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房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱：***名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)市場價值評估 估價委托人：*** 估價機構：***評估有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師：***、*** 估價人員：***、*** 估價作業(yè)日期：二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 估價報告出具日期：二〇一三年十二月十二日 估價報告編號：***號  目 錄 致估價委托人函 1 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 3 估價假設和限制條件 4 估價結果報告 6 一、 估價委托人 6 二、 估價機構 6 三、 估價目的 6 四、 估價對象 6 五、 估價時點 9 六、 價值類型及價值定義 9 七、 估價依據(jù) 10 八、 估價原則 11 九、 估價方法 13 十、 估價結果 13 十一、 估價人員 15 十二、 估價作業(yè)日期 15 十三、 估價報告使用期限 15 附件 1. 《***司法委托評估委托書》復印件； 2. 估價對象位置示意圖； 3. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 4. 房地產(chǎn)估價機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 5. 房地產(chǎn)估價機構資質證書復印件； 6. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件； 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。 致估價委托人函 Error! Reference source not found.： 承蒙委托，本公司秉著獨立、客觀、公正、合法的原則，對Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點）的市場價值進行評估，估價目的是供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價值參考。 我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關政策、法律法規(guī)文件及估價委托人提供的相關資料，嚴格按照估價規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實地查勘，搜集相關資料，認真分析，對影響房地產(chǎn)價值的各種因素進行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房，計價建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點）的全交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價結果明細表》。 ***評估有限公司 法定代表人： 二〇一三年十二月十二日 估價結果明細表 估價委托人：Error! Reference source not found. 估價時點：2013年12月9日 ***評估有限公司 估價對象 權屬資料 房產(chǎn)地址 產(chǎn)權人 結構及總樓層 所在樓層 建筑面積（㎡） 全交吉單價 (元/㎡) 全交吉總價 (萬元) 建議不交吉單價 (元/㎡) 建議不交吉總價 (萬元) 備注 1 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號） 廣州市白云區(qū)**街**號**房 Error! Reference source not found. 鋼筋混凝土17層 5層 Error! Reference source not found. 14630 *** 11700 *** 已征收國有土地使用權出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。評估值包含國有土地使用權出讓金。 合 計 *** *** *** 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2. 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5. 本公司的估價人員***、***已于2013年12月9日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但我們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價委托人提供的資料進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 6. 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊房地產(chǎn)估價師姓名 房地產(chǎn)估價師注冊號（章） 簽名 *** *** 估價假設和限制條件 一、 估價的假設條件： 1. 估價委托人設定，本報告的估價結果為估價對象在估價時點法定剩余使用年限，包含國有土地使用權出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價格及建議不交吉價格。 2. 估價委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載，估價對象已設定抵押權及被查封。估價委托人設定，本次評估不考慮估價對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價值的影響 3. 在現(xiàn)場查勘日，由于當事人原因，我司估價人員未能進入估價對象內部進行實勘。 4. 對于估價對象產(chǎn)權、估價對象土地面積、建筑面積等影響估價結果的因素，以估價委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載為依據(jù)，我們并未到有關主管部門對房地產(chǎn)權屬資料記載內容的真實性進行核實，由估價委托人保證其產(chǎn)權的真實性。 5. 我們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價委托人提供的資料進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 6. 本公司估價工作人員***、***已于二〇一三年十二月九日對估價對象進行了實地勘查，估價對象在估價時點的房地產(chǎn)狀況與完成實地勘查之日的狀況一致。 二、 估價的限制條件： 1. 本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對估價結果的影響；亦未考慮估價對象的債權債務狀況以及租賃、抵押等他項權利限制及查封對其價值的影響。 2. 本估價報告依據(jù)了估價委托人提供的相關資料，估價委托人對資料的合法性、真實性、完整性、時效性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，本估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 3. 本估價報告僅作為估價委托人在本次估價目的下使用，不得做其它用途。凡因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，本估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 4. 本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔任何責任。 5. 本報告的全部或部分內容在沒有得到我公司同意情況下，不得發(fā)表于任何媒體上，報告解釋權為本公司所有。 6. 本報告應用的有效期自完成估價報告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 估價結果報告 一、 估價委托人 委托人姓名：Error! Reference source not found. 