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1、物業(yè)設施設備管理聶英選 段忠清 主編武漢理工大學出版社高職高專房地產類專業(yè)規(guī)劃教材第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)設施設備管理的基本理論物業(yè)設施設備管理的基本理論 一、物業(yè)設施設備的基本概念一、物業(yè)設施設備的基本概念 （一）物業(yè)設施設備（一）物業(yè)設施設備 物業(yè)設施設備是建筑物附屬設備設施的簡稱，包括室內設備與物業(yè)管轄范圍內的室外設備與設施系統(tǒng)，是構成物業(yè)實體的重要組成部分。 我國城鎮(zhèn)建筑的物業(yè)設施設備一般由給排水、供配電、供暖、消防、通風、電梯、空氣調節(jié)、燃氣供應、通信網絡以及智能化系統(tǒng)等設施設備組成。 一般情況下建筑物級別越高、技術含量越高，其功能也越完善，設備設施系統(tǒng)也就越復雜。 國際物業(yè)設施管理協(xié)會（

2、International Facility Management Association，簡稱IFMA）對物業(yè)設施管理（Facility Management，簡稱FM）的定義是：“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。 IFMAIFMA認為認為FMFM的主要業(yè)務有：的主要業(yè)務有： 1.物業(yè)的長期規(guī)劃； 2.物業(yè)管理的年度計劃； 3.物業(yè)的財務預測和預算； 4.不動產的獲得及其處理； 5.物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務房間裝修標

3、準的設定，機器、器具和備品的設置以及房間管理； 6.建筑和設備的規(guī)劃和設計； 7.新建筑或原建筑的改造更新； 8.維護管理和運行管理； 9.物業(yè)的支援機能和服務。 （二）物業(yè)設施設備管理的基本內容（二）物業(yè)設施設備管理的基本內容 物業(yè)設施設備管理的基本內容主要包括和兩個方面，即需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。 二、設施設備的二、設施設備的LCCLCC理論理論 （一）（一）LCC LCC 理論理論 壽命周期費用（Life Cycle Cost，LCC）也稱為全壽命周期成本，是從設備、項目的長期經濟效益出發(fā)，全面考慮設備、項目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、運行、維修、

4、改造、更新，直至報廢的全過程，使LCC最小的一種管理理念和方法。 （二）設施設備的壽命（二）設施設備的壽命 設備的壽命包括自然、技術和經濟壽命。 1.自然壽命 也稱做物理壽命，是指設備在規(guī)定的使用條件下，從開始使用到無法修復而報廢所經歷的時間。 2.技術壽命 一般是指設備在技術上有存在價值的時間，即設備從開始使用到因技術落后而被淘汰的時間。設備技術壽命的長短取決于設備磨損、老化的程度以及新技術發(fā)展的速度。 3.經濟壽命 又稱為價值壽命，是指設備從開始使用到再繼續(xù)使用時在經濟上已經不劃算為止的全部時間。 物業(yè)設施設備的壽命主要是管理壽命，一般是指設施設備從安裝交付使用開始，經過使用、維護、維修、

5、改造階段，直到最后報廢處理為止的全過程，它可以是自然壽命，也可以是經濟壽命或技術壽命。 （三）壽命周期費用的構成（三）壽命周期費用的構成 物業(yè)設施設備壽命周期費用的構成主要有：前期費用、購買費用、使用費用、維修費用和回收報廢成本等。 物業(yè)管理企業(yè)一般是接管已建好的設施設備，其LCC費用大多是設施設備的維持費用，主要有： 1. 使用維護費：包括技術資料費、操作人員工資及培訓費、日常維護材料費、維護工具儀表費、委托維護費和能源消耗費等。 2. 修理改造費：包括技術資料費、維修人員工資及培訓費、維修材料、工具、備件、備品費、委托維修費和能源消耗費等。 3. 后勤保障費：包括材料保管費、管理人員工資及

6、培訓費、辦公費、技術資料費、實驗設備費和檢測費等。 4. 報廢處理費：包括拆除費和運輸費等。 三、設施設備的可靠性理論三、設施設備的可靠性理論 物業(yè)設施設備的可靠性是指其無故障連續(xù)運轉工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由設計、生產工藝和制造決定的，使用可靠性則是與使用、環(huán)境以及可維修性有關。 （一）可靠度與不可靠度（一）可靠度與不可靠度 可靠度是指物業(yè)設施設備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下，在其經濟壽命期內完成規(guī)定功能的概率。不可靠度則是指業(yè)設施設備在上述情況下，不能完成規(guī)定功能的概率。 （二）故障率和故障密度（二）故障率和故障密度 物業(yè)設備在t時間后的單位時間內發(fā)生故障的臺

7、數(shù)相對于t時間內還在工作的臺數(shù)的百分比值，稱為該設備的故障率。即設備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定期限內發(fā)生故障的次數(shù)。 故障密度是指在單位時間內，發(fā)生故障的設備臺數(shù)與總設備數(shù)之比。 （三）故障分布規(guī)律（三）故障分布規(guī)律 常見的故障分布函數(shù)有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威布爾分布。指數(shù)分布規(guī)律適用于具有恒定故障率的部件及無余度的復雜系統(tǒng)，如給排水、采暖、通風與空調、供配電及照明系統(tǒng)等。正態(tài)分布規(guī)律適用于磨損型部件發(fā)生的故障，如燈泡、變壓器等。威布爾分布規(guī)律適用于軸承、繼電器、空氣開關、電動機、液壓泵和齒輪等。 （四）故障率曲線（四）故障率曲線 俗稱“浴槽曲線（Bath-tub Curve）”。設備故障率隨時

