《2017年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試重點摘要1-房地產(chǎn)交易制度政策第二部分》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《2017年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試重點摘要1-房地產(chǎn)交易制度政策第二部分（34頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1房地產(chǎn)交易制度政策第二部分整理數(shù)據(jù)來源：2016 年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策房屋租賃的概念及分類1、概念：指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋不得出租的情形１、屬亍違法建筑的；２、不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；３、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；４、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的下列房屋中不得出租的有(A ．小產(chǎn)權房；C．已被鑒定為危房的房屋)特殊類型的房地產(chǎn)租賃合同效力１、抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以出租２、出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。３、出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。４、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，但在一審法院辯論終結前經(jīng)主管2部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效租住面積的規(guī)定１、《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積 不得低亍 當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。２、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住租金不得隨意提高在房屋租賃合同期 內(nèi) ，出租人不得單方面隨意提高租金水平房屋租賃合同概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議房屋租賃合同的法律特征１、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權而非所有權、２、諾成、雙務、有償合同（達成協(xié)議即成立，收取租金，獲得使用權）３、實行登記備案制度房屋租賃合同的主要內(nèi)容１、當亊人姓名或者名稱及住所。２、房屋的坐落、面積、結構、附屬設拖，家具和家電等室內(nèi)設施狀況。３、租金和押金數(shù)額及交付方式。４、租賃用途和房屋使用要求。５、房屋和室內(nèi)設施的安全性能。６、租賃期限。７、房屋維修責任。８、物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納。９、爭議解決辦法和違約責任。１０、其他約定。《商品房屋租賃管理辦法》要求，建設（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當亊人選用房屋租賃合同當事人的權利義務權利 義務出租人 租金收益權 １、提供符合要求的房屋及其附屬設施２、對房屋進行維修承租人１、享有出租房屋地使用權、收益權２、優(yōu)先購買權３、買賣不破租賃１、交付租金２、合理使用、善意保管房屋３、租賃關系終止時歸還房屋承租人優(yōu)先購買權不能實現(xiàn)的情形包括：3１、在存在房屋 共有人 行使優(yōu)先購買權的；２、出租人將房屋出賣給近 親屬 ，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；３、出租人履行通知義務后，承租人在 十五日內(nèi) 未明確表示購買的；４、 第三人善意購買 租賃房屋并已經(jīng) 辦理登記 手續(xù)的買賣不破租賃原則，即賦予承租人及其相關人員繼續(xù)承租的權利。１、房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)(財產(chǎn)分配) 、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效２、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋３、租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。但房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權發(fā)動的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋叐讓人繼續(xù)履行原租賃合同承租人在租賃期間內(nèi)死亡，有權要求維持原租賃關系的是承租人的(D．現(xiàn)共同居住的兒子)2008年 8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下稱甲機構）的居間服務購買了一套80m2的事手住宅，2008年9 月委托甲機構辦理了二手房抵押貸款，2008年10月又委托甲機構代理對外租賃。甲機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2011年 3月，馮某委托甲機構代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關于房屋租賃的說法，正確的為(A ．馮某的房屋因已設定了抵押權，不得出租給褚某；B ．租賃期限未到期，褚某有權主張原租賃合同繼續(xù)履行；D．馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權)【解析】B項，房屋所有權在租賃期間轉(zhuǎn)移的，買叐人依法概括承叐原租賃合同，除法定或合同約定的亊由出現(xiàn)外，承租人和買受人均需履行原租賃合同。E項，我國《物權法》僅規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，即出租人出賣租賃房屋，應通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。但是，法律并未規(guī)定原承租人有優(yōu)先租賃權。多份租賃合同法律效力的認定－承租人均主張履行合同，按照下列順序確定履行合同的承租人：１、已經(jīng)合法 占有 租賃房屋的；２、已經(jīng)辦理 登記 備案手續(xù)的；３、 合同成立在先 的房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為房屋轉(zhuǎn)租要求4１、須經(jīng)出租人書面同意（書面同意包括在租賃合同中出租方已明確同意承租人轉(zhuǎn)租的，和租賃合同中未明確或不允許轉(zhuǎn)租，亊后出租人另行書面同意的）２、轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限３、房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)2014年 1月，李某將其一套自有住房出租給王某，雙方簽訂了房屋租賃合同， 合同約定租期為3年 。2015 年 1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則下列關于轉(zhuǎn)租的說法中，正確的有(A．王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應當辦理登記備案手續(xù)；B ．王某轉(zhuǎn)租該套住房，應當經(jīng)李某同意；C．轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效)。D．劉某承租該住房的期限最長為3 年，正確為２年房屋轉(zhuǎn)租效力１、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。２、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同房屋租賃合同的解除合同解除指在合同有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢之前，合同關系提前終止雙方解除：又稱協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當亊人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅單方解除：是根據(jù)當亊人一方的意思表示而解除合同，根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除不承租人單方解除出租人單方解除條件１、承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；２、承租人擅自發(fā)動房屋建筑主體和承重結構或擴建的；３、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋叐損的；４、承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；拖欠房租6個月以上５、不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；６、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的承租人單方解除條件１、因不可歸責于承租人的亊由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的；２、不定期租賃5３、租賃物危及承租人的安全或者健康的；４、租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；５、租賃房屋權屬有爭議的；６、租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。導致房屋租賃合同終止的情形有(A ．房屋租賃合同到期；B ．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；D．無正當理由，拖欠房租6個月以上的)房屋租賃期間，承租人可單方解除合同的情形有(B．租賃住房的權屬產(chǎn)生爭議；E ．租賃住房被司法機關依法查封導致房屋無法使用)商品房屋租賃登記備案材料城市房地產(chǎn)管理法第５４條，商品房屋租賃管理辦法第１４條規(guī)定需要辦理登記備案手續(xù)。１、房屋租賃合同；２、房屋租賃當事人身份證明；３、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；４、直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料商品房屋租賃登記備案辦理１、對商品房屋租賃當事人提交的材料齊全并且符合法定形式、２、出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致、３、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，４、直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當在3個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。５、申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內(nèi)容商品房屋租賃登記備案證明載明內(nèi)容包括：１、出租人姓名（名稱），承租人姓名（名稱），有效身份證件種類和號碼，２、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。 租賃合同簽訂后 30日 內(nèi) 備案商品房屋租賃登記 備案內(nèi)容發(fā)生變化 、 續(xù)租 或者 租賃終止 的，當事人應當在 三十日內(nèi) ，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案記載的信息內(nèi)容應當包括：１、出租人的姓名（名稱）、住所；２、承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼；３、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；４、其他需要記載的內(nèi)容6商品房屋租賃登記備案效力最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：１、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。２、房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合同即告成立。３、盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同具有對抗第三人的效力。當出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（是指基于有效租賃合同關系下的占有，通過強占、欺騙等其他非法手段占有，不能認定為合法占有）（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。已購公房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房公共租賃住房１、是指限定建設標準和租金水平，①面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、②新就業(yè)無房職工和③在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。２、從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房幵軌運行，幵軌后統(tǒng)稱為 公共租賃住房 ，自此廉租住房不再實行單獨管理公共租賃住房供應對象①城鎮(zhèn)中等偏下收入住房 困難家庭 、② 新就業(yè)無房 職工和③在城鎮(zhèn) 穩(wěn)定就業(yè)的外來務工 人員公共租賃住房租金水平１、按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標準２、政府投資建設幵運營管理的公共租賃住房，實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免。３、社會投資建設幵運營管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對符合條件的低收入住房保障對象予以適當補貼公共租賃住房租金標準，實行(C．政府定價)公共租賃住房租賃合同配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象7應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為 5年 。公共租賃住房租賃合同內(nèi)容：1．合同當亊人的名稱或姓名；2．房屋的位置、用途、面積、結構、室內(nèi)設施和設備，以及使用要求；3．租賃期限、租金數(shù)額和支付方式；4．房屋維修責任；5．物業(yè)服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任；6．退回公共租賃住房的情形；7．違約責任及爭議解決辦法；8．其他應當約定的亊項。公共租賃住房合同終止１、違法使用公共租賃住房(1)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；(2)改變所承租公共租賃住房用途的；(3)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；(4)在公共租賃住房內(nèi)從亊違法活動的；(5)無正當理由 連續(xù)6 個月以上閑置 公共租賃住房的。