《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部工作》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部工作（14頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部工作 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部工作引言 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到買方市場(chǎng)的微利時(shí)代,產(chǎn)品同質(zhì)化程度提高,消費(fèi)者購(gòu)買和消費(fèi)意識(shí)發(fā)生提升和轉(zhuǎn)變,導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為加劇,因此房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對(duì)市場(chǎng)的分析和監(jiān)控。營(yíng)銷方式也相應(yīng)的由傳統(tǒng)的產(chǎn)品導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)導(dǎo)向型,甚至企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和運(yùn)作模式也都以市場(chǎng)為基準(zhǔn)。市場(chǎng)是企業(yè)生存的環(huán)境,因此企業(yè)只有了解市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)、把握市場(chǎng)才能平穩(wěn)、快速的發(fā)展。 研究部將大連房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究工作的重點(diǎn),對(duì)其經(jīng)濟(jì)狀況、政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度、市政交通及未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃等方面進(jìn)行

2、系統(tǒng)的分析和研究。同時(shí)研究部針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的類別對(duì)微觀市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)、及時(shí)的監(jiān)測(cè):在住宅市場(chǎng)方面,對(duì)其戶型、價(jià)格、客戶群、銷售率等重要指標(biāo)按月度做出詳細(xì)監(jiān)測(cè),對(duì)不同區(qū)域的住宅市場(chǎng)按季度監(jiān)測(cè),由此研究部可以全面及時(shí)的掌握住宅市場(chǎng)的變化情況;在寫字樓方面,針對(duì)寫字樓市場(chǎng)的客觀情況,按區(qū)域、檔次、規(guī)模等專業(yè)指標(biāo)進(jìn)行合理劃分,定期對(duì)其租價(jià)變化、空置率、入住企業(yè)變動(dòng)、推出時(shí)間以及潛在供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)監(jiān)測(cè)。 研究部除了立足于大連房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展程度較高的其他城市(北京、上海、深圳、沈陽(yáng))的市場(chǎng)信息進(jìn)行掌握和監(jiān)控,在尊重本土文化的基礎(chǔ)上,融入先進(jìn)房地產(chǎn)理念,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立科學(xué)全面的監(jiān)

3、測(cè)系統(tǒng)。 研究部將堅(jiān)持專業(yè)化的發(fā)展路線,堅(jiān)持以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度,吸收和學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的專業(yè)知識(shí)并創(chuàng)造性的運(yùn)用,不斷為我司提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù)。 一、研究部的職能 研究部是公司的信息中心,主要針對(duì)與地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行時(shí)效性搜集分析。主要從事地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究、政策效應(yīng)分析及其預(yù)測(cè)。了解和掌握媒體與社會(huì)關(guān)心的熱點(diǎn)地產(chǎn)問題。信息的收集、整理、匯編、提供諸如進(jìn)入市場(chǎng)、開拓市場(chǎng)、監(jiān)測(cè)市場(chǎng)等信息服務(wù)。 二、研究部的職責(zé) 1、政策分析 (1)收集和整理國(guó)家、地方出臺(tái)的最新政策。 (2)深層次分析政府出臺(tái)政策的目的和意義,進(jìn)而分析政府的政策

4、導(dǎo)向。 (3)分析政策、法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。 2、市場(chǎng)調(diào)研 (1)組織執(zhí)行調(diào)研計(jì)劃的制定和實(shí)施。 (2)根據(jù)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研。 (3)尋找同質(zhì)素樓盤作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,根據(jù)制定的競(jìng)爭(zhēng)樓盤指標(biāo)進(jìn)行詳盡的調(diào)研。 (4)對(duì)具有代表意義的典型個(gè)案進(jìn)行調(diào)研。 3、媒體監(jiān)測(cè) (1)關(guān)注網(wǎng)站、媒體對(duì)市場(chǎng)熱點(diǎn)問題的分析和評(píng)論。 (2)關(guān)注報(bào)紙、雜志刊登的地產(chǎn)廣告形式和特點(diǎn),及其發(fā)布周期和活躍規(guī)律。 (3)追蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和典型個(gè)案的廣告宣傳。 4、數(shù)據(jù)整理 (1)將政策分類、整理并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。 (2)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所得數(shù)據(jù)分析、整理,并作出調(diào)研報(bào)告。 (3)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和典

5、型個(gè)案建立詳盡的檔案系統(tǒng)。 三、研究部的人員架構(gòu) 四、研究部的研究?jī)?nèi)容 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 (1) 政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。 ③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 (2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 ②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)

6、條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 ③一般利率水平,獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 ④國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 (1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。 (3)需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型

7、等。 (4)購(gòu)買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為,消費(fèi)者的購(gòu)買模式,影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。 3、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、功能、市場(chǎng)生命周期。 (2)現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 (3)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 (4)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 4、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 (1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素,特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。 (3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需

