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1、 北京益言堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目錄 第一部分 必要說明 3 一、調(diào)研目的 3 二、調(diào)研任務(wù) 3 三、調(diào)研時(shí)間 3 四、主要調(diào)研方式 3 第二部分 區(qū)域商業(yè)研究 4 一、 區(qū)域市場界定 4 1. 區(qū)域市場界定目的 4 2. 區(qū)域市場界定的原則 4 3. 區(qū)域市場界定 5 二、 區(qū)域商圈概述 6 1. 區(qū)域商圈概述 6 2. 區(qū)域整體交通情況分析 6 A. 車流分析 7 B. 公交分析 7 C. 軌道交通： 9 三、 區(qū)域商業(yè)市場分析 10 1. 區(qū)域商業(yè)市場的

2、發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布 10 2. 區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究 11 4. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析 21 第三部分 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 22 一、 目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研目的的闡述 22 二、 研究區(qū)域人口與消費(fèi)力分析 23 1. 研究區(qū)域人口分析 23 A. 研究區(qū)域人口總量 23 B. 研究區(qū)域人口職業(yè)分析 24 C. 研究區(qū)域人口受教育程度分析 25 D. 研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較 26 2. 研究區(qū)域消費(fèi)者購物習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 27 A. 研究區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成情況 27 B. 研究區(qū)域消費(fèi)人群購物場所偏好 27 C. 影響研究區(qū)域消費(fèi)人群選擇購物場所的因素 28

3、 D. 研究區(qū)域消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品 29 E. 研究區(qū)域消費(fèi)人群休閑娛樂場所偏好 30 F. 研究區(qū)域消費(fèi)人群飲食偏好 30 3. 研究區(qū)域消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向分析 31 A. 商業(yè)檔次定位傾向 31 B. 本項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的主要因素 31 C. 商業(yè)業(yè)態(tài)定位傾向 32 4. 目標(biāo)消費(fèi)者習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 32 A. 目標(biāo)消費(fèi)人群構(gòu)成情況 33 B. 目標(biāo)消費(fèi)者購物場所偏好 34 C. 影響目標(biāo)消費(fèi)人群選擇購物場所的因素 35 D. 目標(biāo)消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品 36 E. 目標(biāo)消費(fèi)人群休閑娛樂場所選擇偏好 36 F. 目標(biāo)消費(fèi)人群飲食選擇偏好 37 第一部

4、分 必要說明 本部分著重對(duì)本次調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時(shí)間進(jìn)行了說明，并對(duì)本次調(diào)研的結(jié)論進(jìn)行了闡述。 一、調(diào)研目的 我司接受北京一輕控股有限責(zé)任公司的委托開展調(diào)研工作，通過本部分調(diào)研，我們可以了解到區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)也能了解到本地區(qū)的主要消費(fèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、消費(fèi)需求等，對(duì)未來商業(yè)業(yè)態(tài)定位，鋪位面積的切割與規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)作用。 二、調(diào)研任務(wù) 此次調(diào)研主要針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，特別是寫字樓底商的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，以及項(xiàng)目所在區(qū)域的人群，包括當(dāng)?shù)鼐幼∪巳?，工作人群和臨時(shí)流動(dòng)人群的消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)、需求進(jìn)行調(diào)研。 三、調(diào)研時(shí)間 調(diào)研時(shí)間為2009年6月

5、16日——2009年6日26日 四、主要調(diào)研方式 實(shí)地調(diào)研：區(qū)域內(nèi)各典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研、典型業(yè)主訪談等。 消費(fèi)者調(diào)查問卷：通過問卷調(diào)查的形式，了解周邊固定人群與流動(dòng)人群的消費(fèi)習(xí)慣、需求等。問卷數(shù)量為1000份。 第二部分 區(qū)域商業(yè)研究 一、 區(qū)域市場界定 1. 區(qū)域市場界定目的 準(zhǔn)確、合理的界定區(qū)域市場的范圍，可以保證商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)充分、合理、有說服力，區(qū)域市場界定目的具體如下： l 準(zhǔn)確了解區(qū)域市場內(nèi)各商業(yè)物業(yè)的供需狀況； l 提煉區(qū)域商業(yè)市場內(nèi)商業(yè)樣本所反映的狀況、特征； l 挖掘到本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域市場切入點(diǎn)、空白點(diǎn)以及支撐點(diǎn)； l 合理回避市場風(fēng)險(xiǎn)，為本項(xiàng)目提出準(zhǔn)確恰

6、當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ唬? l 把握本項(xiàng)目所屬區(qū)域在北京整體市場中所處的地位； l 充分提取區(qū)域商業(yè)市場中針對(duì)性較強(qiáng)的參考樣本； l 增強(qiáng)調(diào)研活動(dòng)的針對(duì)性，提高調(diào)研工作的效率，減少外部無關(guān)市場信息對(duì)調(diào)研工作的干擾； l 為本項(xiàng)目市場定位規(guī)劃找到堅(jiān)實(shí)依據(jù)，奠定打造成功商業(yè)的基礎(chǔ)。 2. 區(qū)域市場界定的原則 對(duì)于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目市場區(qū)域的界定，我司主要遵循如下原則： 充分考慮商業(yè)物業(yè)自身發(fā)展所能夠達(dá)到的商業(yè)輻射范圍； 以消費(fèi)人群抵達(dá)商業(yè)物業(yè)可接受時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)； 在結(jié)合商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時(shí)間的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析商業(yè)物業(yè)有效交通動(dòng)線。 3. 區(qū)域市場界定 區(qū)域市場范圍的界定首先根據(jù)商業(yè)經(jīng)營可

