《廣西南寧澳門街《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《廣西南寧澳門街《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》（66頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、寶資通聯(lián)行 澳門街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1 項(xiàng)目背景與目標(biāo)設(shè)定 1.1 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目投資商：澳門·怡華（國(guó)際）投資發(fā)展有限公司。項(xiàng)目發(fā)展商：廣西澳門街房地產(chǎn)有限公司。南寧·澳門街項(xiàng)目是投資商首個(gè)在廣西區(qū)域的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目位于人民路與友愛路延長(zhǎng)線的交匯處，金朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)。 1.2 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)原總平方案，項(xiàng)目地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如表1－1： 表1－1 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 用地性質(zhì) 劃撥用地 使用年限 70年 建筑占地面積

2、 7086.46m2 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 6.4 綠化率 12% 建筑密度 40.9％ 車位數(shù) 0.5個(gè)/100平方米 1.3 調(diào)研目標(biāo)設(shè)定 1.3.1 首先從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)政策層面入手，對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的“基本面”有一個(gè)較準(zhǔn)確的把控，并提出下一階段房地產(chǎn)發(fā)展的主流走勢(shì)； 1.3.2 其次從項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀著手，對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀格局作一個(gè)較系統(tǒng)的判斷，并對(duì)城市房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)容量作出適度的預(yù)計(jì)； 1.3.3 再次從項(xiàng)目所在的城市區(qū)域板塊著手，展開對(duì)板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀格局系統(tǒng)的調(diào)研，重點(diǎn)放在可競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的系統(tǒng)研究上，尋

3、求該板塊房地產(chǎn)下一階段發(fā)展主流物業(yè)產(chǎn)品分析，并提出項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展導(dǎo)向； 1.3.4 最后從消費(fèi)需求作為切入點(diǎn)，尋求板塊市場(chǎng)最有效的消費(fèi)需求，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客群，并提出產(chǎn)品空間發(fā)展方向。 2 宏觀產(chǎn)業(yè)政策分析 2.1 相關(guān)政策 l 金融及財(cái)政政策變動(dòng) 2003年以來(lái)，中央實(shí)施以“看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施（見表2---1），房地產(chǎn)開發(fā)的重要命脈——金融政策被納入宏觀調(diào)控范圍。 表2—1 近期金融政策變動(dòng)狀況 時(shí)間 “銀根”緊縮政策 2004年4月25日 央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 4月27日 國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開

4、發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例由20%提高到35%以上。 6月 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體指標(biāo)，個(gè)人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。 10月18日 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。 10月29日 央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,升至5.31% 2005年3月17日 調(diào)

5、整商行自營(yíng)性個(gè)人房貸政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；二是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。同時(shí)，商行超額準(zhǔn)備金存款利率由1.62％下調(diào)到0.99％，法定準(zhǔn)備金存款利率維持1.89％不變。 4月18日 房貸逾期不還，不但對(duì)逾期款收罰息，還將對(duì)其中利息部分收復(fù)利。 5月11日 嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓“期房”；6月1日起個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行整理 200

6、5年8月15日，央行發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，報(bào)告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，央行發(fā)布這一建議的促動(dòng)因素有二：一是從控制銷售方式（實(shí)質(zhì)上是提高投資門檻）入手，化解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；二是從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此《報(bào)告》傳達(dá)出這樣一種信息，即未來(lái)中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將由整體調(diào)控轉(zhuǎn)向分類調(diào)控。 l 土地政策變動(dòng) 2003年以來(lái)，在嚴(yán)控“土地”的呼聲中，房地產(chǎn)開發(fā)的另一關(guān)鍵因素——土地也被納入宏觀調(diào)控范圍并實(shí)施了一系列緊縮“地根”的政策（見表2-2）。 表2—2 土地政策變動(dòng) 時(shí)間 “地根”嚴(yán)控政策

7、 2004年4月 (1)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個(gè)暫?！卑肽?，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。 2004年6月 國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對(duì)全部經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛出讓，從政策上堵住經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓之路。 2004年10月 為切實(shí)保護(hù)耕地特別是保護(hù)基本農(nóng)田，國(guó)土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。 2004年10月 為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴(yán)格土地管理，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化

8、改革嚴(yán)格土地管理的決定》。 2004年11月 為貫徹落實(shí)10月的決定，完善土地供應(yīng)計(jì)劃，國(guó)土資源部先后出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。 資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行整理 l 房地產(chǎn)建管及交易政策及趨勢(shì) 在建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中，對(duì)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等政策進(jìn)行了詳盡的詮釋。商品房預(yù)售條件也在不斷改變，例如，在取得《商品房預(yù)售許可證》前須交付全額土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書，并要求投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的25%以上；國(guó)內(nèi)

9、部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設(shè)才允許預(yù)售，現(xiàn)在要求商品房必須完全竣工才可開始進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。其它建管政策的變化，如人防費(fèi)用等配套設(shè)施支出提高，安全、消防設(shè)施的更加嚴(yán)格規(guī)范都不同程度增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。 《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定，自6月1日起，炒賣“期房”等投機(jī)行為被嚴(yán)禁，個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，而6月1日后購(gòu)買非普通住房的，需按3%征收契稅；2年后轉(zhuǎn)手需證明住房建筑是普通住房才可免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)“先稅后證”原則，先征稅后辦證。7月19日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土

10、地稅收管理的通知》，要求各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政和國(guó)土資源管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)部門間的工作配合，實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)土地稅收管理。這實(shí)際上抑制了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。 l 舊城改造及房屋拆遷政策 2004年國(guó)家出臺(tái)一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也帶來(lái)較大影響。 表2—3 有關(guān)舊城改造及房屋拆遷政策 時(shí)間 控制拆遷政策 2003年底 建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》1月1日開始實(shí)施 2004年初 建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實(shí)施 2004年6月 國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，分別對(duì)房屋拆遷評(píng)估、估價(jià)機(jī)構(gòu)、行政行為進(jìn)行了

11、規(guī)范，細(xì)化了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中行政裁決和強(qiáng)制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。 資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行整理 【寶資通觀點(diǎn)】 新政的調(diào)控政策主要有以下幾個(gè)手段：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理；二是規(guī)劃調(diào)控，控制城市建設(shè)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是稅收政策，加強(qiáng)了住房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，對(duì)住房投資者和投機(jī)者(炒房者)進(jìn)行抑制；四是銀行信貸管理政策，中央銀行和銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了銀行住房信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)管理；五是需求管理，設(shè)置交易障礙和增加各種稅率等穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制購(gòu)房者的非理性預(yù)期，打擊住房投資和投機(jī)；六是供應(yīng)管理政策。現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中高檔商品房為主，中央政府要求地方政府加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房

