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山東省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設用地使用權劃撥的含義考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于__。 A．保證金基金 B．資本支出預算 C．年度運營預算 D．季度預算 2、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為__元。 A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73 3、數(shù)列“12、13、14、15、16”的算術平均數(shù)是__。 A．12 B．13 C．14 D．15 4、房地產(chǎn)抵押時，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以__為準。 A．登記記載的內容 B．抵押合同為準 C．公證書內容 D．重新簽訂抵押合同，再重新進行抵押登記 5、以下項目中不屬于期間費用的為__。 A．管理費用 B．開發(fā)成本 C．財務費用 D．銷售費用 6、運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__進行測算。 A．平均增減量法 B．平均發(fā)展速度法 C．移動平均法 D．指數(shù)修勻法 7、__包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、未付利潤和預提費用等。 A．流動負債 B．長期負債 C．所有者權益 D．永久負債 8、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內應以書面或其他形式進行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 9、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡．現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當前的權益價值為．【2005年考題】 A：6．19萬元 B：6．42萬元 C：7．20萬元 D：9．58萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。 A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33 11、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。 A．甲銀行優(yōu)先受償 B．按2家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償 D．按2家銀行的債權比例受償 12、宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為。 A：1：200 B：1：500 C：1：500或大于1：500 D：1：1000或大于1：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、__是指經(jīng)濟活動中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡。 A．信用 B．貸款 C．公債 D．金融 14、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應補交地價萬元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法 16、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，__一般承擔結構、供暖、給水排水、照明以及空調或高級電氣設備等設計工作。 A．建筑師 B．工程師 C．造價工程師 D．估價師及物業(yè)代理 17、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于。 A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是__。 A．假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法 B．運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用 C．假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D．假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余 19、某市于2005年對市中心一半房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為基礎進行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、建設工程發(fā)生質量事故，有關單位應當在內向當?shù)亟ㄔO行政主管部門和其他有關部門報告。 A：24h B：30h C：36h D：48h E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為。 A：交易情況修正 B：交易日期調整 C：房地產(chǎn)狀況調整 D：區(qū)域因素調整 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、房地產(chǎn)估價委托合同的內容可以不包括。 A：估價對象 B：估價目的 C：估價人員 D：委托人的協(xié)助義務 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．條件不足，無法確定 24、企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般是__。 A．1年 B．1～2年 C．3～5年 D．5～6年 25、地基單位面積所能承受的最大壓力，叫。 A：地基正常承載力 B：地基最大承載力 C：地基最小承載力 D：地基容許承載力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、風險辨識常用方法包括（）等。 A．專家調查法 B．解析方法 C．故障樹分析法 D．幕景分析法 E．蒙特卡洛法 2、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 3、物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括__。 A．確立管理目標 B．制定維修養(yǎng)護方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預算 E．確定物業(yè)服務費的收費標準 4、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還。年貸款利率為6%，月還款額為__元。 A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29 5、下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是__ A．職業(yè)品德 B．職業(yè)理念 C．職業(yè)責任 D．職業(yè)情感 E．職業(yè)行為習慣 6、農(nóng)用地包括。 A：養(yǎng)殖水面 B：草地 C：耕地 D：水利設施用地 E：未利用地 7、對于共有房地產(chǎn)的轉讓，需要其共有人的__。 A．全部同意 B．超過50%同意 C．超過2/3同意 D．有人同意就行 8、普通股不能享有的權力是__。 A．參加股東大會的權利 B．參加表決的權利 C．總股控制的權利 D．股票轉讓權 9、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。 A．3473 B．4365 C．4500 D．4635 10、債券利率的高低，主要受等因素的影響。 A：銀行利率 B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色 E：利率計算方式和資本市場資金供求關系 11、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為__元/m2。 A．1840 B．2840 C．2966 D．3000 12、拍賣人應當于拍賣日__日前發(fā)布拍賣公告。 A．3 B．5 C．7 D．11 13、房地產(chǎn)估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。 A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人 C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系 14、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以。 A：提高投資收益 B：降低系統(tǒng)風險 C：降低個別風險 D：使投資毫無風險 E：借款合同 15、部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長購買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購買一更新改造一出售模式。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括 A：更新改造成本 B：購買成本 C：運營成本 D：建造成本 E：轉售稅費 16、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市市區(qū)內建設一住宅小區(qū)，下面其提供的有關證明材料是符合申請領取施工許可證條件的。 A：該建筑工程用地批準手續(xù) B：取得的建設工程規(guī)劃許可證 C：施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求 D：尚未確定施工企業(yè) E：有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，但施工圖設計文件還未進行審查 17、最適合用市場法估價的是（）。 A．用做生產(chǎn)的房地產(chǎn) B．可銷售的房地產(chǎn) C．出租或營業(yè)的房地產(chǎn) D．僅適用于自用的房地產(chǎn) 18、土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有__。 A．無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地 B．重視建筑物的存在，即將其設想為可利用的資源物 C．考慮建筑物存在對土地價值的影響 D．考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響 E．重視土地對建筑物價值的影響 19、下列關于房地產(chǎn)權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是。 A：屬地管理原則 B：房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則 C：房地產(chǎn)權利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記 D：房屋的所有權人和使用人為兩個人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 20、下列符合房地產(chǎn)估價機構一級資質的是__。 A．取得三級房地產(chǎn)估價機構資質后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上 B．業(yè)績要求在暫定期內完成估價標準的建筑物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上 C．注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D．有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上 21、拍賣標的亦稱，泛指可以通過拍賣方式轉讓的各種財產(chǎn)及財產(chǎn)權利。 A：拍品 B：拍賣物 C：拍賣人 D：拍賣方式 E：拍賣時間 22、下列屬于會計恒等式的是__。 A．資產(chǎn)-費用+負債+所有者權益-收入 B．所有者權益=資產(chǎn)+負債 C．資產(chǎn)+費用=負債+所有者權益+收入 D．負債=資產(chǎn)+所有者權益 23、根據(jù)《中華人民共和國憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有。 A：礦藏、森林、草原 B：水流、山嶺、灘涂 C：森林、山嶺、荒地 D：森林、水流、荒地 E：草原、灘涂、荒地 24、根據(jù)有關統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關于該類房地產(chǎn)價格的說法，正確的有。 A：利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元／㎡ B：利用平均增減最法預測2010年的價格為8826元／㎡ C：利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元／㎡ D：利用平均發(fā)展速度法預測2010年的價格為7438元／㎡ E：無法利用平均增減最法預測2010年的價格為8873元/㎡ 25、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出。 A：較樂觀的估計值 B：較保守的估計值 C：過高的估計值 D：過低的估計值 E：可能的估計值