海南省榆亞鹽場開展改革與職工再就業(yè)工程 三亞榆林灣“山水花都〞國際安養(yǎng)城 投資商：三亞龍璽投資開展 海南省榆亞鹽場 開發(fā)商：三亞龍榆投資開發(fā) 【 保 密 承 諾 】 本商業(yè)方案書內容涉及本公司商業(yè)機密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司工程經理收到本商業(yè)方案書時做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)方案書，未經本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)方案書涉及的本公司的商業(yè)機密。 聯(lián)絡人：陳先生 TEL：13876565160 曹先生 TEL：13907600048 E-mail：cao00048@vip.sina 地址：三亞市三亞灣路盛京翠海椰暉首層 這就是我夢中的三亞---- 傳情山水 清華秀絕 海浪律動著潔白的詩意 陽光播散著蜜一般的溫順 僅存于天地間的那份純情 掠過椰風習習的海岸 滴入世姐馨香的發(fā)梢 風塵滌盡 原來我的天空也可以這樣蔚藍 心底的夢仍然如此繽紛綺麗 中國唯一的熱帶濱海旅游城市 世界旅游目的地的著名樣板城市 最令人心弛神往的南國度假天堂 ---三亞--- 我夢中千尋百覓的諾亞方舟 詩境中燃放的永久之戀 目 錄 第一局部 工程概況 一、工程名稱 ………………………………………………………………4 二、工程性質 ………………………………………………………………4 三、工程建立地點及其條件 ………………………………………………4 四、工程〔產品〕定位 ……………………………………………………5 五、市場定位 ………………………………………………………………7 六、主要規(guī)劃設計條件 ……………………………………………………8 七、工程規(guī)劃設計內容 ……………………………………………………8 八、工程合作開發(fā)形式 ……………………………………………………14 九、工程總投資估算 ………………………………………………………15 十、市場營銷與效益分析 …………………………………………………19 第二局部 融資合作方案 一、工程投資開發(fā)進度及資金籌措方案 …………………………………27 二、工程公司的原始股權價值分析 ………………………………………30 三、工程融資或戰(zhàn)略合作形式 ……………………………………………32 結論局部 ……………………………………………………………………35 附件〔圖表〕： 三亞市房地產業(yè)根本情況參考資料 …………………………………36～41 三亞龍璽投資開展簡介 …………………………………………42 海南省榆亞鹽場簡介 ………………………………………………………43 三亞榆林灣“山水花都〞工程位置圖 ……………………………………44 三亞榆林灣“山水花都〞工程概念性規(guī)劃圖 ……………………………45 第一局部 工程概況 一、工程名稱： 三亞榆林灣“山水花都〞國際安養(yǎng)城〔暫名〕。 二、工程性質： 海濱親水型城市度假休閑設施與住宅工程綜合開發(fā)〔國有困難企業(yè)改革開展與職工再就業(yè)工程〕。 三、工程建立地點及其條件： 工程建立地點位于三亞市榆林灣東岸、海南省榆亞鹽場駟軒分場的全部地界范圍。工程區(qū)位于三亞市主城區(qū)規(guī)劃范圍內，南接三亞市大東海旅游區(qū)，北靠三亞市田獨鎮(zhèn)，西臨榆林灣、大茅河與三亞市榆紅管區(qū)相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國家級旅游度假區(qū)為鄰〔通過田獨鎮(zhèn)的旅游專用通道和本工程區(qū)現(xiàn)有的600～1000米長的兩條山路均可通往亞龍灣〕，是連接三亞市區(qū)和三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)、三亞海棠灣國家級旅游度假開發(fā)區(qū)、田獨鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)、六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合效勞基地的咽喉之地，正在建立中的紅沙大橋將把本工程區(qū)與三亞市區(qū)連為一體，其地理位置非常優(yōu)越。 榆林灣是一個呈南北走向的狹長形海灣，其北部為大茅河出海口與田獨鎮(zhèn)國家級熱帶生態(tài)農業(yè)示范基地，南部為中國南海地區(qū)的重要海洋軍事要塞——榆林軍港，西側為三亞市的城市中心制高點——海螺嶺與狗嶺山地，東側為亞龍灣的主要背景山脈——安羅嶺，中間有大茅河、榆林灣水體及紅樹林生態(tài)長廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把乘涼休閑的太師椅，山海河城聚集一體、水木清華活力勃然，是三亞市區(qū)唯一可從事大型人工水系營造工程的高檔海濱建立工程開發(fā)用地，也是目前三亞市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假開展空間，具有無可限量的投資價值與升值前景。 四、工程〔產品〕定位： 〔一〕著眼根底設施建立。對榆林灣、大茅河近4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態(tài)環(huán)境進展徹底維護和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，進步防洪、泄洪才能，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財產損失。 〔二〕改善榆林灣水質環(huán)境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復榆林灣、大茅河的水質環(huán)境，使之到達國家二類以上水質與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標準。 〔三〕保護紅樹林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮興盛，并使之成為提升三亞榆林灣旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長廊〞。 〔四〕按照三亞市整體的城市功能規(guī)劃進展運作。