12、、廉租房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；七是市場(chǎng)秩序管理。 新政出臺(tái)以后，房地產(chǎn)投資增幅回落，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩，供求關(guān)系有所改善，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制，商品住房平均價(jià)格漲幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)信貸增速放緩。 2.2 新政下的南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 土地政策方面，南寧土地閑置費(fèi)征收條例也正在醞釀之中，此前的土地閑置費(fèi)征收按國(guó)家的規(guī)定執(zhí)行；土地出讓方面，嚴(yán)格執(zhí)行“8.31”大限后對(duì)全部經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛規(guī)定，基本上堵住了新的經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓之路，但南寧一些實(shí)力開發(fā)商在大限之前已儲(chǔ)備相當(dāng)數(shù)量的土地，并且大都辦好證照手續(xù)，因而，土地調(diào)控政策對(duì)未來(lái)幾年的南寧土地供應(yīng)影響

13、不大，但因閑置土地強(qiáng)制開發(fā)壓力增大，區(qū)域商品房投放量有增大趨勢(shì)。 金融政策方面，南寧市七大商業(yè)銀行中，對(duì)于二手房屋已執(zhí)行首付3成的規(guī)定，對(duì)于一手房屋，僅有工商銀行保持首付2～3成靈活做法，其余銀行仍執(zhí)行首付2成的做法。其他金融政策均按變動(dòng)后的政策規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。 稅收政策、建管及交易政策在南寧市均能按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 【寶資通觀點(diǎn)】 由于一系列政策的出臺(tái)，目前整個(gè)市場(chǎng)處于“觀望”中。但相對(duì)國(guó)內(nèi)其它城市而言，政策對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀基本面影響不大。根據(jù)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)判斷，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的有效期一般為7～10個(gè)月。預(yù)計(jì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)將較快回歸到正常狀態(tài)。

14、 3城市地產(chǎn)行業(yè)分析 3.1南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 l 房地產(chǎn)行業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表3－1 南寧市主要的房地產(chǎn)指標(biāo)（2000－2005年上半年） 項(xiàng)目 單位 2000 2001 2002 2003 2004 2005上半年 投資額 億元 住宅 8.4 9.9 14.5 23 37.85 商業(yè) 1.3 1.2 1.9 3.2 14.55 商務(wù) 0.6 0.4 0.4 0.8 1.51 總 15.7 18.6 23.9 39.5 66.04 42.39 銷售額 億元 住

15、宅 8.5 20.7 22.6 36.7 80.2 25.65 總 8.9 24.4 26.8 43.3 94.53 35.42 施工面積 萬(wàn)㎡ 總 320.4 360.4 477.6 726.5 1006.45 萬(wàn)㎡ 住宅 237.7 283.8 374.6 577.3 1445.16 764.4 萬(wàn)㎡ 新開工 112.1 126.4 243.8 383.1 445.7 240.55 竣工面積 萬(wàn)㎡ 住宅 52.0 104.9 103.6 179.2 321.31 104.53 總 58.4

16、 121.8 120.5 215.0 402.43 139.87 銷售面積 萬(wàn)㎡ 住宅 45.8 101.7 104.6 169.3 314.49 104.8 總 47.7 109.5 113.0 192.2 341.57 120.69 空置面積 萬(wàn)㎡ 住宅 32.4 28.9 15.6 14.8 商業(yè) 11.1 101.9 6.6 8.08 商務(wù) 7.4 5.4 5.2 4.6 總 55.1 49.5 33.9 38.9 16.1 資料來(lái)源：《南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《南寧房地產(chǎn)信息

17、》 l 商品房銷售面積和價(jià)格 圖3－1 商品房銷售情況表 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 圖3－2 商品房銷售情況表 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 2001~2004年，南寧市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快，消費(fèi)需求旺盛，商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速。2005年上半年南寧城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)4.8%，實(shí)際銷售面積達(dá)到 120.69 萬(wàn)平方米。經(jīng)過前兩年需求的高速增長(zhǎng)后，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)緩和時(shí)期，加上宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)在未來(lái)1－2年價(jià)格增長(zhǎng)和銷售量的增速都會(huì)減緩，銷售總量甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 圖3－3 2000－2004年

18、房地產(chǎn)投資增幅 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年1～6月南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)完成投資42.39億元，同比增長(zhǎng)59.82%。其中住宅投資22.53億元，商業(yè)用房投資5.54億元。 南寧市近年房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長(zhǎng)，幅度超過同期的GDP和固定資產(chǎn)投資增幅。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快，將使供給過量，導(dǎo)致供過于求。 l 商品房銷售額與開發(fā)投資額 表3－2 商品房銷售額與開發(fā)投資額之比 項(xiàng)目 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 上半年 房地產(chǎn)投資額

19、億元 15.7 18.6 23.9 39.5 66.04 42.39 商品房銷售額 億元 8.9 24.4 26.8 43.3 94.53 35.42 商品房銷售投資比 0.57 1.3 1.12 1.1 1.4 1.2 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 此項(xiàng)指標(biāo)是反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，此比值長(zhǎng)期小于1時(shí)，既反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不高，也表明空置量可能過高，同時(shí)將影響未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開、竣工面積。2000年～2004年南寧市商品房銷售額與房地產(chǎn)投資額比，除2000年外都大于1，說明整體市場(chǎng)良好。05年上半年，由于宏觀層面的政策影響

20、，商品房銷售額增長(zhǎng)較去年同期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入等待觀望期；而同時(shí)房地產(chǎn)投資速度繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，這表明市場(chǎng)供應(yīng)方對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的預(yù)期。 l 商品房新開工面積與施工面積 表3－3 商品房新開工面積占施工面積情況 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房施工面積 萬(wàn)㎡ 237.7 283.8 374.6 577.3 815.7 1006.45 商品房新開工面積 萬(wàn)㎡ 112.1 126.4 243.8 383.1 445.7 240.55 新開工/施工比重 ％ 4

21、7.2 44.5 65.0 66.4 54.6 24 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 受宏觀調(diào)控影響，05年上半年南寧市商品房新開工面積與施工面積之比出現(xiàn)下降。 l 商品房施工面積與商品房竣工面積 表3—4 商品房施工面積與商品房竣工面積 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房施工面積 萬(wàn)㎡ 237.7 283.8 374.6 577.3 815.7 1006.45 商品房竣工面積 萬(wàn)㎡ 58.4 121.8 120.5 215.0 402.43 139.87 倍數(shù)

22、比 4.1 2.3 3.1 2.7 2.0 7.2 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。經(jīng)過前兩年的市場(chǎng)短缺，05年上半年商品房施工面積出現(xiàn)急速放大，可以預(yù)見未來(lái)一兩年內(nèi)市場(chǎng)短缺狀況會(huì)得到緩解。 l 商品房銷售面積與竣工面積 表3－5 商品房銷售面積與竣工面積 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房竣工面積 萬(wàn)㎡ 58.4 121.8 12

