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1、關于上海鑫泓泰家具有限公司申請擔保委托貸款 的項目調(diào)查報告 1、 上海鑫泓泰家具有限公司概況 1． 公司名稱：上海鑫泓泰家具有限公司 2． 公司性質(zhì)：民營企業(yè)（計劃于 2005 年變更為中美合資企業(yè)） 3． 注冊資本： 截止 2004 年 9 月份人民幣 3000萬元。 ， 并計劃 2005年內(nèi)增資 到人民幣 6000 萬元。 2005 年 8 月前美方投資 100 萬美元，至年底再投入 100 萬美元，并于 2006 年 5 月份前達到 500 萬美元的投資規(guī)模，最終 注冊資本為人民幣 6000 萬元、美元 500 萬元（人民幣 4000 萬元） ，合計 人民幣 1 億元。

2、 4． 公司地址：上海市青浦區(qū)練塘工業(yè)園區(qū)三號路 北接滬青平高速公路和 318 國道，東連滬杭告訴公路，距虹橋機場 約 45 公里距上海市區(qū)約 60 公里。 5． 公司占地面積： ① 工廠占地面積： 207331.00平方米 （不包括帶征的 14000平方米土地） ② 工廠建筑面積： 105580.73 平方米 ③ 建筑占地面積： 9214.58 平方米 ④ 綠化占地面積： 54050.00 平方米 ⑤ 道路占地面積： 37800.00 平方米 6． 生產(chǎn)情況：以來樣來圖加工制造生產(chǎn)為主，設計年產(chǎn)值約 1 億美元， 月出口約 600 只 40 尺集裝箱。 7． 生產(chǎn)設備

3、： 70%的生產(chǎn)設備由歐美、日本和臺灣地區(qū)進口。 2、 上海鑫泓泰家具有限公司的計劃資產(chǎn)、投資及債務 1． 公司的計劃總資產(chǎn) —— 23493萬元 土地價值 5653 萬元 + 廠房價值 10000 萬元 + 設備 7850 萬元 ① 313 畝土地總價值 5643 萬元（原批租價格為 2285萬元） ② 16 幢約 10 萬平方米的廠房工程款： 10000 萬元 ③ 設備、設施總價值： 7850萬元 2． 投資者現(xiàn)金投入 —— 10000 萬元 ① 投資者甲方 —— 3000 萬元（已投入） ② 投資者乙方 —— 3000 萬元（ 2005 年內(nèi)投入） ③ 美國家具投資方

4、 —— 約 4000萬（ 2006年 5 月前投入） 3． 各類債務 —— 9000 萬元 ① 施工方工程墊資 —— 2000 萬元 ② 銀行項目貸款 —— 7000 萬元（已由浦發(fā)銀行出具貸款承諾書） 3、 項目運作的實際狀態(tài) 根據(jù)項目經(jīng)理對本項目土地廠房的實地考察、 相關合同及已付款憑證的原件 查閱，該項目目前實際的運作狀態(tài)如下： 上海鑫泓泰家具有限公司自 2002年初開始籌備， 并于 2002年 11 月 22 日與 上海青浦工業(yè)園區(qū)簽訂 《投資協(xié)議》 ， 以內(nèi)資批租的方式取得 485.07畝工業(yè)用地， 分 3 期實施，其中第 1 、 2 期土地一次性辦理批租手續(xù)，共取

5、得批租土地 209054平方米約合 313.58畝。 根據(jù) 2003 年 7 月 1 日青府土用（ 2003） 591 號文件，上海鑫泓泰家具有限 公司獲得受讓工業(yè)用地 97676 平方米，約合 146.51 畝，包括帶征的土地 97941 平方米，約合 146.91 畝。 截至目前為止， 上海鑫泓泰家具有限公司已付土地款共計 7747750元， 其中 包括開發(fā)區(qū)“六通一平”費 2742348元，房地局耕地開墾費 3672787.5元、土地 契稅 391764 元，以及征地費 400000 元。且已憑已交的開墾費、契稅收據(jù)， 于 2004年 11 月 23 日與市房地局簽訂了

6、97676平方米工業(yè)用地的土地出讓合同。 另外，上海鑫泓泰家具有限公司已于 2004 年 11 月 13 日接到青浦區(qū)房屋 土地管理局正式通知并開具《耕地開墾費繳款通知書》 ，獲得受讓項目 2 期工業(yè) 用地計 111113平方米，約合 166.67畝。 關于項目建設情況， 經(jīng)實地考察， 截至目前為止， 上海鑫泓泰家具有限公司 在項目 1、 2 期共約 313 畝土地上，已建成 5000 多平方米的辦公樓和綜合樓共 兩幢，并在設計規(guī)劃的約 10 萬平方米廠房地基上，已打上 2900 根地樁，建成 約 3000 米道路和 1600 米的永久性圍墻。并已查閱相關工程款付款憑證原件，

