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務(wù)實(shí) 創(chuàng)新 敬業(yè) 卓越 設(shè)施設(shè)備管理的基本思路 一 PDCA管理流程 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 五 其他內(nèi)容 目錄 一 PDCA管理流程 借用 PDCA 質(zhì)量管理流程 設(shè)施設(shè)備管理全過(guò)程可以進(jìn)行如下分類 Plan計(jì)劃確定設(shè)施設(shè)備重要程度的標(biāo)準(zhǔn) 即將設(shè)施設(shè)備按重要程度分級(jí) 確定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)和管理模式 制定設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)等 Do實(shí)施內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收 清查建賬 清理整改 日常管理 能耗控制 節(jié)能降耗 應(yīng)急措施等 Action改進(jìn)編制及修改文件 改進(jìn)工作流程等 Check檢查包括日常巡查 周檢 月檢 臨時(shí)檢查 年度評(píng)價(jià) 設(shè)施設(shè)備完好率檢查和統(tǒng)計(jì) 房屋完好率評(píng)定 等 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 1 設(shè)施設(shè)備分級(jí)根據(jù)設(shè)施設(shè)備對(duì)客戶服務(wù)的重要性 結(jié)合設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性 將設(shè)施設(shè)備分為 級(jí)三個(gè)級(jí)別 每級(jí)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)不同 電梯 發(fā)電機(jī) 生活水泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 低壓配電柜 火災(zāi)中央報(bào)警控制柜 消防聯(lián)動(dòng)柜 冷水機(jī)組 BA中央管理計(jì)算機(jī) 正壓風(fēng)機(jī) 空氣處理器 冷卻塔 公用天線系統(tǒng) 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 氣體自動(dòng)滅火設(shè)施 高壓開關(guān)柜 變壓器 交通道閘 車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置 泳池水處理裝置 DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器 除 級(jí)以外的所有設(shè)施設(shè)備 如 區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱 小型控制箱 配電箱 排風(fēng)機(jī) 風(fēng)機(jī)盤管 集中抄表裝置 維修機(jī)具以及辦公室 食堂 會(huì)所 清潔 保安 通訊 宿舍設(shè)施設(shè)備等 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 2 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)模式設(shè)施設(shè)備管理采用計(jì)劃預(yù)修制與狀態(tài)維修 事后維修相結(jié)合的管理模式 A 計(jì)劃預(yù)修制包括 三級(jí)保養(yǎng) 即 日常維護(hù)保養(yǎng) 一級(jí)保養(yǎng) 二級(jí)保養(yǎng) 小修 中修 大修 設(shè)備更新以及技術(shù)改造 其中 日常維護(hù)保養(yǎng)工作包括 工作計(jì)劃的制定 設(shè)備設(shè)施的使用監(jiān)管 設(shè)備設(shè)施的巡查和保養(yǎng) 故障維修 對(duì)日常工作的檢查等 B 對(duì)于 級(jí)設(shè)施設(shè)備 采取事后維修 每年進(jìn)行一次保養(yǎng)即可 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 3 設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)可簡(jiǎn)單總結(jié)為 一落實(shí) 二齊全 三干凈 四良好 五不漏 十字方針A 一落實(shí) 管理責(zé)任人要落實(shí)B 二齊全 技術(shù)資料齊全 管理制度齊全C 三干凈 機(jī)房干凈 場(chǎng)地干凈 設(shè)施設(shè)備干凈D 四不漏 不漏電 不漏水 不漏氣 不漏油E 五良好 使用功能良好 調(diào)整良好 緊固良好 潤(rùn)滑良好 密封良好F 十字方針 調(diào)整 緊固 潤(rùn)滑 密封 防腐 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 1 設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收 分為新入伙項(xiàng)目 采購(gòu) 租賃 借用 代管等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收 依據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠說(shuō)明書 設(shè)計(jì)要求及國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn) 是否合格 功能與運(yùn)行是否符合規(guī)定要求 側(cè)重觀感和使用 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 2 設(shè)施設(shè)備建賬管理對(duì)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計(jì)建帳 填寫 公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)表 設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳 公攤配套用房明細(xì)統(tǒng)計(jì)表 公共設(shè)備設(shè)施功率統(tǒng)計(jì)表 以及各區(qū)域的 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備權(quán)屬清冊(cè) 公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)表 要按功能系統(tǒng) 配電 消防 給排水 智能化等 管理區(qū)域 樓幢 外圍 和專用功能區(qū) 會(huì)所 辦公室 停車場(chǎng)等 三部分交叉填寫 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 3 設(shè)施設(shè)備編號(hào)規(guī)則設(shè)施設(shè)備編號(hào)由四部分組成 項(xiàng)目名稱簡(jiǎn)稱代碼 設(shè)施設(shè)備類別碼 設(shè)施設(shè)備序號(hào) 設(shè)施設(shè)備管理等級(jí) 如 HY 03 01 表示海運(yùn)大廈 電梯類 01號(hào)梯 級(jí)設(shè)備 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 4 接管后的清理整改接管入伙后的3 6月內(nèi) 對(duì)設(shè)施設(shè)備房 公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整改 對(duì)設(shè)施設(shè)備房進(jìn)行裝修 清潔除塵 對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) 刷漆 安裝各類標(biāo)識(shí) 使公共設(shè)施設(shè)備達(dá)到公司管理標(biāo)準(zhǔn) 例如 根據(jù)設(shè)施設(shè)備的大小 設(shè)施設(shè)備卡可采用如下樣式的標(biāo)牌或標(biāo)簽進(jìn)行標(biāo)識(shí) 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 5 設(shè)施設(shè)備保修期管理保修期設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng) 以清潔 防腐 潤(rùn)滑 調(diào)整 緊固為主 不應(yīng)觸及核心軟 硬件部分 