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1、12012.08.13Click to add titleClick to add subheading 昆明精裝修市場(chǎng)分析報(bào)告=2 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型經(jīng)營模式逐步朝精細(xì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，品牌開發(fā)商（如：萬科、金地、綠城）都推出系列產(chǎn)品，爭(zhēng)取全面家居解決方案，做到施工拼裝化，家具集成化以及家居智能化的總包和裝修一體化。 對(duì)于目前市場(chǎng)已經(jīng)從前幾年的載體價(jià)位較高逐漸演變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的細(xì)化，產(chǎn)品以及其品牌的對(duì)應(yīng)采用，市場(chǎng)的接受度逐漸提高的同時(shí)會(huì)日趨成為高檔住宅開發(fā)的主要趨勢(shì)。 精裝修已成為品牌中檔、高檔住宅開發(fā)主要趨勢(shì)引 言3昆明精裝修市場(chǎng)基本特征精裝修典型項(xiàng)目分析報(bào) 告 結(jié) 構(gòu)Report St

2、ructureReport Structure總結(jié)分析及大壩裝修建議4精裝修定義就目前市場(chǎng)主流情況而言，精裝修住宅是指新建房屋交付前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。5昆明精裝修市場(chǎng)發(fā)展概況2010年以前：小戶精裝時(shí)代昆明市場(chǎng)精裝修發(fā)展演變形式與沿海發(fā)達(dá)城市基本一致：小戶精裝昆明市場(chǎng)精裝修發(fā)展演變形式與沿海發(fā)達(dá)城市基本一致：小戶精裝主流產(chǎn)品成主流產(chǎn)品成品精裝。只是其發(fā)展時(shí)段較沿海落后了品精裝。只是其發(fā)展時(shí)段較沿海落后了3 3年左右時(shí)間。年左右時(shí)間。l該階段精裝典型項(xiàng)目有果殼中的宇宙、城市理想、江東好世界、星雅俊園、甲殼城市、中央麗城等。l這

3、段期間裝修產(chǎn)品以40年產(chǎn)權(quán)公寓類產(chǎn)品，以及70年住宅產(chǎn)權(quán)中的一室廳類小面積產(chǎn)品為主。l此類產(chǎn)品針對(duì)人群為投資客、過渡性居住的年輕一族，精裝修以利于投資客出租，方便過渡性居住一族的居住便利性。城市理想精裝和諧世紀(jì)精裝星雅俊園精裝6昆明精裝修市場(chǎng)發(fā)展概況2010年以來：成品精裝時(shí)代l該階段典型特征以萬科入駐昆明，本土品牌開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)宣布中高端產(chǎn)品線逐漸引入精裝為契始。經(jīng)過2年多市場(chǎng)培育，主流產(chǎn)品精裝概念在昆明由客戶的不認(rèn)同、懷疑，到被逐步接納認(rèn)同，形成了一定的細(xì)分市場(chǎng)，并一定程度上成為中高端城市住宅的代名詞。l精裝修項(xiàng)目一般為中高端，品質(zhì)+品牌型城市住宅項(xiàng)目。l該階段代表項(xiàng)目為空間俊園、金域緹香

4、、七彩俊園、白沙潤園、濱江俊園、萬科.學(xué)府、金域國際為主?？臻g俊園精裝萬科學(xué)府精裝7精裝修發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力品牌發(fā)展的需要銷售價(jià)格支撐的需要市場(chǎng)趨勢(shì)的前瞻性引領(lǐng)l精裝成品發(fā)售，在豐富企業(yè)產(chǎn)品線的同時(shí)，有利于彰顯企業(yè)深度開發(fā)的實(shí)力；同時(shí)，集成式精裝的環(huán)保經(jīng)濟(jì)概念、精裝房所展示的品質(zhì)也是企業(yè)品牌輸出的一個(gè)構(gòu)成部分。l中高端項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)其銷售價(jià)格支撐，以精裝概念、以及精裝所展現(xiàn)的品質(zhì)，作為項(xiàng)目銷售單價(jià)支撐的重要要素之一。l精裝修出售是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目深度開發(fā)的體現(xiàn)之一；同時(shí)，精裝出售所能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)保節(jié)能效益；可信賴的專業(yè)細(xì)分背景下，消費(fèi)者出于便利、退出不專業(yè)的參與等。在可預(yù)見的未來，精裝修出售將成為

5、主流住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。l在這種背景下，品牌開發(fā)商出于前瞻性市場(chǎng)引領(lǐng)的動(dòng)機(jī)，亦大力推出精裝房項(xiàng)目。8昆明精裝修項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)同初成，對(duì)應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)逐漸形成支撐項(xiàng)目品質(zhì)、售價(jià)的要素，但促成溢價(jià)能力不明顯主要覆蓋城市中高端住宅l市場(chǎng)精裝修出售項(xiàng)目以品牌開發(fā)商為主，主要覆蓋G1、G2產(chǎn)品序列，Top、City、Town產(chǎn)品序列的精裝修案例還沒出現(xiàn)。在一線城市，以星河灣和綠城為代表的Top產(chǎn)品開發(fā)商中，已經(jīng)出現(xiàn)精裝修案例，但該類產(chǎn)品對(duì)開發(fā)商精裝修把控能力要求極高。l由于品牌發(fā)展商的信譽(yù)支撐，市場(chǎng)對(duì)主流產(chǎn)品精裝修出售的疑慮已經(jīng)逐步打消，且有一定群體客戶出于省心、便利動(dòng)因，傾向于選擇精裝修產(chǎn)品，這近期以

