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開創(chuàng)老年住宅建設(shè)新局面 來源:城市開發(fā)發(fā)布日期:2011-08-24 　　目前我國60歲以上老年人口已經(jīng)超過1.53億，占總?cè)丝诘?1.6%以上。人口老齡化給我國的經(jīng)濟、政治、文化、社會等方面的發(fā)展帶來了巨大挑戰(zhàn)，特別是老年住宅問題，已引起社會各界的廣泛關(guān)注。 　　5月29日至30日，中國房地產(chǎn)及住宅研究會和中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會在北京共同舉辦了“2008中國老年住宅論壇”，就老有所養(yǎng)與老年住宅、老年住宅的規(guī)劃與設(shè)計、居家養(yǎng)老模式與親情住宅、和諧住區(qū)建設(shè)、老年住宅設(shè)施及產(chǎn)業(yè)化、居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)、國外老年住宅等內(nèi)容進行了研討。 　　◆推動老年住宅事業(yè)順利發(fā)展 　　周干峙：中國房地產(chǎn)及住宅研究會會長 　　新中國成立以后，老年住宅逐步發(fā)展。目前，我國城市擁有養(yǎng)老院或敬老院近5000個，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有敬老院近40000個，近些年還建成了少量老 年公寓和老年社區(qū)?？偟恼f來，還處于數(shù)量少的狀態(tài)。廣大養(yǎng)老院或者敬老院的建設(shè)水平也比較低，因此穩(wěn)步發(fā)展和提高住宅質(zhì)量建設(shè)水平，將是研究老年住宅問題 必須完成好的一項任務(wù)。 　　老年生活和養(yǎng)老情況是多種多樣的，居家養(yǎng)老是我國的傳統(tǒng)特點，最具有人情味。不同養(yǎng)老所需的老年設(shè)施也是多種多樣的，在規(guī)劃設(shè)計中，都應(yīng)該妥為 考慮和安排。目前有的地方政府已經(jīng)把老年住宅問題納入議事日程，有的暫時還沒有顧及，我們研討老年住宅問題的一項重要任務(wù)，就是進行宣傳和呼吁，讓社會和 政府重視老年住宅問題。只有大家統(tǒng)一思想，上下齊心合力，才能更好地推動老年住宅事業(yè)的順利發(fā)展。 　　◆對居家養(yǎng)老住宅進行適老改造 　　包宗華：中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長 　　20世紀末，我國進入了老齡社會。適時地構(gòu)建起一個符合我國國情的老年住宅政策體系，將是促其健康發(fā)展的重要保證。老年人原來購置的住宅，都是 為身體健康的中青年設(shè)計和建造的，因而不可避免地存在著一些不適應(yīng)老年人起居的問題。在居民進入老年人行列以后，就有必要對居家養(yǎng)老的住宅進行適度、適時 的改造，住房適老改造要注意以下幾點： 　　1.因人制宜。要根據(jù)老人各不相同的健康狀況適時地對住房進行適老改造，而不宜“一刀切”地要求凡是年滿60歲的人都必須進行適老改造。 　　2.逐步進行。隨著老人各不相同的、逐步的病老情況，一項一項地進行改造，而不宜要求必須一次完成全部適老改造。 　　3.量力而為。由老人根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力和生活需要，選擇必須的適老改造項目，而不宜強求每家都要進行同樣的改造項目。 　　4.努力提高適老改造水平。要大力培養(yǎng)和發(fā)展生產(chǎn)適老改造材料設(shè)備的企業(yè)和施工隊伍，確保質(zhì)量，不斷地提高水平。 　　5.加強法制。適時制定住房適老改造的法規(guī)，以保證其健康發(fā)展。其中，要規(guī)定在適老改造中如何處理好鄰里關(guān)系的問題，以避免或及時解決因適老改造而產(chǎn)生的鄰里糾紛。 　　