《房地產(chǎn)市場研究報告 青島南泉鎮(zhèn)A地塊項目可行性分析報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場研究報告 青島南泉鎮(zhèn)A地塊項目可行性分析報告（58頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、南泉鎮(zhèn)A地塊項目可行性分析報告 一、市場宏觀分析 青島宏觀市場分析 單位總量迅速增加，經(jīng)濟活動能力顯著增強 資料顯示：到2001年底，青島市共有各類法人單位56636個，其中：企業(yè)法人44678個，事業(yè)單位法人2697個，機關(guān)法人1091個，社會團體法人797個，其他法人單位7373個。在其他法人中：居民委員會661個，村民委員會6020個，民辦非企業(yè)單位532個。共有產(chǎn)業(yè)活動單位69854個，其中，生產(chǎn)經(jīng)營性單位51700個，非生產(chǎn)經(jīng)營性單位18154個。個體工商戶175170戶。法人單位總量占全省的16.2%，占全國的1.1%。與1996年比較，青島基本單位總量發(fā)展迅速，五年新

2、增法人單位19263個，增長51.5%，年均遞增8.7%。從總量上分析，青島市基本單位五年的發(fā)展存在三個顯著特點：一是企業(yè)法人單位快速增長，比1996年增加17996個，增長67.4%，年均增長10.9%；二是機關(guān)、事業(yè)單位總量基本保持穩(wěn)定，五年僅增14.1%；三是居委會、村委會等群眾基層自治組織經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整、改革，比1996年減少659個，下降9%。 各項改革的不斷深入，市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，使單位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理 2001年底，第一產(chǎn)業(yè)的法人單位為747個，第二產(chǎn)業(yè)的法人單位為21208個，第三產(chǎn)業(yè)的法人單位為34681個，三次產(chǎn)業(yè)單位的比例為1.3∶37.4∶61.3。從行業(yè)分布看，在

3、全部法人單位中，制造業(yè)單位數(shù)最多，為18489個，占全部法人單位的32.6%，其次是批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)，為14074個，占24.8%，國家機關(guān)、政黨機關(guān)和社會團體8569個，占15.1%，社會服務(wù)業(yè)5176個，占9.1%。 由于宏觀政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，使其單位數(shù)量快速增長。與1996年比較：第一產(chǎn)業(yè)單位增加423個，第二產(chǎn)業(yè)增加6612個，第三產(chǎn)業(yè)增加12228個。五年來，三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例也發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)單位比重下降1.7個百分點，第一、三產(chǎn)業(yè)單位比重分別增長0.4和1.3個百分點。比較國民經(jīng)濟主要行業(yè)，增長較快的行業(yè)均集中在第三產(chǎn)業(yè)：五年來，房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)法人單位增長最快，

4、年均增速分別為22.3%和19.6%，交通運輸郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)、衛(wèi)生體育和社會福利業(yè)、教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視等行業(yè)法人單位年均增速也超過10%。 國有、集體單位數(shù)量減少，私營、港澳臺及外商投資單位增加，民營單位對宏觀經(jīng)濟的影響力增強，對外開放水平提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 數(shù)據(jù)表明，經(jīng)過五年的發(fā)展、調(diào)整，青島市基本單位所有制結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，以私營經(jīng)濟為代表的非國有經(jīng)濟和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的股份制和有限責任公司迅速增加，法人單位數(shù)量分別比1996年增長3.5倍和3.2倍；另外，隨著加大招商引資力度，全市經(jīng)濟外向度顯著增強，港澳臺及外商投資企業(yè)不斷增加，法人單位數(shù)量比1996

5、年增長89.3%；與此同時，傳統(tǒng)的國有、集體經(jīng)濟單位數(shù)量明顯減少，比1996年下降32.9%，表明國民經(jīng)濟的基本元素�單位的活力顯著增強。 國有、集體單位數(shù)量減少，但在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)仍居支配地位 2001年底，全市共有國有、集體法人單位13696個，占全部法人單位的24.2%，比1996年減少6726個，下降32.9%，五年年均遞減7.7%。在92個國民經(jīng)濟行業(yè)大類中，國家資本在食品制造業(yè)、服裝制造業(yè)、家具制造業(yè)、裝飾裝修業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)等24個行業(yè)中所占比重低于10%。但是，公有制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)仍居支配地位。國有及國有控股企業(yè)的資本金和年營業(yè)收入在煙草加工業(yè)占92.8%和99%、在

6、石油加工及煉焦業(yè)占81.9%和86.4%、在黑色金屬冶煉及延壓加工業(yè)占88.4%和91.3%、在電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占84.6%和96.3%、在鐵路運輸業(yè)占99.7%和98.5%、在水上運輸業(yè)占86.2%和95.1%、在保險業(yè)占97.6%和84.5%。 現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立，股份制及有限責任公司增長迅猛 五年來，全市企業(yè)改革邁出堅實的步伐，到2001年底，股份制及有限責任公司3905個，比1996年增加2974個，增長3.2倍，年均遞增33.2%。吸納從業(yè)人員38.6萬人，比1996年增長2.7倍，年均遞增30.5%。企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化壯大，實收資本292.4億元，比1996年增長9.

7、1倍。 私營經(jīng)濟初具規(guī)模，成為促進和拉動宏觀經(jīng)濟健康、快速發(fā)展的重要力量 （1）、單位總量發(fā)展最快、總體勢力明顯增強。到2001年底，全市共有私營法人企業(yè)27196個，比1996年增加21172個，增長3.5倍，五年平均增長35.2%；共吸納從業(yè)人員51.6萬人，年均增長41.6%；資金裝備238.4億元，年均增長60.1%；2001年全年實現(xiàn)營業(yè)收入544.1億元，占全部單位營業(yè)收入的13.2%。 （2）、行業(yè)分布廣泛并逐漸趨向新興服務(wù)業(yè)。目前，青島市私營經(jīng)濟不但在傳統(tǒng)的制造業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、交通運輸和社會服務(wù)業(yè)中占據(jù)重要地位，而且在教育、文化、衛(wèi)生、體育、科學(xué)技術(shù)等行業(yè)中也發(fā)揮

8、著越來越重要的作用。已經(jīng)涉足國民經(jīng)濟全部16個門類、92個大類中的91 個（占98.9%）。主要分布在制造業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵電通訊業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。其中：制造業(yè)單位數(shù)11251家、從業(yè)人員29.7萬人、2001年實現(xiàn)營業(yè)收入245.8億元，分別占私營經(jīng)濟總量的41.4%、57.6%和45.2%；批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)單位數(shù)10177家、從業(yè)人員8.3萬人、2001年實現(xiàn)營業(yè)收入204.1億元，分別占私營經(jīng)濟總量的37.4%、16.1%和37.5%。 經(jīng)濟外向度增強，對外開放水平提高 對外開放，一直是“九五”期間經(jīng)濟發(fā)展的主旋律。青島作為沿海開放城市、山東省對外開