２、拖欠租金承租人累計 6個月以上拖欠租金的 ，應當騰退所承租的公共租賃住房。３、期滿未申請續(xù)期租賃期屆滿需要續(xù)租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住房保障主管部門提出申請。未按規(guī)定提出續(xù)租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房。４、其他情形承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：(1)提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；(2)租賃期內(nèi)通過 購買 、受贈繼承等方式獲得其他住房幵不再符合公共租賃住房配租條件的；(3)租賃期內(nèi)·承租或者 承購其他保障性住房 的房地產(chǎn)抵押抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為房地產(chǎn)抵押人：指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織房地產(chǎn)抵押權人：指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織房地產(chǎn)抵押的特征：8不轉(zhuǎn)移占有 ，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)典當有顯著的區(qū)別房地產(chǎn)抵押的主要類型１、一般房地產(chǎn)抵押一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為。２、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。３、預購商品房貸款抵押指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。４、最高額抵押(1)指為擔保債務的履行，債務人或者三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權 用房地產(chǎn)提供擔保的行為。(2)債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。(3)最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng) 當事人 同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權范圍。房地產(chǎn)抵押的條件（一）作為抵押物的條件１、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，(1)依法取得的房屋所有權 連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權 同時設定抵押權(2)以 單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權。２、《物權法》規(guī)定債務人或者第三人 可以對其有權處分 的下列房地產(chǎn)設定抵押：(1)建筑物和其他土地附著物；(2)建設用地使用權；(3)正在建造的建筑物；(4)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。（二）下列房地產(chǎn) 不得設定抵押 或 抵押時受一定限制１、土地所有權不得抵押；(1)地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的， 純粹以劃撥方式取得的土地使用權 不得進行抵押；(2)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。２、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，9但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。３、權屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。４、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利亊業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。５、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。６、已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。７、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。８、違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。９、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。我國《物權法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有(A.依法被查封的財產(chǎn)；C. 所有權有爭議的財產(chǎn)；D.學校的教學樓)【解析】《物權法》規(guī)定下列財產(chǎn) 不得抵押 ：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等 集體所有的土地使用權 ，但法律規(guī)定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的亊業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；注意在 公益設施以外 的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押 可以④所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)不同類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定１、以土地使用權為 出讓方式 取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的 剩余年限 。２、以共有的房地產(chǎn)設定抵押的，抵押人應當亊先征得其他共有權人的書面同意。３、預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。４、以已出租的房地產(chǎn)設定抵押的，抵押人應當將租賃情況告知 抵押權人 ，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。５、以享受國家優(yōu)惠政策購買的有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)設定抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的 份額比例為限下列關于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，錯誤的有(C.學校教育設施以外的房地產(chǎn)可以為第三人提供擔保；D.在建工程不得為第三人提供擔保； E.同一財產(chǎn)不得向兩個以上的債權人抵押)。10【解析】A.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)該企業(yè)職工代表大會通過，正確B.抵押人死亡，其合法繼承人應當繼續(xù)履行原抵押合同，正確C項，《物權法》規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的亊業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得為第三人提供擔保。D項，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)秱占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。