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1、 第三部分 戶型 ------------------------------------------------------- 第三部分 戶型 當今住宅設(shè)計的八大走向和發(fā)展趨勢創(chuàng)新是一個民族的靈魂。當前出現(xiàn)的住宅設(shè)計活躍期，明顯特征就是創(chuàng)新 (1)住宅設(shè)計由單純技術(shù)設(shè)計走向策劃設(shè)計。 隨著住宅商品化進程的推進，設(shè)計也被迅速推向市場。與以往任何時期相比，設(shè)計對住宅市場的影響力越來越大。開發(fā)商不象計劃經(jīng)濟時代把設(shè)計看作是-制圖的過程-，而是把設(shè)計看成是策劃的一部分。確切地說，設(shè)計實際是住宅銷售策劃之本，是提供有效供給之源，住宅的價值首先取決于設(shè)計，它的

2、含金量是最高的。設(shè)計能給開發(fā)商帶來-超值-的利潤，這一點已被很多開發(fā)商所認識。深圳-華森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司-設(shè)計的-百仕達花園-和-萬科城市花園-就充分說明了這點。以往一談住宅的價值開發(fā)商就會講到造價多少，很少談到設(shè)計值多少。現(xiàn)在設(shè)計與策劃并提，是一種理念上的大轉(zhuǎn)變。德國經(jīng)濟界認為，工程設(shè)計具有三個功能，即：實現(xiàn)企業(yè)目標的功能、社會功能、國民經(jīng)濟功能-。1998年住宅拉動國民經(jīng)濟1%，建住宅約3.2億平方米，而這些住宅都要經(jīng)過設(shè)計人員之手，可見設(shè)計在工程中所處的地位是相當重要的。設(shè)計費一般占工程造價的2-3%左右，就整個工程而言這部分花費絕對只算是個-小頭-，但會影響工程的全過程。住宅

3、設(shè)計在這方面表現(xiàn)的猶為突出。很多開發(fā)商為了省錢，壓低設(shè)計費，造成設(shè)計上的粗制濫造和施工上的浪費，甚至發(fā)生事故，實際上這是種十分不明智的選擇。設(shè)計是開發(fā)商的-外腦-，開發(fā)商不把設(shè)計看作為策劃的合作者，他怎么實現(xiàn)自己的創(chuàng)意和構(gòu)想呢？因此，在研究住宅的商品市場價值時，必須要首先認清設(shè)計的價值，以及它所帶來的商機和利潤，一定要把設(shè)計看作是住宅建設(shè)全過程的策劃，設(shè)計的價值才能充分表現(xiàn)出來。 (2)住宅設(shè)計中的科技應(yīng)用走向集成化。 住宅設(shè)計涉及到很多門類學(xué)，不掌握最新的現(xiàn)代化住宅科技的設(shè)計人員，不可能設(shè)計出高水平的住宅。在住宅領(lǐng)域中，科技成果向現(xiàn)實生產(chǎn)轉(zhuǎn)化的程度愈來愈快，科技轉(zhuǎn)化率由原來的

4、22%升到30%左右，反映出轉(zhuǎn)化數(shù)量和速度上的增長。另一方面新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，由原來的單一性發(fā)展趨向集成化。(如結(jié)構(gòu)外圍護體系，隔斷體系，整體廚衛(wèi)等成套技術(shù)等)。 科學(xué)技術(shù)的集成往往成為住宅銷售的熱點和策劃的切入點，起到促銷作用，使住宅附加值提高。 科學(xué)技術(shù)的集成也會促進住宅部品的標準化、通用化。 (3)住宅設(shè)計走向信息化。 知識經(jīng)濟-1990年由聯(lián)合國研究機構(gòu)首先提出，現(xiàn)已成為全球最熱門的話題。知識經(jīng)濟的浪潮現(xiàn)已開始沖擊我國的設(shè)計領(lǐng)域。 知識經(jīng)濟是以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟，同以往的經(jīng)濟形態(tài)不同，知識經(jīng)濟不是直接取決于資源和資本，而是直接依賴于知識或有效的信息積累。工程設(shè)計正屬于知

5、識經(jīng)濟范疇，知識和信息這兩個知識經(jīng)濟的主要要素與設(shè)計的特征相當吻合。知識的生產(chǎn)和應(yīng)用以及信息的擴散是知識經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵所在，也是當今住宅設(shè)計的關(guān)鍵所在。一個設(shè)計單位住宅設(shè)計水平的高低，反映它對住宅技術(shù)信息掌握的多少。設(shè)計信息掌握的多，應(yīng)用的好，擴散速度快，就會占領(lǐng)設(shè)計的制高點，那么這個設(shè)計單位的整體實力就強。許多設(shè)計單位和設(shè)計人員由于缺乏對住宅最近技術(shù)信息的捕捉，就不能向市場提供對路產(chǎn)品，更談不上銷售策劃。換一句話說，住宅信息獲得的多少，決定了設(shè)計的內(nèi)在水平。 現(xiàn)在住宅的信息來源俱增，設(shè)計知識和信息的更新及擴散速度的加快，使住宅設(shè)計發(fā)生了質(zhì)的飛躍。住宅技術(shù)信息應(yīng)包括設(shè)計理論、設(shè)計科技、市場研

6、究、政策研究等諸多方面。 信息時代的另一個最主要提示是創(chuàng)新。江澤民主席曾多次講過：創(chuàng)新是一個民族的靈魂。當前出現(xiàn)的住宅設(shè)計活躍期，明顯特征就是創(chuàng)新，一些新設(shè)計理論和理念的形成，一些新型住宅的出現(xiàn)，一些新技術(shù)的推廣都說明創(chuàng)新的活力和對住宅建設(shè)的貢獻。因此，對設(shè)計人員不斷創(chuàng)新意識的培養(yǎng)和知識更新具有重要意義，-不斷更新和提高知識是競爭優(yōu)勢的原始源泉-。 (4)住宅設(shè)計走向精品化。 我國住宅設(shè)計已開始從粗放型逐漸轉(zhuǎn)向精細型，最近，宋春華副部長曾提出住宅要搞-精密設(shè)計-，要像設(shè)計飛機客艙一樣設(shè)計住宅。陳舊的設(shè)計觀念和手法將會被逐一摒棄，新的設(shè)計觀念和手法應(yīng)建立在-精細化-的基礎(chǔ)上。創(chuàng)造

7、精品應(yīng)成為設(shè)計的神圣追求。 精品是市場優(yōu)勝劣汰的必然產(chǎn)物，只有創(chuàng)精品才能在市場競爭中立于不敗之地。住宅設(shè)計精品所帶來的無形資產(chǎn)是巨大的，-精品效應(yīng)-已成為設(shè)計單位的生存之本。 精品不但提高了住宅本身的價值，同時也提高了設(shè)計自身的價值。 住宅房型也要創(chuàng)造出精品，這些精品在適應(yīng)居住人生活行為的同時，還是引導(dǎo)居住人的生活行為，甚至改變?nèi)说纳罘绞?。上海萬里小區(qū)的六種主要平面戶型中，其中有一個南側(cè)為客廳，北側(cè)為餐廳的三室二廳平面，在短期內(nèi)就銷售一空，正說明消費者研究戶型的水平也在不斷提高，什么是好戶型，消費者是再明白不過的了。 (5)住宅設(shè)計市場走向開放化。 住宅設(shè)計活躍期的另一個表

8、現(xiàn)就是設(shè)計市場的進一步開放。改革開放初期住宅設(shè)計市場在很長一段時間受到地方保護主義的約束，只搞肥水不內(nèi)流，不搞競爭創(chuàng)新，導(dǎo)致了本地區(qū)住宅設(shè)計水平停滯或下降?，F(xiàn)在閉關(guān)自守的大門已被住房商品化的浪潮沖開，尤其國外建筑師和外國建筑設(shè)計理論和思維方式已從多渠道引入中國，使我國住宅設(shè)計市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時也大大促進了中國住宅設(shè)計水平的提高。 (6)住宅輔助設(shè)計走向?qū)I(yè)化。 單純靠結(jié)構(gòu)、建筑和水暖電這些主要專業(yè)解決更細化的設(shè)計問題，來滿足人們對舒適度提高的迫切要求，顯然是不夠的，因此，住宅輔助設(shè)計日漸興起并走向?qū)I(yè)化。主要包括：智能化系統(tǒng)設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、室外環(huán)境設(shè)計。智能