9、放的龍頭，近年來，外向性經(jīng)濟持續(xù)保持較高的發(fā)展水平，外資企業(yè)大量進入，對全市經(jīng)濟的健康、快速發(fā)展注入了顯著活力。到2001年底，全市共有港澳臺及外商投資企業(yè)3939個，比1996年增加1858個，增長89.3%，年均遞增13.6%。共吸納從業(yè)人員47.9萬人，比1996年增加23.1萬人，增長93.1%，年均遞增14.1%。企業(yè)實收資本430.2億元，比1996年增長79.3%，年均遞增12.4%。2001年實現(xiàn)營業(yè)收入800.4億元，占全部營業(yè)收入的19.3%。 隨著市場的開放準入，超過70%的國民經(jīng)濟行業(yè)已有港澳臺及外商投資經(jīng)濟涉足，并在食品制造、飲料制造、紡織、服裝及纖維制品制造、電子

10、及通訊設(shè)備制造等行業(yè)形成支配地位（產(chǎn)出規(guī)模超過全市的50%），尤其在皮革、毛皮、羽絨制品業(yè)、文體用品制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)已獲取相對壟斷地位（產(chǎn)出規(guī)模超過全市的80%）。 企業(yè)單位不斷發(fā)展壯大，經(jīng)營勢力顯著增強 基本單位數(shù)量的多少從一個側(cè)面可以反映一個地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱，但大型企業(yè)的發(fā)展更能代表其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，尤其在更廣的空間體現(xiàn)該地區(qū)的市場競爭能力。五年來，青島市基本單位在總量增加的同時，內(nèi)在質(zhì)量也不斷提高，而且培育了一批規(guī)模大、實力強、知名度高的龍頭企業(yè)，它們已成為青島宏觀經(jīng)濟的骨干力量。 資金裝備水平提高，產(chǎn)出規(guī)模擴大，單位總體經(jīng)營實力增強 到2001年底，全市44678個企業(yè)法人單

11、位實收資本總額1357.9億元，比1996年增長1.1倍，年均遞增15.5%；平均每企業(yè)資金裝備304萬元，比1996年提高57萬元，增長23.1%；每企業(yè)從業(yè)人員資金裝備6.8萬元，比1996年提高3萬元，增長78.9%。 2001年法人企業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入4137億元，比1996年增長1.1倍，年均遞增 15.8 %；平均每企業(yè)營業(yè)收入926萬元，比1996年提高182萬元，增長24.5 %；每企業(yè)從業(yè)人員營業(yè)收入20.8萬元，比1996年提高9.2萬元，增長79.3 %。 企業(yè)集團擴張迅速，市場競爭優(yōu)勢明顯 到2001年底，全市共有大中型工業(yè)企業(yè)796個，比1996年增長1.5倍，并

12、培育了7個特大型企業(yè)；營業(yè)面積在1萬平方米以上的零售企業(yè)24個，比1996年增長5倍；三級以上建筑企業(yè)588個，比1996年增長55.1%。 到2001年底，從業(yè)人員在5000人以上的企業(yè)15個，比1996年增長50%；資金裝備在5000萬元以上的有400個，其中，1億元以上的有175個，分別比1996年增長116.2%和146.5%；2001年年營業(yè)收入在5000萬元以上的有1037個，其中，1億元以上的有520個，分別比1996年增長87.2 %和67.7 %。 海爾、海信、青啤等一批骨干企業(yè)蜚聲中外。2001年海爾、海信、青啤、一汽青島汽車廠、澳柯瑪、凱聯(lián)、青鋼、頤中煙草、雙星、黃海

13、橡膠等十大工業(yè)企業(yè)集團共實現(xiàn)產(chǎn)值662 億元，占全市工業(yè)產(chǎn)值的39.6 %；利群、百盛、嶗百、國貨、東方、佳世客、家樂福、海信實業(yè)、北方國貿(mào)、華聯(lián)等十大零售企業(yè)集團共實現(xiàn)零售額53.4億元，占全市零售總額的15.1%。 市區(qū)仍是全市經(jīng)濟的中心，但投資已逐步向市郊及縣域地區(qū)轉(zhuǎn)移 （注：市區(qū)：包括市南、市北、四方、李滄四區(qū)；市郊包括黃島、嶗山、城陽三區(qū)；縣域地區(qū)包括膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市，下同。） 普查資料表明：無論是企業(yè)單位的分布、企業(yè)的資金裝備，還是企業(yè)的產(chǎn)出規(guī)模，市區(qū)仍具有明顯優(yōu)勢。但市郊和縣域地區(qū)隨著經(jīng)濟的發(fā)展、投資環(huán)境的改善，加之獨天得厚的勞動力優(yōu)勢正吸引著越來越多投資者

14、得目光。 近半數(shù)企業(yè)法人單位集中在市區(qū) 2001年底，市區(qū)擁有企業(yè)法人單位22147個，占全市的49.6%，市郊8526個，占19.1%，縣域地區(qū)14005個，占31.3%。市區(qū)企業(yè)的資金裝備亦占絕對優(yōu)勢，實收資本總額704.5億元，占全市的51.9%，市郊359.6億元，占26.5%，縣域地區(qū)293.8億元，占21.6%。產(chǎn)出能力也居首位，2001年市區(qū)企業(yè)年營業(yè)收入1741.4億元，占全市的42.1%，市郊1578.3億元，占38.2%，縣域地區(qū)817.3億元，占19.7%。 郊區(qū)經(jīng)濟更顯活力 從發(fā)展的角度看，盡管目前市區(qū)仍是全市經(jīng)濟的中心，但市郊及縣域地區(qū)更具發(fā)展?jié)摿?。一是市區(qū)受

15、地理條件的限制和城市發(fā)展的需要，給企業(yè)單位留下的發(fā)展空間十分有限；二是市郊及縣域地區(qū)隨著投資環(huán)境的改善，加上廣闊的地理空間和充裕的勞動力，必然會吸引更多的投資。 近年來，海爾、海信、澳柯瑪、雙星等一批骨干企業(yè)已逐步將其生產(chǎn)重心向市郊或縣域地區(qū)轉(zhuǎn)移；利群、嶗百、國貨等一批大型零售企業(yè)也紛紛在市郊和縣域地區(qū)設(shè)點開店，極大地促進了郊區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。從五年企業(yè)單位的發(fā)展情況看：市郊企業(yè)經(jīng)濟實力迅速增強，2001年資金裝備比1996年增長2.6倍，縣域地區(qū)增長1.3倍，市區(qū)企業(yè)僅增長62.2%。特別是港澳臺及外商更是把市郊和縣域地區(qū)作為投資的重點，2001年全市3939個港澳臺及外資企業(yè)超過三分之二集中

16、在市郊和縣域地區(qū)。 綜上分析，第二次基本單位普查表明，青島市在整個“九五”期間基本單位的數(shù)量已發(fā)展到一個新的水平，特別是主要體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平的企業(yè)單位更是實現(xiàn)了快速增長。單位數(shù)量、企業(yè)資金裝備以及產(chǎn)出規(guī)模在全省處于絕對領(lǐng)先地位，體現(xiàn)了較強的經(jīng)濟實力。但從基本單位發(fā)展的內(nèi)涵分析，仍存在許多不足，與先進地區(qū)的發(fā)展水平亦有較大差距。 青島房地產(chǎn)市場行情分析 ??? 1999年至2001年，青島市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)各項指標始終走在全省17個地市首位，也是青島歷年來房地產(chǎn)發(fā)展的最好水平。 ??? 三年來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成227.98億元，平均每年增幅21.4%；累計完成土地開發(fā)面

