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第四章 商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論 第三節(jié) 零售業(yè)區(qū)位論 一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素 （一）消費市場狀況 市場區(qū)域的大小、貧富和構(gòu)成等對零售業(yè)態(tài)選擇和規(guī)模具有重要的影響作用。 1. 人口規(guī)模 零售業(yè)區(qū)位的最大的特點是消費者指向，即零售業(yè)區(qū)位與人口的分布密度呈比例。 在人口密度大的區(qū)域，零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對較大。 2. 消費者收入 收入的差異主要表示在市場區(qū)域的總購買力和收入等級間產(chǎn)生的購買行為模型的差異上。這種差異產(chǎn)生的結(jié)果是對零售區(qū)位的類型、數(shù)量和規(guī)模要求不同。 一般與低收入的市場區(qū)域相比較，高收入的市場區(qū)域平均每個家庭消費量大，消費的檔次也高 對零售區(qū)位的數(shù)量和類型要求也不同。這一特點在西方發(fā)達國家表現(xiàn)尤其明顯——在發(fā)達國家城市內(nèi)部的區(qū)域分化在一定程度上也反映了收入的差異。 （二）空間距離和交通條件 消費者克服空間距離的作用所要付出的空間費用或時間費用是決定消費者選擇購物地點的一個重要因子。 一般地說，隨著距購物中心地的距離增加，到該中心地購買的家庭數(shù)會減少（特別是消費者日常生活用品） 零售企業(yè)的需求減少。 圖4 -4a為需求曲線，（P1表示商品的價格，Q表示消費量）； 圖4 -4b表示隨著距離的增加交通費的變化（F表示交通費用，K表示距離）； 圖4 -4c表示隨著距離的增加消費者購買價格的變化（P2表示消費者購買價格）； 圖4 -4d為空間需求曲線（Q表示家庭購買量） 空間需求曲線表示消費者的購買量隨著距零售區(qū)位的距離增加在減少，當(dāng)該距離增加到一定程度時，因交通費太大，購買量為零，此時的距離就是克里斯泰勒所說的貨物供給范圍的上限或外側(cè)界限。 空間需求曲線的空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售區(qū)位空間的結(jié)構(gòu)： 如果需求空間曲線變化平緩，即距離費用完全可忽略，說明所有的購物在一個或幾個大的零售中心進行，表示零售區(qū)位具有極強的空間集聚性； 如果空間需求曲線變化很陡然，表示市場區(qū)域被若干個零售商業(yè)中心分割，零售區(qū)位趨于分散。 交通條件對零售區(qū)位的作用可通過交通費用的變化來表示： 一般在交通設(shè)施條件好的市場區(qū)域，消費者購物所需要的時間會縮短，空間費用會降低；這樣對于零售區(qū)位而言，其商品的銷售范圍會擴大，商業(yè)規(guī)模等級也有可能擴大。因此，在重要的交通樞紐中心經(jīng)常能夠形成大型的商業(yè)中心。 （三）零售業(yè)間的競爭 零售企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營同種類型的零售企業(yè)數(shù)量和競爭力密切相關(guān)。 1.有關(guān)理論 霍特林的區(qū)位空間競爭理論認(rèn)為：當(dāng)需求無限且非彈性的條件下，在直線市場上只存在兩個企業(yè)時，這兩個企業(yè)應(yīng)該在距直線市場的中點處布局。當(dāng)需求有彈性時，兩者將在距直線市場的端點四分之一分散布局。（具體內(nèi)容參見第3章） 克里斯泰勒和廖什提出了六邊形模型，鄰近的企業(yè)等距離呈六邊形布局。 2.競爭者之間布局的選擇 競爭者之間是集中還是分散與企業(yè)的經(jīng)營種類和市場的特性等有關(guān)。 斯考特（P. Scott)認(rèn)為，寶石店的布局趨勢是分散大于集中，但飲食店通過競爭有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，接近競爭者的布局較明顯。 因此，對于新開業(yè)的企業(yè)來說，首先必須分析競爭者的數(shù)量、可能占有市場的比率和魅力度，然后進一步研究與競爭者間的區(qū)位空間關(guān)系，以決定是接近布局還是相距一定距離布局。 3. 區(qū)位間的空間競爭趨勢 同業(yè)種間的空間區(qū)位競爭，可能出現(xiàn)兩種趨勢：一是相互排斥趨于分散，二是在競爭中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟而形成各種專業(yè)化的商業(yè)中心。在現(xiàn)實中，后一種相對更多。 不同業(yè)種間的空間區(qū)位競爭，由于彼此間存在著互補關(guān)系，對于多目的購買行為的消費者是最佳的購物空間選擇。