營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 [內(nèi)蒙古鄂爾多斯] 新天地休閑購(gòu)物中心 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 上海遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司 臺(tái)鑒： 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項(xiàng)目營(yíng)銷導(dǎo)入報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！ 我司認(rèn)為項(xiàng)目前期之完善市場(chǎng)調(diào)研及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項(xiàng)。 本案是建立在前期多次市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營(yíng)銷導(dǎo)入報(bào)告。具體內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略、招商策略、營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展建議等內(nèi)容。作為項(xiàng)目全程營(yíng)銷的提綱挈領(lǐng)，此營(yíng)銷導(dǎo)入報(bào)告對(duì)后期的現(xiàn)場(chǎng)操作及營(yíng)銷實(shí)際運(yùn)作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，涉及項(xiàng)目具體操作細(xì)節(jié)和最終落實(shí)方案將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目工作進(jìn)展程度而做適當(dāng)調(diào)整。 經(jīng)過(guò)前期與貴公司相關(guān)部門(mén)人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門(mén)及項(xiàng)目組的支持，本項(xiàng)工作才得以順利進(jìn)行，并能提交本案。 但由于時(shí)間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙?duì)所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以達(dá)到使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功的目的。 敬祝細(xì)閱！此呈 目 錄 第一篇 項(xiàng)目定位篇 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)回顧 一、鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 四、市場(chǎng)分析總結(jié) 第二部分 項(xiàng)目綜合定位 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目SWOT分析 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 六、項(xiàng)目形象定位 七、項(xiàng)目客戶定位 八、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位的相關(guān)因素 （二）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位策略 （三）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位原則 （四）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)過(guò)程 （五）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)結(jié)果 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 （一）項(xiàng)目租、售收入估算 （二）項(xiàng)目資金匡算 （三）項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) （四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （五）項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)模擬 第二篇 營(yíng)銷推廣篇 第一部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃 一、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 二、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo) 三、銷售階段性工作安排 第二部分 營(yíng)銷推廣策略 一、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)總結(jié) 二、項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路 三、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 四、項(xiàng)目前期推廣 五、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍營(yíng)造 六、廣告宣傳策略 七、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第三篇 銷售實(shí)施篇 第一部分 項(xiàng)目贏利模式定位 一、 項(xiàng)目贏利模式選擇 二、項(xiàng)目贏利模式定位 第二部分 銷售實(shí)施與管理 一、 銷售策略 二、 各銷售階段價(jià)格控制 三、 銷售培訓(xùn)及實(shí)施 四、 銷售管理 第四篇 經(jīng)營(yíng)管理篇 第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略建議 一、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展戰(zhàn)略 二、物業(yè)管理發(fā)展建議 三、招商策略 四、銷售與招商組合 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 一、經(jīng)營(yíng)管理模式 二、經(jīng)營(yíng)管理介入 三、經(jīng)營(yíng)管理具體實(shí)施 第一篇 項(xiàng)目定位篇 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)回顧 一、鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 （一）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀概述 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)的縱向和橫向比較分析，得出以下結(jié)論： 1、宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況良好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有很重要的位置；2005年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到550.1億元，扣除價(jià)格因素，同比增長(zhǎng)29.9%，增長(zhǎng)率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位； 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化成效顯著，第二、三產(chǎn)業(yè)比重增大，第一產(chǎn)業(yè)比重縮小，尤其是第三產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展；2005年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值41.2億元，同比增長(zhǎng)9.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值288.5億元，同比增長(zhǎng)20.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值220.4億元，同比增長(zhǎng)30.1%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7.5：52.4：40.1 。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.9%、59.7%、37.4%。 3、充分利用其資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)平衡三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)行“以工帶商，以工興農(nóng)”的發(fā)展道路； 4、居民人均收入高速增長(zhǎng)，消費(fèi)能力、消費(fèi)水平、生活水平得到進(jìn)一步的提高；城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11025元。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8879元。全年農(nóng)牧民人均純收入為4601元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出3589元。 