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www.21ask.com 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 戴 斯 酒 店 商 業(yè) 融 資 計(jì) 劃 書  目 錄 第一章總論 1項(xiàng)目概況 2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3可行性研究的依據(jù)和范圍 4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)勢(shì)分析 5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 第三章項(xiàng)目定位 1主題定位 2功能定位 3市場(chǎng)定位 4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 5價(jià)格定位 6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 7銷售方式定位 8物業(yè)管理定位 第四章?tīng)I(yíng)銷策略 1宣傳主題概念 5分階段控制的公關(guān)效果 6外發(fā)式宣傳策略 8資金回籠計(jì)劃 第五章投資估算和資金籌措 1投資估算 2資金籌措 第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 1盈虧平衡分析 2贏利預(yù)測(cè) 3敏感性分析 4社會(huì)效益分析 第七章結(jié)論  第一章 總 論 l 項(xiàng)目概述 （一） 消費(fèi)群體構(gòu)成 　 當(dāng)前，中國(guó)大眾旅游的發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級(jí)酒店的發(fā)展打下了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。中國(guó)星級(jí)酒店接待的住客，既有國(guó)內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國(guó)家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2006年入境過(guò)夜旅游者為4991萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.6%；國(guó)際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長(zhǎng)15.9%。國(guó)內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長(zhǎng)15.0%；國(guó)內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。 　　顯然，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無(wú)論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購(gòu)物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。 　　有關(guān)資料顯示，2006年，中國(guó)星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。 　　從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國(guó)酒店的住客構(gòu)成在總體上沒(méi)有過(guò)大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長(zhǎng)，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國(guó)客人常常選擇在星級(jí)酒店下榻，但是國(guó)內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。 （二） 國(guó)內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì) 目前中國(guó)目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。 相形之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達(dá)44.47%。 經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機(jī)遇。 A：居民出行的增長(zhǎng)。 B：奧運(yùn)商機(jī)。2007年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測(cè)算，2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬(wàn)間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬(wàn)間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過(guò)改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來(lái)填補(bǔ)。  l 項(xiàng)目提出的背景及必要性 我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來(lái)談。 有個(gè)大的方向：能以中國(guó)酒店市場(chǎng)的一個(gè)宏觀角度，先來(lái)做一個(gè)大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場(chǎng)還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是一定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行?、?jīng)濟(jì)中心，目前加上外來(lái)人口已經(jīng)有差不多有1700多萬(wàn)人了，無(wú)論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因此，中國(guó)的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來(lái)看這個(gè)事情。 北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國(guó)發(fā)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)主要的重點(diǎn)發(fā)展城市之一。無(wú)論是2008年的奧運(yùn)會(huì)還是2010年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來(lái)講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說(shuō)開(kāi)酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開(kāi)，也不是說(shuō)為了世博會(huì)開(kāi)。做酒店的投資回報(bào)期要按照國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)是四年，所以這個(gè)不是短期的。很多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在積極的開(kāi)拓過(guò)程當(dāng)中。相信這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于大家來(lái)室都是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國(guó)還是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)該是國(guó)際級(jí)的大都市。因此將來(lái)不要擔(dān)心酒店過(guò)剩的問(wèn)題，某些酒店可能經(jīng)營(yíng)不好。 從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊?guó)東西如果變的太貴了，國(guó)外的旅游者就很難進(jìn)來(lái)。但是目前對(duì)于投資者，對(duì)于中國(guó)一個(gè)低成本的市場(chǎng)。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來(lái)投資。特別是外地投資進(jìn)來(lái)了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長(zhǎng)，最后和美元一比一了。 l 可行性研究的依據(jù)和范圍 2007年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.8%；新開(kāi)工面積59847.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；竣工面積25790.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均與上月持平。國(guó)家土地供應(yīng)依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購(gòu)置面積26827萬(wàn)平方米，同比減少了2.6%；土地開(kāi)發(fā)面積18390.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.6%，增幅較上月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。  l 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算 1、 財(cái)富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元 2、 酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)（包括房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配置費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元。 裝修費(fèi)用均攤10年，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬(wàn)元。 3、 投資裝修總體費(fèi)用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬(wàn)元。 4、 同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬(wàn)元，費(fèi)用均攤10年，每年為總體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬(wàn)元。 