《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告( )》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告( )（37頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 一、 城市開展研究 1) 城市概況 西安市是中華人民共和國陜西省省會(huì)，中國七大區(qū)域中心城市之一，陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是新亞歐大陸橋中國段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。2021年，中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)?關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃?，提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安國際化大都市。 西安是國務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一

2、 西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽市相連；東與渭南市相接 東西最長約204千米，南北最寬約116千米，總面積10,108平方千米。 西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣，到2022年陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口已達(dá)846.78 萬人。 2) 城市經(jīng)濟(jì) 2022年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4369.37億元，比上年增長11.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值195.59億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1893.79億元，增長11.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2279.9

3、9億元，增長12.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值2245.75億元，占生產(chǎn)總值比重為51.4%，比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。全年財(cái)政總收入753.07億元，比上年增長15.9%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入396.96億元，增長24.6%。全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1340.75億元，比上年增長12.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1144.29億元，增長13.0%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4243.43億元，比上年增長26.6%。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2236.06億元，比上年增長15.5%。全年進(jìn)出口總額130

4、.14億美元，比上年增長3.3%。 3) 產(chǎn)業(yè)支撐 4) 城市建設(shè)規(guī)劃 1. 2021年6月國務(wù)院宣布批準(zhǔn)?關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃?；大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局確實(shí)定，極大提升了西安的城市價(jià)值。規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造“國際化大都市〞。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的開展時(shí)機(jī)。 2. “地鐵概念〞一直是區(qū)域房價(jià)的助力器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價(jià)值。于2022年9月16日首先建成通車的二號(hào)線是西安地鐵第一條建成線路，北起西安北客站南到韋曲，縱貫西安市中軸線。于2022年10月竣工的曲江輕軌環(huán)繞曲江新區(qū)，串聯(lián)大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池等一系列景區(qū)，可飽覽曲江美景。而提前兩

5、年開建的一號(hào)線也預(yù)計(jì)于2022年9月16日正式運(yùn)營。目前西安地鐵已經(jīng)開工建設(shè)的還有地鐵三號(hào)線，地鐵四號(hào)線從大雁塔到火車站的實(shí)驗(yàn)段，以及地鐵六號(hào)線。 3. 未來5年，西安城市根底設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)1500億元，到2022年人均居住面積達(dá)33平方米。到2022年，實(shí)現(xiàn)全市主城區(qū)面積800平方公里，人口1000萬以上，初具國際化大都市規(guī)模。 4. 世園會(huì)的成功舉辦對(duì)于改善城市環(huán)境作用極大，對(duì)于城市價(jià)值的提升起了很大作用。 5) 交通規(guī)劃 高速公路 2022年，陜西省高速公路總里程已突破4000公里。預(yù)計(jì)2022突破5000公里。同時(shí)未來西安將形成2條高速環(huán)行線〔西安繞城高速和西咸北環(huán)線〕，

6、6條以西安為中心的輻射線，構(gòu)成西安對(duì)外輻射各地市的高速通道，西安到各地市實(shí)現(xiàn)當(dāng)日往返。此外，還將形成跨省高速通道，實(shí)現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當(dāng)日抵達(dá)。同時(shí)西部開拓十年，西安已成為全國高速公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一，穿境而過的國道主干線ＧＺ40〔二連浩特-河口〕、ＧＺ45〔連云港-霍爾果斯〕和西部大通道〔阿榮旗-北海、銀川-武漢、西安-上海，西安-昆明，西安-茂名〕。西安高速公路建立的快速成長，主題市區(qū)的輻射驅(qū)策作用越來越嶄露出來，在很大水準(zhǔn)上增進(jìn)了西安市的臨潼、閻良、藍(lán)田、戶縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速成長。 公路客運(yùn) 如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米〞字型輻射狀，在規(guī)劃中還

7、將進(jìn)一步開展成為“來〞字型，使出行更加快捷方便。包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路和三環(huán)路等。其中三環(huán)路系統(tǒng)工程全線總里程89.7公里，主線總長74.8公里。其中，東西三環(huán)新建主線32.5公里，雙向8車道〔局部6車道〕，設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)，三環(huán)整體工程已于2021年底前竣工。[50] 西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級(jí)市通有高速公路。在公路客運(yùn)方面，陜西省西安汽車站、西安城東客運(yùn)站、西安城西客運(yùn)站、西安城北客運(yùn)站、西安城南客運(yùn)站共同組成了旅客運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé)省內(nèi)及省外的公路運(yùn)輸。 鐵路 鐵路方面，早在2005年西安火車站便首次邁入全國客運(yùn)大站前五行列。[來源請(qǐng)求]目前西安火車站開行列車

8、約350列，其中包括時(shí)速250kM/h的"和諧號(hào)"動(dòng)車組以及350KM的高鐵，也成為西部地區(qū)少數(shù)幾個(gè)開行動(dòng)車組的城市。西安北客站車站站房總建筑面積約33.1萬平方米，其規(guī)模為號(hào)稱全亞洲第一的客運(yùn)站。西安北客站全面運(yùn)營后，年發(fā)送旅客近年將達(dá)6800多萬人，遠(yuǎn)期將到達(dá)8000多萬人。[51]西安北客站是西安鐵路樞紐及將要建成的全國快速高速客運(yùn)網(wǎng)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。鄭西高鐵是國內(nèi)第三條開通的高速鐵路。2022年12月底，西安已開通至北京、廣州、長沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達(dá)高鐵線路。 航空 西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)是中國重要航空港之一，目前共有25家航空公司在機(jī)場(chǎng)經(jīng)營186余條航線〔其中國內(nèi)96個(gè)城

