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收并購(gòu)項(xiàng)目管理機(jī)制培訓(xùn) 2020年1月 提綱 Outline 收并購(gòu)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述收并購(gòu)項(xiàng)目投資決策收并購(gòu)項(xiàng)目過(guò)程跟蹤收并購(gòu)項(xiàng)目事后評(píng)估 1 1收并購(gòu)項(xiàng)目界定 認(rèn)定條件 滿足下列任意條件之一 均不視為收并購(gòu) 作為平臺(tái)業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理 以獲取指標(biāo)為目的的磚瓦窯 廢棄工礦 指標(biāo)等收購(gòu)以戰(zhàn)略占有資源為目的且金額小于1億的項(xiàng)目租地收購(gòu)款可全部納入產(chǎn)業(yè)新城結(jié)算 以土地收儲(chǔ) 土地整理等名義支出 土地出讓金可納入?yún)^(qū)域一級(jí)回款來(lái)源 非收并購(gòu)業(yè)務(wù) 同時(shí)滿足以下條件 范圍 域外城內(nèi)即公司已進(jìn)入的行政區(qū)域內(nèi)但不在產(chǎn)業(yè)新城簽約范圍內(nèi) 或雖在產(chǎn)業(yè)新城簽約范圍內(nèi)但并未實(shí)質(zhì)控制不能納入產(chǎn)業(yè)新城結(jié)算范圍方式 通過(guò)資產(chǎn)和股權(quán)收并購(gòu) 增資入股 收儲(chǔ)后公開(kāi)市場(chǎng)摘牌等方式獲取土地資源 認(rèn)定條件 什么樣的項(xiàng)目可算作收并購(gòu)項(xiàng)目 應(yīng)該滿足哪些條件 1 1收并購(gòu)項(xiàng)目界定 所處業(yè)務(wù)位置 1 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 市場(chǎng)研判域內(nèi)拓展項(xiàng)目收并購(gòu) 拓展 并購(gòu) 2 創(chuàng)造價(jià)值 規(guī)劃 土地整理 區(qū)域建設(shè) 區(qū)域運(yùn)營(yíng) 3 兌現(xiàn)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)區(qū)域EVA 區(qū)域支出類(lèi)別簡(jiǎn)表 區(qū)域價(jià)值鏈簡(jiǎn)圖 三規(guī) 土地整理搭建城市格局 公共服務(wù)建設(shè) 運(yùn)營(yíng) 市政運(yùn)營(yíng)住宅業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)及其他 實(shí)現(xiàn)收入 結(jié)算 產(chǎn)業(yè)服務(wù) 銷(xiāo)售 租賃 物業(yè)服務(wù)收入等 區(qū)域開(kāi)發(fā)全價(jià)值鏈中 收并購(gòu)項(xiàng)目處于發(fā)現(xiàn)價(jià)值階段 其支出占用總盤(pán)中域內(nèi)并購(gòu)預(yù)算 1 2管理組織 事業(yè)部 直屬區(qū)域 總部 投資管理委員會(huì) 投資管理中心 投資專(zhuān)業(yè)預(yù)審組 公司收并購(gòu)業(yè)務(wù)的最高決策機(jī)構(gòu)全數(shù)通過(guò) 主任委員有一票否決權(quán)審批收并購(gòu)項(xiàng)目管理制度及相關(guān)流程審批收并購(gòu)項(xiàng)目投資決策 拓展部 投資管理部 組織投資論證 談判溝通等收并購(gòu)具體工作決議執(zhí)行投中進(jìn)展情況提報(bào)投后復(fù)盤(pán)評(píng)估執(zhí)行 事業(yè)部 直屬區(qū)域 投資管理中心根據(jù)項(xiàng)目組織預(yù)審成員 財(cái)務(wù) 稅務(wù) 法務(wù) 資產(chǎn) 董辦 業(yè)務(wù)集團(tuán)等相關(guān)部門(mén) 審核基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完備和準(zhǔn)確性 參數(shù)合理性 方案可行性 揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 提供決策建議 前置參與投資論證并組織內(nèi)部初審 