zai 武漢市房地產(chǎn)市場研究報告 2010 年 5 月刊 2010 年6月 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 目 錄 目 錄 2 德思勤視視點 3 數(shù)字樓市 4 第一章 政策資訊 5 一、政策法規(guī)規(guī) 5 二、市場場資資訊訊 6 第二章 土地市場場 7 一、公告土地 7 第三章 住宅市場場 8 第四章 報紙 廣告統(tǒng)計分析 10 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 2 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 德思勤視點 政策效力繼續(xù)釋放 成交大幅度萎縮 來訪低、成交降、觀望濃——新政出臺后，這是武漢房地產(chǎn)市場在五月的整體基調(diào)。然而，眾多開發(fā)商之于價格的堅挺又使得房價高居不下，眼下的武漢樓市陷入一種膠著的狀態(tài)。 “新國十條”至今滿月有余，實施后的這一個月以來，武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了類似 2008 年松動的信 號：退房現(xiàn)象出現(xiàn)；觀望氛圍濃厚；樓市成交低迷。但房地產(chǎn)市場衡量的重要指標房價并未出現(xiàn)波動，5 月武漢房地產(chǎn)均價有一定的下降，這是由于郊區(qū)成交量的上升拉低了江城房價。 從目前市場上呈現(xiàn)出來的一些市場現(xiàn)象來看，武漢樓市表面上回到了 2008 年，但事實上，目前的武 漢房地產(chǎn)市場在本質(zhì)上與 2008 年的市場情況有很多區(qū)別：地產(chǎn)業(yè)的整個經(jīng)濟環(huán)境是向好的；開發(fā)商資金 充裕。當前樓市上出現(xiàn)的優(yōu)惠情況，是受新政的影響，調(diào)低了定價入市，但相對之前的產(chǎn)品并沒有降價。 房價下降預期近期并不現(xiàn)實。 在新政力度如此之大、市場觀望氣氛濃郁、成交量不斷下滑、降價預期很大的市場狀況下，房價仍舊 做著奮力的“抗爭” 。撲朔迷離的江城樓市，真正回到 2008 年還尚需時日。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 3 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)字樓市 ? 住宅市場 供求比： 1：1.35 新增供應面積： 56.79 萬平方米 成交面積： 76.55 萬平方米 成交均價： 6295.93 元/ 平方米 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 4 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 第一章 政策資訊 一、政策法規(guī) 表 1-1 2010 年 5 月武漢市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 開發(fā)商閑置土地 2010-5-17 中國廣播網(wǎng) 超一年 銀行不得向其防貸 武漢出臺細則打 2010-5-29 楚天都市報 擊捂盤惜售 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫  主要內(nèi)容 湖北省已出臺細則嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險：土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發(fā)放貸款應當調(diào)減并采取保全；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵 押品一定要用在建工程而不能用土地； 嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款成數(shù)， 一律不允許超過在建工程的 5 成。 武漢市房管局下發(fā)文件《行政處罰自由裁量權(quán)參考執(zhí)行標準》 ，，對未 按現(xiàn)售條件銷售商品房、不符合銷售條件收取預訂款性質(zhì)費用、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房等違規(guī)行為，行政處罰明確為四個等級。這意味著，一棟樓分單元、分層數(shù)開盤銷售，都將受到處罰。 德思勤視點： 本月度武漢市主要出臺了兩項措施，從開發(fā)商角度進行監(jiān)管，打擊閑置土地和捂盤等行為。通過這種 方式有助于用地盡快形成住房的有效供應， 供應增加有助于抑制房價的過快上漲。 這是對 4 月份發(fā)布的 “國 十條”的細化與補充，將起到更好的調(diào)控效果。 這些更為細化的政策，它所產(chǎn)生的效果要比單個出來更強，對樓市的影響更為深遠。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 5 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 二、市場資訊 表 1-2 2010 年 5 月市場資訊列表 時間 來源 資訊名稱 湖北住建廳：嚴查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2010-5-8 楚天都市報 六種違規(guī)行為 武漢再推 7 塊城 區(qū)土地 沌口將建 2010-5-14 武漢晨報 36 萬平米商業(yè)中 心 武漢 CBD 下月入 2010-5-17 楚天都市報 市 將改寫樓市格 局 外地人在武漢買 首套房也受限制 2010-5-17 楚天都市報 需提供納稅社保 證明 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫  主要內(nèi)容 省住建廳發(fā)出《關(guān)于開展全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為檢查和在建在 售商品住房項目清理工作的通知》 ，要求嚴查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六種違規(guī) 行為：未取得預售許可，但以認購、預定、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式 向買方收取或變相收取定金、預定款等行為 ; 未在 10 日內(nèi)一次性公開 全部準售房源及每套房屋價格 ; 未按申報價格實行明碼標價、任意提高房價招行、中行、建行、中信銀行、興業(yè)銀行等已全面執(zhí)行這一規(guī)定，戶口在外地者在貸款購買首套房時，也要出具上述兩項證明。