17、積1899.3萬平方米，商品房施工面積2096.83萬平方米，平均每年以22.3%的速度增長。累計銷售商品房面積931萬平方米，房屋實際銷售率為69%；其中，商品住宅銷售面積798萬平方米，個人購買商品住宅694.2萬平方米，占商品住宅實際銷售面積的87%。 ??? 進入2002年以來，在國家宏觀政策指導(dǎo)下，青島市繼續(xù)強化經(jīng)營城市理念，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)投入，城市投資環(huán)境持續(xù)改善，城市功能和建設(shè)檔次不斷提高。在對內(nèi)對外開放的形勢下，青島效應(yīng)及吸引力已經(jīng)顯現(xiàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)拉動作用明顯。尤其在入世、迎奧效應(yīng)帶動下，城市化發(fā)展不斷深入，市區(qū)舊城和村莊改造力度加大，居民住房消費觀念發(fā)生根本性

18、變化，住房市場化程度不斷提高。目前，青島市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)形成投資、開發(fā)、消化的良性循環(huán)，房地產(chǎn)市場的主要特點是： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長 ??? 自1999年以來，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直快速穩(wěn)步增長，至2001年，投資總額為92.52億元，增長速度達37%；今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.83億元，比去年同期增長4.91%。其中，商品住宅開發(fā)完成投資29.51億元，同比增長14.19%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.73%；辦公樓完成投資0.96億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.76%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4.08億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的11.71%，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動作用

19、明顯。 ?? （二）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)格局發(fā)生很大變化，新的開發(fā)熱點區(qū)域正在形成 ??? 上半年，市內(nèi)四區(qū)完成開發(fā)投資12.39億元，與全市開發(fā)完成投資相比，投資比重為35.57%，開發(fā)投資總量與去年同期相比降幅較大；五市三區(qū)的開發(fā)投資比重已由去年底的53.8%上升為目前的64.43%。預(yù)計隨著青島港西移、實施縮小南北差距以及大青島格局的形成，黃島區(qū)、城陽區(qū)、膠南市、膠州市將進一步成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)投資和施工面積仍將有較大幅度的增長。 ?? （三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴大，竣工量大幅上升 ??? 去年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積941.9萬平方米。今年上半年，商品

20、房屋施工面積為952.63萬平方米，比前年同期凈增10.73萬平方米，同比增長1.14%。從今年1—6月情況看，商品房屋施工面積每月以11.76%的速度遞增，增長速度遠遠大于去年。上半年住宅施工面積726.06萬平方米，占商品房施工面積的比重為76.22%。 ?? （四）土地一級市場調(diào)控得力，經(jīng)濟適用房建設(shè)增長較快 ??? 青島市自1999年實施土地儲備制度以來，政府嚴格監(jiān)管和壟斷土地一級市場，在房地產(chǎn)開發(fā)方面發(fā)揮了積極的供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求作用。1999年以來，經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一律以招標拍賣方式出讓，對以往出讓的閑置房地產(chǎn)開發(fā)用地，進行了卓有成效的清理整頓，對閑置時間較長的土地，須重新

21、評估，補交差價。 在大力發(fā)展土地儲備和土地招標拍賣制度的同時，經(jīng)濟適用房政策也得到積極推行。2001年，全市完成經(jīng)濟適用房建設(shè)86.4萬平方米，其中，住宅面積75.52萬平方米。2002年，青島市計劃建設(shè)經(jīng)濟適用房333萬平方米，其中，續(xù)建147萬平方米，新建186萬平方米，計劃竣工90萬平方米。 ?? （五）商品房銷售持續(xù)增長，商品住宅需求旺盛 ??? 申奧成功以后，為承辦北京奧運會的水上運動項目，青島的城市建設(shè)將發(fā)展更快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，青島市在海內(nèi)外知名度迅速提高，對投資和人才的吸引力驟然上升，越來越多的外地人到青島居家置業(yè)。上半年，青島市商品房實際銷售面積143.65萬平方

22、米，凈增銷售面積69.35萬平方米，比去年同期增長92.3%，增長幅度提高89.3個百分點。商品住宅銷售面積125.85萬平方米，占商品房銷售面積87.6%，比去年同期增幅提高107.02%。 青島土地供應(yīng)機制 ??? 青島市自1999年7月建立土地儲備制度以來，全市經(jīng)營性土地，全部納入政府土地儲備庫，逐步形成了“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的土地供應(yīng)機制，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性土地使用權(quán)，一律以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。截至2002年6月份，全市共招標拍賣土地82宗，總面積190公頃，總成交價10.35億元。 ??? 1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的

23、迅速發(fā)展，土地開發(fā)量也迅速增長，99年，全市土地開發(fā)總量為602.47公頃；至2001年，全市土地開發(fā)總量增長到664.22公頃。 土地供求平衡關(guān)系，不僅和房地產(chǎn)市場供求密切相關(guān)，同時也和政府的宏觀調(diào)控緊密相連。青島市政府在積極推行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣制度的基礎(chǔ)上，還利用土地供應(yīng)計劃和土地儲備運作機制，調(diào)控土地供應(yīng)總量，以促進青島房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 2002年，土地開發(fā)計劃為697.43萬平方米； 2003年，土地開發(fā)計劃為732.3萬平方米； 2004年，土地開發(fā)計劃為768.92萬平方米； 2005年，土地開發(fā)計劃為807.37萬平方米； 2006年，土地開發(fā)計劃為84

24、7.74萬平方米。 內(nèi)容大體如下： 進入期：從92年到98年，房改是從92年開始的，但真正的市民購房是取消福利分房，從98年開始納入家庭計劃的。這段時間是整個市場的醞釀期，房地產(chǎn)市場積攢了近十年的購房力量。同時，在98年，青島市住房資金管理中心開始辦理住房公積金貸款，為整個市場進入發(fā)展期奠定了基礎(chǔ)。 發(fā)展期：從99年到2003年下半年。在這五年中，青島房價走出了轟轟烈烈的房產(chǎn)大牛市。舉例如下：如福苑小區(qū)，在99年開盤時起價是2600元/平方米。而現(xiàn)在二手房在5400元/平方米左右。在它旁邊新開的“名都城”，小高層房價大體在5900元/平方米，高層均價為6200元/平方米。發(fā)展期又可細

25、分為兩個階段。99年－2001年和2001－2003年。前一階段由于房價較低，需求較大，造成房價上升屬于市場理性發(fā)展。而2001－2003上半年發(fā)展尤其引人矚目可謂氣勢如虹。這個時間整個股市進入低迷的熊市，大批資金大舉遷移到房市，炒股族轉(zhuǎn)變成炒房族。而且“土地儲備制度”的實施，土地成本增加，使整個市場供給嚴重不足，需求大幅增加。造成房價扶搖直上。如福州路新蓋某小區(qū)由于房屋供不應(yīng)求，2003年初曾調(diào)價，一次性每平方米調(diào)價1000元購房者仍然趨之若騖。這段時間房價增長的部分我個人認為是非理性增長。也就是泡沫。說到泡沫，根據(jù)2002年國務(wù)院發(fā)展研究中心的報告，中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象，如果不加控制，