23、0.5 215.0 402.43 139.87 商品房銷售面積 萬(wàn)㎡ 47.7 109.5 113.0 192.2 341.57 120.69 比值 ％ 1.2 1.1 1.06 1.1 1.2 1.15 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒 此項(xiàng)指標(biāo)表示現(xiàn)房供求是否平衡，一般是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。南寧市的商品房銷售面積與竣工面積之比在1.0左右，表明市場(chǎng)目前供求基本平衡。 3.2 其他相關(guān)聯(lián)指標(biāo) l 土地供應(yīng)情況 2004年南寧市的土地購(gòu)置面積為244.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)145.61％，土地購(gòu)置費(fèi)用為5.17

24、億元，同比增長(zhǎng)6.16％。2005年二季度，南寧市土地交易價(jià)格指數(shù)比去年同期上漲3.7%，其中居住類用地同比上漲6.0%。 土地的購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)快于商品房的施工面積增長(zhǎng)，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地?cái)?shù)量增加，預(yù)示未來(lái)2－3年商品房的供應(yīng)會(huì)穩(wěn)步增加。而土地交易價(jià)格的上漲也將促使商品房交易價(jià)格的上升。隨著南寧市土地供應(yīng)機(jī)制逐步規(guī)范和完善，土地購(gòu)置面積和施工面積的增長(zhǎng)會(huì)趨向合理，商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)也將趨于平穩(wěn)。 3.3房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)均衡分析 l 商品房?jī)r(jià)格增幅和GDP增幅 表3－6 房?jī)r(jià)增幅和GDP增幅比較 單位 2002年 2003年 2004年 GDP增長(zhǎng)率 ％

25、 9.6 41.1 17.2 商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率 ％ 3.4 12.6 比值 12 1.4 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒 說明：2003年起的GDP數(shù)據(jù)劇增原因是五縣歸并為大南寧。 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，根據(jù)成熟市場(chǎng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。結(jié)合南寧市GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率的比值在正常的范圍之內(nèi)，說明房?jī)r(jià)大幅上漲是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的，總體良好。 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額與GDP 表3－7 房地產(chǎn)投資額和固定資產(chǎn)投資額、GDP比較

26、單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 房地產(chǎn)投資總額 億元 15.73 18.56 23.88 39.48 66.04 42.39 GDP 億元 294.3 324.79 356.07 502.53 588.86 286.85 固定資產(chǎn)投資額 億元 95.85 101.73 124.39 190.36 260.76 129.26 房投/GDP ％ 5.3 5.7 6.7 7.9 11.2 14.8 房投/固投 ％ 16.4 18.2 19.3 20.7 25.

27、3 32.8 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒 據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%--35%是合理區(qū)間，超過35%，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約在10%左右是合理范圍，超過10％，如果沒有需求支撐，也會(huì)出現(xiàn)供過于求局面。南寧市的房地產(chǎn)投資占GDP的比重前幾年稍微偏低，在2004年進(jìn)入合理范圍，2005年上半年，以上兩個(gè)比值較04年呈現(xiàn)較大幅度的上升，表明開發(fā)商對(duì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期看好，宏觀調(diào)控對(duì)南寧以實(shí)際需求為主要導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將起到促使其良性、健康發(fā)展的作用。 l 房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配

28、收入 表3—8 房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位 2002年 2003年 2004年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 8796 9162 9531 商品房?jī)r(jià)格 元 2375 2458 2767 可支配收入增長(zhǎng)率 ％ 11.3 4.2 4 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 ％ 3.4 12.6 資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年呈上升勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度不高，特別是2004年遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率，當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)者的有效需求將難以實(shí)現(xiàn)。 3.4可比城市比較分析 l

29、類比基礎(chǔ) 對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展影響較大的因素有人口、GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重和人均可支配收入等。由于昆明、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)與南寧在這幾年指標(biāo)對(duì)比中具有相似性，在此選擇這三個(gè)城市作為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的可比城市，將對(duì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)具有一定借鑒意義。 表3-9 可比城市的類比基礎(chǔ) 可比項(xiàng)目 可比基礎(chǔ) 人口 全市人口在300～600萬(wàn)之間，為類似規(guī)模的省會(huì)城市 GDP 增幅 近幾年均增長(zhǎng)保持在10%以上，GDP高速發(fā)展 人均GDP 處于10000～22000元區(qū)間，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期 第三產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)占比在40－50％區(qū)間，三產(chǎn)面臨快速提升壓力 人均可支配收入 在8500－

30、10000元范圍，房地產(chǎn)消費(fèi)漸成消費(fèi)重心 l 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 表3－10 2004年房地產(chǎn)投資額對(duì)比表 單位：億元 2001年 2002年 2003年 2004年 南寧 18.6 23.9 39.5 66 長(zhǎng)沙 63.2 81.8 122.5 175.5 昆明 66 70 70 94 貴陽(yáng) 40.4 50 60.6 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 表3－11 2004年房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比表 單位：元/㎡ 南寧 長(zhǎng)沙 昆明 貴陽(yáng) 房?jī)r(jià) 2767 2825 3150 3100 資料來(lái)源：各相關(guān)城市

31、統(tǒng)計(jì)局 目前南寧市的房地產(chǎn)投資額和房?jī)r(jià)均處于四個(gè)城市中的最低水平，結(jié)合后面其他指標(biāo)的分析，尋找出南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間。 l GDP和人均GDP 圖3－4 南寧、長(zhǎng)沙、昆明和貴陽(yáng)GDP走勢(shì)圖 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 圖3－5 南寧、長(zhǎng)沙、昆明和貴陽(yáng)人均GDP比較 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 從圖3－4、3－5可以看出，長(zhǎng)沙和昆明GDP總量和人均GDP處于較高的水平，南寧和貴陽(yáng)較低。由此可知，南寧市經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，和其他城市相比，房地產(chǎn)發(fā)展擁有更大的空間。 l GDP與房地產(chǎn)投資 圖3－6 南寧、長(zhǎng)沙、昆明和貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資占GDP比重

32、 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 南寧市的房地產(chǎn)投資占GDP的比重在2004年以前是最低的，2004年只稍比昆明高。表明南寧市的房地產(chǎn)投資還相對(duì)較少，在今后還有增長(zhǎng)的空間。 l 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 圖3－7 南寧、長(zhǎng)沙、昆明和貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 近年，南寧市的房地產(chǎn)投資比重在固定資產(chǎn)投資中穩(wěn)步提高，屬于正常的范圍。 l 房?jī)r(jià)與居民可支配收入 圖3－8 南寧、長(zhǎng)沙、昆明和貴陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 資料來(lái)源：各相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局 在四個(gè)城市中，南寧的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于昆明和貴陽(yáng)，只低于長(zhǎng)沙，但南寧目前的房

