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＊＊＊＊產權酒店委托經營方式及回報方案 ? 作為一種新型的房地產投資形式，＊＊＊*酒店采用了國際流行的產權酒店經營模式，聘請了客源網(wǎng)絡龐大、經營業(yè)績卓著的建國集團所屬建國物業(yè)管理公司經營管理，保障了酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。 業(yè)主購買＊＊＊*酒店客房后，委托管理公司統(tǒng)一經營管理，并獲得年度客房利潤分紅！ ? 委托方式（一）持久穩(wěn)定省心的投資形式（一勞永益型投資形式） ? 業(yè)主與＊＊＊*酒店管理公司簽定《委托經營協(xié)議》，將所購客房的20年以上經營權全權委托給酒店管理公司，酒店管理公司按照客房總價的10%的固定金額每年支付業(yè)主投資回報。 在委托經營期間，除去物業(yè)費、折舊費、個人所得稅由業(yè)主自行支付之外，在經營過程中發(fā)生的各項成本、稅費均由酒店管理公司承擔。 在委托經營期間，業(yè)主每年還將獲得＊＊＊*酒店管理公司贈送的一定數(shù)額的住房卡。 ? 戶型 面積 總房款 年收入 年支出 固定回報 住房卡 物業(yè)費 個人所得稅 A 56.52 370000 37000 12000 5426 1579 D 136.13 930000 93000 32000 13068 3997 ? （1）、物業(yè)費：8元/平方米/月 （2）、個人所得稅：業(yè)主收益的5%（物業(yè)費部分業(yè)主不再納稅） ? ? ? 委托方式（二）（利潤共享型投資方式） 業(yè)主與＊＊＊*酒店管理公司簽署《委托經營協(xié)議》，將所購客房的1年以上經營權全權委托給酒店管理公司，並獲得年度客房利潤分紅。 在委托經營期限內，業(yè)主可以隨時使用自己的客房，＊＊＊*酒店管理公司僅是在得到業(yè)主確認的期限內經營出租該客房，并且在該期限內，業(yè)主將獲得所購客房套型全部待租客房得平均收益。 即業(yè)主所購客房的當日收益=該套型全部客房的當日收益/該套型當日全部待租客房數(shù)；業(yè)主客房全年收益=業(yè)主所購客房每日收益之總和；業(yè)主將獲得的利潤分紅為業(yè)主所購客房全年收益的65%。 在委托經營期間，除去物業(yè)費、折舊費、個人所得稅由業(yè)主自行支付之外，其余部分只要是在經營過程中發(fā)生的各項成本、稅費均由酒店管理公司承擔。（業(yè)主自主除外） 物業(yè)費：8元／平方米·月 折舊費：按照實際發(fā)生額，先由＊＊＊*酒店管理公司墊付，從第一次發(fā)生后的次年，開始從收益中逐年扣除。 個人所得稅：業(yè)主收益的5%（物業(yè)費部分，業(yè)主不再納稅） 在委托經營期限內，業(yè)主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔相應得基本費用，其中包含：易耗品、布草換洗費等。 具體如下： A 50元/日·套 B 50元/日·套 C、E 90元/日·套 D、F 130元/日·套 G 100元/日·套 ? ＊＊＊*產權酒店各戶型的投資收益分析 作為一種新型的房地產投資形式，＊＊＊*酒店采用了國際流行的產權酒店經營模式，聘請了客源網(wǎng)絡龐大、經營業(yè)績卓著的建國集團所屬建國物業(yè)管理公司經營管理，保障了酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。 業(yè)主購買＊＊＊*酒店客房后，委托管理公司統(tǒng)一經營管理，并獲得年度客房利潤分紅！ 投資收益分析表 指 標 支 出 收 益 ? 收益率 戶型 建筑面積 總房款 首付款 貸款 物業(yè)費 取暖費 計算方式 房間牌價 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 20年 8元/㎡ 18元/㎡ ? A ? 56.52 ? 330000 ? 100000 ? 19110 ? 5426 ? 1017 市場狀態(tài) 588 0.8 60% 103018 41408 隨時免 費入住 41.41% 保守估計 588 0.7 35% 52685 8692 8.69% 固定回報 —— —— —— 28560 3006 12000 15.01% C 91.46 530000 160000 30743 8780 1646 市場狀態(tài) 958 0.8 60% 167842 67928 隨時免 費入住 42.46% 9.14% 保守估計 958 0.7 35% 85837 14625 （以A型客房330000元/套；C型客房530000元/套為例） ? （1）、凈收益、收益率未計算業(yè)主獲得的房產收益。 （2）、固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡（A、B型12000元/年 何為產權式酒店 　　產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時空共享"，其共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。