7、輻射范圍、消費(fèi)者消費(fèi)可接受時(shí)間進(jìn)行理論化界定，初步確定范圍為本項(xiàng)目周邊2公里的圓形區(qū)域；然后在人為界定的基礎(chǔ)上，考慮到地理環(huán)境、道路交通以及邊緣區(qū)域重要商業(yè)物業(yè)的影響，對(duì)區(qū)域邊界進(jìn)行適當(dāng)修正，局部外延和局部收斂，最終確定區(qū)域范圍如下： 本案 二、 區(qū)域商圈概述 1. 區(qū)域商圈概述 本案位于廣渠路北側(cè)，距離東三環(huán)雙井橋約200米，屬于雙井商圈。作為CBD的南大門的雙井商圈，目前已成為北京市發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮纳倘χ弧? 根據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》預(yù)測，CBD未來的消費(fèi)人群將達(dá)到80萬。同時(shí)，隨著CBD商圈的進(jìn)一步輻射與擴(kuò)散，雙井地區(qū)必將進(jìn)一步促進(jìn)人流、財(cái)富的積聚。雙井區(qū)域也將會(huì)從

8、CBD的發(fā)展中獲得更大的動(dòng)力。 目前，雙井地區(qū)高端建筑鱗次櫛比，高檔大型社區(qū)云集，規(guī)劃居住面積達(dá)500萬平方米，目前常住人口已達(dá)30萬以上，周邊穩(wěn)定客流量共150萬。隨著人流的變化，雙井商圈內(nèi)商務(wù)生活、休閑娛樂也隨之升級(jí)。從最早的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今的寫字樓、酒店，以及服務(wù)更多更廣泛人群的大型購物廣場，隨著雙井輻射力的增強(qiáng)，雙井商圈將逐漸成為CBD商圈的一個(gè)重要補(bǔ)充部分。與CBD以西和以北的商業(yè)氛圍不同的是，未來這里的高端居住功能將主導(dǎo)區(qū)域的前景，使得CBD及其輻射區(qū)域的辦公、居住和生活消費(fèi)更加一體化。 2. 區(qū)域整體交通情況分析 交通作為一個(gè)區(qū)域商

9、業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的條件之一，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，我司通過實(shí)地調(diào)研，對(duì)雙井區(qū)域的交通狀況分析如下： A. 車流分析 東三環(huán)主路：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約7000輛/小時(shí)，其中由南向北占多半數(shù)約為55%，由北向南占少半數(shù)約為45%，流量等級(jí)為高；車輛幾乎都為過境車輛，周邊很難提供人流支持。 東三環(huán)輔路：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約3000輛/小時(shí)，雙向比例平均，流量等級(jí)為中；50%車輛以入境為主，另50%為出境和過境車輛。 廣渠門外大街：工作日早高峰時(shí)段雙向車流約4000輛/小時(shí)，雙向比例平均，流量等級(jí)為中；近60%為出境和過境車輛，40%車輛以入境為主。 西大望路：工作日

10、早高峰時(shí)段雙向車流約3500輛/小時(shí)，由南向北占多半數(shù)約為65%，由北向南占少半數(shù)約為35%，流量等級(jí)為中；近50%為出境和過境車輛，50%車輛以入境為主。 B. 公交分析 區(qū)域周邊公交線路表 車次 路線 11 大北窯東→九龍山→珠江帝景孛羅營 23 朝陽半壁店→九龍花園→雙井橋西虎坊路 28 東大橋→雙井橋北→雙井橋南弘燕建材市場 30 甜水園西里→九龍山→珠江帝景孛羅營 35 天橋→雙井橋南→雙井橋東→九龍花園大郊亭 37 方莊北口→雙井橋南→雙井橋北航天橋東 57 公主墳→垂楊柳→雙井橋北四惠站 300快內(nèi)環(huán) 和平東橋→雙井橋北和平東橋 300

11、快外環(huán) 大鐘寺→雙井橋北大鐘寺 300內(nèi)環(huán) 草橋→雙井橋北草橋 300外環(huán) 和平東橋→雙井橋北和平東橋 348 大魯?shù)陽|街→九龍花園→雙井橋北大北窯南 457 北京站東→雙井橋西→雙井橋南富力又一城 486 朝陽辛莊→九龍山→珠江帝景四方橋西 513 呂營嘉園→珠江帝景大郊亭橋 605 亮馬廠→九龍山→珠江帝景京南交易中心 627 湖光北街東口→大北窯南→雙井橋南→潘家園橋三營門 637 北京站東→雙井橋西→雙井橋南次渠 649 雙龍小區(qū)→珠江帝景→九龍山疃里三區(qū) 683 四方橋西→雙井橋北頤和園北宮門 686 朝新嘉園→雙井橋北建欣苑 70

12、7 玉泉營橋→雙井橋南→雙井橋北朝來農(nóng)藝園 715 曉月苑小區(qū)→九龍花園→雙井橋東→雙井橋西四惠橋 801 祁家墳→雙井橋南→雙井橋北北宮門 802 北京西站→雙井橋北→雙井橋南左安路 852 都市芳園→九龍山→珠江帝景老君堂 938專 北京游樂園→九龍山→珠江帝景大廠 954 大興一職→潘家園橋北→雙井橋南→亮馬橋馬甸橋西 957快2 海子角→潘家園橋北→雙井橋南→亮馬橋回民公墓 973 大瓦窯村→九龍山→珠江帝景黑橋南站 974 東直門外→雙井橋南→雙井橋北光機(jī)電基地 976 大西洋新城東門→雙井橋南→潘家園橋亦莊第二公交場站 976區(qū)間 金通

