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房地產(chǎn)利益集團(tuán)的組成和能量 梅新育　 利益集團(tuán)形成、壯大并扭曲決策及其執(zhí)行是改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活中最突出的問(wèn)題之一，利益集團(tuán)掣肘，嚴(yán)重削弱了中國(guó)政府的執(zhí)行能力，有時(shí)甚至被不少人稱(chēng)之為“政令不出中南海”。房地產(chǎn)利益集團(tuán)又是中國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)育最成型、活動(dòng)能量最大、引發(fā)的社會(huì)反感最強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)之一。 這個(gè)集團(tuán)的核心力量是房地產(chǎn)行業(yè)（特別是其中的一些大企業(yè)）和行業(yè)主管部門(mén)、地方政府的一些主管官員，加上房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織共同構(gòu)成了該利益集團(tuán)的中堅(jiān)，一些媒體和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)則構(gòu)成了這個(gè)利益集團(tuán)的外圍。近年來(lái)，房地產(chǎn)投機(jī)者的參與日益深入，形成了房地產(chǎn)利益集團(tuán)的一大發(fā)展趨勢(shì)。上述企業(yè)、政府、協(xié)會(huì)組織、媒體和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和投機(jī)者之間通過(guò)利益交換、人員流動(dòng)等途徑聯(lián)系起來(lái)，同一成員，今日在政府主管部門(mén)，明日下海到企業(yè)任職，房地產(chǎn)學(xué)者同時(shí)又是房地產(chǎn)炒家，這種現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。 政府組織“碎片化”成就利益集團(tuán) 追求利益最大化的房地產(chǎn)企業(yè)成為利益集團(tuán)的核心力量，這一點(diǎn)本在情理之中；但房地產(chǎn)利益集團(tuán)得以成型并展現(xiàn)出如此巨大的活動(dòng)能量，關(guān)鍵卻在于監(jiān)管這個(gè)行業(yè)的政府部門(mén)，特別是行業(yè)主管部門(mén)。 任何組織都存在整體利益與局部利益、組織利益與個(gè)人利益的不完全重疊，無(wú)論是政府還是企業(yè)，概莫能外；組織規(guī)模越大，這種不完全重疊的幾率越高，局部尋求犧牲整體、個(gè)人尋求犧牲組織以增進(jìn)自我利益的內(nèi)在沖動(dòng)越強(qiáng)，假如約束機(jī)制未能及時(shí)相應(yīng)演化發(fā)展，組織將出現(xiàn)“碎片化”趨勢(shì)。就政府部門(mén)而言，設(shè)置各個(gè)部門(mén)本意在于各司其職，共同促進(jìn)整個(gè)政府體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為此需要對(duì)其轄內(nèi)企業(yè)和居民不利于整個(gè)社會(huì)的活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管。 然而，假如約束不足，各個(gè)部門(mén)、乃至各個(gè)官員為了最大限度擴(kuò)張自己所能支配的資源，提高自己的影響力，往往會(huì)夸大自己主管領(lǐng)域的重要性，或明或暗地縱容、支持轄內(nèi)企業(yè)和居民不利于整個(gè)社會(huì)的活動(dòng)與主張。正是在這種心態(tài)下，歷史上政府能力衰弱時(shí)常常出現(xiàn)“養(yǎng)寇自重”現(xiàn)象，即負(fù)責(zé)討伐“賊寇”的軍隊(duì)將領(lǐng)不是全力以赴消滅敵人，而是在占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)之后故意給敵人一條生路，放縱敵人保持一定力量，以此維護(hù)自己在政府和軍隊(duì)中的地位。 中國(guó)共產(chǎn)黨和新中國(guó)政府在發(fā)展壯大的歷程中不止一次發(fā)起反對(duì)“本位主義”的斗爭(zhēng)，目的就是防范、遏制上述組織“碎片化”趨勢(shì)。由于種種原因，政府部門(mén)的“碎片化”趨勢(shì)還是有了長(zhǎng)足的發(fā)展。今天，在“本位主義”動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，主管部門(mén)及其領(lǐng)導(dǎo)損害政府和社會(huì)整體利益的主張與行動(dòng)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，某些主張甚至已經(jīng)突破了一個(gè)社會(huì)賴(lài)以運(yùn)行的底線(xiàn)。如原工商聯(lián)高官前幾年提出要對(duì)私營(yíng)企業(yè)主犯罪另外立法、另設(shè)立機(jī)構(gòu)從輕處理，后來(lái)的“法不上高管”之類(lèi)主張和實(shí)踐與之一脈相承，本質(zhì)上無(wú)異于在5000年來(lái)從未建立過(guò)種姓制度的中國(guó)引進(jìn)種姓制度，將私營(yíng)企業(yè)主、公司高管等等定為婆羅門(mén)和剎帝利，把其余億萬(wàn)平民打入首陀羅乃至賤民行列。 