因此，集聚趨勢比分散趨勢也更明顯。 （四）地價的作用 地價是土地價值的經(jīng)濟反映，是指用來購買土地的效用或為預(yù)期經(jīng)濟收益所付出的代價。 地價的高低與土地的區(qū)位條件有關(guān)。交通便捷性、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購買者支付土地價格的重要因子。 不同的經(jīng)濟活動對地價的支付能力不同，亦即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上所得到的預(yù)期利潤也不同。城市內(nèi)部土地利用空間結(jié)構(gòu)實際就是不同的經(jīng)濟活動因取得的利潤大小不同，在區(qū)位空間上競爭組合的結(jié)果。不同類型的零售業(yè)所能支付的地價能力，才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。 圖4-5是諾斯（Nourse）描繪的沿購物中心某個方向地價的變化與零售業(yè)類型的關(guān)系。 圖中的地價傾斜線除街角外，以縱軸為中心旋轉(zhuǎn)可得到類似于杜能環(huán)的地價分布圖（前提是假定從中心到周圍交通和其他因子都相似）。 二、零售業(yè)空間模型 （一）零售業(yè)空間類型劃分 1.普勞德福特對零售業(yè)空間類型劃分 最早是1937年普勞德福特（M. J. Proudfood )，通過對美國的零售業(yè)空間的研究，將零售業(yè)空間劃分為五種類型，即中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群等。他的劃分主要側(cè)重于零售業(yè)活動的位置條件和特征。 1942年美國學(xué)者邁耶（Mayer）同樣以美國的城市為對象劃分了零售業(yè)空間類型，但他側(cè)重于零售業(yè)活動的規(guī)模和形態(tài)的研究。 2. 貝利對零售業(yè)空間類型的劃分 1963年貝利以芝加哥為例，運用多變量分析法研究了零售業(yè)空間類型，其結(jié)果是將零售業(yè)空間分為三大類型： 第一種類型是在中心部存在一個核心的商業(yè)設(shè)施，以此為中心商業(yè)職能呈同心圓分布。按照商業(yè)集聚的規(guī)模進一步可分為CBD (Central Business District，中心商業(yè)區(qū)）、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地。 第二種類型是沿道路和街道呈帶狀分布的零售業(yè)空間。根據(jù)其位置和規(guī)模差異，又可分成傳統(tǒng)的購物街、沿主要干線分布的零售業(yè)空間、在郊區(qū)形成新的帶狀零售業(yè)空間和高速公路指向的零售業(yè)活動集聚空間。 第三種類型是追求類似零售業(yè)活動集聚利益和接觸利益，在某一地點集中而形成的專業(yè)化空間。按照集聚的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的種類可分為汽車街、印刷區(qū)、娛樂區(qū)、輸入品市場、家具區(qū)和醫(yī)療中心等。 上述三者的類型劃分具有相對性。 （二）中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1. 霍伍德和博伊斯的中心—邊緣模型 中心商業(yè)區(qū)的空間結(jié)構(gòu)由核心部（core）和邊緣部（frame)這兩部分組成。 核心部具有高度的土地利用、空間垂直發(fā)展、白天人口集中和特殊職能布局等特征。與其他零售業(yè)空間不同，中心商業(yè)區(qū)的核心部除商業(yè)職能外，也是各種辦公機構(gòu)、金融和行政機關(guān)的聚集地。 圍繞核心部的邊緣部土地面積相對廣、土地利用密度也不高。該區(qū)域的最大特征是職能的空間分化：在周邊部分布著輕工業(yè)、交通站點、具備倉庫的批發(fā)業(yè)、汽車銷售和修理業(yè)、特殊服務(wù)業(yè)（如醫(yī)療）以及住宅區(qū)，各自不僅相互聯(lián)系，而且每一個部分在職能上與核心部和城市內(nèi)部的其他區(qū)域，以及別的城市具有聯(lián)系（圖4-6）。 核心—邊緣模型不僅在地理學(xué)界，而且也被廣泛地應(yīng)用在城市規(guī)劃和區(qū)域政策等領(lǐng)域。 2. 戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型 1972年戴維斯（Davies）提出了中心商業(yè)區(qū)空間融合模型。 該模型的基本思路是：在中心商業(yè)區(qū)的核心部，首先以核心部為中心各職能呈同心圓布局，在此基礎(chǔ)上重疊著沿交通線呈帶狀分布的零售業(yè)區(qū)，但這些零售區(qū)是按照等級職能的高低由內(nèi)側(cè)依次布局。