8、間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。 初期故障期又叫磨合期，在此期間，開始的故障率較高，但隨時間的推移，故障率迅速下降。 偶發(fā)故障期，設備故障率大致處于穩(wěn)定狀態(tài)，故障發(fā)生是隨機的，其故障率最低，而且穩(wěn)定，是設備的正常工作期或最佳狀態(tài)期。 磨耗故障期，由于設備零部件的磨損、疲勞、老化、腐蝕等，故障率不斷上升。 四、設施設備的故障理論四、設施設備的故障理論 （一）故障的概念（一）故障的概念 設備（系統(tǒng)）或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定性能的狀態(tài)，即設備（系統(tǒng)）發(fā)生了故障。一般地，物業(yè)設施設備處于不經濟運行的狀態(tài)，即為故障。 （二）常見故障的模式（二）常見故障的模式 設施設備的每一項故

9、障都有其主要的特征，稱為故障模式，如磨損、老化、腐蝕等。 實際工作中常見故障模式：異常振動、磨損、疲勞、裂紋、破裂、腐蝕、變形、剝離、滲漏、堵塞、松弛、熔融、蒸發(fā)、絕緣老化、材料老化、異常的聲音、油質變質等。 （三）故障發(fā)生的原因（三）故障發(fā)生的原因 產生故障的原因：硬件故障、軟件故障，或者是硬件與軟件不匹配等。 物業(yè)設施設備產生故障的主要原因可歸結為運轉缺陷。運轉缺陷是指使用條件的影響和變化，導致設備過載、過熱、腐蝕、潤滑不良、漏電和操作失誤、維護、修理不當?shù)取?五、物業(yè)設備管理的目標、物業(yè)設備管理的目標 科學的物業(yè)設備管理是：對設備從購置購置、使用、維使用、維護保養(yǎng)、檢查修理、更新改造護保

10、養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報廢報廢的整個過程中進行技術管理技術管理和經濟管理經濟管理，使設備始終可靠、安全、經濟地運行，給人們的生活和工作創(chuàng)造舒適、方便、安全、舒適、方便、安全、快捷快捷的環(huán)境，體現(xiàn)物業(yè)的使用價值和經濟效益。 物業(yè)設備管理的根本目標是物業(yè)設備管理的根本目標是用好、管好、維護好、檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率。（“五好”、“二率”） （一）設備的有效利用率（一）設備的有效利用率（A A） A=T/(T+T) 100% 式中: A 設備有效利用率（%）； T - 設備有效工作時間（h）； T - 設備停機或無效工作時間（h）。 （二）設備的完好率（二）設備的完好率

11、（B B） B=Sn/S100% 式中: B設備完好率（%）； Sn設備完好的臺數(shù)； S設備總臺數(shù)。 設備技術性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，在很大程度上取決設備管理的質量。 設備的完好標準：設備的完好標準： 零部件完整齊全，符合質量要求； 運轉正常，性能良好，性能達到規(guī)定要求； 設備技術資料及運轉記錄齊全； 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)設施設備管理的內容物業(yè)設施設備管理的內容 物業(yè)設備基礎資料管理 物業(yè)設備運行管理 物業(yè)設備維修管理 物業(yè)設備更新改造管理 備品配件管理 固定資產（設備）管理 工程資料管理 一、基礎資料管理一、基礎資料管理 主

12、要包括：設備原始檔案、設備技術資料設備原始檔案、設備技術資料以及政府政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。 （一）設備原始檔案、設備技術資料（一）設備原始檔案、設備技術資料 設備技術檔案必須齊全、詳細、準確，主要包括設備原始檔案和設備技術資料兩類。 1.設備原始檔案 主要包括： 設備清單或裝箱單 設備發(fā)票 產品質量合格證書（進口設備檢驗合格證） 開箱驗收報告 產品技術資料 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告 2.2.設備技術資料設備技術資料 （1）設備卡片 （2）設備臺賬 （3）設備技術登記薄 （4）竣工圖 （5）系統(tǒng)資料

13、 （二）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條（二）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件例、規(guī)程、標準等強制性文件 政策、法規(guī)、條例及規(guī)程政策、法規(guī)、條例及規(guī)程 環(huán)保方面環(huán)保方面：中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國大氣污染防治法、中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法、中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法、中華人民共和國放射性污染防治法和中華人民共和國水法等。 消防方面消防方面：中華人民共和國消防法 、建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火規(guī)范、人民防空工程設計防火規(guī)范等。 節(jié)能方面節(jié)能方面：中華人民共和國節(jié)約能源法等。 建筑方面建筑方面：中華人民共和國建筑法，住宅裝