發(fā)起決策申請(qǐng)跟蹤決策執(zhí)行并向總部投資管理中心備案組織投后復(fù)盤(pán)評(píng)估 收并購(gòu)管理常設(shè)機(jī)構(gòu)編制管理制度 流程 標(biāo)準(zhǔn) 模板協(xié)調(diào) 組織專(zhuān)業(yè)預(yù)審 決策會(huì)議等工作跟蹤決策落地組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流 區(qū)域負(fù)責(zé)人 責(zé)任主體負(fù)責(zé)全面統(tǒng)籌收并購(gòu)業(yè)務(wù)及落地實(shí)施 注 若涉及到股權(quán)合作則資產(chǎn)管理中心的對(duì)外合作部參與預(yù)審若項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)已完成公開(kāi)招標(biāo) 則提報(bào)定標(biāo)單位的投標(biāo)方案及定標(biāo) 地產(chǎn)集團(tuán)不參加決策預(yù)審若項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)未組織招標(biāo)直接指定 則提報(bào)申請(qǐng)前 項(xiàng)目測(cè)算及開(kāi)發(fā)方案需提報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審核 設(shè)立總部 事業(yè)部 直屬區(qū)域兩層投資管理組織 執(zhí)行收并購(gòu)項(xiàng)目管理工作 1 3管理邏輯 閉環(huán) 管理與決策支持 收并購(gòu)項(xiàng)目 管理支持 提供工具 模板及專(zhuān)業(yè)性支持事業(yè)部投資管理部 前置參與投資論證并組織內(nèi)部初審建立投委會(huì)預(yù)溝通機(jī)制決策支持 總部投資管理中心組織預(yù)審 決策收并購(gòu)項(xiàng)目 實(shí)時(shí)跟蹤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能存在問(wèn)題 預(yù)估風(fēng)險(xiǎn) 適時(shí)啟動(dòng)糾偏機(jī)制 建立復(fù)盤(pán)機(jī)制 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 推廣應(yīng)用建立考核機(jī)制 嚴(yán)格獎(jiǎng)懲 1 2 3 4 5 6 落實(shí)全周期收并購(gòu)項(xiàng)目管理工作 包含投前決策與支持 投中跟蹤與糾偏 投后復(fù)盤(pán)與考核 提綱 Outline 收并購(gòu)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述收并購(gòu)項(xiàng)目投資決策收并購(gòu)項(xiàng)目過(guò)程跟蹤收并購(gòu)項(xiàng)目事后評(píng)估 投資決策 流程 決策維度 工具與模板 2 1決策流程 目標(biāo)篩選初查 盡職調(diào)查地產(chǎn)招標(biāo)交易方案設(shè)計(jì)及談判 申請(qǐng)資料完善提交決策申請(qǐng) 簽約執(zhí)行 拓展部 組織事業(yè)部?jī)?nèi)部初審 修訂與完善 投資管理部 事業(yè)部 直屬區(qū)域 合規(guī)性審查組織專(zhuān)業(yè)預(yù)審 決策 修訂與完善 專(zhuān)業(yè)預(yù)審 投資管理中心 投資管理委員會(huì) 投資專(zhuān)業(yè)預(yù)審組 通過(guò) 或帶條件通過(guò) 總部 事業(yè)部 直屬區(qū)域負(fù)責(zé)人 審核 預(yù)溝通會(huì) 技術(shù)審核 視情況組織相關(guān)部門(mén)預(yù)審 參與收并購(gòu)業(yè)務(wù) 組織預(yù)溝通提報(bào) 審核 預(yù)審是會(huì)前必經(jīng)環(huán)節(jié) 未經(jīng)預(yù)審不予申報(bào)會(huì)議 涉及 預(yù)溝通會(huì)與決策申請(qǐng) 專(zhuān)業(yè)預(yù)審 投資決策 幾大環(huán)節(jié) 其中決策申請(qǐng) 專(zhuān)業(yè)預(yù)審 投資決策為必經(jīng)環(huán)節(jié) 2 1決策流程 預(yù)溝通會(huì)與決策申請(qǐng) 說(shuō)明 非必經(jīng)節(jié)點(diǎn) 由事業(yè)部 區(qū)域視項(xiàng)目進(jìn)展需要提報(bào)目的 