工程擬采取“近期功能與遠期功能相結合，旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結合〞的提升性規(guī)劃開發(fā)方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國際會議會展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園，使之成為三亞市東大門的一方靚麗名片，成為三亞創(chuàng)立世界級熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗〞。 根據海南省規(guī)劃委員會有關“榆林灣旅游度假區(qū)〞的規(guī)劃指導思想，三亞榆林灣“山水花都〞國際度假城邦工程，擬按照三亞市旅游業(yè)開展規(guī)劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游、后勤綜合效勞基地〞的根本定位，結合三亞創(chuàng)立世界級熱帶濱海旅游城市的開展目的，以“綠色浮島〞的生態(tài)復合型地產開發(fā)理念，整合工程區(qū)得天獨厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建立集人工島嶼景觀系統(tǒng)、熱帶花卉園藝產業(yè)、五星級海洋主題度假酒店〔含海洋科技會館、酒店公寓〕、國際老年康復、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅區(qū)〔含鹽場職工安置區(qū)〕為一體的國際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級生活品位的“第二居住地〞。 〔五〕維護三亞社會穩(wěn)定，使之成為三亞經濟、社會開展和國有企業(yè)改制開展的典范。該工程地原為海南省榆亞鹽場的工業(yè)用地。為了貫徹海南省國有資產監(jiān)視管理委員會[2006]129號《關于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》文件精神，通過對榆亞鹽場進展企業(yè)改制，斥巨資補償職工安置費用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為三亞的和諧穩(wěn)定奉獻力量。工程的規(guī)劃建立，將充分考慮到榆亞鹽場職工“再就業(yè)工程〞的實際需要，提供合適多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位、個體工商經營單位，優(yōu)先滿足鹽場干部、職工的就業(yè)需求。目前榆亞鹽場就此合作工程的立項報告已經上報主管部門批準，三亞龍璽投資開展與海南省榆亞鹽場的合作開發(fā)協(xié)議也已于2006年12月8日正式簽訂。 五、市場定位 本工程主要是針對中國“第三次置業(yè)〞和國內外“第二居住地〞市場而開發(fā)的高端度假與住宅產品。其根本的市場定位為： 〔一〕目的客戶群： 無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產階層，孤獨的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員，以及被中國和平、穩(wěn)定的開展局勢所吸引的各類國際投資置業(yè)人士〔目前三亞的國際置業(yè)客戶主要來自俄羅斯、韓國、以色列、美國及歐洲等國家〕。 〔二〕主要區(qū)域市場劃分： 包括：1〕以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場；2〕以投資與“留鳥式〞度假為主的上海、華東市場；3〕以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場；4〕以晚年移民為主的西北市場；5〕以“留鳥式〞度假為主的西南、華南市場。 〔三〕旅游客源市場： 包括：1〕中國內陸地區(qū)〔其中主要是北方游客〕和國外旅游者；2〕三亞市民、海南當?shù)氐挠熊囎濉沧杂稳恕澈屯鈦砺糜螆F隊。 六、主要規(guī)劃設計條件：〔待批〕 〔一〕工程規(guī)劃總用地面積： 本工程規(guī)劃用地總面積約2466畝。其中，榆亞鹽場駟軒分場地界范圍內的土地約1757.17畝〔合117.15萬平方米，不包括榆林灣、大茅河約4000畝自然水體面積〕，安游公路西側與榆亞鹽場駟軒分場地界之間的狹長形用地約709畝〔待征用〕。 〔二〕海/河濱生態(tài)保護地帶的占地面積： 約750畝〔根據有關法規(guī)，沿岸兩側各退出50米～100米的紅樹林生態(tài)保護區(qū)〕。 〔三〕主要控制性規(guī)劃指標：〔待批〕 1、總體容積率〔開發(fā)強度〕：0.768。 2、總建筑面積：約90萬平方米。 3、總體建筑密度：≤9.8％〔以小高層及多層建筑為主〕。 4、綠地率〔含城市公園局部〕：≥65％。 5、最大建筑高度〔頂部高度〕：住宅建筑40米，標志性酒店建筑120米，臨水公建、商業(yè)設施15米。 七、工程規(guī)劃設計內容：〔以政府最終批準的方案為準〕 本工程的規(guī)劃建立內容主要包括以下五大組團： 1、“中央綠島公園〞及紅樹林保護區(qū)； 2、榆林灣“綠色浮島〞人工水系與核心景觀、配套系統(tǒng)工程； 3、五星級“海洋綜藝之窗〞度假酒店； 4、三亞國際老年安養(yǎng)城〔含老年康復療養(yǎng)中心〕； 5、榆林灣“山水花都〞國際度假住宅區(qū)〔含鹽場職工安置區(qū)〕。 各組團的根本情況簡述如下： 〔一〕榆林灣“中央綠島公園〞及紅樹林保護區(qū) 工程定位〔細分〕： “中央綠島公園〞是本工程的景觀中心及核心動感工程開發(fā)組團。其位于榆林灣東、西兩岸之間的“中央綠島〞〔人工島〕區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃用地面積約600畝〔含450畝紅樹林生態(tài)濕地/水鳥棲息保護區(qū)〕，規(guī)劃水域使用面積約4000畝，擬建成目前三亞市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最美、功能最全的城市動感休閑公園及紅樹林生態(tài)欣賞區(qū)。 景觀構造： 主要包括紅樹林濕地/水鳥欣賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長廊、“綠色浮島〞〔島群〕景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場、“陽春白雪〞鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術、靜態(tài)/動態(tài)造型藝術、光影藝術等景觀設施，在充分表達工程區(qū)“風、花、山、水〞等自然景觀要素的根底上，營造公園“動靜相宜〞的城市休閑文化氣氛。 