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物業(yè)發(fā)展建議寫作心得,世聯(lián)地產(chǎn)-物業(yè)發(fā)展建議,,,《建議》是“藍圖”。我們是先于設計方案的效果圖，告訴他——他的“孩子”會成為什么樣的人？什么樣的人才能受到歡迎？成為“萬人迷”的N個條件……開發(fā)商是“非專業(yè)人士”，所以我們《建議》的語言要形象、要易懂、要有描繪性。,1、物業(yè)發(fā)展建議用來作什么？,開發(fā)商,——開發(fā)商需要什么？,,,1、物業(yè)發(fā)展建議用來作什么？,《建議》是“任務書的雛形”。具有市場意識的設計師不大會去跟你爭論別人“孩子”將來如何受歡迎的問題，但他會關注這個孩子的“氣質”、“身高體重”以及孩子家長的“經(jīng)濟能力”——然后他在這個劃定的圈子里去給孩子做“造型”，實現(xiàn)他對于基地、空間和建筑的理解和理想。所以劃定圈子是我們的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小設計師都會不舒服——每個設計師都夢想有一份重點明確、內容具體、不會變來變去的設計任務書。所以我們要最重要的是告訴他們這個項目的意向和指標，以及在這個基礎上幫他支招。設計師是“過專業(yè)人士”，所以我們寫《建議》，語言不怕不專業(yè)，就怕要求提得不專業(yè)；層次也很重要，哪些是硬指標，哪些可以商量，哪些盡情發(fā)揮，盡量明確,開發(fā)商,——設計師需要什么？,設計師,,,1、物業(yè)發(fā)展建議用來作什么？,《建議》是我們的市場觀點的在產(chǎn)品上的表達。在“房子”的建筑屬性和市場屬性兩者間建立聯(lián)系，或者說將市場規(guī)律“轉譯”成建筑編碼，這個“落地”的工作，只能我們去做。從這個角度，我們的《建議》與《定位》是一脈相承的關系，它對《定位》要重申、要具象、要演繹；獨立存在的物業(yè)發(fā)展建議就失去了意義?！督ㄗh》是從《定位》轉化成《設計任務書》的“中間形態(tài)”。,開發(fā)商,——我們需要什么？,設計師,我們,,,2、物業(yè)發(fā)展建議寫些什么？,,物業(yè)發(fā)展建議三要素Actor1——“意向”Actor2——“指標”Actor3——“點子”或“要點”,描述出整個項目或其中某類產(chǎn)品的特性、特質或特征表達方式：1、直接給出同類可參考的案例2、通過一組案例的片斷實現(xiàn)對某一概念的整合3、通過對一組相關行為、場景或道具的集中引用，引發(fā)對于某一概念準確的聯(lián)想,通常包含兩方面的指標：一是項目的技術經(jīng)濟指標?；陧椖康募夹g實現(xiàn)性和經(jīng)濟目標，確定了開發(fā)的強度；基于項目的定位，確定了物業(yè)結構：產(chǎn)品構成與比例表達方式：測算圖表一是市場參照指標?；诎咐偨Y，對一些產(chǎn)品特征定量化。譬如“面積必須大于XXX，才叫……”，“當前市場至少做到了XX”……這些是我們需要告訴給開發(fā)商和設計師的表達方式：案例與圖表,“要點”是案例歸納而出的，是實現(xiàn)某一物業(yè)目標的必選動作“點子”是具有創(chuàng)造性的，不一定是唯一解，但能對解決問題有啟發(fā)作用譬如：做一個夸張、個性化的會所也許是提升某一類項目價值的“要點”；把它做成一個架空會所或水上會所就會成為一個”點子”,,,3、怎么才是有價值的物業(yè)發(fā)展建議？,,Actor1——“意向”Actor2——“指標”Actor3——“點子”或“要點”,“意向”表達得準確、精彩、動人,相應的，我們對于《建議》中任何一個方面的要素進行挖掘，都有可能提升一份報告的價值感,“技經(jīng)指標”給得合理、實現(xiàn)性強“市場指標”案例豐富、總結精當,“點子”提得有新意、有操作性“要點”總結得清晰、指導性強,準,實,靚,狠,下沉式庭院室外空間,水印長灘2N戶型,,納帕溪谷SA戶型16m2,下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積20-30平方米。