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天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 貴州貴陽 三利商貿(mào)城項(xiàng)目 汽車市場定位調(diào)研分析報(bào)告書 目 錄 第一部分 汽車市場調(diào)研分析………………………………………………4 第一節(jié) 中國汽車市場現(xiàn)狀及其發(fā)展前景………………………………………………4 一、 中國汽車市場發(fā)展態(tài)勢……………………………………………………4 二、 汽車產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向……………………………………………………………5 三、 發(fā)達(dá)地區(qū)汽車市場的新興模式………………………………………………6 第二節(jié) 貴陽市汽車市場調(diào)研分析………… ……………………………………8 一、貴陽市汽車市場整體布局態(tài)勢…………………………………………………8 二、貴州汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀………………………………………………………8 三、貴陽市汽車市場業(yè)態(tài)分布………………………………………………………9 第三節(jié) 貴陽汽車市場的市場特點(diǎn)分析（調(diào)研結(jié)論）…………………………12 一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱……………………… 12 二、 硬件落后是貴陽各汽車市場的通病………………………………………… 13 三、 汽車市場經(jīng)營理念與市場消費(fèi)特點(diǎn)不一致………………………………… 13 四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)………………………………………… 13 五、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展………………………………………… 14 六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色………………… 14 七、 貴陽汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié)…………………………………… 15 第二部分 三利商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析……………………………………15 第一節(jié) 汽車市場定位思路………………………………………………………15 一、項(xiàng)目開發(fā)背景…………………………………………………………………15 二、項(xiàng)目用地狀況…………………………………………………………………15 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案……………………………………………………16 一、建設(shè)規(guī)模………………………………………………………………………16二、實(shí)施方案………………………………………………………………………16 第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議…………………………………………16 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………16 二、規(guī)劃設(shè)置建議…………………………………………………………………17 三、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè)………………………………………………18 第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議……………………………………………………………19 一、方案一：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路…………………………………………19 二、方案二：招商計(jì)劃……………………………………………………………20 三、綜合結(jié)論………………………………………………………………………20 第三部分 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估………………………………………………21 第一節(jié) 投資估算及資金籌措……………………………………………………21 一、投資估算…………………………………………………………………………21 二、資金籌措…………………………………………………………………………21 第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)……………………………………………………………21 一、 項(xiàng)目投資情況及資金使用計(jì)劃………………………………………………21 二、 投資估算………………………………………………………………………22 三、 營業(yè)收入估算…………………………………………………………………22 四、 營運(yùn)成本估算…………………………………………………………………24 五、 財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………………………………24 六、 貸款償還能力分析……………………………………………………………24 七、 評價(jià)結(jié)論………………………………………………………………………24 附件 貴陽主要汽車銷售服務(wù)企業(yè)（市場）一覽表 附件 模擬招商情況 附件 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 三利商貿(mào)城項(xiàng)目 汽車市場定位調(diào)研分析報(bào)告書 第一部分 汽車市場調(diào)研分析 第一節(jié) 中國汽車市場現(xiàn)狀及其發(fā)展前景 一、 中國汽車市場發(fā)展態(tài)勢 未來20年，中國經(jīng)濟(jì)增長將保持年均7%以上，人均GDP將由1000美元增長到4000美元，預(yù)計(jì)在這期間居民汽車消費(fèi)將保持兩位數(shù)增長。即如果每年遞增10%，10年后的汽車銷售量將達(dá)到830萬輛；如果每年遞增15%，將超過1290萬輛。那時(shí)，中國的汽車保有量還遠(yuǎn)未達(dá)到世界水平，也未達(dá)到同等人均GDP國家的水平。 （一） 中國汽車產(chǎn)量情況 生產(chǎn)年份 1980年 1990年 1992年 1995年 2000年 2002年 汽車產(chǎn)量（萬輛） 22 50 100 150 200 325 從以上圖表分析，自從改革開放以來，我國汽車產(chǎn)量快速增長，80年產(chǎn)量22萬輛，90年50萬輛，在10年期間，增長了2.27倍；2000年達(dá)200萬輛，10年又增長4倍。特別是最近兩年，產(chǎn)量增長速度達(dá)30%，由此我國汽車行業(yè)已進(jìn)入了起飛階段。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟國民經(jīng)濟(jì)收入基礎(chǔ)有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，汽車將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，私家購車的比重增大。 （二） 中國私人汽車情況 年 份 1998年 2001年 2002年 2003. 4 預(yù)計(jì)2010年 私人汽車（萬輛） 424 770 969 1000 2000 最新統(tǒng)計(jì)表明，到目前為止，我國私人汽車的保有量已經(jīng)突破1000萬輛，平均每130人就擁有一輛私人汽車。