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陜西省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某宗土地的總面積為5000㎡，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元／㎡，工業(yè)用地報(bào)酬率為6％；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元／㎡，商業(yè)用地報(bào)酬率為10％。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為萬(wàn)元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是__。 A．簡(jiǎn)單平均法 B．移動(dòng)平均法 C．加權(quán)移動(dòng)平均法 D．指數(shù)平滑法 3、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為、、，則三者關(guān)系是。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈波動(dòng)趨勢(shì)。 A：向下 B：平穩(wěn) C：不穩(wěn)定 D：向上 E：借款合同 5、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 6、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是．【2004年考題】 A：撰寫估價(jià)報(bào)告 B：審核估價(jià)報(bào)告 C：出具估價(jià)報(bào)告 D：估價(jià)資料歸檔 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為元／㎡。 A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5 000元／㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500 元／㎡。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元／㎡計(jì)，該幢房 地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為元／㎡。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的說(shuō)法有誤的是__。 A．房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估 B．價(jià)值評(píng)估要按照該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定 C．價(jià)值評(píng)估宜采用成本法和市場(chǎng)比較法 D．損失價(jià)值或損失程度評(píng)估對(duì)于可修復(fù)的部分，宜將其修復(fù)所需的估算費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度 10、下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯(cuò)誤的是__。 A．私立學(xué)校用地50年 B．廠房用地50年 C．大型超市用地50年 D．別墅用地70年 11、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年(自開工之日起算)，計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為__萬(wàn)元。 A．3939.61 B．4433.88 C．4768.50 D．5652.09 12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的。 A：收益能夠量化 B：風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C：收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D：收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為__萬(wàn)元。 A．417 B．500 C．460 D．450 14、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做。 A：凈現(xiàn)金流量 B：現(xiàn)金流入 C：現(xiàn)金流出 D：現(xiàn)金流量 E：借款合同 15、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗(yàn)收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至__。 A．2002年1月10日 B．2004年1月10日 C．2005年1月10日 D．2007年1月10日 16、下列關(guān)于氣態(tài)污染物的種類，表述不正確的是。 A：污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的數(shù)量最多，危害也最大 B：污染大氣的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮 C：二氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1／3，它大部分來(lái)自汽車尾氣 D：碳?xì)浠衔锸强諝庵械囊活愔匾奈廴疚?，包括甲烷、乙烷、乙烯? E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指。 A：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比 B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比 C：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比 D：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是。 A：投機(jī)需求膨脹 B：金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸 C：房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā) D：土地資源的稀缺性 E：借款合同 19、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由__負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。 A．政府部門 B．建設(shè)部門 C．房管部門 D．開發(fā)企業(yè) 20、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的。 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、__是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。 A．變更登記 B．他項(xiàng)權(quán)利登記 C．注銷登記 D．房屋所有權(quán)初始登記 22、具有“平均收益等于邊際收益等于產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格”特征的市場(chǎng)類型是。 A：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) B：完全壟斷市場(chǎng) C：寡頭壟斷市場(chǎng) D：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、下列建筑材料中，最有可能產(chǎn)生室內(nèi)放射性污染的是。 A：天然石材 B：壁紙 C：吸聲材料 D：合成隔熱板材 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、穿過(guò)建筑物的通道__計(jì)算建筑面積。 A．按分層水平投影面積 B．按水平投影面積的一半 C．按一層水平投影面積 D．按自然層分層投影面積 25、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過(guò)程。至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該宗房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬(wàn)元。 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于價(jià)格彈性的表述中，正確的有__。 A．供給價(jià)格彈性一般為正值 B．當(dāng)供給價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱供給完全無(wú)彈性 C．需求價(jià)格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值 D．當(dāng)需求價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱需求有完全彈性 E．一般來(lái)說(shuō)，時(shí)間越長(zhǎng)，需求和供給都越有彈性 2、下列關(guān)于柱、梁、板，說(shuō)法正確的是。 