無論對發(fā)展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機。 產權式酒店的性質 　　在歐美等旅游及經貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產權酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟，貿易及房地產是有機結合互動發(fā)展的關系。產權酒店與別墅，普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產權式酒店，在享受超值服務，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。 產權式酒店分類 時權酒店 是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。 純產權酒店 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。 高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村 指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。 時值度假型酒店 指消費者購買一定數(shù)量的"分數(shù)"，這些"分數(shù)"就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些"分數(shù)"在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。"分數(shù)"消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 國外產權酒店的現(xiàn)狀 　　20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入"豐裕社會"，中產家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。 產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。拒資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。在國內，產權式酒店項目也多出現(xiàn)在大型城市周邊風景比較好的異地項目和郊區(qū)項目，功能以休閑度假為主，為了保證投資者較高、穩(wěn)定的投資回報，大多選址在環(huán)境優(yōu)美的地方并提供"包租"的服務。 表面上看，多數(shù)產權式酒店目前所采用的售后包租銷售形式，可帶來多方好處。尤其對開發(fā)商來說，能夠很快的高價銷售出去，讓資金快速回籠，盤活資產；對銀行來說，與一般住宅項目相似的按揭比例和貸款期限，因為業(yè)主在包租期間有租金保證就不會還不起按揭，從而減少了貸款風險。對投資者來說，只要能夠有穩(wěn)定的租金收入，同樣皆大歡喜。 　　首先，產權式酒店的銷售價格往往是該地一般物業(yè)的兩至三倍，價格偏高，開發(fā)商自留利潤空間很大，小業(yè)主承擔的風險過大；其次，發(fā)展商盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力卻又不足，前期炒作一番后，工程進度和后期配套設施卻無法跟不上；并且，后期管理常也是個問題，即便優(yōu)秀的酒店管理公司也很難保證酒店長期維持贏利狀況。 　　產勸酒店的目的就是把大業(yè)主劃成了單元性的小業(yè)主，把獨股力量化解成分股力量，這樣小業(yè)主的權利更難維護；而且，售前房產開發(fā)商通常會在售價和租金上喊出誘人的條件，但是付款之后，由于自身經營問題或為了自身利益，對方通常不能或不愿兌現(xiàn)。盡管事先雙方都簽有合同，但當有關監(jiān)管部門和法規(guī)沒有到位時，小業(yè)主通常很難和開發(fā)商直接對話?！边@位房產開發(fā)商的投資負責人對記者說。他認為，產權式酒店的銷售是危險的，這更容易產生房產泡沫。 國內具有代表性的產權酒店 　　當市中心的產權式公寓市場一片紅火時，區(qū)域商業(yè)中心的產權式酒店也悄然出現(xiàn)。日前開工的巴黎時光·索爾產權式酒店，以小面積、全裝修、低售價和較高的投資回報，引起市場關注。同時，這一樓盤的開工，也拉開了寶山淞南新商業(yè)中心建設的序幕。 隨著國內經濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店"；倡導"e時代人性化商務空間"的廈門悅華酒店；10%投資回報+房屋產權由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 　　淞南鎮(zhèn)位于寶山區(qū)南部，是近年的現(xiàn)代化新型城鎮(zhèn)，“以港興鎮(zhèn)、以商興鎮(zhèn)、以科技興鎮(zhèn)”是該鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展的基本方針。目前，該鎮(zhèn)16條公交線路直達中心城區(qū)，原淞滬鐵路和逸仙路高架穿鎮(zhèn)而過。