7、共計約人民幣 2721 萬元。 4、 上海鑫泓泰家具有限公司土地款付款計劃 1．第一期 97676 平方米約合 146.91 畝《土地使用權證書》的獲得，目前尚欠 上海市房地局征地費人民幣 3507040 元，繳納該筆費用之后，即可領取 《土地使用批準證書》 ，并憑已取得的《受讓土地批復》 、 《土地出讓合同》 、 征地費發(fā)票、 《土地使用批準證書》和“開發(fā)區(qū)”出具的“征地包干”及 “安置”文件，領取 146.91 畝的《土地使用權證書》 。 2．第二期 111113平方米約合 166.67 畝《土地使用權證書》的獲得，還須繳納 以下款項： ① 向“開發(fā)區(qū)”繳納的“六通一平”

8、費 2570313.5 元 ② 向青浦區(qū)房地局繳納的耕地開墾費 4166737.5 元 ③ 向青浦區(qū)房地局繳納土地契稅 444452 元 （繳付以上款項之后， 取得 166.67 畝土地的 《受讓批復》 和《出讓合同》 ） ④ 向市房地局繳納 166.67 畝的征地費 4444520元 （繳付以上款項后，即可取得 166.67 畝的《土地使用批準證書》 和 《土地使用權證書》 ） 以上共計： 人民幣 1 5 5 3 3 0 6 3元 5、 上海鑫泓泰家具有限公司在建工程應付款明細 目前，上海鑫泓泰家具有限公司在項目用地上，已建成的 5000 多平方米的 辦公樓和綜合樓和已打

9、上 2900 根地樁、 約 3000 米道路和 1600 米的永久性圍墻。 經(jīng)查閱相關合同、文件及付款憑證，可確認其在建工程固定資產(chǎn)總值人民幣 3496 萬元，其中 1457 萬元已付款，尚欠工程款人民幣 1264 萬元。另外，在建 工程的各類配套費用已付款約 262 萬元。 本節(jié)所列款項，另附《明細表》及“付款憑證復印件”備查。 6、 上海鑫泓泰家具有限公司項目貸款計劃 1．貸款總額：根據(jù)上海鑫泓泰家具有限公司與我公司簽訂的《委托擔保協(xié)議》 ， 上海鑫泓泰家具有限公司計劃貸款人民幣約 2800 萬元，貸款期限自第一筆 貸款到位之日起一年。其中，按次序分解為： ① 取得 146

10、.91 畝的《土地使用權證書》所須向上海市房地局繳納的征地費 人民幣 350.7元。 ② 目前在建工程應付款人民幣 1264 萬元。 ③ 取得 166.67 畝的《土地使用批準證書》和《土地使用權證書》所須繳納 的費用人民幣 1202.6 萬元。 共計約 2817.3 萬元 2．融資成本：根據(jù)上海鑫泓泰家具有限公司與我公司簽訂的《委托擔保協(xié)議》 ， 上述貸款的打包利率為 24% / 年，擔保費為 3% / 年，另外，根據(jù)協(xié)議約定， 上海鑫泓泰家具有限公司自第二筆貸款到位時，向我公司支付融資策劃咨詢 費人民幣 100 萬元整。 3．貸款步驟分解： ① 通過擔保委托貸款的方式

11、，為上海鑫泓泰家具有限公司募集人民幣 350 萬元，貸款期為三個月，利率 10%，用于向上海市房地局繳納征地費， 以取得 146.91 畝的《土地使用權證書》 。 ② 通過抵押貸款的方式，將 146.91 畝的《土地使用權證書》作為抵押，向 已落實的資金方貸款人民幣 1600 萬元左右，其中， 350 萬歸還上筆貸款 的本金， 35 萬作為利息繳納到我公司代付，并向我公司支付 100 萬元的 剩余部分用于融資策劃咨詢費，剩余部分用于支付工程應付款。 ③ 通過擔保委托貸款的方式，為上海鑫泓泰家具有限公司募集人民幣 1202 萬元的委托貸款，用于取得 166.67 畝的《土地使用批

12、準證書》和 《土地使用權證書》所須繳納的費用。并在權證到位之后，將其抵押至 原出資方，我公司解除擔保責任。 4．還款來源 上海鑫泓泰家具有限公司 已與浦東發(fā)展銀行上海分行簽署《承諾貸款 備忘錄》 ，并由浦東發(fā)展銀行上海分行出具正式的《貸款承諾書》 ，在滿足銀行 貸款條件（即土地權證到位，項目建設完工的前提下） ，由浦東發(fā)展銀行上海 分行向上海鑫泓泰家具有限公司發(fā)放貸款人民幣 6200 萬元。該筆銀行貸款到位 之后，上海鑫泓泰家具有限公司承諾優(yōu)先償還上述貸款。 5．風險防范 ① 根據(jù)上海鑫泓泰家具有限公司與我公司簽訂的《委托擔保協(xié)議》 ，自第一 筆 350 萬元貸款發(fā)放前至