26、最終的結(jié)果將是災(zāi)難性的。國家已經(jīng)承認了的事實，有些地方政府卻在鼓吹，浮夸風(fēng)又一次在中國大行起道。其背后是地方政府的功利主義和相關(guān)媒體的不負責任的報道。 成熟期：從2004年至2005年。這時候是整個青島的房價最高點。也是房價由高轉(zhuǎn)低的轉(zhuǎn)折點。對于炒房族來說，這個階段已經(jīng)進入到“搏傻”階段?？纯词钦l在接最后一棒。2004年整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入瘋狂階段。市民購房已經(jīng)沒有理智可言。這個時候爭論開始了，房產(chǎn)界會產(chǎn)生大討論。而到2005年，市民冷靜下來之后，會對房價有了深刻的理解。整個市場在一段時間的沉默后，房價最終找到自己的歸宿：“下”。 衰退期：2005年底，2006年初之后。房價會如雪崩式

27、大面積的下降。房價是不會等到2008奧運的。就像股市一樣，炒的只是預(yù)期利好，真要等到利好時點，股價已經(jīng)不升反跌了段時間，房價在重新尋找自己的價值定位。直至找到符合市場的價格。 市場會按上述趨勢走嗎？不可否認在整個中國房地產(chǎn)市場上，政府介入會影響市場的走勢。但是，市場是按自己本身的規(guī)律運行的，任何外部消息、措施只是對市場的發(fā)展在某一時點起到促進或阻撓的作用。因此，政府行為只是暫時的，而不會導(dǎo)致市場方向的轉(zhuǎn)變。所以上述趨勢是不可改變的，只存在由于各種外部措施影響造成周期時間的加速或推遲。 2003年青島房價最高全省平均2200.4元／平方米 收入反差，也是一些高檔商品房賣不出去的原因。20

28、02年，山東省商品房每平方米平均售價1673元，比上年上漲8.9％。在全省17市中，青島市平均房價最高，為每平方米2144.3元，其次為濟南、威海、煙臺，分別為每平方米2106.3元、1653.4元和1614.3元。統(tǒng)計資料顯示，近幾年，山東省房地產(chǎn)投資一直保持了30％以上的增幅。特別是濟南、青島等大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房價節(jié)節(jié)升高，與上海、廣州等部分城市的房價逐漸回落、商品房銷售比較平淡的態(tài)勢形成鮮明對照。目前購買一套建筑面積為100平方米的普通住宅，在青島約需30萬元、濟南約需23萬元，按全省平均價格也需15萬元左右。而2002年我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7614.5元。 200

29、2年12月份，青島市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計報表 2002年12月份，青島市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計報表 指標名稱?當月?累計?累計增長（%） 固定資產(chǎn)投資額?816250?3683633?25.5 其中:國有?299703?1405653?-3.5 ?其中:基本建設(shè)投資?116647?1180543?16.5 更新改造投資?215051?706281?6.6 其中:中央項目?68447?141298?-43.6 ?地方項目?747803?3542335?32.0 房屋建筑面積(萬平方米)??? 其中:施工面積(萬平方米)?243.9?2243.8?17.3 住宅(萬平方米)?92.5?

30、1142.6?2.6 竣工面積(萬平方米)?393.6?736.4?-5.3 住宅(萬平方米)?213.5?413.3?-11.8 資金來源?798876?3940857?27.6 其中:國家預(yù)算內(nèi)撥款?15674?86968?-7.0 國內(nèi)貸款?142318?715233?15.3 利用外資?19340?401648?84.6 自籌及其他?621544?2737008?26.8 即墨宏觀市場 土地資源 2001年，全市土地總面積1780平方公里，耕地面積82554公頃，人均占有耕地0.077公頃。市區(qū)可使用土地面積4.02平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地11.21平方公里（含工業(yè)、商

31、業(yè)、住宅用地等），農(nóng)業(yè)用地28.59平方公里，其他用地4.22平方公里。 海域資源沿海淺海水面400平方公里，產(chǎn)經(jīng)濟魚蝦20多種?？晒┴愒屦B(yǎng)植的水面約3333公頃。灘涂1萬多公頃，產(chǎn)貝類40余種。港灣中有適于對蝦養(yǎng)植的水面約1300公頃，23處島嶼、17處礁石適宜石花菜、海參、鮑魚和扇貝生長。 礦產(chǎn)資源即墨市境內(nèi)歷經(jīng)多次地質(zhì)運動，構(gòu)造復(fù)雜，巖漿活動頻繁，形成了良好的成礦地質(zhì)條件。目前境內(nèi)共發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)20余種，其中金屬礦產(chǎn)資源有：鐵、銅、金、鉛等，主要分布在豐城鎮(zhèn)的白馬島、溫泉鎮(zhèn)的四舍山脈及鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的馮家河等地區(qū)，由于儲量少、品位低，至今尚未開發(fā)利用。非金屬礦產(chǎn)使我市的主要礦產(chǎn)資源，主要有

32、花崗巖、安山玢巖、玄武巖、沸石巖、珍珠巖、輝長巖、重晶石、麥飯石、膨潤土、粘土、石英砂、硯巖、地熱、礦泉水、地下鹵水等。因沸石巖、珍珠巖、硯巖、輝長巖、地下鹵水等礦產(chǎn)品位低，達不到工業(yè)要求，加上條件限制，目前尚未進行開發(fā)，已開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源主要有花崗巖、安山玢巖、玄武巖、重晶石、麥飯石、膨潤土、粘土、石英砂、地熱、礦泉水。重晶石分布市境西南，藍村至即墨城一帶，儲量300萬噸以上。膨潤土多見于環(huán)秀街道辦事處西山前村，儲量500萬噸以上?；◢徥植荐椛叫l(wèi)、白廟一帶。玄武巖分布段泊嵐、毛家?guī)X一帶。麥飯石分布城東南部和留村鎮(zhèn)一帶，儲量較大，質(zhì)地優(yōu)良，礦床淺露，易于開采。 旅游資源 即墨自然資源豐富

33、，山川秀美，有“世界地質(zhì)公園”——馬山、風(fēng)景名勝——鶴山、自然奇觀——天柱山、龍山、靈山、東京山等名勝，其中，馬山以石林、硅化木等地質(zhì)遺跡著名，極具科研價值，又被地質(zhì)界稱為“袖珍式地質(zhì)博物館”。東臨黃海，濱海旅游開發(fā)前景廣闊，海岸線蜿蜒曲折，有鰲山海水浴場、溫泉黃埠海水浴場、田橫島度假區(qū)月灘等多處天然優(yōu)良的海水浴場，灘平沙細，水質(zhì)清潔，是游客避暑納涼的好去處；海島眾多，風(fēng)情各異，以田橫島、大小管島等最為著名，田橫島以歷史為主題，融合現(xiàn)代氣息與淳樸民風(fēng)于一體，突出休閑度假娛樂特色；大小管島生態(tài)保護良好，海產(chǎn)豐富，是觀光、垂釣娛樂的佳地。地熱資源豐富，最高溫可達93℃，富含30多種化學(xué)元素，對各種

