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控制性詳細規(guī)劃的研究 現(xiàn)狀與展望,歡迎光臨 ！ 主講: 姜 云,1.控制性詳細規(guī)劃（controlling detail planning）的任務和內容,（1）任務： 以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設用地的各項控制性指標和其他規(guī)劃管理要求，強化規(guī)劃的控制功能，并指導修建性詳細規(guī)劃的編制。,（2）內容：,（1）確定規(guī)劃范圍內各類不同使用性質的用地面積和用地界限； （2）規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態(tài)、交通、配建設施及其他控制要求； （3）確定各級支路的紅線位置，控制點坐標和標高；,（2）內容：,（4）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界限； （5）制定相應的土地使用及建筑管理規(guī)定； （6）控制性詳細規(guī)劃的用地應該是功能相對完整或地域比較獨立的區(qū)域，規(guī)模一般在1km2。,2．控制性詳細規(guī)劃的編制方法,（1）基礎資料的收集 1）總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準的規(guī)劃資料； 2）土地利用現(xiàn)狀，用地分類應分至小類； 3）人口分布現(xiàn)狀； 4）建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數(shù)、建筑質量、保留建筑等；,（1）基礎資料的收集,5）公共設施規(guī)模及分布； 6）工程設施及管網(wǎng)現(xiàn)狀； 7）土地經(jīng)濟分析資料，包括地價等級類型、土地級差效益、有償使用狀況、地價變化、開發(fā)方式等； 8）所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。,（2）控制性詳細規(guī)劃的用地 分類和地塊劃分,控制性詳細規(guī)劃的用地應分至小類（參照附表《控制性詳細規(guī)劃城市用地分類和代號》）。 控制性詳細規(guī)劃的地塊劃分可按規(guī)劃和管理的需要劃分為區(qū)、片、快幾級，快是控制性詳細規(guī)劃的基本單元，其劃分的原則為：,1）應保證地塊性質單一，避免不相容使 用性質用地之間的干擾； 2）嚴格遵守城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃及其他專業(yè)規(guī)劃的要求； 3）尊重現(xiàn)有用地產權或使用權邊界； 4）考慮土地價值的區(qū)位級差； 5）兼顧基層行政管理界限，便于現(xiàn)狀資料的收集和統(tǒng)計。,6)地塊劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理變化，在規(guī)劃實施中進一步重組（小塊合并為大塊或細分為小塊）。 7)地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值拇笮?，面積控制在0.5-3hm2左右,舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1 hm2左右。,（3）控制性詳細規(guī)劃的 控制體系,1）用地控制指標：用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性； 2）環(huán)境容量控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量； 3）建筑形態(tài)控制指標：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定；,（3）控制性詳細規(guī)劃的 控制體系,4）交通控制內容：交通出入口方位、停車位； 5）城市設計引導及控制：對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求； 6）配套設施體制：生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。,在以上控制內容中的前五項地塊控制指標可分為規(guī)定性和指導性兩類。 規(guī)定性指標是必須嚴格遵照的指標； 指導性指標是參照執(zhí)行的指標，其目標是貫徹發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制的意圖，將控制要素具體為布局引導，為修建性詳細規(guī)劃與建筑設計提供依據(jù)，引導城市建設有序進行。 地塊規(guī)定性指標一般為下列各項：,地塊規(guī)定性指標：,1）用地性質：規(guī)劃用地的使用功能，可根據(jù)用地分類標準進行標注； 2）用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積； 3）建筑密度：即規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制； 4）建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離；,地塊規(guī)定性指標：,5）建筑紅線后退距離：即建筑相對于規(guī)劃內道路紅線后退的距離。