33、價(jià)是最低的，這表明南寧的房?jī)r(jià)還有比較大的提升空間。 3.5 物業(yè)需求容量分析 l 南寧市住宅市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 2004年南寧市人均居住面積為23.96平米，國(guó)家小康居住面積標(biāo)準(zhǔn)為30平米，若要在五年之內(nèi)將南寧市人均居住面積提高到30平米，則每年將人均居住面積提高約1平米，從靜態(tài)角度，住房面積改善而需新增面積為：119×1×5=595萬(wàn)㎡。 按城市化增長(zhǎng)速度，在未來(lái)五年內(nèi)大南寧年均新增人口6萬(wàn)人，按小南寧非農(nóng)業(yè)人口占大南寧非農(nóng)業(yè)人口比重70%，可視同為小南寧人口自然吸納力，再加上小南寧作為南博會(huì)永久會(huì)址等利好因素可增加10%權(quán)重的影響力，因而，小南寧作為區(qū)域中心城市的強(qiáng)大房地產(chǎn)綜合吸納力約為

34、大南寧綜合吸引力的80%。 按人口自然增長(zhǎng)，在未來(lái)五年內(nèi)小南寧人口自然新增1.5萬(wàn)人，所以，未來(lái)五年小南寧由于人口增長(zhǎng)而需新增住房面積為：（6×80%+1.5）×30×5=945萬(wàn)平米。 595＋945=1540萬(wàn)平方米 平均每年住宅新增需求量為308萬(wàn)平方米。 l 南寧市商業(yè)及商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 廣西主要城市近年來(lái)各物業(yè)市場(chǎng)銷售比例，基本上反映了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的市場(chǎng)對(duì)各物業(yè)配比狀況。（見表3-12） 表3-12 廣西各物業(yè)市場(chǎng)需求比例表 廣西 南寧 柳州 桂林 住宅類 91.4% 87% 90% 92.5% 商業(yè)類 6.6% 10%

35、7.5% 5.5% 商務(wù)類 2% 3% 2.5% 2% 合計(jì) 100 100 100 100 資料來(lái)源：廣西統(tǒng)計(jì)局。（商務(wù)類未含以住宅類物業(yè)報(bào)批的部分） 經(jīng)深度調(diào)研分析，約占3%比例的商務(wù)類物業(yè)以住宅類物業(yè)報(bào)批包含在住宅類物業(yè)中，同時(shí)，考慮到南寧作為廣西房地產(chǎn)最為發(fā)達(dá)的城市，未來(lái)五年內(nèi)，將是各種發(fā)展機(jī)遇及利好因素發(fā)生作用的關(guān)鍵性年份，期間房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)成熟度將進(jìn)一步提高，商業(yè)及商務(wù)空間也將進(jìn)一步放大。結(jié)合發(fā)達(dá)地區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)比例狀況，預(yù)計(jì)未來(lái)五年南寧房地產(chǎn)仍處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速通道之中，若將顯性和隱性的商務(wù)類物業(yè)歸為一類，則

36、南寧市的住宅、商業(yè)、商務(wù)三類物業(yè)比例為：84%、10%、6%。 據(jù)此比例所測(cè)算的商業(yè)及商務(wù)物業(yè)量，可以視為未來(lái)五年仍處于快速發(fā)展的南寧物業(yè)需求量合理指標(biāo)，所以預(yù)計(jì)未來(lái)五年商業(yè)、商務(wù)物業(yè)新增量約為180萬(wàn)平方米、110萬(wàn)平方米。 l 南寧市商業(yè)及商務(wù)物業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒整理，2004年前的商業(yè)及商務(wù)物業(yè)供求基本均衡，存在少量的正?？罩?，2004年開始商業(yè)商務(wù)投放量大增，竣工面積約92萬(wàn)平方米，銷售面積約33萬(wàn)平方米，空置面積高達(dá)59萬(wàn)平方米。 據(jù)前述分析，未來(lái)五年新增市場(chǎng)投放量的市場(chǎng)需求空間約為180＋110－59=231萬(wàn)平方米。從目前的存量角度而言，2004年止的空置面積可

37、以滿足未來(lái)1年的市場(chǎng)需求，若考慮到2005年以及以后年份的市場(chǎng)供應(yīng)量，則供過于求的局面將持續(xù)存在。 根據(jù)商業(yè)與商務(wù)物業(yè)合理比例約5：3，則未來(lái)五年內(nèi)的商業(yè)和商務(wù)物業(yè)新增需求空間分別約144、87萬(wàn)平方米，平均每年新增約29、17萬(wàn)平方米。 【寶資通觀點(diǎn)】 從本章節(jié)的分析中可以看出——南寧市房地產(chǎn)的整體需求是非常旺盛的，但在宏觀政策的影響下，出現(xiàn)了正常的波動(dòng)： A、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重處在合理區(qū)間，不存在總量規(guī)模偏大的 不良因素； B、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題已顯現(xiàn)； C、房?jī)r(jià)漲幅低于2004年同期； D、成交量增幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 在眾多利好因素的作用下，特別是如城市格

38、局調(diào)整、東盟等發(fā)展機(jī)遇，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目周期內(nèi)，南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出以下幾種變化： A、住宅物業(yè)需求依然強(qiáng)勁，但會(huì)步入設(shè)計(jì)、品質(zhì)、高性價(jià)比時(shí)代； B、商業(yè)物業(yè)供大于求的局面將進(jìn)一步加劇，且隨著城市多中心的發(fā)展格局，老的商圈面臨著重新定位，并將進(jìn)入品牌、商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代。 4項(xiàng)目周邊地產(chǎn)市場(chǎng)及可競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)空間分析 4.1興寧區(qū)在南寧房地產(chǎn)整體市場(chǎng)中的態(tài)勢(shì) 表4－1 南寧市、興寧區(qū)2004年合同登記成交情況 單位：萬(wàn)平方米 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計(jì) 南寧市 344.55 15.51 4.53

39、 364.59 興寧區(qū) 17.92 2.95 0.83 21.7 占比（%） 5.2 19 18.3 6 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 區(qū)域住宅市場(chǎng)總量所占全市比重僅為5.2%，表明區(qū)域住宅市場(chǎng)并非南寧熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總量所占全市比重為19%，表明區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)交易活躍，在南寧市具有一定影響力。但區(qū)域內(nèi)原有商業(yè)地產(chǎn)總量巨大，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)總量所占全市比重為18.3%，但從絕對(duì)數(shù)量上看，仍然比較小。 4.2興寧區(qū)商品房類別供求狀況 表4－2 2004年南寧市及興寧區(qū)商品房類別供求狀況表 單位：萬(wàn)平方米