商業(yè)貿易是全鎮(zhèn)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹еa業(yè)，現(xiàn)建有4.5萬平方米商業(yè)用房的淞南路商業(yè)街和6個住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點，引進市區(qū)的聯(lián)華超市、凱福飯店、豐美閣火鍋城等名優(yōu)商店。另外，工業(yè)、集裝箱儲運業(yè)和諸如“建配龍”國際建材配送中心等專業(yè)市場也是該鎮(zhèn)的支柱產業(yè)。 　　巴黎時光·索爾產權式酒店位于淞南路的中心地段，與淞南鎮(zhèn)政府隔街相望。項目總建筑面積1.1萬平方米，不但外立面具有濃郁的法國古典建筑風情，內部裝修更具巴黎的時尚藝術氣息，酒店建成后將成為淞南商業(yè)街的地標性建筑。酒店一樓設精品商場，二至六層共153套全裝修公寓，每套使用面積在26至60平方米之間，頂層空中觀景花園設有擁有各類設施的休閑會所。這個產權式酒店具有較高的投資回報。以一套使用面積為30平方米的全裝修公寓為例，總價為20萬元，首付8萬元，10年按揭月供一千二百多元。若這套公寓全部委托酒店管理公司管理，每月可獲得的穩(wěn)定收入基本與還款額相當，以租房的錢養(yǎng)房，10年后可坐收租金，并可坐享物業(yè)的增值效應。另外，便利的交通是公寓酒店經營的保障，酒店離地鐵一號線與輕軌明珠線北延伸段的長江路出口僅500米，且到上海未來的客運中心吳淞口碼頭約15分鐘車程。? 產權式酒店 本文摘自《中國住宅創(chuàng)新熱銷策劃》——暨南大學出版社 一、產權式酒店的概念 產權式酒店即投資者購買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司的贈送的一定期限免費入住權，產權式酒店有三大類型：時權酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。 二、產權式酒店的特征 1、業(yè)主擁有酒店獨立產權 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權，擁有所有權，但沒有經營權，并且產權往往僅有40年。 2、酒店式管理 產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務，以及各種 鐘點服務，這方面而言，產權式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高、管理費一般是40元/平方米·月。 3、兼具居住度假與投資兩種功能 產權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經營利潤；有些則提供免費居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。 三、產權式酒店的三大類型 1、時權酒店 由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”是產權式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。 2、退休住宅型 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。 3、有限自用的投資型酒店公寓 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管 理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 四、產權式酒店市場競爭力分析 A：地理位置及天然資源 位置的要求在此方面明顯，因為產權式酒店是商業(yè)一種，它需要優(yōu)美的景觀，如大海、沙灘、雪山的景觀，這樣才能夠吸引足夠多的人群。 B：良好的環(huán)境 例如大梅沙地區(qū)將規(guī)劃成一個旅游區(qū)，雅蘭酒店前面的馬路立交將改建成一個步行街，周圍將建成一個內湖公園，良好的環(huán)境價值，非常明顯。雅蘭酒店一號樓東面既能夠看到大海同時也可以看到內湖的房間價格比僅能看到大海的價格要高了600元/平方米，約高出5%。 C：良好的規(guī)劃布局 與環(huán)境相協(xié)調的建筑風格，以及齊全的配套設施，如商場、桑拿、游艇、舞廳、咖啡廳、會議廳、餐廳以及附屬商業(yè)設施。 D：聘請著名的酒店管理公司進行酒店經營和管理 作為一個投資者，擁有良好的經營方式、豐富管理及經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，如果酒店管理公司能夠提供豐富多彩的富有樂趣的創(chuàng)意與活動，則能夠吸引更多的顧客。 E：經常組織各種盈利性的國內、國際會議，如學術、旅游年會、以提高酒店的盈利水平。 F：加盟國際化的國際旅游組織 這樣才能夠吸引更多的旅客，提高盈利水平，同時能夠為投資者提供更多的旅游目的地的選擇。 G：提高發(fā)展商的品牌及規(guī)模與實力 H：提高市場營銷能力 I：降低投資者和消費者的門坎 J：建立現(xiàn)代企業(yè)制度，以制度保障消費者的投資信心 五、三門島產權酒店的開發(fā)及經營模式 三門島上的產權酒店的開發(fā)分二種模式：一種是由我司獨立開發(fā)獨立經營，一種是由上島購買企業(yè)會所用地的企業(yè)自己開發(fā)與經營。 