《大寺新家園限價商品房項目 盡職調查報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《大寺新家園限價商品房項目 盡職調查報告（31頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 大寺新家園限價商品房項目 盡職調查報告 2012-7-26 天房投資—大寺新家園限價商品房項目 盡職調查報告摘要 1、信托計劃概述 【2011】年【7】月【20】日，天津天房投資有限公司旗下子公司天津天房瑞誠置業(yè)有限公司獲得【天津】市、【西青】區(qū)、【大寺】鎮(zhèn)、【大寺新家園限價商品房項目】地塊，地塊編號為【127】（以下簡稱“【大寺新家園】項目”）。天津天房投資有限公司希望由湖南省信托有限公司提供融資服務，發(fā)行【80000】萬元集合信托計劃發(fā)放項目建設貸款。天房投資有限公司將資金主要用于大寺新家園1

2、27地塊限價商品房項目建設。 1.1、本次信托計劃要點 融資方式：【信托貸款】 融資方：天津天房投資有限公司 融資總成本： %/年（以最后協(xié)商價格為準） 包銷總成本： %（以最終協(xié)商價格為準） 托管銀行為：天津銀行、河北銀行 銀行托管費：0.1% 信托期限：【26】個月（信托計劃可提前半年結束） 貸款期限：【24】個月（融資方可以提前半年還款） 我司信托報酬：信托計劃總額的 % /年 信托計劃類型：集合信托計劃 1.2、風險控制措施 本次信托計劃的交易對手為天房集團旗下天房投資有限公司，考慮到交易對手的實力和本次信托計劃的實際情況，參照其他信托公司風險控制措

3、施，結合與交易對手談判結果，我們對本次信托計劃擬做出以下風險控制措施； 1、天房集團對本次信托計劃承擔保證擔保責任，出具符合我司要求的董事會關于擔保的董事會決議，簽署保證擔保合同； 根據(jù)利安達會計師事務所審計的2011年審計報告顯示，截止2011年12月31日天房集團 （1）、總資產(chǎn)459.79億元人民幣； （2）、負債總額：367.72億元人民幣； （3）、凈資產(chǎn)92.06億元人民幣。 （4）、2011年全年實現(xiàn)總收入90.68億； （5）、凈利潤6.6643億元人民幣； （6）、現(xiàn)金及其等價物為45.09億元人民幣； 籌資活動凈現(xiàn)金流為15.59億元； 經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流

4、為2.35億元 2、天房投資設立專戶并與銀行、湖南信托簽署三方監(jiān)管協(xié)議，由我方加蓋印鑒實施監(jiān)管，該賬戶用于接納信托貸款和歸集還款資金用于償還信托貸款本息； 3、天房瑞誠、湖南信托、天津銀行簽署三方賬戶監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議約定賬戶資金由三方監(jiān)督管理?？钯~戶，該資金專戶歸集資金專門用于歸還我司信托計劃本息，我司向天房瑞誠派駐監(jiān)管人員，按照監(jiān)管協(xié)議與天房瑞誠共同監(jiān)管天房瑞誠的公章、財務章、法人章、合同章、大寺新家園項目土地證； 4、天房集團同意為本次信托計劃承擔無限連帶的擔保責任，并承諾以其控制 的天房信誠有限公司的100%的股權質押與我司，天房信誠2011年報表經(jīng)天津倚天國信會計師事務所有限公司

5、審計后，確認凈資產(chǎn)總額為119800萬元。 1.3、賬戶監(jiān)管具體方案 我司與天房投資、天房瑞誠協(xié)議約定設立資金監(jiān)管專項賬戶。 （1）、天房投資設立資金監(jiān)管賬戶A，該賬戶由我司加蓋印鑒實施監(jiān)管。在信 托計劃成立后，我司將信托專戶資金直接撥付至資金監(jiān)管賬戶A，待天房瑞誠將項目銷售回款歸集后撥付至專項監(jiān)管賬戶A用于償還我司信托貸款本息； （2）、天房瑞誠按照以下方式向監(jiān)管賬戶回籠銷售資金 在信托貸款到期前第21個月的1號歸集資金額為：（托貸款本金+信托貸款利息）10%； 在信托貸款到期前第22個月的1號歸集資金額為：（信托貸款本金+信托貸款利息）35%；

6、 在信托貸款到期前第23月1號歸集資金額為：（托貸款本金+信托貸款利息）80% 在信托貸款到期前第24月月底歸集金額為：（信托貸款本金+信托貸款利息）100% 信托貸款利息按年支付，貸款本金到期一次性償還！ （5）、工程進度監(jiān)管，我司根據(jù)天房瑞誠的工程計劃和資金使用計劃，現(xiàn)場查看工程進度情況，如工程進度與資金撥付計劃出入很大，我司將停止撥付資金，并要求天房瑞誠做出相關說明，我司視情況撥付資金。 1.4、信托交易結構如下： 收回投資及收益 投資人 1、資金委托 天房集團 4、保證擔保 2、成立 信托計劃 湖南省信托

7、 天房信誠 3、收取信托報酬 6、貸款 5、股權質押 9、還款 天房投資 8、銷售回款 7、建設項目 大寺新家園 1.5、項目現(xiàn)狀： 127地塊總投資：17.74億元人民幣，預計銷售收入：18.93億元人民幣 2012年5月21日天津天房投資以63,160.00萬元價格取得大寺新家園限價房建設用地，【127】地塊使用權樓面地價2,659.18元/㎡，自有資金投入比例為35.59%； 目前127地塊已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，土地出讓合同已簽署，土地出讓金已經(jīng)繳納。 （