9、化系統(tǒng)設(shè)計最早起源于美國，首先是在辦公商業(yè)建筑中應(yīng)用，逐步延伸到居住建筑中。西歐、日本、東南亞各國也步其后塵，開展了大量的推廣和應(yīng)用工作。中國住宅業(yè)廣泛采用智能化技術(shù)應(yīng)該說是從1996年開始的。但短短幾年，智能化幾乎成為開發(fā)商和設(shè)計人員耳熟能詳?shù)拿~。尤其是在安全防范系統(tǒng)有很多方向已超過了眾多發(fā)達國家的配置水平。最近公布的-全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則-中將住宅智能化劃分三種類型：一星級(普及型)；二星級(提高型)；三星級(超前型)。分類型設(shè)計智能化系統(tǒng)能滿足不同居住對象，不同建設(shè)標準的住宅要求，有利于資源的合理配置和合理利用，這個建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則指明了我國住宅智能化產(chǎn)業(yè)

10、的發(fā)展思路。 環(huán)境設(shè)計日益被廣大民眾所重視，沒有 環(huán)境就沒有賣點，已被所有的開發(fā)商所接受。建筑學(xué)專業(yè)即要完成建筑設(shè)計又要完成環(huán)境設(shè)計的時代已經(jīng)過去，因為建筑學(xué)專業(yè)缺乏種植綠化知識。而單純的園林設(shè)計公司又缺乏空間概念，不能完全表達建筑師的環(huán)境構(gòu)想，因此，建筑學(xué)專業(yè)、規(guī)劃專業(yè)、園林專業(yè)、藝術(shù)專業(yè)等多學(xué)科的聯(lián)合，組建專業(yè)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計隊伍是形勢發(fā)展必然結(jié)果。只有專業(yè)化了才能出現(xiàn)高水準的設(shè)計。目前如世界著名環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司--易道-公司、貝爾高林公司都已進入中國環(huán)境設(shè)計市場，為人注目。 (7)住宅空間設(shè)計走向多樣化。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們的多種需求變化，住宅單體設(shè)計從單純的平面設(shè)計走向三

11、維空間設(shè)計，主要表現(xiàn)在室內(nèi)不同層高的設(shè)置上，如躍層、錯層、高空間廳房設(shè)計，這些變化給開發(fā)商帶來了新的賣點。 (8)住宅生態(tài)環(huán)保設(shè)計走向系統(tǒng)化。 生態(tài)環(huán)保是世界各國都提到日程上的重要課題，對住宅設(shè)計而言尤為重要。住宅的生態(tài)環(huán)保設(shè)計主要包括下面幾個系統(tǒng)：①綠化種植系統(tǒng)；②產(chǎn)品材料系統(tǒng)，即所謂的綠色材料、保健環(huán)保材料；③節(jié)能系統(tǒng)，如利用太陽能、風(fēng)能、二次利用水源等；④污染防治系統(tǒng)，防止水污染、粉塵、電、聲、光、垃圾污染等，住宅的生態(tài)環(huán)保關(guān)系到人類可持續(xù)發(fā)展，是未來住宅研究的主流。所以人們將21世紀稱為生態(tài)健全的--綠色世紀。 2 樓市發(fā)展還需升級住宅設(shè)計 縱觀樓市，旺銷、暢銷

12、的樓盤，無一不是設(shè)計定位科學(xué)合理的市場先覺者 "想不想買看環(huán)境、掏不掏錢看戶型、滿不滿意看管理"，這已經(jīng)成為時下房地產(chǎn)消費普遍認同的觀點。住宅設(shè)計好壞已達到是否能使消費者掏錢的程度，重要性由此可見一斑?？v觀樓市，旺銷、暢銷的樓盤，無一不是設(shè)計定位科學(xué)合理的市場先覺者。那么，什么樣的設(shè)計應(yīng)該能夠稱得上是好的設(shè)計呢？ 居住適用原則 適用是住宅建設(shè)的基本要求，也是根本要求，戶型設(shè)計的第一位選擇因素就是使用方便，離開這點就談不上戶型設(shè)計的先進性。 面積適當?shù)膹d，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安排家具。 廚房最好靠近門

13、口，以利扔棄垃圾，避免污染，廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。 集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。 功能房的面積 好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計與現(xiàn)實性的市場定位的結(jié)合體。所謂引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計，主要強調(diào)的是在功能面積上的趨前考慮與創(chuàng)新，對新的流行趨勢的把握。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前由于功能單一面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運而生。兩衛(wèi)也越來越普遍， 高科技與

14、環(huán)保相結(jié)合 高科技與環(huán)保相結(jié)合的智能化住宅，將成為新世紀的住宅流行時尚。高科技智能住宅中，新增了許多高科技產(chǎn)品，目前設(shè)計中主要是將各種與信息相關(guān)的住宅設(shè)備通過家庭內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)連接起來，并保持這些設(shè)備與住宅間的協(xié)調(diào)，從而構(gòu)成舒適的信息化居住空間。 智能住宅中，布線系統(tǒng)設(shè)計最為重要，它是整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的基礎(chǔ)。當住戶購買了有關(guān)網(wǎng)絡(luò)、家庭娛樂、保安等設(shè)備后，只要直接將設(shè)備接在接口上即可使用，不必再因為要增加一個新的功能而花錢重新布線。 3 北京樓盤嶄露十大趨勢 絕大多數(shù)住戶都覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局 "三大一小"已過去 前幾年，京城樓盤的戶型流行"三大一小"，即

15、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間和小臥室。這種設(shè)計的流行，主要是因為以前的房子廚房、衛(wèi)生間很小，人們渴望能在這兩個功能空間找到舒適的感覺。另外，大客廳、小臥室的設(shè)計是基?quot;面子"的考慮，即使自己住的小一點，也不能讓客人小看了自己的家?，F(xiàn)在，人們越來越強烈地感到，在"家"中，臥室和衛(wèi)生間應(yīng)該是最舒服的空間，因此，臥室和主衛(wèi)的空間越來越大，設(shè)計得越來越合理，"三大一小"的戶型設(shè)計已經(jīng)過時了。 "陽光"成為主旋律 在今年最新推出的樓盤中"陽光浴室"、"陽光廚房"、"陽光臥室"、"陽光觀景臺"等帶"陽光"的空間都成了開發(fā)商的新賣點，這恰恰是迎合了當今房地產(chǎn)市場中買房人對"陽光"的需求。因此，開發(fā)商

16、在戶型設(shè)計上力求讓每個房間都有窗戶，實現(xiàn)明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。在萬科星園，不但廳、臥、衛(wèi)有窗戶，就連衣帽間都安裝了窗戶，以避免潮濕。 樓體越來越豐富 以前，在一個房地產(chǎn)項目中，一棟樓三個戶型，一棟樓的設(shè)計在二期、三期接著用并不新鮮。造成的結(jié)果往往是十幾萬平方米的項目，"千樓一面"，買房人可選的戶型就那么有限的幾個。現(xiàn)在呢？在一個項目中，不但一棟樓就有幾個甚至十幾個戶型可供買房人隨意挑選，而且小區(qū)樓體也多樣化了，不僅有塔樓、多層，還有帶電梯的板式小高層，整個小區(qū)也不再是"軍營"式的排排房了。一個小區(qū)中，樓體結(jié)構(gòu)多了，顏色也多了，紅、黃、藍、粉把小區(qū)裝扮得多姿多彩。 智能化越用越廣 現(xiàn)在