13、超市→雙井橋南→雙井橋北八王墳東 976區(qū)間快 金通超市→雙井橋南大北窯南 985 雙興苑→九龍山→珠江帝景大紅門集美家居 988 馬泉營→九龍山→珠江帝景菜戶營橋西 998 豐臺(tái)西站→雙井橋南→雙井橋北馬甸橋西 特3 造甲村東→雙井橋南→雙井橋北燕莎橋南 特8快內(nèi)環(huán) 北京南站南廣場→雙井橋北北京南站南廣場 特8快外環(huán) 城南嘉園北→雙井橋北城南嘉園北 特8內(nèi)環(huán) 航天橋西→雙井橋北航天橋西 特8外環(huán) 地鐵北土城站→雙井橋北地鐵北土城站 運(yùn)通107 馬家堡路北口→雙井橋南→雙井橋北廣順南大街北口 區(qū)域內(nèi)公交線路十分發(fā)達(dá)，線路很多，共有主要公交線路43條，可

14、以直接通達(dá)北京市范圍內(nèi)各個(gè)區(qū)域，尤其是東部各主要辦公寫字樓密集區(qū)域，更是有多條線路可直接到達(dá)。這一區(qū)域的公共交通硬件配套設(shè)施十分完善，能夠支持大量的人流在此居住、辦公、購物。 C. 軌道交通： 線路 臨近站點(diǎn) 距本項(xiàng)目距離 地鐵10號(hào)線 雙井 200米 通常地鐵站出入口周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓的商業(yè)價(jià)值增長幅度最為顯著，由于地鐵具有線路長，載客量高、發(fā)車數(shù)量多、運(yùn)行速度快、無堵車現(xiàn)象等優(yōu)點(diǎn)，是普通市民出行的主要交通工具之一。 地鐵、公交車、自駕車等多種交通方式，構(gòu)成了雙井區(qū)域全面、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為雙井區(qū)域的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

15、 三、 區(qū)域商業(yè)市場分析 1. 區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布 就北京市整體商業(yè)發(fā)展而言，北京東部地區(qū)商業(yè)發(fā)展活躍，而南城區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)階段仍處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。雙井區(qū)域正是處在北京的東南部地區(qū)，既受到東部，特別是CBD區(qū)域的影響，同時(shí)，又有著與南城類似的商業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)檔次。通過我們此次調(diào)研，認(rèn)為本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分布如下： 區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)分布圖 本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 區(qū)域商業(yè)主要依托區(qū)域內(nèi)居住類產(chǎn)品存在，商業(yè)伴隨住宅的發(fā)展而逐步形成。 區(qū)域商業(yè)主要形式為住宅底商和集中商業(yè)，珠江帝景為代表的社區(qū)商業(yè)，以富力廣場、家樂福為代表的獨(dú)立商業(yè)。 區(qū)域商

16、業(yè)整體正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，部分社區(qū)商業(yè)商家入住率不高，商業(yè)氛圍還未完全形成，隨著區(qū)域住宅人口的不斷增加，商業(yè)氛圍也將隨之興旺。 缺乏以文化為主題的商業(yè)街區(qū)。 消費(fèi)力逐漸提高，商業(yè)市場具備發(fā)展?jié)摿Α? 隨著CBD區(qū)域的不斷發(fā)展，舊有居住區(qū)的拆遷、改造、居住環(huán)境改善、城市外延等房地產(chǎn)市場狀況，所屬區(qū)域擁有大量的“外來高知人口”，此部分人群帶動(dòng)了區(qū)域整體消費(fèi)力的大幅提升，消費(fèi)需求明顯上升，商業(yè)市場的發(fā)展面臨著較為良好的發(fā)展契機(jī)。目前，雙井區(qū)域內(nèi)逐漸發(fā)展起來的富力廣場、富力城商街、家樂福商圈、CBD東都等，都是借此發(fā)展契機(jī)而逐漸繁榮起來的。 2. 區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究 A. 超市、便利店

17、業(yè)態(tài)研究 根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場范圍內(nèi)，超市物業(yè)樣本共包括6個(gè)，其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示： 本區(qū)域超市統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 名稱 規(guī)模（㎡） 分布位置 1 京客隆 300 垂楊柳中街 2 京客隆 5000 富頓商業(yè) 3 7-11 150 富頓商業(yè) 4 7-11 150 富力城一期商業(yè) 5 世紀(jì)聯(lián)華 20000 廣渠門外大街 6 家樂福 23000 雙井 l 供應(yīng)數(shù)量： 本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道3條，超市數(shù)量為6個(gè)。輻射多級(jí)商圈5000平米以上的大型超市3家，分別是世紀(jì)聯(lián)華、京客隆和家樂福，地理分布均勻

18、；其余服務(wù)于街道及周邊的中小型超市共32家，按整體分布來看，平均密度約為每條街道1個(gè)，主要分布在人口集中的社區(qū)周邊。 l 供應(yīng)分布： 在6個(gè)分析樣本中，5000平方米以下的中小型超市3個(gè)，占區(qū)域超市總體供應(yīng)數(shù)量的50%，其形成了本項(xiàng)目研究區(qū)域范圍內(nèi)大型超市的補(bǔ)充。由于小型超市從定位到產(chǎn)品，均與大型超市存在差異化，因此經(jīng)營狀況并未受大型超市影響；5000平方米以上的大型超市供應(yīng)數(shù)量雖然僅為3個(gè)，其規(guī)模比例占區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)的50%，因?yàn)殇N售產(chǎn)品豐富，輻射范圍廣，經(jīng)營情況良好。 B. 區(qū)域電器、電訊、電子類專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究 根據(jù)我司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場范圍內(nèi)，電器、電訊及電子類專業(yè)市