8、1）、項目用地127地塊計劃總投資共【177,440.93】萬元。其中土地款【63,160.00】萬元為自有資金投入，自有資金投入比例為35.59%； （2）、北京信托在2012年5月以受讓項目收益權的模式，發(fā)行期限一年、融資總成本13%/年，總額為4.9億元人民幣的集合信托計劃，受讓天津天房瑞誠置業(yè)有限公司對該項目收益權； （3）、天房投資計劃向我司申請信托貸款8億元人民幣，期限兩年，用于127地塊建設。 1.7、項目建設條件 2011年10月14日獲天津市建委批復 （建房【2011】1029號） 2011年10月19日獲天津市發(fā)改委備案批復 （津發(fā)改許可【20

9、11】263號） 2011年10月20日獲批建設用地規(guī)劃許可證 （編號：2011西青的證0098） 2011年10月28日獲批建設工程規(guī)劃許可證 （編號：2011西青建部申字0037） 2011年11月4日獲天津市環(huán)保局環(huán)境批復 （津環(huán)保許可函[2011]116號） 2011年11月17日獲建筑工程施工許可證 （編號：12111020201111107） 2012年5月21日全款繳納土地出讓金 1.8、項目建設計劃實施進度 項目總工期預計為【3】年，融資人已投入資金合計【63,160.00】萬元。本項目預計于【2012】年【7】月開工建設，預計于

10、【2012年】年【12】月達到正負零，【2014】年【6】月封頂，【2015】年竣工驗收，交付使用，開發(fā)建設期 【3】年，前期【1】年，建設期【2】年。 2、項目所處區(qū)域概要 大寺新家園限價商品房項目地處天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，項目地東至梨雙路、南至賽達二大道、西至津港公路、北至愛迪生道。地塊交通便利，有發(fā)達快速、縱橫交錯的公路網(wǎng)連接各主要市區(qū)和通往全國各地的高速路。北鄰外環(huán)，西鄰津港公路，東接津港高速，周邊為規(guī)劃路設計。距天津車站18公里，距濱海機場27公里，距大港25公里，距濱海新區(qū)45公里，通過外環(huán)和快速路可在30分鐘內達市區(qū)任何位置。 注：上圖新家園生活區(qū)即為本項目用地所在區(qū)

11、域 西青區(qū)位于天津市西南郊，在環(huán)城四區(qū)內發(fā)展比較早，從最早的中北鎮(zhèn)建設開始，到如今的地鐵在西青沿線的建設，整個區(qū)域發(fā)展脈絡已經(jīng)初具規(guī)模，各項配套也在逐步發(fā)展和完善。特別是 2011年津淶公路的拓寬，使板塊內的交通路網(wǎng)更加完善。而與團泊湖西部區(qū)域的連接以及與張家窩的連通帶動了板塊的升值，在市政道路具備了通行條件的基礎上，人們的距離感消失，加上板塊內配套和影響力的擴大，西青板塊已經(jīng)進入了快速發(fā)展階段，成為天津市發(fā)展迅速的熱點板塊。 大寺鎮(zhèn)位于天津市區(qū)南面，緊鄰市中心，區(qū)域內道路交通便利，通過友誼南路延伸線和大沽南路延伸線、津港公路、外環(huán)等主干公路，與市區(qū)和濱海新區(qū)聯(lián)通，是西青區(qū)重點開發(fā)的區(qū)域

12、。鎮(zhèn)域內常住人口3.5萬人，外地務工人員30萬人，中小企業(yè)和個體企業(yè)達到5000余家。 西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（國家級）和天津微電子工業(yè)區(qū)（三星、現(xiàn)代等產(chǎn)品生產(chǎn)基地）位于大寺鎮(zhèn)內，兩園區(qū)匯集了中芯國際、飛思卡爾、三星、松下、寶潔等眾多世界500強企業(yè)，是國家首批命名的電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一。 目前，全鎮(zhèn)已形成“一帶兩軸四個密集區(qū)”的規(guī)劃發(fā)展。一帶即商業(yè)商務帶，以梨雙路兩側為主，以商務和商貿(mào)業(yè)為發(fā)展重點，輔以各種配套產(chǎn)業(yè)功能的服務帶；兩軸即兩條發(fā)展軸，以友誼南路延長線和津港公路為兩條發(fā)展軸線，串聯(lián)服務區(qū)與開發(fā)區(qū)，使幾個功能區(qū)有機地聯(lián)系在一起，成為一個具有生長力的活力區(qū)域；四區(qū)即四個功能區(qū)，商務會展區(qū)、

13、樓宇工業(yè)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、新家園生活區(qū)。四區(qū)各有功能側重，同時相互補充完善，有機統(tǒng)一在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大格局中。 3、天津限價商品房政策及項目背景 3.1、天津大寺新家園限價商品房建設背景 政策層面上看，從中央到地方政府都將限價商品房建設項目看做是重要的民生工程，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號文件中，明確要求“經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右?！? 《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）規(guī)定“

14、從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。” 從天津的發(fā)展趨勢看，天津經(jīng)濟形勢正進入一個大的發(fā)展時期，在與北京“半小時經(jīng)濟圈”形成的過程中，天津正迅速的發(fā)展成為北方經(jīng)濟中心和環(huán)渤海的經(jīng)濟發(fā)展中心。物流人流、總部經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)正在向天津聚集，極大地增強了天津市更大更快速發(fā)展的動力。天津西青區(qū)擁有兩大工業(yè)開發(fā)區(qū)西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（國家級）和微電子工業(yè)園區(qū)，聚集了13家全球500強企業(yè)，大寺新家園項目是以上兩個開發(fā)區(qū)的主要配套項目，主要為解決開發(fā)區(qū)企業(yè)職工及其相鄰地區(qū)中低