17、的住宅越來越聰明：從普通的樓宇可視對講到方便的水電氣三表遠傳；從小區(qū)電視監(jiān)控和周界防范的安全系統(tǒng)到IC卡小區(qū)進入、停車管理。網(wǎng)絡(luò)生活和電子商務(wù)正逐漸成為人們生活的一部分。寬帶、專線上網(wǎng)等已是常規(guī)動作。像今日家園、富潤家園、光大花園等項目都采用了千兆以太網(wǎng)技術(shù)，解決了帶寬和傳輸速率的"瓶頸"問題，使得上網(wǎng)更快捷、更安全、更便宜，電子商務(wù)的環(huán)境更可靠。 配套越做越齊全 如今買房，市民對社區(qū)配套更加關(guān)心，在規(guī)模較大的項目中，幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、超市、停車場、老年活動中心更是一個也不能少。不但如此，這些配套還向更高層次發(fā)展。華清嘉園、怡海花園、興濤社區(qū)等還紛紛把名校名幼兒園引入社區(qū)，成為項目賣點；

18、曙光花園引入了著名的萬客隆大型超市；芳古園采用了先進的全自動停車系統(tǒng)；都會華庭則興建了多個平民化會所。所有這些努力使百姓生活在社區(qū)中更加舒適、便捷。 設(shè)計更顯人性化 項目設(shè)計中更加強調(diào)以人為本：小區(qū)人車分流，車入地下車庫，可直接從電梯進入所住樓層，避免小區(qū)人車交叉的不安全因素。戀日嘉園、嘉銘園等項目園林綠地化整為零，人可瀏覽其間；噴水池高不過半米，兒童盡可嬉水無憂；無障礙設(shè)計使得老年人起居出入不再煩惱；戶內(nèi)雙層中空玻璃窗，隔音降塵、保溫性能好。三防門使防盜門失去市場。子母門不僅富態(tài)，在搬家具電器時，也進出自如。 借景造景顯身手 綠色成為樓市永恒的主題。在強調(diào)景觀環(huán)境時，開發(fā)商分別采用不

19、同手法，提高居住品質(zhì)。萬科星園強調(diào)緊靠萬畝國家森林公園，光大花園則位于萬柳綠化帶中，優(yōu)勢天成。而人濟山莊背靠紫竹院公園，綠水碧竹，打出"公園里的家"的招牌，此乃借景。 環(huán)境設(shè)計成為熱點 以網(wǎng)絡(luò)時代特有的敏銳思維和眼光，你走過流行的智能化門禁系統(tǒng)，穿過住宅樓剛剛開始風(fēng)行的大堂，在以挑剔的眼光審視了戶型、比較完精裝與粗裝的優(yōu)劣后，你在剛被冠以新名字的"外飄窗"前坐下來，將目光投向了窗外：你被告知那是一片"歐陸風(fēng)情"、"鄉(xiāng)村特色"或是"中西合璧"式的小區(qū)景觀。透過超大面積、自然生態(tài)及若干綠化率的字眼，你開始考慮一個新問題。據(jù)說，在戶型、精裝粗裝、大堂、外飄窗等樓內(nèi)文章做得功德圓滿的時候，現(xiàn)在住宅

20、項目的流行用語是：功夫在"樓外"，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計已成為人們最為關(guān)注的買點和賣點之一。 　　 但與此同時，我們也發(fā)現(xiàn)不少樓盤與策劃人在其"賣點"設(shè)計與炒作上過于把"功夫"花在了"樓外"。專家們認為，當環(huán)境設(shè)計日漸成為樓市熱點的時候，開發(fā)商應(yīng)保持清醒的頭腦，別讓環(huán)境設(shè)計走上"歧途"。 動靜分離總相宜 到底什么樣的戶型才算是好戶型？只要動靜分離就是好戶型的標準嗎？這些問題一直困擾著許多購房者。明確合理的功能分區(qū) ：住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)：1．公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。2．私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書

21、房、保姆房等。3．輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。 這些分區(qū)，都有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。平面設(shè)計要使之使用合理而不相互干擾；講究房間的間隔分布：前幾年，"大廳小臥"之風(fēng)從香港刮過來，一時形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。有的廳大至 40～50平方米，而臥室則很小，造成嚴重的比例失調(diào)，很不實用，不符合市民的居住習(xí)慣和需要。從面積的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12～15平方米之間，較理想的客廳面積在21～30平方米之間，衛(wèi)生間、廚房、健身室、貯藏室各占5～8平方米，陽臺5～6平方米；重視客廳的設(shè)計：客廳是家庭住宅的門戶，在

22、整套房子中占有重要的地位。關(guān)于開間，流行4．2米的做法，更有"三米九是起步，四米是小康"的說法。這種面積配比更適合現(xiàn)代人對家庭布置、家具擺放的實際要求。但是，客廳設(shè)計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的私密性和安靜。從方便的角度出發(fā)，廳內(nèi)連續(xù)可使用的墻面的最小長度最好在4米以上；注意廚、衛(wèi)的功能和面積：廚房及衛(wèi)生間是居所最重要的輔助使用空間，由于在其中活動的時間較長且頻繁，更由于以前對其設(shè)計的忽視，所以，現(xiàn)在開發(fā)商越來越把它們作為招徠顧客的一個重要因素。廚房除了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)

23、境的保護，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。廚房、餐廳、小陽臺采用"三位一體化"設(shè)計，好的廚房帶有一個2 平方米左右的服務(wù)陽臺。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭什物放置在小陽臺，也便于廚房操作人與用餐人交流，產(chǎn)生一種舒適的生活情調(diào)。衛(wèi)生間的設(shè)計，現(xiàn)在是向兩個方向發(fā)展：一是設(shè)置雙衛(wèi)生間，通常是一間供主臥室專用，一間公用。另一趨勢是公共衛(wèi)生間：浴與廁分離。即推門進去，先是一"洗澡間"，里面才是 "廁間"。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力；重視其他次要功能的設(shè)計：所謂次要功能，是指以下幾個方面。 1．"玄關(guān)"，即住宅分戶門以內(nèi)引伸出的一小塊地方或獨立式住宅的

24、門斗。這一區(qū)區(qū)彈丸之地構(gòu)成的過渡 空間可增加住宅的私密性或?qū)嵱眯?。還可以進一步利?quot;玄關(guān)"頂部做成吊頂或吊柜，適當壓低該處空間高度，讓人進門時先抑后揚，感受空間變化的趣味。同時，也有利于空間形態(tài)的塑造，使客廳趨于規(guī)整。若做成吊柜，還可適當存放一些物品，節(jié)省空間。 2．貯藏功能的考慮?？梢允亲呷胧降馁A藏室，也可以在臥室中設(shè)計嵌入式的壁櫥。 3．洗衣機的位置。 4．健身器材的布放。 房型設(shè)計追趕發(fā)展趨勢。 一是建筑面積在90－120平方米、得房率不低于83%的三房兩廳兩衛(wèi)房型將被人們看好，其主要設(shè)計特點為：大開間設(shè)計，南向開間11米，分別設(shè)置為客廳、主臥、次臥，以滿足滬上人士對南

25、向偏愛和私密性要求的生活習(xí)性。 二是進門玄關(guān)設(shè)計。這樣的設(shè)計符合中國人傳統(tǒng)的審美情趣――"曲徑通幽、聚氣藏風(fēng)"，同時也滿足客戶進門后換鞋的功能需要。 三是住宅的智能化設(shè)計。追求家庭辦公和居家網(wǎng)絡(luò)休閑開始越來越受到人們的歡迎，這也是浦東新區(qū)的萬邦都市花園和聯(lián)洋花園世紀苑熱銷的一個重要因素。 四是獨立更衣室設(shè)計。獨立更衣室設(shè)計在很大程度上改變了人們傳統(tǒng)的更衣環(huán)境，私密性更強，使住宅功能更趨完善和明朗化。 五是窗戶的多樣性設(shè)計。房間采光多少和采光效果如何，關(guān)鍵看窗戶設(shè)計，要通過高窗、低窗、凸窗、凹窗、法式窗臺和威盧克斯斜窗等多樣式窗戶設(shè)計，塑造建筑美學(xué)，令室內(nèi)通透明亮。 六是客廳和餐廳的錯

