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助理房地產經(jīng)紀人 資料 資料 一、名詞解釋 1. 商品房 是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。 2. 外銷房 外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 3. 內銷房 內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 4. 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。 5. 產權置換 是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。 6. 房地產產權 房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。 7. 按揭 按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。 8. 住房公積金 是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：（1）"個人存儲，單位資助"住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金。 9. 實際銷售面積 是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 10. 預售面積 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。 11. 印花稅 指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。 印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據(jù)，稅率為萬分之五。 12. 契稅 契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%。 13. 人住房抵押貸款 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。 14. 人住房擔保貸款 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。 15. 房改房 已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。 16. 存量房 是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。 17. 集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 18. 期 房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 19. 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 20. 水景商品房 是指依水而建的房屋。 21. 小高層住宅 指七層至十二層的住宅。 22. 廉租住房 是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 23. 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 24. 基 價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 25. “七通一平” 是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。 26. “三通一平”是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。 27. 五 證 房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。 28. 尾房? 尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。? 29. 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 30. 得房率? 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。? 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。? 套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積?+分攤得公用建筑隊面積。 二、單項選擇題(在每小題列出的四個選項中只有一項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內。) 1. 經(jīng)過改建擴建的房屋，進入市場交易前，產權所有者必須到房地產管理部門辦理（　　?。〣 A.產權過戶手續(xù) B.變更登記手續(xù) C.交易許可手續(xù) D.法律公證手續(xù) 2. 辦理房地產立契過戶的手續(xù)，必須遵循的程序是（　　?。〥 A.受理—驗證—確權—調查—估價—立契—報批—歸檔 B.受理—驗證—調查—確權—估價—報批—立契—歸檔 C.受理—確權—調查—估價—報批—立契—歸檔 D.受理—驗證—確權—調查—估價—報批—立契—歸檔 3. 承租人征得出租人的同意，可以將租用的房屋轉租給他人，其房屋轉租的最長期限不得超過（　　?。〥 A.政府規(guī)定的期限 B.房屋所占土地的使用年限 C.出租人指定的期限 D.原租賃合同規(guī)定的期限 4. 土地出讓的底價是指（　　　）C A.市場地價 B.評估地價 C.基準地價 D.標定地價 5. 在下列影響房地產價格的物理因素中，最重要的因素是（　　?。〤 A.土地面積和形狀 B.地質和地勢 C.房地產坐落的位置 D.建筑物的外觀和質量 6. 國家對土地評估機構實行的制度是（　　?。〣 A.評估報告審查 B.資格認證 C.評估項目報批 D.人員審定 7. 物業(yè)管理公司按照物業(yè)面積大小收取的物業(yè)管理費構成的基礎是（　　　）A A.常規(guī)公共服務 B.專項服務 C.特約服務 D.日常生活服務 8. 物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系是（　　?。〥 A.上下級關系 B.管理與被管理的關系 C.領導與被領導的關系 D.委托人與被委托人關系 9. 理論和實踐證明，商品住房消費，必須( )的支持。C A.有政府部門 B.有國家相關政策 C.借助金融 D.有相關法律 10. 農村集體所有的土地( )，才能進行開發(fā)建設。C A.出讓給房地產開發(fā)企業(yè)后 B.劃撥給房地產開發(fā)企業(yè)后 C.轉變?yōu)閲型恋睾? D.租賃給房地產開發(fā)者后 11. 目前，我國房地產業(yè)中存在著各種經(jīng)濟成分，( )在房地產業(yè)中占著主要地位。C A.私有房地產經(jīng)濟 B.合資性質的房地產經(jīng)濟 C.國有房地產經(jīng)濟 D.集體性質的房地產經(jīng)濟 12. 股份制企業(yè)的股本金，一旦認購，投入企業(yè)，便成為企業(yè)的( )C A.借入資金 B.籌措的資金 C.自有資金 D.公積金 13. 比較各種籌資方案，其中利率最優(yōu)惠的籌資方案是( )D A.銀行信貸 B.股票籌資 C.債券籌資 D.財政籌資 14. 土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金而取得土地使用權的方式，稱為( )C A.無償取得方式 B.部分有償取得方式 C.有償取得方式 D.劃撥方式 15. 從事拆遷房屋的單位，必須取得( )，它是進行房屋拆遷的法律憑證。B A.規(guī)劃用地許可證 B.房屋拆遷許可證 C.土地征用許可證 D.開發(fā)建設許可證 16. 目前對于工程內容尚不十分清楚的，較難準確計算工程量和工程造價的工程項目，在工程承發(fā)包時宜采用( )C A.施工圖預算包干 B.平方米造價包干 C.成本加酬金承包 D.獨家承包 17. 房地產建設工程項目竣工驗收的條件之一是：要求建筑物四周( )以內的場地平整。D A.三米 B.四米 C.一米 D.二米 18. 土地出讓金是( )A A.土地使用權價格 B.土地所有權價格 C.一般意義上的土地價格 D.完整的土地價格 19. 采用行政劃撥方式取得的房地產，要在( )后才可以轉讓、出租、抵押。A A.補足房地產出讓金 B.補足土地出讓金 C.不需作任何補償 D.補足房產出讓金 20. 以招標方式出讓土地使用權,( )獲得土地使用權。B A.由報價最高者 B.由綜合指標來決定誰可以 C.由競爭能力最強者 D.由最符合土地使用規(guī)則者 21. 房產拍賣成立并雙方簽訂買賣合同后，出賣人如在規(guī)定時間內未將房屋騰空移交，買受人可解除拍賣房屋的約定，出賣人則應( )C A.返還定金 B.交納罰款 C.雙倍返還定金 D.返還一半定金 22. 傳統(tǒng)公房租賃關系本質上是一種( )關系。