15、收入人群的住房問題。 從西青大寺新家園保障房的建設項目看，首先西青區(qū)作為天津市新經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)域，今后將不斷的擴大新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，這將極大地吸引更多的人們選擇到此就業(yè)、居住，形成圍繞天津中心的集產(chǎn)業(yè)、居住、生活一體的集團區(qū)域。 3.2、天津限價商品房政策 2008年天津市人民政府發(fā)布《天津市限價商品住房管理暫行辦法》，根據(jù)該辦法規(guī)定限價商品房為限套型、限房價、競地價、競房價的辦法，以公開出讓方式確定開發(fā)建設單位，建設用以解決夾心層市民住房問題的限價商品住房。 根據(jù)該法第四條、限價商品房實行政府指導價管理。由天津市物價局會同有關部門在考慮土地整理成本、建設標準、建筑安裝成本、配套成本項目

16、管理費用和利潤等因素基礎上測定限價商品住房銷售價格，原則上比測定銷售價格前3個月內周邊或同地區(qū)普通商品住房平均價格低20%左右。 該法第五條還規(guī)定，限價商品住房的建設用地應在土地供應計劃中優(yōu)先落實，并采取附加房屋平均銷售價格、最高銷售價格、套型比例和建筑面積標準、銷售對象等條件公開出讓。限價商品住房應當合理控制套型面積標準，住房套型建筑面積控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，兩居室70平方米左右。其中，一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于70%。 申購標準為：1、天津市城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍3年以上家庭人口在2人以上； 2、家庭上年人均收入低于天津市統(tǒng)計

17、局公布的上年城市居民人均可支配收入的1.5倍；（注：2011年天津市人均可支配收入26921元人民幣，出自天津市統(tǒng)計局2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）； 3、家庭無私產(chǎn)住房且未承租公有住房； 4、融資人資信情況 4.1、天房投資有限公司基本情況 4.1.1、融資公司經(jīng)營狀況 融資公司 天津天房投資有限公司 注冊地址 天津市和平區(qū)西康路72-74號云翔大廈23層11室 法定代表人 邸達 企業(yè)類型 有限責任公司 注冊資本 肆億陸仟萬元人民幣 實收資本 肆億陸仟萬元人民幣 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)資質 貳級 1、融資公司開發(fā)項目簡介

18、 1、 海都園項目 該項目為大港油田東城區(qū)職工住宅工程，是與中國石油天然氣股份有限公司大港油田分公司的合作項目，項目位于天津市大港區(qū)港東新城海景二路以西、港東四道以北、海景三路以東，占地面積3.33萬平方米，建筑規(guī)劃面積6.6萬平方米。2011年已拿到立項報告、節(jié)能評估報告、建設用地規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃、規(guī)劃建筑方案、人防審批、消防備案、建筑工程規(guī)劃許可證及地名證等相關手續(xù)?，F(xiàn)在項目已落實開工建設，現(xiàn)場正進入打樁階段。 2、 海川園 該項目是港東新城第一個住宅項目，坐落于港東新城東側，處于政治、文化中心，地理位置極佳，人文氣息濃厚。該地塊開發(fā)采用自主開發(fā)、自行銷售的方式，項目分為

19、兩期進行，地塊八規(guī)劃總用地面積4.33萬平方米，總建筑面積3.55萬平方米，為項目一期工程，由天津市建筑設計院十所設計，在大港區(qū)規(guī)劃局舉辦的港東新城居住小區(qū)設計方案評比中，獲得修建性詳細規(guī)劃設計方案、綠化景觀設計方案二等獎，住宅建筑方案、公共建筑單體設計方案三等獎。地塊七規(guī)劃總用地面積6.08萬平方米，總建筑面積11.7萬平方米，為項目二期工程，于2011年底開工建設。 　　海川園市場定位為高端客戶群體，房型為別墅、洋房和高檔公寓。 　 3、紫竹雅苑 該項目位于東麗區(qū)津濱大道北側，東至程發(fā)路，南至萬山道，西至雪蓮路，北至程雪路，占地面積8.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.55萬平方

20、米，均為限價房。項目于9月下旬開發(fā)建設，現(xiàn)已拿到立項報告、總平面、用地規(guī)劃許可證、建筑用地批準書以及工程規(guī)劃許可證（部位）。目前，項目正進行現(xiàn)場踏勘工作。 4、 天房酈景 該項目位于東麗區(qū)成林莊路北側，東至國山道，南至成林道，西至昆俞路，北至程新道，占地面積12.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積20.58萬平方米，限價房占34%，商品房占65%。限價房部分2010年初開發(fā)建設，現(xiàn)已拿到立項報告、總平面和設計方案審定、資質預審、標準地名證、用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、工程規(guī)劃許可證（部位）及土地證。 5、福悅里項目 該項目為經(jīng)濟適用房項目，屬本市20項民心工程之一，位于福姜路與芥園西道交口

21、，東至規(guī)劃路，西靠外環(huán)線，南鄰芥園西道，北到福姜西里，占地面積7.3萬平方米，總建筑面積15.2萬平方米，共建2500余套住房，綠化率45%。 現(xiàn)已有18棟樓交竣使用并實現(xiàn)入住，剩余3棟樓將分別于明年中旬前后交付入住。 6、 嘉春園項目 該項目位于天津市東麗區(qū)津濱大道南側，交通便捷，設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。戶型功能合理，采光良好，充分考慮不同業(yè)主的需求，小區(qū)綠化率可達40%?？偨ㄖ娣e約28萬平方米，共建設2786套保障性住房，嘉春園項目經(jīng)過四期開盤，28萬平方米、2786套住房。 - 28 - 4.1.2、融資企業(yè)財務狀況 表一：資產(chǎn)負債表（單位：萬元） 項 目 2009