26、位設(shè)計。兩廳錯位設(shè)計，既明顯的區(qū)分了各自的使用功能，又保證了采光的直接性和通風(fēng)順暢，其兩廳自然演變成為了三廳：客廳、餐廳和家庭廳。 七是住宅的功能性設(shè)計。住宅的各區(qū)域具有鮮明特點的功能已成為人們購房要求的一項主要內(nèi)容，是一非二、是二非一，將為整個住宅合理的劃分出各自的使用功能，減少了相互間的攙雜和干擾的影響。 住宅戶型布局相當重要，它關(guān)系到業(yè)主入住之后是否舒適、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改動布局的煩惱和費用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住感受如魚刺在喉難以言表。那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢?用一句精辟的話來說就是：絕大多數(shù)住戶都

27、覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局。 4 新世紀，哪些房型受青睞 為市民度身定做，裝飾新居，迎合了市場需求，逐漸受到人們的青睞 如今，上海市民在購房中對房型的要求越來越高，一些新建樓盤由于符合市民置業(yè)標準的變化而熱銷，房型的多元化發(fā)展已漸成趨勢。那么世紀之初，究竟哪些房型受青睞？ 講究室內(nèi)功能的房型受推崇。時下市民對房屋功能的要求至少包括：起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)及陽臺八種。人們對住房美觀、舒適的要求使得儲藏室將在今后受到寵愛。與以往簡單的半封閉格局?quot;壁櫥"不同，現(xiàn)在對儲藏室的要求是一個全封閉獨立進入式空間，就像一個小房間。有的房屋設(shè)計中，

28、已經(jīng)考慮到儲藏室內(nèi)部的設(shè)計，使之更方便于物品的擺放。此外，陽臺的操作性也受到了重視，一些設(shè)計已把放置洗衣機納入陽臺的布局中。至于北向的工作陽臺，則被考慮為廚房的輔助空間。 一室一廳重新走紅。對于來滬工作的白領(lǐng)、尚未具備一定經(jīng)濟實力的新婚夫婦來說，選擇交通便利、總價相對便宜的一室一廳作為過渡住房較為實用，這一需求導(dǎo)致了曾被"打入冷宮"的一室一廳煥發(fā)了生機。同時，一些未婚子女也開始離開父母的"羽翼"，獨立生活。城市新生代的生活需求使得一室一廳的需求有所增長。 "袖珍型"三室二廳、二室二廳走俏。有調(diào)查顯示，目前商品房銷售中，二室一廳、三室一廳仍占主導(dǎo)地位，但在預(yù)售商品房中，三室二廳、二室二廳已經(jīng)

29、排在各種房型預(yù)售的前兩位。此類房型總面積在趨小，三室二廳基本控制在１３０平方米左右，室內(nèi)功能十分齊全，基本做到動靜分離。 全裝修現(xiàn)房嶄露頭角。由于現(xiàn)在上海裝潢市場還處于一個良莠不齊的狀態(tài)，應(yīng)運而生的全裝修房推出了住宅的裝修標準，為市民度身定做，裝飾新居，迎合了市場需求，逐漸受到人們的青睞。 5 大物業(yè)如何營造小特色 開發(fā)商首先要有一個清醒的頭腦，即認清開發(fā)成本和市場的接納能力，再算清楚自己的利潤和期望值 近年來，申城樓市的一些大規(guī)模物業(yè)小區(qū)常常出現(xiàn)這樣的情況：一期工程鬧猛，二期工程正常，三期工程平常，四期工程冷場。最后市場會有這種傳言，這一樓盤沒人要了。是什么原因造

30、成這種局面的呢？這是因為大物業(yè)缺少了小特色.上海有個購房習(xí)慣，一個樓盤越是鬧猛的時候，他就越想擠進這支本來就已經(jīng)很熱鬧的隊伍，否則似乎就不趕時髦，即使沒有沾上合算的光，那么哪怕是雞頭雞腳也要拎回來。但是，一旦這個樓盤冷清起來之后，他就再也不愿去助上一臂之力，深怕自己上當吃虧。一些大盤開頭時熱，到后來冷清，深究其實，大凡有以下兩大原因。 一是房價的杠桿在在起調(diào)節(jié)市場的決定性作用，許多樓盤一貫采用的銷售方式是低開高走，這本身沒有錯，樓盤的起始價應(yīng)該要低一些，因為這些購房業(yè)主實際上用他們的購房款參與了物業(yè)的建設(shè)，率先入住的業(yè)主在方方面面有著諸多不便，也等于幫開發(fā)商完善物業(yè)，為小區(qū)帶來人氣。待房價上

31、升時，業(yè)主們會有一種安慰感：物業(yè)升值了，早買不吃虧。但是，物業(yè)升值也有一個科學(xué)的方式和進度，因為如果開盤價太低，一味想從后期工程中賺回來，弄不好購房者就因你的房價太高而又去尋覓新的低開樓盤了。 二是規(guī)劃設(shè)計的滯后和市場需求的超前性之前產(chǎn)生了矛盾。一個幾十萬平方米的大樓盤，規(guī)劃設(shè)計時，也許很得市場的歡迎。然而由物業(yè)規(guī)模大，不是一年、兩年就能建成的。你前幾年設(shè)計的樓盤在造，別人新規(guī)劃設(shè)計的樓盤又出來了，因為就一般情況而言，越往后的規(guī)劃設(shè)計肯定要比先前設(shè)計的要全面得多。由于新樓盤是吸取了前人的經(jīng)驗和教訓(xùn)，所以一旦新樓盤熱鬧起來了，那么老樓盤就勢必遭到冷落。要改變這種情況，開發(fā)商首先要有一個清醒的頭腦

32、，即認清開發(fā)成本和市場的接納能力，再算清楚自己的利潤和期望值。其次，對于規(guī)模較大的物業(yè)，開發(fā)商可以試行一次規(guī)劃，分期彈性設(shè)計、而且每一期的工程量不宜過大，小至一兩萬平方米，中至三四萬平方米，最大也不要超過五至七萬平方米。那么，即使幾十萬平方米建筑面積的大物業(yè)樓盤，它的規(guī)劃設(shè)計，尤其是房型設(shè)計也不易發(fā)生滯后于市場需求的問題。因為如果這樣操作，在每一期工程的開發(fā)之前，還可以根據(jù)目前的市場需求對原先的規(guī)劃設(shè)計在不增加容積率的情況下，對小區(qū)的規(guī)劃、對小區(qū)房型的設(shè)計進行重新審視，進行適當?shù)恼{(diào)整，這樣既不違反小區(qū)的總體規(guī)劃，又能滿足市場不斷變化的需求。為此，有關(guān)人士認為，物業(yè)規(guī)模大小不要緊，要緊的是每一期

33、工程都要擁有緊追市場的小特色，這樣的物業(yè)即使開大也不會造成冷清的局面。萬科城市花園，之所以取得驕人的銷售業(yè)績，在于開發(fā)商吸取了第一期工程的經(jīng)驗教訓(xùn)之后，以后每開發(fā)一期新的工程，都體現(xiàn)自己嶄新的特色，而這些特色都是比較符合市場的需求的，所以，萬科城市花園能創(chuàng)造出一期比一期好的銷售業(yè)績，也就不足為怪了。 6 小康居家的情懷---自然過渡式客廳隔斷 所謂"自然過渡式隔斷"就是利用低尺度的家具以其藝術(shù)動人的造型自然將會客與就餐空間分隔開來，它不是屏障式隔斷那般神秘，也不是人為地造成封閉 小康居家的客廳以其寬敞明亮"共享"氣勢，讓世紀之交的城市居民感受到幸福美滿?？蛷d面積在20平方米的