40、 類型 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計(jì) 南寧市 批準(zhǔn)預(yù)售面積 253.26 52.72 14.52 320.5 合同登記面積 344.55 15.63 4.53 364.71 供求比 1：1.36 1：0.30 1：0.31 1：1.14 興寧區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售面積 16.97 10.82 2.66 30.45 合同備案面積 17.92 2.95 0.83 21.7 供求比 1：1.06 1：0.27 1：0.31 1：0.71 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 l 2004年興寧區(qū)商品房供應(yīng)量為30.45萬(wàn)平米，需求量為21.7萬(wàn)平米，供

41、求比列為1：0.71，高于南寧市整體市場(chǎng)供求比例1：1.14，區(qū)域房地產(chǎn)還有一定的壓力，主要在商業(yè)以及商務(wù)物業(yè)類別上。 l 住宅物業(yè)供應(yīng)量為16.97萬(wàn)平米，需求量為17.92萬(wàn)平米，供求比例為1：1.06，而南寧市的供求比例為1：1.36，表明區(qū)域住宅市場(chǎng)供求狀況基本保持平衡。 l 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為10.82萬(wàn)平米，需求量為2.95萬(wàn)平米，供求比例為1：0.27，供應(yīng)是需求的3.7倍，與整個(gè)南寧市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀基本吻合，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)2004空置量達(dá)到7.87萬(wàn)平米?？紤]到興寧區(qū)作為南寧市傳統(tǒng)的核心商業(yè)商圈，并沒有顯示出強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)消化能力，表明區(qū)域原有商業(yè)地產(chǎn)在總量上已經(jīng)基本飽和，現(xiàn)狀

42、競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。 l 商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為2.66萬(wàn)平米，需求量為0.83萬(wàn)平米，供求比例為1：0.31，與南寧市場(chǎng)總體發(fā)展一致，供應(yīng)需求量均比較少。表明區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)活躍程度比較低，區(qū)域不是商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要區(qū)域。 4.3興寧區(qū)住宅市場(chǎng)狀況 4.3.1成交總價(jià)分析 表4—3 2004年興寧區(qū)成交總價(jià)分段分析 總價(jià) 15萬(wàn)以下 15-30萬(wàn) 30-45萬(wàn) 45萬(wàn)以上 合計(jì) 套數(shù) 1716 622 295 50 2683 比重（％） 64 23 11 2 100 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧房產(chǎn)局 l 興寧區(qū)2004全年成交商品房2683套，其中成交的

43、主要總價(jià)是15萬(wàn)元以下，占到總量的64%，綜合考慮成交單價(jià)因素，表明區(qū)域小戶型成交量較大。 l 成交總價(jià)在15-30萬(wàn)之間的套數(shù)占到23%，表明區(qū)域中端價(jià)位房型占有一定的市場(chǎng)空間；而高總價(jià)房型成交量反而較少，只有13%，30萬(wàn)元以上成交量集中在綠城·翠堤灣、金山廣場(chǎng)等項(xiàng)目，在戶型上以二房、三房以上居多。區(qū)域成交總價(jià)在30萬(wàn)元以下的數(shù)量占到87%，尤其是總價(jià)15萬(wàn)以下的高達(dá)64%，剔除經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)低的因素，區(qū)域內(nèi)商品住宅成價(jià)總價(jià)總體水平不高。 4.3.2成交單價(jià) 表4—4 2004年興寧區(qū)成交單價(jià)分段分析 單價(jià) 2000元/㎡以下 2000-2500元/㎡ 2500-3000

44、元/㎡ 3000元/㎡以上 合計(jì) 套數(shù) 725 99 866 993 2683 比重 0.27 0.04 0.32 0.37 1 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧房產(chǎn)局 l 興寧區(qū)成交單價(jià)集中在3000-3500元/㎡，占到區(qū)域成交總量的37%，結(jié)合前述成交總價(jià)分析，印證上述觀點(diǎn)即區(qū)域小戶型有比較大的成交量。 l 成交單價(jià)集中在2500-3000元/㎡，占區(qū)域年度住宅物業(yè)成交單價(jià)段的32%。 l 成交單價(jià)集中在2000元/㎡以下的，占區(qū)域年度住宅物業(yè)成交單價(jià)段的27%，之所以有這么多的成交量主要是2004年政府在興寧區(qū)范圍內(nèi)投放了一定量的經(jīng)濟(jì)適用房緣故?？紤]到興寧

45、區(qū)行政區(qū)域劃分上現(xiàn)狀，從商業(yè)氛圍濃厚的朝陽(yáng)商圈到比較偏僻的東溝嶺，區(qū)域跨度大，成交單價(jià)區(qū)分地段范圍明顯。 4.3.3住宅物業(yè)成交面積分析 表4—5 2005年一季度成交面積分析 單位：套 ＜40㎡ 40－60㎡ 60－80㎡ 80－100㎡ 100－120㎡ 120－140㎡ 140－180㎡ ＞180㎡ 合計(jì) 南寧市 587 1627 795 851 881 805 643 354 6543 比重（％） 0.09 0.25 0.12 0.13 0.13 0.12 0.10

46、 0.05 興寧區(qū) 16 104 55 56 13 8 2 7 261 比重（％） 0.06 0.40 0.21 0.21 0.05 0.03 0.01 0.03 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 通過對(duì)成交面積分析，興寧區(qū)住宅市場(chǎng)40-60㎡占到40%比重，60-80㎡占到21%，80-100㎡占到21%，即40-100㎡范圍內(nèi)的相對(duì)小面積戶型是區(qū)域的主流戶型，總體占到區(qū)域市場(chǎng)82%以上。小戶型走俏說明小面積的單身公寓和商務(wù)公寓有旺盛的市場(chǎng)需求。 100㎡以上的成交面積只占12%，表明區(qū)域大戶型并非主流，尤其是140㎡以上的量更少。 4.4 住宅物業(yè)檔次的

47、劃分 表4—6 興寧區(qū)住宅物業(yè)檔次劃分 檔次 分布范圍 高檔市場(chǎng) 高于3000元/平米 主要集中于朝陽(yáng)商圈核心區(qū)域范圍內(nèi)，物業(yè)表現(xiàn)形式基本上為高層商住樓，包括置地廣場(chǎng)、金朝陽(yáng)、金之島、金山廣場(chǎng)等高層住宅； 中高檔市場(chǎng) 2500—3000元/平米 目前中高檔市場(chǎng)產(chǎn)品主要集中于綠城·翠堤灣居住區(qū)多層住宅項(xiàng)目 中低檔市場(chǎng) 2000—2500元/平米 主要分布在興寧區(qū)邊緣區(qū)域，遠(yuǎn)離商圈核心，零星分布項(xiàng)目，比較集中的是在東溝嶺一帶； 低檔市場(chǎng) 低于2000元/平米 主要分布在東溝嶺等遠(yuǎn)離朝陽(yáng)核心區(qū)域的地帶，而且主要是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的形式出現(xiàn)。 資料來(lái)源：寶資通整理