22、2010 2011 項 目 2009 2010 2011 流動資產(chǎn)： 　 　 　 流動負債： 　 　 　 貨幣資金 1,967.63 8,320.91 1,054.62 短期借款 24,500.00 27,500.00 1,000.00 應收賬款 859.94 3,885.37 196.64 應付賬款 115.53 7,873.42 5,452.71 應收利息 0.00 0.00 0.00 預收款項 18,393.48 116.56 399.98 應收股利

23、 0.00 0.00 107.65 應付職工薪酬 (14.69) 51.19 25.00 其他應收款 89,615.19 71,236.73 75,455.47 應交稅費 73.76 873.53 43.47 存貨 18,079.65 309.66 635.64 其中：應交稅金 　 842.10 43.47 流動資產(chǎn)合計 110,522.42 83,752.68 77,450.03 應付股利 9.39 　 　 非流動資產(chǎn)： 　 　 　 其他應付款 4,3

24、03.45 4,037.50 26,529.47 長期股權投資 10,817.50 17,773.29 20,526.99 一年內到期的非流動負債 8,050.00 21,000.00 0.00 投資性房地產(chǎn) 　 　 　 流動負債合計 55,430.92 61,452.20 33,450.62 固定資產(chǎn)原價 204.28 216.72 197.34 非流動負債： 　 　 　 減：累計折舊 121.78 146.67 139.13 長期借款 26,200.00 　

25、 23,871.00 固定資產(chǎn)凈值 82.49 70.05 58.22 負債合計 81,630.92 61,452.20 57,321.62 固定資產(chǎn)凈額 82.49 70.05 58.22 所有者權益： 　 　 　 在建工程 　 　 　 實收資本 46,000.00 46,000.00 46,000.00 工程物資 　 　 　 法人資本 46,000.00 46,000.00 46,000.00 無形資產(chǎn) 6,483.99 6,041.88 5,59

26、9.37 實收資本 46,000.00 46,000.00 46,000.00 長期待攤費用 76.48 63.65 51.62 盈余公積 81.78 98.54 111.60 遞延所得稅資產(chǎn) 40.54 　 　 未分配利潤 310.73 150.80 268.35 非流動資產(chǎn)合計 17,501.01 23,948.87 26,251.54 所有者權益合計 46,392.51 46,249.34 46,379.95 資產(chǎn)總計 128,023.43 107,701.54

27、103,701.57 負債和所有者權益總計 128,023.43 107,701.54 103,701.57 表二：資產(chǎn)負債表增減變化分析表 項 目 2010年增長率 2011年增長率 項 目 2010年增長率 2011年增長率 流動資產(chǎn)： 　 　 流動負債： 　 　 貨幣資金 3.23 -0.87 短期借款 0.12 -0.96 應收賬款 3.52 -0.95 應付賬款 67.15 -0.31 應收利息 　 　 預收款項 -0.99 2.43 應收股利 　 　 應付職工薪酬

28、 -4.48 -0.51 其他應收款 -0.21 0.06 應交稅費 10.84 -0.95 存貨 -0.98 1.05 其中：應交稅金 　 -0.95 流動資產(chǎn)合計 -0.24 -0.08 應付股利 -1.00 　 非流動資產(chǎn)： 　 　 其他應付款 -0.06 5.57 長期股權投資 0.64 0.15 一年內到期的非流動負債 1.61 -1.00 投資性房地產(chǎn) 　 　 流動負債合計 0.11 -0.46 固定資產(chǎn)原價 0.06 -0.09 非流動負債： 　 　

29、 減：累計折舊 0.20 -0.05 長期借款 -1.00 　 固定資產(chǎn)凈值 -0.15 -0.17 負債合計 -0.25 -0.07 固定資產(chǎn)凈額 -0.15 -0.17 所有者權益： 　 　 在建工程 　 　 實收資本 　 　 工程物資 　 　 法人資本 　 　 無形資產(chǎn) -0.07 -0.07 實收資本 　 　 長期待攤費用 -0.17 -0.19 盈余公積 0.20 0.13 遞延所得稅資產(chǎn) -1.00 　 未分配利潤 -0.51 0.78 非流動資產(chǎn)合計

30、 0.37 0.10 所有者權益合計 0.00 0.00 資產(chǎn)總計 -0.16 -0.04 負債和所有者權益總計 -0.16 -0.04 表三：利潤表（單位：萬元） 項 目 2009 2010 2011 一、營業(yè)總收入 26,826.37 39,716.47 633.23 其中：營業(yè)收入 26,826.37 39,716.47 633.23 其中：主營業(yè)務收入 26,826.37 39,716.47 633.23 其

31、他業(yè)務收入 　 　 　 二、營業(yè)總成本 26,358.88 39,811.50 1,332.88 其中：營業(yè)成本 26,961.22 36,970.70 491.24 其中：主營業(yè)務成本 26,961.22 36,970.70 491.24 其他業(yè)務成本 　 　 　 營業(yè)稅金及附加 1,488.86 2,204.26 35.50 銷售費用 56.27 5.86 11.73 管理費用 594.99 640.19 1,858.47 其中：業(yè)務招待費 25.10 17.8

32、8 64.24 研究與開發(fā)費 　 　 　 財務費用 -2,742.47 -9.51 -1,094.07 其中：利息支出 3,850.91 9.73 2,400.08 利息收入 6,601.72 20.01 3,880.87 匯兌凈損失 　 　 0.00 資產(chǎn)減值損失 　 　 30.00 投資收益 50.40 303.25 820.74 三、營業(yè)利潤 517.89 208.21 121.09 加：營業(yè)外收入 7.34 　