結合本項目產(chǎn)品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實現(xiàn)庭院效果；設計中需協(xié)調下沉式庭院院墻與臨院關系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵,玄關和吹拔,小獨棟別墅客戶最為關注獨棟別墅的居住感受。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。,,順馳林溪a戶型入口玄關9平米,別墅特質空間的處理,客廳挑空,小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，,別墅特質空間的處理,地上面積在200平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在200平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議二層,地上面積在250平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在250平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議二層,戶型精致化的基本原則、核心理念與關鍵動作,將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”,基本原則,優(yōu)化戶型結構：從整體戶型面寬進深合理性，內部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強空間的尺度贈送實用面積：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實際購買空間良好結合，便于居住使用，增強業(yè)主購買性價比，并增添空間情趣,戶型設計核心理念,張弛適度的精準設計帶來的合理節(jié)省,關鍵動作,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,1、對于少居室戶型，削減非必要功能間，如主衛(wèi)生間、獨立餐廳等2、將各功能空間環(huán)繞布置，高效率使用交通面積3、適當增加進深，合理安排非居住空間,優(yōu)化戶型結構,壓縮無感知尺度,贈送實用面積,各功能空間壓縮，減去大而無價值面積：,綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),同功能兩房戶型比較：金地梅隴鎮(zhèn)77.06平米V.S.綠城桂花城114平米,客廳：25.6→17.6主臥：18.9→15.9次臥：11.9→9.7,,刪減一個衛(wèi)生間，優(yōu)化空間結構,,案例戶型與長沙市場主流戶型比較,同功能三房戶型比較：金地梅隴鎮(zhèn)114.32平米V.S.綠城桂花城140平米,1,1,2,2,3,3,金地梅隴鎮(zhèn),綠城桂花城,進深：開間=1.4：1,進深：開間=0.8：1,金地梅龍鎮(zhèn)的戶型更有效的利用了建筑的進深：1、各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積；2、可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進深布置，不必要占用南、北面價值較高的面寬3、家庭人口少，可將餐廳與客廳結合布置，節(jié)省北向空間,案例戶型與長沙市場主流戶型比較,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,1、適度減小客廳和主臥的尺寸，并結合贈送面積，保持合理且舒適的實用面積2、適度減小衛(wèi)生間及廚房的尺寸,優(yōu)化戶型結構,壓縮無感知尺度,贈送實用面積,同面積房型比較：金地梅隴鎮(zhèn)114.32平米三房V.S.