發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知保修單位進(jìn)行維修 對(duì)公共設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)日常巡查力度 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)單位處理 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 6 計(jì)劃管理 每年的年底制定出下一年度的設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃 公共建筑保養(yǎng)計(jì)劃 計(jì)量器具檢定計(jì)劃 生活水池清洗計(jì)劃等 保養(yǎng)計(jì)劃中應(yīng)包括供方公司呈報(bào)的保養(yǎng)計(jì)劃 如電梯 智能化 中央空調(diào)的保養(yǎng)計(jì)劃等 制定下一年度工作計(jì)劃和培訓(xùn)計(jì)劃 編制下一年度需要使用維修資金的項(xiàng)目 如設(shè)施設(shè)備的中修 大修 更新改造等 經(jīng)公司審核后 由管理處按維修資金使用程序處理 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主大會(huì)或項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)數(shù)量較少的單位業(yè)主審批 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 7 公共設(shè)施設(shè)備日常監(jiān)管 公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)由管理處值班人員操作 設(shè)施設(shè)備維修供方在保養(yǎng)時(shí) 如停電梯 停電 停水 操作設(shè)備須征得管理處同意 值班員每天定期巡檢設(shè)備運(yùn)行情況是否正常 作好各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄 記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性 及時(shí)性和真實(shí)性 維修人員 含供方維修人員 須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范 公司相關(guān)制度及作業(yè)規(guī)程要求對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) 發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 8 公共設(shè)施日常管理 房屋本體和公共設(shè)施的巡查 每年的年底按 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn) 制訂下一年度具體的巡查計(jì)劃 如 每周一次對(duì)樓宇公共照明進(jìn)行巡查 每半月對(duì)本小區(qū)路燈巡查 安排在夜間 一次 每月對(duì)本小區(qū)公共場(chǎng)所標(biāo)識(shí)牌巡查一次等 每年年底按 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn) 的要求制定下一年度保養(yǎng)計(jì)劃 進(jìn)行日常保養(yǎng)工作 計(jì)劃性 全面性檢查保養(yǎng) 非日常維修保養(yǎng) 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 9 水電統(tǒng)計(jì)及分析 每月對(duì)公共水 電 氣等用量情況進(jìn)行匯總和統(tǒng)計(jì) 包括詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和大塊統(tǒng)計(jì) 詳細(xì)統(tǒng)計(jì) 是指對(duì)各分區(qū)域 系統(tǒng) 的用電 用水 用氣量進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì) 大塊統(tǒng)計(jì) 是指統(tǒng)計(jì)公共用水 用電 用氣數(shù)量 用總用量 總代收部分的量 每月進(jìn)行分析 與上年度進(jìn)行比較分析 與上月度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 節(jié)水節(jié)電控制 特別針對(duì)中央空調(diào) 地庫(kù)照明 路燈開關(guān)時(shí)間 三 設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施 10 安全管理 因天氣 人為或管理不當(dāng)?shù)仍?設(shè)施設(shè)備在使用和管理過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生水浸 火災(zāi) 損壞 故障等意外情況 并有可能對(duì)客戶的工作和生活造成嚴(yán)重影響 為將意外造成的影響減至最小 各項(xiàng)目應(yīng)按本部安全辦的要求制訂 設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預(yù)案 在每年年底要按 設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預(yù)案 的要求制訂下一年度的演練計(jì)劃 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 防微杜漸 為有效落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)需要對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理情況進(jìn)行定期或不定期的檢查 并將檢查結(jié)果納入到績(jī)效考核體系中 1 定期和臨時(shí)檢查 日巡視 工程主管 周檢查 工程班長(zhǎng) 區(qū)域責(zé)任人 檢查公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)情況 月檢 管理處組織的月度檢查 其中包括設(shè)施設(shè)備檢查 臨時(shí)檢查 暴雪 冰凍 暴雨 臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣來(lái)臨前的檢查 如污水泵 上下水管 電梯等 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 2 設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)和評(píng)定 每月應(yīng)將設(shè)備運(yùn)行 保養(yǎng)及設(shè)備故障率情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 填寫 設(shè)備運(yùn)行月報(bào)表 每季度進(jìn)行電梯故障率的統(tǒng)計(jì) 每年年底對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查 結(jié)合檢查結(jié)果和全年的 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行月報(bào)表 進(jìn)行年度設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)和分析 每年年底進(jìn)行房屋完好情況統(tǒng)計(jì) 五 其他內(nèi)容 1 每個(gè)工程人員和責(zé)任區(qū)人員須掌握小區(qū)所有管線 電 水 燃?xì)?的走向 開關(guān)和閥門的位置 作用 有安全操作意識(shí) 熟悉設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急程序 特別是必須要有高度責(zé)任心和良好的服務(wù)意識(shí)2 相關(guān)崗位人員應(yīng)掌握辦公設(shè)施設(shè)備 消防設(shè)施設(shè)備 智能化設(shè)施設(shè)備的操作 應(yīng)急流程等 保證每個(gè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備人員專業(yè)全覆蓋3 在培訓(xùn)和學(xué)習(xí)方面 應(yīng)全面了解設(shè)施設(shè)備管理知識(shí) 崗位職責(zé) 各項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)開展技術(shù)交流 以及紀(jì)律 維修流程及要求等方面的學(xué)習(xí) THEEND