動態(tài)工程及主要休閑效勞設施： 包括：1〕榆林灣“海洋劇場〞與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；2〕多功能會館及國際會議會展中心；3〕生態(tài)型SPA水療中心與 “鹽浴〞〔特種鹵水保健〕會館 ；4〕小型休閑游艇碼頭/會所；5〕榆林灣軍事艦船模型館；6〕水吧/茶藝休閑會館；7〕城市嬉水樂園等設施。 〔二〕榆林灣“綠色浮島〞人工水系與核心景觀/配套系統(tǒng)工程 工程定位〔細分〕： 方案在工程區(qū)引入榆林灣、大茅河水系，整體建立工程區(qū)“綠色浮島〞景觀/配套系統(tǒng)工程，充分打造工程區(qū)的“親水〞特質，營造國際化“山水花都〞度假社區(qū)的中心景觀與根底配套設施體系。 根本建立內容： 1、工程區(qū)人工水系營建工程〔使工程區(qū)分為10～15個“島嶼式〞開發(fā)組團〕；2、綠色岸基景觀綠化工程；3、分散型社區(qū)游艇碼頭〔每個島嶼組團均設有數(shù)個棧橋式小型游艇泊位〕；4、“泛會所〞社區(qū)配套效勞設施區(qū)〔含專為社區(qū)業(yè)主效勞的文體會所、游艇會所、泳池、網球場、高爾夫練習場、幼兒園、兒童樂園、社區(qū)超市、診所、物業(yè)效勞中心、綠業(yè)租售效勞中心等〕。 〔三〕五星級“海洋綜藝之窗〞度假酒店〔含泛游艇社區(qū)〕 工程定位〔細分〕： 引入國際著名酒店效勞品牌，共同營建具有世界一流水準，以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動感休閑、游艇會館及泛游艇社區(qū)〔小型游艇可直接出入酒店大堂〕、水上游樂、水療健身為一體的五星級“綠島式〞海洋主題度假酒店〔海洋綜藝之窗度假酒店〕。 規(guī)劃設計： 酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括3～4個島嶼功能區(qū)，其空間布局擬采用高層低密度建筑設計，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺空間和觀景效果，同時最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營造空間，在既定的容積率條件下，降低建筑物對工程區(qū)景觀視線的阻攔，同時進一步增強工程區(qū)的標志性〔酒店主體建筑建議設計為35＋1層，首層為架空層〕。酒店區(qū)將充分交融“七彩珊貝谷〞的熱帶海洋主題進展建筑與景觀設計，在全方位營造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化主題設施的前提下，擬將其主要功能及配套設施區(qū)域劃分為： 1、主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套效勞設施〔客房總數(shù)約500間/套〕及中國熱帶海洋科技會館區(qū)。其中酒店主體建筑與游艇碼頭采用交融設計，小型游艇可從酒店大堂直接出入。同時，泳池設計擬采用個性化、私秘性和美感更強的生態(tài)園林泳池系列〔大池1個，小池數(shù)個〕，并使之與酒店戶外景觀融為一體。 2、動感島：為私家游艇俱樂部〔游艇會所〕、海洋劇場〔多功能會館及國際會議會展中心〕及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設施區(qū)、水吧休閑區(qū)、SPA會館、海上夜總會、水上游樂區(qū)等。 3、綠島高級會館區(qū)〔泛游艇社區(qū)〕：采用產權式酒店的產品銷售/委托經營形式，會館區(qū)業(yè)主擁有分時度假與經營回報雙重權益。其戶型設計主要采用集獨立式高級會館、私家游艇碼頭、私家園林、泳池為設計單元的別墅戶型，物業(yè)銷售形態(tài)為精裝修成品房〔含全套家具、家電與酒店式客房用品，每戶配售高級進口游艇一艘〕。 建筑參數(shù)： 酒店〔含動感島及泛游艇社區(qū)〕方案占地面積約200畝，總建筑面積約12萬平方米〔其中含酒店公寓6萬平方米〕。 〔四〕三亞國際老年安養(yǎng)城〔含老年康復療養(yǎng)中心〕 工程定位〔細分〕： 充分利用三亞市得天獨厚的山水生態(tài)、氣候、濱海資源條件，結合我國日益加劇的人口老年化開展趨勢，拓展三亞老年度假、養(yǎng)生、居住市場，建立具有國際品牌和完善的遠程診療效勞功能的、專為國家機關組織的高級干部〔含高級離退休干部〕、專家院士和國內外高端人士提供慢性老年疾病恢復、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國際老年安養(yǎng)城，同時建立具有一般醫(yī)療機構的疾病診治功能〔甲級醫(yī)療護理效勞機構〕的國際老年康復療養(yǎng)中心。 工程擬建內容： 1、具有五星級酒店設施標準的國際老年康復〔診療〕中心大樓；2、園林式專業(yè)康復療養(yǎng)別墅群〔20～30棟〕；3、高級老年養(yǎng)生公寓〔約500個戶型單位〕；4、老年休閑會所〔含專為老年人設計的戶外休閑配套設施〕；5、醫(yī)護人員生活配套區(qū)〔含專家樓〕；6、高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)；7、直升飛機場〔配救護直升機1架〕；8、專用車隊；9、其他后勤配套效勞設施。 建筑參數(shù)： 方案用地面積約150畝，總建筑面積約10萬平方米?！部臻g布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園〞進展景觀與休閑要素結合，使之成為公園化、生態(tài)型的國際老年安養(yǎng)、度假中心〕。 品牌合作： 醫(yī)療效勞擬委托北京某頂級醫(yī)院開展經營，護理效勞擬在引進日本著名醫(yī)療護理品牌根底上，實現(xiàn)專業(yè)護理人員的本地化。 〔五〕榆林灣“山水花都〞國際度假住宅區(qū) 工程定位〔細分〕： 在充分表達工程區(qū)“綠色浮島〞和“風、花、山、水〞休閑景觀要素的根底上，整合工程區(qū)的養(yǎng)生、度假、效勞資源，建立主要針對中國“第二居所〞置業(yè)市場及其他目的客戶群的國際化高尚度假住宅區(qū)。為便于住宅區(qū)的分期、分區(qū)開發(fā)，擬將該住宅區(qū)自北向南分為“水榭江南〞、“山水華庭〞、“山海有約〞、“云域海洲〞四大組團〔不含五星級酒店所屬“泛游艇社區(qū)〞和國際老年康復療養(yǎng)中心的老年公寓組團〕。 產品規(guī)劃設計： 結合“綠色浮島〞開發(fā)理念開展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設計。建筑物主流設計擬采用11＋1層的“小高層〞住宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在8％以內，以最大限度地擴大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強化住宅區(qū)景觀視線的通透性，保障住宅的通風效果，整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質。