33、 9.62 其中：非流動資產(chǎn)處置利得 　 　 8.42 減：所得稅費用 178.71 40.65 0.11 五、凈利潤 346.52 167.56 130.60 表四：利潤表增減變化分析表 項 目 2009 2010 2011 2010年增長率 2011年增長率 一、營業(yè)總收入 26,826.37 39,716.47 633.23 0.48 -0.98 其中：營業(yè)收入 26,826.37 39,716.47 633.23 0.48 -0.98 其中：主營業(yè)務收入 2

34、6,826.37 39,716.47 633.23 0.48 -0.98 其他業(yè)務收入 　 　 　 　 　 二、營業(yè)總成本 26,358.88 39,811.50 1,332.88 0.51 -0.97 其中：營業(yè)成本 26,961.22 36,970.70 491.24 0.37 -0.99 其中：主營業(yè)務成本 26,961.22 36,970.70 491.24 0.37 -0.99 其他業(yè)務成本 　 　 　 　 　 營業(yè)稅金及附加 1,488.86 2,204.26 35.

35、5 0.48 -0.98 銷售費用 56.27 5.86 11.73 -0.90 1.00 管理費用 594.99 640.19 1,858.47 0.08 1.90 其中：業(yè)務招待費 25.1 17.88 64.24 -0.29 2.59 研究與開發(fā)費 　 　 　 　 　 財務費用 -2,742.47 -9.51 -1,094.07 -1.00 114.04 其中：利息支出 3,850.91 9.73 2,400.08 -1.00 245.67

36、 利息收入 6,601.72 20.01 3,880.87 -1.00 192.95 匯兌凈損失 　 　 0 　 　 資產(chǎn)減值損失 　 　 30 　 　 投資收益 50.4 303.25 820.74 5.02 1.71 三、營業(yè)利潤 517.89 208.21 121.09 -0.60 -0.42 加：營業(yè)外收入 7.34 　 9.62 -1.00 　 其中：非流動資產(chǎn)處置利得 　 　 8.42 　 　 減：所得稅費用 178.71 40.65 0.

37、11 -0.77 -1.00 五、凈利潤 346.52 167.56 130.6 -0.52 -0.22 表五：盈利能力分析表 盈利能力指標 2009 2010 2011 銷售利潤率 1.29% 0.52% 20.62% 資產(chǎn)利潤率 0.27% 0.19% 0.13% 權益凈利潤 0.75% 0.45% 0.28% 表六： 償債能力分析表 短期償債能力分析指標 2009 2010 2011 流動比率 1.99 1.36 2.32 速動比率 1.67 1.36 2.3 現(xiàn)金比率 0.04

38、 0.14 0.03 資本周轉率 0.08 0.35 0.04 清算價值比率 1.49 1.19 1.71 長期償債能力分析指標 2009 2010 2011 資產(chǎn)負債率 63.76% 79.22% 55.28% 權益乘數(shù) 2.76 2.32 2.24 產(chǎn)權比率 1.76 1.84 1.24 表七：營運能力分析表 營運能力 2009 2010 2011 應收賬款周轉次數(shù) 31.20 10.22 3.22 應收賬款周轉天數(shù) 11.70 35.71 113.35 應收賬款與收入比 0.03

39、 0.1 0.31 存貨周轉次數(shù) 1.48 128.26 1 存貨周轉天數(shù) 245.99 2.85 366.39 存貨與收入比 0.67 0.01 1 非流動資產(chǎn)周轉次數(shù) 1.53 1.66 0.02 非流動資產(chǎn)與收入比 0.65 0.6 41.46 以上財務數(shù)據(jù)說明，天房投資有限公司的資產(chǎn)負債率在同行業(yè)中處于中上等水平，資產(chǎn)負債率在2011年僅為55.28%、流動比率為2.32、速動比率為2.3，說明企業(yè)短期償債能力較強，一方面企業(yè)主要從事限價商品房建設，市場需求較大，存貨消化速度快，存貨周轉天數(shù)為245.99天。天房投資不論是償債能力還是營運

40、能力優(yōu)于同行業(yè)公司甚至是同類型的央企。 表六、融資公司稅收政策 稅 種 稅 率 稅 種 稅 率 營業(yè)稅 5% 土地使用稅（二類） 20元 土地增值稅（預繳） 5%-6% 房產(chǎn)稅 1.2% 土地增值稅（清算） 城市建設稅/費 7% 企業(yè)所得稅（預繳） 3% 教育和衛(wèi)生附加費 企業(yè)所得稅（清算） 地方教育費附加 5% 施工合同印花稅 0.003% 購房合同印花稅 0.05% 4.2、 天津市房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營集團有限公司介紹 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司（以下簡稱天房集團）成

41、立于1981年，隸屬于天津市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的全資國有企業(yè)，注冊資本伍億肆仟零捌萬元人民幣，累計開發(fā)面積2000多萬㎡。 4.2.1、發(fā)展歷程：天房集團前身是成立于1981年成立的天津市建設開發(fā)公司是專門從事基礎建設開發(fā)和房屋經(jīng)營的局級企業(yè)。主要是繼續(xù)原統(tǒng)建項目的開發(fā)建設，主要有丁字沽、長江道、真理道、建昌道、北倉、密云路、小海地等項目。1988年在建設開發(fā)公司的基礎上，成立了天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團。1993年,集團整體改造成股份有限公司，2007年主要經(jīng)濟指標比2005年翻兩番。2007年完成營業(yè)收入23.92億元，比上年增長104%；實現(xiàn)利潤總額2.22億元，比上年增長143

