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業(yè)主概念和權(quán)利的司法解釋 e4`9p v Pv\0 ez3_9CO0 兩個司法解釋總結(jié)了《物權(quán)法》實施以來的司法實踐中出現(xiàn)的問題,根據(jù)立法規(guī)定提出了審判中應(yīng)當(dāng)掌握的原則,給業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個明確雙方權(quán)利義務(wù)和衡量自己行為尺度的標(biāo)準(zhǔn)。 !VheBi }0 業(yè)主的概念 r3S @ Nx aTk0 業(yè)主是指一定物業(yè)的主人,包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區(qū)業(yè)主通常是指購買房屋的所有權(quán)人,是物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要民事主體之一?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。法律雖然給出了高度概括的文字規(guī)定,但并不能涵蓋和解釋實踐中所出現(xiàn)的種種特殊現(xiàn)象。 %U,}^Q!p(V#m(?0 根據(jù)最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定:“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?！焙唵蔚卣f,凡依法登記或依法取得物業(yè)所有權(quán)的人就是業(yè)主。能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據(jù)繼承關(guān)系取得房產(chǎn)所有權(quán)的人就是業(yè)主,自己合法建造房屋的也能成為業(yè)主,已經(jīng)買房但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認(rèn)并予保障的,因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)(物業(yè)所有權(quán))確定所有權(quán)人。 }~!@ lF1^.P0 實踐中往往有這樣的情況:子女購房常年在外工作生活而父母常年居住;子女購房與父母共同居住;子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別?區(qū)別何在,標(biāo)準(zhǔn)是什么?住宅小區(qū)是個業(yè)主自治區(qū)域,個人是否具有業(yè)主身份,能否以業(yè)主身份參與小區(qū)公共事務(wù)或擔(dān)任自治組織如業(yè)主委員會成員,這就成為一個較復(fù)雜的問題。與法律上的業(yè)主概念(或稱狹義上的業(yè)主)相對應(yīng)的就存在著一個生活中的業(yè)主概念(或稱廣義上的業(yè)主),生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上業(yè)主的所有權(quán)利,這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認(rèn)的基本原則,也是對業(yè)主進(jìn)行區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)。 q$M @;U,m3sG0 子女購房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主,其父母盡管居住在這里,享有占有、使用住房的部份所有者權(quán)利,但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有的子女另有住房居住,或在國外工作生活,并不在住宅小區(qū)生活,也不直接享有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購房是為父母提供居住,其父母在小區(qū)內(nèi)生活,享受物業(yè)服務(wù),小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項利益有關(guān),其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主,筆者認(rèn)為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托,明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù),有投票和參與選舉(被選舉)的權(quán)利,經(jīng)其他業(yè)主認(rèn)可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。 &^_.h4Vs.k-|u0 有的家庭三代同堂,戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi),購房者是第二代子女,三代都享有物業(yè)服務(wù),小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān),而對某一具體事務(wù)三代人可能會有完全不同的意見和看法,確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能按照法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來確定,其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份,不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利,不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種法律主張(生活中的一般要求除外),否則也是無效的。 W3VR+OtHF/zG/|9@ 子女購房自住而父母經(jīng)常來同住,但父母同時也另有住房,這樣的父母就不具備本小區(qū)(生活上的)業(yè)主的身份,只能視為臨時居住者或業(yè)主的親友,不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格,不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對其他業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評價,即使有合理意見也應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)人(法律上的業(yè)主)來提出,而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實踐中會有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會自認(rèn)為或自稱為業(yè)主,對小區(qū)公共管理事務(wù)提出指責(zé)和批評,提出各種要求,對此需要審慎甄別,防止濫用業(yè)主身份對小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。 W3VRQ4d)^e V5^8L%kx7W 夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份,根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主,那么夫妻是共有權(quán)人,一戶或一套住宅會有二個以上的業(yè)主,如果在小區(qū)選舉或投票活動中夫妻對同一事務(wù)存在相反的意見(例如對于是否同意封閉前后陽臺,夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見),那一個意見應(yīng)計為有效票?