34、疾病有良好的療效，建有8處國家、省、青島市度假村、療養(yǎng)院，每年吸引了大批游客來此度假療養(yǎng)。 林業(yè)資源 全市林業(yè)用地總面積23074公頃，活立木蓄積量467800立方米，年蓄積生長量為32100立方米。活立木覆蓋總面積35244公頃，林木覆蓋率19.8%。全市森林面積21627公頃，其中公益林面積11163公頃，用材林面積4662公頃，果園面積5667公頃（水果面積4067公頃，干果面積1600公頃），茶園種植面積135公頃。全市花卉種植面積80公頃；固定苗圃種植面積124公頃；疏林地面積243公頃，宜林地面積1000公頃。 建港資源 我市有183公里的海岸線，2517平方公里的“藍色國土”

35、，沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)6個。即墨的水路運輸始于明朝天啟年間，興盛于清，曾有金（家）口港、女島港、七溝港、太平港、栲栳港等港口，建港資源非常豐富，沿海腹地較大，物資流通面廣量大，沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路交通發(fā)達。同時，我市擁有大量的石材、砂等建筑材料和豐富的海產(chǎn)品資源。現(xiàn)在，即墨有岙山港（商港）和女島港等幾處漁業(yè)碼頭。 水利資源 地上水主要來源于大氣降水和過境河道引入水。年平均降水量737毫米。東部山丘地區(qū)多為花崗巖、玄武巖、地下水水量很少。西部大沽河沿岸地下水較豐富。全市多年平均水資源總量為4.63億立方米，其中地表水3.01億立方米，地下水1.62億立方米。保證率50%時可利用總量2.74億立方米，其中地表水1.

36、39億立方米，地下水1.35億立方米。目前，全市共有中型水庫4座，小型水庫44座，塘壩439座，攔河閘（壩）37處，機井、大口井5836眼，固定排灌站204處，裝機8150千瓦，排澇機械7532臺，613千瓦，小型噴灌機6100套。全市有效灌溉面積70.1萬畝，節(jié)水灌溉17萬畝，其中噴滴灌0.5萬畝，低壓管道13.7萬畝，渠道防滲2.8萬畝。全市4座中型水庫總興利庫容4925萬立方米，較大攔河（閘）壩年調(diào)節(jié)利用水量6500萬立方米。全市44座小型水庫，總興利庫容1539萬立方米，總庫容2673萬立方米。439座塘壩，可利用水量652萬立方米。機井、大口井5836眼，多年平均可開采水量1.35億

37、立方全市主要河流有大沽河、五沽河、流浩河、桃源河、墨水蓮陰河、店集河、大任河、洪江河、王村河、溫泉河、社生河、皋虞河、大橋河共14條。除五沽河、流浩河、桃源河匯流于大沽河入膠州灣外，其余10條單獨入海。五沽河、大沽河、桃源河為與萊西、平度、膠州的分界河，長度101.59公里，流域面積483.6平方公里，其它11條河總長176.81公里，流域面積1128.3平方公里。 全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入空前加大，相繼建設(shè)完善了鰲藍路、大田路、南城線、環(huán)海公路、女島港、鰲山港、周戈莊碼頭等交通設(shè)施和電力、供水、供氣、供熱、郵電通訊等市政設(shè)施，城鎮(zhèn)的承載能力和服務(wù)功能大大增強。 舊城改造、標志性工程建設(shè)、城鄉(xiāng)

38、綠化美化步伐加快，城市形象大為改善。經(jīng)營城市理念基本形成，土地資產(chǎn)經(jīng)營卓有成效。小城鎮(zhèn)建設(shè)扎實推進。城區(qū)建成區(qū)面積擴展到34平方公里,城區(qū)人口增加到37.5萬人，城市化水平提高到39.6%。 城區(qū)供水：城區(qū)日綜合供水能力達到7.2萬噸。2002年供水總量1490萬噸，其中機關(guān)企業(yè)單位用水895萬噸，居民生活用水545萬噸，用水普及率達到100％。 城區(qū)供氣：2002年液化氣供應(yīng)總量3877噸，增加127噸，增長3.4%，其中家庭用量3410噸，用氣戶數(shù)5.86萬戶，使用液化氣人口20.8萬人,用氣普及率71％。 城區(qū)供熱：全市集中供熱面積70.4萬平方米，增加14.4萬平方米，其中

39、：住宅供熱面積38.9萬平方米，熱水供熱總量22萬吉焦，蒸汽供熱總量147萬吉焦。 城區(qū)交通：城區(qū)公交車線路8條，運營長度138公里，運營車輛85輛，客運總量670萬人次，出租汽車218輛。 城區(qū)道路：2002年末道路總長度226.5公里，比上年增加6.5公里，道路面積334.4萬平方米，人行道面積55萬平方米，橋梁23座，路燈1688只。防洪堤長度6.76公里。 城區(qū)綠化：建成區(qū)綠化覆蓋面積822.2公頃，綠化覆蓋率27.4%，園林綠地面積703.2公頃，公共綠地面積248.3公頃，人均公共綠地面積8.5平方米。 環(huán)境保護及其他：2002年安排治理環(huán)境污染項目6個，竣工項目6

40、個，竣工項目日處理廢水能力3400噸，工業(yè)廢水排放量386萬噸，工業(yè)廢氣排放量282562萬標立方米，工業(yè)粉塵排放量5.58噸，環(huán)境噪聲達標面積16.35平方公里。衛(wèi)生實際清掃面積318.6萬平方米，生活垃圾清運量13.7萬噸，糞便清運量1.4萬噸，公廁數(shù)量28座。垃圾糞便無害化處理率100％。 （一）綜述 1、2002年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成159.5億元，人均GDP1.5萬元，合1800美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值23.9億元，增長4.8%，第二產(chǎn)業(yè)增加值78.1億元，增長31.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值57.5億元，增長16.3%， 全社會固定資產(chǎn)投資完成47.3億元，增長32.1%，實現(xiàn)

41、財政收入54367萬元，增長28.7%。 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。全年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的17.6：45.7：36.7調(diào)整為15：49：36，第一產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)下降，減少了2.6個百分點，利用外資的增加，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使第二產(chǎn)業(yè)比重上升了 3.3個百分點。 3、多種所有制經(jīng)濟。各項改革繼續(xù)深化，形成國有、集體、股份制、三資、個體私營等多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的格局。私營企業(yè)、個體工商戶發(fā)展迅速，年末全市私營企業(yè)達到3878戶，從業(yè)人員6.9萬人，注冊資金29.6億元，個體工商戶達到6.2萬戶，從業(yè)人員8.7萬人，注冊資金6.6億元，據(jù)測算，個體私營工業(yè)總產(chǎn)值達到108億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的

42、47.4％，個體私營企業(yè)消費品零售額達到34.75億元，占全市消費品零售額的78％，個體私營經(jīng)濟稅收26267萬元，占全市稅收的30％。 4、社會從業(yè)人員繼續(xù)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。年末全社會從業(yè)人員達到62.1萬人，比上年增加1.21萬人，其中：第一產(chǎn)業(yè)21.72萬人，第二產(chǎn)業(yè)24.2萬人，第三產(chǎn)業(yè)16.18萬人，三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重由上年的43.6：33.9： 22.5調(diào)整為35：39：26，一產(chǎn)減少4.82萬人，二、三產(chǎn)業(yè)分別增加3.57萬人和2.46萬人。在全部從業(yè)人員中，單位從業(yè)人員8萬人，農(nóng)村從業(yè)人員54.1萬人。 5、社會保障制度。2002年末，全市共有各類離退休、退職人員12

