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土地一級開發(fā)與城市基礎設施建設 利用土地一級開發(fā)融資建設城市基礎設施是與市場經濟相適應的土地運作機制。建設城市基礎設施是社會經濟發(fā)展的需要。但在政府投資極為有限的條件下,必須盤活土地資產,步入良性循環(huán)軌道,使基礎設施（城際鐵路）沿線亟待開發(fā)的土地成為城市建設發(fā)展的生力軍。城市土地資產是政府的一項極其重要的自然生產成本,是國有資產的重要組成部分,同時也是不可再生的寶貴資源。建立與市場經濟相適應的土地運行機制,優(yōu)化土地資源配置,集約利用城市用地,是實現土地資產價值的重要途徑,也是適應市場經濟,促進城市建設可持續(xù)發(fā)展的重要條件。 一、我國現行土地所有權的規(guī)定 根據《土地法》的規(guī)定：我國全部土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地的全民所有制采取社會主義國家所有的形式，國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權利。城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有（包括村農民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體）。 二、土地的預審制度 指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查，同時出具預審意見。預審意見是建設項目批準、核準的必備文件，今后農用地轉用、土地征用必須預審過關才能批準項目用地。 項目要符合符合土地利用總體規(guī)劃及地質災害防治規(guī)劃、符合國家供地政策，取得農用地轉用年度計劃指標和落實耕地占補平衡制度。 三、土地的征轉用制度 農用地轉用：是指按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限獲得批準后，將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。農用地轉用又稱為農用地轉為建設用地。 土地征收（征用）：指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規(guī)定的程序和批準權限，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤? 四、土地的一級開發(fā)及儲備制度 土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。 根據《土地儲備管理辦法》，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。 五、土地的供應制度 我國現行的土地供應分為無償使用和有償使用，無償使用土地即為劃撥土地供應，沒有使用年限。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。該類用地項目應符合《劃撥用地目錄》，主要指國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 有償使用即通過出讓方式取得土地使用權，出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。 招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 根據用地的性質不同，有償使用土地的最高出讓年限有所不同：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 六、土地的出讓收入（土地出讓金） 土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯(lián)系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節(jié)土地的利用，改進和調整產業(yè)結構，包括一二三產業(yè)結構、各業(yè)內部結構等，制約或促進經濟發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節(jié)市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。 七、土地融資 隨著土地價值的日顯突出，利用土地進行融資也越來越為各級政府進行基礎設施建設所使用。一般來說土地融資分為土地項目融資土地抵押融資土地儲備融資，土地項目融資是指以政府基礎設施為依托，以長遠收益或政府財政擔保為條件，BT（BOT）建設模式為方式的融資形式；土地抵押融資是以土地使用權為擔保的融資形式；土地儲備融資是以土地的預期收益為擔保的融資形式。 八、土地一級開發(fā)與城市基礎設施建設（以城際鐵路為例） （一）產業(yè)引導。城際鐵路項目得到國家和省市的支持，取得用地指標和項目用地預審。 （二）規(guī)劃條件。根據城市規(guī)劃和項目規(guī)劃，由政府掌控鐵路站點及鐵路沿線的一級土地開發(fā)權。 （三）土地一級開發(fā)。根據建設規(guī)劃紅線，由政府或其授權委托的企業(yè)對城際鐵路站點方圓一定范圍的土地進行一級土地開發(fā)。由于區(qū)位優(yōu)勢的影響，站點上蓋物業(yè)的土地預期價值相對較高?？梢杂烧斦顿Y或引人社會資金（BT、BOT等形式）進行前期的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”開發(fā)建設。 （四）土地收益。通過前期的一級開發(fā)，使生地達到“五通一平”或“七通一平”的開發(fā)熟地。根據區(qū)位優(yōu)勢可以同時采取三種方式處理一級開發(fā)范圍內的土地：一是進行公開招拍掛獲得土地一級開發(fā)和城際鐵路建設的資金；二是由土地一級開發(fā)公司自行取得部分土地使用權進行二級開發(fā)，獲得更多價值的土地收益；三是進行土地儲備，隨著地塊的成熟程度逐步將儲備土地推向市場或自行開發(fā)，收益用于城際鐵路的建設和管養(yǎng)。 （五）城際鐵路建設。在土地一級開發(fā)的同時進行城際鐵路建設。