34、已成為新住房的格局，大的客廳面積在30~40平方米之間，按人體生理功能要求，這種建筑結(jié)構(gòu)是合理的。 大客廳被稱做"共享空間"，要容下大型沙發(fā)、大屏幕彩電、長條低柜、音響設(shè)備和銀器櫥，載體要求就是面積大，這樣才會有協(xié)調(diào)均衡之美。當然，人的品位和經(jīng)濟條件起了決定作用。在家庭裝飾裝修中，人們想到了采用自然過渡式隔斷來襯托客廳的風(fēng)姿。 大客廳一般由兩個區(qū)域組成，即會客和就餐，這兩個區(qū)域盡管都處在一個大的空間界面中，但實用功能不盡相同，在視覺上要有區(qū)別。如果按傳統(tǒng)方法做，就是用玻璃格子門或類似博古架的裝修來區(qū)分，這種辦法比較復(fù)雜，一旦不得體，就會造成就餐區(qū)域光線不足，從美觀上看，通透敞亮的客廳優(yōu)勢消失

35、了?，F(xiàn)代人的審美觀普遍帶有開闊自由的意識。流行將廚房與大客廳之間的一道墻打通，如果再配上一套品位較高的廚房家具和大餐臺，與會客廳區(qū)域空間聯(lián)體，那就氣派多了，這類裝修方式在歐美國家是很普遍的，優(yōu)點是更能體現(xiàn)客廳的共享氛圍和裝飾文化的時代韻致。 所謂"自然過渡式隔斷"就是利用低尺度的家具以其藝術(shù)動人的造型自然將會客與就餐空間分隔開來，它不是屏障式隔斷那般神秘，也不是人為地造成封閉。一般有三種隔斷方式：一種是大型單人沙發(fā)和茶幾，立式燈具作為會客與就餐區(qū)域的視覺區(qū)分，簡潔大方，明快通透，既有隔的區(qū)分，又有連通的方便；一種是書柜式隔斷，高度在80公分以內(nèi)，柜上鋪壓金花米黃色大理石，飾以工藝品或盆花，雅

36、觀亮麗，富有造型，同樣起到視覺上的隔斷區(qū)分；一種是采用羅馬柱頭隔斷，就是在會客和就餐區(qū)大空間內(nèi)，靠左右兩側(cè)部位設(shè)兩根羅馬柱頭，柱頭之間用拱橋連接，視覺上就自然得把兩個區(qū)域界面分開了。這三種方式，我們通常講?quot;隔"而"不斷"的自然過渡式隔斷。人們一進大客廳，就能看到會客區(qū)是一個主體空間，暢通明亮，無矯揉造作，一切都顯得那般坦蕩大氣。三件套大型沙發(fā)，無論是布藝還是真皮本身就有工藝化之美,其中一件單人沙發(fā)和茶幾\立式燈具,就自然成了隔斷的載體,這種方式目前已成為一種時尚;而長條架式低柜作隔斷,給空間增添了高雅別致氣韻;羅馬柱隔斷使大空間更有歐焦諾浞縝櫓?是物質(zhì)和精神文明在家庭裝飾文化方面的

37、對應(yīng)寫照。 自然過渡式隔斷之所以流行,原因是它符合人體生理和心理功能之需.我們通常把大客廳比做一個賓館的"大堂"或"共享空間",緣由無非是波特曼式的"人看人"、"人與裝飾和諧對話"的美感哲理。當親朋好友相聚時，大客廳也就提供了聚會、娛樂的環(huán)境?？蛷d的會客區(qū)域以沙發(fā)、低柜、音響組成"LI"字型布局，朋友坐在沙發(fā)上圍成一圈，津津有味地看著電視節(jié)目或者閑聊，這是一種氣氛，而在同一空間里的就餐區(qū)域里，一方朋友圍著大餐臺，品茗交談，這又是另一種氣氛，其中有的或許會被會客區(qū)域一方朋友高談闊論而轉(zhuǎn)移注意力，時時插上幾句而引起哄堂大笑。這時，居室主人則在這兩個區(qū)域中間東走西忙，為客人提供最佳服務(wù)。這與賓館共

38、享空間的大堂客人一邊喝咖啡，一邊看著對面消費者在購物或服務(wù)小姐端著茶盤進進出出的熱鬧場面何其相似！自然過渡式隔斷就是這樣，為空間、為人造成了這種氣氛。它沒有把整體空間的不同界面完全隔開，反而使人們共同享受著一份自由，增添了幾分歡悅，充滿了濃厚的人情味。 自然過度式隔斷在地面鋪設(shè)上可以借鑒歐美流行的方式，即在就餐區(qū)域，地坪以大理石鋪設(shè)為宜，主要是便于清潔；在會客區(qū)域里地坪宜鋪設(shè)復(fù)合地板主要是不會起拱和開裂。就餐區(qū)域的頂棚宜用彩繪玻璃吊頂，給人一種明快、亮麗之感，而客廳一般不做吊頂，刷進口乳膠漆，給人一種簡練大方之感，這也是造成視覺上有區(qū)隔的好辦法。另外，如果廚房 與大客廳打通的話，廚房家具要有

39、排列整齊之美，一般在家具商廈購買定做，目的是使廚房就餐會客三個區(qū)域的整體界面能協(xié)調(diào)起來。 時下，不少家庭裝飾在處理大面積的分隔問題上還存在著許多誤區(qū)，仍然有傳統(tǒng)的煩瑣觀念。我們講裝飾不僅僅為物而存在，應(yīng)是為人的喜聞樂見而所賦予的實用美和藝術(shù)美?，F(xiàn)代人在物質(zhì)文明比較發(fā)達的情況下還得重視文化，講究時空藝術(shù)，裝飾是在建筑空間六個面里做文章，本身是一個三維空間，但又賦予了時代、人的個性風(fēng)格，因此，家庭裝飾有成了一個四維空間的文化藝術(shù)。因此，我們在創(chuàng)建小康家居文明時，應(yīng)從自然、流暢、明亮、方便和實用角度上去考慮整體布局的完美，使大客廳回歸到"共享"效果上來。 7 哪些房型引爆市場賣點

40、 百姓的選房標準也越來越新潮。講究方便、舒適、周全 近年來，住宅戶型的變化發(fā)展很快，大量小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，隨著大量好房型不斷被市場接受，百姓的選房標準也越來越新潮。講究方便、舒適、周全。那么，哪些房型引爆市場賣點？一些專家將百姓在房型上的各種需求歸納為十個方面： 房型基本功能全 時下好賣的房型應(yīng)不少于八大功能，即起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺。否則房子就難賣，對購房者來說，功能不齊，房子就難保值了。 套房要公寓化 小高層和多層住宅日益向公寓化發(fā)展，即指一個樓面盡量少安排住戶。目前大都布置二戶，最多三戶，考究點的只有一戶。此種布局往往采用單元拼接法設(shè)計，

41、這樣既能滿足每個家庭的私密性，同時也能滿足房屋的充足采光和通風(fēng)。 立面講求三段式 樓房外立面往往采用三段式設(shè)計，既底部、中部和上部。底部墻面以深褐色的條形石布置，而中上部墻面則采用明快鮮艷的色彩。三段立面大都有縱橫線條裝飾，講究玻璃、鑄鐵、瓷磚、不銹鋼等建材以及空調(diào)板、凹凸窗配置，具有較強的現(xiàn)代住宅質(zhì)感和豐富層次感。 復(fù)式房微型化 復(fù)式房已流行多年，今年則有復(fù)式房小型化趨勢。過去復(fù)式房每套至少200平方米以上，如今對總面積進行控制，出現(xiàn)150--180平方米的"微型復(fù)式房"。不少高層住宅的底層和頂層都有復(fù)式結(jié)構(gòu)，有的整幢都是復(fù)式。 陽臺多功能化 北陽臺的設(shè)置是近幾年開始流行起來的，