43、167人，其中：勞動部門7467人，財政部門4700人。保險福利費用總額16628萬元，其中：勞動部門8988萬元，財政部門7640萬元?；攫B(yǎng)老保險參保職工42450人，基本醫(yī)療保險參保人數(shù)38459人，失業(yè)保險參保人數(shù)25885人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)503人。? 經(jīng)濟發(fā)展存在的主要問題：一是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐仍需要加快，農(nóng)民增收難度較大，城鄉(xiāng)居民收入逐步拉大。二是下崗失業(yè)問題比較突出，就業(yè)壓力較大，勞動力結(jié)構(gòu)與需求矛盾突出。三是規(guī)模以上工業(yè)缺乏龍頭企業(yè)拉動，缺乏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐。 （二）農(nóng)業(yè) 1、農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。2002年，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成45.88億元，增長5.3％，

44、其中：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)值分別為16.14億元、0.34億元、12.18億元、17.22億元 ，其比重由上年的37.2：0.7：25.1：37.0調(diào)整為35.2：0.8：26.5：37.5。? 2、種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。全年糧食作物播種面積116萬畝，壓縮1萬畝，減少了0.9％，經(jīng)濟作物種植面積78萬畝，增長3.8％，其中：蔬菜種植面積36.3萬畝，比上年擴大 2.1萬畝，增長3.1％，花生播種面積36.6萬畝，增長1.1％，全年糧經(jīng)比例達到1:0.68。? 主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量： ?3、林業(yè)生產(chǎn)。全年造林面積2490公頃，育苗面積1070公頃，四旁植樹215萬株，森林覆蓋率達到17.59

45、%，比上年增加2.39個百分點。 4、牧業(yè)生產(chǎn)。2002年全市畜牧業(yè)生產(chǎn)以調(diào)整畜牧業(yè)品種、品質(zhì)結(jié)構(gòu)為重點，在畜牧示范園的帶動下，引導(dǎo)畜牧生產(chǎn)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。年末肉食雞存欄805萬只，比上年增加144萬只，增長21.8％，全年出欄2952萬只，增長11.9％，年末奶牛存欄1.4萬頭，增長27.3％，生豬存欄27.1萬頭，增長7.5%，出欄43.5萬頭，增長8.8%。 主要畜產(chǎn)品產(chǎn)量： ?5、水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。全市水產(chǎn)業(yè)重視新品種的引進、繁育和新技術(shù)的推廣。在海水養(yǎng)殖示范園帶動下，全年水產(chǎn)品總量達到31.23萬噸，增長3.6％，其中：養(yǎng)殖產(chǎn)品總量18.96萬噸，增長6.3％，養(yǎng)殖對

46、蝦3973噸，增長44.9%。水產(chǎn)養(yǎng)殖面積22.2萬畝，增長3.8%。 6、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。全市擁有農(nóng)業(yè)機械總動力85.1萬千瓦，增長2.8%，農(nóng)用拖拉機2.87萬臺，增長5.5%，農(nóng)用載重汽車1920輛，增長5.4%，農(nóng)村用電量4.47萬千瓦時，增長10.6%，地膜覆蓋面積2.57萬公頃，減少5.9%，農(nóng)田有效灌溉面積4.72萬公頃。 ?（三）工業(yè) 1、工業(yè)生產(chǎn)。全市工業(yè)總產(chǎn)值完成228億元，增長24.8%，其中：規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值130億元，增長43.6%；銷售收入120.9億元，增長40.5%；實交稅金4.78億元，增長19.5%；實現(xiàn)利潤3.2億元，增長39.1％；規(guī)模以下

47、工業(yè)完成產(chǎn)值98億元，與去年持平。? 2、工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在305家限額以上工業(yè)中，從經(jīng)濟類型看，國有、集體、股份制、三資、私營企業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比重依次由上年的2.4：7.2：27.5：44.1：18.8調(diào)整為2.5：4.3：40.7：36.9：15.7，形成股份制、三資企業(yè)、私營企業(yè)為主，國有、集體為次的工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。從行業(yè)分布看，近幾年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步形成了紡織服裝、皮革及其制品、化工橡膠、普通機械及專用設(shè)備制造、金屬制品、食品飲料制造為支柱的行業(yè)結(jié)構(gòu)。 （四）固定資產(chǎn)投資 2002年，全社會完成固定資產(chǎn)投資47.3億元，增長32.1%，為全市國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)，其

48、中：市以上固定資產(chǎn)投資完成31.5億元，增長35%，市以下（農(nóng)村）固定資產(chǎn)投資完成15.8億元，增長26.6%。 從投資性質(zhì)看，在市以上投資中，基本建設(shè)投資完成6.4億元，減少42％；更新改造投資完成0.64億元，增長51.5％；城鎮(zhèn)其他投資20.1億元，增長200％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.37億元，下降15.7％。在市以下投資中，農(nóng)村500萬元以上投資8.5億元，500萬元以下投資4億元；農(nóng)戶投資3.36億元，增長1.5％。 從投資產(chǎn)業(yè)看，市以上投入一、二、三產(chǎn)業(yè)的投資分別為0.7億元、17億元、13.8億元，比重分別為2.2：54：43.8，第二產(chǎn)業(yè)比重上升了17.3個百分點，第三產(chǎn)業(yè)

49、比重下降了1.82個百分點，農(nóng)村500萬元以上投入的比重分別為10：43.6：46.4。 房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年有所下降，開發(fā)投資4.37億元，減少15.7％；房屋施工面積85萬平米，竣工面積50萬平方米，分別增長11.8％和6.4％；住宅竣工面積42萬平方米，與去年持平；銷售面積38萬平方米，減少7.3％；銷售額4.1億元，增長8.6％，全市商品房空置面積13萬平方米。 （五）市場建設(shè) 2002年，全市新建、擴建了12處專業(yè)批發(fā)市場，專業(yè)批發(fā)市場達到24個。各類市場成交額238.3億元，增長10％，其中過億元市場11個，服裝批發(fā)市場成交額78億元，小商品城成交額33億元。為了擴大消

50、費，利用兩個長假搞各種活動帶動商貿(mào)餐飲服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使我市零售市場較快發(fā)展。全市消費品零售額達到44.85億元，增長 18.8％，農(nóng)民生活水平的提高和交通的便利，使農(nóng)村購買力向城區(qū)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村市場相對滯后，城區(qū)零售額增長28.3%，農(nóng)村零售額增長13.4%，吃、穿、用方面分別增長20.9%、27.7%、13.3%，占零售額的比重分別為44：16.3：39.7。 （六）外引內(nèi)聯(lián) 2002年，引進外資項目285個，合同利用外資8億美元，實際利用外資2.6億美元，分別增長51.6%、34.5%和69.9%；出口創(chuàng)匯8億美元，增長13.6%。合同利用內(nèi)資100億元，增長66.7%；實際利用內(nèi)