汽車業(yè)專家認(rèn)為，這標(biāo)志著我國渡過公務(wù)購車、商務(wù)購車階段，邁入私人購車的新時(shí)期。截至2002年年底，我國私人汽車達(dá)969萬輛。今年1至4月，全國共銷售汽車136萬輛，私人購車至少占80萬輛。這樣，我國私人汽車保有量已經(jīng)突破1000萬輛，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到2000萬輛。 我國私人汽車保有量用了7年時(shí)間從100萬輛增至500萬輛。從2000年到2003年年初，僅3年多的時(shí)間，私人汽車保有量就從500萬輛增加到1000萬輛。截至目前，我國私人購車比例達(dá)到60％，私人汽車占整個(gè)民用汽車保有量的近五成，私人汽車增幅超過單位用車20多個(gè)百分點(diǎn)。 2010年我國私人汽車預(yù)計(jì)達(dá)到2000萬輛，意味著在7年時(shí)間里凈增1000萬輛。汽車的壽命一般為10年，在這段時(shí)期內(nèi)，至少有一半（500萬輛）要報(bào)廢和換新車，即新增加500輛，共實(shí)現(xiàn)買賣交易約1500萬次。 二、 汽車產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 （一） 汽車關(guān)稅政策 中國WTO的加入，全球經(jīng)濟(jì)一體化，關(guān)稅的降低，允許國外的部分汽車品牌進(jìn)入中國市場參與競爭。從關(guān)稅來說，盡管國產(chǎn)汽車有5年的過渡期保護(hù)，但進(jìn)口汽車關(guān)稅從目前的100％降到5年后的25％，并不是5年期滿后才開始降，而是從第一年就開始了。實(shí)際上第一二年降幅最大，因此國產(chǎn)汽車必須在進(jìn)口汽車之前先行調(diào)低價(jià)格。 （二） 取消不合理收費(fèi)及地方保護(hù)措施 在全國計(jì)劃會(huì)議上，國家計(jì)委主任曾培炎談及刺激消費(fèi)、拉動(dòng)增長時(shí)，將促進(jìn)轎車消費(fèi)擺在了所有消費(fèi)的第一位。表示要進(jìn)一步拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，更有力地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，加快制定相應(yīng)的消費(fèi)政策，堅(jiān)決取消對購買轎車的一切不合理收費(fèi)，破除各種形式的地方保護(hù)措施。 （三） 鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的政策制訂 汽車業(yè)資深學(xué)者、中國汽車工業(yè)咨詢公司高級研究員賈新光透露，經(jīng)過多輪討論，一系列鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的政策已經(jīng)制訂完成，目前正等待國務(wù)院審批。該政策涉及到的《機(jī)動(dòng)車登記管理辦法》已正式發(fā)布。這對中國汽車工業(yè)和汽車市場的長遠(yuǎn)發(fā)展將起到重要作用。 （四） 金融體制改革刺激汽車消費(fèi) 金融業(yè)體制的改革，銀行降息，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。 三、 發(fā)達(dá)地區(qū)汽車市場的新興模式 （一） 廣東汽車市場——廣物汽貿(mào)的加盟連鎖模式 廣東汽車市場是廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司在廣州市投資建設(shè)的現(xiàn)代化大型機(jī)動(dòng)車交易市場，是目前廣東省乃至華南地區(qū)首屈一指的機(jī)動(dòng)車集散交易中心。 廣東汽車市場占地七萬平方米，代理經(jīng)銷150多個(gè)型號的進(jìn)口、國產(chǎn)名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破25萬輛，銷售總收入２７０億元。從１９９９年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，目前連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３２％。 廣東汽車市場建有汽車多功能展銷大廳、大型自選車場、名優(yōu)品牌專賣店、進(jìn)口汽車展銷大廳、汽車消費(fèi)貸款服務(wù)中心、檢測維修服務(wù)大樓。主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費(fèi)、檢測維修、配件供應(yīng)、集散配送、專業(yè)服務(wù)。可以從“看車、買車、租車、供車、換車、修車”等不同角度滿足消費(fèi)者的不同需求。公安車管部門、刑偵部門、購置稅征收辦公室、工商行政管理局、銀行、保險(xiǎn)公司等單位駐場聯(lián)席辦公，實(shí)現(xiàn)了購車一條龍，讓車主不出市場，就可方便快捷地辦妥各種手續(xù)。并且“一次購車”，即可享受“終身服務(wù)”。 廣東汽車市場設(shè)有奔馳、豐田、日產(chǎn)、本田、寶馬、歐寶、歐雅、凌志、富豪、大宇、別克、奧迪、捷達(dá)、帕薩特、桑塔納、金杯海獅、夏利、紅旗、解放、五菱、松花江、昌河、長安、慶鈴等國內(nèi)外名牌專賣店和銷售中心。 目前，廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店，今年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。同時(shí)，還計(jì)劃今年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進(jìn)程。 目前，廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車８輛，其它各類載貨車１００多輛。前年向各分店年配送總量已達(dá)４萬輛，金額６０多億元。到今年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時(shí)每年銷售、配送汽車可達(dá)１１０萬輛。今年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè)“網(wǎng)上汽車商城”。 （二） 北京亞運(yùn)村車市的“一站式”服務(wù)模式 四月份，北京市亞運(yùn)村車市推出“一站式”服務(wù)，即購車后，上牌照、繳納養(yǎng)路費(fèi)、辦環(huán)保綠標(biāo)等所有手續(xù)，均可在車市內(nèi)辦妥，驗(yàn)車可由經(jīng)銷商在售車前先行辦理。這是北京市為優(yōu)化購車環(huán)境而推出的一項(xiàng)重要舉措。 在現(xiàn)有條件下，由于北京沒有一家車市具備“一站式”服務(wù)的條件，因此，消費(fèi)者購車后只能先申請“移動(dòng)證”，然后開著新車往返多個(gè)部門辦理相關(guān)手續(xù)后才能上牌，而“移動(dòng)證”是限制有效期的，消費(fèi)者要么得在一定期限內(nèi)自己開車往返奔波，要么花錢請別人代辦，十分不便?！耙徽臼健狈?wù)無疑最大限度地方便了購車者，讓交管、國稅、地稅、環(huán)保、養(yǎng)路費(fèi)征稽部門全部進(jìn)駐車市，機(jī)動(dòng)車檢測場雖不能進(jìn)駐，但驗(yàn)車手續(xù)可由信譽(yù)好的經(jīng)銷商先行辦理再到市場銷售。 “一站式”服務(wù)將先在北京市交易量最大的亞運(yùn)村車市試點(diǎn)。去年，亞運(yùn)村車市共銷售轎車6萬多輛，占全市轎車銷售總量的45％。如果試點(diǎn)順利，將很快在北京其他汽車交易市場推廣。 （三） 北京亞運(yùn)村車市的大“4S”服務(wù)模式 亞運(yùn)村汽車交易市場現(xiàn)處位置是奧運(yùn)場館預(yù)留地，根據(jù)２００８年北京奧運(yùn)會(huì)場館建設(shè)的要求，亞市將在２００３年年底前遷址。