14、修工程施工規(guī)范、民用建筑、室內環(huán)境污染控制規(guī)范等。 電梯、變配電、燃氣和給排水設備等都有政府部門電梯、變配電、燃氣和給排水設備等都有政府部門的法規(guī)及條例進行監(jiān)督和約束。的法規(guī)及條例進行監(jiān)督和約束。 技術標準技術標準 生活飲用水衛(wèi)生標準、室內空氣質量標準、室內環(huán)境質量評價標準、污水綜合排放標準、中華人民共和國國家標準-工業(yè)鍋爐水質、鍋爐大氣污染物排放標準、建筑裝修工程質量驗收標準、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準等。 國家相關部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各國家相關部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各種技術標準是設備管理中的法律文件，指導和約束著物種技術標準是設備管理中的法律文件，指導和約束著物業(yè)設備的

15、管理工作，必須業(yè)設備的管理工作，必須分類存檔分類存檔，妥善保管好妥善保管好。 二、物業(yè)設備運行管理二、物業(yè)設備運行管理 包括技術運行和經濟運行管理技術運行和經濟運行管理兩部分。 設備運行管理應取得兩個方面的效果： 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)， 從設備的購置、運行、維修與更新改造中，尋從設備的購置、運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過即設備的全過程管理的各項費用最經濟。程管理的各項費用最經濟。 （一）物業(yè)設備技術運行管理（一）物業(yè)設備技術運行管理 建立建立合理的、切合實際的運行制

16、度運行制度和運行操作規(guī)運行操作規(guī)定定和安全操作規(guī)程安全操作規(guī)程等運行要求或標準； 建立建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。 主要作用：主要作用：保證設備安全、正常的運行。 物業(yè)設備技術運行管理，應做好以下工作： 針對設備特點，制定制定科學、嚴密、切實可行的操操作規(guī)程作規(guī)程。 對對操作人員進行專業(yè)培訓人員進行專業(yè)培訓教育，國家規(guī)定需持證上崗的工種，必須持證上崗持證上崗。 加強維護保養(yǎng)工作，做到“ 正確使用正確使用，精心維精心維護護”，確保設備始終保持良好狀態(tài)。 定期校驗儀表和安全附件定期校驗儀表和安全附件等，確保靈敏可靠。 科學監(jiān)測、診斷設備故障科學監(jiān)測、診斷設備故障，確保設備安全運行。 事

17、故處理要嚴格執(zhí)行事故處理要嚴格執(zhí)行“ “ 四不放過四不放過 ” ”原則原則，即事故原因不查清楚不放過、事故責任人及其部門未受到教育不放過、沒有行之有效的改進措施不放過、沒有緊急事件的預防方案和彌補救護措施不放過。 （二）物業(yè)設備經濟運行管理（二）物業(yè)設備經濟運行管理 主要任務：主要任務：在設備安全、正常運行的前提下，節(jié)約節(jié)約能耗、操作、維護保養(yǎng)費用以及檢查修理等費用費用。 主要內容：主要內容：a、采用切實有效的節(jié)能技術措施； b、加強設備能耗的管理工作。 設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行： 1. 初期投資費用管理初期投資費用管理 在購置設備時，應綜合考慮以下因素： 設備的技術性能參數(shù)必

18、須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 設備的壽命（經濟壽命和技術壽命）。 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。 2. . 運行成本管理運行成本管理 包括能源消耗經濟核算、操作人員配置和維修費用管理等方面。 能源消耗的經濟核算能源消耗的經濟核算 制定能源耗用量計劃和做好計量工作制定能源耗用量計劃和做好計量工作 設備管理部門每年要預先按月（1-12個月）做出每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用支出計劃。 各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。 每天：每

19、天：定時抄表，計算日耗量； 每旬：每旬：檢查統(tǒng)計一次實際耗用量； 每月：每月：統(tǒng)計一次實際耗用量及能源費用，并將每月實際耗用量及能源費用同年度計劃進行比較。如出現(xiàn)異常情況，應立即查清原因并報告負責人。 采用切實有效的節(jié)能技術措施采用切實有效的節(jié)能技術措施 設備選用：設備選用：技術參數(shù)要同工藝要求相匹配，優(yōu)先采用先進的電子控制技術，實施自動調節(jié)，使設備運行時一直處于最佳的運行狀況和運行負荷之中。 節(jié)約用水：節(jié)約用水：做到清濁分流、一水多用、廢水利用。 節(jié)約用電：節(jié)約用電：優(yōu)先選用節(jié)能型電機，在供配電設施上應有提高功率因數(shù)的措施；在照明方面，盡量利用自然光，選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的

20、控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等。 管網維護：管網維護：要防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調換。 對使用熱源和冷源的管道和設備應加強保溫絕熱工作，以減少散熱損失。 加強節(jié)能管理工作加強節(jié)能管理工作 組織領導：組織領導：物業(yè)公司應由主管領導負責節(jié)能工作，可設節(jié)能工作辦公室，配備專人管理。 能源管理人員的選用：能源管理人員的選用：應在具有節(jié)能專業(yè)知識、實踐經驗和有技術職稱的人員中聘任，并報節(jié)能行政主管部門備案。 能源管理人員的職責：能源管理人員的職責：對本單位的能源應用狀況進行監(jiān)督、檢查，按照合理利用能源的原則，推行節(jié)能科學管理方法，組織實施節(jié)能技術措施，降低能耗

