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Tower,物業(yè)管理基本制度與政策,第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,中華人民共和國物權法（２００７年１０月１日實施）第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權——奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號，2009年10月1日生效）,所涉法律、司法解釋,,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,第七十條業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（Ａ）,專有部分享有所有權——主導，前提與基礎,,專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,專有部分以外的共有部分的共有權,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權——集合權，不可分離,業(yè)主,依法登記取得法律文書、征收決定繼承、遺贈合法建造等事實行為基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主,專有部分,符合下列條件的房屋（整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：（１）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分（２）具有利用上的獨立性，可以排他使用（３）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利行使專有權的限制——（Ａ）（１）不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利（２）轉讓專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的條件——（Ｂ）（１）遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定；（２）經有利害關系的業(yè)主同意（本棟建筑物內的其他業(yè)主；建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外能夠證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主）。,專有部分的所有權,業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。（Ａ）,共有部分的共有權,建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房等的歸屬（Ｂ）,《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！薄段飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?（1）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。（建設單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主）（2）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬（Ｂ）,共有部分,物業(yè)管理用房建筑區(qū)劃內，除城鎮(zhèn)公共道路以外的道路建筑區(qū)劃內，除城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人以外的綠地占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位——建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分建筑區(qū)劃內的其他公共場所、共用設施——建筑區(qū)劃內，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則（Ａ）普通事項——應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人改變共有部分的用途利用共有部分從事經營活動處分共有部分業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應由業(yè)主共同決定的事項,,,特別事項——應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意1、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金2、改建、重建建筑物及其附屬設施,,,業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則（Ａ）,業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則（Ａ）,雙二分之一制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換成員選聘和解聘改變共有部分的用途利用共有部分從事經營活動處分共有部分業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應由業(yè)主共同決定的事項,雙三分之二維修資金改建、重建,投票權計算,面積認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。人數認定：（一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。,（１）業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助（２）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（《物業(yè)管理條例》第十九條第二款）,業(yè)主大會、業(yè)主委員會,業(yè)主大會與業(yè)主委員會的處置權（Ａ）,業(yè)主大會和業(yè)主委員會對以下?lián)p害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失：任意棄置垃圾排放污染物或者噪聲違反規(guī)定飼養(yǎng)動物違章搭建侵占通道拒付物業(yè)費損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分,維修資金的權屬與使用（Ｂ）（１）業(yè)主共有（２）經業(yè)主共同決定，可以用于共有部分的維修（３）維修資金的籌集、使用情況應當公布費用分攤與收益分配（Ｂ）（１）有約定從約定（２）無約定或者約定不明，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定建筑物及其附屬設施的管理形式（Ａ）——業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。