A A.分配關系 B.低租金關系 C.長期使用關系 D.福利制 23. 房屋租賃契約確立的是一種( )關系。B A.商品交換 B.具有某些物權特征的債權 C.賣買關系 D.等價交換關系 24. 決定房地產價格的因素是( )A A.土地價格和房屋價格 B.經(jīng)濟因素 C.環(huán)境因素 D.行政和政策因素 25. 土地估價師實行登記注冊制度，有效期一般為( )，有效期滿要按規(guī)定重新登記。A A.五年 B.四年 C.三年 D.二年 26. 資本金的確立在我國采用( )A A.實收資本制 B.授權資本制 C.折衷資本制 D.企業(yè)資本制 27. 不能全部計入當年損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用稱為( )B A.待攤費用 B.遞延資產 C.無形資產 D.應付款項 28. 房地產開發(fā)經(jīng)營中的銷售費用作為( )直接計入當期損益。C A.間接成本 B.期間費用 C.期間成本 D.管理費用 29. 房地產費的征收所體現(xiàn)的是( )C A.土地所有權為國家所有 B.為了維持國家機關正常運行 C.國家作為經(jīng)濟活動的管理者要支出一定的費用 D.為了房地產業(yè)的擴大再生產 30. 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，具有征用農地審批權的權利機構是( )C A.省轄市人民政府 B.縣級人民政府 C.國務院和省級人民政府 D.鄉(xiāng)級人民政府 31. 按照市價發(fā)行房地產股票，其市價是指( )D A.股票市場平均價 B.企業(yè)自定價格 C.股票的票面價格 D.已發(fā)行的同種股票價格 32. 經(jīng)濟適用房是一種( )A A.社會保障性質的微利商品房 B.福利性的住房 C.沒有個人產權的微利商品房 D.只租不售的住房 33. 我國土地公有制采取的兩種形式是( )A A.集體所有制和全民所有制 B.集體所有制和國家所有制 C.集體所有制和公有制 D.農民所有和全民所有 34. 中國城市土地價格實際上是( )B A.城市土地所有權的價格 B.城市土地使用權的價格 C.建筑物和構筑物的價格 D.城市基礎設施的價格 35. 在房屋租賃期限未滿的情況下，出租人將其出租的房屋的所有權轉移給了第三人，原先確定的租賃關系( )A A.仍然有效 B.同時失效 C.重新簽訂 D.需要修訂 36. 在房地產交易市場上，依據(jù)交易采取的方式不同，房地產價格可以分為( )B A.生產價格和流通價格 B.出售價格和租賃價格 C.市場價格和成本價格 D.流通價格和廉租價格 37. 在房地產租賃中，承租人取得的是房地產的( )B A.所有權 B.使用權 C.抵押權 D.繼承權 38. 在某項房地產建設工程項目進行綜合驗收時，其中通過驗收并取得合格證書的單項工程( )D A.仍要辦理驗收手續(xù) B.只需辦理初步驗收手續(xù) C.只需辦理備案手續(xù) D.不再辦理驗收手續(xù) 39. 對城市土地利用方式和利用強度起決定性作用的因素是( )D A.地租地價 B.信貸 C.房地產稅 D.城市規(guī)劃 40. 某公司因經(jīng)營策略變化，決定出售其擁有的房地產，在需要交納土地增值稅時，不可以 從其出售收入中扣除的項目是( )B A.取得土地使用權時所支付的地價 B.房屋和建筑物價格評估費 C.銷售稅金 D.房屋和建筑物的評估價格 41. 達成房地產咨詢公司規(guī)定每提供一項住房房源市場信息收費150元人民幣。這種中介服務價格的確定方式是( )C A.封頂法 B.交易額比例提成法 C.包價法 D.保底法 42. 屬于狹義房地產中介業(yè)務活動范疇的經(jīng)濟行為是( )D A.房地產財務會計 B.物業(yè)管理 C.房地產開發(fā)投資可行性研究 D.房地產價格評估 43. 房地產經(jīng)紀人因從事房地產中介活動而獲得的報酬是( )B A.咨詢費 B.傭金 C.好處費 D.評估收費 三、多項選擇題(在每小題列出的五個備選項中,有二個至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。) 1. 房地產經(jīng)營管理項目可行性研究可以分為（　　?。〢DE A.機會可行性研究階段 B.投資可行性研究階段 C.設計可行性研究階段 D.初步可行性研究階段 E.最終可行性研究階段 2. 房地產經(jīng)營管理企業(yè)的自有資金主要包括（　　　）BDE A.國家財政撥款 B.企業(yè)注冊資本金 C.社會籌集資金 D.企業(yè)公積金 E.股本金 3. 征用農業(yè)用地補償費的構成是（　　?。〢BCD A.