9、市的186條航線和國際和地區(qū)11個(gè)城市的10條航線〕，每天有600余架次的航班在機(jī)場(chǎng)起降。2021年旅客吞吐量到達(dá)1529萬，2022年吞吐量2343萬人次〔2022年12月數(shù)據(jù)〕，為全國十大機(jī)場(chǎng)增速最快的機(jī)場(chǎng)。以西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)為始發(fā)圓點(diǎn)，1小時(shí)航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市，2小時(shí)航程可覆蓋全國70%的領(lǐng)土和85%的經(jīng)濟(jì)資源，3小時(shí)航程能夠覆蓋國內(nèi)所有省會(huì)城市和重要的旅游城市，形成了優(yōu)越的地理位置在全國航線網(wǎng)絡(luò)中具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 二、 政策法規(guī) 1) 近年西安市房地產(chǎn)政策一覽 時(shí)間 政策名稱 內(nèi)容 2022/11/30 ?關(guān)于進(jìn)

10、一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見? ?意見?明確樓市須嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，報(bào)價(jià)過高工程，暫不予核發(fā)預(yù)售證。同時(shí)，政策還要求進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供給，建立保障房土地儲(chǔ)藏制度，優(yōu)先向保障房工程供地。西安市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差異化住房信貸和稅收政策，嚴(yán)肅查處住房騙購、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為。同時(shí)，進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供給，2022年一季度末，制定并公布2022年全市住房用地方案，確保2022年住房用地方案供給量在2022年的根底上增加10%。建立保障房土地儲(chǔ)藏制度，優(yōu)先向保障房工程供地。 2022/10/28 陜西省出臺(tái)7項(xiàng)措施標(biāo)準(zhǔn)商品房交易 未獲預(yù)售證不得發(fā)布

11、銷售廣告 日前，陜西省住建廳出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售、廣告、展會(huì)準(zhǔn)入、合同、中介、收費(fèi)管理、標(biāo)準(zhǔn)交易程序等7項(xiàng)措施， 其中針對(duì)商品房銷售做出以下規(guī)定：未到達(dá)相關(guān)條件的開發(fā)工程，嚴(yán)禁辦理?商品房預(yù)售許可證?，而審批通過的商品房預(yù)售工程〔樓棟〕應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)對(duì)外公布；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)工程，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，另外，房地產(chǎn)廣告中不得“售后包租、返本銷售〞，不得以時(shí)間表示距離和含有升值或投資回報(bào)的承諾，不得有辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。 2022/10/21 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng) 西安市房管局從21

12、日起在全市開展為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查，對(duì)存在違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。內(nèi)容：1.未取得?商品房預(yù)售許可證?，直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、交納誠意金等形式變相預(yù)售商品房；2.未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、代理銷售不符合銷售條件商品房；3.未取得預(yù)售許可，擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告；4.其他違反房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法律法規(guī)的行為。 2022/6/27 西安局部銀行房貸速放慢，首套房貸利率或上浮 6月27日，一家股份制銀行的工作人員介紹說，首套房貸的利率是基準(zhǔn)，不排除上浮可能。根據(jù)貸款人提供的資料、收入證明及個(gè)人征信情況

13、，審核后才能確定。 2022/5/28 不動(dòng)產(chǎn)登記制度起草，60城住房信息聯(lián)網(wǎng) 目前，住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設(shè)法對(duì)接。一旦對(duì)接成功，即可形成“房地合一〞的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。消息人士還透露，6個(gè)月內(nèi)，只要通過輸入權(quán)屬人姓名和身份證信息，就可查詢其聯(lián)網(wǎng)城市內(nèi)所有同一權(quán)屬人名下的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況、交易情況和有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)等，包括住房信息與農(nóng)村宅基地信息。 2022/5/27 擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 國務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于2022年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知?，明確提出，"擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍"為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。 2022/4/19 西安落實(shí)新"

14、國五條" 騙購者3年不得在西安買房 西安市政府辦公廳下發(fā)了?關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知?(市政辦發(fā)號(hào))，從切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供給、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管五個(gè)方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。 2022/4/18 西安國五條細(xì)那么正式落地 二手房嚴(yán)格執(zhí)行20%稅費(fèi) 4月8日，市政府辦公廳下發(fā)了?關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知?，?通知?提出了十三條房地產(chǎn)調(diào)控措施和要求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 2022/4/3 西安各銀行房貸政策未變 首套

15、房仍基準(zhǔn)利率 新"國五條"出臺(tái)后，各地實(shí)施細(xì)那么在3月底紛紛出籠，西安實(shí)施細(xì)那么也于3月31日正式落地。昨日，記者采訪西安多家銀行了解到，目前五大行房貸均未發(fā)生變化，首套房首付比例為三成，二套房首付比例為六成。 2022/2/21 國務(wù)院出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新"國五條" 會(huì)議指出,近年來,各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署,取得積極成效,投機(jī)投資性購房得到有效抑制,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步平穩(wěn)。 2022年10月 限利潤 陜西商品房利潤率不得超過10% 調(diào)控新政引爭(zhēng)議。 2022年5月 ?商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定? 西安市物價(jià)局召開了“全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作會(huì)議