在同心圓和帶狀相互重疊的模型上，再疊加上特殊專業(yè)化職能空間，就形成一個空間融合模型（圖4-7）。 該模型意味著即使種類同樣，但等級不同，最終選擇的區(qū)位空間也不同。 三、零售引力模型 1. 賴?yán)牧闶垡Ψ▌t 賴?yán)╓. J. Reilly）通過對美國150個城市的調(diào)查研究，歸納出類似牛頓引力定律的零售引力法則——即當(dāng)A、B兩個城市間存在著一個等級相對低的C城市，兩城市對C城市吸引的零售額的比率與兩城市的人口成正比，與到C城市的距離比的平方成反比。 式中：Ba表示城市A向城市C吸引的零售額；Bb表示城市B向城市C吸引的零售額； Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口； Da表示城市C與城市A的距離；Db表示城市C與城市B的距離。 當(dāng)城市A和B對城市C吸引的零售額相等，表示這一點是城市A和B對消費者吸引的分界點（或稱斷裂點），靠近A城市一側(cè)的消費由A城市供給，靠近B城市一側(cè)的消費由B城市供給。即Ba / Bb = 1時，得到下式： 因Da +Db =D，可得出求斷裂點的公式： 式中：D表示兩城市間的距離。 賴?yán)M一步研究認(rèn)為，如果兩個城市的規(guī)模差距太大時，對某地的零售引力與其離兩城市間的距離比的3次方成反比，即： 2. 貝利對賴?yán)Ｐ偷淖冃? 貝利用城市的中心職能數(shù)代替了賴?yán)娜丝跀?shù)。當(dāng)A和B城市間的距離為dAB，兩城市的分割點離B城市的距離為rB, A和B城市的業(yè)種數(shù)分別為Sa和Sb時，可將賴?yán)Ｐ妥優(yōu)橄率剑? 3. 赫夫的概率引力模型 赫夫 (D. L. Huff) 經(jīng)過實際研究,證實了大城市內(nèi)消費者購買行為空間選擇的隨機性，提出了與賴?yán)δＰ筒煌母怕室δＰ停▓D4-8）。 圖4-8表示消費者選擇A, B, C三個購買中心的等概率線。 相對于兩個購買中心而言，概率為0.5的等概率線的交點表示無差別地點，即該點在兩個中心的購買概率相等。 相對于三個購買中心的無差別地點大約在概率為0.33的等概率線的相交處，在此，三個中心對消費者購買行為影響的概率相等。 據(jù)此，赫夫提出下列模型： 式中：Pij 表示在i地區(qū)居住的消費者選擇j消費中心的概率； Aj表示j消費中心的吸引力，一般用商店的規(guī)模來表示； dij表示i地區(qū)到j(luò)消費中心的距離；b表示距離指數(shù)（是經(jīng)驗常數(shù)）； n表示消費中心的數(shù)量。 假定i地區(qū)的消費者數(shù)量為Ci，則去j中心購買的消費者的期望值（Eij )為： Eij = PijCi 進一步，若再假定i地區(qū)的消費者對g商品年平均支出額為（Big )，那么i地區(qū)的消費者一年在j中心的消費額的期望值（Aij）為： Aij = Eij Big 再進一步，如果把1到m居住區(qū)的年消費額的期望值加在一起，就得到j(luò)中心g商品的年零售額， m 即： ∑Aij i=1 赫夫模型不同于賴?yán)慕?jīng)驗法則，它是根據(jù)個人的選擇行為的現(xiàn)實理論推導(dǎo)而來。該模型對商店選擇和零售商圈推定模型的發(fā)展起到了重要的作用，但模型中的b值是一個經(jīng)驗值，必須進行詳細(xì)的調(diào)查才可獲得。 第四節(jié) 服務(wù)業(yè)區(qū)位論 一、服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征 （一） 服務(wù)業(yè)的含義 服務(wù)業(yè)一般不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)，主要是從事信息和管理或服務(wù)職能的經(jīng)濟活動。 廣義的服務(wù)業(yè)是指不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)的所有經(jīng)濟活動，實際就是第三產(chǎn)業(yè)； 狹義的服務(wù)業(yè)是指為個人或企業(yè)提供各類服務(wù)活動的行業(yè)，可分為營利性服務(wù)業(yè)和社會公共性服務(wù)業(yè)。 （二） 服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征 服務(wù)業(yè)根據(jù)其性質(zhì)不同一般可分為四種類型： 1.第一類服務(wù)業(yè)以個人和家庭為對象，提供日常服務(wù)活動的服務(wù)業(yè)。這類服務(wù)業(yè)具有零售業(yè)的特征，由各種店鋪組成，如理發(fā)店、美容院、洗衣店、照相館和修理店等，其區(qū)位布局也類似于零售業(yè)，即盡量接近消費者。 2.第二類服務(wù)業(yè)以企業(yè)（或行政機關(guān)等辦公機構(gòu)）為對象，是為其提供運營活動產(chǎn)生的服務(wù)性需求的經(jīng)濟活動。