綠城桂花城114平米兩房,綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),壓縮了空間，但贈送了面積，并未減損使用價值,,,,,壓縮出了一個功能區(qū)，可設置為兒童房、書房等,,多出一個居住空間,,,,,案例戶型與長沙市場主流戶型比較,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,1、贈送空中庭院，計算一般面積，優(yōu)化戶型內部采光，并引入室內景觀2、贈送凸窗或倒凸窗，與居住空間緊密結合，形成真正能使用的空間3、通過奇偶數(shù)樓層相錯，贈送露臺，擴大與室外環(huán)境的交流空間4、引入入戶花園，改善戶內環(huán)境5、贈送多余的結構面積，體現(xiàn)實惠,優(yōu)化戶型結構,壓縮無感知尺度,贈送實用面積,同面積房型比較：金地梅隴鎮(zhèn)139.38平米四房V.S.綠城桂花城140平米三房,,飄窗,,飄窗,,露臺,綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),,飄窗,,超大空中庭院,飄窗、露臺、空中庭院等多種贈送，實際面積增加近40平米,,,陽臺,陽臺,,陽臺,案例戶型與長沙市場主流戶型比較,整體規(guī)劃設計建議要點,2、融合：弱化公園與社區(qū)的邊界區(qū)隔，在植栽、設施、道路的細節(jié)處理上手法統(tǒng)一，形成空間的自然過渡,3、設置社區(qū)開放空間系統(tǒng)，將公園景觀延伸到社區(qū)內部，并以此為骨架組織社區(qū)各級景觀,核心理念：體現(xiàn)社區(qū)與公園的互動，對公園的生態(tài)資源開放、融合與延伸,1、開放：公園不設封閉邊界，游線與社區(qū)路網(wǎng)留有對接口，保證動線與視線的暢通,關鍵措施,,CPD活力中環(huán)——合“二”為“一”，輻射全盤,“活力中環(huán)”——整合與放大中央公園資源1、形成社區(qū)主要的開放空間系統(tǒng)，并與公園資源整合為一體，真正實現(xiàn)CPD花園社區(qū)理想。2、通過環(huán)狀開放空間，大社區(qū)內的各個組團聯(lián)系更為緊密，住戶都可以自由而便捷享受到中央公園的資源。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,城市的、活力的、多元的,組團的、內向的、景觀的,,入口意象,道路意象,景觀意象,“活力中環(huán)”——串聯(lián)社區(qū)亮點，形成價值核心區(qū)“活力中環(huán)”以內形成本項目資源價值最高的區(qū)域，擬布局聯(lián)排TH為主力產(chǎn)品的低密度組團，最大限度兌現(xiàn)價值空間。,,,,,I級,I級,II級,II級,,泉島會所,,,中央設施區(qū),,,酒店廣場,,CPD活力中環(huán)——形成核心價值區(qū),,,,大型園林,,,,,,,,晴滟園,蓉浦園,澹泊園,滄浪園,香泮園,清漪園,休閑,,沁芳園,CPD廣場,景觀,商業(yè),游憩,“活力中環(huán)”——強化開放性與參與感；景觀之中復合多種功能；依據(jù)整體規(guī)劃和開發(fā)推進，將開放空間劃分為若干主題園，自成一體又相互聯(lián)系，各組團的住戶都可以便捷的通過活力中環(huán)享受到公園般的居住品質。在景觀中結合適量社區(qū)商業(yè)、精品商業(yè)和一些配套設施，加強交往和休閑價值。,CPD活力中環(huán)——社區(qū)的“花園起居廳”,,,4、按照什么邏輯寫物業(yè)發(fā)展建議？,從“建筑”角度切入項目，有著自身的系統(tǒng)結構,整體規(guī)劃,,,,住宅設計,,,,外部形象：立面,內部空間：戶型,,景觀設計,,園林、綠地、廣場、道路、設施……,,其他建筑單體設計,,商業(yè)、會所、幼兒園……,產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織,我們通常按六個子系統(tǒng)歸納對于項目物業(yè)的建議,整體規(guī)劃,產(chǎn)品形象,戶型設計,園林景觀,配套設施,DIS系統(tǒng),……,,,4、按照什么邏輯寫物業(yè)發(fā)展建議？