新亞市在政府部門的規(guī)劃和支持下正加快籌建。新市場位于２００８年北京奧運(yùn)公園北側(cè)，占地３００畝，建筑面積１０萬余平方米。其中一期１４６畝。 搬遷后的新亞運(yùn)村汽車交易市場除繼續(xù)保持現(xiàn)在市場的優(yōu)勢、地位和作用外，還將是一個(gè)不同于一般有形市場的大汽車超市，整體是一個(gè)大４Ｓ概念，即銷售（ＳＡＬＥＳ）、服務(wù)（ＳＥＲＶＩＣＥ）、零配件供應(yīng)（ＳＰＡＲＥ ＰＡＲＴＳ）、信息反饋（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）。新市場的最大特點(diǎn)就是最大限度地滿足消費(fèi)者的需求。為實(shí)現(xiàn)與國際汽車市場接軌，在開設(shè)整車銷售、品牌專賣店服務(wù)外，還設(shè)置諸多服務(wù)功能，如汽車檢測、汽車裝飾、維修、配件、金融保險(xiǎn)服務(wù)、汽車儲(chǔ)運(yùn)等。 目前，入駐亞運(yùn)村汽車交易市場的經(jīng)銷商有１６０多戶，搬遷后經(jīng)銷商、配件商、售后服務(wù)商將達(dá)到３００余家。屆時(shí)，新市場匯集國內(nèi)外９０多個(gè)品牌、５００多個(gè)車型，成為更全面、更廣泛的汽車銷售、服務(wù)、展示中心。品牌和車型的極大豐富使新亞市更具吸引力。 亞運(yùn)村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機(jī)動(dòng)車總量的４０％，進(jìn)口轎車銷量占全國的１／５，在汽車市場作用舉足輕重，被譽(yù)為中國汽車市場的“晴雨表”。 新亞運(yùn)村汽車交易市場針對外地購車者不熟道路的“出京難”特點(diǎn)，提供代儲(chǔ)、代運(yùn)服務(wù)，最大限度地方便消費(fèi)者。此外，試乘試駕場地、新車加油站、汽車快修店、汽車租賃等服務(wù)都將列入市場服務(wù)功能。 第二節(jié) 貴陽市汽車市場調(diào)研分析 一、 貴陽市汽車市場整體布局態(tài)勢 目前，貴陽汽車市場總面積約20萬㎡（不含維修），其中新車交易市場經(jīng)營總面積約11萬㎡，二手車交易市場經(jīng)營總面積約2萬㎡，汽配市場經(jīng)營總面積約5萬㎡，裝飾美容市場經(jīng)營總面積約2萬㎡。自1998年貴州汽車城擴(kuò)建以來，汽車市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。特別是今年上半年，僅三個(gè)項(xiàng)目升華汽車城（25000㎡）6月1日、通銀汽配商城（15000㎡）3月、貴陽通源豐田（6000㎡）元月，面積達(dá)4.6萬㎡，在加上其它項(xiàng)目面積在5萬㎡左右。 至今，除了金陽七八萬方的項(xiàng)目外，未發(fā)現(xiàn)大項(xiàng)目的動(dòng)靜，但金陽能否真正啟動(dòng)，還未確認(rèn)，關(guān)鍵是看金陽的建設(shè)和政府的支持力度。綜合中國各大城市和貴陽汽車經(jīng)營管理模式分析，預(yù)計(jì)在2005年左右，貴州汽車市場將進(jìn)入全面洗牌時(shí)期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，貴陽多數(shù)配套設(shè)施不齊、管理水準(zhǔn)較低、經(jīng)營成本較高的場所將被淘汰。 近幾年來，貴州機(jī)動(dòng)車輛每年一直保持17%的速度發(fā)展（數(shù)據(jù)來源：中國汽車網(wǎng)http：//www.qiche.com.cn. 西部汽車市場有多大? ——西南篇），如果經(jīng)營面積每年遞增15%，5年后（2008年），貴陽汽車市場經(jīng)營總面積達(dá)40萬㎡。 二、 貴州汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 貴陽市2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成337億元（2001年302.7億元），比上一年增長11.4%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）突破萬元大關(guān)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7280元，比上年增長6%； 2003年上半年貴陽市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值184.7億元，比上年同期增長11.4%。 “九五” 期間，貴州省公路建設(shè)預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資164億元，是“八五” 期間的7.4倍，投資力度前所未有。到1999年底，該省公路通車?yán)锍踢_(dá)33973公里，公路密度每百平方公里19.3公里，高于全國平均水平。近兩年，貴州公路建設(shè)連續(xù)保持每年40多億元的投資規(guī)模。 據(jù)了解，1978年，貴州省機(jī)動(dòng)車保有量為33459輛，到1999年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了438670輛，年均增長率為17%，僅1999年一年機(jī)動(dòng)車的數(shù)量就增加了60717輛。目前，貴州汽車市場中私人購車的比例已超過了80%。駕駛員人數(shù)也從1978年的58335人增至1999年的719262人，增長了12倍。2002年底，貴陽市機(jī)動(dòng)車輛15.3萬（包含摩托車），其中私人車占8.7萬（含摩托車），超過一半，其中摩托車約占10%。 三、 貴陽市汽車市場業(yè)態(tài)分布 （一） 汽車交易市場業(yè)態(tài)分布 目前，貴陽市汽車交易市場匯集在花溪大道中曹司，以“貴州汽車城”為龍頭，分布在大道上下兩側(cè)，已形成氣候；有剛興起的升華汽車城，以汽車交易和汽配經(jīng)營為主，出現(xiàn)在太慈橋區(qū)域，因地段優(yōu)勢，再加上合理經(jīng)營，已成規(guī)模；其他賣場零散分布在沙沖南路、小河、新添大道及潘桃宮等地。整體而言，汽車交易市場賣場及環(huán)境較差。 1、 貴州汽車城 占地113畝，總投資7280萬元，總建筑規(guī)模50000㎡左右。汽車城交易量由1996年的1500輛增至2002年的13235輛，占全省總銷量3萬輛的1/3以上。據(jù)悉，今年上半年總銷售量已達(dá)6000多輛。交易額由1996年的1.5億到2002年達(dá)到7.82億元。二手車2002年交易8906輛，交易額2.73億元。占全省總銷量1.7萬輛的50%以上。汽車城共有100余家銷售公司，多數(shù)公司的經(jīng)營面積集中在200—500㎡。 貴州汽車城正在擴(kuò)建，二期改造工程，占地面積（含第二階段的老市場改造）62790㎡，總建筑面積192050㎡，其中商場面積98200㎡，住宅面積61724㎡，賓館面積4800㎡，辦證、檢測、駕駛培訓(xùn)場等面積27326㎡。同時(shí)，還逐漸走多元化道路。 2、 升華汽車城 由貴州（陽）鴻飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，隸屬私營企業(yè)，此地原屬玻璃廠，今年6月1日開業(yè)。總建筑規(guī)模5萬方，現(xiàn)用地面積約110m200m = 22000㎡，建筑面積25000㎡，項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的部分房屋即將拆遷屬二期工程，尚未啟動(dòng)。 該商城由室外展場和室內(nèi)展場兩部分組成。室外展場部分總面積8000㎡，月均租金25元/㎡，其中有雨棚約4000㎡，基本租空，以中低檔經(jīng)濟(jì)型家庭轎車、長安/昌河面包車、小貨車、中巴車為主；無雨棚露天展區(qū)（在安裝）約4000㎡，正在招商。