向投委會(huì)匯報(bào) 重在溝通方向 優(yōu)化交易方案 確定收購(gòu)價(jià)格適用條件 初步文件 提報(bào)預(yù)溝通會(huì)前 總部視情況組織預(yù)審核 項(xiàng)目尚未達(dá)到?jīng)Q策條件 尚處于目標(biāo)篩選 背景調(diào)查 意向談判 價(jià)值評(píng)估 盡職調(diào)查 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和交易談判過(guò)程中成果輸出 投委會(huì) 預(yù)溝通會(huì)議紀(jì)要 明確項(xiàng)目是否推進(jìn) 推進(jìn)要點(diǎn) 預(yù)溝通會(huì) 適用條件 完成項(xiàng)目目標(biāo)篩選 背景調(diào)查 意向談判 價(jià)值評(píng)估 盡職調(diào)查 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和交易談判等工作 達(dá)到投資決策前置條件要求時(shí)啟動(dòng)基本要求 事業(yè)部 區(qū)域內(nèi)部達(dá)成一致 并按要求準(zhǔn)備合規(guī)齊備申報(bào)文件 包括不限于 決策申請(qǐng)表 匯報(bào)文件 開(kāi)發(fā)方案 測(cè)算文件 盡調(diào)報(bào)告 協(xié)議文件等成果輸出 合規(guī)齊備的申報(bào)文件其他 事業(yè)部 區(qū)域投資論證階段應(yīng)組織地產(chǎn)集團(tuán) 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中心前置參與工作 決策申請(qǐng) 2 1決策流程 專(zhuān)業(yè)預(yù)審 預(yù)審要點(diǎn) 規(guī)范匯報(bào)文件 核實(shí)基本信息準(zhǔn)確合理 交易方案可行 經(jīng)濟(jì)測(cè)算合理無(wú)誤 無(wú)重大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 決策建議時(shí)間安排 至少提前兩周申報(bào)預(yù)審 為預(yù)審 修改預(yù)留充分時(shí)間 投資管理中心收到符合規(guī)范的項(xiàng)目文件1個(gè)工作日內(nèi)確定預(yù)審安排現(xiàn)場(chǎng)踏勘 決策前投資管理委員會(huì)辦公室務(wù)必組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘專(zhuān)業(yè)集團(tuán)審核 若涉及產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中心必須出具審核意見(jiàn) 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)集團(tuán)出具相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)預(yù)審是決策的前置條件 項(xiàng)目通過(guò)預(yù)審 經(jīng)投資管理委員會(huì)辦公室主任同意后方可提報(bào)預(yù)溝通 決策會(huì) 預(yù)審工作組 投資管理中心組織預(yù)審 預(yù)審組就項(xiàng)目提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 事業(yè)部 區(qū)域落實(shí)修改后反饋投資管理中心復(fù)核 投資管理中心編制預(yù)審報(bào)告并經(jīng)預(yù)審組確認(rèn)后提高決策 2 1決策流程 投資決策 目的 項(xiàng)目完成論證并與合作方就交易方案基本達(dá)成一致 會(huì)議重在決策是否收購(gòu) 通過(guò)決策可簽署相關(guān)協(xié)議啟動(dòng)正式收購(gòu)會(huì)前準(zhǔn)備 投資管理中心需將通過(guò)預(yù)審的項(xiàng)目文件以及預(yù)審報(bào)告提前24小時(shí)發(fā)送投資管理委員成員 投資管理委員會(huì)成員需帶著意見(jiàn)上會(huì)參與決策會(huì)議組織 匯報(bào)人 投資管理中心匯報(bào)項(xiàng)目情況及專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)參會(huì)人 投資管理委員成員 各預(yù)審組成員候場(chǎng)人 事業(yè)部 區(qū)域負(fù)責(zé)人 