這類服務(wù)業(yè)代表性的行業(yè)有廣告業(yè)、設(shè)計業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、復(fù)印和復(fù)印機的維修業(yè)、計算機軟件開發(fā)和銷售業(yè)等。 與第一類服務(wù)業(yè)不同，這類服務(wù)業(yè)的對象是企業(yè)或機關(guān)等，因此，各種辦公機構(gòu)集中的城市中心區(qū)一般是這類服務(wù)業(yè)的最佳區(qū)位候選地，在一定程度上它們的區(qū)位布局類似于批發(fā)業(yè)。 3.第三種類型是具有辦公機構(gòu)性質(zhì)職能的服務(wù)業(yè)。這類服務(wù)業(yè)主要是行使各種管理職能，如企業(yè)的管理部門等。這類服務(wù)業(yè)的區(qū)位特點與第二類相似，也主要在中心區(qū)布局。 這一類型的服務(wù)業(yè)從職能上可分為以下三大類： 一是發(fā)揮著管理職能的業(yè)務(wù)中心和辦公機構(gòu)，如各企業(yè)的管理總部等，這類職能具有高度的決策性和權(quán)威性，因此，情報和信息收集以及發(fā)送極為頻繁，其主要布局在市中心，具有極強的向心性。追求交通、信息的便捷性是其區(qū)位選擇的主要動機。 二是企業(yè)的子公司和部門中心，在職能上企業(yè)以具體的營銷管理活動為主，但一般不從事實物的交易活動，這類服務(wù)業(yè)多布局于城市的次級中心區(qū)。 三是從外部支援企業(yè)活動的職能，如金融、保險、房地產(chǎn)等行業(yè)，這類服務(wù)業(yè)也具有很強的向心性。 4. 第四種類型是公共服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)院、學(xué)校、公共交通設(shè)施、郵局、圖書館、清潔公司、供電局、自來水公司、警察局和消防局等機構(gòu)，這類服務(wù)業(yè)受行政制約較大，但公平性和效率性應(yīng)該是此類服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的主要因素。 公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)位選擇應(yīng)該考慮所有的公民都能夠均等地享受公共服務(wù)的權(quán)利這一公平性，如消防局最好布局在對任何一個地區(qū)來說都盡量近的地點是最佳的區(qū)位選擇。 但是，公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)位選擇也要注重其效率性，特別是對于經(jīng)濟發(fā)展水平低的國家和地區(qū)來說，因為沒有充足的資金修建更多的設(shè)施，因此，必須考慮有限的設(shè)施建設(shè)如何能夠更有效地利用。 二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析 （一）服務(wù)性企業(yè)選擇某城市布局的因素分析 一個服務(wù)性企業(yè)選擇在某一個城市布局時，應(yīng)考慮以下因素： (1) 該城市能夠接受企業(yè)服務(wù)的規(guī)模和范圍。 (2) 服務(wù)區(qū)的人口數(shù)量和消費偏好。 (3) 總體消費能力和消費量的分配狀況。 (4) 不同服務(wù)行業(yè)的總體消費潛力。 (5) 其它競爭者的數(shù)量、規(guī)模和質(zhì)量。 (6) 競爭程度，等等。 根據(jù)上述因子分析，企業(yè)經(jīng)營者可以作出合理的企業(yè)定位，確定要布局企業(yè)的規(guī)模、服務(wù)檔次、服務(wù)種類、客戶群等。 （二）服務(wù)性企業(yè)選擇城市內(nèi)部某區(qū)域布局的因素分析 在確定了具體的城市，進一步選擇城市內(nèi)部某一個區(qū)域時，需分析以下幾個因素： (1) 服務(wù)區(qū)和具體服務(wù)設(shè)施對顧客的吸引力。 (2) 競爭企業(yè)的量與質(zhì)。 (3) 到達該服務(wù)設(shè)施的交通通達性。 (4) 該區(qū)域的居民特性和風(fēng)俗習(xí)慣。 (5) 該區(qū)域的空間擴展方向。 (6) 該區(qū)域的基本概況，等等。 （三）服務(wù)性企業(yè)選擇城市內(nèi)部某區(qū)域具體區(qū)位地點的因素分析 準(zhǔn)確確定地點是服務(wù)企業(yè)在空間上的具體落實，是區(qū)位決策的最終階段，在選擇具體地點時要考慮以下幾個因素： (1) 經(jīng)過該地點的交通狀況和交通發(fā)展?jié)摿Α? (2) 相鄰企業(yè)的基本情況。 (3) 停車場的充足性。 (4) 在該地點布局的綜合費用，等等。 對于大多數(shù)服務(wù)企業(yè)而言，“最佳”區(qū)位是在市場潛力較高的地方。 