42、現(xiàn)在越來越強調(diào)北陽臺的操作功能使之成為廚房間的輔助空間，同時開始考慮在北陽臺放置洗衣機。有的還把北陽臺設(shè)計成半封閉式，讓洗衣機有個"室內(nèi)"空間。 儲藏室再次受寵 盡管儲藏室已被普遍采用，但以往大都是簡易的半封閉布局?，F(xiàn)在已把儲藏室做成一個全封閉獨立進入式的空間，如同一個正規(guī)小房間。有的甚至考慮儲藏室內(nèi)部的設(shè)計，使之更美觀實用。 墻面分隔有凹凸 室內(nèi)墻面從來都是平面的，然而現(xiàn)在出現(xiàn)了凹凸分隔墻，購房者可以嵌入一些家具或書柜，有的利用凹凸分隔巧妙地裝飾成層次豐富的天然擺設(shè)。 多變起居室 目前人們已把廳分成"客"和"餐"兩類功能，客廳和餐廳錯落分開，不在同一直線上，手槍柄的起居廳設(shè)計已被

43、廣泛使用?？蛷d朝南帶落地門陽臺，餐廳朝北帶工作陽臺，有的把客廳抬高20--30厘米，造成"落差"，使廳的布局更豐富和活潑，同時也區(qū)分了廳的兩種功能。 袖珍小戶型 三房一廳房間近期需求仍很廣泛，但總面積在趨小。不少住房已把三房一廳面積控制在110平方米以內(nèi)，人稱"袖珍三房"。一方面避免房間面積過大抬高總價，另一方面已考慮孩子長大的分居趨勢。目前市場上一室一廳的房子需求也有增長趨勢，這是因為城市新生代一族特定的生活需求所致。 小區(qū)園藝化環(huán)境 小區(qū)環(huán)境綠化日益走向"園藝化"，不少開發(fā)商在綠化造景上刻意追求建筑與觀景、自然地形與人工景點融為一體。同時盡量擴大綠化空間，并做到各建筑之間的相互呼應(yīng)

44、以及可識別性。 8 今年住宅消費關(guān)注小空間 這種設(shè)計既吸取了西式廚房設(shè)計的優(yōu)點，又避免了完全敞開的廚房不適于中式烹飪多油煙的弊端，是一個比較理想的折衷設(shè)計 在一套住房里，廳是社交空間，臥室是休息空間，除此之外的廚房、衛(wèi)生間、陽臺以及其他區(qū)域都可稱為服務(wù)空間。別看這些區(qū)域各自的面積都不大，但在住房中的地位卻十分重要。曾有人戲言"小康不小康，關(guān)鍵在廚房；超前不超前，全看衛(wèi)生間"，由此可見，服務(wù)空間的優(yōu)劣直接影響住戶生活品質(zhì)的高下。 廚房、衛(wèi)生間--功能性與舒適性并重 鑒于目前新建商品房大多是毛坯房，所以評價廚衛(wèi)的優(yōu)劣主要是從位置和面積兩方面著眼。 現(xiàn)在比較流行的房型多把廚房和

45、衛(wèi)生間（主要是公用衛(wèi)生間）放在相鄰設(shè)置，這種廚衛(wèi)一體的設(shè)計有利于合理布置管線，比如廚衛(wèi)共用上下水管道，這樣可以提高有效使用面積，也便于住戶安裝其他設(shè)備。廚房的位置最好接近戶門，否則進門要繞一大圈才到廚房。扔廚房的廢棄物要從房屋內(nèi)的多部分經(jīng)過，不但有礙觀瞻，而且這些東西容易使其他地方受到污染。廚房的面積一般在10平方米左右比較適宜?，F(xiàn)代人的生活很忙碌，往往在星期天大采購，將一周的食品都放入冰箱內(nèi)，這樣，廚房不僅要考慮冰箱等電器的位置，還要考慮容量、體積的大小，不要為最后相差一點放不下而留下遺憾。 在新建較大面積的住宅中，雙衛(wèi)生間已是很普遍的設(shè)計。主衛(wèi)生間一般在主臥室內(nèi)，供主人專用。隨著人們對生

46、活品質(zhì)的要求越來越高，按摩浴缸、蒸汽室等大型衛(wèi)浴設(shè)施都已進入家庭，主衛(wèi)生間還要兼顧女主人化妝的需要，這就要求主衛(wèi)要有足夠的面積。在設(shè)計上，衛(wèi)生?quot;洗間"與"廁間"呈分離趨勢，要滿足浴、廁、洗分離的要求，不少客人使用的衛(wèi)生間推門進去先是一"洗間"，里間才是"廁間"，"洗間"除設(shè)洗面盆之外，還留出專門位置給洗衣機，并設(shè)排水地漏。還有些公寓工人房（保姆室）專設(shè)衛(wèi)生間，使主、客、傭衛(wèi)生間分離，更顯高檔。 以目前的趨勢來看，廚衛(wèi)正向功能性與舒適性并重的方向發(fā)展。一是體現(xiàn)為廚房、餐廳、小陽臺三位一體化。好的廚房設(shè)計帶有一個2平方米左右的小陽臺，廚房與餐廳連通在一起，當中半隔墻，輔以推拉式玻璃窗，

47、這樣既便于家庭雜物放置在小陽臺，也便于廚房操作人與用餐人交流，產(chǎn)生一種舒適高雅的生活情調(diào)。這種設(shè)計既吸取了西式廚房設(shè)計的優(yōu)點，又避免了完全敞開的廚房不適于中式烹飪多油煙的弊端，是一個比較理想的折衷設(shè)計。二是體現(xiàn)為增加廚衛(wèi)的面積，提高功能性。以廚房為例，現(xiàn)在有些廚房不僅設(shè)計了烹飪區(qū)，還安排了小家庭簡單用餐的區(qū)域（可稱之為早餐吧），很有生活品位。其實以一套住房而言，從二三十平方米的廳內(nèi)省出三四平方米給廚衛(wèi)，對廳的使用質(zhì)量不會有影響，而廚衛(wèi)的使用質(zhì)量卻提高了一個檔次，這筆加減賬是購房者需要清楚的。三是體現(xiàn)整體設(shè)計漸成潮流。目前整體浴室、整體廚房都已面世，整體設(shè)計的廚衛(wèi)造型流暢，符合人體工程學(xué)原理，尤

48、其是杜絕了衛(wèi)生死角的產(chǎn)生，不為廚衛(wèi)藏污納垢、滋生害蟲提供可能。 陽臺--功能性與休閑性并重 隨著城市居住條件的改善和現(xiàn)代家庭生活的多樣化，人們對于陽臺的觀念，已不再停留在晾衣、曬物或能擺上幾盆花草上。陽臺，實際上是居住空間的一種延伸，隨著陽臺功能的發(fā)展，已形成生活陽臺和家務(wù)陽臺之分。生活陽臺多設(shè)計成封閉式的，形成廳或主臥的擴展，一般以落地窗外加透空雕花護欄使廳（或主臥）在采光、通風(fēng)和視野等方面有較為理想的效果。家務(wù)陽臺主要與廚房相連，便于晾曬衣物及其他家務(wù)活動。有些設(shè)計在家務(wù)陽臺安設(shè)了上下水及電源管線，這樣，住戶就可以把洗衣機安置在陽臺上，洗好的衣物不必穿過廳、室拿到陽臺上去晾曬。至于拖把