5、商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，逐漸改變單靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的局面，實(shí)行三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合、齊頭并進(jìn)； 6、社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)速度迅猛，但尚遠(yuǎn)低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，零售業(yè)發(fā)展空間巨大。在社會(huì)消費(fèi)品零售額方面，截止05年底，共完成151.69億元，同比增長(zhǎng)15.5%。 7、舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 8、挖掘、利用資源優(yōu)勢(shì)，扶植大型企業(yè)集團(tuán)，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護(hù)航，打造城市名片，提高城市知名度與競(jìng)爭(zhēng)力； 9、經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時(shí)候； 10、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 （二）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、未來(lái)的城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對(duì)于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)我們做出如下預(yù)測(cè)： 1、豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)； 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期； 3、城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 4、政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 5、居民生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展； 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢(shì)，住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過(guò)渡到快速發(fā)展軌道； 7、更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 8、商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及分析，得出如下結(jié)論： 1、房地產(chǎn)發(fā)展軟硬件環(huán)境良好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀 （1）政策更加透明、規(guī)范 土地的運(yùn)作逐步市場(chǎng)化，從協(xié)議出讓制轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)制。公正、公平、公開(kāi)的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設(shè)中來(lái)，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平。 （2）新的城市規(guī)劃出臺(tái)，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性 鄂爾多斯市已經(jīng)提出明確的城市發(fā)展規(guī)劃，為鄂爾多斯未來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有效的發(fā)展空間，更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)大的主題，合理的城市規(guī)劃將更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。 2、整體市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快的城市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級(jí)階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。在2005年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控而蕭條疲軟的情況，鄂爾多斯市房市卻逆市飄紅，一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購(gòu)物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個(gè)性，更多的追求品味以及舒適感。 3、開(kāi)發(fā)商操作有待規(guī)范，營(yíng)銷意識(shí)有待加強(qiáng) 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開(kāi)發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然處于“建房子、賣(mài)房子”的初級(jí)階段，本地開(kāi)發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔(dān)物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)供不應(yīng)求的局面，開(kāi)發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營(yíng)銷意識(shí)不強(qiáng)、營(yíng)銷手段落后、營(yíng)銷物料粗糙，導(dǎo)致市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)。 4、消費(fèi)者消費(fèi)觀念不斷成熟，房地產(chǎn)投資意識(shí)空前高漲 隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、市民收入水平的提高以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的逐漸提升，在居住需求方面消費(fèi)者已從滿足基本居住功能的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)居住品質(zhì)的要求，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、園林景觀、物業(yè)管理等方面越來(lái)越成為影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對(duì)比較高，但由于市場(chǎng)投資渠道有限，高回報(bào)率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇“購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)”的投資方式，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購(gòu)房（鋪）出租等方式的純投資客越來(lái)越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來(lái)越多的投資客開(kāi)始選擇鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步估計(jì)，鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅市場(chǎng)，有近50%屬于純投資型。 5、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，市場(chǎng)快速發(fā)展 由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，入市商品房依然較少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。從而促使近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上升，鄂爾多斯房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了包頭部分樓盤(pán)。截至2005年末，當(dāng)?shù)刈≌唐贩烤鶅r(jià)達(dá)到1800多元/平方米，底商均價(jià)為近6000元/平方。 隨著政府新規(guī)劃的出臺(tái)，新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有望緩解目前市場(chǎng)上供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析，我們針對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)做如下預(yù)測(cè): 1、發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營(yíng)銷意識(shí)增強(qiáng)，外來(lái)與本地發(fā)展商的同臺(tái)競(jìng)技，將共同促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。 2、消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對(duì)生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 3、住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進(jìn)一步的發(fā)展。 