E項，同一財產(chǎn)可以向多個債權人抵押擔保合同１、是主債權債務合同的從合同。２、主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。３、擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民亊責任?！段餀喾ā芬?guī)定抵押合同的條款：１、被擔保 債權的種類 和數(shù)額；２、債務人履行 債務的期限 ；３、抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、 所有權歸屬或者使用權歸屬 ；４、 擔保的范圍 。房地產(chǎn)抵押估價原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關于規(guī)范不銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》，對房地產(chǎn)管理部門、金融機構和 房地產(chǎn)估價機構 在銀行信貸業(yè)務中房地產(chǎn)抵押估價作出詳細的規(guī)定１、對房地產(chǎn)管理部門的要求(1)要求房地產(chǎn)管理部門建立和完善房地產(chǎn)估價機構、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務；(2)不得要求抵押當亊人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，(3)不得指定房地產(chǎn)估價機構評估房地產(chǎn)抵押價值；(4)定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，(5)對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。２、對商業(yè)銀行的規(guī)定(1)商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。(2)房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔。(3)處置抵押房地產(chǎn)前 ，應當委托 房地產(chǎn)估價機 構進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。３、對房地產(chǎn)估價機構的規(guī)定11房地產(chǎn)估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）經(jīng)批準實施一綜合小區(qū)開發(fā)項目，規(guī)劃容積率為21。該項目位二城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)結合部，占地120000㎡，其中有40000㎡屬二國有土地，其余為集體土地上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。按規(guī)劃建設一經(jīng)濟適用住房項目和商業(yè)城項目。該項目由乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）承包施工，二2009年1月1日動工，工期10個月。建設過程中，甲公司將在建工翟向銀行申請抵押貸款。下列關二在該項目建工程抵押的表述中，正確的為( )。A.在建工程抵押價值可由甲公司和銀行協(xié)商議定；B.在建工程抵押價值可由房地產(chǎn)估價機構評估；C.甲公司和銀行應當申請在建工程抵押權設立登記，并在工程竣工后申請轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記【解析】AB兩項，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當亊人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估。C項，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當亊人應當申請將在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記。D項，抵押人轉(zhuǎn)讓或出租抵押標的物，需經(jīng)抵押權人同意房地產(chǎn)抵押權的效力１、房地產(chǎn)抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。２、《物權法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。３、《物權法》規(guī)定抵押權不得不債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權的擔保。４、《物權法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。５、《物權法》規(guī)定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)１、《物權法》規(guī)定債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以不抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。２、《物權法》規(guī)定抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。３、《物權法》規(guī)定建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物不建設用地使用權一并處12分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。４、《物權法》規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。５、同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：(1)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償 ；順序相同的，按照債權比例清償；(2)抵押權已登記的先于未登記的受償 ；(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償 。6、為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現(xiàn)抵押權后，有權向債務人追償。關于房地產(chǎn)抵押權效力的內(nèi)容，下列表述正確的有( )。A.《物權法》規(guī)定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位B.《物權法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為；C.《物權法》規(guī)定抵押權不得不債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權的擔保； D.《 物權法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存；E.《物權法》規(guī)定抵押期間，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸 債務人 所有【解析】抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸 抵押人 所有，不足部分由債務人清償。抵押權不得不債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權的擔保。抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為住房置業(yè)擔保是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證 擔保的行為住房置業(yè)擔保理解概念要把握住三點１、是住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充；２、是特定的專業(yè)性擔保機構提供的保證擔保，以區(qū)別于其他形證人承擔保證責任；３、是規(guī)定了保證方式和反擔保方式，提供的保證方式是 連帶責任保證 ，債務人在主合同規(guī)定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任住房置業(yè)擔保機構管理制度－公司設立１、設立程序：向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，擔保公司方可營業(yè)。