16、〞，明確指出將開展全市商品房明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查。對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)的商品房每套將罰5000元。" 2022年3月 限價(jià) 陜西要求房價(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責(zé)。 2022年2月 陜西要求房價(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責(zé) 明確規(guī)定本市居民限購兩套房，禁購3套以上住房，兩套房貸首付最低60%。" 2022年5月 西安出臺(tái)穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)“十六條 西安市政府出臺(tái)?西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開展的假設(shè)干意見?，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請(qǐng)住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)“十六條〞。"

17、 2021年12月 西安購房補(bǔ)貼終止 西安購房補(bǔ)貼終止 “個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年〞政策出臺(tái) 國務(wù)院出臺(tái)“國四條〞以“遏制房價(jià)過快上漲〞 2) 西安市招商引資政策〔房地產(chǎn)方向〕 1. 土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓 　　商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營性工程用地，政府必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地使用權(quán)；同時(shí)，國家規(guī)定了工業(yè)工程用地的最低出讓價(jià)。 　　土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其他綜合用地50年，商貿(mào)、旅游、娛樂用地40年。 　　已完成開發(fā)投資25%以上的土地，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。已取得土地

18、使用權(quán)的土地閑置滿2年，政府可以依法無償收回土地使用權(quán)；土地閑置滿1年、不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā) 　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。 　　商品房建設(shè)已投入開發(fā)資金25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工日期，可以預(yù)售。 　　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得?國有土地使用證?的，或開發(fā)工程資本金未到達(dá)工程投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。 3) 土地招拍掛流程 三、 土地市場(chǎng)分析 1) 2022年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析 表2-1

19、： 西安市2022年土地市場(chǎng)概況〔截止到10月〕 　 土地出讓面積(萬M2〕 土地成交面積(萬M2〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔M2〕 成交金額〔萬〕 平局樓面地價(jià)〔元/M2〕 2022.10月 714.53 350.61 323.47 10,267,409.90 1,305,042.00 1,485.30 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) 〔工程部整理〕 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) 〔工程部整理〕 截止到2022年10月，西安土地供給量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供給量走勢(shì)相反，趨于下滑。市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，地價(jià)平穩(wěn)開展。從供給面

20、來看，在2022年1月到5月間土地供給量持續(xù)加大，主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主，市場(chǎng)供給在年度供地方案及財(cái)政需求的雙重影響之下出現(xiàn)續(xù)漲。從成交面來看，在經(jīng)歷了1、2月的一個(gè)成交低迷以后，土地成交面積開始穩(wěn)步上升，全國重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)全線飄紅是影響西安土地市場(chǎng)成交逐漸活潑的重要因素，此外本年度前兩個(gè)季度樓市表現(xiàn)不俗，局部房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級(jí)市場(chǎng)，也是土地市場(chǎng)成交量上升的重要原因。西安土地供給量、成交量保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)，整體來看原因有三： 1. 全國重點(diǎn)城市2季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)活潑加固了行業(yè)向好預(yù)期，大環(huán)境樂觀氣氛對(duì)于西安市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用是本季度西安土地市場(chǎng)供銷兩端穩(wěn)步增長的重要影響因素。

21、 2. 面對(duì)本年度前兩個(gè)季度土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)，政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供給，用以保證財(cái)政收入，這是本季度土地供給量加大的重要驅(qū)動(dòng)力。 3. 西安樓市金三銀四銷量回暖明顯，局部房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況也較為順暢，這使其使得拿地補(bǔ)倉意愿開始顯現(xiàn)，是土地成交量穩(wěn)步增長重要?jiǎng)恿Α? 由上圖可以看出，地價(jià)在2022年上半年總體也是保持了跟土地供給與成交面積相似的走勢(shì)，但是土地價(jià)格的敏感度要高于成交量和供給量，所以我們可以看出，地價(jià)在三月的時(shí)候就開始了上漲，并在四月份到達(dá)了306.86萬/畝的一個(gè)高點(diǎn)。 2022年第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。在6-7月間，土地供給量和成交量出現(xiàn)了一個(gè)明

22、顯的下滑，土地供給量的下滑是因?yàn)樯习肽晖恋毓┙o增長過快，在6-7月間政府調(diào)整了土地的供給量。而國五條的細(xì)那么出臺(tái)及銀根收緊使得房企對(duì)于未來市場(chǎng)開展趨勢(shì)判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。所以在2022年7月的時(shí)候，土地供給和成交量均到達(dá)了最低點(diǎn)，分別17和14.2萬平方米。隨后土地供給和成交量開始小幅度反彈。地價(jià)的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。地價(jià)在4月到達(dá)頂點(diǎn)后，隨即下滑，在6月份土地成交量開始下滑的時(shí)候，地價(jià)也同時(shí)開始小幅度反彈并在之后保持在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。 在2022年統(tǒng)計(jì)區(qū)間的后半段，土地供給量開始上漲，這是因?yàn)槲靼彩?022年住宅用地方案供給目標(biāo)為13052.757畝〔約合

23、870萬平方米〕，而前三季度住宅用地供給量與既定目標(biāo)有一定差距，因此四季度成為土地集中推售期或再所難免。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價(jià)成相反走勢(shì)。這放映了各大房企對(duì)四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展持審慎態(tài)度。 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) 〔工程部整理〕 截止到2022年10月，西安市平均樓面地價(jià)為1485.30元每平方米。西安市平均樓面地價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。在2022年3月到4月間，由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺加固了各大房企對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期，拿地欲望強(qiáng)烈，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲。而隨后的國五條細(xì)那么出臺(tái)打擊了房地產(chǎn)商的積極性，平均樓面地