51、資36億元，增長78.2％。 （七）財稅、金融 1、財政收入。全市財政總收入達到105956萬元，增長10.1％，地方財政收入54367萬元，可比增長28.7％。其中：財政局、國稅局、地稅局分別完成12042萬元、16428萬元和25897萬元，分別增長31.9%、35.4%和23.4%。在地方財政收入中，市本級完成26462萬元，增長 30.8％，鎮(zhèn)級完成27905萬元，增長26.7％。地方財政支出79482萬元，增長23.6%。 2、稅收。2002年全市完成稅收90091萬元，增長8.6%，其中國稅局完成51111萬元，增長2.1%；地稅局完成32279萬元，增長9.1%；財政

52、局完成6701萬元，增長102.6％。在全部稅收中，國有經(jīng)濟稅收10120萬元，集體經(jīng)濟稅收5663萬元，股份制經(jīng)濟9774萬元，個體私營稅收26267萬元，增長27.4％；三資企業(yè)稅收27114萬元，增長12.1％，在全部稅收中，第一產(chǎn)業(yè)稅收6701萬元，第二產(chǎn)業(yè)稅收53623萬元，第三產(chǎn)業(yè)稅收29767萬元。 ３、金融。年末金融機構(gòu)各項存款余額為83.49億元，比年初增加12.83億元，增長18.2%。其中：居民儲蓄存款65億元，增加8.43億元，增長14.9%。各項貸款余額為57.28億元，增加11.34萬元，增長24.7%，年末各項個人消費貸款達到8.2億元，增長63.7%。

53、４、保險。全年保險總額達到219.72億元，其中：財產(chǎn)險86.78億元，人壽險132.94億元。保險業(yè)務(wù)收入20477萬元，其中財產(chǎn)險收入5088萬元，人壽險收入15389萬元。保險業(yè)務(wù)支出6606萬元，其中財產(chǎn)險2741萬元，人壽險3865萬元。 （八）交通運輸、郵電和旅游業(yè) 年末，全市擁有各種機動車13.47萬輛，其中：貨車11246輛，客車8842輛，其他機動車8.57萬輛，拖拉機2.87萬輛。公路總長度899.5公里，其中高速路35公里。 據(jù)交通部門統(tǒng)計，全年公路客運量2688萬人次，客運周轉(zhuǎn)量25688萬人公里，分別增長18.5%和18.3%；貨運量3952萬噸，貨運周轉(zhuǎn)

54、量15727萬噸公里，分別增長16%和16.5%。全市共有客運公共汽車634輛，城區(qū)環(huán)行公交車85輛，年末實有出租汽車218輛。 全年郵電業(yè)務(wù)總量完成27877萬元，增長6.2%。其中:電信局完成14152萬元，增長4.9%；移動公司完成10084萬元，增長5%；郵政局完成3641萬元，增長15.4%。全市 交換機總?cè)萘窟_到30.62萬門，其中:市話8萬門，農(nóng)話22.6萬門。 用戶25.5萬戶，增長8.3%，其中:市話6.7萬戶，增長2.3%，基本飽和，農(nóng)話18.8萬戶，增長10.6%，全市住宅 達到23.06萬戶，增長12.9%， 入戶率達到71%，公用 7052部，

55、增長116.8%，移動 11萬戶，增長35.6%。互聯(lián)網(wǎng)用戶6513戶，增長10.7%。 全年共接待旅游人數(shù)267.8萬人次，增長14.5%，實現(xiàn)旅游收入22000萬元。 （九）文化、教育、體育、衛(wèi)生、科技 文化、廣播電視事業(yè)健康發(fā)展。全市有柳腔劇團1處，影劇院11處，農(nóng)村放映隊18個，接待藝術(shù)團10個，共演出2317次，觀眾人數(shù)38萬人次。文化館（中心、站）50個，各類圖書館445處，市圖書館藏書量10.93萬冊，市博物館、文化創(chuàng)作研究室各1處，出版發(fā)表播映展出各類文藝作品450件，獲青島市以上各類獎勵30項。擁有無線廣播電臺、電視臺各1座，廣播電視人口覆蓋率達100%，有線

56、電視用戶11.12萬戶，其中城區(qū)4.82萬戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)6.3戶。 教育事業(yè)成績顯著。全市共有各類學(xué)校308處，在校學(xué)生16.31萬人，其中：高中生1.54萬人，初中生5.19萬人，小學(xué)生7.55萬人。教職工1.19萬人，其中：教師0.96萬人，師生比1：16.64，高考錄取本科生1771人。幼兒園340處，入園學(xué)前兒童1.77萬人。 體育事業(yè)取得新的進步。全市擁有各類運動場地465處，三級裁判員300人，教練員12人，向青島市以上單位輸送運動員20名。? 衛(wèi)生事業(yè)不斷鞏固。全市現(xiàn)有各類衛(wèi)生機構(gòu)450處，其中醫(yī)院8處，衛(wèi)生院20處，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站408個，擁有床位1576張，衛(wèi)生技術(shù)人員

57、3761人，其中醫(yī)生1126人。 “科教興市”戰(zhàn)略繼續(xù)實施。據(jù)人事局統(tǒng)計，全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員4.56萬人，其中：高級職稱人員1121人，中級職稱人員8920人,初級職稱20724人。全市有研究生學(xué)歷39人，本科生學(xué)歷4556人，?？粕鷮W(xué)歷12932人，中專生學(xué)歷20180人。科技管理人員81人，農(nóng)民技術(shù)學(xué)會、協(xié)會、研究所126個，市地以上確定的科技示范點16個。企業(yè)廠辦科技機構(gòu)136個，科技人員1096人，認定高新技術(shù)企業(yè)4個，運用新技術(shù)10項，開發(fā)新產(chǎn)品16個。 專利申請58件，青島市級民營科技企業(yè)25家，即墨市市級民營科技企業(yè)51家。 （十）城市建設(shè)和環(huán)境保護 城區(qū)供水：

58、城區(qū)日綜合供水能力達到7.2萬噸。全年供水總量1490萬噸，其中機關(guān)企業(yè)單位用水895萬噸，居民生活用水545萬噸，用水普及率達到100％。 城區(qū)供氣：全年液化氣供應(yīng)總量3877噸，增加127噸，增長3.4%，其中家庭用量3410噸，用氣戶數(shù)5.86萬戶，使用液化氣人口20.8萬人,用氣普及率71％。 城區(qū)供熱：全市集中供熱面積70.4萬平方米，增加14.4萬平方米，其中：住宅供熱面積38.9萬平方米，熱水供熱總量22萬吉焦，蒸汽供熱總量147萬吉焦。 城區(qū)交通：城區(qū)公交車線路8條，運營長度138公里，運營車輛85輛，客運總量670萬人次，出租汽車218輛。 城區(qū)道路：年末道路