48、項(xiàng)目所在板塊住地型范圍廣，跨度大，行政區(qū)域狹長(zhǎng)，即包含南寧市最核心的、最繁華的朝陽(yáng)商圈地帶，又有相對(duì)偏僻的周邊配套比較少的東溝嶺以及向東北延伸地帶。因而興寧區(qū)的住宅市場(chǎng)高價(jià)位與低價(jià)位并存，均價(jià)已不能反映整個(gè)城區(qū)的價(jià)格情況。 4.5 物業(yè)表現(xiàn)形式 l 住宅物業(yè) 2500-3000元/平米價(jià)位住宅主要在朝陽(yáng)商圈范圍內(nèi)，多層住宅如綠城·翠堤灣、高層商住樓如金朝陽(yáng)等項(xiàng)目，項(xiàng)目多為二、三房80-120平米之間。 3000元/㎡以上成交量集中在興寧區(qū)老商業(yè)圈核心區(qū)域內(nèi)，如新朝陽(yáng)、金山廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)等高層新建項(xiàng)目。典型項(xiàng)目如新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)大廈是以單間商務(wù)公寓為主，面積40-80平米左右。而金山廣

49、場(chǎng)、置地廣場(chǎng)等項(xiàng)目戶型多樣，包括單間、二房、三房等。 由于興寧區(qū)行政區(qū)域狹長(zhǎng)，造成整個(gè)區(qū)域內(nèi)朝陽(yáng)核心區(qū)域狹小，必然導(dǎo)致重心區(qū)域高層建筑林立，住宅表現(xiàn)為高層住宅，而邊緣地域開闊，地帶多層建筑較多，其單價(jià)走勢(shì)變化幅度比較大。 l 商業(yè)物業(yè) 興寧區(qū)商業(yè)地產(chǎn)主要以兩種形式出現(xiàn)，一是表現(xiàn)為高層商住樓的裙樓形式出現(xiàn)，如置地廣場(chǎng)、金山廣場(chǎng)、金朝陽(yáng)、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。二是獨(dú)立商業(yè)廣場(chǎng)形式出現(xiàn)，典型的有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新和平商場(chǎng)等項(xiàng)目。 在區(qū)域內(nèi)，高層裙樓商業(yè)地產(chǎn)形式是最主要的形式。 l 商務(wù)物業(yè) 隨著南寧重心東移，商務(wù)物業(yè)的開發(fā)也東移，目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)開發(fā)量比較少，主要是以小戶型的商務(wù)公寓形式

50、出現(xiàn)，典型的項(xiàng)目如新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)大廈。 4.6 項(xiàng)目的可競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)空間分析 南寧市05～07年將投資近190萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，剔除其他因素，南寧市住宅市場(chǎng)總量絕對(duì)數(shù)值將會(huì)有一定程度的提高；然而，興寧區(qū)城市改造建設(shè)帶來(lái)的區(qū)域居住環(huán)境、居民生活便利性的提升是不可忽視的，兩者加權(quán)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目周期內(nèi)，興寧區(qū)的住宅銷售面積占城市份額將與歷年持平，約占南寧市總量5％的份額。 南寧近期的城市改造使得項(xiàng)目周邊的交通環(huán)境將得到大大改善，朝陽(yáng)商圈也將因此擴(kuò)大將近1/10的核心商業(yè)面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)，商業(yè)需求由于區(qū)域交通條件的改善、與城市更加緊密的聯(lián)系，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)年成交量會(huì)約占南寧市總量的23％；

51、商務(wù)成交量由于城市改造交通便利、區(qū)域形象上升、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及東盟商貿(mào)城的建成等因素的促進(jìn)作用而有望占南寧市總量20％的份額。 根據(jù)前述對(duì)南寧市未來(lái)五年各類物業(yè)需求容量預(yù)測(cè)，得出興寧區(qū)未來(lái)五年的需求容量為： 表4—7 南寧市、興寧區(qū)未來(lái)五年各類物業(yè)需求容量預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)平方米 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計(jì) 南寧市 未來(lái)五年新增需求容量 1540 180 110 1830 平均每年新增需求容量 308 27 17 352 興寧區(qū) 未來(lái)五年新增需求容量 77 42 22 141 平均每年新增需求容量 15.4

52、 8.4 4.4 28 資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行整理 ? 未來(lái)五年興寧區(qū)住宅物業(yè)需求預(yù)測(cè) 表4—9 南寧市2004年各檔次住宅物業(yè)銷售套數(shù)表 單位：套 低端 中端 高端 合計(jì) 低于2000元/㎡ 2000－3000元/㎡ 高于3000元/㎡ 南寧市 9863 16843 8911 35617 各檔次占（%） 28 47 25 100 興寧區(qū) 725 965 993 2683 占南寧比（%） 7 6 11 7.5 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 銷售面積與銷售套數(shù)存在著一定程

53、度的正比關(guān)系，在此我們將銷售套數(shù)比例視同銷售面積比例作測(cè)算。 南寧市05～07年將投資近190萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，低端住宅在城市住宅銷售總量中的占比會(huì)有所上升，估計(jì)會(huì)保持在40%的比重，由于宏觀調(diào)控對(duì)住宅物業(yè)的影響、土地及原材料價(jià)格的上漲，中、高端物業(yè)需求會(huì)降低至40%和20%的比重。 表4—10 興寧區(qū)2004年各總價(jià)區(qū)段住宅物業(yè)銷售套數(shù)表 單位：套 總價(jià) 15萬(wàn)以下 15—30萬(wàn) 30—45萬(wàn) 45萬(wàn)以上 合計(jì) 興寧區(qū) 1716 622 295 50 2683 占比（%） 64 23 11 2 100

54、資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 總價(jià)在15萬(wàn)以下的住宅銷售量占絕大多數(shù)，考慮該區(qū)域的住宅單價(jià)水平，表明該區(qū)域小戶型成交量較大。 根據(jù)南寧市的城市建設(shè)規(guī)劃，興寧區(qū)交通條件、居住環(huán)境將得到較大程度的提升，商業(yè)商務(wù)發(fā)展條件更加完善，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)該區(qū)域的中高端物業(yè)集中度將有所提高，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)，低端住宅物業(yè)份額大致有所下降，約保持在5％的水平，中、高端住宅物業(yè)份額有小幅提高，約為8％和15％。 由此測(cè)算出南寧各檔次住宅以及興寧區(qū)的各檔次住宅年需求預(yù)測(cè)量。 表4—11 南寧市及興寧區(qū)各檔次住宅物業(yè)需求預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)平方米 低端 中端 高端 合計(jì) 南寧各檔次物業(yè)占比 4