建筑與戶型設計上應充分考慮熱帶度假住宅產品的個性化特征，除普遍采用自然通風、自然采光的“無暗室〞設計、大飄窗、大陽臺設計要素外，建議增加門窗的“折疊式〞通風設計，以獲得最正確的室內通風效果，使住戶充分享受三亞優(yōu)越的空氣，達成三亞夏季的“避暑〞居住條件。據此設計的主流戶型產品包括： 1房1廳1衛(wèi)1廚戶型〔迷你度假/熱租戶型〕，每戶建筑面積約50平方米。宜占總戶數(shù)的30％。 2房2廳1衛(wèi)1廚戶型〔合適年輕家庭居住或作為異地家庭的“留鳥式〞居所〕，每戶建筑面積約90平方米。宜占總戶數(shù)的40％。 3房2廳2衛(wèi)1廚戶型〔當?shù)囟沃脴I(yè)與異地移民主流戶型〕，每戶建筑面積約130平方米。宜占總戶數(shù)的20％。 3房2廳復式住宅〔中產家庭二次置業(yè)主流戶型〕，每戶建筑面積約160平方米。宜占總戶數(shù)的5～7％。 頂層復式豪宅〔空中別墅，高端人士的個性化住宅〕，有4房3廳～6房3廳多種戶型，每戶建筑面積約230～360平方米，帶小型淺水泳池、陽光桑拿〔玻璃房〕等私家配套設施，并附送屋頂平臺/花園，可享有“管家型〞特種物業(yè)效勞。宜占總戶數(shù)的3～5％。 定制式“泛游艇豪宅〞〔住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版〕，每戶〔棟〕建筑面積約450～600平方米〔3層以下獨立式建筑〕，帶小型私家泳池、私家游艇碼頭〔配售游艇一部〕和個性化私家花園，其有證局部的私家宅基地面積約600～800平方米，并充分享有住 宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。該類“泛游艇豪宅〞屬社區(qū)景觀區(qū)域的副產品，統(tǒng)一納入五星級酒店及游艇會所的酒店式物業(yè)效勞范圍，采用定制式營銷形式，為客戶提供多樣化的設計方案〔也可由客戶自行提供設計方案〕，并在此根底上獨立定價，獨立銷售。 建筑參數(shù)： 住宅區(qū)占地面積約1216畝，總建筑面積68萬平方米。住宅區(qū)規(guī)劃凈容積率為0.84，建筑密度≤8％，綠地率≥65％，平均建筑層數(shù)11＋1層，建筑物頂部高度約40米，樓間距≥60米。 以上戶型設計及其比例，可在工程分期建立過程中根據實際的銷售情況進展修改、調整和變更。 八、工程合作開發(fā)形式 本工程擬由海南省榆亞鹽場、三亞龍璽投資開展以合作方式進展整體開發(fā)。詳細的合作形式為股份制合作形式，即： 由榆亞鹽場出地〔駟軒分場現(xiàn)有的榆林灣全部土地〕、三亞龍璽投資開展出資，雙方根據海南省國資委《關于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》〔瓊國資【2006】129號文件〕精神，在妥善處理好榆亞鹽場債權、債務和職工安置、再就業(yè)等問題的前提下，共同組建股份制工程公司〔詳細的持股比例及有關權益事項由雙方協(xié)商后以《公司章程》形式進展確定〕，由工程公司統(tǒng)一施行本工程的規(guī)劃、建立、銷售與經營管理事務，工程公司存續(xù)期間所產生的經營利潤由雙方按《公司章程》確定的有關原那么進展分配。工程公司及其分公司的相關工作崗位，將優(yōu)先滿足榆亞鹽場職工再就業(yè)之需。 相關承諾： 按照上述合作形式，三亞龍璽投資開展將認真履行對榆亞鹽場的如下幾項承諾： 1、由三亞龍璽投資開展通過協(xié)議出讓方式全額出資擔負三亞榆亞鹽場全部債務，并按省國資委文件精神安置職工，從而獲得榆亞鹽場的全部債權、經營權。 2、為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過渡，原鹽場指導班子改制后在三至五年內保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮指導作用。 3、對原鹽場職工在自愿的原那么下優(yōu)先簽訂《勞動合同》，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于如今職人數(shù)的50％。改革現(xiàn)有工資體系，進步職工工資和福利待遇，保證在鹽場改制后的當年全員年人均工資總額標準不低于2006年鹽場在崗年人均工資總額的1.5倍，并在改制后對所聘用的職工及已辦理內退人員，按政府的規(guī)定接續(xù)和及時上繳養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項社會保險金。 九、工程總投資估算 根據本工程的規(guī)劃設計內容及其合作開發(fā)形式，初步估算，本工程的各項建立投資費用約為人民幣400,000萬元。 其中,工程建立投資為人民幣357,840萬元〔含土地等無形資產投資92,590萬元〕，建立期經營管理費用5,300萬元，前期市場推廣費用5,360萬元，建立期銀行貸款利息31,500萬元。詳見下表： 三亞榆林灣“山水花都〞國際安養(yǎng)城工程投資估算表 序號 投資、建立內容 單位 數(shù) 量 單 價 〔元〕 投資金額 〔萬元〕 一 建立投資 ★ 無形資產投資 1 承當榆亞鹽場債務/企業(yè)改制/職工安置(辦理房產證)/補償費用 12,150.00 2 土地使用權評估價(變性后) 畝 1,757.17 300,000 52,715.10 3 駟軒分場186戶職工住房安置 M２ 18,600 1,600 2,976.00 4 村屬局部的魚塘、土地清理、補償 畝 709 9,000 630.00 5 無形資產投資預備費注(1) 22,000.00 6 工程前期運作費用 2,118.90 工程無形資產投資合計 92,590.00 ★ 固定資產投資 1 工程創(chuàng)辦費用 1.1 地質勘探/規(guī)劃/設計 M２ 900,000 30 2,700.00 1.2 立項、規(guī)劃審批、報建費用 M２ 900,000 35 3,150.00 1.3 土地整理/圍墻/臨建工程 500.00 1.4 七通一平工程 畝 1,757.17 67,000 11,770.00 1.5 城市建立配套費用 M２ 900,000 15 1,350.00 1.6 其他創(chuàng)辦費用 1,530.00 小計 21,000.00 2 核心景觀/配套設施建立費用 2.1 中央綠島公園及紅樹林景觀長廊 5,000.00 2.2 人工水系/岸基園林景觀/休閑配套設施 8,500.00 2.3 海洋文化綜藝之窗根底建立工程 6,500.00 小計 20,000.00 3 土建/安裝/裝修工程費用 3.1 人防/消防/太陽能/智能設施 M２ 900,000 130.00 11,700.00 3.2 五星級酒店主體工程 M２ 52,000 4,000 20,800.00 3.3 