在這種背景下，即使沒(méi)有一般意義上的黑金交易動(dòng)機(jī)，行業(yè)主管部門(mén)、地方政府的一些主管官員也成為房地產(chǎn)利益集團(tuán)的核心力量。由于房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的暴利，不肖業(yè)者有能力也有動(dòng)機(jī)通過(guò)向公職人員提供非法的個(gè)人所得來(lái)制定有利于自身的法律、政策和規(guī)章，不肖官員有動(dòng)機(jī)利用自己的權(quán)力高價(jià)而沽，房地產(chǎn)業(yè)的“管制俘虜”現(xiàn)象因而分外嚴(yán)重，從湖南郴州市委書(shū)記李大倫到北京市副市長(zhǎng)劉志華、安徽省副省長(zhǎng)何閩旭、天津市檢察院檢察長(zhǎng)李寶金，因陷入房地產(chǎn)尋租而跌落的官員不一而足，進(jìn)一步加劇了這個(gè)領(lǐng)域的組織“碎片化”趨勢(shì)。 協(xié)會(huì)組織的力量 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)組織數(shù)年前便已相當(dāng)成型，萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界有“思想家”之稱(chēng)，他早在2003年便稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)最主要的利益群體（他本人也稱(chēng)之為“團(tuán)體性聲音”）至少有三個(gè)：主要由國(guó)營(yíng)城建系統(tǒng)和中房系統(tǒng)組成的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，屬于建設(shè)部系統(tǒng)，更多的是代表政府和國(guó)營(yíng)企業(yè)的利益；全國(guó)工商聯(lián)下屬房地產(chǎn)商會(huì)，其成員多為民營(yíng)中小房地產(chǎn)企業(yè)（包括建材等相關(guān)行業(yè)的一些民營(yíng)企業(yè)）；代表各大城市擁有領(lǐng)導(dǎo)地位的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的“中城房網(wǎng)”，他稱(chēng)之為“大公司俱樂(lè)部”或“好公司俱樂(lè)部”。 隨著行業(yè)和社會(huì)發(fā)展，上述房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織格局還會(huì)發(fā)生進(jìn)一步的演化。按照中國(guó)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的定位，其職能包括維護(hù)成員的合法權(quán)益，以及推進(jìn)行業(yè)自律；但由于活動(dòng)費(fèi)用來(lái)源等原因，實(shí)踐中行業(yè)協(xié)會(huì)組織精力往往集中于維護(hù)成員權(quán)益而漠視行業(yè)自律。等而下之者，由于不肖成員因攫取非分利益而有更大的財(cái)力向協(xié)會(huì)組織提供資助，有的協(xié)會(huì)組織甚至可能不但不推進(jìn)行業(yè)自律，反而把精力集中于維護(hù)、增進(jìn)部分成員的非分利益，犧牲守法成員的權(quán)益；而某些危險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)表明，假如沒(méi)有力度足夠的約束，中國(guó)某些房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織未嘗沒(méi)有可能滑向這個(gè)方向。 在中國(guó)媒體市場(chǎng)化大潮中，挾有暴利的房地產(chǎn)業(yè)成為媒體爭(zhēng)奪的重要廣告客戶(hù)和目標(biāo)讀者、贊助者，主要財(cái)經(jīng)媒體普遍開(kāi)辦了房地產(chǎn)專(zhuān)版（專(zhuān)刊）作為收入增長(zhǎng)點(diǎn)，部分媒體和媒體從業(yè)人員卷入這個(gè)利益集團(tuán)，不分青紅皂白地為之搖旗吶喊，一些專(zhuān)家學(xué)者也加入了他們的隊(duì)伍。部分專(zhuān)家學(xué)者、媒體從業(yè)者低價(jià)獲取房產(chǎn)，或參與房地產(chǎn)投機(jī)，推動(dòng)他們的言論立場(chǎng)更加偏頗。 一些房地產(chǎn)巨頭運(yùn)用輿論工具的技巧也迅速提高，日益嫻熟，號(hào)稱(chēng)“地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)便堪稱(chēng)個(gè)中第一高手。采用利益輸送手段駕馭媒體，并非最高明，自己不用直接輸送物質(zhì)利益卻能自如駕馭媒體，這才是強(qiáng)中之強(qiáng)，任志強(qiáng)在相當(dāng)程度上已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)境界。