13、上海鑫泓泰家具有限公司清償由我公司擔保和 協(xié)助募集的一切貸款款項時， 其企業(yè)一切有關證照、 印鑒， 交由我司保管。 ② 貸款的使用，須經(jīng)我公司監(jiān)管并按約定的用款計劃經(jīng)手發(fā)放。 ③ 第一筆 350 萬元用于取得 146.91 畝《土地使用權證書》向上海市房地局 繳納征地費的貸款，上海鑫泓泰家具有限公司已取得上海市房地局的 允諾，由上海市房地局向我公司出具關于“上海鑫泓泰家具有限公司 該項 146.91 畝土地的權屬、辦理程序完備、款項繳納及出證時間為 一個月以內(nèi)的書面證明” 。 ④ 146.91 畝《土地使用權證書》發(fā)放時，由我公司領取，并將其抵押，所得 資金優(yōu)先償還第一筆貸款

14、本息及繳付貸款策劃咨詢費外。 ⑤ 第三筆 1202 萬元用于取得 166.67畝《土地使用權證書》所須繳納費用的 貸款，在貸款的發(fā)放后至權證到位的過程中，由我公司向資金方擔保， 權證到位后，由資金方接受抵押，我公司解除擔保責任。 七、 項目利潤分析 1．打包利率： 協(xié)議約定， 該項共約 2800 萬人民幣的貸款， 打包利率為 24% / 年， 即約 672 萬元，利息的支付，約定為上海鑫泓泰家具有限公司向我公司 支付后，由我公司再向出資方計息支付。按照目前與出資方的協(xié) 商， 第6 頁共7 頁 除第一筆350萬的擔保貸款須以三個月 10%的較高利息獲取外，剩余兩筆 貸款均

15、在15% /年以下： ①350萬，三個月利息10%即為35萬元 ②2450萬，一年的利息15%即為367.5萬元 利息差價：約270萬元 2,擔保費收入：協(xié)議約定，該項貸款的擔保費為 3%其中，需要擔保的貸款為 第一筆350萬元和第三筆1202萬元，其擔保期限預計分別在三個月和六個月 左右，擔保費為一次性按照3%攵取，不按年計算。 擔保費收入：約46萬元 3.融資策劃咨詢費：協(xié)議約定，在146.91畝《土地使用權證書》向出資方抵押 貸款之后，上海鑫泓泰家具有限公司向我公司支付融資策劃咨詢費 100萬元。 融資策劃咨詢費100萬元 利潤共計：約416萬元 八、小結(jié) 根據(jù)項目經(jīng)

16、理對上海鑫泓泰家具有限公司多次的深入調(diào)查以及與其主要 負責人的多次洽談，并對該貸款申請的原因及其背景作理性分析， 大致可得結(jié)論 如下： ① 該公司已獲批租的約313畝土地，由于目前市場交易價格已就批租價格 增值約10萬元/畝，該公司已于土地增值上獲取超過 3000萬元的帳面利潤。 ② 該公司與美國家具投資商的合作協(xié)議已達成，該公司必須在外方投資前 落實約313畝土地的權屬，以爭取在合作中占有較高比例的股權。 ③146.91畝土地和166.67畝土地的繳款期限已過，目前其面臨的政府 壓力相當巨大，并基于上述①、②點原因，急于以較高利率爭取貸款。 ④目前該公司已于項目用地上投入共 272

17、1萬元在建工程，并已支付了其中 1457萬元工程款，屬于真實投資，基本可排除地皮炒作的嫌疑。 第6頁共7頁 ⑤ 目前該公司能夠獲得浦東發(fā)展銀行上海分行出具的人民幣 貸款承諾，在保證項目順利完工的前提下，還款來源基本得到保證。 6200 萬元 第10 頁共7 頁 ⑥ 我公司實際落實擔保責任的，僅為第一、第三筆貸款自發(fā)放到領證的 過程，因此，在核實土地權屬、辦理進度、應繳款項等相關要素的前提下， 風險較低，且利潤較大。 特此報告。 報告附件： 1．上海鑫泓泰家具有限公司企業(yè)證照、投資協(xié)議等復印件； 2．上海鑫泓泰家具有限公司土地合同、土地批文及付款憑證復印件； 3．上海鑫泓泰家具有限公司概況及資產(chǎn)、投資清單； 4．上海鑫泓泰家具有限公司在建工程付款明細表及付款憑證復印件； 報告人： 二 O O 五年二月三日