59、總長度226.5公里，比上年增加6.5公里，道路面積334.4萬平方米，人行道面積55萬平方米，橋梁23座，路燈1688只。防洪堤長度6.76公里。 城區(qū)綠化：建成區(qū)綠化覆蓋面積822.2公頃，綠化覆蓋率27.4%，園林綠地面積703.2公頃，公共綠地面積248.3公頃，人均公共綠地面積8.5平方米。 環(huán)境保護及其他：全年安排治理環(huán)境污染項目6個，竣工項目6個，竣工項目日處理廢水能力3400噸，工業(yè)廢水排放量386萬噸，工業(yè)廢氣排放量282562萬標立方米，工業(yè)粉塵排放量5.58噸，環(huán)境噪聲達標面積16.35平方公里。衛(wèi)生實際清掃面積318.6萬平方米，生活垃圾清運量13.7萬噸，糞便

60、清運量1.4萬噸，公廁數(shù)量28座。垃圾糞便無害化處理率100％。 （十一）人口與人民生活 計劃生育工作成效顯著，人口繼續(xù)低速增長。全年出生人口14347人，人口出生率13.38‰，計劃生育率99.92%，全年死亡人口7290人，人口死亡率6.8‰，人口自然增長率6.58‰。 全市年末總?cè)丝?075301人，比上年增長0.6%，其中：農(nóng)業(yè)人口933328人，非農(nóng)業(yè)人口141973人，全市總戶數(shù)32.54萬戶，戶均3.3人。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長。2002年，機關(guān)、事業(yè)單位人員調(diào)資，各類企業(yè)效益的好轉(zhuǎn)，使全市職工年平均工資增長較快，增長11.7%，達到9373元，但是不同性質(zhì)單位之間職

61、工平均工資收入不平衡，機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位平均工資分別為14861元、13917元、6946元。農(nóng)民人均純收入3973元，比上年增長8.1%，其中：生活消費支出人均2595元，增長5.4%。 城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善，生活水平進一步提高。城區(qū)人均居住面積13平方米，農(nóng)民人均住房面積29平方米。據(jù)抽樣調(diào)查，農(nóng)戶家庭擁有消費品逐年增加，每百戶擁有彩電104臺，摩托車70輛，電冰箱51臺，分別比上年增加0臺、15輛和5臺。全市擁有住戶 23.06萬戶，家庭擁有率達71%。有線電視用戶11.12萬戶，入戶率達34.2%，人們在吃、穿、用等方面支出都有相應(yīng)增加，生活水平進一步提高。 社會福利

62、事業(yè)有新的發(fā)展。年末全市有集體敬老院20個，收養(yǎng)人員480人，救濟困難戶9471人，其中：城鎮(zhèn)868人，農(nóng)村8603人，救濟款267.2萬元，五保戶供養(yǎng)人數(shù)1982人，補助金額369.3萬人，社會散居孤老殘幼集體供養(yǎng)人數(shù)1502人,社區(qū)服務(wù)設(shè)施20處。 ? 即墨房地產(chǎn)分析 開發(fā)量、品質(zhì)逐年提高 即墨市純住宅一直保持著良好的增長勢頭，2001年，即墨市純住宅的開發(fā)量為80萬平方米，而2002年則達到了90萬平方米，2003年1—9月的開發(fā)量就已經(jīng) 達到了92萬平方米，年底預(yù)計突破100萬平方米，目前即墨市開發(fā)房屋的空置率一般為35%—40%。 即墨房地產(chǎn)在開發(fā)量不斷增長的同時，品質(zhì)

63、也在逐年提高，而這其中很重要的一個原因是：外地開發(fā)商的進入，開發(fā)理念先進的開發(fā)商帶動了即墨房地產(chǎn)檔次、上水平。比如，名都苑等在配套、景觀營造方面的工作，給即墨開發(fā)項目帶來“先賣環(huán)境后賣房子”的全新啟示。而購房者也從中受益一對房屋的品質(zhì)要求越來越高。 房價增高 即墨的房價上升比較快，上半年房價大致在1300——1400元/平方米，下半年房價就已經(jīng)達到1600——1800元/平方米。導(dǎo)致即墨房價上漲的原因很多，大致說有以下三點，一是，隨著不斷開發(fā)，土地越來越少，地價上漲。二是，配套的改善，特別是不少小區(qū)實現(xiàn)了雙供，這也促進了房價的上調(diào)，三是投資者數(shù)量的增加，近來，來自即墨以外，尤其是青島的投資

64、者對即墨的房價產(chǎn)生了一定的影響，有的項目外地購買者能達到80%以上，吸引這部分購買者的主要原因是，即墨房地產(chǎn)比較規(guī)范，而項目本身具有一些優(yōu)點，如樓間距大等也與青島市區(qū)有所不同。 三、即墨市南泉鎮(zhèn)A地塊可行性分析： 位置：即墨市南泉鎮(zhèn)政府 地塊特征：地理位置優(yōu)越，位于南泉鎮(zhèn)東北部，交通便捷，是青威高速、濟青高速在該地塊匯集。 占地面積：1000畝 地形：不規(guī)則地塊 地質(zhì)：屬農(nóng)業(yè)用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有水溝、林木與麥田。 七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成。 1）地塊周圍景觀: A、自然景觀 南面與地塊隔路相望的是南泉鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，往南為青島市區(qū)，距離約3

65、0分鐘，隔路有10米寬左右的林帶與之平行，行車10分鐘可到達即墨市區(qū)。15分鐘到達城陽區(qū)，周邊視野開闊，遠景喜人。 B、人文、歷史景觀 周邊為未開發(fā)土地，缺乏人文、歷史景觀。 C、環(huán)境、污染情況 本項目地塊周邊為林帶及未開發(fā)的地塊，沿途為農(nóng)業(yè)用地，汽車噪音對本項目影響較大，但項目周邊沒有大的污染源，將總體污染狀況較輕。 D、地塊交通條件 本項目對外交通均較為便利，沿高速公路可達即墨、青島、煙臺、威海等大中城市，但相對集中的公交線路沒有體現(xiàn)，這是比較大的抗性之一。 E、周邊市政配套設(shè)施 南泉鎮(zhèn)為待開發(fā)的城鎮(zhèn)之一，周邊生活配套較少，為不成熟區(qū)域，離商場、超市、菜市場、學(xué)校、醫(yī)院都

66、較遠，生活基礎(chǔ)設(shè)施只能依靠即墨市。但本區(qū)域的高檔休閑、娛樂場所有大力發(fā)展的趨勢，如溫泉度假村、高爾夫項目等娛樂設(shè)施。 二、SWOT分析 1）南泉鎮(zhèn)項目地塊特征： ◆ 地塊位于即墨市南泉鎮(zhèn)政府大力開發(fā)的西部旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊； ◆ 地塊毗鄰高速路，獨特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出； ◆ 地塊周邊規(guī)劃為低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊； ◆ 地塊南邊是一條10米寬的綠化林帶，可以先投資做綠化整改，即可望成為項目的私家花園。 ◆ 地塊為緩坡地，地塊內(nèi)有一閑置高土坡，適宜作未來社區(qū)景觀用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏。 ◆ 地塊靠市區(qū)沿海線30公里內(nèi)有部分高檔娛樂場所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等； ◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好； 以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 2、南泉鎮(zhèn)項目S.W.O.T分析 南泉鎮(zhèn)最具個性特色的姿態(tài)面世，這就需要我們對項目現(xiàn)狀做到最為清醒和清晰的認知。 1.南泉鎮(zhèn)項目的S.W.O.T分析 ?優(yōu)勢： ◆ 地塊位