,但同時我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)我們的市場觀點是遵循另一條不同的線索兩者的交叉讓物業(yè)建議的本質是一個網(wǎng)絡,,,4、按照什么邏輯寫物業(yè)發(fā)展建議？,按照什么順序和方法去組織PPT并不重要，重要的是思路要清晰——物業(yè)發(fā)展建議不是設計任務書，要體現(xiàn)對“定位”的呼應、延伸和支持功能；在此基礎上，找到一種盡可能清晰和簡潔的表達邏輯就好,,?“定位”主導型結構——大連東特物業(yè)發(fā)展建議?“策略”主導型結構——淮南泉山湖物業(yè)發(fā)展建議?“體系”主導型結構——大連億達棚戶區(qū)物業(yè)發(fā)展建議——長沙融科項目物業(yè)發(fā)展建議?“問題”主導型結構——龍湖項目物業(yè)發(fā)展建議……,知富源區(qū)后花園,項目整體定位,大連品質中產(chǎn)的——,絕版人文山居,絕版,物業(yè)發(fā)展建議以項目定位為中心,人文,山居,要體現(xiàn)項目形象的高尚感和市場領先性，要有突出的形象標簽或亮點,要呼應目標客戶的知性背景，體現(xiàn)其對社區(qū)勻質度和人文內涵的傾向,要將山地的資源價值用足，充分體現(xiàn)“居于山”——與眾不同的產(chǎn)品特質,,,,,項目物業(yè)發(fā)展重點和策略,立面造型,,,1、借助山地形成優(yōu)美而獨特的整體意象,1、重點打造環(huán)境中的景觀重點，如入口、社區(qū)廣場等,,形象標簽,人文元素,山居特色,戶型設計,社區(qū)環(huán)境,配套設施,1、有一些城市級特色配套，可以規(guī)模不大，但要能代表項目形象,2、立面符合品質中產(chǎn)知富人群的審美需求，簡潔、大氣、不炫富、有設計感,3、體現(xiàn)自由、輕盈、通透、與自然良好溝通的立面意象,1、少量高端產(chǎn)品提供最佳資源和極致化設計，突出收藏價值,2、社區(qū)環(huán)境中出現(xiàn)一些人文符號，如設計獨特而有品位的雕塑、小品等，重視細節(jié)品質,2、各類各檔的產(chǎn)品都應在開發(fā)指標的基礎上做出一些特色亮點，具體方法就是“情景化”,3、除重點區(qū)域外，社區(qū)環(huán)境體現(xiàn)自然野趣的主題,城市聚焦山南發(fā)韌CPD示范,新城市榜樣公園里的家,thefocusofHuainanCity，thestartofShannanNewZone,thedemonstrationoftheCentralParkDistrict,Livinginthepark,anewvoguelife……,CPD社區(qū)物業(yè)發(fā)展方向,CPD社區(qū),公園的,生態(tài)價值,景觀價值,對生態(tài)自然意象的強化,對公園自然地貌特征保留,社區(qū)景觀對自然主題的體現(xiàn),增加環(huán)境中“綠”的絕對值或感受值,生態(tài)節(jié)能環(huán)保體系的應用,社區(qū)“景觀化”,住宅“情景化”,對公園景觀的借勢和延伸,建筑產(chǎn)品融入社區(qū)景觀,創(chuàng)新的情趣空間的引入,盡量大的擴展景觀面,對健康概念的延伸,運動設施和漫步道路系統(tǒng),——能夠讓城市生活更加健康與舒適,——能夠享受城市稀缺的綠地、山林與水面，在公園中生活,中央的,城市活力,高尚價值,多元豐富的社區(qū)形象,便利的生活條件,開放的空間意象,身份感認同,生活舒適度顯著提升,體現(xiàn)活力的社區(qū)氛圍,多種物業(yè)組合,社區(qū)配套的齊備與高檔次，如貴族學?！?