19、場物業(yè)樣本共22個(gè)，其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示： 本區(qū)域電器、電訊專業(yè)市場統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 名稱 規(guī)模（㎡） 分布位置 1 國美電器 2000 東三環(huán)南路 2 中復(fù)電訊 400 富頓商業(yè) 3 中復(fù)電訊 300 勁松橋西南角 4 迪信通 250 優(yōu)士閣底商 5 蘇寧電器 4000 FESCO外企大廈底商 6 蘇寧電器 4000 富力廣場 7 大中電器 2000 優(yōu)士閣底商 8 國美電器 4000 廣渠門外大街富力城底商 l 供應(yīng)數(shù)量： 本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道3條，電器與電訊專業(yè)市場數(shù)量為8個(gè)，基本

20、無電子類專業(yè)市場的供應(yīng)。 其中，電器賣場在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)密度非常大，在1公里范圍內(nèi)共有大型電器賣場5個(gè)。電器類專業(yè)市場品牌仍主要被蘇寧與國美兩大電器品牌所占據(jù)，蘇寧2家，國美2家，。 電訊類專業(yè)市場則與其他區(qū)域一樣，非常自然的由中復(fù)電訊獨(dú)霸天下，其數(shù)量為2家。 l 區(qū)位分布： 本區(qū)域電器類專業(yè)市場內(nèi)的地理分布較為集中。此類專業(yè)市場的分布集中在人流密集、交通便捷的位置，同時(shí)，電器類專業(yè)市場均緊臨主街。 區(qū)域內(nèi)電訊類賣場的供應(yīng)相對(duì)平和，供應(yīng)體量較小，只有中復(fù)電訊在富頓寫字樓一層的開店面積為400平方米。 C. 其它專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究 我司在市場調(diào)研過程中，還對(duì)本區(qū)域的其它專業(yè)市場進(jìn)行了

21、調(diào)研，如十里河區(qū)域的家居建材城，北京古玩城，潘家園舊貨市場，三環(huán)沿線的汽車服務(wù)類專業(yè)市場，以及潘家園眼鏡城等。 上述業(yè)態(tài)在地理位置、經(jīng)營管理、產(chǎn)品功能、市場口碑等方面的要求較高，有些甚至是硬性要求，無法達(dá)到這些要求，也就無法引入經(jīng)營。 地理位置：家居建材城要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，交通方便；汽車維修代理也要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，甚至更遠(yuǎn)，而且需要很大場地。 經(jīng)營管理：大多家居建材城、古玩城、眼鏡城、汽車代理維修以租金形式結(jié)算，而且租金較低。 產(chǎn)品功能：家居建材城在層數(shù)、層高上都有嚴(yán)格要求；舊貨市場內(nèi)建筑物都是仿古建筑，而且有場地要求；汽車代理維修要求框架結(jié)構(gòu)，甚至是鋼結(jié)構(gòu)，層高有嚴(yán)格要求，并

22、且有場地要求。 市場口碑：北京古玩城、潘家園舊貨市場具有多年的市場口碑效應(yīng)，而且具有唯一性，其它項(xiàng)目很難復(fù)制；潘家園眼鏡城也具有一定的口碑效應(yīng)。 區(qū)域內(nèi)其它專業(yè)市場特點(diǎn)列表 專業(yè)市場名稱 地理位置要求 經(jīng)營管理要求 產(chǎn)品功能要求 市場口碑要求 家居建材城 √ √ √ 北京古玩城 √ √ 潘家園舊貨市場 √ √ 潘家園眼鏡城 √ √ 汽車代理、維修 √ √ √ D. 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)研究 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)建筑面積 樂成國際 東三環(huán)雙井橋東北 104800 富力廣場 東三環(huán)雙井橋西北 100000

23、 在研究區(qū)域范圍內(nèi)，百貨類商戶稀缺，目前正在經(jīng)營的為2008年7的月開業(yè)的富力廣場1家，樂成中心也即將開張。 同時(shí)，根據(jù)我司的調(diào)研與分析發(fā)現(xiàn)，鑒于大型百貨業(yè)進(jìn)入門檻較高，本區(qū)域百貨業(yè)態(tài)也存在以下一些特點(diǎn)： 第一、本研究區(qū)域受到國貿(mào)、西大望路華貿(mào)、崇文門商圈影響明顯，由于這三個(gè)商圈百貨業(yè)態(tài)充足，特別是崇文門商圈內(nèi)，新世界百貨總體量就已達(dá)到7萬余平方米，輻射范圍十分廣泛，加之臨地鐵?？空荆煌ū憷?，這三個(gè)商圈對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域百貨類消費(fèi)人群分流影響比較嚴(yán)重。 第二、本研究區(qū)域內(nèi)，雖然近年來高檔住宅不斷增多，受CBD區(qū)域影響日漸顯著、商業(yè)供應(yīng)量增加、居住人群消費(fèi)檔次有所提升等特點(diǎn)。但由于目前大部