聯(lián)系地址：*** 二、 估價機構 估價機構名稱：***評估有限公司 法定代表人姓名：*** 機構地址：*** 營業(yè)執(zhí)照注冊號：*** 資質等級：一級 證書編號：建房估證字***號 有效期限：***年**月**日至***年**月**日 三、 估價目的 供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價值參考 四、 估價對象 根據(jù)估價委托人設定，本報告的估價對象為廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)。房地產(chǎn)基本狀況詳見下表： 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 坐落 廣州市白云區(qū)**街**號**房 四至 估價對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米；估價對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地；房屋使用性質為居住用房。 權屬人 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 1、 實物狀況描述與分析 估價人員于2013年12月9日對估價對象進行了現(xiàn)場查勘，詳情如下： 1)、 土地實物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢 與相鄰土地、周邊道路持平，自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基（地質） 外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質現(xiàn)象 基礎設施完備程度及土地平整程度（土地條件） 實際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 其他 —— 2)、 建筑物實物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結構 鋼筋混凝土結構。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評估由于當事人原因未能進入室內查勘，估價委托人設定，室內裝修按普通裝修考慮。 設施設備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當事人原因未能進入室內查勘，估價委托人設定室內設施設備為普通家庭基本配置。 層高 約3.0米。 空間布局 本次評估因為當事人原因，估價人員未能進入室內查勘；估價委托人設定空間布局合理。 建成時間 據(jù)估價委托人提供的資料未記載建筑時間。 經(jīng)濟耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護下，鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年。 其他說明 —— 2、 權益狀況描述與分析 估價委托人提供的資料 1、《***司法委托評估委托書》； 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。 土地權益狀況描述 土地所有權 國有土地。 土地使用權 出讓的建設用地使用權，已征收國有土地使用權出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 土地權益狀況描述 土地使用管制 估價對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護有關規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權益狀況 房屋所有權 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 出租或占用情況 估價對象現(xiàn)有人使用。 其他權利設立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設定抵押權，權利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權利部位為全部，權利價值為***，他項案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項權利對其價值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。 3、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價對象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費標準 估價對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費標準參照廣州市內停車場機動車停放服務收費標準。 周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件） 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設施 外部基礎設施 宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。 外部配套設施 外部公共服務設施 附近有教育（平沙小學、平沙培英學校、錦陽小學）、醫(yī)療服務（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務設施配套較完善。 估價對象所在區(qū)域位置圖 五、 估價時點 本公司估價人員已于二〇一三年十二月九日對估價對象進行了實地勘察，本次評估根據(jù)委托人設定，依據(jù)估價時點原則，確定以現(xiàn)場勘察日為估價時點，即估價時點為二〇一三年十二月九日。 六、 價值類型及價值定義 價值類型：市場價值。 價值定義：本報告的估價結果為估價對象在估價時點法定剩余使用年限，包含國有土地使用權出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價格及建議不交吉價格。 估價委托人設定，本次評估不考慮估價對象的債權債務狀況、租賃、抵押等他項權利限制以及查封對其價值的影響。 七、 估價依據(jù) (一) 本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號，2007年8月30日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂)； 2. 《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令[2004]第28號，2004年8月28日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）； 3. 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行）； 4. 《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）。 5. 《中華人民共和國拍賣法》（中華人民共和國主席令第23號，第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十次會議通過，第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改〈中華人民共和國拍賣法〉的決定》修正，自2004年8月28日）； 6. 《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］16號，由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過，自2005年1月1日起施行）。 (二) 本次估價采用的技術規(guī)程 1. 中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 2. 中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 (三) 估價委托人提供的有關資料 1. 《***司法委托評估委托書》復印件； 2. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。 (四) 估價機構和估價人員所搜集掌握的有關資料。 八、 估價原則 本估價報告遵循獨立、客觀、公正、合法的基本原則，并結合估價目的對估價對象進行估價。本次評估所遵循的估價原則具體如下： 1. 