,業(yè)主的選擇權和監(jiān)督權（Ｂ）１、對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。２、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的知情權業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。,１、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益或者違反法律規(guī)定的程序，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷（應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使）。2、業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（共同受到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟）,業(yè)主的訴訟權利（Ａ）,適用范圍,建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。,復習練習題（單選）,物業(yè)管理的民事法律基礎是（）Ａ、相鄰權Ｂ、建筑物區(qū)分所有權Ｃ、共有部分的共有權Ｄ、專有部分的所有權答案：Ｂ（）占建筑物區(qū)分所有權的主導地位Ａ、共有部分共有權Ｂ、專有部分的所有權Ｃ、共有部分共同管理權Ｄ、相鄰權答案：Ｂ,復習練習題（單選）,（）可以成為甲將某小區(qū)９棟３單元２樓的一套住房改為辦公室的條件之一：Ａ、該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約禁止將住宅改為經營性用房Ｂ、９棟全體業(yè)主同意Ｃ、與９棟相鄰的８棟、１０棟的業(yè)主均同意Ｄ、該小區(qū)雙過三分之二的業(yè)主同意答案：Ｂ,復習練習題（單選）,下列說法錯誤的是（）Ａ、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托其他管理人管理Ｂ、對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主有權依法更換Ｃ、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，只需接受業(yè)主的監(jiān)督Ｄ、業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約答案：Ｃ,建筑物區(qū)分所有權包括以下（）Ａ、共有部分共有權Ｂ、專有部分所有權Ｃ、建筑區(qū)劃共同管理權Ｄ、共有部分共同管理權Ｅ、相鄰權答案：ＡＢＤ業(yè)主對其建筑物專有部分享有（）的權利Ａ、使用Ｂ、處分Ｃ、收益Ｄ、經營Ｅ、占有答案：ＡＢＣＥ,復習練習題（多選）,復習練習題（多選）,下列說法正確的有（）Ａ、業(yè)主對其建筑物享有占有、使用、收益和處分的權利Ｂ、業(yè)主行使專有權不得危及建筑物的安全Ｃ、業(yè)主行使專有權不得損害其他業(yè)主的合法權益Ｄ、管理規(guī)約可以對業(yè)主轉讓住宅后是否保留共有權和共同管理作出約定Ｅ、業(yè)主轉讓房屋后，不能再成為該建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員答案：ＢＣＥ,關于建筑物區(qū)分所有權，下列說法錯誤的有（）Ａ.區(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權Ｂ.區(qū)分所有人得就共有部分請求分割Ｃ.區(qū)分所有人得就共有部分的權利單獨轉讓Ｄ.共有部分的費用分攤，由各區(qū)分所有人按約定分擔Ｅ.共有部分的修繕費用及其他分擔，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔答案：ＡＢＣＥ,復習練習題（多選）,復習練習題（多選）,下列說法正確的有（）Ａ、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務Ｂ、業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓Ｃ、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，改建、重建建筑物及其附屬設施等事項應有業(yè)主委員會委員共同決定Ｄ、業(yè)主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利Ｅ、建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，三個部分不可分離答案：ＡＢＤＥ,復習練習題（多選）,說法正確的有（）Ａ、專有部分面積，一律按照不動產登記簿記載的面積計算Ｂ、專有部分面積，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算Ｃ、建筑物總面積，按照專有部分加上共有部分的統(tǒng)計總和計算Ｄ、建筑物總面積按，專有部分統(tǒng)計總和計算Ｅ、專有部分面積，尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算答案：ＢＤＥ,下列說法正確的是（）Ａ、建筑區(qū)劃內的道路均屬于業(yè)主共有Ｂ、建筑區(qū)劃內的綠地不得屬于個人Ｃ、物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有Ｄ、建設單位在銷售時，不能將通過合同約定將露臺列入某特定房屋的專有部分Ｅ、不符合登記條件的架空層屬于建筑區(qū)劃的共有部分答案：ＣＥ,復習練習題（多選）,復習練習題（多選）,關于建筑區(qū)劃內車位、車庫的說法正確的有（）Ａ、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要Ｂ、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定Ｃ、一律屬于全體業(yè)主共有Ｄ、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有Ｅ、建設單位在處分規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫時，應當考慮車位的配置比例答案：ＡＢＤＥ,關于建筑區(qū)劃內車庫、車位的歸屬，說法正確的有（）Ａ．