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房地產的形勢與趨勢 一 2010年以來房地產調控政策述評 一 房地產調控政策回顧 二 房地產調控政策分析 三 房地產調控政策引發(fā)的爭議 四 房地產市場調控的重要性二 當前房地產的基本形勢 一 房價過快上漲勢頭得到遏止 二 拐點論為時尚早三 未來房地產發(fā)展趨勢 一 短期趨勢 二 長期趨勢 一 2010年以來房地產調控政策述評 一 房地產調控政策回顧1 2010年1月7日 國務院辦公廳出臺 關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國十一條 二次房貸款比例不得低于40 2 2010年4月15日 推出 新國四條 規(guī)定 對貸款購買第二套住房的家庭 首付款比例不得低于50 貸款利率不得低于基準利率的1 1倍 對貸款購買第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利率水平 3 2010年4月17日 國務院下發(fā) 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 新國十條 對商品住房價格過高 價格上漲過快 供應緊張的地區(qū) 商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 地方人民政府可根據(jù)實際情況 采取臨時性措施 在一定時期內限定購房套數(shù) 4 2010年6月4日 住建部 央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知 就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規(guī)范 既認房也認貸 5 2010年9月29日 央行 銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布 關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知 9 29新政 全面停止發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款 6 2011年1月27日 國務院辦公廳發(fā)布 國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知 新國八條 要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50 改為不低于60 同時要求各直轄市 計劃單列市 省會城市和房價過高 上漲過快的城市 在一定時期內 要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施 首次明確要求各地 要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標 人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力 合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標 并于一季度向社會公布 7 2011年1月28日 上海和重慶正式實施房產稅試點 8 2011年7月14日 國務院召開會議部署房地產調控 稱部分城市房價上漲壓力仍然較大 要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策 上漲過快的二 三線城市也要采取限購 9 2011年8月17日 住建部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準 6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高 排名靠前的 6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的 1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的 位于已限購區(qū)域中心城市周邊 外地購房比例較高的 存在房價上漲過快 調控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題 社會反映強烈的 二 房地產調控政策分析 政策基調 雙向調控市場供需政策目標 擠出房地產市場特別是住房市場中的投資投機遏止房價過快上漲 將房價控制在合理水平具體措施 限購 限貸 限價 限售稅收政策調整和房產稅試點更加強調政策的落實 三 房地產調控政策引發(fā)的爭議 以往的爭議是對政策著力點和效力的爭論 而此次反對者則是對調控手段的合理性 合法性提出了質疑 許小年認為 近年來的房地產調控政策有 三不合理 特別是 限購令 一不符合市場經濟的倫理 二不符合法治國家的法理 三不符合經濟學的基本原理 市場經濟的倫理是尊崇法律框架內的交易自由 地方政府頒布的 限購令 和開征的 房產稅 無法律依據(jù) 調控政策不符合經濟學原理 由此決定了政策作用的有限 而且是弊大于利 四 房地產市場調控的重要性 房價的持續(xù)高漲將會帶來諸多的負面社會效果 第一個是貧富分化現(xiàn)象進一步加劇 社會不公平現(xiàn)象進一步突出 房價的高企使房地產實際上是以合法的名義 將國民的財富實現(xiàn)了一次悄無聲息的大轉移 也就是將普通老百姓的錢進一步向地方政府和以特殊利益群體為主的少數(shù)富人身上轉移 第二是使得中國的社會結構變得更加不穩(wěn)定 房價的高企和由此可能導致的泡沫破滅 將會使得剛剛產生的中國中產階層 向社會底層沉降 第三是絕大多數(shù)人買不起房的現(xiàn)象 將會使得社會自然分成有房階層和無房階層兩個階級 