土地補償費 B.安置補償費 C.地上附著物補償費 D.青苗補償費 E.拆遷補償費 4. 房地產市場基本構成要素為（　　　）ACE A.市場運行客體 B.房地產市場管理組織 C.市場運行主體 D.房地產市場中介組織 E.市場運行的行為方式 5. 房屋租賃價格構成因素中屬于成本因素的有（　　?。〤DE A.地租 B.利潤 C.維修費 D.折舊費 E.管理費 6. 房地產中介服務組織必須履行的義務有（　　?。〢BCDE A.遵守有關法律、法規(guī)和政策 B.遵守自愿、公平、誠信的原則 C.按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動 D.按規(guī)定的標準收取費用 E.依法繳納稅費 7. 房地產開發(fā)企業(yè)財務報表體系包括（　　?。〢BCD A.資產負債表 B.損益表 C.現(xiàn)金流量表 D.利潤分配表 E.會計科目表 8. 房地產法律體系的三個子體系是（　　　）ABC A.土地法體系 B.住宅法體系 C.房地產法體系 D.城市規(guī)劃法體系 E.房地產市場管理法體系 9. 我國的地產經(jīng)營，包括( )ADE A.土地使用權出讓 B.土地所有權出讓 C.土地使用權劃撥 D.土地使用權抵押 E.土地使用權租賃 10. 房地產經(jīng)營管理項目財務評價指標主要有( )等。ABCE A.累計現(xiàn)金流量曲線 B.內部收益率 C.凈現(xiàn)值 D.財務報表 E.動態(tài)投資回收期 11. 房地產經(jīng)營管理企業(yè)外來或借入資金，主要是由( )構成的。ACDE A.社會集資 B.企業(yè)資本金 C.銀行信貸資金 D.國家財政資金 E.利用外國資金 12. 按照國家的規(guī)定，耕地補償費，由以下幾部分構成( )。ABCE A.青苗補償費 B.安置補償費 C.土地補償費 D.拆遷補償費 E.地上附著物補償費 13. 房地產市場運行體系由( )組成。ABCDE A.房地產資源配置體系 B.房地產價格體系 C.房地產中介服務體系 D.房地產收益配套體系 E.房地產市場法制體系 14. 商品房預售，必須符合以下條件( )ABCE A.取得土地使用權證書 B.持有建設工程規(guī)劃許可證 C.取得商品房預售許可證 D.持有施工許可證 E.投入開發(fā)建設資金達到工程總投資的25%以上 15. 用于出租的房屋必須具備以下條件( )BDE A.城市規(guī)劃部門批準建設的房屋 B.能夠正常使用的房屋 C.單位和個人的房屋 D.經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準建設的單位和個人的并取得產權登記的房屋 E.得到有關部門批準，準予出租的房屋 16. 房地產中介機構的特點是( )ABDE A.非連續(xù)性、流動性、有償性 B.極大的靈活性 C.直接從事房地產經(jīng)營管理活動 D.不直接從事房地產經(jīng)營管理活動 E.主要依靠自己的專業(yè)知識為房地產業(yè)提供服務 17. 國家對房地產經(jīng)營管理宏觀調控的必要性是因為( )BCD A.土地的有限性和稀缺性 B.市場“失靈” C.房地產市場經(jīng)濟運行本身特殊性的要求 D.當前中國房地產市場發(fā)展的狀況 E.房地產開發(fā)投資的投機性 18. 我國正逐步建立的住房供應新體系的構成是( ) BDE A.對國家公務人員提供住宅 B.對高收入家庭供應商品住宅 C.對無收入家庭供應社會保障性住宅 D.對中低收入家庭供應經(jīng)濟適用住房 E.對最低收入家庭供應廉租房 19. 國家建設征用耕地的補償費的構成包括( )ABCD A.青苗補償費 B.土地補償費 C.安置補償費 D.地上附著物補償費 E.房屋建安費 20. 房地產經(jīng)濟的系統(tǒng)風險主要包括( ) A.經(jīng)濟周期風險 B.政治風險 ABCE C.通貨膨脹風險 D.經(jīng)營風險 E.資本利率風險 21. 我國房屋租賃管理的原則包括( )CDE A.適應城市居民負擔能力的原則 B.優(yōu)質優(yōu)價，按質論價的原則 C.保護出租人合法權益的原則 D.保護承阻人合法權益的原則 E.出租人和承租人權利與義務相一致的原則 22. 除去房屋買賣和租賃，房屋交易的其他形式有( )ACE A.房屋互換 B.房屋抵押 C.房屋贈與 D.房屋典當 E.房屋繼承 23. 政府對房地產經(jīng)濟進行調控的重要經(jīng)濟手段有( )BC A.城市規(guī)劃 B.貨幣政策 C.土地增值稅 D.房地產登記 E.制定房地產估價規(guī)范 24. 房地產開發(fā)產品的成本構成因素中包括( )ABCDE A.土地征用費 B.前期工程費 C.