42、%；完成增加值4.18億元，比上年增長92%；總資產(chǎn)123億元，比上年增長69%；房地產(chǎn)開發(fā)面積達到173.33萬平方米；新增房地產(chǎn)開發(fā)項目儲備面積115.36萬平方米；融資71.2億元，其中所屬上市公司天房發(fā)展首次成功定向募集資金19.5億元。 　　主要項目：天津灣、吉利經(jīng)典、天房美域、晴川花園、贏寰大廈、福悅里經(jīng)濟適用房、海川園、林楓花園、華明鎮(zhèn)、雙港新家園、平誠大廈、南門西B C、沙柳路、程新道、天房發(fā)展一公司辦公樓、天房發(fā)展二公司辦公樓、師范大學生活區(qū)、云翔大廈。 4.2.2、儲備項目：目前天房集團開發(fā)的一級土地整理項目（總開發(fā)面積490平方公里）： 1、中新生態(tài)城：天房

43、集團以中方第三大股東身份參加建設中新生態(tài)城項目，該項目占地30平方公里，總投資約300億元，其中中方投資約150億元。 2、團泊示范鎮(zhèn)：該項目為“天津市小城鎮(zhèn)建設試點工程”之一，總開發(fā)面積約2460畝，項目總投資約為9.2億元。 3、團泊新城東區(qū)項目：占地11平方公里，項目預計投資44.2億元。目前正在進行整體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)策劃。 4、寶坻學府新城：土地規(guī)模2.7平方公里，投資12億元人民幣。 黃莊蓄滯洪區(qū)綜合開發(fā)項目：工程項目開發(fā)面積23.5平方公里。目前正在進行整體規(guī)劃及前期研究。 5、港東新城：規(guī)劃占地8.68平方公里，總建筑面積800萬平方米，規(guī)劃居住人口14萬人。項目

44、總投資約28億元人民幣。 6、漢沽河西老城區(qū)改造：土地規(guī)模3.22平方公里。項目建成后將成為集住宅、商貿(mào)、公園、酒店、娛樂、休閑旅游于一體的綜合性城區(qū)。 7、漢沽新區(qū)東擴：總面積為10.77平方公里。 8、寧河七里海項目：項目總體占地400平方公里。 天房集團擁有十九家控股子公司：1、天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司；2、天津市天房物業(yè)管理有限公司；3、天津市華富宮大飯店有限公司；4、天津市天房科技發(fā)展有限公司；5、天津天房投資有限公司；6、天津市天政基礎設施建設有限公司；7、天津市政通建設發(fā)展公司；8、天津市天港建設開發(fā)有限公司；9、天津市寶天建設開發(fā)有限公司；10、天

45、津市天房津濱新城投資有限公司；11、天津市團泊湖投資發(fā)展有限公司；12、天津天濱港灣建設工程有限公司；13、天津潮白湖投資發(fā)展有限公司等。 4.2.3、天房集團及其核心子公司組織架構圖： 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 天津市華富宮大飯店有限公司 天津市天港建設開發(fā)有限公司 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司 天津市天泰置業(yè)發(fā)展有限公司 天津潮白湖投資發(fā)展有限公司 天津市團泊湖投資發(fā)展有限公司 天津天濱港灣工程有限公司 天津市嘉恒置業(yè)發(fā)展有限公司 天津政通建設開發(fā)有限公司 天津天房投資有限公司 天津寶天建設開發(fā)有限公

46、司 4.2.4、集團核心公司情況簡介： 1）天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司[下稱“天房發(fā)展”]，前身為1981年成立的由天津市政府統(tǒng)一建設辦公室改建而成的天津市建設開發(fā)公司，1992年整體改組為股份制企業(yè)。2001年9月，天房發(fā)展在上海證券交易所成功發(fā)行股票并上市，成為天津市房地產(chǎn)行業(yè)首家上市公司，股票名稱定名為“天房發(fā)展”。法定代表人：張勇，企業(yè)注冊資金為1147414834股，總資產(chǎn)95億元。天房發(fā)展已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，物業(yè)管理為輔，集建筑設計、商品房 銷售、房屋出租和咨詢服務為一體的房地產(chǎn)綜

47、合性大型企業(yè)。 公司先后被評為國家二級企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)資質一級企業(yè)、全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)、全國房地產(chǎn)行業(yè)精神文明建設先進單位。被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)、危改先進開發(fā)企業(yè)、“八五”、“九五”立功先進企業(yè)、天津市房地產(chǎn)企業(yè)二十強。 　　天房發(fā)展上市以來，積極參與舊城區(qū)改造等城市建設項目，大力開發(fā)建設經(jīng)濟適用房，努力開發(fā)建設受百姓歡迎的住宅產(chǎn)品。瑞江花園被國家建設部等部門評為“2002年中國住宅創(chuàng)新奪標經(jīng)濟型住房特別貢獻樓盤”；在國家建設部等部門聯(lián)合組織的“新戶型”評比中，菊苑組團獲得精品戶型證書；2000-2004年分別被天津市政府、國家工商管理總局評為天津市和全國守合同重信譽企業(yè)；欣苑