交通流量和人口密度等條件對服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇具有重要的意義。一般消費性服務(wù)業(yè)取向于在交叉路口和其他交通便利的地點集聚；在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大企業(yè)依靠已有的交通流吸引顧客，而小企業(yè)則依賴大企業(yè)創(chuàng)造的交通條件。 可達性對于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也同樣重要，因為在交易中也存在距離衰減規(guī)律，但接近市場是一個很重要的區(qū)位因素。 三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論 （一）中心地理論 服務(wù)業(yè)的最佳區(qū)位模型是在中心地理論的基礎(chǔ)上建立起來的，該理論對服務(wù)業(yè)的區(qū)位選擇同樣具有指導(dǎo)意義。 中心地理論的基本概念是：任何企業(yè)的任何一種產(chǎn)品，總會有一個最大的銷售范圍，占有一定范圍的市場區(qū)。在這個范圍內(nèi)可能達到的最大銷售額，就是該產(chǎn)品的限界值，各種產(chǎn)品都可以按其限界值劃分為不同的等級。在市場區(qū)起著商品集散作用的地方被稱為中心地。 中心地布局的中心思想是：各個大小商業(yè)中心及其市場區(qū)，形成大小不同的六邊形結(jié)構(gòu)；越是高級中心，提供的商品與勞務(wù)的種類越齊全、等級也越高，而低級中心只限于提供少數(shù)幾種日常需要的消費品；同一等級的中心地，其市場區(qū)范圍的大小相同，兩個相鄰的同一等級中心地之間距離也相等；不同等級中心地的市場區(qū)按照K=3、4、7的原則組織。 根據(jù)中心地理論，高級中心地人口必須比低級中心地人口要多，因為它所提供的商品和服務(wù)要求更高的門檻人口。一個高級中心地的高門檻人口意味著它包括了低級商品和服務(wù)所要求的較小的門檻人口。從另一個角度來看，低級中心地之所以是低級的，僅僅是因為它們的人口不足以維持供給高級產(chǎn)品的市場。 上圖是一個沿線狀布局的中心地體系。A-L的每一個地區(qū)都是一個自給自足的低級中心地， 12個中心地只有6個是高級中心地（(B, D, F, H, J, L)，其各自有兩個可以銷售它們的高級產(chǎn)品的低級市場。 上圖是一個中心地體系在平面上擴展成為六邊形市場區(qū)。六邊形市場限定了在它的市場區(qū)內(nèi)到市場中心的旅行距離費用，或者從市場中心購買商品的費用。在圖示的單個中心地體系中，一個高級中心地向它本身和周圍6個較低級市場的1/3范圍提供商品和服務(wù)，即總共包括了3個低級市場。 中心地理論主要適用于研究城市體系、零售業(yè)、集市和以個人為對象的服務(wù)業(yè)。 對于一些大企業(yè)（如制造業(yè)、金融和保險）的事務(wù)所來說，一般總部和分社與城市的等級序列相對應(yīng)而布局，因此中心地理論完全也可適用于事務(wù)所的區(qū)位選擇。 另外，包含行政職能的中樞管理職能也與都市的等級秩序相關(guān)聯(lián)，如中樞管理職能的核心即國家職能，一般都集中于首都，而省、市、縣、鄉(xiāng)、村等級的管理職能則布局在與其相對應(yīng)的城市或聚落內(nèi)。 （二）集聚理論 服務(wù)業(yè)在空間上的集聚趨勢比工業(yè)生產(chǎn)活動的空間集聚更明顯，特別是一些中樞事務(wù)部門大都高度集中于大都市中央商務(wù)區(qū)（Central Business District，即CBD) 。 服務(wù)業(yè)在空間上的集聚主要是追求企業(yè)間商務(wù)交流和合作的便利性和互補性，以及高度熟練的勞動市場。因此，從區(qū)位指向理論來看，服務(wù)業(yè)在空間集聚的原則為： 一是集聚利益指向，即為了得到外部經(jīng)濟利益和減少不確定因素的影響而在空間上的集聚； 二是勞動力指向，在城市CBD具有各種高度熟練的技術(shù)和業(yè)務(wù)管理人員，因此，為了獲得這些人才，管理機構(gòu)的區(qū)位多選擇中心商務(wù)區(qū)。 英國學(xué)者阿列克山大對倫敦、悉尼、多倫多等城市的辦公機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的經(jīng)營者追求集聚利益的目的：一是便于與外部組織的接觸，二是有利于與政府和相關(guān)機關(guān)的接觸，三是接近于顧客和依賴人，四是接近于關(guān)聯(lián)企業(yè)，五是接近于其他服務(wù)業(yè)，六是決策者集中等等。 企業(yè)管理職能的辦公機構(gòu)一般都布設(shè)在城市中心區(qū)，一是這種區(qū)位選擇可以使情報和信息的輸送和收集的距離摩擦費用最小化，二是這類服務(wù)業(yè)能夠支付高額的地租。 