邊界處理解決開放與私密問題,鼓勵參與互動的景觀園林設計,便利地享受城市級商業(yè)或設施,大型開放空間系統(tǒng)的引入,交往、休閑設施的增加,改良或創(chuàng)新產(chǎn)品設計,生活方式的引導示范,特色配套：大型會所、風情商業(yè)街……,高品質外立面設計、高尚會所、尺度放大資源傾斜的主題園林、私家景觀路……,CPD社區(qū)物業(yè)發(fā)展方向（續(xù)）,CPD社區(qū),社區(qū)環(huán)境中城市元素的使用,——能夠體現(xiàn)城市生活的開放、便利與多元,——能夠體現(xiàn)城市精英的身份感以及對生活品質的追求,啟動區(qū)開發(fā)三大策略,——極致化的放大和突出公園資源優(yōu)勢,——產(chǎn)品品質明顯提升,——大盤開發(fā)實力和前景的充分展示,A,B,C,啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展KPI體系,整體規(guī)劃,戶型設計,景觀設計,社區(qū)配套,DIS系統(tǒng),打造“活力中環(huán)”,實惠型產(chǎn)品戶型建議,創(chuàng)新型產(chǎn)品戶型建議,標桿型產(chǎn)品戶型建議,活力中環(huán)園林景觀設計建議,核心價值區(qū)園林景觀設計建議,社區(qū)組團園林景觀設計建議,第一階段：風情商業(yè)街開發(fā)建議,第二階段：重點中學開發(fā)建議,其他社區(qū)配套建議,建立社區(qū)領域感,公園資源,產(chǎn)品提升,大盤形象,產(chǎn)品形象,建筑風格的選擇,品質感提升,啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議總結——如何體現(xiàn)項目的公園資源優(yōu)勢？——如何體現(xiàn)項目的產(chǎn)品領先優(yōu)勢？——如何體現(xiàn)項目的大盤實力優(yōu)勢？,,1、如何體現(xiàn)項目的公園資源優(yōu)勢？規(guī)劃方面：通過一條活力中環(huán)將社區(qū)與公園連接在一起，公園也成為社區(qū)景觀的一部分；景觀方面：社區(qū)綠化景觀突出，無論從“質”和“量”兩方面都超越市場，社區(qū)就是公園；產(chǎn)品形象方面：建筑形象設計也要“景觀化”，使建筑也成為公園景觀的一部分；戶型方面：戶型加入情景元素，創(chuàng)新的戶型設計，使家成為觀看風景的好地方；,2、如何體現(xiàn)項目的產(chǎn)品領先優(yōu)勢？產(chǎn)品形象方面：根據(jù)淮南客戶及市場情況，產(chǎn)品形象要重點表現(xiàn)品質的提升；戶型方面：通過標桿產(chǎn)品和創(chuàng)新型產(chǎn)品的打造，超越市場水平，提升項目競爭力；,3、如何體現(xiàn)項目的大盤實力優(yōu)勢？項目配套方面：通過風情商業(yè)街、高檔會所售樓處及重點中學建設，做到啟動區(qū)先行展示，迎合市場需求，提升項目檔次；DIS系統(tǒng)：社區(qū)DIS系統(tǒng)的設計，界定社區(qū)的領域感，展現(xiàn)大盤氣勢；,項目定位,億達國際青年社區(qū)活力溝通精品——建立國際青年社區(qū)標準體系（InternationalYouthCommunitySystem),億達作為大連本地開發(fā)商中的領袖角色，在客戶心目中已經(jīng)建立起堅定的品牌形象。雖然棚戶區(qū)只是億達在軟件園住宅地產(chǎn)開發(fā)中的一個小規(guī)模項目，但仍然背負著鞏固和提升億達企業(yè)品牌的責任。國際青年社區(qū)的形象不但符合目標客戶的深層情感需求，也契合了億達的品牌形象。,國際青年社區(qū)KPI體系,居住空間,不論居室面積大小，廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全，且布局完善，充分保障起居、私密部分。,社區(qū)DIS系統(tǒng),建筑外立面、社區(qū)形象、園林意向等社區(qū)DIS系統(tǒng)要處處體現(xiàn)社區(qū)主題標志，并傳達年輕的概念。,社區(qū)業(yè)主組織,社區(qū)業(yè)主自發(fā)形成的業(yè)余愛好組織：籃球聯(lián)盟、電影好友等，促進業(yè)主之間的交流。,社區(qū)配套,給忙于工作的年輕業(yè)主生活帶來極大便利的社區(qū)配套：自助餐廳、自助洗衣房、24小時便利店等。,社區(qū)物業(yè)服務,鐘點工服務、商務中心、保安保潔以務業(yè)助理的形象出現(xiàn)，充分便利年輕人的生活。