6、萬科學(xué)府、白沙潤園等項(xiàng)目表現(xiàn)較為明顯。目前昆明市場(chǎng)精裝修項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)知代名詞為：品牌開發(fā)商+中高端城市住宅項(xiàng)目（G1、G2）。l在濱江俊園、學(xué)府、白沙潤園等項(xiàng)目中，精裝修已經(jīng)成為客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)同，由品質(zhì)認(rèn)同帶來的價(jià)格支撐的重要因素。但刨除裝修成本后，對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的溢價(jià)能力并不明顯，且客戶難以因?yàn)檠b修因素而溢價(jià)購買產(chǎn)品。9精裝修分類精裝修種類劃分在實(shí)際操作中，精裝修住宅項(xiàng)目在裝修內(nèi)容定位上層次是不同的。當(dāng)前主要有以下幾種裝修方式：基本精裝修住宅：主要完成地面、墻面，室內(nèi)水電氣布線，同時(shí)廚房、衛(wèi)生間除了地面、墻面、天花處理外，還配備了完善的必備設(shè)備、部品（櫥柜、馬桶、燃?xì)庠畹龋２藛问骄b修成品房

7、：提供若干選擇方案經(jīng)購房者決定后，開發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。其中又可劃分為套餐式、點(diǎn)菜式和自助式三種。但菜單式裝修的實(shí)質(zhì)僅是一種延伸服務(wù)，裝修款也不計(jì)入房價(jià)。全配置式成品房：配置全部家電日用生活用品這樣的住宅。亦俗稱拎包入住。10精裝修要素構(gòu)成分類分區(qū)部品用材/要素必備程度室外部分公共大堂 門禁 可視對(duì)講、指紋/密碼鎖、入戶大門信報(bào)箱 大堂頂燈 水晶燈、普通大燈地面 石材、瓷磚墻面用材 瓷磚、石材、乳膠漆物業(yè)接待臺(tái)其他軟飾 植物、雕塑大堂地磚墻面 電梯間 電梯 電梯品牌、鏡面、轎廂底部用材、電梯密碼、射頻刷卡等走廊 地面 石材、瓷磚墻面瓷磚、石材、乳膠漆門禁對(duì)講可視對(duì)講、指紋/密碼鎖軟飾植物、雕塑

8、11精裝修要素構(gòu)成分類分區(qū)部品用材/要素必備程度室內(nèi)部分入口玄關(guān) 入戶大門防撬門、門鎖地磚防滑、耐磨玄關(guān)收納柜鞋帽、雨傘、衣架、整容鏡、軟飾客餐廳 地面 石材、地磚、地板墻面瓷磚、石材、墻紙、乳膠漆、踢腳線天花乳膠漆、石膏吊頂背景墻電視背景墻吊燈水晶燈、普通吊燈中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)家私沙發(fā)、餐桌、茶幾家電電視、飲水機(jī)等臥室、書房地面品牌木地板墻面品牌墻紙、乳膠漆、踢腳線天花石膏造型頂燈家私家電12精裝修要素構(gòu)成分類分區(qū)部品用材/要素必備程度室內(nèi)部分廚房 地面 耐磨防滑地磚、石材墻面墻磚天花鋁材吊頂操作臺(tái)板石材、仿石材水槽品牌水槽龍頭品牌龍頭整體櫥柜品牌定制櫥柜燃?xì)庠钇放迫細(xì)庠畛橛蜔煓C(jī)品牌抽

9、油煙機(jī)微波爐垃圾粉碎機(jī)其他其他家電13精裝修要素構(gòu)成分類分區(qū)部品用材/要素必備程度室內(nèi)部分衛(wèi)浴 地面耐磨防滑地磚、石材墻面墻磚洗面盆品牌面盆龍頭品牌龍頭馬桶品牌馬桶、全自動(dòng)智能馬桶廁紙盒品牌廁紙盒毛巾架品牌毛巾架化妝鏡淋浴房品牌淋浴房花灑品牌花灑浴鏡浴霸品牌浴霸浴缸品牌浴缸陽臺(tái)地面防滑地磚欄桿扶手品牌欄桿扶手地漏洗衣機(jī)位空調(diào)新風(fēng)機(jī)位其他部品開關(guān)品牌開關(guān)其他水電氣布線14精裝修分類裝修成本維度豪華裝修2500元/m2以上高檔裝修20002500元/m2中檔裝修15002000元/m2經(jīng)濟(jì)型裝修1500元/m2以下15經(jīng)濟(jì)型裝修要點(diǎn)分析價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求維持較高檔次

10、的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具兩件套臺(tái)盆廚房墻地磚熱水器淋浴房淋浴花灑坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱儲(chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱浴缸洗手間套件在經(jīng)濟(jì)型裝修預(yù)算的壓力下，對(duì)臺(tái)盆、龍頭、馬桶、花灑、浴缸等易感知/易識(shí)別的部品，需要采用國際品牌；對(duì)抽油煙機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、浴霸、淋浴房、開關(guān)、門鎖等要求國內(nèi)知名品牌；對(duì)地板、入戶門、室內(nèi)門、墻紙、乳膠漆、背景墻、衣柜、儲(chǔ)物柜、可視對(duì)講等品牌要求不明顯。背景墻浴缸龍頭可視對(duì)講16中檔型裝修要點(diǎn)分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下

11、櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)浴缸微波爐在中檔型裝修預(yù)算的壓力下，對(duì)臺(tái)盆、龍頭、馬桶、花灑、浴缸等易感知/易識(shí)別的部品，需要采用國際品牌；對(duì)抽油煙機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、浴霸、淋浴房、開關(guān)、門鎖、地板、入戶門、室內(nèi)門、墻紙、乳膠漆等要求國內(nèi)知名品牌；對(duì)背景墻、衣柜、儲(chǔ)物柜、可視對(duì)講等品牌要求不明顯。價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求維持較高檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品 抽油煙機(jī)17高檔型裝修要點(diǎn)分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、 抽油煙機(jī)臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽

12、間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)微波爐浴缸浴室墻地磚在高檔型裝修預(yù)算的壓力下，對(duì)臺(tái)盆、龍頭、馬桶、花灑、浴缸、開關(guān)、門鎖、入戶門等易感知/易識(shí)別的部品，需要采用國際品牌中較高檔次產(chǎn)品；對(duì)抽油煙機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、浴霸、淋浴房地板、入戶門、室內(nèi)門、墻紙、乳膠漆、可視對(duì)講等要求國內(nèi)一線品牌；對(duì)背景墻、衣柜、儲(chǔ)物柜等品牌要求不明顯。價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求維持較高檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品18在豪華型裝修的預(yù)算下，對(duì)臺(tái)盆、龍頭、馬桶、花灑、浴缸、開關(guān)、門鎖、入戶門等易感知/易識(shí)別的部品，需要采用國際品牌中較高檔次產(chǎn)品；對(duì)抽油煙機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、浴霸、淋浴房地板、入戶門、室內(nèi)門、

13、墻紙、乳膠漆、可視對(duì)講、熱水器等要求國內(nèi)一線品牌，部分要求國際一線品牌；對(duì)背景墻、衣柜、儲(chǔ)物柜等品牌要求不明顯。同時(shí)，在這種情況下，智能化安保系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖、中央凈水、中央吸塵、新興保溫隔熱技術(shù)等會(huì)搭配應(yīng)用；消毒柜、垃圾粉碎機(jī)等廚房家電開始出現(xiàn)；同時(shí)，其他部品中，部分開始采用新科技、高智能化的系統(tǒng)。豪華型裝修要點(diǎn)分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、 抽油煙機(jī)臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱儲(chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)、中央空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)窗玻璃微波爐浴室墻地磚消毒柜價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求維持較高檔次的

14、產(chǎn)品價(jià)格壓力下，可選擇舍棄的產(chǎn)品智能安保地暖中央凈水、中央除塵微波爐背景墻（客廳、臥室）19昆明精裝修市場(chǎng)基本特征精裝修典型項(xiàng)目分析報(bào) 告 結(jié) 構(gòu)Report StructureReport Structure總結(jié)分析及大壩裝修建議20經(jīng)濟(jì)型裝修案例萬科.學(xué)府（C標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）分區(qū)品牌、工藝、用材室內(nèi)客餐廳天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身外露部分乳膠漆入戶門入戶門配鎖具地面強(qiáng)化木地板配踢腳線主臥房天花乳膠漆墻身外露部分乳膠漆房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面強(qiáng)化木地板配踢腳線窗臺(tái)板人造石窗臺(tái)板臥房天花乳膠漆墻身乳膠漆房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面強(qiáng)化木地板配踢腳線窗臺(tái)板人造石窗臺(tái)板主衛(wèi)天花局部鋁扣板吊

15、頂墻身外露部分貼墻磚（被柜體遮擋或隱蔽部位不貼墻磚）主衛(wèi)門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚（被馬桶遮擋或隱蔽部位不貼地磚），石材門檻石公衛(wèi)濕區(qū)天花鋁扣板吊頂墻身外露部分貼墻磚公衛(wèi)門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚（被馬桶遮擋或隱蔽部位不貼地磚），石材門檻石公衛(wèi)干區(qū)天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身防水乳膠漆（被柜體遮擋部位做防水處理）地面地磚（被柜體等遮擋部位不鋪地磚），石材門檻石廚房天花鋁扣板吊頂墻身外露部分貼墻磚（被柜體遮擋或隱蔽部位不貼墻磚）廚房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚（被柜體遮擋或隱蔽部位不貼地磚），石材門檻石過道天花局部石膏板吊頂墻身乳膠漆地面強(qiáng)化木地板

16、配踢腳線（公衛(wèi)干區(qū)過道外露部分貼地磚）家私客餐廳配電視背景墻，玄關(guān)柜主人房配有成品衣柜21經(jīng)濟(jì)型裝修案例萬科.學(xué)府（C標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）分區(qū)品牌、工藝、用材室外外墻外墻涂料及局部面磚外門窗鋁合金門窗陽臺(tái)地面鋪地磚，天花乳膠漆，墻面為外墻涂料，陽臺(tái)欄桿根據(jù)功能不同分兩種類型：1、生活陽臺(tái)為實(shí)墻欄板；2、景觀陽臺(tái)為裝配式鋼欄桿加玻璃欄板設(shè)備燈飾局部吊頂安裝筒燈，廳、房預(yù)留主燈位；廚、衛(wèi)安裝廚衛(wèi)燈，公衛(wèi)干區(qū)吊頂安裝筒燈，陽臺(tái)安裝吸頂燈插座、電器開關(guān)戶內(nèi)配總電源配電箱；所有房間均裝有開關(guān)、插座面板；全部電線以暗藏形式安裝。 廚房設(shè)備櫥柜配有成品櫥柜配人造石臺(tái)面；方太或同等品牌燃?xì)鉅t、方太或同等品牌抽油煙機(jī)；