由于面對面的會談是達成重要的商務(wù)往來的手段，因此，重視易于面對面接觸這一接近性的辦公機構(gòu)一般都指向城市CBD。 圍繞城市CBD各企業(yè)和部門的區(qū)位競爭的基礎(chǔ)是它們支付地價的能力，大企業(yè)一般具有較高的地價支付能力，因此，城市CBD自然也就成為很多大企業(yè)管理職能的聚集區(qū)。 某些服務(wù)業(yè)如保險和銀行等金融業(yè)在特定的地點形成發(fā)展與城市的發(fā)展歷史有關(guān)。一般保險和銀行集中的城市大多是貿(mào)易港口，如倫敦、紐約、香港、東京、上海等城市在歷史上就是與航海、遠洋運輸相關(guān)聯(lián)的主要貿(mào)易港口。 政治中心的空間變化也影響著服務(wù)業(yè)的區(qū)位選擇。如各大公司的總部和為企業(yè)提供信息、咨詢服務(wù)的辦公機構(gòu)大多布設(shè)在各大政治中心。 （三）公平性與效率性兼顧原則 對于公共服務(wù)設(shè)施如醫(yī)院、療養(yǎng)院、圖書館、郵局和消防局等設(shè)施的布局，既要考慮各種設(shè)施的可能利用效率，同時也應(yīng)該考慮所有的公民都能均等地享受到公共服務(wù)設(shè)施的權(quán)利，即公平性。 在一定的預(yù)算約束下，可根據(jù)消費者的平均移動距離來決定公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模： 如果過分地追求每個公民享受的平等性，只能是小規(guī)模分散布局； 相反，如果追求設(shè)施的利用效率和服務(wù)的多樣化，則大規(guī)模、集中式的布局較好，但消費者到設(shè)施的總移動距離要加大。 此外，對于消費者來說，都希望盡量接近對自己有利的設(shè)施，如公園、學(xué)校和圖書館等，而避開對自己不利的公共服務(wù)設(shè)施，如飛機場和垃圾處理場等。對于政府而言，既要考慮每個消費者對公共服務(wù)設(shè)施的需求和期望值，同時也要照顧到所有消費者的需求。 一般追求效率性的布局類型多以居民到公共服務(wù)設(shè)施的總移動費用最小或總移動距離最短為目的；追求公平性的布局類型則以遠離公共服務(wù)設(shè)施居住的居民數(shù)最少、或從各居民點到最近設(shè)施的最大距離最小化為目的。 第五節(jié) 區(qū)位選擇個案研究—商業(yè)店鋪區(qū)位選擇 一、如何選擇店鋪的優(yōu)勢區(qū)位 （一）店鋪具體位置的確定 商業(yè)店鋪的選址是店鋪經(jīng)營成敗的首要因素。它關(guān)系著商業(yè)企業(yè)未來的經(jīng)濟效益與發(fā)展前景。 一般認(rèn)為，繁華地段往往是商業(yè)門店較好的選擇。繁華地段的地價雖然較高，但是只要是做大眾生意，開店的構(gòu)想與此地客流（消費者）的意愿相符，也會在高投入的情況下產(chǎn)生高回報。這就是為什么火車站、碼頭、長途汽車站附近那些餐館，雖然衛(wèi)生質(zhì)量差、價格昂貴卻生意紅火的重要原因。 但繁華地段其實也并非都是店鋪的好區(qū)位。有些地方，表面上看車水馬龍，人流很大，但卻是過客而非聚客的地方。這就是不少鬧市門店經(jīng)常易主的重要原因。 具體而言，下述區(qū)位在門店選擇上具有相對優(yōu)勢： 1．同行密集的地方 各種類型的商業(yè)、服務(wù)企業(yè)的集聚，給消費者提供了購物和享受服務(wù)選擇的機會與便利，這樣的地點往往是好店址。 2．專業(yè)市場所在地 一些人們購買頻率不高，一次購買金額較大、選擇性又較強的商品經(jīng)營店鋪，往往聚在一起形成專業(yè)性市場，對消費者更具有吸引力。這些專業(yè)市場，無論選擇在城市中的什么區(qū)位，只要已經(jīng)“聚成”了市場，對于再進人者都是較好的區(qū)位。 3．商業(yè)活動頻繁的地區(qū) 一般來說，城市中較高等級的商業(yè)中心（大城市中一級、二級和三級商業(yè)中心，中小城市的市中心）人流較大，是商業(yè)活動頻繁的地區(qū)。這樣的地方寸土寸金、店鋪營業(yè)額要大大地高于冷清偏僻的街道。 4．人口密度高的地區(qū) 門店所在地區(qū)的基礎(chǔ)人口是門店的固定顧客，也是門店銷售收入穩(wěn)定的來源。因此在高密度的居民住宅區(qū)，是店鋪選擇較好的區(qū)位。 5．交通便利或流量大的地方 旅客上車、下車最多的車站附近，或者在多個車站旅客換乘的交通樞紐附近，在顧客步行10分鐘左右的距離內(nèi)的街面，是較好的店址位置。 6．人們聚集的場所 如劇院、電影院、公園、娛樂場所、學(xué)校、車站、碼頭、機關(guān)、大工廠附近都是較好的店址。但是，由于上述地點人們聚集的目的不同，所以，對經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營方向有著重要影響。 7．