24、價(jià)迅速回落并在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。而本來被開發(fā)商予厚望的“金九銀十〞卻一再呈現(xiàn)出日薄西山的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致平均樓面地價(jià)在三季度尾表現(xiàn)波瀾不驚。樓面價(jià)環(huán)比小幅下跌，下跌幅度在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，郊縣地塊低價(jià)成交是影響樓面價(jià)變動(dòng)的主要因素，整體來看西安地價(jià)處于理性運(yùn)行區(qū)間。 2) 2022年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析 表2-2：西安市2022年土地市場(chǎng)分區(qū)概況〔截止到10月〕 　 土地出讓面積(萬M2〕 土地成交面積(萬M2〕 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔M2〕 成交金額〔萬〕 樓面地價(jià)〔元/M2〕 城東 145.32 126.36 1,895.37

25、 188.65 3,657,774.53 357,554.00 977.52 城南 85.94 120.32 1,804.83 247.32 3,229,551.87 446,367.00 1,382.13 城西 93.10 55.15 827.25 251.90 1,951,770.10 208,383.00 1,083.06 城北 226.48 29.65 444.79 436.63 945,803.89 194,211.00 1,627.42 高新 160.59 14.93

26、 224.01 292.51 482,495.71 65,527.00 1,450.36 城內(nèi) 3.10 4.20 63.00 523.81 13.80 33,000.00 2,391.30 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) 〔工程部整理〕 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) 〔工程部整理〕 從土地成交城區(qū)分布來看： 城東區(qū)土地銷售面積占比最大，為36%。城東區(qū)由西安國際商務(wù)港區(qū)板塊，浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合開展區(qū)板塊組成。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，教育資源強(qiáng)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)配套完善并且商業(yè)氣氛濃厚，以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。而城東

27、區(qū)的平均樓面地價(jià)為977.52元/平方米，為統(tǒng)計(jì)的各區(qū)中最低。 其次為城南區(qū)，占比為34%。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。西安城南集結(jié)了西安一大半的高等教育資源，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，乃至到大學(xué)。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。曲江新區(qū)憑借獨(dú)有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實(shí)力的競(jìng)賽區(qū)域。長安那么因大學(xué)城的入駐，擁有豐厚的教育資源。城南區(qū)的平均樓面地價(jià)為1382.13元/平方米。 城西區(qū)的土地銷售面積排第三位，占比為16%。城東區(qū)主要由灃東板塊〔灃渭新區(qū)〕和大興新區(qū)板塊組成。城西區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，高端樓盤少，商業(yè)

28、配套比較落后，城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊較多。由于以上原因，城西區(qū)的土地本錢比較低，平均樓面地價(jià)為1083.06元/平方米，僅略高于城東區(qū)。但是城西區(qū)也有一些其他優(yōu)勢(shì)，如：城西區(qū)緊靠高新區(qū)，政府對(duì)城西區(qū)基建的投入等。 城北區(qū)的土地銷售面積占比9%，居統(tǒng)計(jì)各區(qū)的第四位。城北區(qū)主要由經(jīng)開區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。城北區(qū)是規(guī)劃為未來西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū)，這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來潛在的居住價(jià)值。所以城北區(qū)平均樓面地價(jià)為1627.42元/平方米居各區(qū)的第二，排在城內(nèi)區(qū)。但是由于城內(nèi)區(qū)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，供給量和銷售量都十分小。所以城北區(qū)根本上是西安市可統(tǒng)計(jì)范

29、圍內(nèi)樓面地價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。 高新區(qū)的土地銷售面積占比4%，據(jù)居計(jì)各區(qū)的第五位。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū)，規(guī)劃總面積30平方公里，其連片開發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。作為西安的CBD核心區(qū)，高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有多個(gè)國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂、餐飲、購物配套齊全，并有多個(gè)休閑娛樂公園。由于以上原因，高新區(qū)地價(jià)在各區(qū)中處于較高的位置，平均樓面地價(jià)為1450.36元/平方米。 最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷售面積量最小的一個(gè)區(qū)。城內(nèi)區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街，是西安的老城區(qū)

30、，政治，文化和商業(yè)的中心。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，開發(fā)主要以商業(yè)為主，除商業(yè)價(jià)值外，住宅地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。由于區(qū)域內(nèi)土地供給稀缺，平均樓面地價(jià)也是最貴的，到達(dá)2391元/平方米。 3) 近三年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析 表2-3：西安市近三年土地市場(chǎng)概況〔截止到2022年10月〕 　 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 185.94 94.54 631.67 1,418.09

31、 132.78 298.10 18.83 2022.12 570.93 211.25 865.71 3,168.73 202.06 739.59 64.03 2022.6 387.32 450.14 1,743.90 6,752.07 361.61 1,400.08 244.16 2022.12 1,120.15 378.44 625.05 5,676.57 156.71 1,423.24 88.96 2022.6 443.53 162.79 936.20 2,441.84

