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2017年上半年安徽省房地產(chǎn)估價師《相關知識》：合同的履行考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、在強制拍賣中，拍賣的主體是__。 A．人民法院和拍賣公司 B．競買人和買受人 C．人民法院和拍賣標的所有權(quán)人 D．拍賣公司和拍賣標的所有權(quán)人 2、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是（）。 A．空置率偏小 B．運營費用偏大 C．收益期限偏短 D．報酬率偏高 3、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48 4、下列關于商品房銷售的表述中，正確的是__。 A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3% B．按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證 C．按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積 D．商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款 5、真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格稱為__。 A．市場價值 B．理論價值 C．市場價格 D．理論價格 6、自治州、自治縣的自治條例和單行條例，報批準后生效。 A：全國人民代表大會及其常務委員會 B：國務院 C：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會 D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的__倍。 A．10 B．20 C．30 D．40 8、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元／㎡，建筑物重置價格為900元／㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元／㎡．則該建筑物的成新率為。 A：44％ B：50％ C：67％ D：94％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、在投資項目的財務報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是。 A：固定資產(chǎn)購置支出 B：企業(yè)所得稅 C：固定資產(chǎn)折舊 D：貸款利息 E：借款合同 10、所謂__，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．標準科學使用 C．標準操作手段 D．科學操作手段 11、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。 A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7 12、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為__萬元。 A．6.00 B．7.05 C．7.59 D．13.59 13、房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說均為公平合理的價值，是的要求。 A：獨立、客觀、公正原則 B：合法原則 C：最高最佳使用原則 D：估價時點原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A．368 B．552 C．561 D．920 15、下列關于臨時建筑，表述錯誤的是。 A：臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限 B：超過批準期限的臨時建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的臨時建筑會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失 D：拆除未到期限的臨時建筑應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 16、估價報告有效期應從起計。 A：估價時點 B：估價作業(yè)期 C：出具估價報告之日 D：簽訂估價委托合同之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的__設定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。 A．房屋建筑物 B．土地使用權(quán) C．在建工程 D．房屋期權(quán) 18、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。 A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同 19、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內(nèi)按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。 A：第(1)種情況 B：第(2)種情況 C：第(4)種情況 D：第(5)種情況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某地區(qū)商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為（）元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216 21、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和。 A：注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價作業(yè)日期、估價報告編號 B：注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價時點、估價報告編號 C：估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件 D：估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、國務院將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準列為事項。 A：行政備案 B：行政許可 C：行政處罰 D：行政復議 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為__萬元。 A．370 B．385 C．420 D．550 24、根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)不包括__。 A．中介公司 B．獨資企業(yè) C．有限責任公司 D．股份有限公司 25、在市場調(diào)查中，__是最易出錯的階段。 A．分析信息 B．信息匯總 C．收集信息 D．報告結(jié)果 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列關于民事權(quán)利，表述正確的是。 A：物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，但不是支配權(quán) B：知識產(chǎn)權(quán)是支配權(quán) C：姓名權(quán)是人身權(quán) D：解除權(quán)是抗辯權(quán) E：撤銷權(quán)是形成權(quán) 2、零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于來進行調(diào)整。 A：消費者價格指數(shù) B：零售物價指數(shù) C：業(yè)主的要求 D：租賃雙方商定的定期調(diào)整比率 E：同類物業(yè)的租金水平 3、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A．變動成本的設 B．銷售收入的不同 C．固定成本的設置 D．平衡點的設置 4、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指__。 A．房地產(chǎn)管理投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 C．房地產(chǎn)開發(fā)投資 D．房地產(chǎn)經(jīng)營投資 5、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，下列事項的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 C：改建、重建建筑物及其附屬設施 D：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 E：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 6、房屋租金可分為__。 A．成本租金 B．商品租金 C．土地租金 D．市場租金 E．經(jīng)濟租金 7、選取可比實例時，應符合的要求包括__等。 A．可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B．可比實例的交易類型與估價目的吻合 C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當 D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同 8、下列關于工程造價全過程動態(tài)控制的表述中，正確的有。 A：以投資估算價控制設計方案的選擇 B：用預算造價控制施工圖設計 C：通過招標投標方式引入競爭機制，擇優(yōu)選擇承包商 D：合同管理 E：進行建設項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù) 9、不屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量的是。 A：金融業(yè)的發(fā)展 B：社會人口密度 C：物價的高低 D：自然環(huán)境的變化 E：政治制度的變遷 10、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。 A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益 11、根據(jù)，可將合同分為雙務合同與單務合同。 A：法律是否設有規(guī)范并賦予一個特定名稱 B：合同當事人是否互相享有權(quán)利、承擔義務 C：合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價 D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。 A：意外破壞的損毀 B：市場供給的過量 C：建筑設計的缺陷 D：人們消費觀念的改變 E：周圍環(huán)境條件惡化 13、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。 A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院 C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府 14、開發(fā)商的主要合同關系通常包括等。(2005年試題) A：保險合同 B：分包合同 C：銷售合同 D：勘察設計合同 E：加工合同 15、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，下列不征收土地閑置費的情形有。 A：因不可抗拒力造成開工延期 B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的 C：因動工開發(fā)必需的前期工作(發(fā)現(xiàn)地下文物)而延期動工開發(fā)的 D：因政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的 E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的 16、以保險基金來源的不同為標準，可將保險分為。 A：商業(yè)保險 B：社會保險 C：政策保險 D：財產(chǎn)保險 E：人身保險 17、收益性物業(yè)經(jīng)營費用包括。 A：人員工資 B：辦公費用 C：抵押貸款還本付息 D：保險費、房產(chǎn)稅 E：企業(yè)管理費及利潤 18、以單純的土地使用權(quán)抵押的，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以__方式取得的。 A．劃撥 B．出讓 C．轉(zhuǎn)讓 D．出租 19、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有__。 A．項目投資形成的可分配利潤 B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關費用 D．租售收益 E．股息 20、企業(yè)會計準則是規(guī)范企業(yè)會計確認、計量、報告的會計準則，它包括兩個層次。 A：一般會計準則 B：普通會計準則 C：特殊會計準則 D：基本會計準則 E：具體會計準則 21、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是戰(zhàn)略。 A：形象差異化 B：人員差別化 C：服務差別化 D：產(chǎn)品差別化 E：借款合同 22、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。 A．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C．開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日 23、下列關于住房公積金的表述中，正確的是__。 A．每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日 B．住房公積金的繳存比例一般不得低于5%，原則上不得超過15% C．職工裝修自住住房時可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額 D．個人住房公積金的利息所得與個人普通存款的利息所得有區(qū)別，應免征個人所得稅 24、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向__辦理證據(jù)保全。 A．公證機關 B．公安機關 C．法院 D．縣級以上人民政府 25、下列關于宏觀經(jīng)濟政策中的財政政策，表述正確的是。 A：財政政策是國家干預經(jīng)濟的主要政策之一 B：財政政策的主要內(nèi)容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收 C：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入 D：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，增加政府支出可以擴大總需求，減少國民收入 E：財政政策是指國家為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策