對(duì)于市場(chǎng)化媒體而言，最大限度“吸引眼球”是頭號(hào)重點(diǎn)，正因?yàn)槿绱耍M管任志強(qiáng)在私下的言行作派并不那么劍拔弩張，盡管他的某些言論未嘗沒(méi)有道理，但即使是正理，深諳此道的他也要刻意以觸犯眾怒的挑釁式口吻“放炮”，力圖吸引眼球的媒體又會(huì)進(jìn)一步取舍加工，讓他的說(shuō)法更加聳動(dòng)公眾視聽(tīng)，任志強(qiáng)也就達(dá)到了不費(fèi)分文駕馭媒體放大其聲音的目的。 正是依靠這種技巧，盡管任志強(qiáng)掌管的房產(chǎn)公司規(guī)模在業(yè)界排不上號(hào)，他在房地產(chǎn)業(yè)界的江湖地位卻巍然屹立。而公司規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他的一干房地產(chǎn)大鱷們之所以拱手讓出“房產(chǎn)總理”的地位，除了任志強(qiáng)在該行業(yè)的資歷之外，恐怕也是對(duì)此心有默契，一個(gè)利用有利環(huán)境悶聲發(fā)大財(cái)，一個(gè)高聲“放炮”爭(zhēng)取有利政策環(huán)境，各司其職，分外“和諧”。 房地產(chǎn)利益集團(tuán)能量的展現(xiàn) 無(wú)需否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)界的實(shí)際貢獻(xiàn)，因?yàn)樽》扛母镆詠?lái)絕大多數(shù)城市居民家庭居住條件都有了顯著改善，城市建設(shè)頗有進(jìn)步，這些有目共睹。問(wèn)題是任何事物都有兩面性，成就巨大的住房改革造成的問(wèn)題也與日俱增，而房地產(chǎn)利益集團(tuán)越來(lái)越多的舉動(dòng)不是為了解決這些問(wèn)題，而是繼續(xù)制造、加劇這些問(wèn)題，以維護(hù)這個(gè)行業(yè)、特別是某些企業(yè)的暴利，從而日益將自己推向社會(huì)對(duì)立面。 面對(duì)政府已經(jīng)或有意頒布的旨在抑制房地產(chǎn)暴利的政策，這個(gè)利益集團(tuán)通常高舉“市場(chǎng)”大旗，大聲疾呼要抵制來(lái)自“行政意志”的“不合理干預(yù)”；而對(duì)政府頒布的符合他們利益、有助于維護(hù)并擴(kuò)大其暴利的政策（這些政策往往又是他們通過(guò)各種手段爭(zhēng)取得來(lái)的），無(wú)論這種政策需要政府部門(mén)動(dòng)用多少行政資源強(qiáng)力推進(jìn)，他們都贊賞有加。 某些地方、某些部門(mén)、某些官員制造和利用政策漏洞的“功力”也日見(jiàn)深厚，在執(zhí)行遏制房地產(chǎn)泡沫的政策時(shí)舉步維艱，執(zhí)行房地產(chǎn)托市政策時(shí)則雷厲風(fēng)行，這一點(diǎn)在2009年初“反危機(jī)”旗號(hào)下各地房地產(chǎn)托市政策風(fēng)起云涌時(shí)暴露得格外充分。 房地產(chǎn)利益集團(tuán)左右決策的里程碑是121文件風(fēng)波。2003年，中國(guó)人民銀行頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即有名的121號(hào)文件），要求通過(guò)提高購(gòu)房按揭首付比例等手段控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。結(jié)果，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)的強(qiáng)大政治游說(shuō)下，國(guó)務(wù)院不久就發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，高度肯定其地位與作用，121號(hào)文件由此無(wú)疾而終，主持制定121號(hào)文件的人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有也在不久后平調(diào)去職。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界“思想家”馮侖則在當(dāng)年以《市場(chǎng)的力量真酷》為題撰文，聲稱(chēng)“市場(chǎng)的顯性力量這回頑強(qiáng)地借助媒體的公開(kāi)管道和媒體外的私下渠道與政府的行業(yè)政策制訂機(jī)構(gòu)進(jìn)行博弈，終于使‘121通知’變成一朵羞答答的玫瑰”，并斷言，“市場(chǎng)的力量決定一切。所以說(shuō)‘121通知’客觀上劃了一個(gè)時(shí)代，那就是市場(chǎng)思考不說(shuō)話(huà)、不作為的時(shí)代過(guò)去了，代之而起的是一個(gè)自為的房地產(chǎn)時(shí)代”，志得意滿(mǎn)，溢于言表。以此為起點(diǎn)，房地產(chǎn)利益集團(tuán)一發(fā)而不可收，在以下許多方面陸續(xù)展現(xiàn)了他們的能量： ——獲取大面積廉價(jià)和珍稀土地供給。當(dāng)年的大面積低價(jià)協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地和2004年“8?31大限”之前趕搭低價(jià)協(xié)議轉(zhuǎn)讓末班車(chē)的風(fēng)潮已經(jīng)展現(xiàn)了這個(gè)利益集團(tuán)獲取廉價(jià)土地的能力，在那之后，這種“能力”往往更多地體現(xiàn)在獲取珍稀土地方面，即使國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，即使對(duì)生態(tài)至關(guān)重要的資源，也不能逃脫被攫取的命運(yùn)，如洱海填湖風(fēng)波，如華僑城集團(tuán)在武漢東湖占填湖面開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)波，莫不如此，一處又一處風(fēng)景名勝在這個(gè)過(guò)程中從公共財(cái)富成為豪宅住戶(hù)后花園。