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,,從地塊本身談起,引,地塊指標,,,占地,總占地150畝，計100000㎡,容積率2.0，無限高要求,規(guī)劃總建筑面積約200000㎡,,,項目四至,北臨經(jīng)七路，南靠昆侖大道，西接食品加工廠和徐州市人才交流中心，東依緯一路和故黃河,,,容積率,,,規(guī)劃建筑面積,,,規(guī)劃用途,住宅、商業(yè)和辦公商辦和居住各50%（暨住宅和商辦的建筑面積均為10萬㎡）。商業(yè)和辦公沒有具體比例要求，但需要建設5000㎡民族大舞臺（不能銷售）,住宅：控制風險商業(yè)：八仙過海,地塊價值分布圖,物業(yè)形態(tài)分布圖,徐州市場格局區(qū)域現(xiàn)狀分析區(qū)域競爭樓盤分析區(qū)域購房需求分析附屬地塊SWOT分析,徐州市場格局,2011年之前徐州市場格局,北區(qū),西區(qū),南區(qū),銅山新區(qū),中心區(qū),東區(qū),高鐵新區(qū),新城區(qū),食品城板塊,2011年前徐州樓市八分天下中心區(qū)不斷擴大，逐漸輻射北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三個區(qū)域；高鐵新區(qū)、新城區(qū)“異軍突起”，樓市開發(fā)建設火熱。,激烈的市場競爭環(huán)境下，食品城地塊夾縫中生存，市場地位岌岌可危,食品城板塊逐漸消失,2011年之后徐州市場格局,徐州市場格局,老城區(qū),銅山新區(qū),東區(qū),高鐵新區(qū),新城區(qū),城市擴張,政府引導重心偏移,副中心雛形,,區(qū)域現(xiàn)狀分析,區(qū)域交通情況,區(qū)域現(xiàn)狀分析,5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余條公交線路通往或途徑食品城，更有多條城際或縣際班車在此中轉(zhuǎn)候車。昆侖大道途徑食品城，快速連接主城區(qū)和新城區(qū)，迎賓大道（204國道）連接東、南三環(huán)，可暢達城市每個角落。,,迎賓大道,本案,兩大城市主干道多條公交路線縱橫區(qū)域交通方便快捷,,昆侖大道,區(qū)域人口分布及現(xiàn)狀,區(qū)域現(xiàn)狀分析,,流動人口約1萬人,未來5年內(nèi)，區(qū)域住戶、行政辦公等固定人員約5萬人，區(qū)域商務、出行等流動人口約1萬人，合計約6-7萬人；受區(qū)域規(guī)劃及城市發(fā)展限制，未來人口增長速度緩慢，主要靠區(qū)域企業(yè)、市場發(fā)展帶來的流動人口形成人口增量；目前，區(qū)域規(guī)劃以企業(yè)、工廠和市場為主，人口分布較分散，流動性較大，人口成分較復雜。,區(qū)域人口分散、成分復雜流動性較大、增長速度緩慢,區(qū)域客戶構成情況,區(qū)域現(xiàn)狀分析,,區(qū)域流動人口以在食品城及周邊做生意的居多；區(qū)域固定人口以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地緣客戶為主，客戶選擇于此多衷于交通便利性及未來的升值潛力。區(qū)域人口以私營企業(yè)為主，政府企事業(yè)單位人員主要是在2008年左右區(qū)域處于發(fā)展期是進入，隨著區(qū)域規(guī)劃和建設減緩，這部分人員進入的比例逐漸減少。,客戶構成以地緣和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主，人口整體素質(zhì)不高,對區(qū)域內(nèi)新增項目（御景灣、東南郡等）、原有常住人口及行政辦公等固定人口，進行職業(yè)和區(qū)域來源分析,區(qū)域配套情況,區(qū)域現(xiàn)狀分析,生活配套匱乏商業(yè)以小區(qū)或市場自給自足的形式存在,區(qū)域流動人口以在食品城及周邊做生意的居多；區(qū)域固定人口以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地緣客戶為主，客戶選擇于此多衷于交通便利性及未來的升值潛力。區(qū)域人口以私營企業(yè)為主，政府企事業(yè)單位人員主要是在2008年左右區(qū)域處于發(fā)展期是進入，隨著區(qū)域規(guī)劃和建設減緩，這部分人員進入的比例逐漸減少。,區(qū)域形象分析,區(qū)域現(xiàn)狀分析,區(qū)域有良好的知名度但區(qū)域形象和口碑不佳,在前期區(qū)域形象建設和打造，食品城地塊的知名度已經(jīng)廣而流傳，但隨著政府規(guī)劃重心偏向新城區(qū)和高鐵新區(qū)，食品城地塊在市民中印象逐漸降低，再加上各項配套和政府改造工程未能按計劃實現(xiàn)，使其區(qū)域的形象感越來越低，區(qū)域價值嚴重下滑。區(qū)域的發(fā)展前景和升值潛力，將嚴重制約其房地產(chǎn)的發(fā)展。