信息和未經(jīng)核實的信息，采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假行為等。 武漢市將在下月初拍賣 7 塊土地，共計 422 畝，其中沌口將推出一個 建筑面積 36 萬平米的超大商業(yè)中心用地。 此次推出的土地中， 只有位 于珞獅南路和武昌中山路的兩塊是純住宅用地，其他 5 塊全部位于漢 陽片區(qū)的都是非住宅或混合用地。在面積達 180 畝的武漢開發(fā)區(qū)東風 大道與體育路交會處商業(yè)用地上，將建設(shè)包含五星級酒店、電影院及 11 萬平米商業(yè)中心、 17.4 萬平米寫字樓在內(nèi)的商業(yè)綜合體。 武漢 CBD 一期泛海國際居住區(qū)開放樣板房， 下月初正式上市， 房價預 計在 12000 元/ 平方米左右。今年起，總建筑面積 1400 萬平方米的武 漢 CBD，將以每年 100 萬平方米的速度入市，改寫江城樓市格局。 江城將嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。對不能提供 1 年以上 當?shù)丶{稅證明和社保證明的非本地居民，將停止發(fā)放個人住房貸款。招行、中行、建行、中信銀行、興業(yè)銀行等已全面執(zhí)行這一規(guī)定，戶口在外地者在貸款購買首套房時，也要出具上述兩項證明。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 6 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 第二章 土地市場 一、公告土地 本月掛牌出讓地塊 2 宗，總出讓面積為 16.55 萬平米。 從地塊區(qū)域上來看，全部集中在漢南區(qū)。 從用地性質(zhì)上來看，未工業(yè)用地。 表 2-1 武漢市 2010 年 5 月份地塊公告情況匯總表 宗地號 交易 區(qū)域 地塊面積 容積率 地塊 方式 ( ㎡ ) 用途 P（2010）009 掛牌 漢南區(qū)湘口街漢銀公路以南 108825.15 0.5 工業(yè) P（2010）010 掛牌 漢南區(qū)紗帽街幸福村 56666.96 0.8 工業(yè) 資料來源：武漢市國土資源和規(guī)劃局 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 7 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 第三章 住宅市場 5 月武漢市主城區(qū)在售商品住宅 335 個，整體成交均價為 6295.93 元/ 平方米，比上月下降了 302.09 元/ 平方米，降幅為 4.6%; 月銷售總套數(shù)為 4572 套，比上月減少了 2617 套，跌幅為 36.4%。 圖 3-1 2009 年 3 月至 2010 年 5 月武漢市住宅銷售走勢圖 套 元 /平方米 10000 7000 9000 6000 8000 5000 7000 6000 4000 5000 3000 4000 3000 2000 2000 1000 1000 0 0 月月月月月月月 月月月月月月月月 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年9 10 11 12 年1 年2 年3 年4 年5 9 9 99999 年年年00000 200 200 200 200 200 200 200 009 009 009 201 201 201 201 201 2 2 2 成交套數(shù) 成交均價 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 從各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)情況來看，受宏觀調(diào)控影響，武漢市各個片區(qū)全部呈現(xiàn)不同程度的萎縮 ， 市場觀望氣氛濃郁、成交量不斷下滑、降價預期很大的市場狀況形成，新政初顯強大威力。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 8 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 表 3-1 武漢市 5 月各區(qū)域住宅市場情況 區(qū)域 5 月成交量（套） 上月成交量（套）） 漢口中心區(qū) 884 1102 古田片區(qū) 111 334 漢口 二七、后湖片區(qū) 461 東西湖片 780 武昌中心區(qū) 696 青山區(qū) 44 武昌 649 1248 1199 77 南湖片 409 關(guān)山片 720 漢陽中心區(qū) 361 漢陽 596 1104 611 沌口片 106 269 全市 4572 7189 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 9 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 第四章 報紙廣告統(tǒng)計分析 從周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量對比看，廣告投放集中在周四。 