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Tower 物業(yè)管理基本制度與政策 第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 中華人民共和國物權(quán)法 年 月 日實施 第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 法釋 2009 7號 2009年10月1日生效 所涉法律 司法解釋 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán) 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 專有部分享有所有權(quán) 主導(dǎo) 前提與基礎(chǔ) 專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利 專有部分以外的共有部分的共有權(quán) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 集合權(quán) 不可分離 業(yè)主 依法登記取得法律文書 征收決定繼承 遺贈合法建造等事實行為基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人 可以認定為業(yè)主 專有部分 符合下列條件的房屋 整棟建筑物 以及車位 攤位等特定空間 應(yīng)當(dāng)認定為專有部分 具有構(gòu)造上的獨立性 能夠明確區(qū)分 具有利用上的獨立性 可以排他使用 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體規(guī)劃上專屬于特定房屋 且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利行使專有權(quán)的限制 不得危及建筑物的安全 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利 轉(zhuǎn)讓專有部分 其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件 遵守法律 法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定 經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主 建筑區(qū)劃內(nèi) 本棟建筑物之外能夠證明其房屋價值 生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主 專有部分的所有權(quán) 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利 承擔(dān)義務(wù) 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 共有部分的共有權(quán) 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路 綠地 物業(yè)管理用房等的歸屬 物權(quán)法 第七十三條規(guī)定 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路 屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地 屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 屬于業(yè)主共有 物業(yè)管理條例 第三十八條規(guī)定 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主 未經(jīng)業(yè)主大會同意 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 1 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 建設(shè)單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫與房屋套數(shù)的比例將車位 車庫 以出售 附贈或者出租等方式處分給業(yè)主 2 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫的歸屬 由當(dāng)事人通過出售 附贈或者出租等方式約定 3 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業(yè)主共有 建筑區(qū)劃內(nèi)車位 車庫的所有權(quán)歸屬 共有部分 物業(yè)管理用房建筑區(qū)劃內(nèi) 除城鎮(zhèn)公共道路以外的道路建筑區(qū)劃內(nèi) 除城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人以外的綠地占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位建筑物的基礎(chǔ) 承重結(jié)構(gòu) 外墻 屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分 通道 樓梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附屬設(shè)施 設(shè)備 避難層 設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所 共用設(shè)施 建筑區(qū)劃內(nèi) 其他不屬于業(yè)主專有部分 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等建筑區(qū)劃內(nèi)的土地 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán) 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路 綠地占地除外 業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則 普通事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人改變共有部分的用途利用共有部分從事經(jīng)營活動處分共有部分業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項 特別事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意1 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金2 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則 業(yè)主共同決定事項范圍及表決規(guī)則 雙二分之一制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換成員選聘和解聘改變共有部分的用途利用共有部分從事經(jīng)營活動處分共有部分業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項 雙三分之二維修資金改建 重建 投票權(quán)計算 面積認定 一 專有部分面積 按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算 尚未進行物權(quán)登記的 暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算 尚未進行實測的 暫按房屋買賣合同記載的面積計算 二 建筑物總面積 按照前項的統(tǒng)計總和計算 人數(shù)認定 一 業(yè)主人數(shù) 按照專有部分的數(shù)量計算 一個專有部分按一人計算 但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的 按一人計算 二 總?cè)藬?shù) 按照前項的統(tǒng)計總和計算 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會 選舉業(yè)主委員會 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定 對業(yè)主具有約束力 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷 業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定違反法律 法規(guī)的 物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主 物業(yè)管理條例 第十九條第二款 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的處置權(quán) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會對以下?lián)p害他人合法權(quán)益的行為 有權(quán)依照法律 法規(guī)以及管理規(guī)約 要求行為人停止侵害 消除危險 排除妨害 賠償損失 任意棄置垃圾排放污染物或者噪聲違反規(guī)定飼養(yǎng)動物違章搭建侵占通道拒付物業(yè)費損害房屋承重結(jié)構(gòu) 損害或者違章使用電力 燃氣 消防設(shè)施 在建筑物內(nèi)放置危險 放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用違反規(guī)定破壞 改變建筑物外墻面的形狀 顏色等損害建筑物外觀違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修違章加建 改建 侵占 挖掘公共通道 道路 場地或者其他共有部分 維修資金的權(quán)屬與使用 業(yè)主共有 經(jīng)業(yè)主共同決定 可以用于共有部分的維修 維修資金的籌集 使用情況應(yīng)當(dāng)公布費用分攤與收益分配 有約定從約定 無約定或者約定不明 按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施 也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理 業(yè)主的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán) 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 業(yè)主有權(quán)依法更換 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施 并接受業(yè)主的監(jiān)督 業(yè)主的知情權(quán)業(yè)主請求公布 查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的 人民法院應(yīng)予支持 一 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集 使用情況 二 管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄 三 物業(yè)服務(wù)合同 共有部分的使用和收益情況 四 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫的處分情況 五 其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷 應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使 2 業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為 可以依法向人民法院提起訴訟 共同受到侵害的業(yè)主 可以推選代表人 依據(jù) 民事訴訟法 等法律的規(guī)定 向人民法院提出訴訟 業(yè)主的訴訟權(quán)利 適用范圍 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人 借用人等物業(yè)使用人的 參照處理 專有部分的承租人 借用人等物業(yè)使用人 根據(jù)法律 法規(guī) 管理規(guī)約 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定 以及其與業(yè)主的約定 享有相應(yīng)權(quán)利 承擔(dān)相應(yīng)義務(wù) 復(fù)習(xí)練習(xí)題 單選 物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)是 相鄰權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有部分的共有權(quán) 專有部分的所有權(quán)答案 占建筑物區(qū)分所有權(quán)的主導(dǎo)地位 共有部分共有權(quán) 專有部分的所有權(quán) 共有部分共同管理權(quán) 相鄰權(quán)答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 單選 可以成為甲將某小區(qū) 棟 單元 樓的一套住房改為辦公室的條件之一 該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約禁止將住宅改為經(jīng)營性用房 棟全體業(yè)主同意 與 棟相鄰的 棟 棟的業(yè)主均同意 該小區(qū)雙過三分之二的業(yè)主同意答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 單選 下列說法錯誤的是 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施 也可以委托其他管理人管理 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主有權(quán)依法更換 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施 只需接受業(yè)主的監(jiān)督 業(yè)主 使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律 法規(guī)以及管理規(guī)約答案 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括以下 共有部分共有權(quán) 專有部分所有權(quán) 建筑區(qū)劃共同管理權(quán) 共有部分共同管理權(quán) 相鄰權(quán)答案 業(yè)主對其建筑物專有部分享有 的權(quán)利 使用 處分 收益 經(jīng)營 占有答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 下列說法正確的有 業(yè)主對其建筑物享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 業(yè)主行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全 業(yè)主行使專有權(quán)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益 管理規(guī)約可以對業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后是否保留共有權(quán)和共同管理作出約定 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋后 不能再成為該建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員答案 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán) 下列說法錯誤的有 區(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權(quán) 區(qū)分所有人得就共有部分請求分割 區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利單獨轉(zhuǎn)讓 共有部分的費用分攤 由各區(qū)分所有人按約定分擔(dān) 共有部分的修繕費用及其他分擔(dān) 由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔(dān)答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 下列說法正確的有 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分 享有權(quán)利 承擔(dān)義務(wù) 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營性用房 其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項應(yīng)有業(yè)主委員會委員共同決定 