55、0％ 40％ 20％ 100％ 南寧各檔次住宅年需求預(yù)測(cè) 123 123 62 308 興寧區(qū)占南寧比重 5％ 8％ 15％ 興寧區(qū)各檔次住宅年需求預(yù)測(cè) 6 10 9 25 資料來(lái)源：南寧市房產(chǎn)局 可測(cè)算出未來(lái)五年南寧各檔次住宅物業(yè)年均需求容量分別123萬(wàn)平方米、123萬(wàn)平方米、62萬(wàn)平方米。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)低、中、高檔次住宅物業(yè)在興寧區(qū)的年均需求容量分別約為6萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、9萬(wàn)平方米。 ? 未來(lái)五年各檔次商業(yè)物業(yè)在興寧區(qū)容量預(yù)測(cè) 根據(jù)測(cè)算，南寧市未來(lái)五年內(nèi)，每年商業(yè)總的市場(chǎng)容量為27萬(wàn)平方米，興寧區(qū)約占南寧市的23％，即商業(yè)的市場(chǎng)容

56、量為每年6.2萬(wàn)平方米。 ? 未來(lái)五年各檔次商務(wù)物業(yè)在興寧區(qū)容量預(yù)測(cè) 根據(jù)測(cè)算，未來(lái)五年內(nèi)南寧市商務(wù)需求量每年至少為17萬(wàn)平米，興寧區(qū)約占南寧市的20％，即商務(wù)的市場(chǎng)容量為每年3.4萬(wàn)平方米。 即未來(lái)五年各檔次物業(yè)在興寧區(qū)的年均預(yù)測(cè)容量約為35萬(wàn)平方米（6+10+9+6.2+3.4）。 依照上述兩種劃分方法，將結(jié)果加權(quán)，得出未來(lái)五年各檔次物業(yè)在興寧區(qū)的年均預(yù)測(cè)容量約為32萬(wàn)平方米（28+35）/2；其中，各類物業(yè)的年均預(yù)測(cè)容量為：住宅20萬(wàn)平方米（15.4+25）/2、商業(yè)7萬(wàn)平方米（8.4+6.2）/2、商務(wù)4萬(wàn)平方米（4.4+3.4）/2。 【寶資通觀點(diǎn)】 區(qū)域房地產(chǎn)呈

57、現(xiàn)出低總價(jià)小戶型走俏的特點(diǎn)，具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的小戶型住宅和公寓（可商可?。┯辛己玫氖袌?chǎng)空間。 - 24 - 編號(hào)： 時(shí)間：2021年x月x日 書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟 頁(yè)碼：第66頁(yè) 共66頁(yè) 5 項(xiàng)目資源分析及價(jià)值發(fā)展方向 5.1 場(chǎng)地自然條件 5.1.1場(chǎng)地地理位置 澳門街項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)友愛路與人民路交匯處，處于南寧市朝陽(yáng)商圈范圍內(nèi)。 圖5－1 地塊區(qū)位圖 圖5－2 地塊示意圖 資料來(lái)源：寶資通整理 地塊東面 區(qū)交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū),該宿舍區(qū)內(nèi)建筑高層為主。單位大院環(huán)境較好，有大面積的公共綠地及活動(dòng)空間，可以作為項(xiàng)目東面主要

58、的中景資源。內(nèi)部配套全（設(shè)有幼兒園、食堂、招待所等）。 交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū)側(cè)門 交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū)內(nèi)庭院 地塊南面 接沙井街，該街實(shí)為貫穿該居住片區(qū)內(nèi)部的一條小巷，寬約4～5米，兩端分別與新民路和友愛路延長(zhǎng)線相接。沙井街內(nèi)的建筑以天地樓和單層平房為主，充滿了傳統(tǒng)里弄住宅的味道和本地濃郁的生活氣息——巷窄、幽靜、建筑形式簡(jiǎn)單、鄰里聯(lián)系密切，鬧中取靜，與喧囂的城市環(huán)境形成較大反差，是市中心的市內(nèi)桃源。 沙井街西向照片 沙井街東向照片 地塊西面 臨規(guī)劃中友愛路延長(zhǎng)線。 友愛路延長(zhǎng)線工程目前尚未進(jìn)行前期的拆遷工作

59、，工程用地上面的建筑附屬物還是以私人房為主。 未來(lái)友愛路延長(zhǎng)線開口處 未來(lái)友愛路延長(zhǎng)線開口處 地塊北面 臨人民東路。沿人民東路一側(cè)，目前的商業(yè)賣場(chǎng)主要是以單間單層鋪面的形式，經(jīng)營(yíng)的范圍包括體育用品、化妝品批發(fā)以及餐飲服務(wù)等內(nèi)容。 正對(duì)面是正在建設(shè)中的置地廣場(chǎng)項(xiàng)目。 從場(chǎng)地上看對(duì)面的置地廣場(chǎng) 場(chǎng)地北面的人民東路 5.1.2場(chǎng)地地形地貌 場(chǎng)地位于友愛路和人民東路交匯處東面，大致呈1/4的橢圓形狀，場(chǎng)地連續(xù)完整，中間無(wú)隔斷現(xiàn)象。 場(chǎng)地的總體走勢(shì)為東南高，西北低，中部最高點(diǎn)和人民東路路面的標(biāo)高相差約十米，坡度在10%~

60、25%之間，屬中坡地。 5.1.3場(chǎng)地內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀建筑以私人住宅房屋為主，大多為磚混結(jié)構(gòu)，建筑密度高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建成的年代也比較久遠(yuǎn)，從外表上看，整個(gè)居住區(qū)顯得較為凌亂、無(wú)序。 另外，場(chǎng)地內(nèi)有少量辦公及單位宿舍建筑。 地塊北面現(xiàn)狀 地塊北面現(xiàn)狀 5.1.4交通狀況 場(chǎng)地處于繁華的市中心，北面和西面分別與人民東路和友愛路延長(zhǎng)線相接，臨街面長(zhǎng)約260米，與朝陽(yáng)路、民族大道、東葛路、中華路等市內(nèi)主要交通干道聯(lián)系緊密，有15路左右公共汽車經(jīng)過，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 5.1.5植被狀況 場(chǎng)地內(nèi)的建筑密度較大，沿人民路和沙井街沿路有綠

