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從增量規(guī)劃到存量規(guī)劃 問題的提出 深圳規(guī)劃30年 土地財政模式頂峰 編制方法 從戰(zhàn)略到詳規(guī) 完全針對增量 物質規(guī)劃 空間規(guī)劃 基礎設施選址未來深圳 增量急劇減少 針對增量的規(guī)劃方法成為無的之矢 設計大樓轉為管理大樓 規(guī)劃幾乎一片空白 城市化的階段與轉型 城市規(guī)劃的轉型 基本判斷 中國城市化仍處于增量快速增長階段 存量所占比重越來越大 部分城市進入存量為主階段 深圳 以物質規(guī)劃為主的學科基礎無法滿足新需要 城市規(guī)劃必須盡快從管理存量到管理增量 目前規(guī)劃理論和教育完全沒有做好技術準備 存量規(guī)劃與增量規(guī)劃的差異 增量規(guī)劃目標 如何建設公共服務所需要的基礎設施重點 建設的標準 城市形態(tài) 發(fā)展方向 空間組織 功能分區(qū) 路網(wǎng)布局 建筑景觀 重大設施選址 技術 最優(yōu)的標準 道路寬度 間距 建筑特色 風格 色彩 公建配套標準 財務平衡 存量規(guī)劃目標 如何將 區(qū)位 轉移給最優(yōu)的使用者重點 用途改變的途徑 容積率改變的途徑 新城市功能的引入 產權的轉移 公共服務的定價與收費 技術 運營成本效益分析 公共產品的定價與收費模式 違規(guī)建設的界定及管理 中國城市規(guī)劃的困境與出路 中西規(guī)劃分歧 不同的城市化模式 中國模式 土地融資 買房同時買服務 增量 西方模式 財政融資 買房買服務分開 存量 出路 不同模式的兼容與過渡 空間 新舊城不同模式 時間 近遠期不同模式 嚴格的用途管制是土地財政模式的基礎 土地用途和開發(fā)強度意味著巨大的利益 任意改變可能導致土地效益的流失 多樣化和創(chuàng)意的新用途 是老城自我更新機制的核心 出路 1 限定轉用途項目 比如文創(chuàng)產業(yè) 2 退二進三 補市場地價 3 收財產稅 4 約定稅收 5 按新的規(guī)劃用途和強度收稅 6 允許相鄰土地轉讓權益 中國城市規(guī)劃的困境與出路 產權的分割和繼承是存量優(yōu)化的前提發(fā)現(xiàn)潛在的損失 設計盤活存量的機制 這張有的字不清楚 我把這張的照片貼在下一頁 規(guī)劃轉型的主要特征 從物質設計轉向制度設計從空間規(guī)劃轉向政策規(guī)劃從工程設計轉向經(jīng)濟管理從規(guī)劃院轉向規(guī)劃局為主 結論 不謀全局者 不足以謀一域不謀萬世者 不足以謀一時城市規(guī)劃必須盡快設計出適應存量管理的方法與理論 才能避免城市規(guī)劃成為曇花一現(xiàn)的學科 才能延續(xù) 城市規(guī)劃的春天 才能使規(guī)劃始終處于經(jīng)濟發(fā)展的核心