21、；制定合理的能源消耗定額，建立節(jié)能工作責任制度并且嚴格考核；開展節(jié)能教育，組織有關人員參加節(jié)能培訓。 能源管理人員和在重點耗能設備重點耗能設備崗位上工作的操作人員，應經節(jié)能行政主管部門指定的機構進行培訓，考試合格后持證上崗。 操作人員的配置操作人員的配置 采取合理的人力資源組織形式來安排操作人員，定崗定員，提倡一專多能一專多能的復合型人才持證上崗。 維修費用的管理維修費用的管理 專人負責，計劃使用計劃使用和限額使用限額使用相結合。 三、設備維護管理三、設備維護管理 設備維護保養(yǎng)的目的：設備維護保養(yǎng)的目的：及時處理設備運行中，由于技術狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量、常見問題，隨時改善設備使用狀況，保證

22、設備正常運行，延長使用壽命。 設備維護管理主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修。 （一）物業(yè)設備的維護保養(yǎng)（一）物業(yè)設備的維護保養(yǎng) 設備在使用中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。應經常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調整，使設備時刻處于最佳狀態(tài)。 1.1.維護保養(yǎng)的方式維護保養(yǎng)的方式 主要是清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查觀表面檢查。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。 緊固緊固 為防止設備發(fā)生更大震動導

23、致螺母脫落、連接尺寸錯位、設備位移以及密封面接觸不嚴造成泄漏等故障，必須經常檢查設備的緊固程度。 潤滑潤滑 潤滑管理要求做到“五定五定”（定人、定質定人、定質定時、定點、定量定時、定點、定量），并制定相應的潤滑管理制度。對潤滑油的型號品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都要有嚴格的規(guī)定。 調整調整 設備因震動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、震動甚至損壞，因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定期測量、調整，并在調整后再加以緊固。 外觀表面檢查外觀表面檢查 對設備外觀作目視或測量觀察： 檢查設備的外表面有無損傷或裂痕； 震動和

24、噪聲是否異常； 密封面是否有泄漏現(xiàn)象； 外表面是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞； 磨損是否在允許范圍內； 防護罩等安全裝置是否齊全； 溫度、壓力運行參數(shù)是否正常； 電機是否超載和過熱； 傳動皮帶是否斷裂或脫落等。 2. . 維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作的實施 維護保養(yǎng)主要是日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。 日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：要求設備操作人員 班前班前對設備進行外觀檢查； 班中班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各設備運行參數(shù)，隨時注意運行中有無震動、異聲、異味、超載等現(xiàn)象； 班后班后對設備做好清潔工作。 定期維護保養(yǎng)：定期維護保養(yǎng)： 是有計劃地將設備停止運行，進行

25、維護保養(yǎng)。 根據(jù)設備的用途、結構復雜程度、維護工作量及人員的技術水平等，決定維護的間隔周期和維護停機的時間。 定期維護保養(yǎng)需要對設備進行部分解體，應做好以下工作： 對設備進行內、外清掃、擦洗和疏通； 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動控制元件動作是否正常等。 該工作以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行。 3.3.設備的點檢設備的點檢 設備點檢：指對設備有針對性的檢查。 一些設備在出廠時，生產廠商會提供該設備的點檢卡或點檢規(guī)程，其中包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等

26、。 點檢：可按生產廠商指定的點檢內容和點檢方式進行工作，也可根據(jù)經驗自己補充增加一些點檢點，可以停機檢查，也可以隨機檢查。 點檢的方法點檢的方法：人工：摸、聽、看、嗅等。 設備：利用儀器儀表精確診斷。 點檢的作用點檢的作用：通過點檢，掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證設備正常運行，又可為計劃檢修提供可靠的依據(jù)。 設備點檢一般包括日常點檢日常點檢和計劃點檢計劃點檢。 日常點檢日常點檢 由操作人員隨機檢查。 ：設備運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件；運行中經常要求調整的部位；運行中經常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位等。 計劃點

27、檢計劃點檢 專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并可使用先進的儀器設備和手段。 主要內容：主要內容：設備磨損情況及其他異常情況；確定修理的部位、部件及修理時間；更換零部件；安排檢修計劃等。 （二）物業(yè)設備的計劃檢修物業(yè)設備的計劃檢修 計劃檢修的概念計劃檢修的概念：對在用設備，根據(jù)其運行規(guī)律及點檢的結果確定檢修周期，以檢修周期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行積極地、預防性地修理。 計劃檢修分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。 1.1.小修小修 主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{整、緊固和潤滑工作，一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助。 2.2.中修中修 在小修的基礎上，對設備的主要零部件進行

28、局部修復和更換。 3.3.大修大修 對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零、部件，力求使設備恢復到原有的技術標準，同時也可對設備進行技術改造。 中修、大修主要由專業(yè)檢修人員負責，操作人員協(xié)助工作。 4.4.系統(tǒng)大修系統(tǒng)大修 對一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設備系統(tǒng)的停機大檢修，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。大修時，所有相關專業(yè)的技術管理人員、檢修人員和操作人員都要按時參加，積極配合。 （三）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系（三）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系 “維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”。 四、物業(yè)設備更新改造管理四