產權酒店全部規(guī)劃在B、D區(qū)內，購得B、D區(qū)用地的企業(yè)，根據(jù)所購地塊的設計要求結合自身的使用或經營需要在該地塊上修建產權酒店。產權酒店建成后，該企業(yè)可將其出售或自主經營或委托三門開發(fā)商聘請的國際知名灑店管理公司經營。 六、三門島產權酒店的經營前景 1、中國假日經濟形成，富人階層開始追求高端的度假地。 2、深圳東部海岸的旅游開發(fā)熱現(xiàn)正升溫 3、三門島是具有唯一性的南中國海最高尚的海鳥度假區(qū) 由于三門島具有唯一性，所以能確保它對會員具有長期的吸引力，同時也確保島上物業(yè)具有升值潛力。 4、龐大而且具有極高消費能力的三門島島主俱樂部會員 俱樂部俱樂部的每名會員都是極具消費能力的富人，加上與會員同行的親朋好友、合作伙伴、生意客戶，整體江消費能力更是驚人。俱樂部在規(guī)劃中的海景酒店、天鵝堡酒店、馬術場、游艇會、航空、滑翔、潛水等，必將聚集大中華地區(qū)的社會名流和富豪們，企業(yè)也可將會所對外開放而獲得不菲的盈利，或者也可將會所客房以產權史酒店的方式出售獲得直接收益。 5、極具吸引力的城堡酒店 每座企業(yè)會所/酒店公寓都是各具特色的，絕不會重復，這樣會吸引會員經常到島上消費。很多精明的企業(yè)家在海島購買別墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作為激勵員工的一個用途，他們定期給予那些優(yōu)秀的員工去海島度假的獎勵方式，這種激勵制度給企業(yè)帶來的驚人的效益，在西方國家尤為盛行。 七、三門島產權灑店的房型(見下頁) ? 企業(yè)會所 一、擁有自己的度假會所是國際大企業(yè)慣例 在西方，許多大企業(yè)都有企業(yè)自己的海島休假會所。據(jù)美國CNN新聞網(wǎng)報道，2000年4月21日，世界頭號商業(yè)巨子比爾.蓋茨和其高級幕僚在世界著名的度假地加勒比海群島，一方面放松心情，享受美麗的陽光、沙灘、浪花；一方面在微軟的海島別墅會所里共商“肢解微軟官司”的對策。 信息產業(yè)巨子拉里.愛里森，美國甲古文公司的首席執(zhí)行官，歐洲著名的三胞胎公司首席執(zhí)行官索.普拉特都非常喜歡海洋度假，都擁有自己心愛的豪華游艇和海島別墅。 隨著中國經濟的發(fā)展，中國企業(yè)與國際企業(yè)的往來越來越多，企業(yè)越來越重視企業(yè)形象建設、企業(yè)文化建設。符合企業(yè)要求、體現(xiàn)企業(yè)形象的企業(yè)度假地已受到廣泛關注。據(jù)調查，在深圳，許多大型企業(yè)由于沒有自己的接待地，每年接待客戶及企業(yè)員工活動的費用很高，使得企業(yè)既被動又不體面。可見企業(yè)特別是大企業(yè)是十分需要一個屬于自己的企業(yè)會所的。 二、三門島企業(yè)會所的開發(fā)模式 三門島企業(yè)會所的開發(fā)和島主別墅一樣采用DIY模式開發(fā)，企業(yè)可以在三門島規(guī)劃用地范圍中自主選擇地塊建造自己的企業(yè)會所，開發(fā)商會提供企業(yè)會所的房型參考，企業(yè)根據(jù)所購地塊的設計要求結合自身的 使用或經營需要并按按照您自己的喜好來建造自己的企業(yè)會所。 三、三門島企業(yè)會所的開發(fā)及經營模式 企業(yè)會所全部規(guī)劃在D區(qū)內，購得D區(qū)用地的企業(yè)，根據(jù)所購地塊的設計要求結合自身的使用或經營需要在該地塊上修建企業(yè)會所。企業(yè)會所建成后，該企業(yè)可只提供公司內部使用或將其出售或自主經營或委托三門島開發(fā)商聘請的國際知名灑店管理公司經營。 四、三門島企業(yè)會所的經營前景 1、中國假日經濟形成，富人階層開始追求高端的度假地。 2、深圳東部海岸的旅游開發(fā)熱現(xiàn)正急劇升溫 3、三門島是具有唯一性的南中國海最高尚的海鳥度假區(qū) 由于三門島在區(qū)位、自然資源上具有唯一性，所以能確保它對會員具有長期的吸引力，同時也確保島上物業(yè)具有升值潛力。 4、龐大而且具有極高消費能力的三門島島主俱樂部會員 俱樂部俱樂部的每名會員都是極具消費能力的富人，加上與會員同行的親朋好友、合作伙伴、生意客戶，整體江消費能力更是驚人。俱樂部在規(guī)劃中的海景酒店、天鵝堡酒店、馬術場、游艇會、航空、滑翔、潛水等，必將聚集大中華地區(qū)的社會名流和富豪們，企業(yè)也可將會所對外開放而獲得不菲的盈利，或者也可將會所客房以產權式酒店的方式出售獲得直接收益。 5、極具吸引力的特色酒店 每座企業(yè)會所都是各具特色的，絕不會重復，這樣會吸引會員經常到島上消費。 很多精明的企業(yè)家在海島購買別墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作為激勵員工的一個用途，他們定期給予那些優(yōu)秀的員工去海島度假的獎勵方式，這種激勵制度給企業(yè)帶來的驚人的效益，在西方國家尤為盛行。 五、三門島企業(yè)會所推介房型 (見下頁) 【企業(yè)會所】 ? 【產權式酒店】 合同范本