32、174.62 455.46 42.64 2022.10 271.00 157.64 1,058.85 2,364.59 185.66 414.60 43.90 數(shù)據(jù)來源：CRIC 由上圖可以看出，近三年西安市土地供給量大局部時(shí)間處于供大于求的情況。2022年到2022年期間，土地供給量穩(wěn)步上升，在2022年下半年土地供給量到達(dá)頂點(diǎn)的1120.15萬平方米。而同期土地銷售面積僅有378.44萬平方米，土地供給面積是土地銷售面積的近2倍。所以西安市平均樓面地價(jià)也在2022年上半年到達(dá)頂點(diǎn)1743.90后，隨即大幅度下滑到625.0

33、5元。在2022年期間，土地供給量和成交量保持平穩(wěn)，但是總體成交量比2022年同期有一個(gè)比較大的降幅。平均樓面地價(jià)在經(jīng)歷了2022年下半年到2022年上半年的上漲以及隨后在2022年下半年的大幅度調(diào)整以后，在2022年西安市平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，這說明土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了由于2022年-2022年以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀的預(yù)期形成的價(jià)格大漲，以及消化了2022年下半年由于“國五條〞等調(diào)控措施出臺(tái)和銀根縮緊的影響后，西安市的地價(jià)開始重回一個(gè)理性的運(yùn)行空間。 4) 近三年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析 城東區(qū) 城東區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成

34、交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 104.33 67.19 395.88 1,007.84 74.02 188.44 7.46 2022.12 130.78 76.90 796.46 1,153.49 185.87 269.19 21.44 2022.6 115.99 195.00 954.18 2,924.99 181.68 556.92 53.14 2022.12 533.27 147.80 569.62 2,216.99 14

35、4.11 560.90 31.95 2022.6 58.22 33.10 865.67 496.50 175.23 100.50 8.70 2022.10 87.10 60.90 340.18 913.50 58.02 155.80 5.30 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 城西區(qū) 城西區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 2.62 2.62 714.29

36、39.30 315.52 17.36 1.24 2022.12 62.49 21.46 524.56 321.90 164.56 100.98 5.30 2022.6 51.08 35.42 616.03 531.30 169.58 146.26 9.01 2022.12 156.15 50.72 894.17 760.80 174.69 148.63 13.29 2022.6 70.04 14.92 672.12 223.80 220.29 73.35 4.93

37、 2022.10 15.90 13.40 2,891.25 201.00 542.29 37.70 10.90 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 城南區(qū) 城南區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 41.64 13.54 1,252.83 203.10 326.44 52.92 6.63 2022.12 230.33 75.20 857.89 1,127.99 202.

38、84 266.70 22.88 2022.6 96.14 83.13 1,050.89 1,246.94 280.04 332.29 34.92 2022.12 99.65 55.12 652.04 826.80 176.83 224.22 14.62 2022.6 85.20 31.82 1,391.72 477.30 334.59 114.75 15.97 2022.10 7.90 28.70 1,436.03 430.50 383.28 114.90 16.50

39、 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 城北區(qū) 城北區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 25.30 11.01 860.44 165.15 203.45 39.05 3.36 2022.12 98.98 15.51 1,932.30 232.65 564.37 67.95 13.13 2022.6 117.87 116.62 5,379.05 1,749.29 760.

40、94 247.46 133.11 2022.12 207.68 87.16 550.48 1,307.39 146.02 346.79 19.09 2022.6 123.88 15.18 2,241.05 227.70 360.12 36.59 8.20 2022.10 102.60 6.34 2,386.83 95.10 609.89 24.30 5.80 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 高新區(qū) 高新區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià)

41、土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 10.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2022.12 42.49 20.33 185.96 304.95 17.38 28.50 0.53 2022.6 6.11 19.12 1,029.56 286.80 404.47 112.67 11.60 2022.12 123.40 37.51 690.27 562.65 173.29 141.25 9.75

42、 2022.6 103.79 65.37 204.24 980.55 24.88 119.47 2.44 2022.10 56.80 46.50 570.34 697.50 64.52 78.90 4.50 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 城內(nèi)區(qū) 城內(nèi)區(qū) 土地出讓面積〔萬M2) 土地成交面積〔萬M2) 平均樓面地價(jià) 土地成交面積〔畝〕 地價(jià)〔萬/畝〕 建筑面積〔萬M2) 成交金額(億元〕 2022.6 2.03 0.18 4,242.42 2.70 518.52 0.33

43、 0.14 2022.12 5.86 1.85 1,196.17 27.75 169.37 6.27 0.47 2022.6 0.13 0.85 5,312.50 12.75 1,866.68 4.48 2.38 2022.12 0.00 0.13 1,793.10 1.95 1,333.34 1.45 0.26 2022.6 2.40 2.40 2,222.22 36.00 666.67 10.80 2.40 2022.10 0.70 1.80 3,000.0

44、0 27.00 333.34 3.00 0.90 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 四、 建設(shè)安裝本錢和稅費(fèi) 1) 建筑安裝本錢 由上圖可以看出，截止于2022年上半年，西安市住宅建安工程本錢為：小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。在統(tǒng)計(jì)的28個(gè)省會(huì)城市中，西安市的小高層本錢排名第6位，而西安市的高層本錢排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。 有上圖可以看出，近幾年里，各類型的樓房建安本錢平穩(wěn)開展。其中多層住宅的建安本錢變化很小。而小高層的建安本錢平穩(wěn)上漲，由2022年的1561元/平方米上漲到2022年上半年的1847元/平方米，上漲