17、摩恩或同等品牌不銹鋼洗滌盆，配冷熱水龍頭。煙道成品煙道燃?xì)馊細(xì)夤艿綉簦ㄓ煽蛻糇孕猩暾?qǐng)開通）衛(wèi)生間潔具、鏡柜配有科勒或同等品牌抽水馬桶和洗面盆配有成品鏡柜淋浴屏沐浴區(qū)配淋浴屏浴霸配有奧普或同等品牌浴霸其它配有摩恩或同等品牌冷熱水龍頭及淋浴花灑，配有摩恩或同等品牌廁紙架、毛巾掛桿有線電視電話線寬帶網(wǎng)客廳配備電話插座 客廳配備寬帶網(wǎng)信息插座 客廳及主臥配有線電視插座 （均由客戶自行申請(qǐng)開通） 陽臺(tái)生活陽臺(tái)配給水點(diǎn)、地漏；景觀陽臺(tái)配地漏 對(duì)講系統(tǒng)可視對(duì)講抄表系統(tǒng)集中設(shè)置（自來水給水水表為遠(yuǎn)程抄表） 熱水系統(tǒng)24層及以上配太陽能，23層及以下配空氣源熱泵22經(jīng)濟(jì)型裝修案例萬科.學(xué)府（C標(biāo)）備注：根據(jù)萬科

18、的裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝修項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)分為A、B、C三類標(biāo)準(zhǔn)，C標(biāo)主要針對(duì)City、Town、Golden 1、 Golden 2品類序列。B標(biāo)針對(duì)Golden 1、高端洋房、大戶型類產(chǎn)品；A標(biāo)主要針對(duì)別墅、大平層類Top品類序列。一般市場(chǎng)上所見基本都為C標(biāo)裝修標(biāo)準(zhǔn)。入戶玄關(guān)l入戶防撬門l防滑耐磨地磚l玄關(guān)收納柜l廳房復(fù)合木地板玄關(guān)收納柜l鞋柜l大衣架l箱包收納柜l雨傘架彩色可視對(duì)講TCL開關(guān)方太燃?xì)庠罾习宄橛蜔煓C(jī)23經(jīng)濟(jì)型裝修案例萬科.學(xué)府（C標(biāo)）MOEN盆槽及龍頭廚衛(wèi)防潮墻磚臥室復(fù)合木地板及乳膠漆墻面室內(nèi)木門及推拉式衣廚美的電熱水器MOEN洗面盆及龍頭TOTOI座便器及仿石材防滑地磚、墻磚MOEN

19、毛巾架及廁紙盒MOEN花灑及TOTO浴缸24分區(qū)工藝、用材室內(nèi)客餐廳天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身外露部分乳膠漆地面強(qiáng)化木地板配踢腳線玄關(guān)天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身乳膠漆地面地磚入戶門入戶門配鎖具主臥房天花乳膠漆墻身乳膠漆房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面強(qiáng)化木地板配踢腳線窗臺(tái)板石材窗臺(tái)板臥房天花乳膠漆墻身乳膠漆房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面強(qiáng)化木地板配踢腳線窗臺(tái)板石材船臺(tái)板主衛(wèi)天花埃特板吊頂墻身外露部分貼墻磚其余部分用水泥砂漿找平主衛(wèi)門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚其余部分用水泥砂漿找平，石材門檻石公衛(wèi)濕區(qū)天花埃特板吊頂墻身外露部分貼墻磚，其余部分用水泥砂漿找平公衛(wèi)門成品戶內(nèi)門帶門

20、鎖、門吸地面外露部分貼地磚其余部分用水泥砂漿找平，石材門檻石公衛(wèi)干區(qū)天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身局部墻磚或馬賽克，其余部分為乳膠漆（被柜體、鏡子等遮擋部位不貼墻磚，為水泥砂漿抹面）地面地磚（被柜體等遮擋部位不鋪地磚），石材門檻石廚房天花鋁扣板吊頂墻身外露部分貼墻磚（被柜體遮擋或隱蔽部位不貼墻磚）廚房門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚（被柜體遮擋或隱蔽部位不貼地磚），石材門檻石過道天花局部石膏板吊頂墻身乳膠漆地面強(qiáng)化木地板配踢腳線（公衛(wèi)干區(qū)過道外露部分貼地磚）中檔型裝修案例白沙潤園（B標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）25中檔型裝修案例白沙潤園（B標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）分區(qū)工藝、用材室外外墻外墻涂料+局部劈開磚陽臺(tái)地

21、磚、陽臺(tái)欄桿根據(jù)戶型和位置不同分兩種類型：1、鋁合金玻璃欄桿；2、實(shí)墻欄板加鋁合金玻璃欄桿設(shè)備燈飾局部預(yù)留燈帶、筒燈，廳、房預(yù)留主燈位；廚、衛(wèi)安裝廚衛(wèi)燈，公衛(wèi)干區(qū)吊頂安裝筒燈，陽臺(tái)安裝吸頂燈插座、電器開關(guān)戶內(nèi)配總電源配電箱； 所有房間均裝有面板開關(guān)、插座； 全部電線以暗藏形式安裝，廚房插座獨(dú)立回路。 主臥室燈為雙控開關(guān) 廚房設(shè)備櫥柜配有成品櫥柜配人造石臺(tái)面；方太或同等品牌燃?xì)鉅t、方太或同等品牌抽油煙機(jī)；摩恩或同等品牌不銹鋼洗滌盆，配冷熱水龍頭。煙道共用煙道燃?xì)馊細(xì)夤艿綉艏宜街魅朔颗溆谐善芬鹿裥P(guān)配有玄關(guān)柜（適用帶玄關(guān)戶型）衛(wèi)生間潔具、鏡柜配有科勒或同等品牌抽水馬桶和洗面盆配有成品鏡柜淋浴屏沐浴