五星級酒店泛游艇社區(qū)(含游艇碼頭) M２ 60,000 3,500 21,000.00 3.4 海洋綜藝之窗文化/演藝/會議/會展效勞設施 M２ 8,000 3,500 2,800.00 3.5 海洋劇場大型數(shù)碼噴泉/焰火/燈光藝術工程 M２ 5,000.00 3.6 國際老年安養(yǎng)中心主體工程 M２ 15,000 3,000 4,500.00 3.7 老年公寓/院士流開工作站 M２ 85,000 2,500 21,250.00 3.8 高尚度假住宅區(qū)(毛坯房) M２ “水榭江南〞組團 M２ 170,000 1,700 28,900.00 “山水華庭〞組團 M２ 170,000 1,700 28,900.00 “山海有約〞組團 M２ 170,000 1,700 28,900.00 “云域海洲〞組團 M２ 170,000 1,700 28,900.00 小計 202,650.00 4 社區(qū)園林景觀/配套設施工程 4.1 五星級酒店與泛游艇社區(qū) M２ 110,000 400 4,400.00 4.2 老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū) M２ 50,000 200 1,000.00 4.3 高尚度假住宅區(qū) M２ 350,000 200 7,000.00 小計 12,400.00 5 設備購置費用 5.1 進口小型豪華游艇/機動帆船 艘 10 150萬 1,500.00 5.2 酒店經營效勞設備 4,000.00 5.3 醫(yī)療/護理設備 2,000.00 5.4 救護直升飛機 架 1 1,200萬 1,200.00 5.5 物業(yè)管理機械/設備 500.00 小計 9,200.00 工程固定資產投資合計 265,250.00 工程建立投資合計 357,840.00 三 經營管理費用(按固定資產投資額的2.0％計) 5,300.00 四 前期流動資金(按長期經營工程投資額的8.7％計) 5,360.00 五 銀行貸款利息(以建立期5年/長期負債10億元/利率6.3％計) 31,500.00 工程總投資合計 400,000.00 注：1、工程無形資產投資預備費主要用于工程區(qū)除榆亞鹽場駟軒分場1757.17畝土地范圍外、安游大道與鹽場地界之間約709畝帶狀土地〔工程規(guī)劃范圍之內〕的購置費用。 2、以上投資估算將根據政府部門最終批準的工程規(guī)劃設計方案重新進展投資測算，以此作為股東各方開展工程合作的根據之一。 十、市場營銷與效益分析 本工程是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風情、田園風光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術、民風民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真〞的濱海度假生活理念，結合我國“第三次置業(yè)〞與海南“第二居所〞的將來開展趨勢，通過將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術等資源整合一體，專為國內外成功人士精心打造的“留鳥式居所〞與“第二居住地〞。 〔一〕三亞市房地產業(yè)的市場背景與前景分析 當前，國家對房地產業(yè)的開展出臺了一系列的宏觀調控政策和措施，其目的在于保證我國房地產業(yè)的安康開展、保障國民經濟的構造性開展平衡，并以抑制房價的快速增長實現(xiàn)人民群眾的根本住房問題、社會問題的全面解決。 海南的房地產業(yè)由于具有非常典型的“第二居所〞市場特征，主要面對的是中國中產階層以上的目的客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產〞和“第三次置業(yè)〞的開展范疇，突出的是旅游房地產業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因此，海南的旅游房地產業(yè)很顯然不屬于國家對房地產業(yè)進展宏觀調控的“震中〞影響范圍〔但國家新近出臺的限制用地和制止用地工程政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地〞型工程產生了顯著的控制性影響〕。與國內主流房地產業(yè)開展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產業(yè)僅處于“賤賣資源〞的初級開展階段，國家對海南旅游房地產業(yè)的開展，實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導和市場扶持措施〔如海南省、三亞市近年來施行的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等〕。 三亞是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國獨具熱帶濱海自然風光、田園風光的、具有最正確養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園〞、“全中國人民的后花園和陽光露臺〞。 經過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)立和市場開發(fā)，目前三亞已成為我國旅游經濟比擬興旺的城市，并已躋身我國六大旅游目的地之列，同時被世界旅游組織授予“世界最正確旅游目的地〞和“世界樣板旅游城市〞稱號。2005年，三亞市旅游接待總人數(shù)已達593萬人次，自1996年以來，年均客源增長率達17.3％。旅游業(yè)的高速開展，進一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內、國際人士到三亞置業(yè)、投資，開拓“第二居所〞或“侯鳥式居所〞。2001～2005年5年間，三亞市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，外銷率達90.06％！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價格已從低于本錢價的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權威經濟分析人士和行業(yè)專家均還普遍認為：三亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對于國內、國際市場的宏大需求，顯然還是被嚴重低估和“賤賣〞了。 〔二〕工程營銷機構與銷售行為的組織 本工程的產品銷售行為，主要通過建立如下全國性網絡進展： 1、本地營銷中心：擬選定三亞作為工程的本地營銷效勞中心，負責統(tǒng)一管理本工程的全國性銷售網絡，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場推廣與產品廣揭發(fā)布事務。 