城郊結(jié)合部 隨著人們自駕車出行和到郊區(qū)居住的人數(shù)增多，為滿足駕車過路旅客的購物、休息、餐飲、娛樂、車輛維修與保養(yǎng)等方面的需求，相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施就在城郊高速路口處、城鐵站附近、進城車輛換乘點（大型停車場附近）等地點成長起來，所以這些地點也逐漸成為好的店址。目前這樣的地段商業(yè)價值正在上升。 （二）店鋪的點選擇 1．面積 一般來說，商業(yè)企業(yè)以營業(yè)面積劃分企業(yè)規(guī)模。而店鋪租用多大面積（或者說企業(yè)多大規(guī)模），既與企業(yè)本身的實力有關(guān)，同時也與店址所在地區(qū)內(nèi)的人流與購買力相關(guān)。 面積不同的商業(yè)鋪面房，租金也不相同。一般認(rèn)為越大的鋪面房租金越高，但實際上單位面積的租金卻是隨著租用面積增大而下降的。相反，在100平方米以內(nèi)店鋪的租金，卻隨著面積增加單位面積租金呈明顯上升趨勢。 對于大多數(shù)中小投資者來說，租用店鋪面積要依具體經(jīng)營方向、業(yè)態(tài)、地段、地區(qū)人口密度和購買力等多種條件而定。 ①如果店鋪不在市、區(qū)商業(yè)中心位置，經(jīng)營的是人們經(jīng)常消費的食品、餐飲和服務(wù)，其面積不宜過大，通常就在100平方米以內(nèi)。即使是一些經(jīng)營具有特色的企業(yè)，也應(yīng)在一個店經(jīng)營好的基礎(chǔ)上向其他地點連鎖擴張。 ②100～200平方米上述經(jīng)營方向的店鋪，屬于大不大、小不小的狀況，在非商業(yè)中心的地段較難經(jīng)營。對于沒有品牌、缺乏經(jīng)營特色、非連鎖的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往都難以支撐。 ③對于一些已經(jīng)有品牌、其經(jīng)營特色已經(jīng)為百姓認(rèn)可的餐飲、超市等企業(yè)，則可選擇超過500平方米甚至更大的經(jīng)營場所，以吸引更大區(qū)域范圍內(nèi)的消費者（有的居民區(qū)的大型超市，甚至采用開班車的方式，以延長其服務(wù)半徑）。 2．形狀 一般把沿街方向的長度稱為店面的“寬度”，把街面往商鋪內(nèi)部縱向距離稱為店面的“深度”。 一般來說，商鋪的寬度越寬越好，因為寬度越大，商鋪對外展示的面積就越大，店鋪的可進入性就越好，當(dāng)然同等面積條件下，寬度越大的店面，租金也會越高；而門面寬度小、深度大的店面，則向外展示的面積就小，可進入性就差一些，當(dāng)然同等面積條件下，租金也會少于寬度大的店鋪。 3．層高 由于店鋪層高不同，消費者進入的便利程度就存在差異，從而導(dǎo)致各層營業(yè)額也存在差異。 通常情況下，一層店鋪的營業(yè)額會是二層的兩倍，二層營業(yè)額會是三層的兩倍。所以，在進行各樓層租金計算時，也應(yīng)按各樓層的價值來進行計算。 由于越向高層商鋪的價值越低，經(jīng)營者經(jīng)營效益越差，所以即使是租金相對較低，也很少有中小商業(yè)企業(yè)專門租用高層商鋪。而大型商廈，依靠其規(guī)模大所產(chǎn)生的吸引力，將大量的客流引人商廈，再由商業(yè)企業(yè)內(nèi)部在樓層間合理安排其經(jīng)營項目，將進人商廈的客流引人高層，從而通過統(tǒng)籌規(guī)劃利用好商鋪內(nèi)各樓層的面積，使之單位營業(yè)面積創(chuàng)造盡可能高的銷售額。 正是由于高層店鋪難以經(jīng)營，所以街道兩邊的鋪面房以及居民住宅樓、寫字樓的底商通常也只開發(fā)一層（或地下一層）作為商業(yè)設(shè)施。 二、肯德基在中國的店址選擇 （一）肯德基——商圈的劃分與選擇 1、商圈分析法 商圈是店鋪對顧客的吸引力所能達到的范圍。 確定商圈首先要確定商圈的軸心點，即店鋪所在地；其次就是根據(jù)店鋪的類型和規(guī)模來確定引力半徑。確定半徑的方法可以根據(jù)實踐經(jīng)驗，國際上有很多經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 以餐館為例，國際上慣用的商圈半徑標(biāo)準(zhǔn)如下表所示： 注：上表中時速的單位為（公里/小時） 對于處在不同地區(qū)的餐館來說，商圈的半徑距離各不相同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、附近競爭餐館、餐館供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐館聲譽等因素的影響。 一般，在大城市的市中心，餐館的商圈半徑通常只限于兩三條街的距離；而在市郊，則可能跨越十多公里的距離。 另外，對于不同地區(qū)的餐館，不同商圈顧客占市場份額不同。一般來說，一家餐館顧客群中，核心圈的顧客占55%～70%，次級商圈的顧客只占15%～25%，邊緣商圈的顧客則較為少見。 2．