8、求彈性和供給彈性的大小。 (4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 (5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 (6)開發(fā)個(gè)案所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平。 5、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查 (1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 (3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 6、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響,因此,企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前,必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng),并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的

9、調(diào)查內(nèi)容: (1)競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者(以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者)的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 (2)競(jìng)爭(zhēng)者的品牌形象、市場(chǎng)美譽(yù)度以及市場(chǎng)的接受程度。 (3)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 (4)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)策略的研究。 (5)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)測(cè)和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 (6)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 (6)對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與預(yù)測(cè)等。 五、研究部的數(shù)據(jù)庫(kù) 1、政策跟蹤 對(duì)于信息的分類主要從地域和內(nèi)容兩方面來搜集。地域主要是對(duì)全國(guó)各主要城市的關(guān)注(北京、上海、深圳、沈陽(yáng)、大連)。 (1)行

10、業(yè)信息 (2)金融信息 (3)土地信息 (4)市場(chǎng)信息 2、市場(chǎng)調(diào)研 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻,市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝,為了更好的把握 房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏,掌握關(guān)鍵資訊,研究部針對(duì)市場(chǎng)上的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的市場(chǎng)跟蹤,為公司提供真實(shí)可靠的市場(chǎng)信息。 大連市樓盤數(shù)據(jù)整理 (1)樓盤名稱 (2)樓盤電話 (3)樓盤地址 (4)樓盤開盤時(shí)間 ……每個(gè)項(xiàng)目總計(jì)有49個(gè)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo),如在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)有遺漏或?qū)嶋H操作性不強(qiáng)的個(gè)別指標(biāo)研究部會(huì)在工作中及時(shí)添加和調(diào)整。 3、媒體監(jiān)測(cè) 通過對(duì)大連市幾大媒體“大連日?qǐng)?bào)、大連晚報(bào)、新商報(bào)、半島晨報(bào)”的監(jiān)測(cè),收集歸類四分之一版面

11、以上的廣告及小版幅廣告,經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析完成房地產(chǎn)廣告媒體投放分析 (1)樓盤名稱 (2)報(bào)紙名稱 (3)版性 (4)圖片表達(dá)方式 (5)主題語(yǔ) ……每個(gè)項(xiàng)目總計(jì)有20個(gè)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo),如在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)有遺漏或?qū)嶋H操作性不強(qiáng)的個(gè)別指標(biāo)研究部會(huì)在工作中及時(shí)添加和調(diào)整。 六、工作制度 研究部是為公司的經(jīng)營(yíng)決策提供事實(shí)依據(jù),其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性是研究工作的關(guān)鍵。由于市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的,為保證數(shù)據(jù)的有效性,研究部特制定以下工作制度。 1、每日工作制度 (1)AM8:00-9:00,查閱報(bào)紙及房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站,收集新近出臺(tái)的政策、法規(guī)。 (2)AM9:00-11:00,將收集的政策、法

12、規(guī)按照類別的不同將其整理歸類,對(duì)重要政策、法規(guī)進(jìn)行文字分析,并進(jìn)行討論。 (3)AM11:00-11:45,查找社會(huì)和媒體關(guān)注的熱點(diǎn)問題,以及地產(chǎn)專業(yè)人士發(fā)表的相關(guān)評(píng)論,并整理歸類。 (4)PM1:00-2:30,對(duì)當(dāng)天報(bào)紙發(fā)布的廣告進(jìn)行整理,并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及典型個(gè)案建立檔案,進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤。 (5)PM2:30-4:20,制定周五的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃、編寫周總結(jié)、月總結(jié)及相應(yīng)的計(jì)劃,并不斷完善研究部的體系文件。 (6)PM4:20-4:45,將全天的工作進(jìn)行總結(jié),并制定明天的工作計(jì)劃。 2、每周工作制度 周一到周五上午按照制定的日工作計(jì)劃完成相應(yīng)的工作,周五下午1:00-4:00按照

13、本周制定的調(diào)研計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,4:00-4:45將調(diào)研數(shù)據(jù)整理到數(shù)據(jù)庫(kù)存檔,并完成本周的工作總結(jié)及下周的工作計(jì)劃。 3、研究部需要完成的文件 (1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及典型個(gè)案的調(diào)研報(bào)告。 (2)大連媒體全年的廣告發(fā)布統(tǒng)計(jì)表,以及個(gè)案的廣告發(fā)布檔案。 (3)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)季度分析報(bào)告。 (4)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)年度分析報(bào)告。 (5)全年政策通覽。 (6)市場(chǎng)調(diào)研體系。 (7)數(shù)據(jù)庫(kù)體系。 七、匯報(bào)制度 1、周匯報(bào)內(nèi)容 ?房地產(chǎn)法規(guī)文件匯報(bào)表 行業(yè)情報(bào) 金融情報(bào) 土地情報(bào) 市場(chǎng)情報(bào) 1 2 3 4 (具體內(nèi)容另附文件)制表時(shí)間: ?廣告媒體投放匯報(bào)表 樓盤