圖 4-1 武漢市 5 月份周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量分析 2010年 5月份周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量對比 80 67 68 70 63 60 50 40 28 24 30 20 15 16 20 10 0 6日 8日 10日 12日 14日 16日 18日 20日 22日 24日 26日 28日 5月 5月 月 5 月 5 月 月 月 月 月 月 月 月 10年 10年 5 5 5 5 5 5 5 5 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 20 20 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 廣告最多的報紙為武漢晚報與楚天都市報，其余四份報紙媒體廣告發(fā)布數(shù)量相當。 圖 4-2 武漢市 5 月份各報紙媒體廣告發(fā)布數(shù)量分析 2010年 5月份各報紙廣告發(fā)布數(shù)量對比 100 84 92 90 80 70 60 50 35 38 29 28 40 30 20 10 0 報 報 報 報 報 報 日 商 市 金 晨 晚 江 江 都 天 漢 漢 長 長 天 楚 武 武 楚 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 10 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 發(fā)布廣告最多的區(qū)域為光谷，其次為武昌中心城區(qū)與盤龍城，說明這三個區(qū)域的樓盤開發(fā)量較大。 圖 4-3 武漢市 5 月份各區(qū)域報紙廣告發(fā)布項目數(shù)量分析 2010年 5月份各區(qū)域報紙廣告發(fā)布項目數(shù)量對比 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 區(qū) 區(qū) 區(qū) 湖 湖 湖 城 湖 灣 路 甸湖口七谷城 陽 城 武 昌 城 蔡東沌二光 心 漢 心 后 銀 南 龍 遜 家 心 華 金 盤 湯 王 新 中 中 中 口 陽 昌 漢 漢 武 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 發(fā)布廣告最多的階段是在項目的認籌期與持續(xù)銷售期，蓄客期也比較多。蓄客期要打開市場知名度， 因此廣告量較多；認籌期要儲備更多的客戶為開盤做準備，此階段的廣告量是最大的；持續(xù)銷售期是為了 促進后期的銷售，延續(xù)強銷期的火爆場面，因此廣告也比較多。 圖 4-4 武漢市 5 月份發(fā)布廣告各項目所處階段對比分析 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 11 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 2010年5月份發(fā)布廣告所處營銷階段對比分析 6 0 5 0 5 0 4 3 4 0 3 0 2 4 2 0 1 0 3 9 0 蓄 客 期 認 籌 期 開 盤 期 強 銷 期 持 銷 期 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 廣告投放量最多的前 10 名項目中，從營銷階段看，認籌期與強銷期廣告投放量較大。從主推產(chǎn)品看， 精裝小戶型占 40%的比例。另外，大部分認籌均有認籌優(yōu)惠，樣板房開放也是主打的一條信息。 表 4-1 武漢市 5 發(fā)布廣告項目前十名統(tǒng)計分析 項目 廣告次數(shù) 營銷階段 主推產(chǎn)品 優(yōu)惠或其他備注 菱角湖萬達廣場 16 認籌期、強銷期 45m2 精裝小戶 價格公示、樣板房開放 四重好禮：投資保障計劃、購房有 福星惠譽國際城 14 持銷期 35-85m2 精裝公寓 金喜、回饋老帶新、二次購買及老 帶新優(yōu)惠 恒大全國樓盤 85 折大優(yōu)惠、 4500 恒大金碧天下 12 持銷期 200m2 湖景美墅 元/m2 起、送 200m2 前庭后院、 最高優(yōu)惠 28 萬 最高優(yōu)惠 13 萬/ 套、送 17 萬豪裝、 恒大綠洲 12 持銷期 洋房 4580 元/m2 起, 送 1200 元/m2 豪 裝 美聯(lián)奧林匹克花 12 認籌期、強銷期 35-67m2 精裝小戶型 認籌 1 萬抵 2 萬、樣板房開放 園 瀚城 10 認籌期、強銷期 小高層、低密度大戶 樣板房開放 五洲國際建材城 10 強銷期 40-80m2 商鋪鋪 開盤，熱銷 2.8 億 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 12 武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告 泛海國際居住區(qū) 9 認籌期 98-169m2 主力戶型 樣板房開放 光谷時代廣場 8 蓄客期、認籌期 50m2 精裝 1 萬抵 2 萬、樣板房開放 中國家俱 CBD 7 認籌期 商鋪 5 月 13-16 認購 99 折、六一兒童 家具全場 6.1 折 資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司 武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室 電話： 027--85350488 13 深圳德思勤投資有限公司 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 深圳市德思勤投資咨詢有限公司 Add:深圳市深南大道 6008 Tel: （86）755-83515988  號特區(qū)報業(yè)大廈 27F Fax: （86）755-83515866  Zip:518034 武漢德思勤投資咨詢有限公司 Add:武漢市新華路 186 Tel: （86）27-85350488  號福星國際商會大廈 1002 Fax: （86）27-85350600  室  Zip:430015 湖南德思勤投資顧問有限公司 Add:長沙市芙蓉中路二段 Tel: （86）731-84880703  80 號順天國際財富中心 703 室 Fax: （86）731-84880608  Zip:430022 揚州德思勤投資顧問有限公司 Add:揚州市新城河路 562 號金菊花都 3 棟 410 Tel: （86）514-87952676 Fax: 514-87952676  室  Zip:225002 Http ： //