擔保公司的組13織形式為 有限責任公司 或者 股份有限公司 。２、設立條件(1)有自己的名稱和組織機構；(2)有固定的服務場所；(3)有不少于 1000萬 元人民幣的實有資本；(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；(5)有適應工作需要的專業(yè)管理人員；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相關法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3．其他規(guī)定擔保公司的實有資本以①政府預算資助、②資產(chǎn)劃撥以及③房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。住房置業(yè)擔保機構的風險管理１、業(yè)務范圍和資金應用的限制規(guī)定擔保公司 只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務（房地產(chǎn)開發(fā)除外） ， 不得經(jīng)營 財政信用業(yè)務、金融業(yè)務等其他業(yè)務，也不得提供其他擔保。２、建立在銀行的保證金制度擔保公司應當從其資產(chǎn)中 按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金 ，并存人借款人的貸款銀行。３、風險基金制度擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償４、最大擔保額度規(guī)定擔保公司擔保貸款余額的總額不得超過其實有資本的 30倍 ；超過30倍的，應追加實有資本住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度（一）擔保的設立１、擔保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風險的原則建立合作關系。２、擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應當嚴格評估借款人的資信。３、設立程序：擔保設立的過程包含要約和承諾兩個階段。（二）擔保的解除１、借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。２、借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務后，保證合同自然終止。住房公積金概述１、住房公積金全部歸職工個人所有。14２、記入職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。３、我國初步形成了以住房公積金制度為基礎的政策性住房貸款與商業(yè)性住房貸款并存的住房信貸體系住房公積金屬于（B．繳存住房公積金的職工 )所有住房公積金的性質(zhì)１、住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。２、單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的住房公積金的特點1． 義務 性(強制性)；2 ． 互助 性( 具有儲蓄與融通特性 )；3． 保障 性（增值收益用安居工程、住宅建設、危舊房改造）不屬于住房公積金特點的是(C．自愿性)住房公積金制度的作用１、住房公積金制度作為 法定 的住房貨幣分配方式是改革住房分配制度，通過增加了職工工資當中的住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換。２、建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的支付能力。３、住房公積金制度實行低存低貸原則我國住房公積金制度實行的利率政策是（ A．低存低貸）住房公積金管理的基本原則《公積金條例》規(guī)定，住房公積金管理委員會 決策 、住房公積金管理中心 運作 、銀行專戶存儲 、財政 監(jiān)督 是住房公積金管理的基本原則住房公積金管理中心運作是指每個設區(qū)城市依法成立一個住房公積金管理中心，為直屬城市人民政府不以營利為目的的獨立事業(yè)單位，負責住房公積金的管理運作住房公積金管理的決策機構為(A ．住房公積金管理委員會)住房公積金繳存１、繳存住房公積金的對象。(1)國家機關、(2)國有企業(yè)、(3)城鎮(zhèn)集體企業(yè)、(4)外商投資企業(yè)、(5)城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、(6)事業(yè)單位、 (7)民辦非企業(yè)單位和社會團體及 (8)其在職職工 都應按月 繳存住房公積金?！蛾P于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》規(guī)定，有條件的地方，(9)城鎮(zhèn)單位聘用進城務工人員，單位和職工可繳存住房公積金，(10)城鎮(zhèn)個體、(11)工商戶、(12)自由職業(yè)15人員 可申請 繳存住房公積金。２、繳存基數(shù)。(1)繳存基數(shù)是職工本人上一年度的月平均工資，(2)共由6部分組成：①計時工資、②計件工資、③獎金、④津貼和補貼、⑤加班加點工資及⑥特殊情況下支付的工資。(3)住房公積金繳存基數(shù) 不得高于 職工工作所在區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的 3倍 。３、繳存比例。(1)是指職工個人按月繳存( 或職工單位資助職工按月繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。(2)單位和職工繳存比例不應低于 5％，不高于12％。４、住房公積金月繳存額，(1)為職工本人上一年度月平均工資 分別乘以 職工和單位 住房公積金繳存比例后的和住房公積金月繳存額＝(上一年月平均工資Ｘ職工住房公積金繳存比例＋上一年月平均工資Ｘ單位住房公積金繳存比例960 =4000 x 12% + 4000 x 12%(2)住房公積金匯繳年度為上年 7月1日至當年6月30日。住房公積金的繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，包括計時工資、計件工資、(A．獎金 B．津貼 C . 補貼 D．加班加點工資) 和特殊情況下支付的工資，不計 E．稿酬職工住房公積金的查詢和對賬１、住房公積金管理中心要為每一位繳存住房公積金的職工發(fā)放住房公積金的有效憑證。２、目前個人住房公積金有效憑證有幾種形式：憑條、存折或磁卡等。３、每年6月30日為住房公積金結息日下列關于住房公積金的表述中，正確的是(D．個人住房公積金的利息所得與個人普通存款的利息所得有區(qū)別，應免征個人所得稅) ，不計職工裝修自住住房住房公積金的提取使用原則1、 定向 使用原則；2 、 安全 運作原則；3 、嚴格時限的 效率 原則職工個人住房公積金的提?。薄⒙毠ぷ》肯M提取(1)職工購買、建造、翻建、 大修自住 住房時的提??；(2)償還購房貸款本息時的提?。?3)房租超出 家庭工資收入規(guī)定比例時的提??；２、職工喪失繳存條件的提取(1)職工與單位建立勞動關系是繳存住房公積金的前提，(2)當繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金賬戶：16①離、退休；?、?完全喪失 勞動能力并與單位終止勞動關系；③出境定居；?、苈毠に劳龌蛘弑恍嫠劳龅淖》抗e金的使用1、職工個人住房公積金使用，指職工個人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為。2、職工對住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個人住房貸款。3、繳存職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。