獨立、客觀、公正原則 要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。本公司具有完全獨立性，參與本次評估的估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，一切從實際出發(fā)，實事求是的進行估價。 2. 合法原則 應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，其權益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權益價值。本次評估的估價對象在估價時點具有合法的產(chǎn)權，所涉及的估價對象用途為合法的。 3. 替代原則 競爭的市場中，具有相同或相似效用的生產(chǎn)要素之間可以相替代。在房地產(chǎn)市場中也是如此，即在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，然后對其間的差別作適當?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的市場價值。本次評估主要是參照公開市場上足夠數(shù)量、可比性較強的類似房地產(chǎn)近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值，體現(xiàn)了替代原則。 4. 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。 本次評估中，運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價委托人設定，本次按證載用途進行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術上可能，技術主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術上是可能的。第三，要實現(xiàn)經(jīng)濟上可行，房地產(chǎn)估價對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟上是可行的。 由于估價對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設施完善，居住氛圍較好。估價對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價值。故本次評估按估價對象證載用途評估，法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，為最高最佳用途評估。 5. 估價時點原則 估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。同一估價對象在不同時點會具有不同的價值，本次評估的估價時點為二〇一三年十二月九日，市場狀況、法律法規(guī)、計價依據(jù)以該時點為基準點，體現(xiàn)了估價時點原則。 九、 估價方法 估價人員進行了實地查勘，對與估價對象具有可比性的物業(yè)進行調查，認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價委托人設定的估價目的、估價對象的特點及實際情況，選擇合適的估價方法。 估價方法通常有市場法、收益法、成本法及假設開發(fā)法等四種。估價對象為住宅用途。結合估價對象的特點和現(xiàn)狀，分析估價委托人提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實例較多，而且市場法測算的價值最能反映估價對象住宅房屋的市場價值，故采用市場法對房地產(chǎn)價格進行評估，最終確定估價對象的估價結果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。 市場法 收益法 成本法 假設開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。 報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。 是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。 是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。 公式 比準價格=比較實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整系數(shù) 其中：V=估價對象比準價格；V0=可比實例成交價格；A=正常市場價格； A0=實際成交價格；B=估價時點價格；B0=成交日期價格；C=對象狀況價格；C0=實例狀況價格。 本次評估采用收益法變形公式： 其中：V = 待估房地產(chǎn)價值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后價值-后續(xù)必要支出及應得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應得利潤=取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。 適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨特設計或只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價對象類似房地產(chǎn)市場上交易實例較多，可運用市場法測算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時租金水平及收益率較難反映估價對象真正市場價值。 估價對象并非公益、公用為目的和有獨特設計或只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，且市場上交易實例較少。 估價對象已開發(fā)建成，非純土地使用權和在建工程。 十、 估價結果 我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關政策、法律法規(guī)文件及估價委托人提供的相關資料，嚴格按照估價規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實地查勘，搜集相關資料，認真分析，對影響房地產(chǎn)價值的各種因素進行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房，計價建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點）的全交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價結果明細表》。 十一、 估價人員 注冊房地產(chǎn)估價師姓名 *** 注冊房地產(chǎn)估價師姓名 *** 十二、 估價作業(yè)日期 二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 十三、 估價報告使用期限 估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 附 件 8. 《***司法委托評估委托書》復印件； 1. 估價對象位置示意圖； 2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 3. 房地產(chǎn)估價機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 4. 房地產(chǎn)估價機構資質證書復印件； 5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件； 6. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。 目 錄 估價技術報告 18 一、 實物狀況描述與分析 18 二、 權益狀況描述與分析 19 三、 區(qū)位狀況描述與分析 19 四、 市場背景描述與分析 21 五、 最高最佳利用分析 24 六、 估價方法適用性分析 24 七、 估價測算過程 24 八、 估價結果確定 35 附件 9. 《***司法委托評估委托書》復印件； 1. 估價對象位置示意圖； 2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 3. 房地產(chǎn)估價機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 4. 