建筑區(qū)劃內的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要Ｂ．建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。Ｃ．建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。Ｄ.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位的歸屬，依建設單位與業(yè)主的約定。Ｅ.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。答案：ＣＥ,復習練習題（多選）,復習練習題（多選）,應由業(yè)主共同決定的事項有（）Ａ、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員Ｂ、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金Ｃ、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人Ｄ、改建、重建建筑物及其附屬設施Ｅ、利用共有部分從事經營性活動答案：ＡＢＣＤＥ,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意的事項有（）Ａ、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員Ｂ、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金Ｃ、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人Ｄ、改建、重建建筑物及其附屬設施Ｅ、利用共有部分從事經營性活動答案：ＡＣＥ,復習練習題（多選）,同時符合（）條件，甲可以將某小區(qū)９棟３單元２樓的一套住房改為辦公室：Ａ、法律、法規(guī)未禁止將住宅改為經營性用房Ｂ、該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約未禁止將住宅改為經營性用房Ｃ、９棟雙過三分之二的業(yè)主同意Ｄ、９棟的全體業(yè)主同意Ｅ、９棟以外的業(yè)主，無證據證明該改變對其房屋價值、生活質量造成了或者可能造成不利影響答案：ＡＢＤＥ,復習練習題（多選）,,甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的？Ａ.甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入Ｂ.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利Ｃ.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權Ｄ.丁決定第四層設備間的使用，無需征得甲、乙、丙同意Ｅ．甲、乙、丙、丁依法對該住宅樓享有共同管理權答案：ＡＢ,復習練習題（多選）,復習練習題（多選）,對以下哪些行為，受侵害的業(yè)主可以提起訴訟：Ａ、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物Ｂ、在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全Ｃ、拒付物業(yè)費Ｄ、違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修Ｅ、因維修房屋，業(yè)主征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意后臨時挖掘道路答案：ＡＢＣＤ,復習練習題（多選）,某小區(qū)在全部業(yè)主入住以后，物業(yè)公司擅自將小區(qū)內一塊公共綠地改建為停車場，出租給外單位使用。經查，該小區(qū)設立了業(yè)主大會并選舉產生了業(yè)主委員會，在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同中并未約定仲裁條款。對此小區(qū)業(yè)主可以采取的救濟方式為（）A．可以業(yè)主委員會的名義提起訴訟B．可以個別業(yè)主的名義提起訴訟C．只能以業(yè)主委員會的名義提起訴訟D．只能以業(yè)主個人的名義提起訴訟Ｅ．可以推選代表人提起訴訟答案：ＢＥ,復習練習題（多選）,業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人（）Ａ、停止侵害Ｂ、排除妨害Ｃ、消除危險Ｄ、恢復原狀Ｅ、賠償損失答案：ＡＢＣＥ,,A小區(qū)王某等住戶因車位問題與該小區(qū)的開發(fā)商B公司發(fā)生爭議。B公司與王某等住戶的購房合同規(guī)定：B公司將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位。但王某等住戶搬進小區(qū)后，發(fā)現B公司已將該樓50多套房連同地下停車場賣給了C公司。C公司明確表示，地下停車場的車位僅供本樓本單位的職工使用，其他住戶要停車必須按每天15元的標準繳費。下列說法中正確的是（）Ａ.地下停車場屬于業(yè)主共有部分，B公司無權轉讓Ｂ.王某等住戶可以根據其與B公司的購房合同追究B公司的違約責任Ｃ.王某等住戶有權無償使用地下停車場的停車車位Ｄ.B公司與C公司之間買賣地下停車場的合同無效Ｅ．地下停車場應當屬于全體業(yè)主所有答案：BD,復習練習題（多選）,,張甲在一棟臨街的單元樓里有一套住房，位于這棟樓的頂層。2005年3月，乙房地產公司決定在那棟臨街的單元樓樓頂上懸掛一個廣告牌，張甲平時很少住在這套房里，于是張甲便獨自與乙公司簽訂了一份允許乙公司使用樓房房頂的合同，乙公司每年向張甲支付使用費5萬元。這棟臨街樓房的其他住戶王丙、曹丁等人知道后，認為張甲的行為侵犯了他們的權利，要求張甲給予補償，張甲堅持不同意。于是，王丙和曹丁便代表其他住戶，以張甲為被告，向人民法院提起了訴訟。那么，以下表述正確的有（）A.張甲有權允許乙公司使用房頂，因為乙公司懸掛的廣告牌正在其單元房的上方B.房頂屬于單元樓各房主共有部分，張甲無權獨自處分C.張甲無權獨立決定將房頂的使用權讓與乙公司D.王丙、曹丁等住戶應當按照專有部分占建筑物總面積的比例分享出租樓頂獲得的收益答案：BCD,復習練習題（多選）,謝謝大家。,祝大家工作順利，事業(yè)進步！,