24、分商業(yè)項(xiàng)目均尋求資金回籠，百貨類業(yè)態(tài)需求面積過大，無法實(shí)現(xiàn)購買，且租金較低，（多以流水倒扣的形式實(shí)現(xiàn)租金交納，也就是要求開發(fā)商與商戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)），使得大部分的商業(yè)項(xiàng)目將百貨商戶拒之門外。 第三、隨著雙井商圈的不斷成熟，交通設(shè)施的不斷完善，富力廣場、樂成中心等高檔百貨購物商場的陸續(xù)開張，這一區(qū)域的集聚效應(yīng)也開始逐漸顯現(xiàn)，高檔百貨經(jīng)營者對(duì)這一區(qū)域的前景十分看好。 E. 區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)研究 我司結(jié)合區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的總體現(xiàn)狀特點(diǎn)進(jìn)行分析，針對(duì)發(fā)展餐飲提供參考。 本區(qū)域餐飲市場統(tǒng)計(jì)表（節(jié)選） 序號(hào) 名稱 規(guī)模（㎡） 分布位置 租金（元/天平米） 1 松鶴樓 1500 東三環(huán)雙井橋

25、 5.5 2 康師傅牛肉面 500 東三環(huán)雙井橋 9 3 棒約翰 500 東三環(huán)雙井橋 9 4 巴西烤肉 800 富頓商業(yè) 5 5 富麗客 800 富頓商業(yè) 5 6 必勝宅急送 300 富頓商業(yè) 9 7 麻辣時(shí)間 800 華騰大廈底商 3.5 8 名膳軒 1000 華騰大廈底商 3.5 9 木槿苑燒烤 1000 兩廣路（東段） 6 10 東林小鎮(zhèn) 400 兩廣路（東段） 8 11 九頭鳥 800 東三環(huán)南路 3 12 漁洲人家海鮮酒樓 1500 東三環(huán)南路 4 13 悠閑時(shí)光 6

26、00 東三環(huán)南路 5 14 茗鼎軒茶館 700 富力城一期商業(yè) 5 15 田野家 80 富力城一期商業(yè) 9 16 陜西小吃 80 富力城一期商業(yè) 9 17 川城元麻辣香鍋 80 富力城一期商業(yè) 9 18 砂鍋FANS 80 富力城一期商業(yè) 9 19 銀針鐵板燒 80 富力城一期商業(yè) 9 20 辣妹涮鍋 80 富力城一期商業(yè) 9 21 南泥灣 80 富力城一期商業(yè) 9 22 閩南人家 80 富力城一期商業(yè) 9 23 三元梅園 80 富力城一期商業(yè) 9 24 湘里湘親 80 富力城一期商

27、業(yè) 9 25 味香香 80 富力城一期商業(yè) 9 l 區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀 區(qū)域范圍內(nèi)，餐飲類商戶主要服務(wù)的對(duì)象為周邊居民，由于消費(fèi)人群充沛、檔次符合市場需求等特點(diǎn)，餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍較好，贏利狀況明顯，商戶經(jīng)營年限基本上均在三年以上，如果區(qū)域內(nèi)沒有拆遷、改造等外界因素，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶一般不會(huì)考慮離開?？傮w而言，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)具備較好的經(jīng)營空間。 l 供應(yīng)規(guī)模： 通過節(jié)選餐飲商戶可以看出，目前區(qū)域內(nèi)餐飲供應(yīng)規(guī)模主要集中在100~500平米，以及500~1000平米兩個(gè)區(qū)間。表明本區(qū)域餐飲以中型餐飲為主，餐飲供應(yīng)量充足，且市場需求顯著。 以下圖表為部分餐飲商戶體量

28、及相應(yīng)數(shù)量總結(jié)分析圖表： l 租金水平： 本區(qū)域內(nèi)大部分舊有商業(yè)物業(yè)其餐飲業(yè)態(tài)租金承受水平基本在4-5元/天.平米；由于近年來對(duì)底商餐飲經(jīng)營進(jìn)行了限制，新增項(xiàng)目中能夠經(jīng)營明火餐飲的商業(yè)物業(yè)倍受青睞，加之硬件齊備、周邊環(huán)境良好；例如富力城、富頓中心等餐飲業(yè)態(tài)租金相對(duì)較高，基本徘徊在5~9元/天.平米。 l 進(jìn)駐建議： 區(qū)域研究范圍內(nèi)，餐飲業(yè)態(tài)店鋪供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充沛，但單體規(guī)模大、具有市場號(hào)召力的餐飲品牌明顯不足。相信隨著周邊區(qū)域的發(fā)展，和周邊新建物業(yè)的增加，此方面的需求將不斷上升，目前狀況下的供應(yīng)狀況，將不能滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)此類型業(yè)態(tài)的相應(yīng)需求，市場供需關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)變，將為區(qū)域提供較好的發(fā)

29、展空間。 l 分布建議： 在本區(qū)域內(nèi)，大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)主要分布于勁松、富力城商業(yè)街，其余均為較為零散的臨街店鋪物業(yè)，市場影響力和知名度尚不明顯。根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品形式，可進(jìn)行餐飲經(jīng)營，發(fā)揮餐飲業(yè)態(tài)的帶動(dòng)作用，提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 F. 區(qū)域精品購物業(yè)態(tài)分析 本區(qū)域精品購物統(tǒng)計(jì)表（節(jié)選） 序號(hào) 名稱 規(guī)模（㎡） 分布位置 租金（元/天平米） 1 倍樂沃 250 富頓商業(yè) 8 2 雙仁眼鏡 1000 東三環(huán)南路 4 3 窗簾布藝 80 富力城一期商業(yè) 9 4 文良和服飾店 40 東三環(huán)南路 7 5 佳人行 40 東三環(huán)南路 7