使得無房階層被拋棄和挫敗感更加強烈 這會影響社會的和諧 第四是房地產耗盡了老百姓的錢 讓買房的人變成房奴后 將會降低他們的生活品質 還有就是特殊利益集團通過炒房 形成了以錢生錢的獲利模式之后 將會誘導更多的人以投機為榮 以投機為能事 影響中國實業(yè)的發(fā)展 誤導一代人的發(fā)展觀念 二 當前房地產市場的基本形勢 根據(jù)統(tǒng)計 全國住宅銷售均價已經連續(xù)四個月下降 同時累計銷售面積和銷售額增速均出現(xiàn)放緩 1 11月全國房地產開發(fā)投資55 483億元人民幣 同比增長29 9 較前10月下降1 2個百分點 為8月以來連續(xù)第四個月增速放緩 同期房屋新開工面積同比增長20 5 較此前下降1 2個百分點 全國商品房和住宅銷售均價分別為5474元 平方米和5096元 平方米 較1 10月銷售均價分別下降0 5 和0 7 比去年同期分別上漲6 8 和5 8 增速繼續(xù)放緩 銷售面積方面 截止11月末 全國商品房銷售面積為9 0億平方米 同比增長8 5 增速與1 10月相比下降了1 5個百分點 其中 住宅銷售面積為8 0億平方米 同比增長7 5 增速也比1 10月下降1 5個百分點 同時 前11個月全國商品房銷售額為4 9萬億元 同比增長16 0 增速比1 10月下降2 5個百分點 其中 住宅銷售額為4 1萬億元 同比增長13 7 增速比1 10月下降2 6個百分點 二 拐點論為時尚早投資 今年1 11月5 5萬億 去年4 8萬億銷售面積 今年1 11月9億平米 去年10億 今年突破10億應該沒問題 房價 今年到11月份是5500 去年是5000 拐點標志 同比下降明年上半年趨勢可能會明朗 三 未來房地產發(fā)展趨勢 一 短期看調控政策對市場影響進一步深化 房地產預期繼續(xù)調整 1 調控政策不會放松 一是部分城市房價過高的局面還沒有根本改變 雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落 但回落幅度十分有限 70個大中城市中 今年10月份價格同比下降的僅有2個 環(huán)比價格下降的城市中 多數(shù)城市的降幅不足1 商品住房價格水平總體上仍處于高位 向合理價格區(qū)間回歸仍有空間 二是房價上漲的潛在壓力仍然較大 目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購 限貸 限價和行政問責等措施實現(xiàn)的 而不是市場自發(fā)調整的結果 在這種情況下 調控力度一旦放松 就可能在短期內引發(fā)房地產市場價格的迅速反彈 三是抑制投資投機需求的任務仍很艱巨 目前 國內投資渠道相對有限 房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑 在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下 投資投機的套利空間仍然較大 調控力度一旦放松 被抑制的投資投機需求就可能重新釋放 引發(fā)新一輪房價上漲 四是政府換屆將保持政策的連續(xù)性 本屆政府在房地產調控 房價管理方面廣受詬病 在明年所余下的任期內 如果在調控沒有達到目標 松動房地產調控的可能性幾乎沒有 明年政府換屆后的新一屆政府 在是否松動房地產調控或即便將來可能要松動房地產調控 也會謹慎選擇什么時間及采取什么辦法 以什么方式等進行 2 房地產走勢先低后穩(wěn)2012年會延續(xù)去年低迷回落走勢 剛性需求的觀望氣氛進一步彌漫 但從整體上看 由于通脹高企及開發(fā)成本抬高 以及避免對經濟造成較大沖擊的考慮 2012年房價不會出現(xiàn)大幅度下跌 一線城市可能出現(xiàn)20 30 降幅 部分曾經出現(xiàn)非理性快速飆漲的城市樓盤的價格會回落到30 50 上下 二 三線城市10 20 調整 其它城市走勢平穩(wěn)或回落不超過10 二 長期看房地產業(yè)的支柱地位客觀存在 房價呈螺旋式 波動式上漲 宏觀調控不是要遏制房地產發(fā)展 而是通過商品房限購限貸等政策 遏制房價過快上漲 保持房價基本平穩(wěn) 引導市場健康發(fā)展 決非否定其在國民經濟中的重要作用 房地產業(yè)仍將保持客觀事實上的支柱產業(yè)地位 十二五 期間及未來十年房地產的剛性需求將導致房價 穩(wěn)中有升 之所以有這樣的判斷 是基于以下因素 一是來自城市化加速的房地產市場需求 中國城市化現(xiàn)在正處于加速期 每年有幾百萬城市人口應運而生 這其中至少有100萬以上的人口會涉及到房地產市場 二是改善型住房需求 現(xiàn)在不少城市居民的住房是福利制的房改房轉過來的 還有一些是后來的集資建房 安居房等 這些住房有一個最大的問題 就是不能夠解決現(xiàn)代人所期望的 居住隱私 問題 改善型住房需求 到目前只滿足了20 三是舊城改造的被動性住房需求 隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大 城市基礎設施建設 舊城改造 危房拆遷 城市房屋拆遷量將保持較大規(guī)模 從而形成對房地產的巨大需求 四是消費結構升級帶來的房地產市場需求 十二五 規(guī)劃已經提出要轉變發(fā)展方式 轉變發(fā)展方式首先要轉變增長方式 由投資拉動向消費拉動轉變 消費正由吃穿向住行轉變 五是家庭小型化趨勢所煥發(fā)的房地產市場需求 家庭加速分裂 小家庭的戶數(shù)會大幅增加 而大家庭的戶數(shù)會大幅減少 這樣對住房需求就會急劇增長 六是人民幣升值與通脹預期所產生的需求 人民幣升值是不可逆轉的趨勢 加上現(xiàn)在又進入新一輪通貨膨脹周期 房地產作為一種具有保值性的資本自然會受到投資者的青睞 七是我國高人口規(guī)模所導致的成長性就業(yè)人口的房地產市場需求 我國每年有2至3千萬人口形成勞動生產力 產生 結婚生子 安居樂業(yè) 的需求