22、區(qū)配鋼化玻璃淋浴屏浴霸配有奧普或同等品牌浴霸其它配有摩恩或同等品牌冷熱水龍頭及淋浴花灑，配有摩恩或同等品牌廁紙架、毛巾掛桿有線電視電話線寬帶網(wǎng)客廳配備電話插座 客廳配備寬帶網(wǎng)信息插座 客廳及主臥配有線電視插座 陽臺(tái)生活陽臺(tái)配給水點(diǎn)、地漏；景觀陽臺(tái)配地漏 新風(fēng)加濕系統(tǒng)配有新風(fēng)加濕系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)可視對(duì)講抄表系統(tǒng)集中設(shè)置（自來水給水水表為遠(yuǎn)程抄表） 太陽能熱水系統(tǒng)太陽能供熱26中檔型裝修案例白沙潤園（B標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）入口多功能玄關(guān)柜燈帶槽、筒燈、局部石膏板造型入戶門鎖細(xì)節(jié)石英石臺(tái)面、西門子牌燃?xì)庠?抽油煙機(jī)/消毒碗柜MOEN槽盆及龍頭墻面乳膠漆、電視背景墻地面復(fù)合木地板（客餐廳、臥室）27中檔型裝修案例

23、白沙潤園（B標(biāo)交付標(biāo)準(zhǔn)）MOEN臺(tái)盆、龍頭奧普浴霸、MOEN毛巾架、廁紙盒、花灑、鋼化玻璃淋浴屏石材地面墻面墻磚鏡柜石材臺(tái)面埃特板吊頂石材門檻石科勒品牌馬桶28高檔型裝修案例濱江俊園分區(qū)工藝、用材、品牌公共部分大堂地面天然石材墻面墻磚信報(bào)箱有保安值班室有電梯電梯國產(chǎn)三菱電梯室內(nèi)客餐廳天花燈帶槽、局部石膏板造型 朗能筒燈，立邦乳膠漆墻身歐雅墻紙，電視背景墻地面實(shí)木地板玄關(guān)入戶門雙層實(shí)木中鐵門主臥房天花燈帶槽、局部石膏板造型 朗能筒燈，立邦乳膠漆墻身歐雅墻紙房門實(shí)木分戶門地面實(shí)木地板窗臺(tái)板石英石材衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂墻身新世紀(jì)米黃石材主衛(wèi)門實(shí)木門地面新世紀(jì)米黃石材廚房天花鋁扣板吊頂墻身墻磚廚房門實(shí)

24、木門地面地磚29高檔型裝修案例濱江俊園分區(qū)工藝、用材室外外墻涂料陽臺(tái)韋邦金屬邊吸頂燈設(shè)備燈飾預(yù)留燈孔插座、電器開關(guān)TCL-Legrand廚房設(shè)備櫥柜瑞士Frankie臺(tái)面仿石材燃?xì)庠罘教⒉t瑞士Frankie抽油煙機(jī)ROBAM老板抽油煙機(jī)盆槽瑞士Frankie家私主人房玄關(guān)衛(wèi)生間潔具、鏡柜TOTO馬桶、洗面盆、龍頭MOEN花灑淋浴屏浴霸其它空調(diào)松下中央空調(diào)陽臺(tái)白馬王子吸頂燈對(duì)講系統(tǒng)WRT對(duì)講系統(tǒng)抄表系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)30高檔型裝修案例濱江俊園交付標(biāo)準(zhǔn)入戶門及門鎖餐、廳、臥室3層實(shí)木地板韋邦牌筒燈TCL-Legrand開關(guān)面板餐、廳、臥立邦牌乳膠漆天花頂、墻面松下中央空調(diào)國產(chǎn)三菱電梯燈帶槽、局

25、部石膏板造型31高檔型裝修案例濱江俊園交付標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間白色亞克力臺(tái)面實(shí)木柜TOTO面盆及花灑梳妝鏡墻面墻磚貼面衛(wèi)生間TOTO座便器地面瓷磚鋼化玻璃淋浴屏MOEN花灑瑞士Frankie燃?xì)庠畎咨珌喛肆Σ僮髋_(tái)面瑞士Frankie盆槽及龍頭ROBAM牌抽油煙機(jī)方太微波爐瑞士Frankie（方太）一體櫥柜32豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)工藝、用材、品牌公共部位單元門門6米挑高，對(duì)開入戶大門門禁美國金指碼指紋、密碼、刷卡鎖入戶大堂天花7米挑高，涂料+局部石膏吊頂；燈帶槽及暖色燈帶、筒燈內(nèi)墻天然石材+打磨上蠟+鏡面不銹鋼地面天然石材+打磨上蠟信報(bào)箱分戶信報(bào)箱值班臺(tái)值班臺(tái)、7米高鏡面不銹鋼大堂軟格屏風(fēng)首

26、層電梯廳天花7米挑高，涂料+局部拉法基石膏吊頂；燈帶槽及暖色燈帶、筒燈內(nèi)墻電梯石材+木質(zhì)門套+天然石材+鏡面不銹鋼地面天然石材+打磨上蠟電梯進(jìn)口三菱電梯，分層限制，刷卡或門禁放行入戶標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳天花涂料+局部石膏吊頂；燈帶槽及暖色燈帶、韋邦筒燈內(nèi)墻電梯石材門套+墻磚地面天然石材+打磨上蠟門禁WRT彩色可視對(duì)講33豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)工藝、用材、品牌室內(nèi)廳天花乳膠漆，局部石膏板吊頂筒燈韋邦筒燈背景墻1.康發(fā)電視背景墻2.康發(fā)收納式客廳背景墻（開關(guān)、插座、家政收納）墻身歐雅墻紙地面天然石材，打磨上蠟玄關(guān)天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身歐雅墻紙地面天然石材，打磨上蠟入戶門曼特寬體雙層入戶