4、隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大核心商圈對(duì)區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的輻射，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運(yùn)營(yíng)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重頭戲。 5、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，更加市場(chǎng)化，分工更加細(xì)致，操作更加專業(yè)。 6、隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，市場(chǎng)更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求 7、產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致，打破目前產(chǎn)品單一、營(yíng)銷模式單一的局面。 8、逐步實(shí)現(xiàn)投資商、策劃運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)管理等分工合作，細(xì)分市場(chǎng)，走專業(yè)化發(fā)展道路。 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 （一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 從2004年開(kāi)始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的事期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬(wàn)平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資商、零售運(yùn)營(yíng)商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商以及商家主要以本地為主，暫時(shí)沒(méi)有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場(chǎng)等）進(jìn)入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、ShoppingMall等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，但是同樣由于沒(méi)有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對(duì)比較嚴(yán)重。 目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來(lái)將形成“一個(gè)中心、兩個(gè)支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動(dòng)和支撐整個(gè)城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 1、主要商圈格局： （1）城市中心商圈 東勝區(qū)核心商圈主要以達(dá)拉特路（伊金霍洛街至鄂爾多斯大街段）為中心，向周?chē)椛?，中心城區(qū)形成了“五橫四縱”九條主要商業(yè)街道構(gòu)成的商業(yè)中心，囊括鄂爾多斯商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的商業(yè)模式。本項(xiàng)目位于核心商圈，未來(lái)城市中心位置。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫：伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 四縱：準(zhǔn)格爾路、達(dá)拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場(chǎng)：每天百貨都市、民生商場(chǎng) 購(gòu)物中心：鄂爾多斯購(gòu)物中心、大興國(guó)際購(gòu)物公園 步 行 街：民生廣場(chǎng)步行街、大興國(guó)際購(gòu)物公園（步行街） 綜合市場(chǎng)：再就業(yè)市場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運(yùn)市場(chǎng)、鑫通綜合市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)：福海家電、和木家園、雙劍家私廣場(chǎng)、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購(gòu)物中心臨街） （2）新規(guī)劃商圈 康巴什——阿鎮(zhèn)和鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來(lái)的行政中心和文化中心，兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。 （二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 1、大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 百貨商場(chǎng)主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場(chǎng)主要有：鄂爾多斯購(gòu)物中心、每天百貨都市、民生商場(chǎng)等均為中高檔定位，就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)情況基本較好。 鄂爾多斯百貨業(yè)目前處在快速發(fā)展和市場(chǎng)培養(yǎng)期，整體商業(yè)供應(yīng)量比較大，但是依然只是本土商業(yè)的近親繁殖，發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大。 2、大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營(yíng)食品和日常生活消耗品為主的商場(chǎng)，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)種逐漸豐富。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)專營(yíng)的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場(chǎng)，購(gòu)物中心，屬于商場(chǎng)自營(yíng)，作為大型百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場(chǎng)的功能。超市賣(mài)場(chǎng)布置較為凌亂，經(jīng)營(yíng)品種較為單一，經(jīng)營(yíng)能力較弱。 3、主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析 當(dāng)前東勝區(qū)的商業(yè)步行街主要有民生廣場(chǎng)商業(yè)步行街和大興國(guó)際購(gòu)物中心內(nèi)街步行街區(qū)。估計(jì)面積達(dá)到5萬(wàn)平方米左右?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)睾涞臍夂驐l件影響消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，經(jīng)營(yíng)情況較差。 4、主題專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況分析 主題專業(yè)市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。目前鄂爾多斯的專業(yè)市場(chǎng)主要有，電器專業(yè)市場(chǎng)（福海家電等），家居專業(yè)市場(chǎng)（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)等）等 專業(yè)市場(chǎng)是商品銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量較少，專業(yè)化程度不高，尚沒(méi)有外來(lái)的連鎖專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐鄂爾多斯市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)具較大的發(fā)展空間。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測(cè)如下： 1、主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)依然是市場(chǎng)的主流，外地百貨商家也將會(huì)逐步的進(jìn)駐本地市場(chǎng)，本土商家與外地商家的同臺(tái)競(jìng)技，將會(huì)促進(jìn)本地商業(yè)的快速發(fā)展； 2、新型的、先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)逐步介入本地市場(chǎng)，結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費(fèi)習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化，成為商貿(mào)零售市場(chǎng)的一支生力軍； 3、專業(yè)市場(chǎng)將得到很好的發(fā)展，外地連鎖商家將會(huì)逐步登陸本地市場(chǎng)，沖擊本地尚不太成熟的市場(chǎng)，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場(chǎng)與客戶群； 4、消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)逐步改變，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)； 5、城市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。 