2、異地營銷網點：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設立常年展銷處，同時尋求代理效勞商開展區(qū)域性營銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購房，為代理商提供具有競爭力的代理效勞傭金〔銷售額的2～3％〕，同時為成交客戶提供報銷旅游團費或打折機票的銷售政策。 3、其他居間效勞網絡：如開展出租車司機、酒店、旅行社等工作人員參加本工程的居間銷售效勞，為其提供具有吸引力的居間效勞傭金。 4、全國性巡回展銷〔產品行銷〕：1〕通過參加全國各地的房展、會展活動，進展品牌推廣與產品展銷；2〕組織專門的巡回銷售隊伍，采取“蛙跳式〞戰(zhàn)術，在全國各中心城市開展工程的產品巡銷活動〔每次展銷時間半個月以上，并在當?shù)亻_展全方位的市場推廣工作〕。 〔三〕銷售周期和進度 由于三亞榆林灣“山水花都〞國際安養(yǎng)城工程擁有得天獨厚的地理位置和自然資源，加之政府對三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國際大賽、活動，已把三亞推上了國際舞臺。三亞在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產等行業(yè)將逐步面向國際市場。從長遠角度考慮，三亞房地產市場的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價值最大化、利潤空間最大化，在此根底上爭取進一步加大土地儲藏量。工程的方案開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團的工程進度與銷售進度方案安排如下： 1、工程進度到達正負零，售出率到達5% 。 2、主體封頂，售出率到達60% 。 3、主樓完工，售出率到達90% 。 4、主樓驗收完成，售出率到達95% 。 5、景觀、配套全面完成，售出率到達99%以上 。 〔四〕銷售價格與收入預測 1、產權銷售產品價格定位： 根據本工程的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競爭優(yōu)勢，參照當前三亞旅游、房地產業(yè)的綜合價格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤〔如時代海岸、臨春山水國際、鳳凰水城等〕的商品房銷售價格，同時結合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險系數(shù)下，初步確定本工程主要旅游、房地產產品的銷售價格為： 1〕普通商品房〔毛坯房〕平均銷售價格，以5600元/平方米計； 2〕游艇會館及別墅區(qū)〔泛游艇社區(qū)〕，以28000元/平方米計； 3〕老年公寓〔成品房〕的平均銷售價格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)； 4〕臨水商業(yè)經營設施，以8500元/平方米計； 5〕五星級產權式酒店〔客房局部〕：以20000元/平方米計； 【以上銷售價格策略，應采取低開高走、隨行就市的原那么。以最低起價〔均價保持在以上定價范圍內〕先進展內部認購進。低價進入市場后，結合工程進度、銷售進度及市場情況進展隨機應變性的調整。】 2、長期經營工程的產品價格定位： 1〕五星級酒店客房〔五星級標準〕出租價格按平均850元/天計。 2〕國際老年安養(yǎng)中心的客房出租價格按平均680元/天計，醫(yī)療、護理效勞價格執(zhí)行國家和地方的有關價格標準。 3〕國際游艇俱樂部會員消費，按綜合消費價格600元/人次計。 4〕城市休閑、娛樂、餐飲消費綜合價格：按200元/人次計。 5〕工程區(qū)花卉、綠業(yè)消費/效勞價格：按年產各類高檔盆花、苗木15萬盆〔株〕、平均價格100元/盆(株)計。 3、工程的產權銷售收入預測 1〕“山水花都〞毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計，68萬平方米毛坯房的銷售收入為38.08億元； 2〕游艇會館區(qū)〔五星級酒店泛游艇社區(qū)〕銷售收入：以28000元/平方米計，6萬平方米別墅類物業(yè)的銷售收入為16.8億元； 3〕老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計，8.5萬平方米成品房的銷售收入約為5.78億元； 4)臨水商業(yè)效勞設施，按8500元/平方米計，2萬平方米商業(yè)物業(yè)〔含會所型商業(yè)設施〕的銷售收入為1.70億元。 5〕五星級產權酒店〔客房局部〕：按20000元/平方米計，4萬平方米五星級酒店客房及其經營權益的銷售收入約8.0億元； 4、長期經營工程的經營、銷售收入 根據分項測算，長期經營工程如五星級酒店、老年康復療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產業(yè)工程等的年度銷售、經營收入可達人民幣4.0億元。其中： 1〕五星級酒店的年度經營收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價格850元/天計，為1.365億元。 2〕國際老年安養(yǎng)中心的年度經營收入：按特種五星級客〔病〕房為450間、入住率60％、價格680元/天計，為0.67億元；醫(yī)療、護理效勞收入以客〔病〕房收入的50％計，為0.33億元。合計為1.0億元。 3〕國際游艇俱樂部的年度經營收入：按年接待各類會員或游客6萬人次，綜合消費價格600元/人次計，為0.36億元。 4〕城市休閑、娛樂、餐飲消費效勞收入〔含五星級酒店的配套效勞工程及社區(qū)各類效勞工程的經營收入〕：按年接待各類消費人士〔含游客、市民〕70萬人次，綜合消費效勞價格以200元/人次計，為1.40億元。 5〕工程區(qū)花卉、綠業(yè)消費/效勞經營收入：按年產各類高檔盆花、苗木15萬盆〔株〕、平均價格100元/盆(株)計，為0.15億元。 【注：社區(qū)物業(yè)代租收入主要表達為業(yè)主權益與物業(yè)管理公司的經營本錢。物業(yè)公司的經營收入局部，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長期養(yǎng)護，不計入本工程經營收入】 以上合計本工程的產品〔產權〕銷售收入約為人民幣70.36億元,可實現(xiàn)銷售利潤約20.18億元，企業(yè)無形資產變現(xiàn)總額〔可分配〕約9.259億元，形成工程公司的長期經營性資產〔原值)約6.16億元〔含未銷售的6.5萬建筑平方米地面附屬物和占地1000余畝的公園、景觀與花卉產業(yè)消費、經營設施的固定資產原值〕。