27、門，智能門鎖（刷卡、密碼、指紋、鎖匙）臥房天花涂料+局部石膏吊頂；燈帶槽及暖色燈帶、韋邦筒燈墻身歐雅墻紙房門康發(fā)成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸衣櫥主臥步入式衣櫥地面圣象三層實(shí)木地板窗臺(tái)板石材窗臺(tái)板衛(wèi)生間天花埃特板吊頂墻身外露部分貼墻磚+局部馬賽克衛(wèi)門成品戶內(nèi)門帶門鎖、門吸地面外露部分貼地磚，石材門檻石廚房天花鋁扣板天花墻身外露部分貼墻磚廚房門康發(fā)成品戶內(nèi)門地面外露部分貼地磚，石材門檻石過道天花乳膠漆，局部石膏板吊頂墻身乳膠漆地面天然石材+打磨上蠟34豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)工藝、用材、品牌室外外墻涂料;石材;仿石材鋁合金門窗鋁合金門窗玻璃雙層中空玻璃陽臺(tái)地磚，陽臺(tái)欄桿根據(jù)戶型和位置不同分兩種

28、類型：1、鋁合金玻璃欄桿；2、實(shí)墻欄板加鋁合金玻璃欄桿設(shè)備燈飾局部吊頂預(yù)留燈帶、筒燈，廳房預(yù)留主燈位；廚、衛(wèi)安裝廚衛(wèi)燈，陽臺(tái)安裝吸頂燈插座、電器開關(guān)戶內(nèi)總電源配電箱； 所有房間均裝有TCL-Legrand面板開關(guān)、插座； 全部電線以暗藏形式安裝，廚房插座獨(dú)立回路。 主臥室燈為雙控開關(guān)廚房設(shè)備櫥柜配有柏麗成品櫥柜配人造石臺(tái)面抽油煙機(jī)瑞士Frankie燃?xì)庠钊鹗縁rankie盆槽瑞士Frankie龍頭瑞士Frankie消毒柜瑞士Frankie家私主人房配有康發(fā)步入式衣櫥35豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)工藝、用材、品牌設(shè)備衛(wèi)生間臺(tái)面人造石，配化妝鏡洗面盆DURAVIT杜拉維特龍頭DURAVIT

29、杜拉維特沐浴屏朗高鋼化玻璃淋浴房花灑漢斯格雅毛巾架、廁紙盒朗高五金部件座便器DURAVIT杜拉維特智能馬桶，自動(dòng)烘干，自動(dòng)感應(yīng)，電動(dòng)按摩浴缸DURAVIT杜拉維特浴霸DURAVIT杜拉維特有線電視電話線寬帶網(wǎng)客廳、主臥室配備有線電視管線； 客廳、主臥室配備電話插座； 客廳、書房配備寬帶網(wǎng)信息插座。陽臺(tái)配有水龍頭、插座、地漏； 中央空調(diào)美的中央空調(diào)對(duì)講系統(tǒng)WRT彩色可視對(duì)講系統(tǒng)科技智能中水回收系統(tǒng)【政府要求】通過再生水的合理回收利用，可用于灌溉、沖刷太陽能一體化【高于政府要求設(shè)置】太陽能熱水系統(tǒng)、空氣源熱水系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)將空調(diào)凝結(jié)水和屋面雨水的收集、處理，用作道路沖洗和綠化灌溉用水，配合程控型

30、綠地噴灌及滴灌等節(jié)水灌溉節(jié)水新風(fēng)系統(tǒng)解決整套房屋內(nèi)部的通風(fēng)和換氣問題，能夠在不開窗的前提下為整個(gè)房屋提供新鮮的自然空氣，同時(shí)去除其中的有毒有害氣體，還能調(diào)節(jié)室內(nèi)的濕度36豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)單元入戶入戶單元大堂信報(bào)箱及墻面細(xì)節(jié)入戶單元大堂地面、屏風(fēng)、值班臺(tái)、天花、電梯過道墻體細(xì)節(jié)電梯及墻面裝飾37豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)電梯廳地面、墻面、天花、入戶門、門鎖WRT彩色可視對(duì)講入戶玄關(guān)及背景墻主臥背景墻衣櫥38豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)客廳背景墻客廳天然石材地面墻紙及開關(guān)面板美的中央空調(diào)臥室墻面、實(shí)木地板、天花、門窗廚房、衛(wèi)生間天花處理及筒燈Frankie抽油煙機(jī)Frankie

31、盆槽、朗高龍頭及廚房墻面細(xì)節(jié)Frankie消毒柜39豪華型裝修案例七彩俊園交付標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間臺(tái)面、杜拉維特洗面盆、龍頭衛(wèi)生間淋浴屏、花灑、天花、墻面細(xì)節(jié)朗高毛巾架杜拉維特浴缸杜拉維特智能座便器、地面、墻面細(xì)節(jié)40昆明精裝修市場(chǎng)基本特征精裝修典型項(xiàng)目分析報(bào) 告 結(jié) 構(gòu)Report StructureReport Structure總結(jié)分析及大壩裝修建議41對(duì)精裝修房態(tài)度和意見備注：客戶分析主要參照中原地產(chǎn)對(duì)昆明市場(chǎng)精裝修客戶市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論Q1、是否考慮購買精裝修房53%客戶選擇考慮購買精裝修房，主要看樣板房裝修是否滿意，選擇肯定買精裝房占13%，主要為年輕客戶，而堅(jiān)定買毛坯客戶占34%，主要為有過