29、、物業(yè)設備更新改造管理 （一）設備更新（一）設備更新 以新型的設備來代替原有的老設備。任何設備都有使用期限，如果設備達到了它的，則必須進行更新。 （二）設備改造（二）設備改造 設備改造就是應用現(xiàn)代科學的先進技術，對原有的設備進行技術改進，以提高設備的技術性能及經濟特性。 （三）設備改造的主要方法（三）設備改造的主要方法 1.對設備的結構作局部改進； 2.增加新的零、部件和各種裝置； 3.對設備的參數(shù)、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調整。 設備改造費用一般比設備更新要少得多，故通過技術改造能達到技術要求的，可以不對原設備進行更新。 （四）編制設備改造方案（四）編制設備改造方案 對原設備進行分

30、析論證，編制改造方案，具體內容包括： 1.原設備在技術、經濟、管理上存在的主要問題，設備發(fā)生故障的情況及其原因； 2.需要改造的部位和內容； 3.在改造中應用到的新技術及其合理性、可行性； 4.改造后設備的技術性能、安全性能、效果預測； 5.預計改造后的經濟效益； 6.改造的費用預算以及資金來源計劃 7.改造的時間及設備停用帶來的影響； 8.改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。 五、備品配件管理五、備品配件管理 基本原則：在檢修之前就把新的零部件準備好?；驹瓌t：在檢修之前就把新的零部件準備好。 設備在運行過程中，一些零部件會磨損、老化，降低了設備的技術性能，為恢復設備的技術性能，需用新的零

31、部件更換己磨損、老化的零部件。為了減少維修時間，提高工作效率，應在檢修之前準備好新的零部件。 備品配件管理工作的目的和方法：備品配件管理工作的目的和方法： 科學地組織備件儲備，滿足設備維修的需要，保證設備維修的質量和進度，減少備件加工制造和采購的突擊性和盲目性，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。 備品配件的管理應由專業(yè)技術人員負責備品配件的管理應由專業(yè)技術人員負責，其職責主要是確定備件的范圍，收集備件圖紙、測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件的臺賬，為備件的制造、采購和庫存提供科學的依據(jù)。 六、固定資產（設備）管理

32、六、固定資產（設備）管理 固定資產：固定資產：使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。 固定資產必須同時具備下列兩個條件： 一是使用年限在一年以上：二是單位價值在規(guī)定的限額以上（1000元、1500元、2000元）。 不同時具備這兩個條件的列為低值易耗品，按流動資產管理。而不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在 2000 元以上、并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。 （一）固定資產（設備）的利用程度固定資產（設備）的利用程度 1.1.固定資產利用率固定資產利用率 反映有多少固定資產在發(fā)揮作用。

33、對不再使用的固定資產，要積極創(chuàng)造條件利用起來；對實在不需用的固定資產應及時作轉讓、出租處理。 2.2.固定資產生產率固定資產生產率 設備在單位時間內的功能發(fā)揮率，臺時產量表示。 提高固定資產生產率的措施：提高固定資產生產率的措施： 使用設備時合理組織運行任務；保持設備的完好率及最佳運行狀況；采用先進技術對設備進行技術改造。 （二）設備折舊設備折舊 設備在使用過程中不斷磨損、損壞和陳舊，其價值也逐步減小，這種設備價值的減小就是折舊。各類設備的折舊年限應與預定的平均使用年限相一致。 確定設備折舊年限的一般方法： 參考歷年來同類設備的平均使用年限； 根據(jù)設備使用頻率、工作環(huán)境惡劣程度和維修保養(yǎng)的質量

34、； 技術進步的程度決定了產品淘汰的周期，也決定了折舊年限的長短。 （三）設備的報廢設備的報廢 設備由于嚴重損壞不能再繼續(xù)使用，或者損壞后如再修理在經濟上不合算等，該設備就應該作報廢處理，更新添置新設備。 （四）固定資產管理的要求固定資產管理的要求 保證固定資產完整無缺。 提高固定資產的完好程度和利用效果。 正確核定固定資產需用量。 正確計算固定資產折舊額，有計劃地進行固定資產折舊。 進行固定資產投資的預測。 七、工程資料的管理七、工程資料的管理 （一）（一）資料管理的目的和意義資料管理的目的和意義 使具有保存價值的工程資料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其內容具有可追溯性，能及時、有效地對

35、工作起到指導作用。 （二）（二）物業(yè)工程資料分類目錄物業(yè)工程資料分類目錄 1.竣工驗收資料竣工驗收資料 建設工程規(guī)劃驗收合格證。 建筑工程竣工驗收書。 單位工程竣工驗收書。 消防工程竣工驗收書。 消防工程竣工驗收移交登記目錄。 電梯準用證。 電梯運行許可證。 房地產開發(fā)經營項目交付使用證。 2.設備管理資料設備管理資料 土木建筑類：建筑平面圖和建筑結構圖。 暖通專業(yè)：暖通工程竣工圖，暖通設備產品說明書和使用指導書，暖通設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 給排水專業(yè)：給排水工程竣工圖，給排水設備產品說明書和使用指導書，給排水設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 強電專業(yè)：強電工程竣工圖，強電設備產品說明書和使用指導書

