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1、本項目的推廣時機 考慮入市時機選擇的各項要素、內部認購和開盤的基本條件，結合目前的工程進度和競爭市場條件，世聯(lián)認為： 本項目的入市2002年下半年城建項目內部認購后，開盤之前，約在12月左右，2003年3月（春節(jié)后）正式開盤 釋因：與本項目先天條件相似的項目主要是西側的城中雅苑（城建項目暫用名），但后天氣質、定位不同，在項目運做進入市場之前，如能通過同區(qū)域項目先行預熱市場，而我方在隨后適當時機（對方開盤前，不流失同質客戶）火上澆油，以達到成本效益最大化，同時避免兩項目同形象推出產生的激烈競爭。 在項目正式開盤的時候，本項目的各種展示已經全部，便于在市場上迅速形成熱銷局面。

2、 入市時機選擇的要素 1、 工程進度及形象 工程進度與形象對銷售的促進作用是非常直接的，房地產市場競爭的加劇，理性購買對此的要求是很大的，同時，由于預售條件的限制，亦需工程進度到一定程度。 2、 銷售期的連續(xù) 新樓盤的推出過程有預熱、升溫和爆發(fā)幾個階段，一旦推出后，要借助開盤的氣勢熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績，如果開盤后因較長假期而中斷，勢必會影響銷售速度，造成廣告投入的浪費。 3、 配合外部條件 開盤后如能夠利用房交會等時機迅速擴大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達到較好的宣傳

3、效果。 4、 其他準備工作就緒 售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場形象的完善，樓書、折頁、海報等宣傳手段的準備就緒，銷售文件、按揭手續(xù)、預售許可證等的辦理，前期的客戶積累，等等后勤工作是開盤入市的良好基礎。 5、 考慮相關樓盤的競爭 考慮到競爭樓盤的推廣期，既不宜落后過遠，白白流失寶貴的客戶資源，亦不可匆忙面市，形成負面的市場形象。 6、 項目與發(fā)展商對資金回籠的要求 考慮到項目成本的回收對項目利潤和工程資金的影響，應在其他條件允許的范圍內盡早銷售，回籠資金，以求項目利潤的最大化與風險最小化的平衡。 內部認購基本

4、條件 1、 現(xiàn)場環(huán)境 前廣場綠化完成 售樓處裝修完成 樓體條幅（根據(jù)工程進度盡可能安排）、形象墻布置、現(xiàn)場燈光效果到位； 停車區(qū)域已設定； 施工現(xiàn)場展示規(guī)范； 部分銷售代表到位； 2、 資料準備 部分折頁、海報印制完成； 中心區(qū)模型小區(qū)與分戶模型到位； 內部認購書已確認。 3、 宣傳與媒體 各相關單位已確定，媒體宣傳逐漸開始。 戶外廣告牌廣告到位 。 開盤基本條件 1、 法律文件 各種法律文件齊全，取得預售許可證（提前一個月）。 2、 現(xiàn)場條件 樣板房開放 售樓處現(xiàn)場開盤布置完成； 前廣場與部分內庭院展示到位； 停車區(qū)域已設

5、置； 銷售代表培訓完畢，全部到崗； 施工現(xiàn)場整齊。 3、 資料準備 樓盤200問制定完畢； 按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)計劃、合同范本已確認（提前一個月）； 價目表制定完畢； 標準裝修標準確定，裝配式套餐細則確定； 各類樓書、折頁、海報印制完成； 模型到位。 4、 宣傳與媒體 媒體宣傳全面展開，各項營銷活動正在進行 形象包裝 旨在快速建立CBD唯一的國際人居所的市場印象 通過樓書、海報、展板、模型、文件袋、條幅、VIP卡來展示 租務手冊 本手冊提前到位，內容包括本小區(qū)的各項配套與服務標準和說明等，提前制作在房交會亮相前

6、完成，以招租打開項目國際人居所定位，同時帶動投資、增值型、第二居所型客戶的需求從而達成消費購買，提升物業(yè)價值。 樓書 在消費者對本項目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項目的必需品。制作要求突出質感和國際價值。采用形象與硬件灌輸相結合的方式。先以一個“國際人”的身份講他在星河國際的生活和感受，再以項目的各種買點相稱，兩者相互結合。 海報、DM、折頁 作為本項目樓書的補充，通過高檔場所免費索取、目標寫字樓直郵、房展會派發(fā)的主要資料。 展板 售樓處內使用，視售樓處具體情況安排8-10塊左右。 模型 中心區(qū)模型一個，深化本項目的CBD氛圍。比例1：500

7、樓盤模型一個，比例1：80——1：150 文件袋 取代手提袋，可放置樓書、海報、紙筆，銷售文件、吻合國際人士外出辦公的習慣。 星河國際VIP卡 用途一：內部認購用，誠意金10000元，提高項目檔次。 用途二：與各高檔品牌商家、酒店等聯(lián)合，使預定者提前享用項目品牌，規(guī)定使用日期，在正式購買后更換長期貴賓卡。 條幅 充分利用樓體本身優(yōu)勢，條幅好象本樓盤面對市場的實時廣播，在樓體上直接打銷售動態(tài)。內部認購期，“星河國際、純CBD國際人居所 電話”；引導期，“即將發(fā)售 日期 電話” 發(fā)售期，“物管，園林、會所、購物公園等賣點”。尾盤期，“優(yōu)惠內容，賣點”。

8、 3D動畫（或電視片） 作為一個區(qū)域與自身環(huán)境展示不充分的項目，以3D動畫或電視片的形式增強客戶的國際感覺是必要的，用3D動畫或電視片表現(xiàn)中心區(qū)CBD逐年變化的情景和將來生活在小區(qū)內外的生活情態(tài)，展示出小區(qū)的升值潛力與國際化生活。 形象包裝費用 項目 單價 數(shù)量 金額（萬元） 樓書 12元/本 10000 12 海報、折頁 0.6元/份 10000 0.6 （直郵） 1.5元/份 5000 7.5 展板（6—8塊） 500元/塊 10 0.5 模型 5-8萬元/個 2 12 星河國際VIP卡 5元/張 400 0.2 3D動畫（電視片） 動畫300-600元/秒 5分鐘 10-20 條幅 12元/平方米 4000 4.8 合計 約55萬元