公共配套設施費 D.三通一平費 E.建筑安裝工程費 25. 房地產企業(yè)的自有資金主要包括( )ABDE A.企業(yè)注冊資本金 B.企業(yè)留利 C.財政撥款 D.股份制企業(yè)的股本金 E.接受贈與的資金 四、填空 1. 迅速構建高效營銷體系的三大步法是（整體部署房地產銷售工作）、（設計房地產項目營銷渠道的方案）和（選擇最優(yōu)代理公司）。 2. 整個營銷渠道流程工作是由不同角色的（中間機構）或（個人）承擔，主要包括（實體流程）、（所有權流程）、（促銷流程）、（服務流程）、（付款流程）以及（信息流程）。 3. 付款流程是指消費者購買實體商品的款項從（消費者）流向（代理商）或（開發(fā)商）過程。 4. 確定渠道模式即確定（渠道長度）。從開發(fā)商角度來看，渠道層次越多，渠道長度越長，則利潤越（少），控制渠道所需解決的問題也會（增多）。 5. 渠道方案的評估標準有（經(jīng)濟性評估）、（控制性評估）和（適應性評估）。其中最重要的評估標準是（經(jīng)濟性評估）。 6. 房地產的代理形式主要有（聯(lián)合代理）、（獨家代理）、（首席代理和分代理）、（買方代理和賣方代理）和（雙重代理）。 7. 開發(fā)商應避免激勵（過分）與激勵（不足）兩種情況。對代理商的激勵水平，應以（交易關系組合）為基礎。 8. 有效的定價方法應該是按（價值）定價。 9. 定價切忌以（銷售額）來衡量銷售業(yè)績。這可能導致置業(yè)顧問為（追求銷售額而以規(guī)定的最低價出售），致使利潤額下降。 10. 目標收益定價法又稱（目標利潤定價法），或（投資收益率定價法）。它是在（項目投資總額）的基礎上，按照（目標收益率）的高低計算售價的方法。目標收益率可表現(xiàn)為（投資收益率）、（成本利潤率）、（銷售利潤率）和（資金利潤率）等多種不同形式。 11. 目標收益定價法一般適用于在市場上具有（一定影響力），（市場占有率較高）或具有（壟斷性質）的企業(yè)所采用。 12. 理解價值定價法的基本指導思想是認為商品價格的關鍵因素是（消費者對商品價值的認識水平），而非（賣方的成本）。 13. 時點定價的四種策略是（折扣折讓策略）、（心理定價策略）、（差別定價策略）和（產品組合定價策略）。 14. 影響垂直價差的主要因素有（樓層數(shù)）、（市場狀況）、（均價水平）以及（目標客戶的購房習性）等。樓層數(shù)越多，則最高與最低單價樓層的價差（越大）。 15. 影響水平價差的有（朝向）、（采光）、（私密性）、（景觀）、（平面格局）五大因素。 16. 價格的調整方式分為直接的差價調整和間接的差價調整。直接的價格調整有（基價調整）和（差價系數(shù)調整）兩種方式；間接的差價調整分為（付款方式調整）和（優(yōu)惠折扣調整）兩種方式。 17. 在房地產銷售市場上，最有競爭力的手段的（降價）。對于競爭者的降價，有兩個標準，一是（銷售期），二是（銷售率），二者必須同時考慮。樓盤的銷售期通常為（4-8個月），銷售（2個月）左右即有調價的必要。同時調價的時機還要結合（銷售率）來確定，當銷售率達到（3成）即可調價。 18. 市場上有兩種低開高走的基本模式：（工程進度模式）和（銷售推動模式）。前者是指項目價格調整主要依據(jù)（工程進展），后者主要依據(jù)（銷售進展）來調整價格。 19. 從認購的實效和可接受程度來分析，可采用的方式有（松散型）、（緊密型）和（參建型）。其中（參建型）認購方案是實現(xiàn)早期資金回籠的最佳辦法。 20. 收款過程是銷售過程中的（最后一個）環(huán)節(jié)，收款的過程可分為（現(xiàn)金收款）、（支票收款）、（銀行存折）和（客戶提供賬號）四種方式。 21. 房產發(fā)售效果的總結包括（宏觀效果總結）、（數(shù)量效果總結）和（過程效果總結）。 22. 傳統(tǒng)意義上的一次性付款一般是一次性交足總價款或先交（95%）樓價款，余款在入伙后付清，并享有一定優(yōu)惠折扣。 23. 廣告應針對消費者的（購買動機）、（心態(tài)）和（觀念）有的放矢地展開。 24. 市場情況分析主要包括（營銷環(huán)境分析）、（客戶分析）、（個案分析）和（競爭對手分析）等，尤其是后三方面是廣告策略實施中需要重點明確的。 25. 廣告預算的費用包括（調查費用）、（制作費用）、（媒體費用）和（其他相關費用）。影響廣告預算的四個因素是（競爭程度）、（廣告頻率）、（房地產的銷售進度）和（企業(yè)的品牌）。 26. 廣告人對其社會效果的測定，可采用（來函反響）統(tǒng)計測定。 27. 展銷會可分為（自辦型）和（參展型）兩類。以下四個因素直接影響展銷會的效果：（時間）、（地點）、（人員）和（廣告）。 28. 