4、個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式住房公積金管理中心住房公積金運作，１、指管理中心以歸集的住房公積金為基礎，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。２、在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準，管理中心也可將住房公積金余額用于購買國債。３、但管理中心不能向單位或個人提供擔保下列資金中，可以用于購買國債的有（A．擔保公司資金；D ．住房共享部位共享設施設備專項維修資金；E．住房公積金 ）。不計 B．在建工程抵押貸款 C．商品房預售資金個人住房貸款政策概述１、概念：個人住房貸款是指銀行或其他金融機構向個人借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。２、個人住房貸款分為兩類：商業(yè)性個人住房貸款（委托貸款）、住房公積金個人住房貸款３、住房公積金是政策性資金，實行免稅政策，免予征收所得稅和營業(yè)稅，其利息也免征個人所得稅張某因購買房屋一次性提取住房公積金8萬元，應繳納個人所得稅( A.0 )元公積金借款人須同時具備以下條件：１、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；２、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；３、具有購買住房的合同或協(xié)議；４、不享受購房補貼的以 不低于 所購住房全部價款的規(guī)定比例作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的規(guī)定比例作為購房的首期付款；５、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人公積金貸款和商業(yè)性貸款差別：１、貸款資金來源不同。17２、貸款對象不同。（繳存6個或者12 個月以上）３、貸款流程不同。(1)商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)部，公積金貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進行（部分城市由住房公積金管理中心自主完成），(2)貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理條例 》規(guī)定由當?shù)刈》抗e金管理中心負責４、貸款額度、利率不同。(1)兩者都要求考核貸款成數(shù)、借款人還款能力、不得超過當?shù)匾?guī)定的單筆最高貸款額度(2)我國住房公積金制度實行低存低貸的利率政策，住房公積金個人貸款利率低于商業(yè)性住房貸款利率個人住房公積金存貸款利率１、存款利率(1)自 2016年 2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按 一年期定期存款 基準利率執(zhí)行。(2)職工住房公積金 自存人職工住房公積金個人賬戶之日 起計息， 按年結息 ，本息 逐年結轉(zhuǎn) 。每年 6月 30日 為結息日。２、個人住房公積金貸款利率(1)個人住房公積金貸款利率實行 一年一定 ， 于每年 1月1 日 ，按相應檔次利率確定下一年度利率水平。如2015年8 月26日下調(diào)利率，則心的貸款利率從2016年1月1日開始執(zhí)行(2)遇法定利率調(diào)整，①貸款期限在 1年以內(nèi) 的，實行合同利率， 不分段計息 ；②貸款期限在 1年以上的 ，于 下年初開始 ，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。３、管理中心沉淀資金(閑散放置在社會上，未被聚積起來加以利用的資金)的利率管理中心在受委托銀行的住房公積金專戶中的沉淀資金，按單位存款相應期限檔次利率計息職工上年結轉(zhuǎn)的住房公積金按結息日掛牌公告的(D．1 年期定期存款基準利率)存款利率計息張某申請期限為10年的住房公積金貸款，若貸款期間遇法定利率調(diào)整，新利率自(D．下年1 月1日起)執(zhí)行不動產(chǎn)登記：１、不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載亍登記簿的行為，２、是將不動產(chǎn)權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在不動產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權的公示方式不動產(chǎn)登記制度的類型（一）契據(jù)登記制（ 法國登記制 ）１、以當事人間就不動產(chǎn)權利變動所訂立的書面契據(jù)為登記對象，契據(jù)內(nèi)容是否真實，登記機18關不予審查，亦不對其真?zhèn)呜撠?，物權的變動不以登記為生效要件?又稱為形式主義登記 ）２、特點：（1）登記為物權變動的對抗要件。　?。?）登記與否不予強制。（3）登記實行形式審查主義。　　　?。?）登記無公信力。（5）登記簿采人的編成主義（6）登記不動產(chǎn)物權變動狀態(tài)，即不僅登記不動產(chǎn)物權的現(xiàn)在狀態(tài)而且登記物權變動事項。(二 )產(chǎn)權登記制只有履行權屬登記手續(xù)以后，不動產(chǎn)受讓人或他項權利的權利人的不動產(chǎn)所有權或不動產(chǎn)他項權利才告成立。１、權利登記制（ 德國登記制 ）是指不動產(chǎn)物權依法律行為的設立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制（又稱 實質(zhì)主義登記 ）特點：（1）登記為物權變動的生效要件。（2）登記采實質(zhì)審查主義。（3）登記具有公信力。　　　　?。?）登記采用強制主義。（5）登記簿采物的編成主義?！　。?）登記以不動產(chǎn)權利的靜態(tài)為主。２、托倫斯登記制（ 澳大利亞制 ）指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關發(fā)放的權利證書確認產(chǎn)權以便利不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移的登記制度（又稱 權利交付主義登記 ）特點：（1）登記不實行全面的強制主義。（2）登記采實質(zhì)審查主義。（3）登記具有公信力?！　　　　。?）交付權利證書。（5）登記土地上的權利負擔?！　。?）設置賠償基金。不動產(chǎn)登記的目的１、保護不動產(chǎn)權利人的合法權益　?。病⒈Ｕ喜粍赢a(chǎn)交易安全３、為房地產(chǎn)管理奠定基礎　　　　　４、為城市規(guī)劃、建設和管理提供科學依據(jù)不動產(chǎn)單元：１、權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。２、不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。３、不動產(chǎn)單元一般具備明確的①界址或界線、②地理空間上的確定性與唯一性、③獨立的使用價值等三個特征19不動產(chǎn)登記簿：１、由不動產(chǎn)登記機構依法制作的，對某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)及其上的權利狀況加以記載的具有法律效力的官方記彔。２、不動產(chǎn)登記簿既要反映不動產(chǎn)的自然狀況，還要反映其上建立的各類法律關系根據(jù)《物權法》，確定物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是(D．不動產(chǎn)登記簿)不動產(chǎn)登記簿記載事項１、不動產(chǎn)的自然狀況：不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息；２、權屬狀況：不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等信息；３、其他限制、提示事項：主要是針對抵押登記、異議登記、預告登記和查封登記等登記類型而規(guī)定的不動產(chǎn)登記機構（不動產(chǎn)登記機關）：是負責不動產(chǎn)登記活動的組織，在不動產(chǎn)登記中占據(jù)重要地位不動產(chǎn)登記機構的設置《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記機構的職責１、查驗申請人提供的 權屬證明 和其他必要材料； ２、就有關登記事項 詢問申請人 ；３、 如實、及時 登記有關事項； ４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)登記機構的職責有()。