36、，強電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 弱電專業(yè)：弱電工程竣工圖，弱電設備產品說明書和使用指導書，弱電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 機電專業(yè)：機電工程竣工圖，機電設備產品說明書和作業(yè)指導書，機電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 3.二次裝修設備改造變更資料 改造設備平面布置圖。 改造設備系統(tǒng)圖。 （三）工程資料管理的方法（三）工程資料管理的方法 分類：文件檔案管理和電腦管理兩大類。 要求：所有文件、資料均需按分類目錄建檔存放，同時在電腦或光盤上備份存儲，以方便調閱。 （四）工程資料管理的要求（四）工程資料管理的要求 （1）工程資料的歸檔）工程資料的歸檔 歸檔要求：歸檔要求：文件資料必須字跡工整，紙張及文件、格式符

37、合國家要求，禁止使用圓珠筆、鉛筆、純藍墨水等書寫材料。歸檔文件必須使用原件，在特殊情況下可使用復印件，但必須附上說明。 歸檔時必須進行認真驗收，并辦理交接登記手續(xù)，同時必須確保文件資料的完整、系統(tǒng)、準確、真實性。 基建工程、改造工程的竣工驗收及外購設備開箱驗收等必須有檔案部門參加，凡文件資料（含有關圖紙等）不完整、不準確、不系統(tǒng)的不能進行驗收。 歸檔文件必須進行科學分類、立卷和編號，檔案目歸檔文件必須進行科學分類、立卷和編號，檔案目錄應編制總目錄、案卷目錄、卷內目錄。錄應編制總目錄、案卷目錄、卷內目錄。 歸檔時間歸檔時間 基建項目、改造工程資料在竣工后一個月內歸檔。 新購設備（包括引進設備或技

38、術）在開箱時必須會同檔案管理員進行技術資料核對登記，于竣工后連同調試記錄等文件材料整理立卷、歸檔。 工程、設備的運行、保養(yǎng)、維護資料必須按月或按季度整理，并在次年一季度前將上年全年資料歸檔。 （2 2）工程資料的保管）工程資料的保管 存放檔案必須使用專用柜架，檔案室應嚴格做到“七防”（防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體），要重視消防，嚴禁吸煙和使用明火。 每年年底對庫存檔案進行一次特別清理、核對和保管質量檢查工作，做到賬物相符，對破損或變質檔案要及時進行修補和復制。 一、物業(yè)設施設備管理機構設置一、物業(yè)設施設備管理機構設置 （一）組織機構設置應考慮的主要因素（一）組織機構設置應考

39、慮的主要因素 1.物業(yè)規(guī)模和特點； 2.物業(yè)所有者的組織形式； 3.物業(yè)的客戶組成； 4.物業(yè)的用途和經營方式； 5.物業(yè)設備數(shù)量、形式、復雜程度、分布狀況； 6.物業(yè)管理的目標和風格； 7.物業(yè)所在地與工程設備管理有關的社會化配套服務發(fā)展水平等。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設備管理的機構和職責物業(yè)設備管理的機構和職責 （二）機構設置的幾種方案（二）機構設置的幾種方案 一般是在總工程師的領導下，設置工程部，工程部經理負責本部門職責范圍內相關設備運行、保養(yǎng)、維護等管理工作。 典型的設置方案：典型的設置方案： 1.按專業(yè)和設備系統(tǒng)分工的形式 2.主管工程師負責形式 3.運行和維修分開管理的形式 4.最簡單的

40、形式 具體設置要根據(jù)實際情況（公司、人員、設備狀況和所管物業(yè)的情況等）來確定。 二、物業(yè)設備管理人員崗位職責二、物業(yè)設備管理人員崗位職責 （一）工程部經理（一）工程部經理 （二）各專業(yè)技術主管（工程師或技術員）（二）各專業(yè)技術主管（工程師或技術員） （三）領班（三）領班 （四）維修人員（技術工人）（四）維修人員（技術工人） （五）保管員（五）保管員 （六）資料統(tǒng)計員（六）資料統(tǒng)計員 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)設備管理制度物業(yè)設備管理制度 物業(yè)設備管理的規(guī)章制度可以概括為下列三大類： 一、生產技術規(guī)程方面的制度一、生產技術規(guī)程方面的制度 主要有各種設備的接管驗收制度、安全操作規(guī)程、設備的保養(yǎng)維修規(guī)程等。

41、 （一）物業(yè)設備接管驗收制度（一）物業(yè)設備接管驗收制度 設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的重要過程，在設備的運行管理和維修管理之前，要做好設備的接管驗收工作。 接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且包括對維修后設備的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。 驗收后的設備基礎資料要保管好。 （二）物業(yè)設備的安全操作規(guī)程物業(yè)設備的安全操作規(guī)程 物業(yè)設備種類較多，如給排水、供電、空氣調節(jié)設備、消防、通信設備、視頻及音頻設備、電梯等，除了電氣設備外，還包括機械部分、智能控制部分等。 物業(yè)設備的專業(yè)性都非常強，只有針對性地進行相應的操作，才能保證這些設備正常有效地運行。安全操作規(guī)程