45、幅度18.32%，年增速約5%；而高層的建安本錢那么增幅較少，由2022年的1821元/平方米上漲到2022年上半年的2058元/平方米，上漲幅度13.01%，年增速約3.6%。其中多層面積在2022年上半年沒有納入統(tǒng)計(jì)，是因?yàn)槲靼彩?022年多層建筑開工量較少。 2) 西安市主要稅費(fèi)及稅率列表 稅費(fèi)種類 稅率說明 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 營業(yè)稅 預(yù)售收入*5% 取得預(yù)售收入時(shí) 土地增值稅 預(yù)售收入*1%或0.05%〔市為1%，縣為0.05%〕 取得預(yù)售收入時(shí) 城建稅及教育費(fèi)附加 營業(yè)稅額*7% 繳納營業(yè)稅時(shí) 堤圍防護(hù)費(fèi) 預(yù)售收入*〔1‰-1.3‰〕 繳納營業(yè)稅時(shí)

46、 印花稅 銷售合同金額*1‰ 銷售合同簽訂時(shí) 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額*25% 取得預(yù)售收入時(shí) 綜上所述，除去企業(yè)所得稅外，其它稅費(fèi)所占銷售收入約6.58%。 五、 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1) 2022年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 表3-1：西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況 　 房地產(chǎn)開發(fā)投資〔億元〕 商品房施工面積〔萬平方米〕 住宅施工面積〔萬平方米〕 商品房竣工面積〔萬平方米〕 住宅竣工面積〔萬平方米〕 2022.1-10 1,279.45 9,924.49 8,150.63 383.38 328.62 2022.1-10 986.79 9,

47、124.55 7,610.82 691.02 607.29 同比 30% 9% 7% -45% -46% 數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 截止到2022年10月，西安市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1279.45億元，同比上升30%。商品房施工面積為9924.49萬平方米，同比增長9%；其中住宅施工面積8150.63萬平方米，同比增長7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高，說明開發(fā)商對(duì)后市持樂觀態(tài)度。商品房竣工面積為383.38萬平方米，同比大幅下滑45%；其中住宅的竣工面積為328.62萬平方米，同比減少46%?？⒐っ娣e的減少，有可能導(dǎo)致將來一段時(shí)間商品房供

48、給量缺乏，供求關(guān)系將會(huì)趨緊，對(duì)西安市房價(jià)造成一定的上漲壓力。 表3-2：西安市2022年商品房銷售情況〔截至到10月〕 　 商業(yè)房銷售面積〔萬M2〕 商業(yè)房銷售均價(jià)〔元/M2) 住宅銷售面積〔萬M2〕 住宅銷售均價(jià)〔元/M2) 2022年10月 995.31 7,000.75 109.01 15,733.35 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 截止到2022年10月，西安市住宅市場(chǎng)成交量平穩(wěn)開展，平均每月成交量保持在100萬平方米左右。住宅成交總量與2022年10月及2022年10月同比增長21.38%和34%。住宅銷售均價(jià)為7162.53元/平方

49、米，與2022年10月及2022年10月均價(jià)同比增長2.4%和1.8%。與住宅成交量相比，住宅均價(jià)總體呈震蕩下滑的一個(gè)趨勢(shì)。由上圖可以看出，在傳統(tǒng)的“金三銀四〞的影響下，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和均價(jià)均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。平均成交量保持在118萬平方米，均價(jià)也維持在7250元/平方米的水平。但是本應(yīng)是另一個(gè)產(chǎn)銷旺季的“金九銀十〞，市場(chǎng)表現(xiàn)令人失望，成交量和均價(jià)都在平均線以下?？傮w來說，今年2022年市場(chǎng)明顯好于2022年，但從7月份起，市場(chǎng)熱度較上半年有了一定下降。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供給量的增加，導(dǎo)致買方市場(chǎng)的觀望情緒加重。 數(shù)據(jù)來源：CRIC 截止到2022年

50、10月，西安市商業(yè)房成交量呈階段性開展，平均每月成交量10.9萬平方米。商業(yè)房成交總量與2022年10月及2022年10月同比增長47.73%和33.49%。商業(yè)房銷售均價(jià)為16591.22元/平方米，與2022年10月同比增長7.8%，但較2022年10月同比下降13.76%。在2022年第一季度，商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢(shì)，特別是2022年3月份，成交量到達(dá)統(tǒng)計(jì)區(qū)間的頂峰21.89萬平方米。而均價(jià)也保持在高位運(yùn)行。但在隨后的4月份時(shí)，成交量驟然下跌至7.35萬平方米，下跌幅度達(dá)66%。但同期均價(jià)保持平穩(wěn)開展。在第二季度和第三季度中，成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)。而均價(jià)那么保持穩(wěn)定的

51、走勢(shì)，并在2022年10月到達(dá)統(tǒng)計(jì)區(qū)間的頂峰22372.17元/平方米。 2) 2022年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)情況 表3-3：2022年西安市分區(qū)商品房銷售情況 　區(qū)域 住宅銷售面積〔萬M2〕 住宅銷售均價(jià)〔元/M2) 商業(yè)房銷售面積〔萬M2〕 商業(yè)房銷售均價(jià)〔元/M2) 城東區(qū) 225.49 6,344.88 39.43 10,364.63 城西區(qū) 144.31 5,877.50 14.88 12,925.25 城南區(qū) 268.94 8,581.88 16.54 20,087.00 城北區(qū) 251.09 6,29