◆發(fā)展適合居家養(yǎng)老的親情住宅小區(qū) 　　張元瑞：中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長 　　親情住宅小區(qū)是一種以增進親情、追求和諧為目標，精神文明倡導(dǎo)與設(shè)施條件保證相結(jié)合的新型社區(qū)。親情住宅小區(qū)的內(nèi)涵主要包括三個方面： 　　第一是維系和增進家庭親情。目前大部分老人仍然愿意與兒女共同生活，因此在一段時期內(nèi)，我國老年住宅仍將以兩代居住模式為主，應(yīng)當提倡把老年住宅建到普通住宅小區(qū)中來，使老年人能夠與子女或者同住在一個小區(qū)，或者同住在一棟樓，或者同住在一套房。 　　第二是要維系和增進鄰里親情，著重規(guī)劃設(shè)計好鄰里交往場所?，F(xiàn)在我們提倡強化庭院景觀，弱化中心花園的設(shè)計理念，這樣就是為了便于鄰里之間在庭 院、院落就近交往。同時我們要完善戶外交往、活動場所的設(shè)施，如增加椅子等。另外同時要克服小區(qū)綠化見綠不見蔭的現(xiàn)象，綠地不少、樹蔭沒有，這是要克服 的，要為鄰里戶外交往創(chuàng)造條件。 　　第三是住宅小區(qū)的親情服務(wù)，社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)不僅僅要做好環(huán)衛(wèi)、綠化、保安等一般性的服務(wù)，而且更要能夠?qū)χT如醫(yī)療救護、以外災(zāi)害、突發(fā)事故等及時提供服務(wù)和幫助。 　　◆支持開發(fā)健康的老年人房地產(chǎn)市場 　　開彥：中國房地產(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任委員 　　目前老年人存在的一些情況，是房地產(chǎn)開發(fā)時不得不考慮的：一是購買能力比較低。社會缺乏保障措施，退休以后退休金比較少，像國外人們在年輕時就有社會保障制度，個人納稅的比例比較大，到老年時在生活費用上是不成問題的，但是我們現(xiàn)在做不到。 　　另外就是房地產(chǎn)開發(fā)成本特別高。為什么高呢？因為增設(shè)老年人的設(shè)施就要增加成本，醫(yī)療建筑、活動中心、康復(fù)中心等圍繞老年人做的事情就要多增加 成本，這些成本能不能變成利潤恐怕還是有問題的。老年人服務(wù)的配套設(shè)施多，要求也復(fù)雜，同樣要照顧不同階段、不同年齡的老年人，就會增加投入，這個投入就 會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤。為什么現(xiàn)在老年住宅發(fā)展不是太好，市場形不成，跟利潤率也有關(guān)系。 　　老年人住宅市場形不成，讓政府來做就只能做成敬老院、養(yǎng)老院，這樣就會形成惡性循環(huán)，老年人不愿意去。這個狀況是目前存在的，要打破這個狀況，不光是開發(fā)商努力，政府也要努力，支持開發(fā)健康的老年人房地產(chǎn)市場。 　　◆建立合理的老年住宅開發(fā)模式 　　劉曉鐘：北京建筑設(shè)計研究院總建筑師 　　在國內(nèi)老年住宅開發(fā)經(jīng)營模式上，現(xiàn)狀和目標差距比較大，一個顯性的就是現(xiàn)有數(shù)量和目標的差距。我們調(diào)查，福利院的申請要排兩年的隊，其中有經(jīng)濟問題，即使你達到了申請要求，也要排隊申請，從市場需求來講還是非常大的。 　　物業(yè)服務(wù)上是有差距的，這方面還沒有培訓(xùn)。我們在國外進行過調(diào)查，相關(guān)從業(yè)人員人在上崗之前都要經(jīng)過心理、技術(shù)的培訓(xùn)，還有很多的義工，跟社會 化結(jié)合得很密切，不少志愿者在里面，包括從政策上給了很多補助。從我們政府投入來看，還是相對比較有限的，從老年住宅開發(fā)經(jīng)營模式上，一種是政府，再有就 是開發(fā)運作，我認為受制約的還是市場、價格這一方面的因素。從政府本身、政策面來講，要考慮從法律、制度上能不能給開發(fā)商一定優(yōu)惠，開發(fā)商做了善舉、社會 公益的事情，政府給哪些方面的減免、補助，畢竟開發(fā)商實際上是為社會解決問題。