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吉林省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則__。 A．均衡價格下降，均衡交易量增加 B．均衡價格下降，均衡交易量減少 C．均衡價格上升，均衡交易量增加 D．均衡價格上升，均衡交易量減少 2、已知一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補償為2.23％。管理負擔(dān)補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為。 A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起__日內(nèi)，將有關(guān)部門開具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 A．7 B．10 C．15 D．20 4、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月 5、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項15建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是__。 A．市場需求容量調(diào)查 B．消費者行為調(diào)查 C．市場營銷因素調(diào)查 D．競爭情況調(diào)查 7、經(jīng)批準的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的__組織實施。 A．省級人民政府 B．市、縣人民政府 C．市、縣人民政府土地管理部門 D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 8、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負責(zé)經(jīng)營管理 B．收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D．投資流動性好 9、房地產(chǎn)估價的市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的價值，一般稱作為__。 A．比較價格 B．比準價格 C．積算價格 D．收益價格 10、某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為__元/m2。 某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格 (單位：元/m2) A．年份 B．2005 C．2006 D．2007 E．2008 F．2009 G．價格 H．6810 I．7130 J．7460 K．7810 L．8150 11、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。 A：開發(fā)-銷售模式 B：開發(fā)-持有-出租-出售模式 C：購買-持有-出租-出售模式 D：購買-更新改造-出租模式 E：借款合同 12、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為萬元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是__。 A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93% 14、基礎(chǔ)面積較大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁組成，在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑的骨架。 A：條形基礎(chǔ) B：獨立基礎(chǔ) C：整體式筏形基礎(chǔ) D：樁基礎(chǔ) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷入還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向辦理證據(jù)保全。 A：公安機關(guān) B：司法機關(guān) C：公證機關(guān) D：人民法院 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 18、不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是。 A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法 C：概率估算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：借款合同 19、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．位置固定性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 20、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A：一 B：二 C：三 D：五 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是__。 A．居住小區(qū) B．居住組團 C．獨幢住宅樓 D．分戶家庭 22、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應(yīng)為萬元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是．【2003年考題】 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理論 D：區(qū)位理論 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、王某住房的《房屋所有權(quán)證》上記載有“房改出售的成本價房”，該住房。 A：只能自住不能出租 B：產(chǎn)權(quán)歸王某所有 C：房主擁有部分產(chǎn)權(quán) D：不得設(shè)定抵押 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、已知某宗收益性房地產(chǎn)，使用期限為40年時，價格為700元/m2，此時報酬率為8%；如果使用期限為50年，則其價格為810元/m2，則此時的報酬率為__。 A．6% B．7% C．7.5% D．6.5% 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后__日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A．10 B．20 C．30 D．40 2、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A：批量行業(yè) B：僵滯行業(yè) C：分塊行業(yè) D：專業(yè)化行業(yè) E：借款合同 3、美國某家庭2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調(diào)整為8 5％，則該家庭在第28個月的月還款額為美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 4、下列不屬于金融范疇的是__。 A．貨幣 B．信用 C．商品 D．銀行 5、關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是。 A：相互影響論 B：相互補充論 C：相互制約論 D：需求帶動論 E：成本決定論 6、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括__子市場。 A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押 7、明確估價的基本事項包括__。 A．明確估價對象 B．明確估價目的 C．明確估價日期 D．明確估價方法 8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有__的特性。 A．獨一無二和供給有限 B．獨一無二和價值量大 C．流動性大和價值量大 D．不可移動和用途多樣 9、估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。 A．實地查勘記錄 B．委托人照片 C．估價項目來源和接洽情況 D．估價中的不同意見 E．估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 10、下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有。 A：風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析 B：風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析 C：風(fēng)險因素檢驗 D：風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析 E：風(fēng)險概率分布情況分析 11、關(guān)于訴訟時效的說法，正確的有。 A：訴訟時效消滅的是一種請求權(quán) B：超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，也要受訴訟時效的限制 C：身體受到傷害要求賠償?shù)脑V訟時效期間為1年 D：因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為2年 E：訴訟時效的中止，以前經(jīng)過的時效期間不再計算 12、據(jù)調(diào)查，2006年，某市IT產(chǎn)業(yè)中的家用電腦（臺式機）的購買者數(shù)量為3000人，購買者的平均購買數(shù)量為1.5臺，平均單價為6000元，則該市家用電腦（臺式機）在2006年總市場潛量是（）萬元。 A．1800 B．2700 C．1200 D．2600 13、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是模式。 A：市場集中化 B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：市場專業(yè)化 D：全面覆蓋 E：借款合同 14、利率分為等類型。 A：基礎(chǔ)利率 B：結(jié)算利率 C：同業(yè)拆放利率 D：存款利率 E：貸款利率 15、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。 A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場價值 B．買方愿意支付的最低價 C．買方可承受的最高價 D．賣方可接受的最低價 E．賣方愿意接受的最高價 16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有。(2007年試題) A：房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生 B：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高 C：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格 D：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率 E：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的 17、建設(shè)項目各階段中，影響工程造價的因素有。 A：確定項目合理規(guī)模 B：確定功能分區(qū) C：選擇建設(shè)地點 D：工程變更 E：設(shè)計方案評價 18、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。 A：長期投資 B：短期投資 C：風(fēng)險投資 D：金融投資 E：借款合同 19、采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本通常按計算。 A：工程進度 B：當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實際投入 C：當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率 D：當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實際投入與項目總投資的比例 E：借款合同 20、在下列各項中不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是。 A：建設(shè)中的房地產(chǎn) B：查封的房地產(chǎn) C：已領(lǐng)取權(quán)屬證的房地產(chǎn) D：共有房產(chǎn) E：權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn) 21、《住宅使用說明書》的內(nèi)容不包括__。 A．開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位 B．結(jié)構(gòu)類型 C．保修期限 D．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明等 22、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是__的目的。 A．盈虧平衡分析 B．敏感性分析 C．風(fēng)險分析 D．概率分析 23、對因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，不應(yīng)包含。 A：開發(fā)商的直接損失 B：開發(fā)商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失 24、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于__建筑中。 A．磚木結(jié)構(gòu) B．磚混結(jié)構(gòu) C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D．鋼結(jié)構(gòu) 25、住房公積金制度的作用體現(xiàn)在。 A：是改革住房分配制度，把住房實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一 B：增加了職工工資當(dāng)中住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換 C：建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的支付能力 D：住房公積金制度實行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金個人住房委托貸款 E：增強了職工解決住房問題的能力