61、化帶（點(diǎn)），綠化帶的用樹已有較長(zhǎng)樹齡，建議予以保留。此外地塊內(nèi)沒有專門的綠化用地。 5.1.6景觀資源 由于場(chǎng)地處于鬧市區(qū)，自然景觀資源匱乏，而以人文景觀為主。 人民公園在地塊東北方，距地塊約800米。面積50多萬(wàn)平方米。園內(nèi)有一約7萬(wàn)平方米的白龍湖，湖水澄碧，因此人民公園又稱白龍公園。里面風(fēng)景優(yōu)美，各類娛樂設(shè)施齊全，是市民休閑、外來(lái)游客觀光的好去處。 朝陽(yáng)花園距地塊西南方向約800米處，位于南寧市中心、百貨大樓對(duì)面，花園里大樹參天，繁花似錦，是市民休閑娛樂的好場(chǎng)所。 5.1.7環(huán)境污染狀況 周邊半徑在1000米范圍內(nèi)無(wú)工業(yè)污染源，主要的污染首先來(lái)自于機(jī)動(dòng)車尾氣的排放，其次是干道的

62、人車流產(chǎn)生的生活噪音。 5.1.8基地周邊市政及道路規(guī)劃 ●友愛南路延長(zhǎng)線工程 友愛路向南延長(zhǎng)至桃源路，穿過人民路、民主路、民樂路，順著南環(huán)路與民族大道相交，由于與共和路的路口太近，遂決定采用上跨民族大道的設(shè)計(jì)。 ●中華——園湖立交橋工程 設(shè)計(jì)中的立交橋是上跨鐵路、連接園湖路及中華路、望州路的十字互通立交橋。另外，園湖北路將向北打通，連接明秀路。屆時(shí)，這座立交橋不僅解決了鐵路的交通問題，更成為中心區(qū)二環(huán)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。 5.2 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)（價(jià)值）分析 優(yōu)勢(shì)： ? 地處南寧市老牌商圈——朝陽(yáng)商圈內(nèi)，商業(yè)基礎(chǔ)好，周邊配套設(shè)施齊全。 ? 兩面臨城市主干道，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 ?

63、 場(chǎng)地內(nèi)部自然地勢(shì)高于周圍道路，場(chǎng)地排水條件良好。 ? 場(chǎng)地地塊完整、連續(xù)，有利于項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)。 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目處于朝陽(yáng)商圈中，周邊商業(yè)項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在小范圍內(nèi)，可能造成商業(yè)業(yè)態(tài)的重復(fù)，要提高項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，必須在商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)上和相應(yīng)的建筑空間對(duì)接上下更多的功夫，走差異化道路。 ? 機(jī)動(dòng)車尾氣和噪音對(duì)未來(lái)低層住戶會(huì)產(chǎn)生一定影響。 ? 存在拆遷問題，而且拆遷量較大，從而影響總建造成本。 ? 場(chǎng)地有高差，給設(shè)計(jì)上帶來(lái)一定難度。 【寶資通觀點(diǎn)】 項(xiàng)目地塊地段位置優(yōu)越，周邊配套完善，都市感強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目向住宅物業(yè)發(fā)展有較強(qiáng)支持；項(xiàng)目在商業(yè)物業(yè)方向上也具有一定的發(fā)展空間。

64、6 南寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 6.1 南寧市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ●基本構(gòu)想 根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃綱要》，南寧市到2010年初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達(dá)到國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的商業(yè)水平；基本形成“兩區(qū)兩帶兩級(jí)城鎮(zhèn)”具有南寧特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局；將南寧基本建成為立足廣西、面向西南、聯(lián)結(jié)華南、輻射東南亞的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)中心和物流中心。 從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：提高“兩區(qū)”，即提高2個(gè)城市商業(yè)中心區(qū)和6個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個(gè)社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)現(xiàn)代化水平；發(fā)展“兩帶”，即發(fā)展邕江帶的集休閑、娛樂、觀光與餐飲、購(gòu)物于一體的商貿(mào)業(yè)帶

65、和快速環(huán)道、高速環(huán)道帶的大型購(gòu)物中心、商品交易市場(chǎng)、物流園區(qū)的商貿(mào)業(yè)帶。 ●發(fā)展目標(biāo) 商品流通總規(guī)模增長(zhǎng)2.7倍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年達(dá)到346億元，比2000年增長(zhǎng)0.8倍，年均增長(zhǎng)13%；2010年達(dá)到696億元，比2000年增長(zhǎng)2.7倍，2006到2010年年均增長(zhǎng)15％。 商業(yè)增加值增長(zhǎng)2.7倍。商業(yè)增加值2005年達(dá)到98億元，占服務(wù)業(yè)增加值的30%,比2000年增長(zhǎng)0.8倍，年均增長(zhǎng)13%；2010年達(dá)到198億元，占服務(wù)業(yè)增加值的30%，比2000年增長(zhǎng)2.7倍，2006到2010年年增長(zhǎng)15%。 2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1平方米。（可有效利用）

66、 ●商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 江北中堤邊陽(yáng)義忠街片區(qū)舊改。項(xiàng)目東至北大南路，南朝邕江新堤，西至雅里中坡，北靠規(guī)劃中的人民西路延長(zhǎng)線。按照規(guī)劃要求，它將建成一個(gè)面積達(dá)45.9萬(wàn)平方米的商業(yè)、辦公、居住綜合樓盤，計(jì)劃總投資11.3元，建設(shè)周期約為4年。 廣西國(guó)際貿(mào)易中心。項(xiàng)目計(jì)劃總投資6億元，位于民族大道與朝陽(yáng)路交匯處，東靠南環(huán)路，南臨民族大道，西接共和路，北面為廣西區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)、南寧電訊一條街。該項(xiàng)目業(yè)主為南寧銀建房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)已完成四層地下室，四層裙房，已完成建筑面積5.1萬(wàn)平方米。項(xiàng)目是集五星賓館、商貿(mào)、辦公、餐飲、健身、娛樂和高級(jí)公寓為一體的綜合性建筑群，由45層總高177.2米的主樓和30層高100米的公寓樓以及四層裙樓、四層地下室組成，總建筑面積12.83萬(wàn)平方米。 香港街項(xiàng)目。規(guī)劃選址在南寧市中山路臨江街地段，位于邕江北岸，由臨江路、中山路和民族路圍合而成，規(guī)劃用地規(guī)模約82.3畝，總投資8億元，已于05年7月底發(fā)布了掛牌公告，預(yù)計(jì)將于9月中旬完成項(xiàng)目土地出讓。 廣東街項(xiàng)目。規(guī)劃選址在東葛路延長(zhǎng)線、自治區(qū)監(jiān)獄局、勞教局用地范圍內(nèi)，目前用地等相關(guān)協(xié)調(diào)工作正在進(jìn)行中。 中國(guó)