室內(nèi)展場部分共四層，其中一、二層為汽配展區(qū)，一層招商入鋪率達(dá)80%，月均租金80元/㎡，二層入鋪率約60%，月均租金40元/㎡，一、二層層高4.8m，共200余個(gè)商鋪，每間商鋪面積約40—50㎡，可分為上下兩層，底層2.6 m，夾層2.2米，夾層可做庫存和辦公室；三、四層為汽車展廳，出租率約50%，月均租金30元/㎡，有18家經(jīng)銷商進(jìn)場(祥見附表)，每家經(jīng)銷商面積約200—500㎡，展車集中在3—5輛，若訂購1周內(nèi)到貨。 汽車城購買者投資型占一定比例。1年內(nèi)免物業(yè)管理費(fèi)，免費(fèi)供中餐、洗車，1年后物管費(fèi)為3元/㎡?月。辦理按揭、掛牌、維護(hù)等相關(guān)手續(xù)實(shí)行“一站式”服務(wù)。據(jù)悉，太慈橋?qū)⒁藿ù笮土⒔粯颍瑢ζ嚦墙煌飨驎?huì)帶來一定的負(fù)面影響。 3、 通銀汽配商城 通銀汽配商城位于花溪大道皂角井，總建筑面積約15000多㎡，其中商業(yè)經(jīng)營面積12000多㎡，輔助及辦公用房3000㎡，2003年3月正式投入使用，是日前貴州裝修較高檔的一家。汽配商城共有門面216個(gè)，每個(gè)門面包含兩層，每層層高3m，其中街道門面23個(gè)，汽配門面193個(gè)。整個(gè)商城共由三部分組成：塔樓、街道門面和汽配門面。 塔樓部分共5層，其中一、二、三層是輔助用房和辦公室（開發(fā)商辦公室和部分經(jīng)營汽車公司的辦公室），四、五層做庫存； 街道門面經(jīng)營汽車，共23個(gè)，每個(gè)面積約160㎡左右，建筑面積約3600㎡。月租金40元/㎡，出租率100%，物業(yè)管理費(fèi)6元/㎡?月； 汽配門面共193個(gè)，每個(gè)門面面積在35—70㎡，平均面積為45㎡，汽配建筑面積約8500㎡。月租金20—30元/㎡，平均月租金在25元/㎡左右，出租率為50%，物業(yè)管理費(fèi)3—6元/㎡?月（每天打考勤，開門次數(shù)越多，物管費(fèi)越低，鼓勵(lì)經(jīng)營者入業(yè)，引入人氣）。 通銀汽配商城在開業(yè)期間，投放了大量的廣告，采用既出租也出售的方式，進(jìn)行招商，其中售價(jià)為5000元/㎡，租金為30元/㎡?月（指商城整體平均月租金）。若租賃，簽約時(shí)間最短為1年，最長為4年，一次性付款（租金）5折優(yōu)惠。商城靠里面的一排門面有可能往外移，因?yàn)檎谂c一家公司洽談，該公司將整排門面用來經(jīng)營汽配。 4、 主要汽車交易市場分布情況一覽表 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 主要經(jīng)營類型 備 注 貴州汽車城 中曹司 30000㎡ 汽車交易 其它2萬㎡ 升華汽車城 太慈橋 20000㎡ 汽車交易、汽配 另有1萬㎡汽配美容 通銀汽配商城 皂角井 3600㎡ 汽配、汽車交易 另有8500㎡汽配 貴州金侖汽貿(mào) 皂角井 2000㎡ 汽車交易 經(jīng)營昌河、北斗星 貴陽通源豐田 中天玉蘭園 3000㎡ 汽車交易、美容 另有3000㎡美容、維修 舊車交易市場 太慈橋 8000㎡ 舊、新車交易 另有8000㎡舊車市場 其他市場 不 祥 43400㎡ 汽車交易、專賣店 新車交易市場經(jīng)營總面積約11萬㎡ （二） 二手車交易市場業(yè)態(tài)分布 1、 貴州省舊車交易市場 具有規(guī)模的貴州汽車城舊機(jī)動(dòng)交易中心、舊車交易市場兩家?guī)缀鯄艛噘F陽市二手車交易市場，其中位于花溪大道太慈橋升華汽車城斜對面（往花溪方向200m）的舊車市場，占地面積約9000㎡，露天停車，能容納600100輛（除摩托車），每輛停一次6元，一般在星期六和星期日開放，平時(shí)做停車場；貴州汽車城被評為國家級的舊機(jī)動(dòng)交易中心，占地面積達(dá)11000㎡，是全省規(guī)模最大的舊車交易市場。 最新信息：據(jù)7月25日〖貴州都市報(bào)〗第22、27版報(bào)道：有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，去年我省舊機(jī)動(dòng)車交易市場交易二手車17000多輛。交易量名列全國市場第6位，而記者從貴州舊機(jī)動(dòng)車交易中心了解到，截止到日前，比去年同期相比呈穩(wěn)定增長趨勢。由貴州舊機(jī)動(dòng)車交易中心和貴州省拍賣公司共同組建的汽車“置換——拍賣”中心日前正式成立，該中心將提出供汽車置換、拍賣服務(wù)，也就是說，從今后起，車主們可以把自己的舊車委托該中心進(jìn)行拍賣，然后在該中心提供的新車中用補(bǔ)差價(jià)換車，最關(guān)鍵的是，如果你的資金有壓力，還可以申請銀行貸款，舊車置換新車貸款的額度最高不能超過所購新車款的70%，期限不超過5年，18個(gè)汽車品牌的25個(gè)系列的車型供你選擇。 2、 主要舊車市場分布情況一覽表 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 備 注 舊機(jī)動(dòng)車交易中心 中曹司貴州汽車城 11000㎡ 能辦理相關(guān)的一切手續(xù) 舊車交易市場 太慈橋 9000㎡ 不能辦理過戶手續(xù)，需到貴州汽車城 二手車交易市場經(jīng)營總面積約：2萬㎡ （三） 汽車后市場業(yè)態(tài)分布 1、汽配經(jīng)營市場 按照汽車消費(fèi)市場慣例，一般汽車零配件服務(wù)市場經(jīng)營面積占汽車市場經(jīng)營面積的1/3—1/4，但隨著汽車行業(yè)的競爭，后市場的經(jīng)營面積比重有所增加，其中貴州汽配城總建筑面積約12000㎡，升華汽車城汽配店10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，貴州裝飾城2000㎡，貴州汽車城3000㎡，現(xiàn)汽配市場總面積估計(jì)在5萬㎡左右。 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 月租金（元/㎡） 備 注 貴州汽配城 太慈橋 12000㎡ 40 每個(gè)門面面積在20—40㎡ 升華汽車城 太慈橋 10000㎡ 60 一層80元/㎡，二層40元/㎡， 貴陽汽車裝飾城 太慈橋 2000㎡ 50 共60個(gè)左右門面 街道門面 太慈橋 1000㎡ 60 共40個(gè)左右門面 通銀汽配商城 皂角井 8500㎡ 25 共193個(gè)門面，出租率50% 貴州汽車城 中曹司 3000㎡ 20 面積較小，零散分布 其 他 不詳 13500㎡ 汽配市場經(jīng)營總面積約：5萬㎡ 2、 裝飾美容市場 汽配美容市場集中在花溪大道太慈橋至皂角井路段，具體網(wǎng)點(diǎn)有貴州汽配城、升華汽配城、貴州汽車城等。汽車裝飾美容分布零散，主要在近郊、市區(qū)，關(guān)鍵是方便。但經(jīng)營場所的裝修比汽車交易市場的裝修相對高檔，經(jīng)營成本高?？偨?jīng)營面積在2萬㎡左右，潛在市場較大，體現(xiàn)在不成規(guī)模和租金高。 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 備 注 貴州汽車城 中曹司 5000㎡ 主要分布在各品牌專賣店 貴陽通源豐田 中天玉蘭園旁 1000㎡ 因裝飾美容與汽車維修沒有嚴(yán)格界限，在此，僅作粗略估計(jì)，美容與維修共3000㎡左右。 升華汽車城 太慈橋 1000㎡ 現(xiàn)進(jìn)場共10家左右 貴州裝飾城 太慈橋 500㎡ 共3家左右 其 他 不詳 12500㎡ 零散分布，不成規(guī)模 裝飾美容市場經(jīng)營總面積約：2萬㎡ （四） 潛在汽車市場 據(jù)貴陽市建設(shè)規(guī)劃局（建設(shè)管理處）介紹：政府重點(diǎn)扶持南面，主要因?yàn)榧涌旖痍栃聟^(qū)建設(shè)，需要相關(guān)企業(yè)作為支撐，使得市場重新整合；北面?zhèn)纫运帢I(yè)、生物為主，關(guān)于汽車市場方面的項(xiàng)目還未發(fā)現(xiàn)。