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1、第五講第五講 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理樓宇入伙樓宇入伙物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收前期物業(yè)管理和物前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期業(yè)管理前期介入介入第五講 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l一一、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理1.前期前期物業(yè)管理物業(yè)管理 是指業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l一一、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理2.前期物業(yè)管理中權力主體的相互關系前期物業(yè)管理中權力主體的相互關系3.前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托 必須以招標方式進行

2、必須以招標方式進行3.前期物業(yè)服務合同的性質前期物業(yè)服務合同的性質 過渡性過渡性前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l二、二、物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期介入介入（一）物業(yè)管理（一）物業(yè)管理前期介入前期介入 是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求，為物業(yè)投入使用后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。l（二）物業(yè)管理（二）物業(yè)管理前期介入前期介入的作用的作用完善物業(yè)使用功能；1234改進物業(yè)的具體設計；能更好地監(jiān)督施工質量；為竣工驗收和接管驗收打下基礎；5便于日后對物業(yè)的管理。前期物業(yè)管理和物

3、業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l（三）物業(yè)管理（三）物業(yè)管理前期介入的實施前期介入的實施1.立項立項決決策階段策階段2 .規(guī)劃規(guī)劃設設計計階段階段3 .施工施工安安裝階段裝階段4.接管接管驗驗收階段收階段解決開發(fā)什么，能否開發(fā)的問題1）考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善；2）考慮建筑與設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要；3）考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要。1）監(jiān)督工程質量；2）掌握物業(yè)的全部情況；3）督促物業(yè)管理所需設備的落實。1）組織驗收小組；2）明確驗收標準；3）確定驗收方案；4）擬定日后物業(yè)管理方案和制度；5）準備驗收材料；6）參與接管驗收。前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前

4、期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收l一、物業(yè)接管驗收的概念一、物業(yè)接管驗收的概念 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 是指物業(yè)服務企業(yè)對建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收l二、物業(yè)接管驗收的原則二、物業(yè)接管驗收的原則原則性與靈原則性與靈活性相結合活性相結合的原則的原則細致入微與細致入微與整體把握相整體把握相結合的原則結合的原則物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收l三、接管驗收應提交的資料三、接管驗收應提交的資料技術資料產(chǎn)權資料l四、接管驗收的內容和四、接管驗收的內容和標準標準參見房屋接管驗收標準ZBP3000

5、01-1990物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收l五、接管五、接管驗收操作規(guī)程驗收操作規(guī)程1物業(yè)管理企業(yè)收到開發(fā)商送達的接管驗收通知書后，立即成立驗收小組，并制定物業(yè)接管驗收方案、物業(yè)設施交接書、物業(yè)工程項目移交表等。驗收小組按物業(yè)接管資料移交清單核對所接收的資料，條件具備的應在15日內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。2 2驗收小組同移交方時房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行驗收。3 34對未按設計要求配套到位和不能正常運轉的設備，驗收小組提出整改意見，由開發(fā)商負責落實，直至合格，方可驗收。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交方負責整改，并商定復核時間。5

6、 5對物件無明顯不符合檢驗標準要求的房屋，由物業(yè)管理企業(yè)管理處接收鑰匙、管理處對接管鑰匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后再接管。6 67業(yè)主入住時，由管理處房管員陪同業(yè)主對室內進行全面細致的質量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限令施工單位逐項返修，經(jīng)管理處和業(yè)主驗收合格后清項。在保修期內的使用過程中，業(yè)主或管理人員如發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制定上有缺陷時，須報告開發(fā)商，查驗證實后，由開發(fā)商責令施工單位更換或返修。8 8l六、接管驗收中的注意事項六、接管驗收中的注意事項物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收1.物業(yè)服務企業(yè)參與驗收的管理人員及技術人員應素

7、質好，業(yè)務精，對 工作認真負責；2.物業(yè)服務企業(yè)在驗收時，既要為今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理著想，也要站 在業(yè)主的立場上，維護業(yè)主的合法權益；3.在接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題應記錄在案，并督促開發(fā)商限期對存在的問題 加固補漏、整修，直至完全合格；4.落實物業(yè)和接管移交的手續(xù)要有書面文本；5.物業(yè)服務企業(yè)應從開發(fā)商處接管全部圖紙資料，包括產(chǎn)權資料和技術 資料；6.接管驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。樓宇入伙樓宇入伙l樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。樓宇入伙樓宇入伙l一、樓宇入伙的基本工作程序一、樓宇入伙的基本工作程序231物業(yè)服務企業(yè)做好入住的準備工作；向業(yè)主發(fā)出“入伙通知書”；業(yè)主

8、到管理處驗證身份，確認手續(xù)，繳納各種費用，辦理入住登記；564簽署管理規(guī)約等文件；管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主，辦理業(yè)主證；業(yè)主接管驗收；7業(yè)主入住。樓宇入伙樓宇入伙入伙手續(xù)書入伙通知書收樓須知繳款通知書驗樓情況一覽表樓宇交接書l二、樓宇入伙的手續(xù)二、樓宇入伙的手續(xù)樓宇入伙樓宇入伙l三、樓宇入伙的主要工作內容三、樓宇入伙的主要工作內容1、對于已經(jīng)銷售或租出去的房屋，經(jīng)營部門應立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早作準備；2、接待業(yè)主；3、在辦理完登記和交款手續(xù)后，物業(yè)管理部門應發(fā)放入伙通知書和房間鑰匙；5、向業(yè)主發(fā)放用戶須知和用戶手冊，對業(yè)主使用本物業(yè)應遵守的規(guī)定用文字的形式傳達到用戶手中；6、簽訂公共契約；4、業(yè)主拿到鑰匙后，按照樓宇驗收簽認表的內容逐項簽收水、氣、電、設備等房屋設備的完好情況，要逐項核對填寫簽認表的內容；7、裝修管理(裝修申請表)。THANK YOU !