6、隨著外地商家的進(jìn)駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，本土商家將會(huì)受到激烈的沖擊，同時(shí)也會(huì)得到很大的發(fā)展與提高，商服市場(chǎng)也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化。 四、市場(chǎng)分析結(jié)論 n 結(jié)論一：鄂爾多斯投資前景樂(lè)觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開(kāi)發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。 n 結(jié)論二：城市發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)發(fā)展前景較好 鄂爾多斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設(shè)日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大。 n 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開(kāi)發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)直線上升，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 n 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。 n 結(jié)論五：零售業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)空白點(diǎn)多 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)空白點(diǎn)相對(duì)較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時(shí)沒(méi)有外來(lái)商業(yè)的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)較緩和。 n 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿足人們衣食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專業(yè)市場(chǎng)、專題市場(chǎng)未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營(yíng)為主，尚未形成規(guī)模。 n 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識(shí)比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識(shí)比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 n 結(jié)論八：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣(mài)房子”的階段 鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開(kāi)發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都有開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。 n 結(jié)論九：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏專業(yè)性，市場(chǎng)定位不明確，營(yíng)銷意識(shí)和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展時(shí)期，目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時(shí)存在市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成一定影響。 n 結(jié)論十：項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好 項(xiàng)目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周?chē)虡I(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來(lái)核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目綜合定位 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于東勝區(qū)中心商圈地帶，鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角，地理位置優(yōu)越。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。 建設(shè)項(xiàng)目名稱 新天地休閑購(gòu)物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建設(shè)項(xiàng)目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約22305平米、總建筑面積約58400平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 1、項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街等商服物業(yè)。 3、周邊市政配套齊全，商業(yè)綜合環(huán)境良好。 4、目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院有待搬遷。 項(xiàng)目 內(nèi) 容 交通 2、6、7路公交車(chē)通過(guò) 購(gòu)物 鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生廣場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、再就業(yè)市場(chǎng) 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機(jī)構(gòu) 市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局 金融 中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國(guó)郵政、移動(dòng)通信公司 娛樂(lè) 東勝影劇院 （三）項(xiàng)目四至景觀 項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場(chǎng)與新欣市場(chǎng)，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場(chǎng)，西臨民生廣場(chǎng)。 二、項(xiàng)目SWOT分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（STRENGTH） ◆項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢(shì)較為明顯 位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ◆入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定40萬(wàn)旺盛消費(fèi)人群 成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個(gè)鄂爾多斯市區(qū)。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，四十多萬(wàn)消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。 ◆項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項(xiàng)目占地面積就有22305平方米，規(guī)劃未來(lái)的商業(yè)面積近6萬(wàn)平米，可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)空間的需求。 ◆位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。 ◆周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好。 周邊中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 ◆發(fā)展商實(shí)力雄厚、品牌強(qiáng)勢(shì) ◆項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、獨(dú)創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢(shì)利用] 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造鄂市“商業(yè)一號(hào)”形象 2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（WEAKNESS） ◆處于東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于現(xiàn)有中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來(lái)居上。 ◆東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。 [劣勢(shì)規(guī)避] 實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)、企業(yè)與政府互動(dòng)、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌及知名度，分流購(gòu)物中心消費(fèi)群體，并吸引旗下消費(fèi)群。 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（OPPORTUNITY） ◆項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 ◆東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場(chǎng)空白點(diǎn)多，市場(chǎng)有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆東勝區(qū)規(guī)劃局對(duì)于本項(xiàng)目地塊的容積率沒(méi)有限定 本項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)的空間較大。 ◆現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)給本項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ◆一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車(chē)之鑒 他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 ◆東勝區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營(yíng)管理意識(shí) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營(yíng)推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識(shí)將起到事半功倍的效果。 ◆項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng) [機(jī)會(huì)利用] 堅(jiān)持采用先進(jìn)營(yíng)銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式 4、項(xiàng)目威脅分析（THREAT） ◆鄂爾多斯商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬(wàn)平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長(zhǎng) ◆近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失利，給投資者和經(jīng)營(yíng)戶留下陰影 大興購(gòu)物公園的持續(xù)低迷，民生廣場(chǎng)步行街的精神不振，使開(kāi)發(fā)商遭遇了誠(chéng)信危機(jī)，投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)于再開(kāi)發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。 ◆城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光 鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點(diǎn)，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間，導(dǎo)致部分投資客分流。 ◆常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較短，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。 ◆項(xiàng)目拆遷問(wèn)題懸而未解，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度 [威脅規(guī)避] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場(chǎng) 先發(fā)制人搶市場(chǎng)，標(biāo)新立異占市場(chǎng) 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心 （二）項(xiàng)目品質(zhì)定位 1、新 商 機(jī)：新購(gòu)物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會(huì) 2、新消費(fèi)觀念：買(mǎi)質(zhì)量，買(mǎi)品牌，買(mǎi)服務(wù)，買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)快樂(lè) 3、新物業(yè)管理：管理全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性 4、體驗(yàn)式商業(yè)：滿足多層面、立體的購(gòu)物需求 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 （一）物業(yè)形態(tài)定位 一個(gè)集室內(nèi)步行街與綜合賣(mài)場(chǎng)為一體的大型室內(nèi)購(gòu)物綜合體。 （二）產(chǎn)品功能定位 鄂爾多斯首席集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心 （三）產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲 室內(nèi)步行街 鋪位開(kāi)間大、通道寬、明亮 層高5.6米 獨(dú)立商鋪、敞開(kāi)式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂(lè)廣場(chǎng) 四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng) 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層 項(xiàng)目配套 休閑廣場(chǎng)、主題廣場(chǎng)、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂(lè)城、景觀街等 （四）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)定位 l 經(jīng)營(yíng)定位：一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣(mài)場(chǎng)、中高檔服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂(lè)等為一體的綜合型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 l 消費(fèi)定位：以經(jīng)營(yíng)中高檔及品牌商品為主。 l 投資定位：東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 負(fù)一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣(mài)店 A區(qū) 服飾精品區(qū) 國(guó)際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表眼鏡精品區(qū) B區(qū) 美容天地 美容護(hù)膚品、工藝禮品皮具箱包 C區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋 二層 A區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 B區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C區(qū) 家居生活館 女士?jī)?nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A區(qū) 流行時(shí)尚館 時(shí)尚女裝、休閑裝 B區(qū) 兒童、運(yùn)動(dòng)天地 童裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)動(dòng)裝 敞開(kāi)式展銷區(qū) 品牌家電商場(chǎng) 數(shù)碼廣場(chǎng) 家用電器城、手機(jī)數(shù)碼城 四層 A區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B區(qū) 娛樂(lè)城 咖啡、酒吧、KTV C區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、臺(tái)球、電玩、健身廳、桑拿、洗浴 注：以上業(yè)態(tài)為項(xiàng)目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見(jiàn)業(yè)態(tài)分布圖。 