目前汽車交易市場重點(diǎn)匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營時(shí)間長，已聚集人氣，形成氣候。 花溪大道兩側(cè)還在繼續(xù)擴(kuò)建中，例如貴州汽車城附近、通銀汽配商城旁、太慈橋的鳳凰商住樓2500㎡今年年底投入使用等中小項(xiàng)目。 正在審批的一個(gè)靠近金陽7—8萬㎡的汽車城項(xiàng)目，由一家私營企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。 由華通汽車有限公司擬定在金陽開發(fā)的占地60畝的4S店，目前正在緊張籌備中。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個(gè)暢銷品牌的貴州地區(qū)銷售總代理，在貴州具有較強(qiáng)的實(shí)力。 第三節(jié) 貴陽汽車市場的市場特點(diǎn)分析（調(diào)研結(jié)論） 一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱 資料顯示，目前全國正在興建或者計(jì)劃興建的汽車交易市場有上百個(gè)，而且動(dòng)輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資500億元打造“亞洲第一國際汽車城”；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律”； 浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑，但發(fā)達(dá)地區(qū)對汽車產(chǎn)業(yè)在市場建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，貴州相比而言相形見絀。 貴州地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。 二、 硬件落后是貴陽各汽車市場的通病 在發(fā)達(dá)地區(qū)，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長遠(yuǎn)規(guī)劃。貴陽市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車市場因起點(diǎn)較低，實(shí)力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落后。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。 三、 汽車市場經(jīng)營理念與市場消費(fèi)特點(diǎn)不一致 汽車市場形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷商集中在一起的“集貿(mào)式”市場；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，貴陽市以3S、4S專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點(diǎn)越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于4S專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費(fèi)。由于專賣店的運(yùn)營成本非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他服務(wù)的費(fèi)用也會(huì)很高。對于消費(fèi)者來說，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。 由于消費(fèi)者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購買的汽車的價(jià)位后，還不知道各價(jià)位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個(gè)選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費(fèi)者進(jìn)行比較和挑選。所以，一個(gè)龐大的市場，多個(gè)品牌集中經(jīng)營，會(huì)為汽車消費(fèi)者提供一個(gè)更有利的消費(fèi)環(huán)境。 四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng) 目前，貴陽雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè)200多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 1、 注冊資金少，多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)注冊資金在200-500萬元； 2、 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營面積集中在200—500㎡之間； 3、 賣場內(nèi)車的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。 據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，一個(gè)真正意義上的專賣店一年需要的開支至少在400萬元以上。而從銷售來看，每輛車的利潤在3000-5000元左右，一些成熟車型的利潤只有1000-2000元，甚至不賺錢。按照每輛車?yán)麧?000元計(jì)算，專賣店每年也要銷售1300輛車以上才能“保本”，但能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)量的經(jīng)銷商卻是少之又少。而在貴陽，還沒有具備如此實(shí)力的汽車銷售服務(wù)企業(yè)。 五、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展 據(jù)美國汽車后市場協(xié)會(huì)的調(diào)查，在美國，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關(guān)服務(wù)。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。 汽車后市場是一個(gè)提供服務(wù)的市場，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的服務(wù)觀念。 一是“大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來講，不僅有廠家的售后服務(wù)，也有政府部門的管理服務(wù)和各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。 二是“人性化服務(wù)的觀念”。服務(wù)的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。 中國發(fā)達(dá)地區(qū)在汽車后市場的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，貴陽在汽車后市場的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤源還是通過對有形商品和有形服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。 六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色 龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。 