針對這種情況,必須在事先確立一個行使權(quán)利的業(yè)主(簡稱行權(quán)人)的概念,并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人,通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn),而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進(jìn)行投票,以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意見。W3VR/|&|)i M4i1P&?;P2t 確定法律上的業(yè)主身份對小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義,這涉及到小區(qū)自治組織(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)成員的投票、選舉活動的合法性有效性,業(yè)主參與物業(yè)管理活動的正當(dāng)、合法、有效,業(yè)主維權(quán)行動的合法有效,以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致 不容忽視的法律后果,因此在實踐中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被選舉的業(yè)主資格進(jìn)行甄別確認(rèn),以保證投票結(jié)果的有效性合法性;在征求意見中對投票者的行權(quán)人身份進(jìn)行提示,保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項工作,就可能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見,但出現(xiàn)行權(quán)人否認(rèn)投票意見的現(xiàn)象,導(dǎo)致投票結(jié)果不準(zhǔn)確。也可防止不具有業(yè)主身份的人以業(yè)主名義要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供額外服務(wù),甚至擾亂小區(qū)管理秩序。這種審查與選舉活動中的選民、候選人資格審查性質(zhì)相同,因此應(yīng)當(dāng)成為住宅小區(qū)自治管理活動中的一項常規(guī)工作內(nèi)容。 W3VRZ*Q8cl.~o$yz:} 業(yè)主的權(quán)利W3VR8Aiz&vC5Q5jI H:y-PS 除了一般民事主體所擁有的民事權(quán)利外,住宅小區(qū)的 業(yè)主還應(yīng)具有特定主體的權(quán)利。 Cu)D W![ C!V0 住宅小區(qū)業(yè)主的權(quán)利首先是對物業(yè)專有部位的完整所有權(quán),即對其所購房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為所有權(quán)的法律特征就是強(qiáng)調(diào)所有權(quán)是絕對權(quán)(即對世權(quán))。所有權(quán)權(quán)利主體是特定的,而義務(wù)主體是不特定的。業(yè)主對其物業(yè)的所有權(quán)受到法律的保障和他人的尊重,實踐中發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工為迫使業(yè)主交納物業(yè)費而切斷房屋的進(jìn)戶水電設(shè)施,導(dǎo)致業(yè)主無法使用水電和正常居住,這是對業(yè)主使用物業(yè)權(quán)利的嚴(yán)重侵犯,是一種違反法律規(guī)定的違法行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。W3VRg2s4CNB6E`a 業(yè)主對住宅小區(qū)共有部位共同享有使用權(quán)、收益權(quán)、參與管理權(quán)。W3VRN(eHw.jA1au T 業(yè)主對涉及小區(qū)自治公共管理事務(wù)有知情權(quán)、參與管理權(quán)、提出意見建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。W3VR$F"H1e&e7jtL 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有要求按照服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的權(quán)利,有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴的權(quán)利。 .WA;RW"x6Vm0 業(yè)主有對造成本人本戶損害的其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利。W3VRH(`3BTu.vLu 業(yè)主在建立小區(qū)自治組織過程中有選舉和被選舉的權(quán)利。W3VR[Z:SX+oN|U6S 上述主要權(quán)利相對應(yīng)的就是作為小區(qū)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù),如果只強(qiáng)調(diào)權(quán)利而不履行義務(wù),其權(quán)利的行使和保障也要受到限制。 bI;g tm0 司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規(guī)定,例如《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條:“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外”。小區(qū)公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業(yè)主共有的,但常有一些業(yè)主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地,開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建,造成對其他業(yè)主的影響甚至反感;有的業(yè)主在自家房屋外墻安裝大型廣告,引起物業(yè)服務(wù)企業(yè)的干預(yù),雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進(jìn)行使用,不屬侵權(quán)行為。何謂“合理需要”?例如在頂層擺放花盆,晾曬衣物,安靜的乘涼,只要不造成侵?jǐn)_、損害他人的后果即屬合理范圍,應(yīng)予允許?！暗`反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外”,法律法規(guī)規(guī)定設(shè)置戶外廣告應(yīng)經(jīng)工商管理部門批準(zhǔn),未經(jīng)批準(zhǔn)擅自安裝發(fā)布是違法的;擅自在頂層搭建屋棚,或?qū)㈨攲诱紴橐延?均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,將小區(qū)管理規(guī)約也列舉作為法律依據(jù)之一,凸現(xiàn)了我國法律體系已將城市住宅小區(qū)自治管理所制定的規(guī)約也納入其中,明確了違反小區(qū)自治管理規(guī)約也是違法,其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均有權(quán)要求違法者予以糾正。