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最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù) （2002年6月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過，2002年6月20日最高人民法院公布，自2002年6月27日起施行。） 上海市高級人民法院： 你院滬高法〔2001〕14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下： 一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。 五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。 此復(fù)。 關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的理解與適用 最高院于2002年6月11日公布了致上海高院的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)在《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定的基礎(chǔ)上，對于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的范圍、效力、行使優(yōu)先權(quán)的期限等都作了比較詳細(xì)的規(guī)定，筆者結(jié)合相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，就如何更好的理解和適用該批復(fù)，從以下幾個(gè)方面來談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)，供大家參考。 一、建設(shè)工程及其價(jià)款概念、范圍 要正確理解和適用該司法解釋，首先必須對該司法解釋中所稱的建設(shè)工程的概念有正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，該批復(fù)中所稱的建設(shè)工程，應(yīng)和有關(guān)行政法規(guī)中所指的建設(shè)工程概念是一致的，（如《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）其范圍包括土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。其次對于建設(shè)工程價(jià)款的范圍，雖然該解釋第三條作了具體的規(guī)定，即包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。但在實(shí)際工作中如何正確把握，仍值得作進(jìn)一步的探討。根據(jù)本條規(guī)定的精神，筆者認(rèn)為，構(gòu)成本解釋所稱的建設(shè)工程價(jià)款不應(yīng)片面的理解為僅限于列舉的兩項(xiàng)支出，只需同時(shí)具備兩個(gè)條件:（1）是承包人為建設(shè)工程的實(shí)際支出費(fèi)用。（2）該實(shí)際支出已成為所建設(shè)工程的總價(jià)的組成部分。如墊資款等。但如保證金、押金等雖然是承包人的實(shí)際支出，但其并未成為所建設(shè)工程總價(jià)的組成部分故承包人對此項(xiàng)支出，不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。 二、優(yōu)先受償權(quán)的概念、特點(diǎn)。 優(yōu)先受償權(quán)，是指由法律規(guī)定的特種債權(quán)人就債務(wù)人的全部或特定的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此它是一種特殊的擔(dān)保物權(quán)，與其他擔(dān)保物權(quán)相比，除了具有從屬性、物上代位性、不可分性等一般特征外，其特殊性體現(xiàn)在（1）它是法定擔(dān)保物權(quán)，它的設(shè)定是基于法律的直接規(guī)定，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。（2）優(yōu)先受償權(quán)不以公示為其成立的要件。（3）優(yōu)先受償權(quán)的位次直接由法律規(guī)定，同一物上存在數(shù)個(gè)優(yōu)先權(quán)時(shí)，優(yōu)先權(quán)人的受償順序依照法律的規(guī)定進(jìn)行。 該解釋之所以依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，正是基于上述優(yōu)先受償權(quán)的原理及承包人就建設(shè)工程所享有的債權(quán)的特殊性等方面的考慮，因此正確認(rèn)識(shí)和理解優(yōu)先受償權(quán)的原理，能為我們正確適用該解釋打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。 三、行使優(yōu)先受償權(quán)的期限及條件。 該解釋第四條規(guī)定:建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日起或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。對于該條規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)從兩個(gè)方面來理解:（1）行使優(yōu)先權(quán)的期限為除斥期間，是不變期間，不能中止、中斷、延長，期間屆滿后，權(quán)利歸于消滅。（2）優(yōu)先權(quán)人只要在法定期間內(nèi)主張優(yōu)先權(quán)，均應(yīng)得到保護(hù)。根據(jù)優(yōu)先權(quán)原理，優(yōu)先權(quán)是法定的擔(dān)保物權(quán)，其成立不以公示為成立要件，因此，只要優(yōu)先權(quán)人在法定期限內(nèi)主張優(yōu)先權(quán)，任何第三人均不得以不知情為由與之對抗，如果因第三人實(shí)現(xiàn)債權(quán)而侵犯了優(yōu)先權(quán)人的利益，優(yōu)先權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向該第三人追回的權(quán)利。 對于優(yōu)先權(quán)如何行使的問題，筆者認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條及該解釋第二項(xiàng)的規(guī)定，承包人行使優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備如下條件:（1）承包人必須按照合同的規(guī)定，全面、正確地履行了自己的義務(wù)，不存在違約行為。（2）承包人在發(fā)包人未按合同約定支付價(jià)款時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)先催告其履行，發(fā)包人在催告期屆滿后仍不支付的，承包人才能行使優(yōu)先權(quán)。（3）優(yōu)先權(quán)的實(shí)行方式有兩種:第一種是將該工程協(xié)議折價(jià)。第二種是申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程價(jià)款從該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。（4）優(yōu)先權(quán)的行使的限制:因建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的，如軍工工程、保密工程等特殊工程，承包人不得行使優(yōu)先權(quán);消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人