業(yè)主對其專有部分享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán) 三個部分不可分離答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 說法正確的有 專有部分面積 一律按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算 專有部分面積 尚未進行實測的 暫按房屋買賣合同記載的面積計算 建筑物總面積 按照專有部分加上共有部分的統(tǒng)計總和計算 建筑物總面積按 專有部分統(tǒng)計總和計算 專有部分面積 尚未進行物權(quán)登記的 暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算答案 下列說法正確的是 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路均屬于業(yè)主共有 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地不得屬于個人 物業(yè)服務(wù)用房 屬于業(yè)主共有 建設(shè)單位在銷售時 不能將通過合同約定將露臺列入某特定房屋的專有部分 不符合登記條件的架空層屬于建筑區(qū)劃的共有部分答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車位 車庫的說法正確的有 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫由當(dāng)事人通過出售 附贈或者出租等方式約定 一律屬于全體業(yè)主共有 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業(yè)主共有 建設(shè)單位在處分規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫時 應(yīng)當(dāng)考慮車位的配置比例答案 關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車庫 車位的歸屬 說法正確的有 建筑區(qū)劃內(nèi)的車位 車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫的歸屬 由當(dāng)事人通過出售 附贈或者出租等方式約定 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位的歸屬 依建設(shè)單位與業(yè)主的約定 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業(yè)主共有 答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項有 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 利用共有部分從事經(jīng)營性活動答案 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項有 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 利用共有部分從事經(jīng)營性活動答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 同時符合 條件 甲可以將某小區(qū) 棟 單元 樓的一套住房改為辦公室 法律 法規(guī)未禁止將住宅改為經(jīng)營性用房 該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約未禁止將住宅改為經(jīng)營性用房 棟雙過三分之二的業(yè)主同意 棟的全體業(yè)主同意 棟以外的業(yè)主 無證據(jù)證明該改變對其房屋價值 生活質(zhì)量造成了或者可能造成不利影響答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 甲 乙 丙 丁分別購買了某住宅樓 共四層 的一至四層住宅 并各自辦理了房產(chǎn)證 下列哪些說法是正確的 甲 乙 丙 丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 一層住戶甲對三 四層間樓板不享有民事權(quán)利 若甲出賣其住宅 乙 丙 丁享有優(yōu)先購買權(quán) 丁決定第四層設(shè)備間的使用 無需征得甲 乙 丙同意 甲 乙 丙 丁依法對該住宅樓享有共同管理權(quán)答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 對以下哪些行為 受侵害的業(yè)主可以提起訴訟 任意棄置垃圾 違反規(guī)定飼養(yǎng)動物 在建筑物內(nèi)放置危險 放射性物品等危及建筑物安全 拒付物業(yè)費 違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修 因維修房屋 業(yè)主征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后臨時挖掘道路答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 某小區(qū)在全部業(yè)主入住以后 物業(yè)公司擅自將小區(qū)內(nèi)一塊公共綠地改建為停車場 出租給外單位使用 經(jīng)查 該小區(qū)設(shè)立了業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會 在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同中并未約定仲裁條款 對此小區(qū)業(yè)主可以采取的救濟方式為 A 可以業(yè)主委員會的名義提起訴訟B 可以個別業(yè)主的名義提起訴訟C 只能以業(yè)主委員會的名義提起訴訟D 只能以業(yè)主個人的名義提起訴訟 可以推選代表人提起訴訟答案 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 業(yè)主大會和業(yè)主委員會 對任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益的行為 有權(quán)依照法律 法規(guī)以及管理規(guī)約 要求行為人 停止侵害 排除妨害 消除危險 恢復(fù)原狀 賠償損失答案 A小區(qū)王某等住戶因車位問題與該小區(qū)的開發(fā)商B公司發(fā)生爭議 B公司與王某等住戶的購房合同規(guī)定 B公司將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位 但王某等住戶搬進小區(qū)后 發(fā)現(xiàn)B公司已將該樓50多套房連同地下停車場賣給了C公司 C公司明確表示 地下停車場的車位僅供本樓本單位的職工使用 其他住戶要停車必須按每天15元的標(biāo)準(zhǔn)繳費 下列說法中正確的是 地下停車場屬于業(yè)主共有部分 B公司無權(quán)轉(zhuǎn)讓 王某等住戶可以根據(jù)其與B公司的購房合同追究B公司的違約責(zé)任 王某等住戶有權(quán)無償使用地下停車場的停車車位 B公司與C公司之間買賣地下停車場的合同無效 地下停車場應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有答案 BD 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 張甲在一棟臨街的單元樓里有一套住房 位于這棟樓的頂層 2005年3月 乙房地產(chǎn)公司決定在那棟臨街的單元樓樓頂上懸掛一個廣告牌 張甲平時很少住在這套房里 于是張甲便獨自與乙公司簽訂了一份允許乙公司使用樓房房頂?shù)暮贤?乙公司每年向張甲支付使用費5萬元 這棟臨街樓房的其他住戶王丙 曹丁等人知道后 認為張甲的行為侵犯了他們的權(quán)利 要求張甲給予補償 張甲堅持不同意 于是 王丙和曹丁便代表其他住戶 以張甲為被告 向人民法院提起了訴訟 那么 以下表述正確的有 A 張甲有權(quán)允許乙公司使用房頂 因為乙公司懸掛的廣告牌正在其單元房的上方B 房頂屬于單元樓各房主共有部分 張甲無權(quán)獨自處分C 張甲無權(quán)獨立決定將房頂?shù)氖褂脵?quán)讓與乙公司D 王丙 曹丁等住戶應(yīng)當(dāng)按照專有部分占建筑物總面積的比例分享出租樓頂獲得的收益答案 BCD 復(fù)習(xí)練習(xí)題 多選 謝謝大家 祝大家工作順利 事業(yè)進步