52、1.63 25.30 15,800.38 高新區(qū) 104.85 8,226.38 10.09 14,430.75 城內(nèi)區(qū) 0.63 6,682.25 2.77 20,792.13 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 由上圖和表3-2可以看出，城南區(qū)的住宅銷售均價(jià)最高為8581.88元/平方米，而成交量占比為27%，占比最大。在西安，人們時(shí)?？梢月牭竭@樣的俚語“寧要城南一張床，不要?jiǎng)e處一間房〞，許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié)，這也使得城南在西安樓市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。城南區(qū)的特點(diǎn)是長安板塊的優(yōu)

53、質(zhì)教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氣氛，城南已在西安人的心里久久扎下了根。而即將貫穿的地鐵2號(hào)線，為城南開展?fàn)I造了更新的開展機(jī)遇。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的開展。 高新區(qū)的住宅銷售均價(jià)為8226.38元/平方米，僅次于城南區(qū)排名第二。而高新區(qū)的成交量不大，占比僅為11%，排在各區(qū)第5的位置。高新區(qū)已開展成為西安市經(jīng)濟(jì)最興旺的地區(qū)，并作為西安的CBD核心區(qū)存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安外鄉(xiāng)開展商作為主戰(zhàn)場(chǎng)。所以銷售均價(jià)也水漲船高。但是由于202

54、2年高新區(qū)的商品房供給量減少，導(dǎo)致成交量缺乏。 城東區(qū)和城北區(qū)的銷售均價(jià)和成交量都較為接近，城東區(qū)的銷售均價(jià)和成交量分別為6344.88元/平方米和225.49萬平方米，城北區(qū)的銷售均價(jià)和成交量分別為6291.63元/平方米和268.94萬平方米。而兩個(gè)城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。這兩個(gè)區(qū)可以看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的風(fēng)向標(biāo)。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號(hào)線通車，帶給北城區(qū)域的變化顯而易見，一個(gè)宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購房者眼中。而過去不值一提的城東區(qū)，近年來也是迅速開展，尤其是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和2022年規(guī)劃的浐灞金融效勞區(qū)，吸引著眾多投資者

55、的目光。隨著西安市城中村改造工作的深入推進(jìn)、紡織城綜合開展區(qū)的逐漸成熟、局部優(yōu)質(zhì)教育資源的東移，將促使西安城東的開展進(jìn)一步提速，東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)。 城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價(jià)中均排在末尾〔除城內(nèi)區(qū)以外〕，全區(qū)住宅銷售均價(jià)為5877.50元/平方米，成交量占比14%。城西區(qū)是西安市開展較早的區(qū)域，區(qū)內(nèi)主要是以機(jī)械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氣氛比較淡薄。城西的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒有，之所以集中在這里，一是因?yàn)檫@里距市中心近，交通購物方便，二是因?yàn)槲鞫h(huán)外主要是工業(yè)區(qū)，不便于做房地產(chǎn)開發(fā)。此外，在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)根本都是原來

56、的福利房和集資房，商品房開發(fā)根本處于停滯狀態(tài)。該區(qū)域整體處于處于價(jià)值洼地。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)那么細(xì)那么出臺(tái)，以及市政配套建設(shè)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來勢(shì)必會(huì)加速開展。而且準(zhǔn)備在明年開工的地鐵5號(hào)線會(huì)將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域與主城區(qū)連接起來?，F(xiàn)在的西咸樓市，開發(fā)體量非常有限，但是局部龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點(diǎn)區(qū)域逐步進(jìn)入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價(jià)值。但是鑒于城西區(qū)薄弱的房地產(chǎn)根底，亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氣氛，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟或許還需5-7年的時(shí)間。 3) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況 1. 2022

57、-2022年西安市房地產(chǎn)開發(fā)總體情況 總體 房地產(chǎn)開發(fā)投資〔億元〕 住宅開發(fā)投資〔億元〕 商品房施工面積〔萬平方米〕 住宅施工面積〔萬平方米〕 新開工面積〔萬平方米〕 住宅新開工面積〔萬平方米〕 商品房竣工面積〔萬平方米〕 住宅竣工面積〔萬平方米〕 2022年 842.34 670.26 6,697.39 5,777.71 2,043.82 1,771.33 463.65 412.44 2022年 1,002.67 833.37 8,215.57 7,074.47 2,280.07 2,004.25 633.97

58、 558.55 2022年 1,281.90 1,011.67 9,947.89 8,294.92 2,848.50 2,313.67 1,063.70 903.82 年均增速 15.02% 14.71% 14.10% 12.81% 11.70% 9.31% 31.89% 29.89% 在2022年-2022年3年期間，西安市整體房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定開展。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資三年內(nèi)增長了52.18%，在2022年到達(dá)了1281.9億元，年均增速為15.02%；其中住宅開發(fā)投資增長了50.93%，2022年是1011.67億，年均

59、增速為14.71%。西安市商品房新開工面積在2022-2022年期間有39.37%的增長，年均增速為11.7%；其中住宅的新開工面積三年間增長了30.61%，年均增速為9.31%。在竣工商品房方面，三年間快速增長，增長率到達(dá)了129.41%，年均增速為31.89%；其中住宅竣工的增長率為119%，年均增速為29.89%。商品房的竣工面積增長率和增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了新開工面積和商品房的施工面積，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期大概為2-3年，這說明了在2022年和2022年期間將有大批新房集中推售，所以在2022年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的局面或?qū)?huì)延續(xù)下去。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看，開展商