48、公寓二期被評為市級優(yōu)質工程；公司先后被評為國家二級企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)資質一級企業(yè)、全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)、全國房地產(chǎn)行業(yè)精神文明建設先進單位，被金融機構評定為信譽等級AAA企業(yè)，被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)、危改先進開發(fā)企業(yè)、“八五”、“九五”立功先進企業(yè)、天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽和實力企業(yè)20強，2005年被中國房地產(chǎn)企業(yè)家協(xié)會評為中國房地產(chǎn)企業(yè)200強，同年還被中國企業(yè)聯(lián)合會和中國企業(yè)家協(xié)會評為中國服務業(yè)企業(yè)500強。 2）天津天房投資有限公司。注冊資金46000萬元，法定代表人：邸達，主要經(jīng)營范圍：城市基礎設施建設、建筑材料、設備批發(fā)兼零售等。 3）天津市天港建設開發(fā)有限公司。注冊資金34

49、882.23萬元，法定代表人：崔奕，主要經(jīng)營范圍：工程準備、市政基礎設施建設與經(jīng)營。 4）天津寶天建設開發(fā)有限公司。注冊資金14763.33萬元，法定代表人：崔奕，主要經(jīng)營范圍：荒地、閑置土地復墾整理；市政基礎設施投資，建筑管理。 5）天津政通建設開發(fā)有限公司。注冊資金76000萬元，法定代表人：張炳政，基礎設施房地產(chǎn)項目的投資建設。 6）天津市天政基礎設施建設有限公司。注冊資金20000萬元，法定代表人：金正橋，主要經(jīng)營范圍：基礎設施工程管理服務。 7）天津市嘉恒置業(yè)發(fā)展有限公司。注冊資金10000萬元，法定代表人：高志成，主要經(jīng)營范圍：建筑材料、裝飾材料經(jīng)營，自有房屋出租，房

50、地產(chǎn)開發(fā)。 8）天津市華富宮大飯店有限公司。注冊資金10000萬元，法定代表人：張偉杰，主要經(jīng)營范圍：酒店、旅游、餐飲。 9）天津市天房物業(yè)管理有限公司。注冊資金2000萬元，法定代表人：張偉杰，主要經(jīng)營范圍：物業(yè)管理。 10）天津市天房科技發(fā)展有限公司。注冊資金10016萬元，法定代表人：田聰敏，主要經(jīng)營范圍：網(wǎng)絡、科技咨詢。2010年實現(xiàn)利潤總額1008.09萬元。 11）天津天濱港灣工程有限公司。注冊資本3000萬元，法人代表：喬小明，主營業(yè)務范圍：港灣疏浚、圍海造陸、船舶制造。 12）天津市團泊湖投資發(fā)展有限公司。注冊資本55974.99萬元，法人代表：崔奕，主要經(jīng)營范圍：對

51、企業(yè)項目投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)。 13）天津潮白湖投資發(fā)展有限公司。注冊資本5000萬元，法人代表：崔奕，主營業(yè)務范圍：對企業(yè)進行投資與資產(chǎn)管理；土地復墾、整理；市政基礎設施配套投資等。 14）天津市天泰置業(yè)發(fā)展有限公司。注冊資本125000萬元，法人代表：馬鶴亭，主營業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；旅游項目開發(fā)；酒店、寫字樓開發(fā)建設等。 15）天津潤豐投資管理有限公司。注冊資本2000萬元，法人代表：尹黎明，主營業(yè)務范圍：以自有資金對房地產(chǎn)行業(yè)、城市基礎設施建設行業(yè)進行投資；投資咨詢、資產(chǎn)管理及經(jīng)營，高科技產(chǎn)品開發(fā)、技術轉讓及以上相關咨詢服務。 16）天津保障性住房投資基金管理有限責任公司

52、。注冊資本1100萬元，法人代表：張勇，主營業(yè)務范圍：受托管理股權投資基金，從事投融資管理及相關咨詢服務。 鑒于以上，我們可以看出天房集團是天津重要的國有房地產(chǎn)企業(yè)，屬于行業(yè)龍頭地位。天房集團的經(jīng)營狀況對天津市國有資產(chǎn)的保值增值有著重大的影響力。天房集團旗下不管是上市公司還是天房投資的實力都十分雄厚，因此天津市委市政府十分關心天房集團的發(fā)展，并將天津市重要的城市建設項目和保障房建設任務都交予天房集團。 天房集團也是各家信托公司重點爭取客戶之一，2012年5月中鐵信托向天房集團旗下天津團泊湖投資發(fā)展有限公司發(fā)行20,000.00萬元人民幣集合信托計劃用于該公司團泊湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示

53、范園項目貸款，天房集團做擔保，天津團泊湖投資發(fā)展有限公司28000萬股股權質押。2012年5月，北京信托對天房瑞誠有限公司發(fā)行49,000.00萬元人民幣集合信托計劃，期限一年用于天房瑞誠名下大寺新家園限價商品房建設，天房集團擔保還款，天房瑞誠100%股權質押。 2009年、2010年、2011年天房集團經(jīng)利安達會計師事務所審計的報表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)負債表 項 目 2011年 2010年 2009年 2010年增長率 2011增長率 流動資產(chǎn)： 　 　 　 　 　 貨幣資金 4,509,245,628.03 3,782,539,104

54、.33 3,492,136,811.85 8.32% 19.21% 交易性金融資產(chǎn) 　 　 15,000,000.00 -100.00% 應收票據(jù) 76,815,339.00 　 　 100% 應收賬款 986,318,224.30 709,261,046.50 66,458,828.04 967.22% 39.06% 預付款項 2,621,052,346.48 1,070,280,242.36 866,569,734.07 23.51% 144.89% 應收股利 60,000.00 448,000.0

55、0 448,000.00 0.00% -86.61% 其他應收款 3,927,360,148.77 1,695,122,631.57 763,372,491.18 122.06% 131.69% 存貨 23,789,634,493.55 20,331,564,076.94 11,400,803,321.21 78.33% 17.01% 其他流動資產(chǎn) 1,456,697.55 1,277,779.33 985,105.32 29.71% 14.00% 流動資產(chǎn)合計 35,911,942,877.68 27,590,492,881.03