肯德基——劃分商圈 肯德基計劃進人某城市，先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這一地區(qū)的相關(guān)資料，然后根據(jù)資料進行商圈規(guī)劃。 商圈規(guī)劃時采用計分方法：首先，分析相關(guān)資料進行打分。例如，某地區(qū)范圍內(nèi)有一個大商場，商場的營業(yè)額在1000萬元計1分，5000萬元計5分；有一條公交線路加幾分，有一條地鐵線路加幾分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確的經(jīng)驗值。其次，通過打分劃分商圈的等級與類型。以北京為例，有市級商業(yè)型（王府井、西單）、區(qū)級商業(yè)型、定點目標(biāo)消費型、還有社區(qū)型、旅游型等等。劃分為不同類型與等級的商圈，有助于企業(yè)確定店址，同時也有助于企業(yè)確定店鋪規(guī)模。 3. 肯德基——選擇商圈 肯德基在商圈選擇有兩條標(biāo)準(zhǔn)： 標(biāo)準(zhǔn)一：考慮餐館的市場定位。 餐館定位于哪些顧客群，其選擇的商圈自然接近此類顧客群?？系禄ㄎ挥谥械仁杖胍陨系哪贻p顧客（一餐飯消費在15元以上的顧客），故其店址選擇一般接近學(xué)校、寫字樓、旅游點、市區(qū)各級商業(yè)中心，火車站、機場影劇院周圍等。 麥當(dāng)勞與肯德基市場定位相類似，所以肯德基與麥當(dāng)勞經(jīng)常臉對臉、肩并肩地出現(xiàn)在一個地點上。 而國內(nèi)快餐如馬蘭拉面、福建沙縣小吃等，市場定位主要針對中低收入者（一餐飯消費在10元上下的顧客），故其選擇的商圈除在人流較大的地點（即在高、中、低收入層次人群混合的地點）與肯德基重合外，多數(shù)情況兩者的店址位置并不相同。 標(biāo)準(zhǔn)二：考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。 在選擇商圈時，商圈的穩(wěn)定與成熟度也很重要。例如，某條新的道路要開通，那么將來這里有可能成為成熟的商圈。但是肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定以后才會進人，因為肯德基認(rèn)為，投入上百萬元要等兩三年以后才能受益是不經(jīng)濟的，所以這樣未成熟的商圈不應(yīng)選擇。 但是，對于有發(fā)展前景的商圈，投資過于審慎，有時也會錯過時機而將最聚客的位置讓給競爭對手，例如在北京市，肯德基店址選擇的許多地點均不如其競爭對手麥當(dāng)勞。 （二）肯德基——具體位置的測算與選擇 1．確定商圈內(nèi)的聚客點 肯德基店址選擇目標(biāo)是：要努力爭取在商圈內(nèi)最聚客的地點或者附近開店。 在一個選定的商圈，最聚客地點與人流的線路有關(guān)。確定最聚客地點的方法是：首先是測量人流數(shù)量，如掐表測量待開業(yè)門店前單位時間經(jīng)過的人數(shù)，包括步行者、騎車人與馬路對面（較窄的、未設(shè)隔離帶的馬路）的人流等，這些都是本店可能的消費者；然后將采集來的人流數(shù)據(jù)經(jīng)過專門的計算處理，即可測算出在此地的投資額的上限，并經(jīng)多個地點的比較，可以篩選出最聚客的地點。 有些尚未成熟的商圈，可能暫時找不到聚客的地點，那么這樣的商圈只好先放棄，待以后再考慮。 2．了解本店聚客線路上是否有競爭者攔截 待選店址聚客線路各個方向100米內(nèi)有無競爭者，對待建企業(yè)未來的經(jīng)營狀況會有重要的影響。特別是競爭者已經(jīng)占據(jù)了最聚客的位置情況下，應(yīng)視用餐高峰時間競爭者的客滿情況而確定是否將店址選擇于此。 總之，肯德基在我國經(jīng)營的成功，很大程度上與其精心規(guī)劃、選擇最佳店址有著密切關(guān)系。而國內(nèi)許多店鋪，在店址的選擇上還是憑感覺，很少像肯德基那樣如此重視店址選擇，這也是許多投資者失敗的重要原因。  本章思考題（書P.113） 補充： 1. 名詞解釋：中心商品，中心地職能，補充區(qū)域（市場區(qū)域），經(jīng)濟距離 2. 分析市場原則、交通原則、行政原則下中心地系統(tǒng)形成機制及特點。 3. 分析廖什中心地系統(tǒng)的構(gòu)建機制。（補充內(nèi)容） 4. 比較克里斯塔勒中心地理論與廖什中心地理論的差異。（補充內(nèi)容） 5. 簡述貝利的零售業(yè)空間類型。 6. 簡述霍伍德和博伊斯的中心—邊緣模型。 7. 簡述戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型。 8. 如何利用賴?yán)牧闶垡Ψ▌t求得兩個城市對消費者吸引的分界點（斷裂點）？ 9. 服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論有哪些？簡述其主要內(nèi)容。 10.簡述商圈分析法。（補充內(nèi)容）