30、 6 誘惑力 40 東三環(huán)南路 7 7 服飾 80 其他（三環(huán)外、平樂園） 4 8 鄂爾多斯專賣店 100 東三環(huán)南路 5.5 9 百利思特 80 東三環(huán)南路 6 10 SNL 80 富力城一期商業(yè) 9 11 化妝品沙龍 50 建外SOHO 7 12 布衣 80 建外SOHO 10 13 寶島眼鏡 400 建外SOHO 7 l 業(yè)態(tài)種類 本區(qū)域精品購物類店鋪經(jīng)營狀況普遍較好，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、日常生活配套類購物為主，所涉及經(jīng)營產(chǎn)品品種豐富，但是，品牌檔次參差不齊。區(qū)域以北靠近國貿(mào)商圈一帶，精品購物數(shù)量雖少

31、，但檔次較高，而區(qū)域以南則整體檔次下滑。 l 租金水平 從上表中可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)精品店總體租金水平在3~6元/平米.天之間，主要影響因素包括地理位置、物業(yè)環(huán)境以及周邊是否有大型主力商戶等。由于精品購物承租面積較小，因此，如果能夠?yàn)槠鋭?chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，就能夠大幅提升該業(yè)態(tài)的租金價(jià)格。 3. 競爭商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)經(jīng)營情況一覽表 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 商業(yè)建筑面積 商業(yè)平均租金 (元/平方米/天) 建筑形式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 樂成國際 東三環(huán)雙井橋東北 104800 6-10元 地下2層-底上3層 品牌服飾、餐飲、購物、娛樂為主，綜合性購物廣場 風(fēng)度柏

32、林 西大望路 6000 7元 底商1-2層/局部有地下一層 社區(qū)服務(wù)店為主 CBD東都 東四環(huán) 300000 臨街5-6元;不臨街3.5-4元 獨(dú)立商業(yè)，底商1層 百貨、超市、餐飲娛樂及服裝等 家樂福超市 廣渠路 20000 6元 獨(dú)立商業(yè) 超市，百貨 燕莎奧特萊斯 東四環(huán)北工大橋西南側(cè) 180000 6元 獨(dú)立商業(yè) 品牌服飾，時(shí)尚，餐飲 富力城商業(yè) 雙井橋西北 160000 7元 商場、商街、底商 品牌服飾、餐飲、購物、娛樂為主，綜合性購物廣場 珠江帝景商業(yè) 西大望路甲23號(hào) 100000 8元 底商1-2層/局部有地下一層

33、/內(nèi)廊 中西餐飲 ，休閑，服飾，社區(qū)服務(wù) 百環(huán)66街區(qū)商業(yè) 東三環(huán)雙井橋東南 70000 4-5元 底商1-2，商街 社區(qū)服務(wù)店為主，餐飲 富頓中心底商 東三環(huán)勁松橋東北 3000 6-9元 底商 餐飲、超市、 從上表可以看出，寫字樓商業(yè)的租金價(jià)格較高，原因在于寫字樓整體環(huán)境好，產(chǎn)品檔次高，具有良好的地理位置和展示性，經(jīng)營范圍廣，符合絕大多數(shù)業(yè)態(tài)的硬件需求，更重要的是擁有穩(wěn)定的商務(wù)客群，這是住宅和公寓底商無法比擬的。 其次是獨(dú)體商業(yè)樓租金價(jià)格也較高，主要原因在于獨(dú)體商業(yè)的業(yè)態(tài)適應(yīng)力強(qiáng)，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，目前，北京市場上可以做餐飲的獨(dú)體商鋪是最被投資者看好的商鋪形式之

34、一； 4. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析 區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃情況一覽表 項(xiàng)目 商業(yè)面積 （平米） 單鋪面積 （平米） 商業(yè)建筑型態(tài) 順邁金鉆 20000 680 一共四層商業(yè) 百環(huán)家園 70000 50-1500 獨(dú)立三層商業(yè)，臨街商業(yè) 富力城 160000 200-300 一期4萬平方米，為住宅底商，以餐飲、購物娛樂為主；二期和三期為主題商業(yè)街，共約1.8萬平方米。四期為富力廣場10萬平方米。 天之驕子 5000 40-60 一層底商 富頓中心 3000 80-400 寫字樓底商兩層 樂成國際 7000 200-400 兩層底

35、商 A派公寓 1000 95-120 住宅底商 珠江帝景 50000 150-2000 地上兩層裙樓、地下1層 金港國際 2000 50-100 一層底商 后現(xiàn)代城 40000 90-150 兩層內(nèi)部商街 大成商業(yè)中心 80000 40-200 兩層內(nèi)部商街 沿海賽洛城 50000 60-160 兩層臨街商業(yè)、斜街 金都杭城 20000 200-600 兩層臨街底商 由上表可以看出一般住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目底商樓層最高為2層，順邁金鉆項(xiàng)目商業(yè)共計(jì)4層，就經(jīng)營狀況來看明顯區(qū)域內(nèi)不如其他商業(yè)項(xiàng)目，空置率非常高。另外各項(xiàng)目單位分割面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同大

36、都控制在200平米以內(nèi)。 第三部分 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 一、 目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研目的的闡述 由于考慮到區(qū)域環(huán)境及目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的推動(dòng)作用，我司對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行了針對(duì)性調(diào)研，了解本地區(qū)主要消費(fèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、消費(fèi)需求等。從而達(dá)到協(xié)助開發(fā)方確定項(xiàng)目商業(yè)總體發(fā)展方向，提供相對(duì)準(zhǔn)確的市場信息和指導(dǎo)的目的，此次調(diào)研分析內(nèi)容包括： l 購物習(xí)慣及消費(fèi)心理 l 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向 l 研究方法：實(shí)地面訪 l 被訪消費(fèi)人群范圍：本次調(diào)研主要選取項(xiàng)目周邊人流密集的四個(gè)地點(diǎn)進(jìn)行消費(fèi)人群的調(diào)研，具體如下： 編號(hào) 調(diào)研地點(diǎn) 研究人群 有效問