A：柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制 B：梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件 C：板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件 D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載 E：柱子是獨(dú)立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件 3、某寫字樓2年前的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/m2，目前該類寫字樓的市場(chǎng)資金為每天2元/m2，寫字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的80%。預(yù)測(cè)3年后該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)到12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為12%。則該寫字樓目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。 A．10300 B．9766 C．10256 D．9874 4、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容有__。 A．住房公積金的繳存核算 B．住房公積金的提取核算 C．住房公積金的使用核算 D．住房公積金的抵銷核算 E．與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算 5、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)__單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 A．物業(yè)管理 B．房屋施工 C．房屋工程監(jiān)理 D．房地產(chǎn)開發(fā) 6、建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要工作包括（）。 A．原材料檢驗(yàn) B．配套設(shè)備檢驗(yàn) C．制定控制質(zhì)量的具體措施 D．建立有關(guān)檔案制度 7、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等。 A：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) B：資產(chǎn)報(bào)酬率 C：股東權(quán)益報(bào)酬率 D：銷售毛利率 E：銷售凈利率 8、李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 9、某房產(chǎn)面積10 000 ㎡，要求測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為。 A：4 B：6 C：12 D：24 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當(dāng)于售價(jià)__的傭金。 A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4% 11、會(huì)計(jì)的目標(biāo)是向國(guó)家、企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)外部提供有助于所必需的、以財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息。 A：實(shí)行宏觀調(diào)控 B：加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理 C：合理地進(jìn)行投資和信貸決策 D：優(yōu)化社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源配置 E：加強(qiáng)外部經(jīng)營(yíng)管理 12、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 13、住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)由__的代表組成。 A．住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉 B．街道居委會(huì)確定 C．公安部門、房地產(chǎn)管理部門、街道居委會(huì)分別選派 D．房地產(chǎn)管理部門確定 14、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是。 A：集體土地中的宅基地 B：依法收回的國(guó)有土地 C：依法收購(gòu)的土地 D：依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地 E：借款合同 15、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從__上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。 A．貨幣支付 B．價(jià)值 C．現(xiàn)象 D．本質(zhì) 16、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表述中，正確的是__。 A．企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次 B．經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入 C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 D．可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-未分配利潤(rùn) 17、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有。 A：消費(fèi)者的收入增加 B：作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C：作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D：消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加 E：消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 18、目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的__。 A．80% B．60% C．90% D．70% 19、實(shí)施加成征稅，加二成等于加正稅的。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、有條件的地方，可申請(qǐng)繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個(gè)體 C：城鎮(zhèn)工商戶 D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農(nóng)民 21、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)，下列敘述錯(cuò)誤的一項(xiàng)是（）。 A．在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營(yíng)方式為出售時(shí)的投資，為開發(fā)過(guò)程中的資金投入，其成本應(yīng)為開發(fā)過(guò)程中的成本支出 B．以出租為經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過(guò)程中的資金投入，其投資成本不含建設(shè)成本和出租成本 C．以經(jīng)營(yíng)為經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，其主要投資為開發(fā)過(guò)程中的資金投入，其投資成本含建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本 D．以出租為經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入，其成本包含購(gòu)買成本和出租成本 22、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定不考慮被拆遷房屋的。 A：區(qū)位 B：用途 C：搬遷補(bǔ)助費(fèi) D：建筑面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有。 A：礦藏、森林、草原 B：水流、山嶺、灘涂 C：森林、山嶺、荒地 D：森林、水流、荒地 E：草原、灘涂、荒地 24、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是。 A：有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) B：服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) C：有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) D：服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng) E：借款合同 25、《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的__、性能和各部位(部件)的類型、性能、__等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。 A．構(gòu)造，標(biāo)準(zhǔn) B．構(gòu)造，規(guī)格 C．結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn) D．結(jié)構(gòu)，規(guī)格