工程的固定資產長期經營收入約4.275億元/年。 5、工程的產權銷售效益估算〔見下表〕： 三亞榆林灣“山水花都〞工程財務效益估算表〔一〕 序號 測 算 科 目 單位 數(shù) 量 單 價(元) 金額(萬元) 一 工程銷售總收入 703,600 二 工程總本錢 1 工程總投資 400,000 2 銷售本錢 2.1 異地營銷網點建立 處 20 500,000 1,000 2.2 市場推廣及廣告費用(按工程總投資的1％計) 4,000 2.3 銷售傭金及代理費用(一般為銷售收入的2％) 14,072 2.3 客戶返點優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％) 21,108 2.4 日常銷售費用(含異地銷售網點的日常費用) 1,800 2.5 土地增值稅(按銷售額的3％計) 21,108 2.6 營業(yè)稅(銷售額的5.5％) 38,698 銷售本錢合計 101,786 工程總本錢合計 501,786 三 銷售利潤(所得稅前) 201,814 四 資產性收益(工程形成的固定資產原值) 61,600 五 工程利潤總額(所得稅前) 263,414 六 企業(yè)無形資產變現(xiàn)收入 92,590 七 全部資產變現(xiàn)、增值收入合計 356,004 八 工程投資利潤率＝263414÷400000×100％＝65.85％ 九 工程投資回報率＝356004÷400000×100％＝89％ 6、長期經營工程經濟效益估算〔見下表〕： 三亞榆林灣“山水花都〞工程財務效益估算表〔二〕 序號 長 期 經 營 項 目 數(shù) 量 價格(元) 年度經營收入 單位：萬元 一 五星級酒店客房經營收入 16.06萬人次 850 13,651.00 二 國際老年安養(yǎng)中心客房收入 9.855萬人次 680 6,700.00 醫(yī)療護理效勞收入 3,300.00 三 國際游艇俱樂部經營收入 6萬人次 600 3,600.00 四 城市休閑、娛樂、餐飲消費效勞收入(含五星級酒店的配套效勞工程) 70萬人次 200 14,000.00 五 花卉、綠業(yè)消費/效勞經營收入 15萬盆(株) 100 1,500.00 長期工程年度經營收入合計 42,750.00 第二局部 融資、合作方案 一、工程投資開發(fā)進度及資金籌措方案 根據海南旅游、房地產市場的開展現(xiàn)狀及其動態(tài)趨勢，結合三亞榆林灣“山水花都〞國際安養(yǎng)城工程的合作開發(fā)形式，本工程的開發(fā)周期初步確定為五年〔自工程修建性規(guī)劃獲政府正式批準之日開場計算〕。開發(fā)期各年度的工程進度及投資方案初定如下： 第一年： 完成榆亞鹽場企業(yè)改制、重組、職工安置、補償及工程區(qū)土地資產的評估與實物投資的驗收工作，并同步開展工程區(qū)土地確權、一期工程區(qū)土地變性、地質勘探、總體規(guī)劃設計、報批和榆林灣“海洋文化綜藝之窗〞根底建立工程、榆林灣“中央綠島公園〞及紅樹林保護區(qū)兩大核心工程的建立，為工程區(qū)的全面開發(fā)提供充分的根底與市場推廣平臺，同時開場啟開工程區(qū)中部的“山海有約〞住宅組團的開發(fā)建立。 該年度方案投入137,000萬元。其中，工程啟動資金投資約43,180萬元，工程區(qū)國有劃撥土地等實物資產投資約93,800萬元。 第2年： 開場施行榆林灣“山水花都〞國際度假住宅區(qū)一期工程20萬平方米商品住宅工程建立，并在年內到達商品房預售所需的工程進度要求。同時開場進入五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心兩大工程的主體工程施工階段，并在全國開展商品房市場營銷和預定業(yè)務。 該投資年度內，工程區(qū)“中央綠島公園〞和紅樹林生態(tài)欣賞區(qū)根本建成，并正式對市民和游人開放。該年度方案投資78,000萬元。 第3年： 五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心開場進入室內裝修與設備安裝階段?！吧剿ǘ绩曌≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，工程區(qū)商品住宅進入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實際銷售進度逐步開展榆林灣“山水花都〞國際度假住宅區(qū)二期工程〔35萬平方米〕的施工。該年度方案投資95,000萬元，同時，預計當年回籠商品房銷售資金150,000萬元，“中央綠島公園〞實現(xiàn)第三產業(yè)效勞收入5,000萬元。 第4年： 五星級度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心投入試運營，泛游艇社區(qū)、老年公寓及“山水花都〞住宅區(qū)一期工程的銷售目的根本實現(xiàn)，三期工程35萬平方米商品住宅、老年公寓陸續(xù)開工，并始終以現(xiàn)房方式進展出售。方案投資90,000萬元，同時，預計當年回籠銷售資金150,000萬元，五星級酒店、國際老年康復療養(yǎng)中心和“中央綠島公園〞實現(xiàn)營業(yè)收入30,000萬元以上。 第5年: 后期銷售及工程開工/決算階段。預計當年起至建立期完畢后共回籠銷售資金約206,650萬元，五星級酒店、國際康復療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經營工程實現(xiàn)營業(yè)收入40,000萬元以上，并進入穩(wěn)定的經營業(yè)績開展階段。 工程建立所需的啟動資金籌措方案見下表： 1、工程啟動資金籌措方案表〔第1～2年〕 資 金 使 用 項 目 單位/數(shù)量 啟動資金 (萬元) 資金來源(萬元) 自 籌 其 他 1.榆亞鹽場企業(yè)改制費用(含土地確權辦證) 12,150 12,150 2.一期工程區(qū)土地變性費用 557畝 6,684 6,684 3.地質勘探/規(guī)劃設計 200 200 4.一期工程報建/行政規(guī)費 300 300 5.七通一平及臨建立施 557畝 2,000 1,000 1,000 6.海洋綜藝之窗根底工程(一期) 3,000 1,500 1,500 7.中央綠島公園及紅樹林保護區(qū) 5,000 2,000 3,000 8.一期人工水系建立工程 2,000 1,000 1,000 9.“山海有約〞17萬M2住宅區(qū)土建工程 10,000 5,000 5,000 10.前期市場推廣費用 500 500 11.管理費用 500 500 12.