,前提條件,地段：項目位于城市或區(qū)域的核心地段，有一定城市感。,硬件設施,公共空間,社區(qū)內部設置足夠的公共活動空間，方便業(yè)主活動和交流。,軟件配套,KPI,,,可為因素,產(chǎn)品視角的客戶需求解讀——在渴望擁有獨立生活空間的同時，潛意識里尋找校園文化與精神的回歸,功能需求：品質與實用、緊迫,情感需求：骨子里的校園情節(jié),客戶描述,婚房，首次置業(yè)；結束群居和租住生活，擁有自己的“家”；積蓄不多，房子不大但要實用；經(jīng)常加班，生活要便利；離不開網(wǎng)絡的生活方式；對時尚和潮流敏感，追求品質，要實惠；,飄了幾年，對“家”的渴望日益強烈；最快樂的時光都在大學里度過、最鐵的朋友是在大學里結交；緊張的工作之余需要放松心情；為運動而瘋狂；,產(chǎn)品啟示,戶型以二居為主；戶型基本功能完善，面積盡量緊湊；有針對的生活配套；居住氛圍的營造；產(chǎn)品體現(xiàn)一定的品質感和實惠感；,純粹的年輕社區(qū)；生活感；交流與共享；運動；,,,,,,,軟件園準婚白領的專屬活力地盤,3、社區(qū)DIS系統(tǒng),打造大連首個國際青年社區(qū),4、社區(qū)配套,2、公共空間,1、居住空間,6、社區(qū)物業(yè)服務,5、社區(qū)業(yè)主組織,,市場定位,融科新城市精品主義社區(qū)風尚張弛有度精品——建立新城市精品主義社區(qū)標準體系,“精品主義社區(qū)”客戶價值體系,精品社區(qū),精彩的,精致的,,,,,客戶價值感知,,得實惠,舍繁縟,品牌物管公司、星級服務及會所、高檔完善配套設施,“精品主義社區(qū)”物業(yè)KPI體系,整體規(guī)劃,精品社區(qū),精彩的,精致的,,,,,有面子,,得實惠,舍繁縟,建筑形象,戶型設計,園林景觀,物業(yè)配套,戶型設計,園林景觀,物業(yè)配套,先進的、特色主題規(guī)劃理念,設計感強、形式豐富的園林景觀,緊湊實用、功能完整、居住舒適、個性化突出、多種贈送,刪減不實用功能空間,非關鍵角落以設計感強的人工景觀為主，少做需養(yǎng)護自然景觀,以客戶日常行為習慣匹配物業(yè)服務及配套設施,社區(qū)形象標志,有氣勢、城市感強、身份標簽,社區(qū)的“形象眼”，聚焦視線,全新生活體驗,富有沖擊力的視覺形象,控制有度的總價,,物業(yè)發(fā)展建議體系,本項目物業(yè)發(fā)展建議,精品社區(qū)物業(yè)價值體系,,立體的生活空間百分百園林景觀強烈的項目符號,緊湊實用戶型多種增值亮點,物業(yè)發(fā)力點,立體化的生活體驗+100%的園林享受+一擊傾城的炫目會所=？,新城市精品主義社區(qū)的“精彩”一面……,新城市精品主義社區(qū)的“精致”一面……,更集約的空間布局+更精煉的空間尺寸+更實用的附送面積=？,,,5、怎么寫好物業(yè)發(fā)展建議？,培養(yǎng)對產(chǎn)品的敏感度注意對素材的積累多樣化的表達方式,,關注好盤、靚盤，關注客戶與產(chǎn)品的對位關系多親身體驗多分析戶型……,《建議》更多的時候是“看圖說話”?！皥D到用時方恨少”，所以平時對于那些“意向”明確、生動的圖片要多注意搜集整理,有時候我們也需要在一定程度上扮演“設計者”的角色，為了表達我們的想法，需要更多的表現(xiàn)手段參與進來,立體化的社區(qū)空間——漂浮在公園之上的社區(qū)、花園中的家,,,規(guī)劃示意圖,空中廊道和架空層示意圖,,,,,北區(qū)采用點塔的簇團式布局，16棟26層點塔，底層架空5.4M，用足80米限高，實現(xiàn)建面約25萬平米南區(qū)以18層弧板形成整體感的社區(qū)形象，實現(xiàn)建面約5.6萬平米以架空會所為南北區(qū)聯(lián)系樞紐，在功能上和空間上實現(xiàn)兩區(qū)的整合,,,,北區(qū)建筑架空5.4米，將陽光和綠化引入架空層，南區(qū)圍合出大片集中綠地，南北區(qū)空間、園林一氣呵成，整體社區(qū)實現(xiàn)超高的綠化率社區(qū)對城市開放，為城市貢獻了公園，從城市引入了活力,位置——視覺走廊的焦點，社區(qū)