展廳大小的選擇主要從兩方面考慮：一是（發(fā)展商的經(jīng)濟能力），二是（是否有利于制造熱烈的銷售氣氛）。 29. 房地產企業(yè)所用的促銷方式通常有4種，即（人員推銷）、（廣告）、（公共關系）、（銷售促進）。 30. 從全球廣告與促銷對比看，促銷費用的增長率比廣告費高出（3）個百分點。促銷費用大，制約著促銷方式的選擇。 31. 房地產銷售促進活動效果事后評估的方法主要有兩種，一是（直接觀察法）， 二是（前后對比法）。 32. 顧客對于某一個樓盤的滿意與否來自于（現(xiàn)實感受）和（預期感受）。 33. 樣板建筑在房地產營銷過程中的價值作用主要通過（外觀形象）、（技術應用）和（結構塑造）三個方面予以體現(xiàn)，極力營造富有煽動力和體驗感的樣板環(huán)境。 34. 樓盤視覺形象保證的目的是使樓盤概念（具體化）、（專業(yè)化），樓盤視覺形象保證包括（項目標志）、（標識系統(tǒng)）和（導示系統(tǒng)）。 35. 銷控制勝的三大密碼是（了解房地產銷控的基本原則）、（強力實施銷控策略）和（分階段操作銷控）。 36. 年度計劃控制的主要工具有（銷售額分析）、（顧客滿意度跟蹤）、（市場占有率分析）和（銷售額、費用比分析）。 37. 銷控的四種方法是（銷量控制法）、（價格控制法）、（時間控制法）、（任務布置控制法）。 38. 銷售進度主要取決于（公關效果）和（建設周期）這兩大因素。 39. 我國以商品房空置時間座位標準進行項目劃分：空置時間在1年以內的定義為（待銷商品房）；空置時間在1年以上3年以內的定義為（滯銷商品房）；空置時間在3年以上的定義為（積壓商品房）。由此可見，滯銷項目是指（存在空置時間達1-3年的商品房的房地產開發(fā)項目）。 40. 致命型影響因素包括（嚴重的建筑質量問題）、（嚴重偏差的項目市場定位）等。 41. 樓盤銷售策劃要理清滯銷深層原因，尾盤要以（快速盤活）為最高目標，尾盤的主要類型有（自然尾盤）、（產權尾盤）、（自留尾盤）、（炒空尾盤）。 五、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內打“√”，錯誤的打“╳”；并改正劃線部分。) 1. 流動資金投資可在每個生產周期末收回。( ) ×項目壽命周期末 2. 某物業(yè)第一年的凈經(jīng)營收入為50萬元，其購入時的價格為250萬元，則該物業(yè)的綜合資本化率為25%。( ) ×20% 3. 通貨膨脹使折現(xiàn)率保持不變。( ) ×提高 4. 房地產價格是政府參與房地產市場的主要對象。( ) ×調控 5. 購買能力是對自用型購買者的主要約束條件。( )√ 6. 財務評價中財務內部收益率的經(jīng)濟含義是項目在該折現(xiàn)率中到項目壽命終了時，所有投資已被部分回收。( ) ×可以被完全回收 7. 房地產建成后空置率高會導致項目有效租金收入增加。( ) ×導致項目有效租金收入減少 8. 按照《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》規(guī)定，個人購買普通住宅，暫減半征收營業(yè)稅。( ) ×契稅 9. 大多數(shù)工業(yè)園區(qū)的租戶使用協(xié)議的限制內容主要在限制、禁止煙塵和噪聲方面。√ 10. 對于規(guī)模較大的住宅小區(qū)項目采用滾動開發(fā)、分期建設的開發(fā)方式，可以降低投資風險?！? 六、簡答題 1. 簡述房地產經(jīng)濟有哪些特征。 答：（1）房地產位置的不可移動性。 （2）房地產開發(fā)經(jīng)營管理需要的資金量大、時間長、資金周轉緩慢。 （3）房地產投資經(jīng)營的風險性。 （4）房地產經(jīng)營運動過程的統(tǒng)一性。 （5）房地產的基礎性、先導性和帶動性。 （6）房地產價值大，使用期限長，并且可以增值。 （7）房地產對市場經(jīng)營運行的敏感性。 2. 簡述房地產商品的買賣具有哪些特點。 答：（1）房地產買賣雙方在達成協(xié)議時，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產契約。 （2）房地產買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產管理部門的監(jiān)督。 （3）房地產買賣成交后，必須按照規(guī)定的房地產行政管理部門辦理房地產立契手續(xù)，以及房地產所有權和土地使用權的權屬轉移登記手續(xù)，領取房地產所有權和土地使用權證書。 3. 土地基準價格、土地標定價格和土地市場價格各自的含義以及三者之間的關系。 答：（1）土地基準地價是在不同類型和不同等級的城鎮(zhèn)，根據(jù)不同的土地等級，采取科學的評估方法，評估和測算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價格。 （2）土地標定地價是對某一塊需要出讓、轉讓、出租、抵押的地塊，通過科學的評估方法，評估出來的具體價格。 （3）土地市場價格是在土地的出讓過程中形成的實際交易價格。 （4）基準價格、標定價格是市場出讓價格的基礎主依據(jù)，市場出讓價格是基準價格和標定價格的實現(xiàn)形式。 4. 簡述房地產項目的開發(fā)成本有哪幾項費用構成。 答：房地產項目的開發(fā)成本構成包括： 1) 土地征用及拆遷補償費， 2) 前期工程費， 3) 建筑安裝工程費， 4) 基礎設施建設費， 5) 公共配套設施費， 6) 開發(fā)間接費用。 5. 簡述辦理房地產抵押貸款的程序。 答：(1)首先由購建房地的求貸者向房地產金融機構提出書面申請，并提交按規(guī)定需要 的有效文件。 (2)然后金融機構要對將用以抵押的房地產進行評估 (3)對借款人的信用歷史與償還能力進行具體分析； (4)對抵押物的估價、保險。 (5)鑒定貸款合同和抵押合同。 (6)辦理產權證的移交和抵押貸款的發(fā)放。 6. 簡述債券籌資的優(yōu)缺點。 答：優(yōu)點： (1)籌資量大，使用時間長； (2)利率固定，利率上漲風險小； (3)債券籌資不受債權人的行政干擾，可以完全獨立地運用資金。 缺點： (1)債券籌資的利率比信貸利率高，也就籌資成本高； (2)如果發(fā)行浮動利率債券，將使企業(yè)承擔利率風險； (3)有時，發(fā)行債券需作抵押或建立償債基金，使企業(yè)承擔一定經(jīng)濟風險； (4)債券發(fā)行額一般較大，會增加企業(yè)負債率，降低資信水平。 7. 簡述土地增值稅的計稅依據(jù)和稅率。 答：土地增值稅的依據(jù)是土地轉讓中的增值額。 土地增值稅實行超率累進稅率 增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30% 增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%稅率為40% 增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%稅率為50% 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60% 8. 房地產營銷計劃的制訂步驟？ ⑴　選擇房地產公司的物業(yè)或者勞務類型 ⑵　確定和調查房地產市場潛在的消費者 ⑶　制定全面的營銷戰(zhàn)略。 這三個步驟必須依次進行，因為每一步驟的規(guī)劃都以前一步驟所作的決定為基礎。 9. 簡述房地產中介活動具有哪些基本特點。 答：(1)依靠自己的專業(yè)知識為房地產經(jīng)濟提供各種服務。 (2)在進行房地產中介業(yè)務活動時，不直接從事房地產的經(jīng)營管理活動。 (3)具有非連續(xù)性和流動性。 (4)具有較大的靈活性。 (5)有償性。 10. 簡述房地產開發(fā)經(jīng)營資金有哪些特點。 答：(1)資金數(shù)額的巨大性與資金籌措小額性的矛盾。 (2)資金的集中性與資金來源分散性的矛盾。 (3)資金占用期限長和資金來源期限短的矛盾。 (4)資金回收期長和房地產再生產連續(xù)性的矛盾。 (5)房地產位置的不動性以及投資的長期性與資金要求流動性的矛盾。 七、論述題 1. 試述房地產經(jīng)營管理風險及風險管理的方法。 答： 2. 試述如何建立和健全我國房地產運行市場體系。 答： 3. 試述合理確定土地價格對房地產經(jīng)濟的意義。 答：(1)合理地確定土地價格，有利于土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。 (2)合理地確定城市土地價格有利于促進土地市場的形成和發(fā)展。 (3)合理地確定土地價格是企業(yè)進行經(jīng)濟核算，自負盈虧的重要條件，也是企業(yè)進行股份制改造的前提條件。 (4)合理地確定土地價格，不僅有利于國家征用農民集體的土地，而且可以杜絕土地的“黑市”對國家經(jīng)濟建設有重要意義。 (5)合理地確定土地價格，有利于貫徹執(zhí)行對外開放的政策。 4. 試述我國目前房地產租稅費中存在的主要問題及完善房地產租稅費體系的思路。 答：要求考生從兩個方面回答這個問題。 (1)我國目前房地產租稅費中存在的主要問題是：租稅費職能作用混淆；租稅費名目繁多，不規(guī)范不統(tǒng)一；租稅費征管不嚴；租稅費收益流失嚴重。 (2)完善房地產租稅費體系思路是：深化經(jīng)濟體制改革；正確認識和界定租稅費之間的聯(lián)系和本質區(qū)別；科學地確立租稅費體系結構。 最新合同范本