首先，要選擇較好的地理位置； 其次，建立和鞏固新市場的經(jīng)營理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入； 第三，從設(shè)計(jì)、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購車環(huán)境； 第四，市場要完善服務(wù)功能。將整個(gè)市場規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。 對駐場經(jīng)銷商而言，一個(gè)好的汽車市場應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比如辦公、通信、倉儲(chǔ)、物流等；對消費(fèi)者而言，一個(gè)成功的汽車市場里最好要提供“一站式”服務(wù)，買車、貸款、上牌、繳費(fèi)全部可以就地解決，這樣就需要車管所、公安檢測、購置稅辦、銀行、保險(xiǎn)等各個(gè)單位全部駐地辦公。此外，市場還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費(fèi)者買車時(shí)可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動(dòng)、全場讓利促銷活動(dòng)等。顯然，貴陽汽車市場業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。 七、 貴陽汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié) 汽車交易市場、汽配市場及維修美容市場的分布特點(diǎn)：汽車交易市場偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模； 從汽車市場的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用； 汽配市場發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為50%，汽配市場逐漸趨向飽和； 新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為3元/㎡?月； 新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車城免1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在1—4年內(nèi)，租金免半； 第二部分 三利商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析 第一節(jié) 三利商貿(mào)城項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目開發(fā)背景 “貴陽三利商貿(mào)城”是貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在貴陽市新添大道南段302號，原省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩家單位所有?，F(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)。 二、項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長473米，縱深70—130米。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽市區(qū)約3公里，東北繞城公路1.5公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級公路，并與210、320國道相連。 在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合50004㎡，林地及坡地約 40畝，合26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)原來的機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩個(gè)單位，由于體制及市場原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動(dòng)遷。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計(jì)劃用l．2萬立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過，煤氣、排污、排洪條件具備。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為： 1、總占地面積： 64000㎡ 2、總建筑面積： 100000㎡ 3、主入口廣場： 3000㎡ 4、停車場： 6800㎡ 5、道路： 7300㎡ 6、綠化及環(huán)境： 6900㎡ 7、主體三層： 40000㎡/層 二、實(shí)施方案 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè)40000㎡及主入口廣場，第二年在40000㎡投入營運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后60000㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。 第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 三利商貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。 業(yè)態(tài)功能如圖示： （4S）汽車專賣中心 信息提供 服務(wù) 零部件銷售 整車銷售 服務(wù)中心 按揭窗口 保險(xiǎn)理賠窗口 牌照窗口 稅務(wù)窗口 車管所窗口 公安檢測窗口 汽車俱樂部 試車場地 新車發(fā)布 車友沙龍 駕駛培訓(xùn)中心 汽配中心 汽車維修服務(wù)中心 新車加油站 辦公商務(wù)中心 舊車拍賣中心 倉儲(chǔ)物流中心 汽車裝飾美容中心 品牌餐飲 物業(yè)管理中心 物業(yè)租賃中心 汽車銷售中心 汽車公園市場管理辦公室 二、規(guī)劃設(shè)置建議 本項(xiàng)目建筑規(guī)模10萬㎡，暫考慮8萬㎡，具體面積分配如下表： 序號 名 稱 面積分配 位置設(shè)置 經(jīng)營 1 汽車銷售中心 30000㎡ 一樓賣場附廳 二樓一半體量 分零租賃 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 一樓賣場主廳 分零租賃 3 汽配中心 5000㎡ 一樓賣場附廳 分零租賃 4 汽車維修服務(wù)中心 2500㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 6 倉儲(chǔ)物流中心 5000㎡ 二樓 分零租賃 7 服務(wù)中心 1200㎡ 二樓 —— 8 辦公商務(wù)中心 5000㎡ 三樓 分零租賃 9 舊車拍賣中心 1500㎡ 二樓 委托經(jīng)營 10 物業(yè)管理中心 500㎡ 一樓 —— 11 物業(yè)租賃中心 200㎡ 一樓 —— 12 汽車俱樂部 3000㎡ 三樓 委托經(jīng)營 13 新車加油站 300㎡ 附屬設(shè)施 委托經(jīng)營 14 品牌餐飲 5000㎡ 三樓 整體租賃經(jīng)營 15 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 附屬設(shè)施 租賃經(jīng)營 16 其它 3300㎡ —— —— 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面： 1、 土地平整，宜消除土地自然高差； 2、 層高設(shè)置：不低于4.2m；一層層高不低于4.5m； 3、 （4S）汽車專賣中心是本項(xiàng)目賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 4、 考慮從主樓兩翼開辟車道直達(dá)第二層； 