,食品城板塊,區(qū)域競爭樓盤分析,新城區(qū),區(qū)域競爭樓盤分析,高鐵新區(qū),區(qū)域競爭樓盤分析,東區(qū),區(qū)域競爭樓盤分析,銅山新區(qū),區(qū)域競爭樓盤分析,樣本采集區(qū)域：食品城及地塊周邊新城區(qū)、高鐵新區(qū)、東區(qū)、銅山新區(qū)樣本采集數(shù)量：共采集樣本400份，扣除79份無效樣本，進行分析的有限樣本量321份樣本調(diào)研方式：問卷“一對一”拜訪樣本分析方式：將321份樣本按“固定收入”和“自由職業(yè)者”分成兩大類了，分類進行對比分析,區(qū)域購房需求分析,固定收入——公務員、企事業(yè)單位員工、教師或金融等職業(yè)者自由職業(yè)者——個體、私營企業(yè)、打工或無業(yè)等人群,樣本年齡,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者年齡段自由職業(yè)者年齡段,樣本居住區(qū)域,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者居住區(qū)域,自由職業(yè)者居住區(qū)域,置業(yè)計劃時間,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)計劃時間自由職業(yè)者置業(yè)計劃時間,置業(yè)目的,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)目的自由職業(yè)者置業(yè)目的,置業(yè)區(qū)域選擇,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)首選區(qū)域固定收入者置業(yè)其次選擇區(qū)域固定收入者置業(yè)再次選擇區(qū)域,自由置業(yè)者置業(yè)首選區(qū)域自由置業(yè)者置業(yè)其次選擇區(qū)域自由置業(yè)者置業(yè)再次選擇區(qū)域,置業(yè)物業(yè)形態(tài)選擇,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)物業(yè)形態(tài)自由職業(yè)者置業(yè)物業(yè)形態(tài),置業(yè)房型、面積選擇,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)房型、面積選擇自由職業(yè)者置業(yè)房型、面積選擇,置業(yè)承受價格,區(qū)域購房需求分析,固定收入者置業(yè)承受價格自由職業(yè)者置業(yè)承受價格,且,置業(yè)產(chǎn)品傾向,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)產(chǎn)品傾向,自由職業(yè)者置業(yè)產(chǎn)品傾向,置業(yè)考慮的因素,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)考慮的因素,自由職業(yè)者置業(yè)考慮的因素,置業(yè)關注小區(qū)的配套情況,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)關注小區(qū)的配套自由職業(yè)者置業(yè)關注小區(qū)的配套,置業(yè)建筑風格傾向,區(qū)域購房需求分析,且,固定收入者置業(yè)建筑風格傾向自由職業(yè)者置業(yè)建筑風格傾向,食品城板塊區(qū)域疆界淡化、差異消減、內(nèi)部競爭已經(jīng)弱化；隨著新城區(qū)的市政投入使用、生活配套設施的不斷遷入，城市副中心雛形正在形成，“演進、融合”，是大勢所趨，已呈浩蕩之勢。由此可見，食品城板塊將逐漸不復存在，且被新老城區(qū)瓜分、融合。,,,,,SWOT分析,2,Strength——優(yōu)勢項目交通便利，車行條件優(yōu)越周邊中高端住宅項目較多臨近新市府所在地（驅(qū)車5分鐘左右）靠近新城區(qū)大龍湖風景區(qū)，自然資源豐富,Weakness——弱勢片區(qū)形象較差，市民認可度較低周邊商業(yè)氛圍較差且檔次較低，需要長期培育,板塊靠近新城區(qū)，未來升值潛力無限隨著功能完善和其他大商業(yè)項目的逐步落地，隨著新城區(qū)大量居民的涌入和居住，將成為較為獨立的城市副中心Opportunity——機會,項目面臨潛在競爭，受到周邊項目的沖擊培育周期較長，可預見問題較多，難度較大Threat——威脅,3,4,1,附屬地塊SWOT分析,附屬地塊定位住宅開發(fā)定位原則住宅產(chǎn)品建議商辦開發(fā)定位原則商業(yè)產(chǎn)品建議辦公產(chǎn)品建議,附屬地塊定位,住宅開發(fā)定位原則,后調(diào)控時代下住宅開發(fā)定位原則,后調(diào)控時代下，輕易不要切入高端市場,順應市場發(fā)展規(guī)律，從粗放型轉(zhuǎn)向集約型,附加價值賣點實用化,總價控制,產(chǎn)品特征突出,景觀升級,住宅產(chǎn)品建議,風格定位,住宅產(chǎn)品建議,客群定位,首次置業(yè)的中、中下客群,住宅產(chǎn)品建議,競爭樓盤戶型,住宅產(chǎn)品建議,戶型定位,小三房為主，高性價比,住宅產(chǎn)品建議,戶型定位,在從產(chǎn)品本身出發(fā)做徐州最經(jīng)典的小三房,主力戶型,商辦開發(fā)定位原則,戶型定位承接配套商業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈衍生的可持續(xù)變量（預留）處理方式：以銷售為主，自持部分1萬㎡持有（公共配套）：商務配套、文化大舞臺、物業(yè)等公建1萬㎡暫時持有，后期銷售：超市、餐飲等余下2萬㎡全部銷售,商業(yè)定位,商業(yè)產(chǎn)品建議,通過辦公性質(zhì)定位，最終實現(xiàn)銷售產(chǎn)品建議迎合產(chǎn)業(yè)園要求，soho、loft公寓等酒店式公寓操作模式結合產(chǎn)業(yè)園需求，進行定制式辦公建設，或以低總價進行打包銷售,辦公定位,辦公產(chǎn)品建議,通過辦公性質(zhì)定位，最終實現(xiàn)銷售產(chǎn)品建議迎合產(chǎn)業(yè)園要求，soho、loft公寓等酒店式公寓操作模式結合產(chǎn)業(yè)園需求，進行定制式辦公建設，或以低總價進行打包銷售,辦公定位,