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法律常識500題及詳細答案 1、售樓廣告上的內容，開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 1. 房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （1）房地產商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。 參考法條： 《 廣告法》第三十七條　 2. 《認購書》一般包括哪些內容？ 《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。 參考法條: 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、 第一百一十五條　《合同法》第一百一十五條　 3. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 4. 什么是套內建筑面積？ 套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積＝套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 5. 套內墻體面積包括什么？ 套內墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 6. 什么是分攤的公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 7. 公用建筑面積的分攤原則是什么？ ①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。 參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》 8. 哪些公用建筑面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 9. 哪些公用建筑面積不能分攤？ ①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 10. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。 參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條　　　 11. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》 12. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 13. 買房一般要交哪些稅？ （1） 印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。 參考法條：《北京市人民政府關于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條 14. 買房一般要交哪些費？ （1） 房屋所有權登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。 15. 買車庫交契稅嗎？ 購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。 16. 繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。 17. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。 （2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 （4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。 （5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。 （6）具有購房合同或協(xié)議。 （7）貸款人規(guī)定的其他條件。 18. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？ （1） 律師審查費。（2）公證費。（3）產權登記費。（4）保險費。 19. 哪些財產可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。 （三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。 （四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。 （五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。 20. 哪些財產不能抵押？ 不能抵押的財產：土地所有權；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。 21. 哪些權利可以質押？ （1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單； （2）依法可以轉讓的股份、股票； （3）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權； 22. 什么是轉按揭？ “轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 23. 什么樣的房子要評估？ 商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。 經(jīng)濟適用房不需要評估。 24. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。 25. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務。購房人可在商業(yè)銀行直接領取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。 26. 申請個人住房貼息貸款的條件是什么？ （1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔保方式。（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。 27. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。 28. 住房補貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內因各種原因變動工作單位且調入單位已建立住房補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內的余額轉入新調入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。 29. 什么是一表？ 一表是指：《建設工程竣工驗收備案表》。 30. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 31. 收房時還查看哪些文件？ 《商品房面積實測技術報告書》、《物業(yè)管理公約》。 32. 室內環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？ 2002年7月1日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內環(huán)境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內環(huán)境檢測報告。 33. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術報告書》、室內環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔。 34. 何種質量問題可以退房？ 經(jīng)有關機構檢測后，確實發(fā)生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 35. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。 36. “不交費就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，費用應由開發(fā)商交納。 37. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。 38. “鄉(xiāng)產權房”能買嗎？ 農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，開發(fā)商如果沒有對土地的性質進行轉換,不能用于房地產的開發(fā)建設。鄉(xiāng)一級政府無權頒發(fā)房屋產權證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。 39. 一般什么時間辦房產證？ 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起90日內辦理房產證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。 40. 沒有房產證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 41. 什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？ （1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象。 （2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。 （3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。 （4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。 42. 預購經(jīng)濟適用住房，竣工前可以轉讓嗎？ 可以。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉讓其預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉讓登記手續(xù)。 43. 原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產權轉移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。 44. 哪些公房不能上市交易？ （1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 （2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內的公房。 （3）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有權糾紛的公房。 （5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的公房。 （6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 （7）擅自改變房屋使用性質的公房。 （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。 參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第五條 45. 已購公房上市價格由誰定？ 已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內作出復核決定。 參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條 47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應該到當?shù)卣康禺a管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產管理部門委托的機構辦理。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。 48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？ 如果承租人在房產證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。 49.被抵押的房屋可以出租嗎？ 如果房東得到了抵押權人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產證，了解房屋的產權狀況，如果看到房產證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。 50.哪些房屋不能出租？ 沒有房產證的房屋是不能出租的，產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權的房屋未經(jīng)抵押權人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。 51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？ 租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。 53.房屋租賃合同必須要備案嗎？ 對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。 54.房屋租賃合同應當去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？ 雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。 55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財產歸誰所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產折價轉讓給出租人。 參考法條：《最高法院關于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關的批準。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 57.在出租期間由誰負責維修房屋？承租人受到的損失應當由誰來賠償？ 及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。 對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。 如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財產帶來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。國務院《城市私有房屋管理條例》第十九條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 58.在什么情況下，出租人可以不負責任？ 如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。 但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。 如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。 59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。 如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條。 60.承租人可以獲得拆遷補償嗎？ 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 61.承租人可以購買承租的房子嗎？ 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權”。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉讓的房屋嗎？應當向誰支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。 因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產權，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 63.