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1、［城建環(huán)保］城鎮(zhèn)化背景下的住房市場發(fā)展趨勢探析 城鎮(zhèn)化的階段性特征是住房市場發(fā)展的重要背景，我旗快速城鎮(zhèn)化和住房 制度轉(zhuǎn)軌的過程中，城鎮(zhèn)人口如何變化以及其背后的制度如何制定， 都將在很大 程度上決定住房市場的發(fā)展形態(tài)。 特別在“十一五”之前的階段，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的 方向尚未明確，再加上房地產(chǎn)市場剛剛起步等因素， 住房市場在滿足城鎮(zhèn)快速增 加的人口住房問題中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。 針對我旗城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的特性和“十二五”時期城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特點(diǎn)及發(fā) 展思路，城鎮(zhèn)化將呈現(xiàn)出以下的幾個特征。 第一，中小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的地 位將逐步提升，而且城市對農(nóng)村地區(qū)的反哺和輻射作用將顯著加強(qiáng)； 第二，改變 單純

2、的擴(kuò)張模式，重視內(nèi)涵性的城市建設(shè)，提升資源節(jié)約和環(huán)境優(yōu)化水平；第三， 作為城鎮(zhèn)化“邊際人群”的農(nóng)民工將逐漸擺脫候鳥式的生活方式， 定居城鎮(zhèn)的規(guī) 模將逐步擴(kuò)大；第四，一些城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中懸而未決的問題， 都將在體制 機(jī)制上獲得一定創(chuàng)新。 我旗城鎮(zhèn)住宅樓在2010年前建設(shè)了 220棟、2010至2012年底建設(shè)住宅樓 66棟、2013年在建住宅樓106棟；總建筑面積2010年前是828600平方米、2010 至2012年是438100平方米、2013年在建住宅樓面積 600200平方米。 通過以上數(shù)據(jù)和近些年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，可以看出城鎮(zhèn)化背景 下的居民住房需求逐年擴(kuò)大，隨著棚

3、戶區(qū)改造和扶貧移民擴(kuò)鎮(zhèn)工程體系的加快發(fā) 展，城鄉(xiāng)關(guān)系將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，這些都將給我旗的城鎮(zhèn)住房市場帶來新的機(jī)遇和 挑戰(zhàn)。 因此，根據(jù)未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體特征，結(jié)合我旗住房市場的發(fā)展規(guī)律， 將呈現(xiàn)出下列幾個主要的發(fā)展趨向。 首先，住房市場結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整。 要有足夠的中低租金水平的房屋可供出租，已滿足我旗因城鎮(zhèn)人口增加而 造成的住房需求擴(kuò)張，特別對于住房支付能力不足、剛成為城鎮(zhèn)居民的農(nóng)民或農(nóng) 民工而言，能夠在市場上租到房子，這既是解決這些人群住房問題的有效途徑， 同時又能避免“城中村”等問題的再次發(fā)生； 在保證農(nóng)民或農(nóng)民工、城鎮(zhèn)低收入 家庭能夠租到可支付租金水平房屋的相關(guān)措施上，也要逐步完善

4、。這些措施包括 帶有保障性質(zhì)的廉租住房、公共租賃住房等，也可以鼓勵開發(fā)企業(yè)定向建設(shè)專用 于出租小戶型公寓，同時還包括政府對市場租金水平的干預(yù)等管理政策， 促使房 屋租賃市場的發(fā)展逐步趨向成熟。 “撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)”地區(qū)將成為住房市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，我旗大多數(shù)“撤鄉(xiāng)并 鎮(zhèn)”地區(qū)還停留在過去農(nóng)村集市的發(fā)展階段， 還不存在真正意義的住房市場，所 以，發(fā)展階段的城鎮(zhèn)地區(qū)住房市場需求通常比較真實(shí)， 投資、投機(jī)性需求比重很 低,這些地區(qū)的住房市場未來將有較大的發(fā)展空間， 有利于住房市場的穩(wěn)定運(yùn)行。 其次，住房市場向集約利用資源的內(nèi)涵式發(fā)展模式過渡。 采取各種有效方式來實(shí)現(xiàn)的土地集約利用，保證我旗住房建設(shè)所