A．必要時可以實地查看；B ．如實、及時登記有關事項；C．查驗申請人提供的權屬證明D ．就有關登記事項詢問申請人分析： E ．對申請登記的不動產(chǎn)進行評估； 《物權法 》第十二條規(guī)定：①登記機構 不得要求對不動產(chǎn)進行評估 ；②不得以年檢等名義進行 重復登記 ；③不得有超出登記職責范圍的其他行為不動產(chǎn)登記范圍１、適用范圍：土地、海域以及房屋、林木等定著物。２、具體范圍：①集體土地所有權；②房屋等建筑物、構筑物所有權；③森林、林木所有權；④耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；⑤建設用地使用權；⑥宅基地使用權；⑦海域使用權；⑧地役權，⑨抵押權；⑩法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利不動產(chǎn)登記的類型首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記、20抵押權登記首次登記１、不動產(chǎn)權利 第一次記載 于不動產(chǎn)登記簿，主要包括實踐中的總登記和 初始 登記２、總登記：一般在地籍工作早開始的時候，比如1949年建國的時候，或者是戰(zhàn)爭過后出現(xiàn)巨大發(fā)化的時候，才會進行一次全面的總登記３、 初始 登記： 權利初始設立 時的登記發(fā)更登記因動產(chǎn)權利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落、用途、面積等發(fā)生變更而進行的登記。如 擴建 、 房屋改建致使部分房屋拆除轉(zhuǎn)移登記１、是指因不動產(chǎn) 權利人 發(fā)生改變而進行的登記２、適用情形包括：①買賣、② 繼承 、③遺贈，④贈與、⑤互換不動產(chǎn)的；⑥以不動產(chǎn)作價出資（人股）的；⑦不動產(chǎn)分割、合并導致權屬収生轉(zhuǎn)移的，⑧共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的注銷登記：１、主要是指因不動產(chǎn) 權利消滅 而進行的登記２、申請注銷登記：①因自然災害等原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)滅失的如地震；②權利人放棄不動產(chǎn)權利的；③不動產(chǎn)權利終止的，以及④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。３、 囑托 注銷登記：①依法 收回 國有土地、海域等不動產(chǎn)權利的；② 依法征收、沒收 不動產(chǎn)的；③因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原 不動產(chǎn)權利消失 ，當亊人未辦理注銷登記的；④法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。更正登記是指 登記機構 根據(jù) 當亊人的申請 或者 依職權 對 登記簿的錯誤 記載亊項進行更正的登記。（與變更登記的區(qū)別）異議登記是指 登記機構 將 亊實上的權利人 以及 利害關系人 對不動產(chǎn)登記簿記載的權力所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起 15日以內(nèi) 不起訴，異議登記失效權利人發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載錯誤，可以向不動產(chǎn)登記機構申請(D．異議登記)預告登記１、主要是指為 保全 一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記。２、它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權登記請21求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。３、預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。按照約定申請不動產(chǎn)預告登記：１、商品房等不動產(chǎn) 預售 ； ２、不動產(chǎn) 買賣 、 抵押 ；３、以 預購 商品房 設定抵押權； ４、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的房屋預告登記的說法，錯誤的是(C.預告登記 僅 適用預售商品房的登記)。A.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力；B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效；D. 預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記【解析】C項，當亊人預購商品房、以預購商品房 設定抵押 、房屋所有權轉(zhuǎn)讓（抵押）或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請預告登記查封登記是指不動產(chǎn)登記機構根據(jù)人民法院及其他機關提供的查封裁決書和協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書，將查詢的情況在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為抵押權登記是指不動產(chǎn)登記機構根據(jù)抵押當亊人的申請，依法將抵押權設立、轉(zhuǎn)移、變動等亊項在登記簿上予以記載的行為抵押權登記類型１、一般抵押權登記：①不動產(chǎn)抵押權設立登記、②不動產(chǎn)抵押權變更登記、③不動產(chǎn)抵押權轉(zhuǎn)移登記、④不動產(chǎn)抵押權注銷登記。２、最高額抵押權登記：①最高額抵押權設立登記、②最高額抵押權變更登記、③最高額抵押權轉(zhuǎn)移登記、④最高額抵押權注銷登記和⑤最高額抵押權確定登記。下列關二在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是(D.在建工程抵押登記后，由登記機構發(fā)放《房屋他項權證》)。A.已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請發(fā)更登記；B.已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請轉(zhuǎn)移登記.C.房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記；【解析】AB兩項，已經(jīng)登記在建工程抵押權發(fā)更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當亊人應當申請發(fā)更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。C 項，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當亊人應當申請將在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記。D項，在建工程抵押權登記的其他亊項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放在建工程抵押登記證明不動產(chǎn)登記的程序辦理不動產(chǎn)登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、登簿和収證等程序22不動產(chǎn)登記的申請１、申請材料（原件）：登記申請書；申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；不他人利害關系的說明材料；法律、行政法規(guī)以及《條例》實施細則規(guī)定的其他材料，并對申請材料的真實性負責。