處于受控狀態(tài),避免了因二線部門由于對現(xiàn)場的不了解或時間太久難以追溯而造成成本失控;工程部成為二線研究機構(gòu)更是一項創(chuàng)舉,對于新材料、新工藝、新技術的不斷探索,為企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢提供了必然保證;招投標機制又從制度上解決了成本控制和養(yǎng)廉問題,隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,大項目部制已越來越受到一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞,同時也為他們帶來更多的受益。 6、參考文獻: (1)、嚴治仁 房地產(chǎn)企業(yè)管理學 科學出版社 1999.4 (2)、羅龍昌 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 暨南大學出版社 1995.5 (3)、武永祥 房地產(chǎn)投資分析 中國建筑工業(yè)出版社 1997.3 羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螇衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螆袃羆肀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袁袀莄莀袀羂膆蚈罿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆聿膃螅羅膁蒈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅芀荿蠆膈蒅蚇蚈袇羋薃蚈羀蒃蕿蚇膂芆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螃袈膆莈螂羈莁蚆螁肅膄螞螀芅荿薈蝿羅節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