景觀的點睛之筆,,,,A,B,A視點：自長沙大道入口處遠眺會所,會所不單是作為業(yè)主休閑娛樂的功能場所，它也是將南北兩區(qū)聯(lián)系在一起的橋梁,湖水映襯下，會所的標志感更加突出,天津陽光100社區(qū)會所,B視點：自白沙灣路新雨路交口看到的街景示意,,再造園區(qū)地形，形成自南相北的坡地地形，產(chǎn)品空間梯度與面積梯度同時得以解決,,同慶街,,二龍閘路,,,,,豪宅別墅B,豪宅別墅A,頂級豪宅,坡地別墅示意圖,“人車分流系統(tǒng)”,,北,南,人車分流系統(tǒng)解決由占地面積有限帶來的交通組織問題，同時也成為園區(qū)內的景觀亮點,,慧谷根園的人車分流：人行系統(tǒng)由胡同、風景橋、組團綠地組成。人行系統(tǒng)高出車行道1.2米，總長約2000米，8座掩映在綠樹紅墻和原生柳林帶中的小橋構成了“車行林蔭道、人走風景橋”的園林景觀，頗具江南水鄉(xiāng)風味。,在頂級豪宅與豪宅別墅A之間采用人車分流系統(tǒng)，地下一層8米寬道路為車行路，地面水平標高的人行路可進行創(chuàng)新設計，采用回廊式設計營造曲徑通幽之感,整體規(guī)劃意向,1、北區(qū)人行入口2、社區(qū)商業(yè)3、物業(yè)/會所4、北區(qū)車行入口5、景觀漫步道6、北區(qū)車行入口7、北區(qū)人行入口8、過街人行天橋9、南區(qū)入口（人、車行）10、社區(qū)會所11、幼兒園,整體規(guī)劃分析——功能布局,1、高層區(qū)——地塊南北邊界以板式高層界定。28層的高板沿雨花大道形成連續(xù)而豐富多變的整體造型，可以用“挖洞”的方式，形成社區(qū)大門的意向中部三棟塔式高層最小程度的減少了對社區(qū)開放空間的擠占；秀麗挺拔的外形與大面積的開放綠地形成鮮明對比，增添了社區(qū)內部疏闊、大氣的空間感覺2、情花區(qū)——花園洋房布置在地塊西側，可以兩三編組，形成鄰里氛圍濃厚的組團空間采用南、北入口兩種戶型設計，保證一層住戶同時擁有入戶花園和私家花園，提升物業(yè)價值3、TH區(qū)——位于社區(qū)中部，沿開放空間的景觀帶錯落布置，具有最佳的資源條件4、開放空間——位于高層區(qū)與TH區(qū)之間，形成由南至北貫穿、延續(xù)的景觀帶，同時在南北兩端各形成一個較成規(guī)模的集中園林,,,,花園洋房,花園洋房,TH,高層,整體規(guī)劃分析——交通體系,社區(qū)形成明確的人車分流的交通體系1、機動車道——采用外環(huán)式道路，最大程度減少機動車對社區(qū)內部空間的干擾，同時保證了社區(qū)集中園林景觀的連續(xù)性與整體感TH區(qū)采用盡端式道路，強化了低密度社區(qū)的私密性特征東西兩個機動車入口既保證了高層物業(yè)與低層物業(yè)的通行便利，也減少了各自人流車流的相互干擾2、步行道——以一條半圓形的景觀漫步道作為社區(qū)步行道路系統(tǒng)的主軸，并采用跨街天橋的方式貫穿南北地塊，不僅強化了社區(qū)的整體性，本身也在整體規(guī)劃中形成極強的構圖形式感半圓形景觀漫步道不僅對社區(qū)的主要功能設施起到串聯(lián)作用；同時沿社區(qū)景觀帶展開的道路，移步換景，美不勝收，也成為社區(qū)內具有休閑、交往、健身養(yǎng)生等復合功能的重要空間元素步行道路系統(tǒng)自成體系，有效的避免了與車行道路的過多交叉,,,整體規(guī)劃分析——空間意向1,B,,,A,,B點視角——自漫步道看社區(qū)開放空間挺拔的塔式高層與開闊的園林景觀相得益彰,A點視角——自高層區(qū)入口看社區(qū)開放空間板式高層的圍合效果與社區(qū)大門的意向,,整體規(guī)劃分析——空間意向2,,,,,,,,,,環(huán)境靜謐的花園洋房組團,,,部分TH住戶可以獲得極佳的景觀資源,濱水會所提供了社區(qū)空間中的又一興奮點,整體規(guī)劃分析——空間意向3,,,,,,,高層住宅之間的開闊綠地可以形成豐富的植被層次,,社區(qū)景觀漫步道通過植栽、鋪裝、設施、小品等元素，形成多變的空間主題和濃郁的休閑氛圍,沿水堤岸可以設置親水設施如棧道、小橋、碼頭等,