14、 報(bào)紙名稱 星期 版性 版面 主題突出 1 2 3 4 5 制表時(shí)間: ?樓盤調(diào)研匯報(bào)表 項(xiàng)目名稱銷售電話 地理位置項(xiàng)目類別 項(xiàng)目組合 發(fā)展商開發(fā)商代理商建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)施工單位物業(yè)管理廣告推廣其他組合 項(xiàng)目情況 建筑規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)一梯幾戶樓層差價(jià)樓間距層高開盤時(shí)間認(rèn)購(gòu)時(shí)間交工時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)施工程度銷售率停車形式車位數(shù)量車位面積車位價(jià)格 建筑形式 多層____棟 ______層 ______戶 價(jià)格: 銷售率: 小高層____棟 ______

15、層 ______戶 價(jià)格: 銷售率: 高層____棟 ______層 ______戶 價(jià)格: 銷售率: 戶型配比 面積 幾室?guī)讖d 所占比例 銷售率 價(jià)格 起價(jià)(多)均價(jià)頂價(jià)小高層高層起價(jià)均價(jià)頂價(jià)面積用途 付款方式 價(jià)格優(yōu)惠 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理內(nèi)容 配套設(shè)施 外部 交通: 市場(chǎng)/超市: 醫(yī)院: 學(xué)校:內(nèi)部 抗性分析主要賣點(diǎn) 綜合評(píng)論 備注 制表時(shí)間: 2、月匯報(bào)內(nèi)容 ?房地產(chǎn)法規(guī)文件匯報(bào)表 行業(yè)情報(bào) 金融情報(bào) 土地情報(bào) 市場(chǎng)情報(bào) 1 2 3 4 (具體內(nèi)容另附文件)制

16、表時(shí)間: ?樓盤廣告媒體投放匯報(bào)表 X月報(bào)紙廣告投放頻次最多前五位 樓盤名稱 次數(shù) X月報(bào)紙廣告投放版面最多前五位 樓盤名稱 版面 ?最新樓盤調(diào)研匯報(bào)表(同上調(diào)研表) 3、季匯報(bào)內(nèi)容 ?大連市XX年X季度房地產(chǎn)市場(chǎng)匯報(bào) 4、年匯報(bào)內(nèi)容 ?大連市XX年度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 七、信息渠道 1、網(wǎng)站方面 (1)房地產(chǎn)政策方面 北大法律信息網(wǎng)////0>. 房地產(chǎn)法////. 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)////. 房地產(chǎn)法務(wù)網(wǎng)////. 房地產(chǎn)及建筑法規(guī)////. 中國(guó)房地產(chǎn)法律網(wǎng)////. (2)房地產(chǎn)信息方面

17、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)網(wǎng)////. 中國(guó)國(guó)情?全國(guó)房地產(chǎn)中心////. 中國(guó)房地產(chǎn)圖書網(wǎng)////. 中國(guó)房地產(chǎn)精英網(wǎng)////. 樓市??中國(guó)高品位房地產(chǎn)門戶////. 房地產(chǎn)縱橫////. 房地產(chǎn)門戶??搜房網(wǎng)////. (3)房地產(chǎn)區(qū)域信息方面 沈陽(yáng)房信網(wǎng)////. 沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)////. 遼寧房地產(chǎn)網(wǎng)////. 大連房地產(chǎn)紅土網(wǎng)站////. 大連房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站??易居網(wǎng)////. 安家北京網(wǎng)////. (4)房地產(chǎn)報(bào)刊方面 新地產(chǎn)////. 樓王////

18、. 中國(guó)樓市////. 樓市////. 地產(chǎn)新聞////. 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)////. 中國(guó)建設(shè)報(bào)////. 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)////. 中國(guó)地產(chǎn)////. (5)政府機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站 中華人民共和國(guó)建設(shè)部////. 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局////. 建設(shè)部中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)////. 國(guó)土資源部門戶網(wǎng)////. 國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)網(wǎng)////. 大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)////. 大連市規(guī)劃局////. 大連市國(guó)土資源和房屋局////. 大連市交通規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院////. 大連市土地儲(chǔ)備交易中心////. 大連市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公眾版 ////. 大連市人民政府////. 遼寧統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)////. (6)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站 和訊網(wǎng)////. (7)門戶網(wǎng)站 雅虎////. 新浪////. 搜狐////. 2、報(bào)刊廣告方面 大連晚報(bào) 大連日?qǐng)?bào) 半島晨報(bào) 新商報(bào) 大連地產(chǎn)