六、項(xiàng)目形象定位 [項(xiàng)目核心形象提煉] ——新天地休閑購(gòu)物中心—— 商業(yè)新名片·魅力新天地 [項(xiàng)目整合推廣提煉] ——新天地休閑購(gòu)物中心—— 購(gòu)物升級(jí)版·休閑新天地 l 現(xiàn)代時(shí)尚·體驗(yàn)樂(lè)園·商業(yè)王國(guó) ——現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購(gòu)物中心 l 現(xiàn)代購(gòu)物中心建設(shè)理念·北國(guó)風(fēng)光商業(yè)風(fēng)情 ——現(xiàn)代化、民族化、精品化的新天地休閑購(gòu)物中心 l 鄂爾多斯商業(yè)1號(hào) ——東勝區(qū)城市形象的“商業(yè)名片” l 鄂爾多斯習(xí)慣心理前驅(qū)消費(fèi)場(chǎng)所 ——倡導(dǎo)人性化、體驗(yàn)化創(chuàng)新消費(fèi),驅(qū)動(dòng)習(xí)慣購(gòu)物心理 l 駐內(nèi)蒙乾坤,推八旗商潮 ——揮動(dòng)民間投資利器,打造商業(yè)財(cái)富“管道” l 鄂爾多斯商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場(chǎng)典范 ——首創(chuàng)室內(nèi)步行街經(jīng)典,獨(dú)一無(wú)二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) l 鄂爾多斯商業(yè)中心區(qū)最具投資價(jià)值的 ——商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王 七、項(xiàng)目客戶定位 以鄂爾多斯目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和形勢(shì)，其消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)查（及本次市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶（投資客、經(jīng)營(yíng)客、消費(fèi)者）將呈現(xiàn)以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域?yàn)檩o的區(qū)域特征。 （一）鄂市主要社會(huì)階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析 1、鄂爾多斯目標(biāo)客戶主要行業(yè)從業(yè)人員收入分析 職 業(yè) 年平均人數(shù) 年勞動(dòng)報(bào)酬范圍 平均每月勞動(dòng)報(bào)酬` 教育 3959人 22438元 1869元 制造業(yè) 20152人 13003元 1350元 銀行證券保險(xiǎn) 1603人 23774元 2800元 交通運(yùn)輸、電信 1841人 15679元 1800元 政府機(jī)構(gòu) 6684人 23484元 2300元 建筑房地產(chǎn) 1685/236人 14237/24000元 2800元 工礦企業(yè) 2056人 12337元 3500元 商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè) 1869人 18724 2350元 l 私營(yíng)企業(yè)主 ２００５中國(guó)最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)、縣(市)發(fā)展活力100強(qiáng),快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展唱起了主角，私營(yíng)企業(yè)主“挑起大梁”,實(shí)力可見(jiàn)一斑。 l 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體 此類群體數(shù)量較大，此類人士在鄂爾多斯工作時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，敢于投資。 l 企業(yè)管理層 鄂爾多斯周邊各類企業(yè)眾多，內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司、億利科技實(shí)業(yè)股份有限公司、內(nèi)蒙古神華股份有限公司、內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興天然堿股份有限公司等俱為鄂爾多斯市上市企業(yè),實(shí)力雄厚.企業(yè)內(nèi)部中高級(jí)管理層,待遇極為豐厚,資金實(shí)力強(qiáng)。 l 經(jīng)商者 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)為主。從現(xiàn)售的一些樓盤(pán)來(lái)看，外來(lái)商販也是這一區(qū)域的一大購(gòu)房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很有信心,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ). （二）目標(biāo)客戶群定位 1、投資者分析 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士 客戶類型 l 大型企業(yè)的企業(yè)主； l 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人； l 中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的個(gè)體商戶； l 私營(yíng)礦主 投資心理分析 l 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。近年鄂市中高檔轎車(chē)數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而完成自身財(cái)富實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。 l 以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或底鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等； l 首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。 第二類：具有穩(wěn)定的收入來(lái)源，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚 客戶類型 l 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士； l 中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶； l 在鄂爾多斯掘到頭金，并看好東勝發(fā)展的外地人士； l 擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)中高層干部； 投資心理分析 l 以上人士主要是從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。 l 該類人士購(gòu)鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層。 第三類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民 客戶類型 l 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； l 各旗政府干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； l 東勝當(dāng)?shù)鼐用?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 投資心理分析 l 當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； l 并且享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定， l 多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個(gè)體戶 客戶類型 l 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年主力軍； l 在外地謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人； l 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士； l 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 購(gòu)買(mǎi)心理分析 l 以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪； l 該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購(gòu)鋪預(yù)算大多在20萬(wàn)左右，對(duì)回報(bào)率較為敏感。 2、經(jīng)營(yíng)類目標(biāo)客戶分析 客戶類型： l 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶； l 在附近大型商服（如大興購(gòu)物公園）整體經(jīng)營(yíng)情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶； l 有定向需要購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)的大中型商戶。 l 有開(kāi)設(shè)門(mén)市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。 購(gòu)買(mǎi)心理： l 該類客戶對(duì)欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重。 l 因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識(shí)較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定銷售策略、廣告推廣計(jì)劃以及活動(dòng)的安排。 （二）目標(biāo)客戶群預(yù)測(cè) 1、區(qū)域識(shí)別 l 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客 l 鄂爾多斯旗縣投資客 l 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 l 在外經(jīng)商務(wù)工的東勝人 l 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人 l 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展的外地人 2、投資態(tài)度 l 追求商業(yè)升值空間 l 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感 l 以政府政策及行為導(dǎo)向 l 本物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務(wù) l 消費(fèi)有浮夸跟風(fēng)之氣，但對(duì)投資持理性態(tài)度 l 一次性付款的輕松付款方式 3、目標(biāo)客戶預(yù)測(cè) l 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客…………………………約55%—60% l 鄂爾多斯下屬旗縣投資客……………………………約15%—20% l 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 …………………… 約10% l 在外經(jīng)商務(wù)工的鄂爾多斯人…………………………約5% l 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人………………………約10% l 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展的外地人 … 約5% 八、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位的相關(guān)因素 價(jià)格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶群、市場(chǎng)環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價(jià)格的制定中以下幾方面是首要考慮因素： l 項(xiàng)目自身的綜合定位 l 項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征 l 區(qū)域市場(chǎng)的供求狀況 l 區(qū)域市場(chǎng)租售價(jià)格水平 l 區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況 l 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 l 項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征 l 項(xiàng)目的包裝 l 宣傳推廣廣度 （二）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位策略 影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價(jià)格及后期經(jīng)營(yíng)管理保障。超過(guò)投資者預(yù)期的價(jià)格往往是阻礙或延緩人們投資購(gòu)鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場(chǎng)，發(fā)展商在價(jià)格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市，后期視市場(chǎng)狀況適時(shí)調(diào)整。 具有較強(qiáng)的升值潛力是商鋪的特點(diǎn)之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營(yíng)使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值已經(jīng)有所體現(xiàn)：當(dāng)初低價(jià)購(gòu)買(mǎi)的鋪面往往幾個(gè)月甚至幾天后價(jià)格就會(huì)暴漲，這就是之所以吸引投資旺鋪的最主要原因。 中價(jià)入市，穩(wěn)中求升 （三）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位原則 商服物業(yè)的價(jià)格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商業(yè)主題、樓層層差、單層客流、交通通道、整體視野、面積實(shí)用率、配套設(shè)施等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定。 銷售定價(jià)原則：位置差異、交通差異、樓層差異、質(zhì)素差異、面積差異 （四）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)過(guò)程 1、東勝區(qū)各商圈租金水平分析 （1）東勝區(qū)商圈分布分析 l 核心商圈： 達(dá)拉特中路（北至伊金霍洛街，南至鄂爾多斯街） 該商圈匯集了鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生商場(chǎng)（步行街）、大興國(guó)際購(gòu)物中心（步行街）、再就業(yè)市場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城等大大小小的商業(yè)體。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。 伊金霍洛街（西至達(dá)拉特路，東至準(zhǔn)格爾路） 每天百貨、鄂爾多斯購(gòu)物中心、綠洲鞋城等商業(yè)體將核心商圈延伊金霍洛街向東延伸。 本項(xiàng)目地塊位于達(dá)拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪?zhàn)饨鸺案魃虡I(yè)體的租/售價(jià)格對(duì)我們有直接的參考作用。 l 次級(jí)商圈： 達(dá)拉特路（除以上區(qū)段外） 鄂爾多斯街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路） 鄂托克街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路） 準(zhǔn)格爾路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街） 杭錦路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街） l 其它輻射區(qū)域： 杭錦路、準(zhǔn)格爾路、伊金霍洛街、鄂爾多斯街、鄂托克街等其它路段； 伊化路、烏審街、天驕路等。 （2）東勝主要街區(qū)租金分析及本項(xiàng)目租金參考 路段 租金水平（元/㎡） 組中值（元/㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系數(shù) 加權(quán)值（元/㎡） 核心商圈 達(dá)拉特路(中) 120-180 150 1 150 3 30.0 伊金霍洛街 100-150 125 1 125 2 16.7 次級(jí)商圈 鄂爾多斯街 50-100 75 1.5 112.5 2 15.0 達(dá)拉特路(南) 50-80 65 1.5 97.5 2 13.0 杭錦路(中) 40-80 60 1.5 90 1.5 9.0 準(zhǔn)格爾路(中) 50-80 65 1.5 97.5 1.5 9.8 第三圈商 伊化路 25-50 37.5 2 75 1 5.0 烏審街 30-60 45 2 90 1 6.0 天驕路 25-60 42.5 2 85 1 5.7 總 值 / / / / 15 110.1 注：1）修正系數(shù)：為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為1，越遠(yuǎn)離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項(xiàng)目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)：根據(jù)各街路與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3； 3）加權(quán)值總值：為項(xiàng)目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值 4）根據(jù)對(duì)各街路租金分析，則本項(xiàng)目租金參考值為110元/平方米（一樓） 2、項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金分析 （以一樓租金為分析對(duì)象） 商城 租金水平（元/㎡） 組中值（元/㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系數(shù) 加權(quán)值（元/㎡） 鄂爾多斯購(gòu)物中心 150-250 200 1 200 2 40.0 每天百貨 120-200 160 1 160 2 32.0 民生百貨 100-150 125 1 125 2 25.0 寶如意商城 60-120 90 1.5 135 2 27.0 時(shí)達(dá)商城 60-100 80 1.5 120 1 12.0 興隆鞋城 60-120 95 1.5 142.5 1 14.3 總值 / / / / 10 150.3 注：1）修正系數(shù)：為各商城與本項(xiàng)目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為1，檔次定位越相似系數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項(xiàng)目租金參考值 2）加權(quán)數(shù)：根據(jù)各商城與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3， 3）加權(quán)值總值為項(xiàng)目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值 4）根據(jù)對(duì)各商城租金分析，則本項(xiàng)目租金參考值為150元/平方米（一樓） 3、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目售價(jià)分析 例1：大興購(gòu)物公園 1）成敗原因及分析 本項(xiàng)目對(duì)面的大興國(guó)際購(gòu)物公園于2005年8月開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目最終運(yùn)作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對(duì)我們項(xiàng)目有積極的借鑒作用。