通常以下限控制； 6）容積率：即規(guī)劃地塊內各類建筑總面積與地塊面積之比。 7）綠地率：是指規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。通常以下限控制。,地塊規(guī)定性指標：,8）交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內允許設置的出入口方向和位置。具體可分為以下幾個指標： a.機動車出入口方位:盡量避免在城市主要道路上設置車輛出入口,一般情況下,每個地塊應設1-2個出入口； b.禁止機動車開口地段：為保證規(guī)劃區(qū)交通系統(tǒng)的高效安全運行，對一些地段禁止機動車開口，如主要道路的交叉口附近和商業(yè)步行街等特殊地段；,地塊規(guī)定性指標：,c.主要人流出入口方位：為了實現(xiàn)高效、安全和舒適的交通體系，可能會有必要將人車進行分流，為此規(guī)定主要人流出入口方位；,地塊規(guī)定性指標：,9）停車泊位及其他需要配置的公共設施:停車泊位是指規(guī)劃地塊內應配置的停車車位數(shù)，通常按下限控制。其他設施的配置包括：居住區(qū)服務設施（中小學、幼托、居住區(qū)級公建），環(huán)衛(wèi)設施（垃圾轉運站、公共廁所），電力設施（變電站、配電所），電信設施（電話局、郵政局），燃氣設施（煤氣調壓站）。,地塊指導性指標：,1）人口容量：即規(guī)劃地塊內每公頃用地的規(guī)劃人口數(shù)，通常以上限控制； 2）建筑形式、體量、色彩、風格要求：對規(guī)劃區(qū)重點地段的建筑形體和布局應進行特別控制，（包括廣場控制線、綠地控制線、群房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑色彩等具體指標）。 3）其他環(huán)境要求：,3．控制性詳細規(guī)劃的成果要求,（1）文本內容 控制性詳細規(guī)劃的文本應包括土地使用與建設管理細則，以條文形式重點反映規(guī)劃地段各類用地控制和管理原則及技術規(guī)定，經(jīng)批準后納入規(guī)劃管理法規(guī)體系。具體內容如下： 1）總則：制定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原則，主管部門和管理權限； 2）各地塊劃分及規(guī)劃控制的原則和要求；,（1）文本內容,3）各地塊使用性質劃分和適建要求（適建、不適建、有條件適建的建筑類型）； 4）各地塊控制指標一覽表； 5）建筑物后退紅線距離的規(guī)定； 6）相鄰地段的建筑規(guī)定；,（1）文本內容,7）市政公用設施、交通設施的配置和管理要求； 8）獎勵和懲罰。 注意:控制性詳細規(guī)劃的文本后應附地塊控制圖則，舊城改造區(qū)控制性詳細規(guī)劃應附基礎資料匯編。,（2）圖紙內容（圖紙比例為 1/1000-1/2000）,1）用地現(xiàn)狀圖：土地利用現(xiàn)狀，建筑物現(xiàn)狀，人口分布現(xiàn)狀、市政公用設施現(xiàn)狀，（必要時可分別繪制） 2）用地規(guī)劃圖：規(guī)劃各類用地的界限，規(guī)劃用地的分類和性質、道路網(wǎng)布局、公共設施的位置。 3）地塊指標控制圖：用表格形式標出地塊編號、地塊面積、用地性質、主要出入口方位、建筑密度、容積率及地塊內有特殊需要的控制指標。某市新居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的地塊指標見圖5-4-1。,（2）圖紙內容,4）道路交通及豎向規(guī)劃圖：確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標、標高、停車場和其他交通設施位置及用地界限，各地塊室外地坪規(guī)劃標高，必要時可分別繪制。 5）工程管網(wǎng)規(guī)劃圖：各類工程管網(wǎng)平面位置、官徑、控制點坐標和標高，必要時可分別繪制，分為給排水、電力電訊、煤氣、管線綜合等。,（2）圖紙內容,6)地塊劃分圖：標明地塊劃分具體界限和地塊編號（和文本中控制指標相對應）。標高內容可視具體情況區(qū)別對待，舊城改造區(qū)可不設此項內容。,4.控制性詳細規(guī)劃實例,例1：某市中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃的地塊劃分圖見圖5-4-2。,4.控制性詳細規(guī)劃實例,例2：某市新區(qū)控制性詳細規(guī)劃的地塊開發(fā)控制圖則見圖5-4-3。,4.控制性詳細規(guī)劃實例,例3：某市中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃的地塊開發(fā)控制圖則見圖5-4-4。,4.控制性詳細規(guī)劃實例,例4：某市中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃城市設計引導圖則見圖5-4-5。,5．控制性詳細規(guī)劃城市用地 分類和代號,見下表。,6. 展望：,（1）承上啟下的作用； （2）城市規(guī)劃管理的依據(jù)、城市建設的指導； （3）城市政策的載體。,THANKS！,