32、裝修經(jīng)驗(yàn)客戶 Q2、考慮買精裝房原因選擇考慮及一定購買精裝房客戶中84%客戶主要出于裝修麻煩原因； 42對(duì)精裝修房態(tài)度和意見Q3、不愿意接受精裝原因被訪者選擇不愿意接受精裝房主要原認(rèn)為開發(fā)商裝修質(zhì)量差及缺乏個(gè)性；另外由于客戶對(duì)品牌認(rèn)知度較低，在選擇對(duì)品牌認(rèn)同度關(guān)注度最低； Q4、整體裝修風(fēng)格喜好大部分人喜歡簡(jiǎn)約風(fēng)格，而選擇中式風(fēng)格被訪者多為二次裝修年齡層次較大客戶；客戶大多不喜歡過于奢華裝修風(fēng)格，簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、時(shí)尚是客戶選擇裝修風(fēng)格關(guān)鍵詞。 43對(duì)房屋裝修價(jià)值觀排序Q5、對(duì)房屋裝修價(jià)值觀排序從圖表中可以明顯看出，被訪者出于面子會(huì)將第一項(xiàng)“面子”排在最后，普遍把舒適性和效果排在第一，其次關(guān)注功能性

33、和耐用性。 Q6、愿意為最重要一項(xiàng)多支付款項(xiàng)在選擇為最重要的一項(xiàng)多支付裝修款項(xiàng)時(shí)，主要集中在10-20%，占總被訪者的89%。44關(guān)注裝修因素及功能空間排序Q7、對(duì)裝修因素關(guān)注排序被訪者注重裝修費(fèi)用及裝修風(fēng)格，在有限費(fèi)用下，客戶對(duì)裝修風(fēng)格最為關(guān)注；其次為裝修品牌和售后服務(wù)，對(duì)保修期的關(guān)注度最低 Q8、對(duì)各功能空間排序與被訪者對(duì)客廳滿意程度一樣，普遍認(rèn)為客廳最重要，其次為主臥室，對(duì)廚房和衛(wèi)生間關(guān)注度較低。 45昆明市場(chǎng)精裝修購買客戶定性描述備注：以下描述參照了萬科項(xiàng)目成交客戶特征城市中產(chǎn)、上中產(chǎn)型客戶為主，相對(duì)年輕，知識(shí)層次較高l年齡集中在2641歲客戶群體；l客戶從事職業(yè)以生意人、企事業(yè)普通員

34、工、公務(wù)員、私企老板為主；l客戶家庭年總收入以10-20萬區(qū)間段為主，其他占比較高的為5-10萬區(qū)間、20-30萬區(qū)間。觀念相對(duì)開放，出于方便、品牌信賴選購精裝房l由于年齡層次，知識(shí)結(jié)構(gòu)，社會(huì)地位等綜合因素，具有較為開放的視野，對(duì)新鮮事物接受度相對(duì)較高；l不排斥精裝修，但又不是對(duì)精裝修有特殊偏好，非精裝修房購買不可；l出于方便、免除煩惱的便捷性需求動(dòng)因，而選擇精裝修項(xiàng)目；l出于對(duì)開發(fā)商企業(yè)品牌，品質(zhì)信心的信賴，而對(duì)精裝修交房的品質(zhì)、承諾難以兌現(xiàn)等擔(dān)憂相對(duì)不高。46精裝修項(xiàng)目市場(chǎng)銷售表現(xiàn)住宅精裝修溢價(jià)能力表現(xiàn)不明顯l品牌開發(fā)商萬科的精裝修項(xiàng)目，其精裝修能產(chǎn)生的銷售溢價(jià)能力在500元左右，整體溢價(jià)

35、能力在5%左右。l在俊發(fā)地產(chǎn)的兩個(gè)精裝修項(xiàng)目中，由于戶型面積造成的總價(jià)較高，出于總價(jià)價(jià)格壓力，造成項(xiàng)目的精裝修溢價(jià)能力不能得以實(shí)現(xiàn)。l整體歸納分析而言，全國性品牌開發(fā)商，由于規(guī)?；少弾磔^好的成本控制，成熟的裝修經(jīng)驗(yàn)讓精裝修產(chǎn)品的價(jià)值能夠得到較好彰顯，其品牌認(rèn)同力造成客戶能夠愿意適當(dāng)為精裝修溢價(jià)買單。l就本土品牌開發(fā)商俊發(fā)而言，精裝修并不能為項(xiàng)目的售價(jià)帶來溢價(jià)效應(yīng)。同時(shí)，中大戶型面積還要承擔(dān)由于裝修造成銷售單總價(jià)上升造成銷售遲滯的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格裝修成本扣除成本實(shí)際成交價(jià)區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格萬科學(xué)府(C標(biāo)）11500100010500云安陽光城：10000白沙潤園（B標(biāo)）105001800

36、8700朝九晚五（小高層）：8000濱江俊園1150022009300葡萄街區(qū)：9000同德昆明廣場(chǎng)：9500七彩俊園18000300015000匯都國際：16000南亞之門：140001600047精裝修項(xiàng)目市場(chǎng)銷售表現(xiàn)緊湊型居家產(chǎn)品去化迅速，110以內(nèi)面積去化速度次之，中大戶型銷售去化情況不容樂觀l由于產(chǎn)品面積對(duì)應(yīng)總價(jià)，以及精裝修帶來的價(jià)格上漲因素，精裝修出售房源中：l90左右兼顧居家功能的緊湊型居家產(chǎn)品銷售情況最好，次之為107及60以內(nèi)產(chǎn)品。l中間面積段及大戶型產(chǎn)品去化情況慘淡備注：以上信息為濱江俊園在售13棟，改動(dòng)于2012年7月推售，以上銷售情況為截至2月6日方案?jìng)浒感畔闇?zhǔn)建筑面