從這方面也是呼吁政府能夠做出比較好的政策。從開發(fā)和經(jīng)營模式來講，也是有 很多種，有盈利方式的不同還有經(jīng)營管理方式的不同。 　　從開發(fā)管理模式的優(yōu)劣分析來講，一個是利潤點，一個是品牌。有的是作為公益性的跟品牌掛鉤的，但是這種經(jīng)營難度還是比較大的，再有它跟社區(qū)配套 結(jié)合，大家也知道在我國家居住區(qū)的規(guī)劃當中，牽扯到老年人住宅的指標要求，在這個要求當中政府和管理方面力度不夠大，特別是大型居住區(qū)，按照這個指標算出 來之后，指標可以成為獨立的社區(qū)。如果一個規(guī)模比較小的，算起來才幾套，沒有辦法實施，大的方面可以進行管理、經(jīng)營。 　　◆樂齡公寓的規(guī)劃設(shè)計與開發(fā)建設(shè) 　　張衛(wèi)克：北京新基礎(chǔ)投資置業(yè)有限公司董事長 　　在2004年，我們?nèi)〉昧艘粋€項目，當時市場的競爭比較激烈，在這種情況下我們就在這個項目定位上做了很多探討。當時我們定位這個項目就是一個 親情社區(qū)，或者叫親人社區(qū)，因愛而居。我們認為父母的健康是兒女最大的幸福，同時對于老年人來說，他們的健康是對兒女最大的支持。因此，我們首先分析了老 年人生活的一天，對老年人起床以后，包括運動和膳食、老年人之間的交流、醫(yī)療服務(wù)、學(xué)習(xí)和娛樂，做了一個一天生活的規(guī)劃，針對生活的規(guī)劃帶來了它的一些功 能。 　　對于老年人來說，首先要考慮醫(yī)療問題。在北京這個大城市，交通不方便，醫(yī)療上去看病會坐半天車、排半天隊，有的時候還排不上號，對于老年人來說 非常不便，本來腿腳就不好，跑了很遠的路途去看病、就醫(yī)，對于老年人來說在醫(yī)療方面要給他們充分的考慮。這樣我們就設(shè)立了一個醫(yī)療中心，這個醫(yī)療中心我們 當時和北京市衛(wèi)生局進行了探討，他們也是非常支持這件事，就是要設(shè)立一個最高標準的社區(qū)醫(yī)療中心。同時它要把這個社區(qū)醫(yī)療中心納入醫(yī)保的系統(tǒng)，因為有一些 退休的，如果完全都是商業(yè)化的醫(yī)療設(shè)施，就對于醫(yī)保這一塊沒有保證。第二，整個醫(yī)療是由衛(wèi)生部門統(tǒng)一調(diào)配，實際上我們是出地方，然后跟衛(wèi)生系統(tǒng)來合作，他 們來進行主要的人力配置和管理，我們進行投資。雙方這樣有一個合作比例的分配，本身也就是不盈利性的，或者微利性的，這樣就要有高素質(zhì)的醫(yī)護隊伍。 　　再有就是老年人的業(yè)余生活，我們定期要組織一些適合老年人外出的活動，包括春游，組織他們跳舞等，這也需要專門要有人組織這些工作。 　　在項目開發(fā)上，我們后來在銷售過程中考慮了有兩棟樓是做樂齡公寓的，我們做了一些市場推廣以后，發(fā)現(xiàn)成交的、要買的非常快，什么樣的人來買呢？ 基本上都是一些有過國外的生活經(jīng)歷、并且在北京的經(jīng)濟情況比較寬裕的，他們覺得在國內(nèi)找了很長時間沒有類似的物業(yè)，發(fā)現(xiàn)有這樣的項目就來買了。從整體市場 來看，我們認為市場的接受度和我們當時的預(yù)期還是有一些差距，也就是說我們兩棟樓中有一棟樓基本上消化了，另一棟樓銷售得非常慢，后來我們保留了一棟樓的 樂齡公寓，也算是為這項工作做了一些嘗試。 　　◆市場化運作與老年住宅開發(fā) 　　朱鳳泊：北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁 　　做老年產(chǎn)業(yè)、老年社區(qū)、老年公寓，現(xiàn)在還無法確定它的產(chǎn)業(yè)屬性，因為老年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在目前是我們學(xué)術(shù)界、理論界和我們自己歸納的一個產(chǎn)業(yè)，還沒有被 國家權(quán)威機關(guān)所認同。