拓展 財(cái)務(wù) 若項(xiàng)目溝通過(guò)程中需要詢(xún)問(wèn)詳細(xì)情況 則候場(chǎng)人再參會(huì) 會(huì)后落實(shí) 投資管理中心負(fù)責(zé)在會(huì)后24小時(shí)內(nèi)形成會(huì)議紀(jì)要 經(jīng)投資管理委員會(huì)辦公室主任批準(zhǔn)后發(fā)布相關(guān)單位相關(guān)單位按照投委會(huì)會(huì)議要求落實(shí) 完善文件及后續(xù)工作 2 1決策流程 協(xié)議審批流程與權(quán)限 為滿足上市合規(guī)性要求 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí) 支持業(yè)務(wù)進(jìn)度 提高收并購(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行效率 特規(guī)范收并購(gòu)相關(guān)協(xié)議的審批流程和權(quán)限 說(shuō)明 1 審批文件及簽署完成的協(xié)議原件由事業(yè)部財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人保管并存放 2 審批文件及簽署完成的協(xié)議均應(yīng)向總部投資管理中心備案 2 2決策維度 戰(zhàn)略匹配度 已經(jīng)完成必要的盡調(diào) 充分揭示風(fēng)險(xiǎn)交易方案充分考慮了風(fēng)險(xiǎn) 及交易對(duì)象 且合規(guī)合法 保障安全 交易無(wú)重大潛在風(fēng)險(xiǎn) 主要風(fēng)險(xiǎn)都有相應(yīng)解決預(yù)案 屬于京津冀范圍的重點(diǎn)區(qū)域符合區(qū)域發(fā)展策略 獲取優(yōu)勢(shì)資源 支持區(qū)域規(guī)模擴(kuò)張 是否風(fēng)險(xiǎn)可控 交易方案可行性 經(jīng)濟(jì)可行性 地價(jià)符合市場(chǎng)水平開(kāi)發(fā)方案符合規(guī)劃條件 售價(jià)合理凈利潤(rùn)率滿足收并購(gòu)?fù)顿Y紀(jì)律要求 20 12 8 2 3決策工具與模板 附件 盡職調(diào)查報(bào)告盡調(diào)問(wèn)題摘要及解決方案協(xié)議文件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案及經(jīng)濟(jì)測(cè)算未招標(biāo)情況說(shuō)明或定標(biāo)審批文件 區(qū)域發(fā)起 需區(qū)域負(fù)責(zé)人 事業(yè)部拓展 法務(wù) 投資 事業(yè)部負(fù)責(zé)人審核簽字確認(rèn) 投資決策申請(qǐng)文件適用范圍 投資決策申請(qǐng) 項(xiàng)目匯報(bào)文件 PPT 適用范圍 預(yù)溝通會(huì)及投資決策 主要包括 項(xiàng)目概況 交易方案 經(jīng)濟(jì)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)案四部分預(yù)溝通會(huì)匯報(bào)文件可適當(dāng)簡(jiǎn)單 交易方案可為擬推進(jìn)的方案 經(jīng)濟(jì)評(píng)估可簡(jiǎn)化 附件為決策的必要文件 缺一不可預(yù)溝通會(huì)可適當(dāng)簡(jiǎn)化 協(xié)議文件可無(wú) 用交易方案替代 開(kāi)發(fā)方案及經(jīng)濟(jì)測(cè)算非必須文件 視項(xiàng)目進(jìn)度而定 提綱 Outline 收并購(gòu)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述收并購(gòu)項(xiàng)目投資決策收并購(gòu)項(xiàng)目過(guò)程跟蹤收并購(gòu)項(xiàng)目事后評(píng)估 3 1跟蹤概述 由事業(yè)部 直屬區(qū)域投資管理部統(tǒng)籌收并購(gòu)項(xiàng)目決策落地情況并實(shí)時(shí)跟蹤 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并預(yù)警糾偏 組織擬訂糾偏方案報(bào)總部審批后督導(dǎo)落地執(zhí)行 決策落地 跟蹤分析 預(yù)警糾偏 執(zhí)行跟蹤 重大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 3 2跟蹤手段 