42、除了保證設備的正常使用外，同時也是延長設備使用壽命的基礎。 （三）物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程 “七分用，三分養(yǎng)七分用，三分養(yǎng)”，由于物業(yè)設備常年處于使用狀態(tài)，設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，從而會影響設備的正常使用，嚴重時會導致設備事故。 通過規(guī)范的物業(yè)設備保養(yǎng)維修規(guī)程，經常對使用的設備進行檢查、保養(yǎng)維修，使設備一直處于良好的技術狀態(tài)，以掌握對物業(yè)設備管理工作的主動權。 二、管理工作制度二、管理工作制度 主要包括物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度、設備運行管理制度、設備巡查工作制度、安全管理制度、預防檢修制度和值班工作制度等。

43、（一）物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度（一）物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度 預防性計劃維修保養(yǎng)是為了延長設備的使用壽命，防止意外損壞而按照預定計劃進行的一系列預防性設備維修、維護和管理的組織和技術措施。 實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度的意義：實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度的意義： 可以保證物業(yè)設備經常保持正常的工作能力； 防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化腐蝕等情況，充分發(fā)揮設備的潛力和使用效益； 正確掌握設備情況，提高設備運行效率，既可延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量，又可保證物業(yè)設備的安全運行，延長設備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好的形象。 預防性計劃維修保養(yǎng)制度包括：制定設

44、備維修保養(yǎng)計劃，確定設備維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內容，實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查等。 （二）設備運行管理制度設備運行管理制度 主要有巡視抄表制度、安全運行制度、經濟運行制巡視抄表制度、安全運行制度、經濟運行制度、文明運行制度度、文明運行制度等。此外，特殊設備還需另行制定一些制度，如電梯安全運行制度、應急發(fā)電運行制度等。 （三）（三）工具領用保管制度工具領用保管制度 工具分個人領用工具及班組領用公共工具兩種。 個人領用工具品種根據(jù)工種配備表配備，員工申請，主管批準后辦理領用手續(xù)，領用后個人負責使用、保管。 班組領用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長申請，經理批準后領用，由

45、班組長保管，班組交接班時，按交班制度交接公用工具。 各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。 工具如發(fā)生丟失，損壞，由保管者寫明原因，向經理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、損毀，由責任人按當時工具價值賠償。 工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損壞，經經理批準辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。 三、責任制度三、責任制度 責任制度主要有：崗位責任制度、記錄與報告制度和交接班制度等。 （一）各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度 按照“四定”要求，在設備管理中，必須確定每一個工作崗位的職責和工作要求，從制度上明確每一個人的職責，以保證設

46、備正常運行和良好的狀態(tài)。 （二）值班制度值班制度 建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常地運行。值班制度主要包括：不得擅自離崗；按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患；接到故障維修通知及時安排人員搶修、維修等。 （三）交接班制度交接班制度 包括做好交接班工作；辦好交接班手續(xù)；除值班人員外，其他人員一律不準進入值班室等。 （四）報告記錄制度報告記錄制度 建立報告記錄制度可以讓物業(yè)設備管理部門經理、技術主管和班組長及時了解設備的運行情況和設備維修管理情況，發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題，并及時解決。 除了上述制度外，還有設備清理制度設備清理制度，設備技術檔設備技術檔案資料保存

47、、管理制度案資料保存、管理制度，設備更新、改造、報廢規(guī)劃及設備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度審批制度，承租戶責任和保管設備責任制度承租戶責任和保管設備責任制度以以及設備清設備清點、盤點制度點、盤點制度等一系列物業(yè)設備管理制度體系，從而有效實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理。第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)設備管理的一般標準物業(yè)設備管理的一般標準 一、設備管理體制一、設備管理體制 （一）企業(yè)負責人管理職責企業(yè)負責人管理職責 貫徹上級有關設備管理的方針、政策、法規(guī)。 建立設備管理激勵機制和約束機制。 對設備進行綜合管理，依靠技術進步，不斷提高設備質量，保持設備的完好和有效。 根據(jù)企業(yè)長遠和年度經營目標方針，編制設

48、備管理的中長期規(guī)劃和年度實施計劃。 對員工進行設備使用維修和管理方法的教育和技術培訓，提高員工的業(yè)務素質。 （二）設備管理部門及其人員配備設備管理部門及其人員配備 設備管理部門負責人應有大專以上文化水平（或具有中級以上技術、經濟職稱），有一定的業(yè)務水平和組織管理能力，有崗位培訓合格證書。 設備管理部門的人員配備要適應設備管理與維修工作的需要，各項工作應有專人負責并保持相對穩(wěn)定。 設備管理部門與其他相關的部門應有明確的分工合作的職能和職責，建立各級設備管理網絡，正常開展活動。 健全設備維修組織、落實工作，建立穩(wěn)定可靠的對外協(xié)作渠道。 （三）健全必要的管理制度健全必要的管理制度 設備前期管理。 固

49、定資產管理。 設備技術管理。 設備經濟管理。 設備使用與維護管理。 設備檢修管理： 設備故障及事故管理。 設備更新改造管理。 備品配件管理。 特種設備管理。 （四）技術經濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門技術經濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求規(guī)定的要求 主要設備完好率。 主要設備利用率。 主要設備故障停機率。 大修計劃完成率。 設備重大事故率。 設備閑置率。 二、設備技術與經濟管理二、設備技術與經濟管理 （一）設備前期管理設備前期管理 設備管理部門應參加設備選型、購買及更新改造項目和擴建新建項目的規(guī)劃論證的制訂工作。 設備管理部門應參與設備的安裝、調試、驗收工作和進口設備的選型調研、外