出租人依法終止合同，被轉租人應當怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉租人簽訂的轉租合同也隨之終止。 被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 64.轉租期限可以比原租期長嗎？ 轉租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉租期限就可以比原租期長。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應當提前多長時間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。 66.租房期滿未簽訂新的租房合同會導致什么結果？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 67.承租人在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內仍未交付。 （2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 （3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 68.什么叫做廉租住房？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。 申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 （2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 69.廉租住房的租金如何確定？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。 70.在哪些情況下，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？ 如果將承租的廉租房轉借、轉租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。 參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 71.什么叫做承租權轉讓？怎樣辦理承租權轉讓？ 承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 72.按揭房屋能出租嗎？ 以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產權，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。 73.出租人能轉租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉租，需要經(jīng)過單位同意嗎？ 對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權單位的同意，出租人就有權轉租公房，且單位有權按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉租公房的利益。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權分享出租該公房獲得的利益，但應向所在市區(qū)房屋土地管理機關申報。 74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權起訴嗎？ 對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權人）的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。 對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。 參考法條：《合同法》第五十八條。 75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？ 屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。 此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。 76.要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應當辦理什么證件？還應當注意什么？ 出租人應當辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。 要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應當向公安機關舉報。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。 77.如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者，會產生什么后果？ 如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國務院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。 78.出租房屋用于生產經(jīng)營和用于居住有何不同？ 兩者的管理體制不同。用于生產經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。出租房用于生產經(jīng)營的特征： ①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。 ②修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。 79.出租人應繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。 應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。 參考法條：北京市地方稅務局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。 80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應當在合理的時間范圍內通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權優(yōu)先購買承租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《擔保法》第四十八條。 82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？ 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權要求繼續(xù)履行原合同。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。 84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產權人，雙方應當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權收回房屋。 85.出租人有權提前收回房屋嗎？ 對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途，或者拖欠房租達6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達6個月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 88.承租人沒有繳納物業(yè)費，物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。 參考法條：《合同法》第八十四條。 89.合格的中介機構該有哪“兩證”？有效證件應當掛在哪里？ 合格的中介機構應當有“兩證”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產經(jīng)紀機構資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構的房地產經(jīng)紀人還必須有《房地產經(jīng)紀人資格證》。 合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房地產經(jīng)紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。 為了防止中介機構造假，一定要堅持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經(jīng)紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第六條。 90.中介公司可以收哪些費用？ 如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發(fā)票。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 91.如果通過中介機構沒有找到房子，還用交費嗎？ 不用。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 參考法條：《合同法》第四百二十七條。 92.中介機構可以收取多少中介費？中介機構應當向誰收取中介費？ 中介機構可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。 參考法條：《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》第六條。 93.什么是房屋出租代理？業(yè)務是什么？ 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產經(jīng)紀機構的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構后，由代理機構負責尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。 94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。 95.房屋出租代理機構可否不通過銀行向出租人支付租金？ 不可以。房屋出租代理機構必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金，代理機構也必須在3日之內將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應與這樣的公司簽約。因為這樣做會產生房屋出租代理機構卷款逃跑的風險，而且也說明該房屋經(jīng)紀機構不具有代理房屋出租的資質。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 96.承租人繞過中介機構和出租人簽約，也應向中介機構支付中介費嗎？ 應該支付。因為中介機構按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得中介費。 參考法條：《合同法》第一百零九條。 97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？ 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關系。 99怎樣成為業(yè)主？ 業(yè)主為房屋的所有權人，即房屋權屬證書上記載的權利人。另外購買預售商品房尚未取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。 100產權證沒辦，是否應交物業(yè)費？ 雖然您在買房的時候還沒有獲得產權證書，并不擁有房屋產權，但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當?shù)目刂茩?，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應該支付物業(yè)管理費。 101業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責有哪些？ 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。定期會議的召開程序應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開；臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時，由業(yè)主委員會組織召開。召開業(yè)主大會會議應當于會議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。 業(yè)主大會的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條 102 業(yè)主大會是怎樣成立的？ 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指導成立業(yè)主大會的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導監(jiān)督下，組建由設區(qū)居委會、開發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會的成立召開事宜。 103沒參加業(yè)主大會，會議決定對我有效嗎？ 有效。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會業(yè)主所持投票權的1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第十二條 104如何選聘物業(yè)管理公司？ 應當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務的項目和物業(yè)收費標準、收費方法等。要注意以下幾個方面： (1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。 (2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。 (3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。 105居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎？ 盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構的指導、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的產權人，既不享有業(yè)主的權利，也不必承擔業(yè)主的義務。當業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)調處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。 106 業(yè)主委員會的職責是什么？ 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實施；⑤業(yè)主大會賦予的其他職責。 107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？ 不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生的執(zhí)行機構，在一個物業(yè)管理區(qū)域內一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應該只選舉產生一個業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在 行使職能時就會產生紛爭。同一小區(qū)內后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式 加入到業(yè)主委員會中。 108 業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？ 不可以。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉讓或委托。因此，業(yè)主委員會會議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。 109 欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎？ 有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他