5、 考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部； 6、 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）和兩個(gè)次入口（兩翼）； 7、 試車場地設(shè)置于主樓背面靠山麓沿線； 8、 汽車維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠山麓一側(cè)； 9、 汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠臨街面； 10、 設(shè)置地面停車場（臨街沿線廣場內(nèi)），可同時(shí)考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場； 11、 為有利于規(guī)劃好賣場，可考慮不做沿街獨(dú)立門面； 12、 加油站設(shè)置考慮獨(dú)立于主樓的臨街地塊位置，可同時(shí)對外營業(yè)； 三、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè) 1、 二十四小時(shí)電話咨詢服務(wù)； 2、 設(shè)立舊車拍賣中心（附屬業(yè)務(wù)），聘請汽車評估師委托估價(jià)，以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫不考慮規(guī)?；亩周嚱?jīng)營業(yè)務(wù)； 3、 邀請知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開設(shè)駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)； 4、 定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動(dòng)、全場讓利促銷活動(dòng)等； 5、 委托有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和影響力的人士成立“車友俱樂部”，定期組織活動(dòng)、舉辦車會(huì)交流會(huì)，適當(dāng)時(shí)機(jī)創(chuàng)辦市場?？龠M(jìn)本汽車園市場影響力； 6、 投資與“貴州都市報(bào)”或“貴陽晚報(bào)”協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車沙龍”、“汽車之窗”等欄目，及時(shí)反饋市場信息和刊登廣告，為經(jīng)營商家創(chuàng)造一個(gè)高性價(jià)比的信息傳播平臺(tái)； 7、 建立網(wǎng)站，至今貴陽未有，相對費(fèi)用較低。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。關(guān)鍵是為了傳遞反饋信息、提升項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)，利于招商，引進(jìn)新的汽車品牌； 8、 以打造 “汽車公園”為主題，突出項(xiàng)目所在地的環(huán)境優(yōu)勢，從而以貴陽定位為“林城”相對應(yīng)，塑造口碑宣傳和樹立自身形象； 第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議 一、方案一：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路 “地段、品牌、服務(wù)”是經(jīng)營汽車的核心要素。貴州汽車市場服務(wù)較弱，認(rèn)為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營理念。從其它行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，以北京華聯(lián)、諾瑪特進(jìn)駐貴陽為代表，已尋找到了生存與發(fā)展的空間，成為兩大重量級超市，人氣十足，場面火爆。同理，貴州汽車市場亦需要大型品牌來參與競爭，有競爭，才會(huì)有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營成本。 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司（廣物汽貿(mào)）代理經(jīng)銷150多個(gè)型號的進(jìn)口、國產(chǎn)名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破18萬輛，高居廣東省首位。 （一） 廣物汽貿(mào)的客戶網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)口展廳： 　奔馳系列 　寶馬系列 　奧迪系列 　富豪系列 　豐田系列 　日產(chǎn)系列 　本田系列 　三菱系列 　歐寶系列 　紳寶系列 　歐雅系列 　大宇系列 　凱迪拉克 　現(xiàn)代系列 　法國標(biāo)致 　大眾系列 　吉普系列 國產(chǎn)展廳： 　奧迪系列 　別克系列 　桑 塔 納 　寶來系列 　捷達(dá)系列 　帕 薩 特 　富康系列 　夏利系列 　波羅系列 　奇瑞系列 　威姿系列 　紅旗系列 　昌河系列 　長安系列 　金杯系列 　五菱系列 　五 十 鈴 　悅達(dá)起亞 　瑞風(fēng)系列 　松 花 江 　福達(dá)系列 　中興系列 　雪 佛 蘭 　塔 菲 克 　依 維 柯 　東風(fēng)系列 　解放系列 （二） 引進(jìn)廣物汽貿(mào)的優(yōu)勢 1、 運(yùn)用品牌效益，增強(qiáng)市場影響力； 2、 規(guī)范管理汽車市場，容易制造新聞熱點(diǎn)； 3、 可以減少招商費(fèi)用與廣告投入； 4、 可以降低操作難度和提高品牌進(jìn)駐率； 5、 將帶動(dòng)貴陽其它汽車公司的進(jìn)場； 6、 能真正做到4S店，給后市場做大； 7、 由于全國有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時(shí)調(diào)貨，彌補(bǔ)了貴陽定貨需1個(gè)星期，甚至20多天的市場空白； 8、 由于自己有配送隊(duì)伍，可減輕運(yùn)輸成本，在銷售價(jià)格上，占優(yōu)勢； 9、 引進(jìn)廣物汽貿(mào)，連鎖店，可以降低社會(huì)流通成本，提高流通效率； 10、 對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組起到了分解、催化作用。 地 址：廣州市機(jī)場北路410號廣東汽車市場信箱（510410） 聯(lián)系電話：020—86329251 86329072 二、方案二：招商計(jì)劃 1、 精美的宣傳冊：引進(jìn)20家左右大型品牌汽車專賣店； 2、 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展貴州汽車經(jīng)營市場的可行性方案； 3、 建立網(wǎng)站：貴州汽車網(wǎng)http：//www.gzqiche.com.cn； 4、 免三個(gè)月—六個(gè)月年租金，免1—2年物業(yè)管理費(fèi)； 5、 報(bào)紙廣告及新聞操作：引進(jìn)已（或待）進(jìn)駐貴陽經(jīng)營的普通品牌和經(jīng)銷商。 招商計(jì)劃大致分兩步進(jìn)行： 第一步：按1—4點(diǎn)的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進(jìn)品牌汽車專賣店； 第二步：結(jié)合4、5點(diǎn)和大型品牌的號召力，來帶動(dòng)普通品牌汽車和經(jīng)銷商。 