5、 員工費(fèi)用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務(wù)人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費(fèi)用為35人*1800元/人*12個(gè)月=756000元。 & 酒店第一年投入的成本計(jì)算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元 &  第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) l 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目簡(jiǎn)介：（擬在北京財(cái)富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店） A、美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值所在：美國(guó)戴斯創(chuàng)立于1970年，有超過(guò)35年的品牌歷史，在全球15個(gè)國(guó)家內(nèi)擁有超過(guò)160，000間各式客房。每天有超過(guò)200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。 B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)：戴斯中國(guó)擁有一支高素質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專業(yè)人才組成的團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，輔以“戴斯”品牌，對(duì)于酒店進(jìn)行全權(quán)管理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。 C、財(cái)富西環(huán)優(yōu)越的地理位置： （1）財(cái)富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之“西南金角”，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開(kāi)高速，距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長(zhǎng)安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進(jìn)抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強(qiáng)勢(shì)輻射金融街，長(zhǎng)安街腹地。財(cái)富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺(tái)俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點(diǎn)，以財(cái)富西環(huán)為焦點(diǎn)，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財(cái)富西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊(yùn)的強(qiáng)勢(shì)整合，西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。 （2）地理優(yōu)勢(shì)，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運(yùn)通102、運(yùn)通202，步行1分鐘就可到達(dá)公交車站。 D、周邊配套設(shè)施完善 （1）水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物中心、菜百商場(chǎng)、華普超市、百盛、青年湖商場(chǎng)。 （2）郵局： 麗澤路郵電局、中國(guó)移動(dòng)通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(chǎng)(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。 （3）銀行： 工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國(guó)光大銀行。 （4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時(shí)代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍?jiān)促e館、萬(wàn)隆賓館。 （5）餐飲、娛樂(lè)、休閑：海闊天空康體俱樂(lè)部、恒通食府。 （6）教育設(shè)施：中央音樂(lè)學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。 （7）寫字樓：中國(guó)新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國(guó)際大廈。 （8）公園及旅游景點(diǎn)：萬(wàn)泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。 （9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。 l 國(guó)內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較 （1）投資門檻較高加盟300萬(wàn)起與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見(jiàn)下表： 品牌 前期項(xiàng)目投資總額 錦江之星 750萬(wàn)～1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計(jì)算 ，含土建、營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備） 如家快捷 約594.5萬(wàn)元 莫泰168 約800萬(wàn)~1000萬(wàn)元 速8 338萬(wàn)~538萬(wàn)元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬(wàn)～5萬(wàn)計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟金） 格林豪泰 約500萬(wàn)～700萬(wàn)元 錦江之星的品牌使用費(fèi)是依據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收?。淮送膺€將收取20萬(wàn)元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺(tái)管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊(cè)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些都是小頭，更大的資金壓力來(lái)自物業(yè)投資--按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn)，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬(wàn)元上下。 如家快捷的前期投資主要分為幾項(xiàng)：不少于50萬(wàn)元的物業(yè)改造資金、30萬(wàn)元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬(wàn)元的特許加盟保證金不低于50萬(wàn)元的流動(dòng)資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌備期管理費(fèi)，每月1萬(wàn)元。需要指出的是，其中10萬(wàn)元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。 在各特許品牌中，莫泰168是開(kāi)展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無(wú)錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬(wàn)～1000萬(wàn)元。 與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬(wàn)元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會(huì)有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬(wàn)～5萬(wàn)元。 格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其特別之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬(wàn)元，前期投資總額在500萬(wàn)～700萬(wàn)元。 以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。 （2）每月管理收費(fèi)高低浮動(dòng)各不同 在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費(fèi)用的比例上也有不少出入。如下表： 品牌 每月上繳支出 錦江之星 加盟管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3％ 如家快捷 收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 莫泰168 營(yíng)業(yè)收入的5％～10％ 速8 營(yíng)業(yè)收入的5.6％，每年變化 格林豪泰 營(yíng)業(yè)收入的3.5%～6％ 不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費(fèi)的收取主要分為固定和浮動(dòng)兩種。浮動(dòng)的加盟管理費(fèi)收取方式對(duì)于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營(yíng)狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下??；但在供銷兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費(fèi)的要求。 （3）回收投資較快（五年左右實(shí)現(xiàn)） 作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的問(wèn)題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。 從所得的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個(gè)門店，僅僅開(kāi)張一年半的時(shí)間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也說(shuō)明，不同的地理位置對(duì)于投資回收的周期也有一定的影響。 品牌 投資回收期 錦江之星 租賃項(xiàng)目4～6年，新建項(xiàng)目8～10年 如家快捷 5～6年 莫泰168 2年半～3年半 速8 3年～4年 格林豪泰 5～6年