37、積套數(shù)銷售套數(shù)未售套數(shù)去化率4060124725258%976253985%10730151550%11011936112531%1201293030%14214761134821%1872184040%合計(jì)32016415651%48大壩項(xiàng)目產(chǎn)品品類初判斷90130左右面積段洋房產(chǎn)品品類屬性屬于G2范疇，但同時(shí)具有一定TOP1品類特質(zhì)160以上面積段洋房+別墅TOP1稀缺性城市資源型豪宅大壩、河尾村項(xiàng)目精裝修實(shí)施建議49大壩、河尾村項(xiàng)目精裝修實(shí)施建議基于品類的精裝修適宜性初判l(wèi)別墅、洋房大平層TOP型產(chǎn)品精裝修主要出現(xiàn)一線城市，專攻TOP型物業(yè)開發(fā)的星河灣、綠城之流企業(yè)，對(duì)精裝用材、品質(zhì)、工

38、藝、風(fēng)格、客戶掌控水平要求極高，同時(shí)考慮到昆明市場(chǎng)發(fā)育度因素，不建議采取精裝修l對(duì)主流洋房產(chǎn)品，出于對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、售價(jià)支撐、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差異化、公司品牌發(fā)展等因素考慮，可以考慮采取精裝修出售的方式。但在精裝實(shí)施前建議對(duì)風(fēng)格、檔次、用材做深入研究，在充分裝修完成后實(shí)際呈現(xiàn)的品質(zhì)，并做好成本控制后，再行實(shí)施。市場(chǎng)發(fā)展程度消費(fèi)客群+市場(chǎng)表現(xiàn)精裝利弊因素50大壩、河尾村項(xiàng)目精裝修實(shí)施建議精裝修實(shí)施基本思路：試水先行，分段實(shí)施l項(xiàng)目2013年先行銷售A5-2地塊，在對(duì)公司精裝修品質(zhì)至臻尚需一段時(shí)日，精裝修帶來的銷售表現(xiàn)尚不明確的情況下。l建議先在A5-2地塊中采取部分產(chǎn)品精裝，在精裝、毛坯房同時(shí)向市場(chǎng)供給出售

39、的情況下，進(jìn)行以下幾個(gè)方面的測(cè)試：1.測(cè)試主城洋房精裝修出售的市場(chǎng)接受情況。2.測(cè)試不同面積段產(chǎn)品品類，在由于精裝修成本，造成銷售單總價(jià)上升的價(jià)格壓力下，不同產(chǎn)品品類的精裝修出售的市場(chǎng)接受度問題。同時(shí)，在精裝修實(shí)施的過程中，還要著重注意一下方面因素：1.裝修品質(zhì)把控問題：如果實(shí)施不到位，裝修品質(zhì)不達(dá)標(biāo)，銷售階段反而對(duì)銷售帶來較大的負(fù)面因素，交房之后可能會(huì)帶來較大的業(yè)主投訴問題。就萬科而言，其金域緹香項(xiàng)目在交房期間就因?yàn)榭蛻敉对V問題，造成部分樓棟重新整改，推遲交房。2.集中裝修交付帶來的居家品質(zhì)提升問題：萬科在精裝房空間及部品的流線、人性化、人體工學(xué)優(yōu)化上研究造詣很深，其精裝修對(duì)客戶而言，是增加

40、了居家便利，提升了生活品質(zhì)。而不是限制了客戶的個(gè)性化選擇需求。3.成本控制問題：萬科由于成熟化運(yùn)作，大批量全國性集中采購，在成本控制上把控優(yōu)異。相形之下，俊發(fā)在成本控制能力上稍弱。51大壩、河尾村項(xiàng)目精裝修實(shí)施建議房源選擇l在A5-2地塊中，出于施工、整體性考慮，選擇部分房源，整棟形式進(jìn)行精裝修。l選擇7#樓，小戶型面積居多，就市場(chǎng)分析而言，該部分產(chǎn)品精裝修銷售無壓力。l同時(shí)選擇1#樓，共2個(gè)單元，中等面積段產(chǎn)品，進(jìn)行裝修，作為后續(xù)地塊產(chǎn)品的裝修測(cè)試。l如果中等戶型面積精裝修，市場(chǎng)接受度良好的情況下，則后期產(chǎn)品，除160以上大戶型產(chǎn)品外，全部進(jìn)行精裝修出售。l作為公司首個(gè)精裝修出售項(xiàng)目，結(jié)合市場(chǎng)分析，建議不進(jìn)行溢價(jià)銷售。52差異化實(shí)施建議l市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差異化：裝修檔次/用材以參照濱江俊園室內(nèi)部分為主，適當(dāng)參照七彩俊園的公共部分。在人性化設(shè)置上重點(diǎn)參照萬科（收納、流線、人體工學(xué)尺度等）。同時(shí)在裝修風(fēng)格的處理上，與以上項(xiàng)目做適度差異化。l品類差異化：90檔在高檔型的基礎(chǔ)上適當(dāng)向中檔型靠攏；110-130以產(chǎn)品主打高檔型，少量易感知部品向豪華型靠攏。l分區(qū)差異化：公共區(qū)域往往在營銷期的樣板體驗(yàn)階段客戶即可感知，建議向豪華型靠攏。大壩、河尾村項(xiàng)目精裝修實(shí)施建議53F/ +86-0871-5725708 T/ +86-0871-5330000E/ B PC/ 650025THANKS