49、等不登大雅之堂的雜物也可以放在飫錚梢允怪鞲駒諗氳魘鋇鶻諞幌灤那欏? 至于陽臺的發(fā)展趨勢最明顯的是陽光室的出現(xiàn)。陽光室與陽臺的不同就在于與廳（臥室）直接相連且多面采光：直接相連是指去掉了以往房間與陽臺之間的分隔墻；多面采光是指陽光室凸出外墻，兩面甚至三面采光，主人可在窗前織織毛衣、喝喝茶，享受陽光、風(fēng)景、音樂帶來的好心情。 其他--玄關(guān)、工人房及儲藏室 所謂玄關(guān)，一般是指住宅戶門以內(nèi)引伸出的一小塊地方。就住宅來說，這一區(qū)區(qū)彈丸之地所構(gòu)成的過渡空間，對增加住宅的私秘性和實用性，都顯得很有必要：它為人們進出家門時換鞋、掛衣、存放雨具等提供了方便；它可以在頂部設(shè)置吊頂或吊柜，適當壓低該處空間

50、高度，讓人進門入室時先抑后揚，感受空間變化的妙趣；更可以避免各房間的門過多地開向客廳，使客廳趨于規(guī)整，便于布置，可謂是一舉三得的處理手法。 工人房（又稱保姆室）對某些家庭而言是必不可少的。一般工人房與廚房相連通，高檔住宅更另設(shè)保姆和貨物出入口。工人房面積不要求很大，既可以住保姆，也可以放雜物或打通以擴大廚房。 據(jù)調(diào)查表明，購房者對儲藏室的需求率高達42％，幾乎和對餐廳的需求一樣高，由此可見儲藏室的重要。另有一種走入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）。這種衣帽間或許您在外國電影中見到過，您可以走進去挑選衣服或放一些雜物，非常方便。 9 今年怎樣的房型熱銷 已從單純圍繞

51、人的居住、休息、娛樂等方面的要求而逐步轉(zhuǎn)向注重溫馨、舒適、講究功能與布局，符合健康居住的理念 什么樣的房型最熱銷？這是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都十分關(guān)心的問題。來自市場的信息給予我們一些啟發(fā)。據(jù)一項調(diào)查顯示：在住宅類型選擇中，多層選擇占79.88％，小高層9.56％，高層6.93％，復(fù)式2.77％，別墅0.86％；在戶型選擇中，高檔偏好的居住為三室、二廳、二陽臺、雙衛(wèi)生間，選擇率分別為58％、53％、70％、60％。了解市場的需求之后，綜合分析近期熱銷的房型，可歸納為以下幾方面的設(shè)計特色。 明確合理的功能分區(qū) 住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)：1、公共活動區(qū)

52、：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。2、私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書房、保姆房等。3、輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計上，應(yīng)正確處理這3個功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 講究房間的間隔分布 前幾年，"大廳小臥"之風(fēng)從香港刮過來，一時形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。有的廳大至40平方米－50平方米，而臥室則小至平方米－6平方米，造成嚴重的比例失調(diào)，很不實用，不符合人們的住房情結(jié)和居住習(xí)慣。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12平方

53、米－15平方米之間，較理想的客廳面積在21平方米－30平方米之間，衛(wèi)生間、廚房、健身房、貯藏室各占5平方米－8平方米，陽臺5平方米－6平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前都市人們生活使用的需求和習(xí)慣。 房間不能繞廳走 客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。關(guān)于開間，如流行4.2米的做法，更有"3米9是起步，4米是小康"的說法。這種面積配比，更適合現(xiàn)代人對家庭布置、家具擺放的實際要求。但是，客廳設(shè)計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的私密性和安靜。從方便布置二三件套的角度出發(fā)，廳

54、內(nèi)連續(xù)可使用的墻面的最小長度最好在4米以上。 功能齊備、有情調(diào)的廚衛(wèi) 廚房及衛(wèi)生間是居住最重要的輔助使用空間。廚房除了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境的保護，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。廚房、餐廳、小陽臺采用"三位一體化"設(shè)計，好的廚房帶有一個2平方米左右的服務(wù)陽臺。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭雜物放置在小陽臺，也便于廚房操作人與用餐人交流，產(chǎn)生一種舒適的生活情調(diào)。 衛(wèi)生間的設(shè)計，現(xiàn)在是向兩個方面發(fā)展。一是設(shè)置雙衛(wèi)生間，通常是一間供主人臥室專用，一間公用；另一趨勢是公共衛(wèi)生間：浴與廁分離。即推門進去，先是一"洗澡間"，里面才是"廁間"。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生

55、的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。 次要功能設(shè)計要考慮周全 所謂次要功能，是指以下幾個方面：1、"玄關(guān)"quot;玄關(guān)"頂部做成吊頂或吊柜，適當壓低該處空間高度，讓人進門時先抑后揚，感受空間變化的趣味。同時，也有利于空間形態(tài)的塑造，使客廳趨于規(guī)整。若做成吊柜，還可適當存放一些物品，節(jié)省空間，可謂一舉數(shù)得。2、貯藏功能的考慮?？梢允亲呷胧降馁A藏室，也可在臥室中設(shè)計嵌入式的壁櫥。更應(yīng)考慮到一年四季時序的變化。設(shè)立衣櫥，利用方便。解決貯藏功能，既可堆放什物，又可保持房間整潔，節(jié)約生活空間，提供更多的方便。3、洗衣機位置的考慮。一個好的房間設(shè)計必須考慮到這個因素?？稍谛l(wèi)生間或陽臺辟出一定的位置

56、來擺設(shè)，以免洗衣或晾衣時弄濕地面或穿廳越室?guī)碇T多不便。4、健身器材的布放。隨著生活水平的提高和健身意識的增強，健身器材已開始走入普通人家。有條件的，可以專設(shè)健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺上亦可，盡量提供一個能活動的空間，為家庭室內(nèi)健康運動提供方便。 現(xiàn)代購房者對住宅戶型的要求，越來越講究，迎合市場的設(shè)計，已從單純圍繞人的居住、休息、娛樂等方面的要求而逐步轉(zhuǎn)向注重溫馨、舒適、講究功能與布局，符合健康居住的理念。 10 什么叫錯層房型？ 可以較好得滿足現(xiàn)代人交際、休閑的雙重需要；而立體空間的配置又可以使空氣對流更佳，也為生活注入了更多的情趣 目前市場頗為

57、流行錯層式房型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是"多層面梯級躍升式住宅"。 為何市場上流行稱此房型為錯層?因為上海市第一家用此房型申請國家發(fā)明專利的上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于１９９８年６月開發(fā)的第一個"多層面梯級躍升式住宅"《榮和苑》的樓書上廣告語是："典藏上海第一套錯版房。"于是錯層房便在購房者中叫開了。 多層面梯級躍升式住宅，即一套住宅有兩個以上的層面，但它們又不同于一般化的簡單的上下兩層躍層式住宅房型。進門的第一層面為公共區(qū)域，南面是４．２米開間的大客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間；往里上３級樓梯形成第二區(qū)域，由一間或兩間中、小面積房間組成老人房間、兒童房間或客房；繼續(xù)往里上８級樓梯，是第三區(qū)域

58、，即主人活動區(qū)域。不同的錯層形成了不同的功能區(qū)。 錯層房不同于現(xiàn)在流行的復(fù)式或躍層式住宅。雖然錯開了住宅的層次，但可以合理有效地控制單套住宅的面積，以樓梯為例，復(fù)式樓梯面積上下層均要計算建筑面積，錯層式只需計算一層面積，因此錯層可設(shè)計出８０－９０平方米的住宅，讓普通市民有能力買到層面豐富、面積、總價合理控制的新型住宅。 錯層房屋的另一個特點是豐富了居家生活的畫面層次，許多人在買房裝修時，還要特意在房間內(nèi)做個踏步、設(shè)計個平臺，目的是要改變傳統(tǒng)固有的生活空間，以享受美滿的立體生活，錯層住宅在動靜分區(qū)、私密性，舒適性方面有了提高和完善。 另外，錯層房型設(shè)計對其提升高度有一定限制，同時對抗震性要