其失敗主要原因主要有以下幾點(diǎn)： l 項(xiàng)目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購(gòu)物亮點(diǎn)，難以吸引消費(fèi)者，無(wú) 法分流購(gòu)物中心的消費(fèi)人群； l 項(xiàng)目設(shè)計(jì)為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時(shí)間為寒冷天氣，室外步行街難以讓消費(fèi)駐步游逛，人氣難旺； l 項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯，讓消費(fèi)者如入迷宮； l 發(fā)展商嚴(yán)重缺乏營(yíng)銷意識(shí)，項(xiàng)目未能引起投資者注意共鳴； l 經(jīng)營(yíng)管理不到位，經(jīng)營(yíng)凌亂，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的整體形象及經(jīng)營(yíng)檔次。 2）對(duì)項(xiàng)目定價(jià)參考價(jià)值 由于以上種種原因造成了該項(xiàng)目的失敗，但其銷售定價(jià)對(duì)本項(xiàng)目還是具一定的參考價(jià)值： l 該項(xiàng)目一樓A、E區(qū)定價(jià)均價(jià)為28000元/平方米，其它區(qū)定價(jià)在15000元/平方米左右，根據(jù)對(duì)比，其A、E區(qū)與本項(xiàng)目外街鋪?zhàn)罹呖杀刃浴? l 該項(xiàng)目實(shí)行三年返租，年回報(bào)8%，三年租金一次返還。同時(shí)該項(xiàng)目前三年鋪位出租租金水平為80-100元/平方米，相當(dāng)于年回報(bào)4%，即三年回報(bào)共計(jì)12%，即發(fā)展商三年貼補(bǔ)24%-12%=12%，則實(shí)際售價(jià)應(yīng)為28000*（1-12%）=24640元/平方米， l 另外該項(xiàng)目為外步行街，實(shí)用率較高，達(dá)80%以上，按80%計(jì)，其按實(shí)用面積計(jì)價(jià)的售價(jià)應(yīng)為：24640/80%=30800元/平方米。而作為正常商場(chǎng)實(shí)用率一般為60%，折算為正常商場(chǎng)售價(jià)應(yīng)為：30800*60%=18480元/平方米 根據(jù)以上分析，該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的參考售價(jià)為18480元/平方米（一樓） 例2：滿達(dá)小區(qū)沿街底商 在鄂爾多斯街靠近伊化路的滿達(dá)小區(qū)現(xiàn)正處拆遷階段，其沿街建筑作為商業(yè)建筑擬整層出售（約7000平方米），按建筑面積計(jì)價(jià)，售價(jià)為7500元/平方米左右，根據(jù)商圈分析，與本項(xiàng)目對(duì)比，其修正系數(shù)可取2，則該項(xiàng)目的參考售價(jià)為7500*2=15000元，而根據(jù)檔次定位分析，其修正系數(shù)可取1.5，則最終參考售價(jià)為15000*1.5=22500元/平方米。 綜合以上兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的參考定價(jià)(外街鋪)為：18480*2/3+22500*1/3=19820元/平方米,取整為20000元/平方米,按正常規(guī)律,內(nèi)鋪為外鋪60%,即內(nèi)鋪均價(jià)為12000元/平方米,則一層整體均價(jià)參考值為: 12000*2/3+20000*1/3=14500元/平方米 4、項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)分析 （1）租金 根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的參考租金及東勝區(qū)商圈參考租金的平均值確定為本項(xiàng)目的一樓平均租金：（150+110）/2=130元/平方米 本項(xiàng)目為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,前期招商需有一定的讓利以吸引商家,需采取低開(kāi)高走的招商價(jià)格策略,擬按120元/平方米為基準(zhǔn)對(duì)外招商. 則本項(xiàng)目一層平均租金為：120元/平方米 負(fù)一層平均租金：60元/平方米（一樓50%） 二層平均租金為：70元/平方米（一樓60%） 三層平均租金為： 50元/平方米（一樓42%） 四層平均租金為： 25（業(yè)態(tài)不同、檔次不同、裝修水平不同） （2）售價(jià) 按正常年回報(bào)率8%計(jì)，項(xiàng)目一層租金120元/平方米，則售價(jià)為：120*12/8%=18000元/平方米，而根據(jù)對(duì)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，參考售價(jià)為14500元，取兩者平均作為售價(jià)，則（18000+14500）/2=16250元/平方米 則本項(xiàng)目一層平均售價(jià)為：16000元/平方米 二層平均售價(jià)為：10000元/平方米（一樓60%） 三層平均售價(jià)為： 7000元/平方米（一樓42%） 四層平均售價(jià)為： 3500元/平方米（一樓20%） （五）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)結(jié)果 在綜合考慮影響定價(jià)的各因素，根據(jù)定價(jià)原則，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在東勝區(qū)商圈和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金水平的分析，并調(diào)查了解在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平，對(duì)本項(xiàng)目的租/售價(jià)綜合如下： 項(xiàng)目 修正系數(shù) 價(jià)格體系 均價(jià) 租金 (元/㎡/月) 一層 1 120 65 負(fù)一層 0.50 60 二層 0.6 70 三層 0.42 50 四層 0.2 25 售價(jià) (元/㎡) 一層 1 16000 9125 二層 0.6 10000 三層 0.42 7000 四層 0.2 3500 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 （一）項(xiàng)目租、售收入估算 1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 　鋪位數(shù)/套內(nèi)建筑面積（㎡） 一層 二層 三層 合計(jì) 銷售區(qū)域 外街鋪 22 1900 0 0 0 0 22 1900 A區(qū) 26 1050 40 1800 40 1800 106 4650 B區(qū) 24 950 38 1600 38 1600 100 4150 C區(qū) 26 700 15 800 15 800 56 2300 敞開(kāi)售貨區(qū) 41 900 52 1350 52 1350 145 3600 合計(jì) 139 5500 145 5550 93 5550 429 16600 招商區(qū)域 區(qū)域 套內(nèi)建筑面積（㎡） 備注 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 超市 8000 　 　 　 　 8000 　 獨(dú)立鋪位 1600 2700 4200 4200 　 12700 地下建筑無(wú)產(chǎn)權(quán) 敞開(kāi)售貨區(qū) 　 900 1350 1350 　 3600 考慮整體銷售或產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 大型娛樂(lè)餐飲 　 　 　 　 9000 9000 除去過(guò)道全計(jì)面積考慮分塊整體銷售 合計(jì) 9600 3600 5550 5550 9000 33300 需招商面積 總 計(jì) 各層面積 9600 5500 5550 5550 9000 35200 整體面積 備 注 1、項(xiàng)目可銷售套內(nèi)建筑面積約16600㎡，需招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300㎡，總的套內(nèi)建筑面積約35200㎡,其中四樓除通道全計(jì)套內(nèi)面積。 2、可銷售面積約為16600㎡，約占47%；招商面積約33300㎡，占95%。其中部分鋪位需采用售后包租或返租銷售 2、銷售收入估算 區(qū)域 樓層 一層 二層 三層 合計(jì) 外街鋪 套內(nèi)面積（㎡） 1900 　 　 1900 建筑面積（㎡） 3654 　 　 3654 均價(jià)（元/㎡） 20000 　 　 20000 總價(jià)（元） 73076923 　 　 73076923 A區(qū) 套內(nèi)面積（㎡） 1050 1800 1500 4350 建筑面積（㎡） 2019 3462 2885 8365 均價(jià)（元/㎡） 16000 10000 7000 10414 總價(jià)（元） 32307692 34615385 20192308 87115385 B區(qū) 套內(nèi)面積（㎡） 950 1600 1188 3738 建筑面積（㎡） 1827 3077 2285 7188 均價(jià)（元/㎡） 14000 10000 7000 10063 總價(jià)（元） 25576923 30769231 15992308 72338462 C區(qū) 套內(nèi)面積