37、卷數(shù)量 1 家樂福超市 消費(fèi)人群 350 2 九龍花園及周邊居住社區(qū) 周邊居住人群 150 3 雙井地鐵站 雙井區(qū)域工作人群 350 4 百環(huán)家園及華騰園 周邊居住人群 150 二、 研究區(qū)域人口與消費(fèi)力分析 1. 研究區(qū)域人口分析 A. 研究區(qū)域人口總量 根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，北京市近一半的常住人口集中在近郊區(qū)。從人口密度看，本研究區(qū)域很大程度上受到CBD區(qū)域的影響，人口密度高于北京市城區(qū)的平均水平，我們根據(jù)北京朝陽區(qū)區(qū)政府、北京朝陽區(qū)總工會(huì)、雙井街道辦事處、廣渠門街道辦事處、勁松街道辦事處等多方數(shù)據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，本次研究區(qū)域內(nèi)人口密度約為7.2萬

38、人/平方公里。 通過人口密度以及本研究區(qū)域市場范圍，可知本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人口總量為： P = 人口密度*π*研究范圍半徑2 =7.2 3.1422 2=90.5（萬） 通過計(jì)算可知，所屬區(qū)域人口密度較大，本項(xiàng)目所研究半徑為2公里的區(qū)域內(nèi)，約有固定及流動(dòng)人口90萬人，約占北京市總?cè)丝诘?%。潛在居住、消費(fèi)人群基數(shù)較大，是區(qū)域未來發(fā)展的有效保障。 B. 研究區(qū)域人口職業(yè)分析 區(qū)域內(nèi)人口職業(yè)情況表 本區(qū)域近年來由于受到CBD區(qū)域的強(qiáng)烈影響，所屬區(qū)域居住人口中，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人員等職業(yè)身份的人士逐年增多，總體來看，區(qū)域人均可支配性

39、收入要高于北京市整體水平，這部分人也構(gòu)成了區(qū)域中、高檔樓盤以及中、高檔商業(yè)的主力消費(fèi)客群。而這部分人群由于消費(fèi)力較強(qiáng)也將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展起到重要作用。 本區(qū)域內(nèi)仍有相當(dāng)一部分10年以上的舊有住宅物業(yè)，這部分住宅大部分是80-90年國有、事業(yè)企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行福利分房的產(chǎn)物，目前這些居住人群大多已下崗、退休，受到收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等影響，他們的消費(fèi)主要集中于生活基礎(chǔ)性消費(fèi)。 C. 研究區(qū)域人口受教育程度分析 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)人群受教育程度情況表 受教育程度越高收入就相對(duì)較高。本區(qū)域樓盤的高價(jià)位反映出本區(qū)域的居民收入水平遠(yuǎn)高于平均水平，消費(fèi)能力高于全市平均水平，相應(yīng)知識(shí)層次也高于全

40、市平均水平，平均受教育程度及人口的整體素質(zhì)要高于其它地區(qū)，大學(xué)學(xué)歷以上的人群占到總?cè)藬?shù)的一半以上，達(dá)到54%。 D. 研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較 根據(jù)上述調(diào)研問卷分析結(jié)果顯示，區(qū)域內(nèi)24-40歲年齡段的受訪者為區(qū)域內(nèi)主要活動(dòng)人群，同時(shí)其在高收入人群中的比例也比較高，3000元以上的中高等收入群體同樣主要集中在26-40歲這一年齡段。 因此，我們認(rèn)為24-40歲之間的消費(fèi)者將是本項(xiàng)目商業(yè)的主力消費(fèi)群體，商業(yè)的商品組合以及營銷手段應(yīng)圍繞這部分消費(fèi)者來展開。 2. 研究區(qū)域消費(fèi)者購物習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 A. 研究區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成情況 區(qū)域消費(fèi)人群構(gòu)成

41、 根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果可以了解，本區(qū)域內(nèi)的主要消費(fèi)人群主要為在附近工作或居住的人，達(dá)到86%。隨著區(qū)域及周邊住宅社區(qū)中高檔居住消費(fèi)者的逐漸增多，以及CBD商圈帶來的連鎖效應(yīng)，目前為本項(xiàng)目商業(yè)聚集大量的有效消費(fèi)人群，從而形成較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力。 B. 研究區(qū)域消費(fèi)人群購物場所偏好 從調(diào)研結(jié)果可以看出，超市（世紀(jì)聯(lián)華、家樂福）與綜合商場做為集聚效應(yīng)最強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)吸引了絕大多數(shù)的人流來此消費(fèi)。同時(shí)，我們也注意到比較同類型的業(yè)態(tài)富力廣場與家樂福較其他商業(yè)吸引了更多人來此消費(fèi)，我們認(rèn)為主要原因是富力廣場與家樂福均較其他同類型業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目定位要高一些，屬于中等偏上的消費(fèi)水平，這一點(diǎn)對(duì)于項(xiàng)目的下一步定位有著一