59、求較普通住宅更高。由于對通風(fēng)、采光的要求，錯層亦采用東西向錯層為主。 "錯層"類型知多少 房型、地段、價格、物管、環(huán)境、外立面這六大影響因素中，房型是變化最快的因素之一。最近在看房直通車的抵達樓盤中有不少是錯層房型，它們以其居住空間的多層次性、生活的私密性、功能區(qū)域的獨立性等諸多方面的優(yōu)勢吸引著看房者的目光。但許多購房者并不清楚目前錯層的形式有哪些錯層與復(fù)式到底有何區(qū)別為此，在此特意收集了一些有關(guān)錯層的資料供購房者參考。 錯層住宅雖與復(fù)式一樣同屬在空間上拓展平面的創(chuàng)新設(shè)計，并且上下層之間用戶內(nèi)獨立的小樓梯相連，但卻與復(fù)式有著本質(zhì)的區(qū)別。復(fù)式占用的是兩個完整的高度層面，而錯層則是將一套住宅放

60、在幾個不同的平面上統(tǒng)一進行設(shè)計建造，這比單純的同一平面上劃分功能區(qū)域更優(yōu)越，也更合理。它打破了舊式的平面造型，利用格局的變化，將居室空間一分為二：樓上是舒適的私密空間，樓下是日常的公共空間，幾級臺階不但減少了不必要的交通面積，提高了房屋的居住效益，還使各居室之間有了良好的過渡，入戶空間更加豐富，可以較好得滿足現(xiàn)代人交際、休閑的雙重需要；而立體空間的配置又可以使空氣對流更佳，也為生活注入了更多的情趣。 在目前的錯層房型中，主要分為立體錯和平面錯兩大錯系，平面錯又可按相錯的兩個樓板的朝向不同分為東西錯、南北錯、東西南北復(fù)合錯三個類型。立體錯的特點是利用二至三個自然樓層制造出三至四個不同的平面空間

61、，既有房型橫向的相互交錯，又有縱向上的空間交錯，充滿了立體感與層次感。在平面錯中，東西錯的樓盤占了大多數(shù)，幾乎所有的東西錯房型都是將客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間做為首層，上層為主臥、客臥和衛(wèi)生間，錯層的落差為６０-９０厘米。而南北錯的錯層落差則較小，一般以二至三個階梯相連接。為了體現(xiàn)住戶的私密性，該樓盤做成二戶間錯半層，利用樓梯兩端的平臺分門進戶，似一梯一戶的格局減少干擾，這種動靜分明的設(shè)計、高度層次的區(qū)分的確讓錯層比一般平面住宅多了一份居住的魅力。 如果說復(fù)式住宅對普通收入者是一種可望不可及的美好享受，錯層住宅則兼?zhèn)淞藦?fù)式住宅的居住優(yōu)點，既合理得解決了復(fù)式住宅面積大、總價高的問題，又能讓一般購

62、買力的人初嘗錯層帶來?quot;別墅"情結(jié)。 錯層住宅并非越錯越好 現(xiàn)在的開發(fā)商，越來越注意摸索消費者的心理，因而在建房時，也越來越把精力注重于 居住生活空間的舒適性，多層住宅、中高層住宅、高層住宅，聯(lián)體別墅、獨立別墅，錯層住宅也應(yīng)運而生。 對于錯層住宅的是非利弊，目前還有爭議，其中重要一條是住宅設(shè)計與抗震安全要求不 符。但是另一方面，錯層住宅確實有效地傳播推廣了創(chuàng)新理念。錯層住宅及其設(shè)計注意事項有如下幾點。 錯層住宅的概念 每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個不同標高平面的使 用空間和變化的視覺效果。住宅室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感。 錯層住宅探源 錯層住宅

63、可以說是從小別墅、公寓的空間變化演變而來。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動 住房建設(shè)者對房型的設(shè)計，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對房型和市場、房 型和結(jié)構(gòu)設(shè)計安全，進行著深入的探討。 錯層住宅的錯層方式 1．左右錯層：即東西錯層，一般為起居室和臥室錯層。 2．前后錯層：即南北錯層，一般為客廳和餐廳的錯層。利用平面上的錯層，使靜與動、食寢、會客與餐廳的功能分區(qū)，避免相互干擾，有利于成具有個性的室內(nèi)環(huán)境。 錯層的上下尺度 1．錯層上下以30-60公分為宜。因為目前住宅層高2．8米，凈高約2．62米左右。 錯層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)

64、生 壓迫感。 2．錯層上下高差較大，可采用其他錯層形式，如"L"、"ㄇ"型。 錯層對結(jié)構(gòu)抗震安全的影響 根據(jù)抗震規(guī)范要求，錯層住宅確實帶來新課題?？拐鹨?guī)范要求有以下幾點： 1．在建筑物的整體布置上，應(yīng)盡量保持體型上的對稱和簡單、質(zhì)量和剛度的對稱和均 勻分布，避免平面上和立面上的突然變化和不規(guī)則的形狀。 2．建筑的平、立面布置宜規(guī)則、對稱，建筑的質(zhì)量分布和剛度變化宜均勻，樓層不應(yīng) 錯層。按照上述抗震規(guī)范要求，錯層住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計要相互協(xié)調(diào)。雖然錯層住宅一般體型也 較簡單，重量、剛度對稱和均勻分布，但畢竟它的立面和平面有了變化，故必須深入研究確 保工程質(zhì)量。 注意使用上的安全 因平面層

65、有高差，注意老年人和兒童的安全，在高差部位應(yīng)做欄桿，欄桿豎桿間距不應(yīng) 大于12公分。 錯層住宅日照間距要求 住宅平面錯層，使建筑立面造型帶來創(chuàng)新，因為有高差，日照間距應(yīng)以檐口高的部位計 算，即比原來的要寬一點。在小區(qū)規(guī)劃日照采光建筑容積率等方面，應(yīng)統(tǒng)籌考慮。 錯層住宅的經(jīng)濟造價 由于上述原因，在日照間距、結(jié)構(gòu)設(shè)計上，肯定會使建筑成本提高，增加商品住房的售價。 錯層住宅的出現(xiàn)，促使住房建設(shè)者對市場和房型進行著深入的探討。只要有市場需要， 在處理好造型和保證質(zhì)量的前提下，允許作嘗試，但正負作用總是同時存在的，不能說越錯越好。 錯層住宅緣何受青睞 隨著樓市的發(fā)展，人們傳統(tǒng)的居住習(xí)俗正逐漸

66、受到新潮理念的強烈挑戰(zhàn)，舊式的居住觀念已被迅速發(fā)展的現(xiàn)代都市生活理念所替代，在住宅的品位和生活質(zhì)量上人們已對此提出了一個相當高的要求。 樓市的房型變化來看，人們注重的是生活質(zhì)量，在小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)、地理交通優(yōu)選的情況下，要求住宅房型功能完善、分割合理。并具有較強私秘性。也就是說，人們對住宅的選購和要求已完全從以前的傳統(tǒng)實惠型向舒適性、小康型、超前型、休閑型、溫馨性發(fā)展。 因此，住宅在房型上的變化，在目前樓市中已經(jīng)有一個極大的突破，在平面布局成為主力房型的今天，又派生有復(fù)式結(jié)構(gòu)及錯層住宅。復(fù)式住宅一般有頂層復(fù)式，而最為熱銷走紅的卻是一躍二、三躍四的多層復(fù)式，被市場稱之為復(fù)式麗宅，又有空中別墅之稱。而在目前相當部分的新開樓盤中，根據(jù)市場需求，一種被稱之為新型住宅的錯層房型，正逐漸成為樓市中相當熱門的流行房型。 錯層房型的住宅，緣何受到消費者的青睞？錯層房型的住宅，其最大的優(yōu)勢在于既有平面住宅的割據(jù)，也有別墅搬的居住感覺。錯層房型住宅的多個特點，并非一般住宅和別墅所可比擬。 首先是錯層房型住宅在居住功能上具有較大的合理性，進門通過玄關(guān)后是起居室和餐廳，二進或三進的均有臥室和書房、另