２、當亊人單方申請的情形(1)尚未登記的不動產(chǎn) 首次申請登記 的；(2)繼承 、接受 遺贈 受得不動產(chǎn)權利的 ；(3)人民 法院、仲裁委員會 生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的；(4)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生 變化， 申請變更登記 的；(5)不動產(chǎn)滅失或者權利人 放棄不動產(chǎn)權利， 申請注銷登記 的；(6)申請 更正登記 或者 異議登記 的；(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當亊人單方申請的其他情形。申請相關登記需要提交的材料（關鍵）１、申請房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：(1)不動產(chǎn)權屬證書或者土地權屬來源材料；(2) 建設工程符合規(guī)劃的材料；(3)房屋已經(jīng)竣工的材料； (4)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；(5)相關稅費繳納憑證； (6)其他必要材料。２、申請國有建設用地使用權及房屋所有權發(fā)更登記的，應當根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動產(chǎn)權屬證書；(2)發(fā)生變更的材料；(3)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件；(4)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協(xié)議；(5)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證；(6)其他必要材料。３、申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，應當根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動產(chǎn)權屬證書； (2)買賣、互換、贈與合同；(3)繼承或者受遺贈的材料； (4)分割、合并協(xié)議；(5)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書；(6)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件；(7)相關稅費繳納憑證； (8)其他必要材料。４、申請現(xiàn)房抵押權登記的，應根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動產(chǎn)權屬證書； (2)抵押合同與主債權合同； (3)其他必要材料。５、申請預購商品房的預告登記，應當提交下列材料：23(1)已備案的商品房預售合同； (2)當亊人關于預告登記的約定； (3)其他必要材料。６、申請預購商品房抵押登記，應當提交下列材料：(1)抵押合同與主債權合同； (2)預購商品房預告登記材料； (3)其他必要材料。下列單位或個人取得房屋的情形中，可以由當亊人單方申請登記的有(A. 甲公司新建房屋；B. 李某繼承取得房屋；D. 張某以生效法律文件取得房屋 E. 陳某受遺贈取得房屋)。C. 王某購買取得房屋【解析】因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由 當亊人雙方 共同申請不動產(chǎn)登記的受理１、不動產(chǎn)登記機構收到的申請材料齊全并符合法定形式，應當受理并書面告知申請人；２、對于申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；３、對于申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。４、不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理不動產(chǎn)登記的審核不動產(chǎn)登記機構在受理不動產(chǎn)登記申請后，１、應就不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；２、有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；３、登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定等方面進行查驗。不動產(chǎn)登記的登簿１、登記申請完全符合《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機構應當及時辦理登記，將不動產(chǎn)物權變動情況記載于登記簿。２、不動產(chǎn)登記機構將申請登記亊項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請不動產(chǎn)登記的収證不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明不動產(chǎn)權屬證書１、是權利人享有不動產(chǎn)物權的證明，２、一般是在作為本登記的所有權登記、他物權登記完成后由登記機構頒發(fā)給權利人的，如集體土地所有權登記、集體土地使用權登記和房屋所有權登記等，都應當頒發(fā)不動產(chǎn)權屬證書不動產(chǎn)登記證明則可以用于證明登記機構已完成某項登記記載，登記證明發(fā)放的情形主要是① 預告 登記和② 異議 登記24查封登記和注銷登記，既不需要發(fā)放權利證書，也不需要發(fā)放登記證明不動產(chǎn)登記資料的概念不動產(chǎn)登記機構在登記過程中形成和收集的一系列文字和圖件等資料，包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結果資料和不動產(chǎn)登記原始資料原始資料：原始資料不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機構審核材料任何單位和個人可以公開查詢的房屋權屬登記信息有(A.房屋面積 B.房屋坐落 C.房屋用途 D.他項權利的設定時間)。 E.房屋原始登記憑證【解析】登記機關對房屋權利的記載信息，任何單位和個人都可以公開查詢，這類信息向社會公開。具體包括：①房屋自然狀況，比如房屋坐落、面積、用途等；②房屋權利狀況，如所有權人姓名或者稱，他項權利的設定對間、類別、期限，司法查封情況以及登記機關對權利的其他記載實行不動產(chǎn)登記資料公開查詢，１、是完善不動產(chǎn)登記制度的必然要求。２、保障不動產(chǎn)權利人或不動產(chǎn)權利變動當事人的合法權益維護不動產(chǎn)市場秩序的必然要求３、是不動產(chǎn)登記機構依法辦事的需要4、房屋權屬登記信息查詢中限制查詢信息的是原始登記憑證不動產(chǎn)登記資料的管理１、不動產(chǎn)登記資料由 不動產(chǎn)登記機構 管理。２、不動產(chǎn)登記機構應當建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產(chǎn)登記資料安全保護標準的不動產(chǎn)登記資料存放場所３、任何 單位和個人 不得泄漏不動產(chǎn)登記信息不動產(chǎn)登記資料的查詢程序１、查詢?nèi)颂岢霾樵兩暾埌凑铡恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，權利人和利害關系人需要查詢和復制不動產(chǎn)登記資料的，應向辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構申請查詢２、登記機構提供查詢(1)對符合規(guī)定的查詢申請，登記機構應當當場提供查詢 ；(2)因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內(nèi)提供查詢。３、查詢結果證明的出具查詢?nèi)?要求復制 不動產(chǎn)登記資料的，不動產(chǎn)登記機構應當 提供復制自受理登記申請之日起， 房屋登記機構 應當于 下列時限內(nèi) ，將申請登記事項記載于房屋登記