房地產(chǎn)估價機構資質證書復印件； 5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件； 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。 估價技術報告 一、 實物狀況描述與分析 估價人員于2013年12月9日對估價對象進行了現(xiàn)場查勘，詳情如下： 1) 土地實物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢 與相鄰土地、周邊道路持平，自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基（地質） 外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質現(xiàn)象 基礎設施完備程度及土地平整程度（土地條件） 實際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 其他 —— 建筑物實物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結構 鋼筋混凝土結構。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評估由于當事人原因未能進入室內查勘，估價委托人設定，室內裝修按普通裝修考慮。 設施設備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當事人原因未能進入室內查勘，估價委托人設定室內設施設備為普通家庭基本配置。 層高 2) 約3.0米。 空間布局 本次評估因為當事人原因，估價人員未能進入室內查勘；估價委托人設定空間布局合理。 建成時間 據(jù)估價委托人提供的資料未記載建筑時間。 經(jīng)濟耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護下，鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年。 其他說明 —— 由于當事人原因，本次評估未能進入室內查勘，本次評估設定其在估價時點結構完好，能保持正常使用，實物狀況良好。 二、 權益狀況描述與分析 估價委托人提供的資料 1、《***司法委托評估委托書》； 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。 土地權益狀況描述 土地所有權 國有土地。 土地使用權 出讓的建設用地使用權，已征收國有土地使用權出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 土地權益狀況描述 土地使用管制 估價對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護有關規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權益狀況 房屋所有權 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 出租或占用情況 估價對象現(xiàn)有人使用。 其他權利設立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設定抵押權，權利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權利部位為全部，權利價值為***，他項案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項權利對其價值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。 估價委托人提供的資料顯示，估價對象產(chǎn)權清晰、合法，估價對象已設定抵押權及已被查封。估價委托人設定，本次評估不考慮估價對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價值的影響。 三、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價對象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費標準 估價對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費標準參照廣州市內停車場機動車停放服務收費標準。 周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件） 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設施 外部基礎設施 宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。 外部配套設施 外部公共服務設施 附近有教育（平沙小學、平沙培英學校、錦陽小學）、醫(yī)療服務（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務設施配套較完善。 估價對象所在區(qū)域位置圖 總體來說，估價對象位于廣州市白云區(qū)，為住宅小區(qū)內物業(yè)，居住氛圍好，區(qū)位狀況一般。 四、 市場背景描述與分析 1. 國家及廣州宏觀經(jīng)濟政策因素分析 2012年，面對復雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務，黨中央、國務院堅持以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調，及時加強和改善宏觀調控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。 初步核算，全年國內生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，比上年增長7.8%。分季度看，一季度同比增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，四季度增長7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，比上年增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，增長8.1%。從環(huán)比看，四季度國內生產(chǎn)總值增長2.0%。 全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，比上年名義增長20.6%（扣除價格因素實際增長19.3%），增速比上年回落3.4個百分點。其中，國有及國有控股投資123694億元，增長14.7%；民間投資223982億元，增長24.8%，占全部投資的比重為61.4%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長17.8%，中部地區(qū)增長25.8%，西部地區(qū)增長24.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元，比上年增長32.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元，增長20.6%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，比上年增長20.0%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，增長11.8%；制造業(yè)投資124971億元，增長22.0%；電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)投資16536億元，增長12.8%。全年基礎設施（不包括電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)與供應)投資58391億元，比上年增長13.3%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，比上年增長18.6%。其中，國家預算內資金增長29.7%，國內貸款增長8.4%，自籌資金增長21.7%，利用外資下降10.9%，其他資金增長13.7%。全年新開工項目計劃總投資309083億元，比上年增長28.6%；新開工項目356296個，比上年增加28948個。