5、需土地資 源能夠供應(yīng)充足，將成為住房市場發(fā)展過程的重要主題； 同時，節(jié)能減排技術(shù)和 制度在住房建設(shè)中的應(yīng)用，將成為住房市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。住房建設(shè)和使用都 是消耗資源能源以及造成大量排放的重要根源，綠色住宅產(chǎn)品和建筑節(jié)能材料及 相應(yīng)環(huán)保技術(shù)將得到普遍應(yīng)用，住宅產(chǎn)業(yè)化水平也將得到一個本質(zhì)性的飛躍，我 旗整個住房產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式將面臨重大的變革。 從目前我旗城鎮(zhèn)化建設(shè)情況看，如果只是一味強(qiáng)調(diào)快，而忽略住房市場健 康發(fā)展的內(nèi)在穩(wěn)定因素，勢必會出現(xiàn)： 第一，商品住房市場價格上漲過快。商品住宅市場價格構(gòu)成中，政府收取 的土地出讓價格和各種費(fèi)稅所形成的價格成本，已占到 60%Z上的水平；城鎮(zhèn)商 品住房

6、價格上漲過快，也與我旗進(jìn)入城鎮(zhèn)化高潮期密切相關(guān)。 第二，房地產(chǎn)業(yè)至 今沒有進(jìn)行過城鎮(zhèn)房屋的普查，沒有中長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有的僅是保障房的 建設(shè)計劃。政策短期、政策多變、政策效用遞減、政策間不銜接、行政措施強(qiáng)于 經(jīng)濟(jì)手段，是房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的主要問題。沒有穩(wěn)定的、可以預(yù)期的、能夠 保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體要求的土地、資金供應(yīng)計劃和產(chǎn)業(yè)政策，導(dǎo)致了企業(yè)和市場行 為的短期化。第三，住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、裝修化不足、綠色建筑比重低?，F(xiàn)場構(gòu)建， 形成標(biāo)準(zhǔn)化程度低、質(zhì)量控制難度大和建設(shè)成本高的弊端； 毛胚住宅市場供應(yīng)的 普遍化，直接導(dǎo)致大量建筑資源的浪費(fèi)空耗和居住環(huán)境的長時期惡化， 而實(shí)行標(biāo) 準(zhǔn)裝修和精裝修的政府

7、產(chǎn)業(yè)政策要求， 又直接導(dǎo)致房價和費(fèi)稅的上升；綠色建筑 能夠節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材，但大量新材料新技術(shù)的運(yùn)用也會直接導(dǎo)致房價的 上升。政府缺少有效的鼓勵性優(yōu)惠政策，予以扶持。第四，土地、增量房和存量 房的三個市場聯(lián)動不足。土地市場價格是完全由政府壟斷決定的， 增量房價格是 由開發(fā)企業(yè)競爭性有限壟斷決定的， 真正良性平等、自由競爭、反應(yīng)真實(shí)供求關(guān) 系的是存量房市場價格，是由無數(shù)個供求雙方通過市場交易決定的。 當(dāng)源頭價格 上漲時，無論是保障住房還是商品住房， 其價格都會上漲。這種局面只有通過存 量房市場的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)存量房、增量房、土地三個市場的反次序聯(lián)動后，市場價 格的波動局面才能穩(wěn)定下來。 如何

8、解決好住房市場自身的問題以及同我旗城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略之間的矛盾，成為 城鎮(zhèn)住房市場能否健康快速發(fā)展的決定性因素。 所以，要最大程度上做到城鄉(xiāng)土地同地同權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市 場，將對住房市場的發(fā)展帶來巨大的空間； 把以農(nóng)民工為主體的流動人口逐漸納 入城鎮(zhèn)住房保障體系，必須妥善解決城中村”問題，否則將帶來一系列的安全及 社會隱患，強(qiáng)硬解決又必將觸動大量流動人口和失地農(nóng)民的利益。 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我旗住房市場也將在其影響下迅速發(fā)展和成熟起來， 不但住房建設(shè)規(guī)模要有較大提升，而且住房市場的結(jié)構(gòu)也要發(fā)生重大調(diào)整。伴隨 著住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和規(guī)劃建設(shè)水平的提升， 以及隨之而來的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和 公共服務(wù)設(shè)施的逐步完善，住房市場的發(fā)展在城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化過程中的促進(jìn)作 用也將進(jìn)一步得到加強(qiáng)，并將逐漸成為城市的發(fā)展龍頭。