不可預見費 1,000 1,000 工程啟動資金合計 43,334 31,834 11,500 二、工程公司的原始股權價值分析 〔一〕工程公司原始股權的資產價值分析： 根據海南省榆亞鹽場與三亞龍璽投資開展于2006年12月8日簽署的合作協(xié)議及上級主管部門的有關批復，本工程由海南省榆亞鹽場和三亞龍璽投資開展采取股份制合作形式進展投資開發(fā)，雙方共同組建三亞龍榆投資開發(fā)〔工程公司〕，并由該公司統(tǒng)一施行本工程的開發(fā)建立。按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊股本為人民幣4000萬元〔股〕。其中，海南省榆亞鹽場以其位于三亞市榆林灣的駟軒工區(qū)的1757.17畝國有劃撥土地〔評估后〕入股，在新公司中的持股比例為25％〔1000萬股〕；三亞龍璽投資開展以承當榆亞鹽場企業(yè)改制與職工安置補償費用、土地變性費用、榆亞鹽場職工再就業(yè)培訓費用和工程的全部建立投資費用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75％〔3000萬股〕。 據此推算新公司的股東權益和單位股本的資產價值如下〔工程融資合作的股權價值根據〕： 三亞龍榆投資開發(fā)原始股本價值推算表 序 號 測算根據/設計條件 〔以政府批準的規(guī)劃設計條件為準〕 土地的市場價值 (萬元/畝) 1757.17畝 土地總價值 (萬元) 按一千萬股折合為單位股權的資產價值 (元/股) 1 當容積率為0.2時 20 35,143.34 35.14 2 當容積率為0.3時 30 52,715.10 52.72 3 當容積率為0.4時 40 70,286.80 70.29 4 當容積率為0.5時 50 87,858.50 87.86 5 當容積率為0.6時 60 105,430.20 105.43 6 當容積率為0.7時 70 123,001.90 123.00 7 當容積率為0.8時 80 140,573.60 140.57 8 當容積率為0.9時 90 158,145.30 158.15 9 當容積率為1.0時 100 175,717.00 175.72 注：目前本工程申報的規(guī)劃設計條件為：總建筑面積90萬平方米，總體容積率0.768。按此推算新公司的單位股權資產價值為134.95元/股， 工程公司4000萬股總股本的股權資產總價值為53.98億元。 〔二〕工程公司原始股權的市盈率價值分析 為驗證工程公司的股權資產收益才能〔即工程公司股本的資本市場投資價值〕，本報告對工程公司原始股權的市盈率價值進展預測如下： 根據本工程的財務效益測算表顯示，本工程在運營期〔6年〕內可實現(xiàn)的全部工程利潤與無形資產變現(xiàn)收益為35.60億元，平均每年約為5.93億元，每股收益為14.833元/年。按資本市場的理性收益率為30倍計算，折合工程公司總市值約180億元或445元/股。其6年內的工程總收益約相當于1100億元資金在銀行所產生的一年期利息收入，或相當于180億元資金在銀行所產生的六年利息收入的總和。 三、工程融資或戰(zhàn)略合作形式 鑒于本工程總投資規(guī)模及其前期開發(fā)所需的資金量較大，三亞龍璽投資開展出于總體資金鏈方案方面的考量，擬引進1～2家有相當資金實力的企業(yè)作為控股方〔龍璽公司〕的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的工程融資或戰(zhàn)略合作形式為： 〔一〕債權融資 1、合作形式：由三亞龍璽投資開展以以固定回報率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務。 2、方案融資總額：人民幣3.0億元〔企業(yè)間直接融資〕。 3、還款期限：3～5年〔自首批款項到賬之日起計算〕。 4、投資回報率：每年固定回報8～10％〔可協(xié)商〕。 5、還款保證與優(yōu)先條款： 〔1〕抵押、擔保措施： 每1億元企業(yè)直接融資，均由三亞龍璽投資開展以其在工程公司中的500萬股原始股權進展抵押〔單位股權資產價值為134.95元/股〕；或采取其他擔保形式。 〔2〕財務監(jiān)視： 債權人可向龍璽公司派駐副總經理和財務專員各一名，監(jiān)視工程公司的資金使用情況，并催促龍璽公司按期還本付息。 〔3〕債轉股承諾： 龍璽公司承諾，債權人可在2年內自愿將上述貸款按33.33元/股〔約合工程公司股權原值的24.70％。其每億元貸款全部轉為股份后合300萬股，占工程公司總股本的7.5％，股權資產總價值約4.05億元〕的優(yōu)惠條件轉換為工程公司股權。 6、債權融資退出方案： 投資方資金劃撥到達龍璽公司帳戶后，龍璽公司首先將第一年的投資回報返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報；自第三年起，工程所有的銷售收入首先用于歸還投資方的借款，然后才能進展其它支出。投資方將所有的本息結算清以后，雙方解除債權債務關系〔債轉股時除外〕。 〔二〕股權融資 1、股權融資方式：由三亞龍璽投資開展以協(xié)議轉讓股權方式向戰(zhàn)略合伙人進展融資。戰(zhàn)略合伙人以龍璽公司的股東身份間接參與工程公司的投資經營管理事務，并從龍璽公司獲得的工程利潤中分享應得利益。 2、融資總額：人民幣3.0億元。 3、投資人權益保證： 〔1〕經營管理權： 投資方投資1億元人民幣時，即可擁有三亞龍璽投資開展的10％股份〔根據工程財務效益測算表顯示，建立期完畢后，工程公司每10％股份可獲取的利益回報約3.15億元〕，與龍璽公司共同分享工程利益，并可推舉副總經理〔可出任龍璽公司董事〕、財務主管各一人，間接參與工程公司的經營管理事務；投資方投資2億元人民幣以上時，除按每1億元投資擁有三亞龍璽投資開展的相應股份外，并可推舉常務副總經理〔可出任龍璽公司執(zhí)行董事〕、財務總監(jiān)、出納各一人，間接參與工程公司的經營管理事務。 〔2〕股權轉分包： 龍璽公司承諾：投資方投資1億元人民幣以上時，在雙方合作期的前2年內，可以由投資方按照該工程區(qū)當時的土地市值〔土地變性并評估后〕，自愿將雙方的股權融資行為轉為對工程區(qū)的相應地塊〔組團〕進展的分包開發(fā)行為〔由龍璽公司在工程公司中為投資方建立獨立核算帳戶〕。其分包開發(fā)工程的建立資金由投資方另行籌集，投資方已向龍璽公司投入的股權資金轉為工程分包費用，并將其所持的龍璽公司股權歸還給龍璽公司。其分包工程中的銷售利潤在結付榆亞鹽場應得的局部后，其余銷售利潤歸投資方所有。 4、股權融資退出方案： 工程開發(fā)完畢，合作雙方按股權對工程收益進展劃分〔1、產權工程銷售利潤扣除企業(yè)所得稅后以可分配利潤方式按年度分配結算；2、固定資產收益局部按各方相應的投資比例計轉為固定資產工程經營公司的相關股權，或由龍璽公司在開發(fā)期完畢后，向投資方退還其應占有的固定資產原值局部的等值貨幣；3、工程無形資產變現(xiàn)收入，在工程開發(fā)期完畢后一次性分配結算〕。以上工程收益分配、結算完成后，投資方將其所持的龍璽公司股權歸還給龍璽公司〔股權轉分包的除外〕，雙方的股權合作即自行