60、開始理性看待西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2022年后的房屋竣工增長率或會(huì)降低，供給或?qū)p少，供求關(guān)系預(yù)計(jì)在2022年后漸趨平衡。 2. 2022-2022年西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)分析 　 住宅銷售面積〔萬M2〕 住宅銷售均價(jià)〔元/M2) 商業(yè)房銷售面積〔萬M2〕 商業(yè)房銷售均價(jià)〔元/M2) 2022.6 488.93 6,898.17 45.38 14,166.58 2022.12 467.64 8,379.00 97.33 16,609.04 2022.6 395.01 6,819.22 55.41 19,774.74

61、 2022.12 586.48 7,055.47 110.71 18,703.26 2022.6 607.68 7,225.56 64.90 16,654.11 2022.10 387.63 7,068.00 44.11 16,496.88 數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)來源：CRIC 近三年來，西安市住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)保持平穩(wěn)開展，平均均價(jià)為7240.90元/平方米，最高價(jià)出現(xiàn)在2022年下半年，到達(dá)8379元/平方米；最低價(jià)出現(xiàn)在2022年上半年，為6819.22元/平方米，三年統(tǒng)計(jì)平均浮動(dòng)幅度為1%，說明西安市整體房價(jià)比較穩(wěn)定，房價(jià)

62、升速低于全國平均水平，未來房價(jià)上升空間比較大，政府實(shí)行限價(jià)的措施可能性較小。從住宅成交量上來看，近三年西安市全市住宅平均銷售面積為488.89萬平方米。最高成交量出現(xiàn)在2022年上半年，到達(dá)607.68萬平方米。值得注意的是，在2022年下半年到2022年上半年這近一年的時(shí)間里，西安市住宅成交量大增，平均成交量近600萬平方米，超出三年平均水平的22.69%。原因有兩點(diǎn)：其一，由于2022年下半年的“金九銀十〞的市場(chǎng)成交蕭條，刺激了年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2022年11月和12月，慘淡的市場(chǎng)成交量得到逆反。而在開發(fā)商的“以價(jià)換量〞和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。所以202

63、2年下半年的成交量直線飆升至兩年來的最頂峰；其二，2022年3、4月份在國五條政策效應(yīng)下和“金三銀四〞的助推下市場(chǎng)曾出現(xiàn)成交畸高現(xiàn)象。 由住宅市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來看，截止到2022年10月，西安市住宅累計(jì)成交面積995.31萬平方米，已經(jīng)超出了2022年全年的住宅成交面積。同比上漲31.7%。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件，在行政手段干預(yù)下，取得預(yù)售證的工程具有一定市場(chǎng)行情。 4) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)情況 城東區(qū) 城東區(qū) 商業(yè)房銷售面積〔萬M2〕 商業(yè)房銷售均價(jià)〔元/M2) 住宅銷售面積〔萬M2〕 住宅銷售均價(jià)〔元/M2) 2022.6 5.12 12,0

64、29.17 102.07 6,261.83 2022.12 4.33 12,856.00 100.81 6,153.67 2022.6 14.23 16,127.00 83.75 6,272.33 2022.12 8.54 13,017.83 128.32 6,111.00 2022.6 26.33 10,997.33 133.99 6,378.00 2022.10 13.10 11,027.25 91.50 6,367.75 近三年來，城東區(qū)的住宅均價(jià)持續(xù)走高，雖然在2022年下半年由于

65、開發(fā)商的“以量換價(jià)〞的營銷策略下，均價(jià)下探到了6111元/平方米的三年最低價(jià)，但是在2022年的浐灞金融效勞區(qū)、地鐵5號(hào)線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動(dòng)下，城東區(qū)2022年上半年量價(jià)齊升，均價(jià)到達(dá)了三年來的高點(diǎn)6378元/平方米，增幅達(dá)4.36%。成交量在2022年下半年開始上升，再2022年下半年到2022年上半年這個(gè)區(qū)間，平均成交量到達(dá)了131.16萬平方米，比統(tǒng)計(jì)區(qū)間的平均成交量高22.87%。這個(gè)趨勢(shì)預(yù)示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。相比目前西安市最具“人氣〞的曲江新區(qū)，東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，樓市的開展空間很大。 城西區(qū) 城西區(qū) 商業(yè)房銷售面積〔萬M2〕 商業(yè)房銷售均價(jià)

66、〔元/M2) 住宅銷售面積〔萬M2〕 住宅銷售均價(jià)〔元/M2) 2022.6 7.39 10,882.83 47.69 5,815.00 2022.12 1.91 8,878.50 34.07 5,081.17 2022.6 2.36 14,701.17 36.62 5,125.33 2022.12 5.22 14,814.50 55.85 5,852.33 2022.6 4.28 18,402.00 83.31 5,940.67 2022.10 10.60 12,006.50 61.00 5,762.00 在西安市眾多區(qū)中，城西區(qū)的住宅均價(jià)是最低的，2022年均價(jià)為5851元/平方米，而城西的均價(jià)上升緩慢，與2022年的均價(jià)相比，2022年10月的住宅均價(jià)不升反跌，跌幅雖缺乏1%，但是如計(jì)算通脹水平，年均跌幅約6%。城西區(qū)的房價(jià)低迷時(shí)由于歷史原因造成的。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū)，根本配套比較差；工業(yè)廠房地塊多，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少；商業(yè)氣氛淡薄等諸多因素制約著城西