56、 16,605,774,291.67 66.15% 30.16% 非流動資產(chǎn)： 　 　 　 　 　 持有至到期投資 170,000,000.00 170,000,000.00 　 100.00% 0.00% 長期應收款 1,575,792,138.59 1,101,457,339.22 645,128,115.48 70.73% 43.06% 長期股權投資 3,497,379,731.95 2,639,645,504.53 1,077,044,768.92 145.08% 32.49% 投資性房地產(chǎn) 3,583,887,2

57、09.66 3,288,904,424.06 3,223,748,227.99 2.02% 8.97% 固定資產(chǎn)原價 689,663,507.01 673,619,238.63 　 　 2.38% 減：累計折舊 216,464,175.24 197,248,087.80 　 　 9.74% 固定資產(chǎn)凈值 473,199,331.77 476,371,150.83 　 　 -0.67% 減：固定資產(chǎn)減值準備 3,546,101.38 3,084,184.70 　 　 14.98% 固定資產(chǎn)凈額 469,653

58、,230.39 473,286,966.13 399,058,408.64 18.60% -0.77% 在建工程 120,487,513.58 117,579,487.40 73,501,933.87 59.97% 2.47% 工程物資 　 　 　 　 　 固定資產(chǎn)清理 163,984.63 -1,840,917.89 474,290.10 -488.14% -108.91% 無形資產(chǎn) 91,632,419.18 96,599,527.86 211,204,964.70 -54.26% -5.14% 開發(fā)支出 　

59、 　 　 　 　 商譽 314,617,695.79 395,814,165.07 358,845,120.64 10.30% -20.51% 長期待攤費用 28,947,738.37 27,923,343.81 22,656,752.11 23.25% 3.67% 遞延所得稅資產(chǎn) 55,401,594.44 22,495,773.82 25,181,236.27 -10.66% 146.28% 其他非流動資產(chǎn) 159,242,862.30 14,560,750.00 14,784,800.00 -1.52% 993.64%

60、 非流動資產(chǎn)合計 10,067,206,118.88 8,346,426,364.01 6,051,628,618.72 37.92% 20.62% 資產(chǎn)總計 45,979,148,996.56 35,936,919,245.04 22,657,402,910.39 58.61% 27.94% 流動負債： 　 　 　 　 　 短期借款 4,148,790,000.00 3,551,790,000.00 1,471,800,000.00 141.32% 16.81% 應付票據(jù) 2,250,709,664.10 680,000,000.

61、00 799,100,000.00 -14.90% 230.99% 應付賬款 2,329,094,583.30 1,279,784,833.86 341,309,634.68 274.96% 81.99% 預收款項 4,833,472,059.66 5,067,273,772.72 2,206,226,736.21 129.68% -4.61% 應付職工薪酬 47,731,199.84 55,374,399.02 63,875,270.10 -13.31% -13.80% 應交稅費 48,733,622.56 -207,270,0

62、91.76 -82,084,618.45 152.51% -123.51% 其中：應交稅金 36,324,239.31 -201,105,054.12 　 #DIV/0! -118.06% 應付利息 34,507,354.91 3,782,000.00 3,650,000.00 3.62% 812.41% 應付股利 36,364,821.45 36,692,139.88 42,302,187.20 -13.26% -0.89% 其他應付款 10,568,789,309.76 6,144,479,057.10 1,999,31

63、7,039.37 207.33% 72.00% 一年內到期的非流動負債 3,011,479,608.34 3,817,200,000.00 2,388,962,000.00 59.78% -21.11% 其他流動負債 1,607,747.76 2,432,844.05 6,493,888.28 -62.54% -33.91% 流動負債合計 27,311,279,971.68 20,431,538,954.87 9,240,952,137.39 121.10% 33.67% 非流動負債： 　 　 　 　 　 長期借款 7,671

64、,520,000.00 5,337,500,000.00 5,675,623,000.00 -5.96% 43.73% 應付債券 　 294,127,588.34 291,269,666.67 0.98% -100.00% 長期應付款 1,165,066,465.42 281,590,870.03 124,065,221.20 126.97% 313.74% 預計負債 25,324,073.50 10,281,413.46 17,214,253.45 -40.27% 146.31% 遞延所得稅負債 591,728,958.72

65、575,408,533.76 560,474,460.01 2.66% 2.84% 其他非流動負債 8,020,246.16 8,020,246.16 8,020,246.16 0.00% 0.00% 非流動負債合計 9,461,659,743.80 6,506,928,651.75 6,676,666,847.49 -2.54% 45.41% 負債合計 36,772,939,715.48 26,938,467,606.62 15,917,618,984.88 69.24% 36.51% 所有者權益(或股東權益)： 　 　 　 　 　

66、 實收資本(股本) 540,080,000.00 540,080,000.00 540,080,000.00 0.00% 0.00% 國家資本 540,080,000.00 540,080,000.00 　 0.00% 0.00% 實收資本（或股本）凈額 540,080,000.00 540,080,000.00 　 0.00% 0.00% 資本公積 702,051,636.57 968,995,549.32 559,115,982.43 73.31% -27.55% 未分配利潤 721,405,480.03 528,795,667.96 362,753,814.30 45.77% 36.42% 歸屬于母公司所有者權益合計 1,963,537,116.60 2,037,871,217.28 1,461,949,796.73 39.39% -3.65% *少數(shù)股東權益 7,242,672,164.48 6,960,580,421.14 5,277,834,128.78 3