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.53%。 2012年，為鞏固房地產(chǎn)調控成果，中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調控；一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，貨幣政策方面，預調微調力度加大，上半年兩次降存準率，三年來首次降息，促進觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強，中央加大保障房建設補助資金投入，支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟工作會議，將“穩(wěn)中求進”作為2013年經(jīng)濟工作的總基調，并明確提出“房地產(chǎn)市場調控不動搖”。 1. 廣州整體房地產(chǎn)市場趨勢分析 2012年年初廣州樓市的低迷，讓不少開發(fā)商都很“受傷”，購房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢頭一直到4月份似乎才有復蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下，終于成就了廣州樓市的“金五銀六”，廣州樓市開始進入平穩(wěn)反彈的階段。2012年1-11月廣州市區(qū)預售面積為678.12萬㎡，已超2011年全年的預售量，同比上漲13.26%。 而土地市場方面，在調控影響下，開發(fā)商上半年拿地謹慎，地方政府供地速度放緩，供應量和成交量均隨之下降，根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，廣州（十區(qū)）土地市場成功出讓20宗土地，同比減少4宗，出讓宗地的用地面積62.08萬平方米，同比也減少37.82%。雖然如此，上半年，廣州土地市場幾乎未出現(xiàn)流拍的情況，全市十區(qū)上半年土地成交總價為52.88億元，處于相對較高水平，而平均樓面地價則達到3010元/平方米，同比去年大漲37%，其中商住用地樓面地價1840元/平方米，同比上漲8.42%。廣州地市推地高峰在第四季度到來，該季度共賣地62宗，占全年土地出讓總量的52%，賣地收入達1418379萬，占全年收入的57%。2012年，廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗，其中7宗地中止出讓，119宗地成功成交，為當?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對比“慘淡”的2011年，2012年廣州地市已慢慢恢復“元氣”。實際上，就廣州市場而言，開發(fā)商拿地的信心已有很大程度的回升。 2. 廣州住宅房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析 受2007年廣州房價暴漲，2008年趨于平穩(wěn)后，2009年再次暴漲，2010年承接升勢，2011年廣州商品住宅市場成交量萎縮，但結構性原因導致均價同比略升。 據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，2012年上半年，廣州二手住宅共成交20595宗、172.09萬平方米，與去年同期相比減少了48.9%和49.8%。市場成交量在春節(jié)假期過后逐漸走出去年第四季度的低谷，呈現(xiàn)緩慢升溫的態(tài)勢。中介機構滿堂紅發(fā)布的上半年廣州二手樓市報告顯示，根據(jù)其成交數(shù)據(jù)，今年上半年廣州全市二手住宅成交均價為14467元/平方米，雖然同比上漲10.1%，但上漲速度連續(xù)兩年放緩。報告指出，廣州二手住宅的成交均價在經(jīng)歷了去年年底到今年年初的急速下挫后，隨著樓市成交量的恢復亦止跌回升。特別是在第二季度，在樓市3月份的“小陽春”過后，之前觀望不前的改善型需求開始逐漸入市，帶動市場上的中高端物業(yè)成交增多，二手住宅的成交均價亦因此穩(wěn)步爬升。下半年廣州二手樓市將進一步消化政策的負面影響，預計下半年成交量將會恢復到較正常的水平。 未來20年，是中國作為一個發(fā)展中國家崛起的戰(zhàn)略機遇期，廣州作為珠三角的中心城市，由于重化工業(yè)與與第三產(chǎn)業(yè)的“雙擎帶動”，將有可能形成1500萬人口的規(guī)模。這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強勁消費態(tài)勢，將預兆房地產(chǎn)業(yè)仍然是廣州經(jīng)濟發(fā)展的領頭羊。另外，珠三角的路網(wǎng)建設給廣州房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間。 五、 最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。 本次評估中，運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價委托人設定，本次按證載用途進行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術上可能，技術主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術上是可能的。第三，要實現(xiàn)經(jīng)濟上可行，房地產(chǎn)估價對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟上是可行的。 由于估價對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設施完善，居住氛圍較好。估價對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價值。故本次評估按估價對象證載用途評估，法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，為最高最佳用途評估。 六、 估價方法適用性分析 估價人員進行了實地查勘，對與估價對象具有可比性的物業(yè)進行調查，認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價委托人設定的估價目的、估價對象的特點及實際情況，選擇合適的估價方法。 估價方法通常有市場法、收益法、成本法及假設開發(fā)法等四種。估價對象為住宅用途。結合估價對象的特點和現(xiàn)狀，分析估價委托人提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實例較多，而且市場法測算的價值最能反映估價對象住宅房屋的市場價值，故采用市場法對房地產(chǎn)價格進行評估，最終確定估價對象的估價結果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。 市場法 收益法 成本法 假設開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。 報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。 是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。 是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。 公式 比準價格=比較實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整系數(shù) 其中：V=估價對象比準價格；V0=可比實例成交價格；A=正常市場價格； A0=實際成交價格；B=估價時點價格；B0=成交日期價格；C=對象狀況價格；C0=實例狀況價格。 本次評估采用收益法變形公式： 其中：V = 待估房地產(chǎn)價值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后價值-后續(xù)必要支出及應得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應得利潤=取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。 適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨特設計或只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價對象類似房地產(chǎn)市場上交易實例較多，可運用市場法測算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時租金水平及收益率較難反映估價對象真正市場價值。 