其中第二步又可分為兩個(gè)階段，第一階段是讓貴陽普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解，本項(xiàng)目已有大型品牌進(jìn)駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時(shí)，他們不得不進(jìn)場，否則顯得沒有實(shí)力，但此時(shí)此地只是設(shè)一個(gè)分店而已；第二階段是當(dāng)本案操作到位時(shí)，讓貴陽普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本項(xiàng)目上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。 三、綜合結(jié)論 方案一的所帶來的整體利益應(yīng)大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒有完整的可行性方案很難說服對方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響較大，關(guān)系到國際市場、中國市場和當(dāng)?shù)叵M(fèi)等因素。再說大多數(shù)品牌在貴陽設(shè)有銷售或服務(wù)點(diǎn)，如果其經(jīng)營狀況不理想，很難開分店，總體難把控。但由于WTO的加入，有諸多新品牌將要打入中國市場，他們在選店時(shí)，除了位置外，對規(guī)模、配套設(shè)施及企業(yè)形象有嚴(yán)格要求，本項(xiàng)目占有一定優(yōu)勢。 金陽正在規(guī)劃審批一個(gè)七八萬方的汽車城，如果金陽項(xiàng)目先啟動(dòng)，我們會(huì)很被動(dòng)；若他們與廣物汽貿(mào)洽談成功，則本項(xiàng)目操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)較大，因市場一時(shí)無法容忍如此大的規(guī)模，否則將會(huì)帶來災(zāi)難性的惡果。本案規(guī)劃建設(shè)速度要快，搶先機(jī)，讓他們主動(dòng)退出市場，改做其它的項(xiàng)目，或我們努力爭取方案一能得到順利實(shí)施。當(dāng)今市場，不僅是“大魚吃小魚”，同時(shí)亦是“快魚吃慢魚”。 第三部分 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估 第一節(jié) 投資估算及資金籌措 一、投資估算 1、 商貿(mào)城總建筑面積為： 80000 ㎡ 2、 固定資產(chǎn)投資總額約為：11200萬元（詳見投資估算表） 二、資金籌措 根據(jù)本項(xiàng)目總投資較大的情況，投資可按如下來源考慮： 1、 三利公司自籌資金為2000萬元（主要用于土地費(fèi)用）； 2、 向投資公司尋求投資4120萬元； 3、 向銀行貸款5500萬元（用一期工程建成后資產(chǎn)作抵押）。 第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) 根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》而進(jìn)行的財(cái)務(wù)評價(jià)，計(jì)算期為20年，即2003年至2022年。其中建設(shè)期2年。 一、項(xiàng)目投資情況及資金使用計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的估算結(jié)果，本項(xiàng)目總投資為11620萬元，可分三年投入。 投資年度 投資額 主要用途 2003年 2000萬元 土地 2004年 4120萬元 一期建設(shè)及建設(shè)期利息 2005年 5500萬元 二期建設(shè)及建設(shè)期利息 二、投資估算 序號 項(xiàng)目及費(fèi)用名稱 建筑面積 估算投資 單位指標(biāo) (㎡) (萬元) (元／㎡) 一 主體工程 80000 7426．00 l 土建 4800．00 600 2 室內(nèi)外裝修 2000．00 250 3 給排水 96，00 12 4 電氣照明 160．00 20 5 通風(fēng)空調(diào) 60．00 6 消防噴淋 280．00 7 電腦監(jiān)控 30．00 二 環(huán)境配套工程 642．80 1 主入口廣場 3000 180．00 600 2 道路 7300 51．10 70 3 停車場 6800 27．20 40 4 供水排污管網(wǎng) 200．00 5 變配電 150．00 6 綠化 6900 34．50 50 三 其他費(fèi)用 812．32 1 場地平整 40．00 2 地質(zhì)勘察 32，00 4 3 工程設(shè)計(jì) 64．00 8 4 施工監(jiān)理 74，26 l％ 5 城建配套 360.00 45 6 建設(shè)管理 242．06 3％ 四 土地費(fèi)用 2000．00 一——四合計(jì) 10881．12 五 不可預(yù)見費(fèi) 326．43 3％ 總投資 11207.56 三、營業(yè)收入估算 為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使商城形成氣候，不計(jì)建設(shè)期第一年、第二年租金收益，第三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。 （一）租金水平 序號 名 稱 面積分配 經(jīng)營 租金水平（元/㎡.月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000㎡ 租賃 15 30 40 50 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 租賃 20 40 50 60 3 汽配中心 5000㎡ 租賃 15 30 40 50 4 汽車維修服務(wù)中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 40 6 倉儲(chǔ)物流中心 5000㎡ 租賃 5 10 15 20 7 服務(wù)中心 1200㎡ —— —— —— —— —— 8 辦公商務(wù)中心 5000㎡ 租賃 10 15 25 35 9 舊車拍賣中心 1500㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— —— 10 物業(yè)管理中心 500㎡ —— —— —— —— —— 11 物業(yè)租賃中心 200㎡ —— —— —— —— —— 12 汽車俱樂部 3000㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— —— 13 新車加油站 300㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— —— 14 品牌餐飲 5000㎡ 租賃經(jīng)營 5 10 15 20 15 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 租賃經(jīng)營 5 5 5 10 16 其它 3300㎡ 租賃經(jīng)營 —— —— 10 10 （二）租金收益估算表 考慮到招商優(yōu)惠政策，不計(jì)建設(shè)期第一年、第二年租金收益。另外，為便于操作，以出租率80%，不以分期開發(fā)來進(jìn)行測算（租金測算趨于保守）。 序號 名 稱 面積分配 租金水平（元/㎡.月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000㎡ 15 30 40 50 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 20 40 50 60 3 汽配中心 5000㎡ 15 30 40 50 4 汽車維修服務(wù)中心 2500㎡ 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 10 20 30 40 6 倉儲(chǔ)物流中心 5000㎡ 5 10 15 20 7 服務(wù)中心 1200㎡ —— —— —— —— 8 辦公商務(wù)中心 5000㎡ 10 15 25 35 9 舊車拍賣中