形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制 以定期 每周周報(bào) 不定期 投委會(huì)匯報(bào) 方式落實(shí)已決策項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤 后續(xù)逐步完善跟蹤手段 發(fā)現(xiàn)卡點(diǎn)問(wèn)題及時(shí)反映并推進(jìn)解決 提高跟蹤精細(xì)度 對(duì)于問(wèn)題項(xiàng)目及滯后項(xiàng)目要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并督導(dǎo) 確保投資決議落地 規(guī)避收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 提升投資質(zhì)量 目的 主要關(guān)注內(nèi)容 1 基本描述及決策要點(diǎn)回顧 交易方案流程及關(guān)鍵要點(diǎn)2 簽署協(xié)議及簽署時(shí)間 已簽署的協(xié)議名稱(chēng)及時(shí)間 并將協(xié)議電子版發(fā)送投資管理中心備案3 累計(jì)付款 截至目前已付款金額4 總體進(jìn)度 截至目前累計(jì)已完成的各項(xiàng)關(guān)鍵工作列示 累計(jì)已取地面積 如有 5 本周進(jìn)度 本周主要推動(dòng)的工作及進(jìn)展 并重點(diǎn)明確與合作方的工作推進(jìn)進(jìn)度6 下周推動(dòng)計(jì)劃 下周主要工作計(jì)劃 并重點(diǎn)明確與合作方的工作推進(jìn)計(jì)劃7 卡點(diǎn) 待協(xié)調(diào)事項(xiàng) 與決策時(shí)要點(diǎn) 進(jìn)度要求相比 是否存在滯后 卡點(diǎn) 并明確形成滯后 卡點(diǎn)的實(shí)質(zhì)原因 3 3經(jīng)濟(jì)效益跟蹤 收并購(gòu)項(xiàng)目立項(xiàng)管理 立項(xiàng)審批時(shí) 若凈利潤(rùn)率低于決策水平 立項(xiàng)文件應(yīng)包含利潤(rùn)差異說(shuō)明 根據(jù)偏差程度不同 立項(xiàng)審批權(quán)限不同 說(shuō)明 若區(qū)域 事業(yè)部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)與決策核對(duì) 立項(xiàng)出現(xiàn)偏差未及時(shí)按要求執(zhí)行審批流程 則予以通告批評(píng) 并納入?yún)^(qū)域和事業(yè)部考核 凈利潤(rùn)率與決策差異2類(lèi)審批流程簡(jiǎn)示 凈利潤(rùn)率偏差率 2 凈利潤(rùn)率偏差率 2 提報(bào) 審批 分公司 區(qū)域事業(yè)部 備案 總部投資管理中心地產(chǎn)集團(tuán)總部 提報(bào) 審核 分公司 區(qū)域事業(yè)部 審核 總部投資管理中心等 審核 地產(chǎn)集團(tuán)總部 審批 財(cái)務(wù)副總裁 提綱 Outline 收并購(gòu)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述收并購(gòu)項(xiàng)目投資決策收并購(gòu)項(xiàng)目過(guò)程跟蹤收并購(gòu)項(xiàng)目事后評(píng)估 4 1評(píng)估概述 由事業(yè)部 直屬區(qū)域投資管理部統(tǒng)籌收并購(gòu)項(xiàng)目事后評(píng)估 啟動(dòng)復(fù)盤(pán) 對(duì)比評(píng)定 進(jìn)行歸因分析并明確獎(jiǎng)懲考核 最終落實(shí)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)利于知識(shí)傳承 1 2 3 啟動(dòng)復(fù)盤(pán) 項(xiàng)目完成后 由事業(yè)部 直屬區(qū)域組織復(fù)盤(pán) 對(duì)比評(píng)定 對(duì)比決策批復(fù)指標(biāo) 進(jìn)行綜合評(píng)定 歸因獎(jiǎng)懲 歸因分析 嚴(yán)格獎(jiǎng)懲 4 總結(jié)傳承 總結(jié)經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn) 落實(shí)知識(shí)傳承 視項(xiàng)目管理需要 逐步啟動(dòng)事后評(píng)估 謝謝 2020年1月