這樣，我們在做老年事業(yè)，為老人做事情的時候，我們的產(chǎn)業(yè)歸屬實際上形成了兩條線的局面：一方面我們在一些機構(gòu)特別是像老齡協(xié)會、國 務(wù)院老齡工作辦公室、中國老齡科研中心、還有今天的中國房地產(chǎn)及住宅研究會、中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會，我們大多數(shù)是社會組織，而不是政府的管理部門。我們 出于一種責(zé)任，去呼吁、引領(lǐng)，但是它沒有批準的權(quán)力。如果我們要做老年人公寓，不管大小，第一問題就是解決用地的問題，如何拿地，我們通過哪個部門、哪個 機構(gòu)去拿地，這是一個非?，F(xiàn)實的問題。現(xiàn)在如果做老年社區(qū)，唯一可以拿地的就是通過走“招拍掛”程序。在政策方面一定是房地產(chǎn)的行業(yè)屬性。這樣看起來，凡 是做老年社區(qū)的就會被社會公認為它是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，說房地產(chǎn)開發(fā)商贏取了很多暴利，和消費者是對立的。 　　我們脫離不了這樣的渠道，因此我們要通過政策來實現(xiàn)這樣的產(chǎn)品屬性。我們把兩者結(jié)合起來，也會發(fā)現(xiàn)這里有很大的好處，如果我們做一個固定的資產(chǎn) 投入，即便我們拿到地了，但是我想沒有一家公司可以拿出百分之百的資金把一個項目完全做完，還要靠金融行業(yè)的支持，即便我們不做貸款，也可以通過商品房銷 售用來加快資金回籠。 　　北京太陽城可以作為一個案例， 30萬平方米建完了，截止到目前，總投資實現(xiàn)了10個億。我們是2001年4月開工，現(xiàn)在已經(jīng)是2008年5月，短暫時間內(nèi)貸款還完了，我們的錢從哪里 來，我們要讓老年人實現(xiàn)社會的服務(wù)功能，但是我們的載體不一定非得是固定住房租住式的，可以是房地產(chǎn)形態(tài)，這樣可以加快資金回籠，所以太陽城是通過滾動開 發(fā)到今天的。這10個億是通過一期、二期、三期，一期一期地投入來滾動開發(fā)，每滾動出一筆利潤的時候我們就投入一個設(shè)施，商業(yè)是2004年7月開 業(yè)，2005年是A棟開業(yè)，2006年是B棟開業(yè)，2007年國醫(yī)堂開業(yè)，2008年陽光水世界娛樂設(shè)施投入使用。 　　未來一些年，我們來建設(shè)老年住宅，還離不開房地產(chǎn)這樣一個管道。我們的醫(yī)院對內(nèi)是社區(qū)老人的健康守護神，對外現(xiàn)在遠至天通苑、小湯山的學(xué)校都來 我們這邊。醫(yī)院從2008年開始已經(jīng)實現(xiàn)盈利，公寓、超市已經(jīng)實現(xiàn)盈利，特別是陽光水世界，我們對內(nèi)分時段免費對老年人開放，大多數(shù)時間可以向社會開放， 有很多的空間利潤。我們拿出一大筆錢做了9項33款免費行動，如對所有的老年人一家兩位，每年一次的免費體檢；一天五班班車，從社區(qū)到輕軌總站，還有社區(qū) 不停穿梭的電瓶車，這些都是免費的；還有把老人組織起來的娛樂活動。這幾年的統(tǒng)計，每年要貼補200萬，10年就是2000萬，越往后隨著物價提高貼補的 還要多，但是我們除了有堅定的信念，一定要把它做成不走樣的老年社區(qū)。有這樣的信念之外，我們還有很好的經(jīng)營依托，就是把市場化運作緊密地結(jié)合起來。 　　作為民營企業(yè)興辦這樣規(guī)模較大的老年設(shè)施，國家沒有具體的政策扶持，建成之后如何持續(xù)良性的運轉(zhuǎn)，解決資金短缺的問題，只有走市場化之路。所以北京太陽城不僅以房地產(chǎn)為先導(dǎo)，讓老年人購買房產(chǎn)； 還將醫(yī)院、購物中心、文化宮、健身娛樂中心等固定資產(chǎn)，采取服務(wù)與經(jīng)營相結(jié)合的方法來運營，在做好對內(nèi)服務(wù)的同時，也向社會開放，把對外經(jīng)營的一部分收入 用于彌補為老人提供免費或優(yōu)惠的經(jīng)費。這樣既發(fā)揮了公共配套設(shè)施功能作用，維持了公益服務(wù)內(nèi)容的需要，又避免了虧本經(jīng)營給企業(yè)帶來的風(fēng)險。