42、定的指導(dǎo)意義。 區(qū)域消費(fèi)人群主要選擇的購物場所 C. 影響研究區(qū)域消費(fèi)人群選擇購物場所的因素 從調(diào)研結(jié)果來看，有62%的消費(fèi)者在選擇購物場所時(shí)會(huì)考慮離自己工作、居住區(qū)域較近，交通便利的購物場所。主要是因?yàn)楦浇膮^(qū)域及周邊消費(fèi)人群主要以居住和工作人群為主，因此，對(duì)于這部分人群而言，經(jīng)常光顧的購物場所一般會(huì)選擇住家或單位附近。特別是北京屬于四季較為分明的地區(qū)，夏季嚴(yán)熱，冬季寒冷，人們大部分對(duì)購物地點(diǎn)的選擇習(xí)慣從近，通常接受到達(dá)時(shí)間在5~15分鐘為宜。 同時(shí)，從調(diào)研結(jié)果還可以看出，商業(yè)經(jīng)營時(shí)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)對(duì)于消費(fèi)者的影響也比較大，這是項(xiàng)目在后期經(jīng)營時(shí)需要注意的問題。 D. 研究

43、區(qū)域消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品 目前，服裝、鞋帽是本區(qū)域消費(fèi)人群主要的消費(fèi)產(chǎn)品，其次餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品的消費(fèi)需求也非常旺盛，這對(duì)于后期的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇有著重要意義。 E. 研究區(qū)域消費(fèi)人群休閑娛樂場所偏好 從調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，隨著生活水平的提高，人們的休閑娛樂方式也趨于多樣化，調(diào)研中選擇各類型休閑娛樂場所的比例都比較平均。 F. 研究區(qū)域消費(fèi)人群飲食偏好 從調(diào)研結(jié)果可以看出除了傳統(tǒng)的中餐館外，小吃、西餐廳、中式快餐選擇的比例也非常大。就本項(xiàng)目的位置來說，餐飲的目標(biāo)消費(fèi)人群還是應(yīng)以辦公及周邊居住人群為主，在餐館的選擇上應(yīng)主要考慮這部分人群的消費(fèi)偏好。 3. 研究區(qū)域消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的消

44、費(fèi)傾向分析 A. 商業(yè)檔次定位傾向 調(diào)研中，當(dāng)問到對(duì)于本項(xiàng)目的檔次定位問題時(shí)，超過一半以上的人認(rèn)為，本項(xiàng)目無論從位置、區(qū)域商業(yè)環(huán)境來說，都適合中檔次消費(fèi)人群來此消費(fèi)，對(duì)這一檔次消費(fèi)場所的需求也比較大。 B. 本項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的主要因素 從本項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的影響因素來看，吸引的人群主要還是看中位置，由相當(dāng)大比例的消費(fèi)人群會(huì)選擇離家和單位近的購物場所。這再一次說明，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群是周邊到達(dá)時(shí)間在5~15分鐘的消費(fèi)人群。 C. 商業(yè)業(yè)態(tài)定位傾向 從調(diào)研結(jié)果可以看出餐廳和快餐是目前周邊消費(fèi)人群需求最大的商業(yè)業(yè)態(tài)，這對(duì)于項(xiàng)目后期產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)都有著較大的影響。 4.

45、目標(biāo)消費(fèi)者習(xí)慣及消費(fèi)心理分析 根據(jù)上一章研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較的分析結(jié)果，區(qū)域內(nèi)24-40歲年齡段的受訪者為區(qū)域內(nèi)主要活動(dòng)人群，同時(shí)其在高收入人群中的比例也比較高，3000元以上的中高等收入群體同樣主要集中在26-40歲這一年齡段。這一年齡段的總?cè)藬?shù)占總?cè)藬?shù)的61.8%。 因此，我們將24-40歲之間的消費(fèi)者定位為本項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，商業(yè)的商品組合以及營銷手段也將圍繞這部分消費(fèi)者來展開。以下我們將就這部分人群進(jìn)行購物心理及購物偏好的研究。 A. 目標(biāo)消費(fèi)人群構(gòu)成情況 23-40歲消費(fèi)人群構(gòu)成情況 23-40歲消費(fèi)人群與區(qū)域人群對(duì)比 通過上述對(duì)比可以看出24-4

46、0歲人群在附近工作和專程來此購物的比例增大。 B. 目標(biāo)消費(fèi)者購物場所偏好 23-40歲消費(fèi)人群與區(qū)域人群對(duì)比 各選項(xiàng)23-40歲消費(fèi)人群占區(qū)域人群比例 通過對(duì)比可以看出，目標(biāo)消費(fèi)人群在購物場所選擇方面，在區(qū)燕莎奧特萊斯的人群中所占的比例更大達(dá)到75%，去街邊小店比例相對(duì)較少。說明這部分人群更喜歡去中高檔購物場所。 C. 影響目標(biāo)消費(fèi)人群選擇購物場所的因素 各選項(xiàng)23-40歲消費(fèi)人群占區(qū)域人群比例 通過對(duì)比可以看出，目標(biāo)消費(fèi)人群選擇影響因素時(shí)選擇購物環(huán)境及商品時(shí)尚/有品位的人數(shù)比例較大，占選擇這一項(xiàng)全部人群的75%左右。 D. 目標(biāo)消費(fèi)人群主要消費(fèi)產(chǎn)品 各選項(xiàng)23-40歲消費(fèi)人群占區(qū)域人群比例 目標(biāo)消費(fèi)人群更傾向于消費(fèi)數(shù)碼產(chǎn)品、化妝品及書/音像制品等 E. 目標(biāo)消費(fèi)人群休閑娛樂場所選擇偏好 通過分析可知目標(biāo)消費(fèi)人群選擇的娛樂場所主要為KTV，其次為酒吧、咖啡廳。 F. 目標(biāo)消費(fèi)人群飲食選擇偏好 通過分析我們可以看出目標(biāo)消費(fèi)人群更傾向于選擇中餐館/酒樓和快餐消費(fèi)。這對(duì)于本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇有較為重要的指導(dǎo)意義。 37