估價對象并非公益、公用為目的和有獨特設計或只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，且市場上交易實例較少。 估價對象已開發(fā)建成，非純土地使用權和在建工程。 七、 估價測算過程 本次評估，通過市場法測算估價對象的市場價值。 1、 市場法概述 市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場法估價需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 2、 選取可比實例 運用市場比較法估價需要擁有大量的交易實例。我們通過對當?shù)厥袌鲂星榈牧私?，通過各種渠道搜集交易實例及參考相關資料，從中選取具有真實性、客觀性、信息完備性、可比性等符合一定條件的交易實例作為參照比例的交易實例。 可比實例選取符合以下條件： ①、 與估價對象具有相同的用途； ②、 與估價對象建筑結構相同； ③、 與估價對象處于同一供需圈； ④、 屬于正常交易或可修正為正常交易； ⑤、 可以進行日期修正，交易時間與估價對象的估價時點接近； ⑥、 區(qū)位及實物因素相近，可以進行區(qū)位因素、實物因素修正。 可比實例基本狀況詳見如下表： 可比實例基本狀況 ★可比實例位置圖 可比實例位置圖 ★可比實例照片 可比實例A 可比實例B 可比實例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 外觀照片 ★可比實例基本狀況表 可比實例A 可比實例B 可比實例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 坐落 **街*號20*房 **街*號110*房 **街*號50*房 用途 住宅 住宅 住宅 規(guī)模（㎡建筑面積） 89 103 77 建筑結構 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 檔次 設施設備 電梯樓，室內安裝給水、排水、照明等，室內水電管線暗敷設 電梯樓，室內安裝給水、排水、照明等，室內水電管線暗敷設 電梯樓，室內安裝給水、排水、照明等，室內水電管線暗敷設 裝飾裝修 條形磚外墻；廳房地面鋪耐磨磚，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內墻面涂乳膠漆，廚廁內墻面貼瓷片；廳房天花面涂乳膠漆，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝防盜門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻；大廳地面鋪拋光磚，房間地面鋪復合木地板，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內墻面涂乳膠漆，廚廁內墻面貼瓷片；廳房天花面木夾板造型天花，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝實木門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻；廳房地面鋪耐磨磚，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內墻面涂乳膠漆，廚廁內墻面貼瓷片；廳房天花面涂乳膠漆，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝防盜門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 周圍環(huán)境 環(huán)境好，無噪音影響。 環(huán)境好，無噪音影響。 環(huán)境好，無噪音影響。 權利性質 出讓的國有建設用地使用權 出讓的國有建設用地使用權 出讓的國有建設用地使用權 交易類型 買賣（交易） 買賣（交易） 買賣（交易） 成交日期 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 成交價格 成交總價（萬元） 125 160 110 成交單價（元/㎡） 14040 15530 14290 3、 建立比較基準 選取了可比實例之后，一般應對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使他們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關比較、修正和調整建立一個共同的基礎。詳見如下： 建立比較基準 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 是否帶有債權債務 不考慮設立抵押權，沒拖欠建設工程價款，未代繳相關稅費 未設立抵押權，沒拖欠建設工程價款，未代繳相關稅費 未設立抵押權，沒拖欠建設工程價款，未代繳相關稅費 未設立抵押權，沒拖欠建設工程價款，未代繳相關稅費 是否含有非房地產(chǎn)成分 不含附贈家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈家具、家用電器、汽車車位等 實物范圍 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 換算公式 房地產(chǎn)價格=帶有債權債務的房地產(chǎn)價格-債權+債務 成交價格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 換算方法 通過折現(xiàn)計算 統(tǒng)一付款方式 分期付款 分期付款 分期付款 分期付款 成交價格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 統(tǒng)一價格單位 價格表示單位 單位建筑面積的價格 單位建筑面積的價格 單位建筑面積的價格 單位建筑面積的價格 幣種和貨幣單位 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 面積內涵和單位 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 換算公式 某種面積下的單價=總價某種面積 成交價格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 4、 交易情況修正 可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，這種對可比案例成交價格進行的修正，成為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。交易情況修正的一般公式為： 詳見下表： 交易情況修正 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易情況 正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離 正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離 正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離 正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離 修正系數(shù) 5、 市場狀況調整 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。 市場狀況調整可采用價格指數(shù)或價格變動率，本次評估采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調整的公式為： 詳見下表： 市場狀況調整 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易日期 2013年12月9日 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 價格指數(shù) 100 100 100 100 6、 房地產(chǎn)狀況調整 A. 區(qū)位狀況調整 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影像的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調整為估價對象