與此同時(shí)，他們獲取廉價(jià)土地的手段有了進(jìn)一步演化，更多地體現(xiàn)為天價(jià)爭(zhēng)奪“地王”，得手后修改規(guī)劃提高容積率，城市規(guī)劃和市場(chǎng)游戲規(guī)則則淪為犧牲品。最引發(fā)社會(huì)公憤的是，暴力、血腥和賄賂常常令對(duì)土地的角逐分外黑暗，以至于“夜有多黑，房地產(chǎn)就有多黑”之語(yǔ)在社會(huì)上不脛而走。 ——為房地產(chǎn)業(yè)獲取廉價(jià)融資創(chuàng)造更有利環(huán)境。 ——維護(hù)房地產(chǎn)不合理高價(jià)與暴利。為此，統(tǒng)計(jì)歪曲、堅(jiān)持不公布商品房成本等手段一一祭出，不加入這一游戲的業(yè)者則被當(dāng)作異類(lèi)而遭受沉重壓力。2005年7月，在要求公開(kāi)房地產(chǎn)成本的社會(huì)輿論潮流下，海南中海銀投資有限公司負(fù)責(zé)人向媒體公布了?？诜康禺a(chǎn)成本構(gòu)成，按照他披露的房地產(chǎn)單位成本上限和當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)均價(jià)計(jì)算，也足以讓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率達(dá)到65%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界人士一方面普遍承認(rèn)他公布的單位成本數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲，另一方面又有不少同行對(duì)他表示反感和抵制。 更有甚者，在經(jīng)歷了持久牛市之后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的出現(xiàn)和日益明顯，這個(gè)集團(tuán)在房市低谷時(shí)期的托市手段也日益“創(chuàng)新”，政府補(bǔ)貼之類(lèi)已是老生常談不新鮮，迄今爆出的最富有想象力的手段莫過(guò)于以“違反價(jià)格法規(guī)”、“維護(hù)價(jià)格秩序”為由加以威脅已經(jīng)或有意降低房?jī)r(jià)促銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商。2008年房市低谷時(shí)期，時(shí)任南京江寧區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)周久耕公然宣稱(chēng)“要查出低于成本價(jià)賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商”，就是典型案例。 ——削弱、扭曲政府關(guān)于小戶(hù)型、經(jīng)濟(jì)類(lèi)房產(chǎn)供應(yīng)要求，滿(mǎn)足暴利需求。 ——排擠新進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)者。典型案例是前不久國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)事件。 …… 房地產(chǎn)利益集團(tuán)何去何從 經(jīng)過(guò)近年來(lái)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾輪博弈，海內(nèi)外投資者普遍相信，中國(guó)房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力維持偏向于他們的政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不散，房地產(chǎn)調(diào)控也一次又一次淪為“空調(diào)”。 這一輪房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)局如何，除了經(jīng)濟(jì)因素之外，關(guān)鍵取決于政府駕馭房地產(chǎn)利益集團(tuán)的能力。由于政府的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施已經(jīng)押上了自己的很多信譽(yù)，希望最終結(jié)果能夠向社會(huì)各界證明我們的政府仍然有著強(qiáng)大的執(zhí)行能力。 而對(duì)于房地產(chǎn)利益集團(tuán)中人而言，也需要意識(shí)到，一個(gè)喪失自我約束能力的利益集團(tuán)最終必然遭遇重創(chuàng)。是適度節(jié)制自己以求長(zhǎng)久，還是把自己推向社會(huì)敵對(duì)焦點(diǎn)以至于逼迫決策者痛下決心，把整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)推向泡沫破滅深淵，這是房地產(chǎn)利益集團(tuán)面臨的選擇。 （《環(huán)球視野》2010年6月7日第295期，摘自2010年第10期《南風(fēng)窗》）