50、商談判等工作。詳細記錄安裝、調試情況，特別是問題的處理情況。將相關的設備原始資料收集齊全，交資料員存檔管理。 新設備在使用初期發(fā)現(xiàn)的質量、性能、效率等方面所存在的缺陷，由設備管理部門及時向制造商反饋，并提出解決措施及索賠要求。 （二）（二）固定資產管理固定資產管理 固定資產分類編號，設備卡片及設備臺賬齊全，登記及時正確。 設備的驗收、移交、移裝、停用、轉讓、更新改造、報廢等手續(xù)齊全并符合制度規(guī)定。 設備改造后，其新增部分的價值按規(guī)定辦理增值手續(xù)。 （三）設備技術管理（三）設備技術管理 主要設備技術檔案齊全、完整。 技術資料的保管符合有關技術檔案的管理要求。 加強各類設備在操作使用、維護保養(yǎng)、檢

51、查修理和更新改造中的安全技術管理，使各類設備的有效利用率和完好率達到規(guī)定的要求。 （四）（四）設備經濟管理設備經濟管理 重視設備全過程管理中的經濟效益。 按規(guī)定提取折舊費，并用于設備的更新改造。 按規(guī)定編制設備的大修費用預算計劃。 設備管理部門會同財務部門對維修費用進行考核、統(tǒng)計管理，并進行維修成本分析。 做好能源核算工作，降低能源耗用量。 （五）設備使用與維護管理（五）設備使用與維護管理 設備操作人員須經培訓考核，合格后領取操作資格證書，憑證上崗操作，并嚴格遵守安全操作規(guī)程。 多班制連續(xù)運行的設備，操作人員要嚴格執(zhí)行交接班手續(xù)。 操作人員負責日常的維護保養(yǎng)工作，維護保養(yǎng)工作應達到清潔、整齊、

52、潤滑、安全的標準。 設備潤滑要做到“五定”，潤滑記錄及油庫的收發(fā)記錄要齊全、正確。 （六）（六）設備檢修管理設備檢修管理 保持設備處于完好狀態(tài)，對狀態(tài)不完好的設備要有分析、有對策、有處理結果。 檢修人員應定期巡檢保養(yǎng)。對計劃檢修和計劃外修理（故障修理）的記錄要正確、齊全。 合理編制設備大修計劃。大修計劃應包括停機安排、技術準備、備件準備、材料費用及檢修工時的預計等。 大修工作由設備管理部門負責安排實施，按期完成后按有關標準進行驗收，并履行驗收交接手續(xù)。 （七）（七）動力房（水、電、汽、氣）管理動力房（水、電、汽、氣）管理 各動力房要有平面布置圖、工藝流程圖、電氣系統(tǒng)圖等圖紙，圖紙應與實際相符合

53、。 要有上水、下水、燃氣、空氣及電線電路等動力傳導設施的總平面布置圖。圖面要清晰，表達符合國家標準，容易查閱，規(guī)格、位置、標高等與實際相符。 動力設備堅持日常維護、定期維護及定期檢修相結合，動力設備的完好率應達到100。 各類動力管線應橫平豎直排列整齊，色標、保溫、防腐、絕緣良好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 要有節(jié)能措施，并進行能源計量管理，要求各種儀表計量正確、記錄齊全。 動力房要訂有崗位責任制度、安全操作制度、巡回檢查制度、維修保養(yǎng)制度、出入登記制度、事故報告制度等。 要求動力房內外整潔，有規(guī)定通道，有可靠的安全和防火措施。 （八）特種設備管理（八）特種設備管理 對鍋爐和壓力容器及壓力管道等的

54、管理，要嚴格執(zhí)行國家的有關法規(guī)和條例，管理人員和操作人員必須經過專業(yè)培訓，考試合格后憑證上崗。 對鍋爐和壓力容器應進行注冊登記，并接受勞動部門的監(jiān)察和定期檢驗，在檢驗有效期內使用，確保安全和經濟運行。 鍋爐和壓力容器應具有專門的技術檔案。檔案內容應齊全、正確，并應附有強度計算書、技術檔案和定期檢驗報告等，并妥善保管好。 對變配電房要嚴格執(zhí)行操作票、工作票及監(jiān)護制度。 變配電房內的高壓電器設備，線路絕緣器材和用用具應按規(guī)定進行預防性試驗檢查。 對電梯設備應按有關規(guī)定進行維修、保養(yǎng)和定期檢驗。 電梯設備應配專人有證操作、有安全操作規(guī)程，并在檢驗有效期內使用。 三、設備管理現(xiàn)代化三、設備管理現(xiàn)代化 設備一生管理，指設備從規(guī)劃、設計制造，到使用、修理、改造的全過程管理。設備的全過程管理必須以設備壽命周期費用最佳為目標。 （1）設備選型與使用相結合 （2）維修與更新、改造相結合 （3）群眾管理與專業(yè)技術隊伍管理相結合 （4）技術管理與經濟管理相結合 （5）日常維護與計劃檢修相結合 謝謝觀看！