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房地產(chǎn)概論 政法管理系主講 張勇2011年10月 第一部分 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念 一 房地產(chǎn)的概念狹義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱 又稱不動(dòng)產(chǎn) 廣義 房地產(chǎn)是指土地 建筑物及其地上定著物及其衍生的權(quán)利 是實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位三者的綜合體 房地產(chǎn)是個(gè)復(fù)合性的概念 具有兩個(gè)鮮明特點(diǎn) 1 房和地在物質(zhì)形態(tài)上的不可分性 2 物質(zhì)形態(tài)上的不可分性導(dǎo)致衍生權(quán)利的耦合性 蘊(yùn)含于實(shí)體中的各種權(quán)利 如所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利 二 土地的概念土地是一個(gè)空間 但該空間不是平面的 而是三維立體的 具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 三 建筑物的概念指人工建筑而成 由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物 廣義 房屋和構(gòu)筑物 狹義 房屋房屋是指有基礎(chǔ) 墻 頂 門 窗 起著遮風(fēng)避雨 保溫隔熱 抵御野獸或他人侵襲等作用 供人們?cè)诶锩婢幼?工作 學(xué)習(xí) 娛樂 儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物一般是由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 如給水 排水 采暖 通風(fēng)與空調(diào) 燃?xì)?電梯 電氣等設(shè)備 等組成的空間場(chǎng)所 構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物 如煙囪 水塔 水井 道路 橋梁 隧道 水壩等 四 其他土地定著物的概念建筑物以外的土地定著物 是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物 從而成為土地或建筑物的從物 應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物 但當(dāng)事人另有約定的除外 注意 其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離 或者雖然可以分離 但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的 或者分離后會(huì)破壞土地 建筑物的完整性 使用價(jià)值或功能 或者會(huì)使土地 建筑物的價(jià)值明顯減損 五 物業(yè)的概念 物業(yè) 一詞來(lái)自于香港方言 它評(píng)自RealProperty或RealEstate 表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn) 在港澳及東南亞一些國(guó)家 物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞 一般認(rèn)為 物業(yè) 指的是已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地 具體是指單元性的房地產(chǎn) 它既可以是單元性的地產(chǎn) 也可以是單元性的房產(chǎn) 既可以是一套住宅 也可以是一棟樓宇或房屋 因此物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛 一個(gè)完整的物業(yè)一般包括四個(gè)構(gòu)成部分 建筑物本體 附屬設(shè)備 公共設(shè)施和建筑地塊 注意 盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞 但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念在很多方面還存在著差別 一般來(lái)說(shuō) 房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整個(gè)房地產(chǎn) 而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念 它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn) 或一項(xiàng)具體的實(shí)物資產(chǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位的含義 一 房地產(chǎn)實(shí)物的含義指房地產(chǎn)中看得見 摸得著的部分 例如 土地的形狀 地形 地勢(shì) 土壤 地基 平整程度等 建筑物的外觀 建筑結(jié)構(gòu) 設(shè)施設(shè)備 裝飾裝修等 房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體 該實(shí)體的質(zhì)量 該實(shí)體組合完成的功能等方面 如 以一幢房屋為例 其有形的實(shí)體 就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言 是指它是磚木結(jié)構(gòu)的 還是磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋灌凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的 實(shí)體的質(zhì)量 假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的 則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的 或者其施工質(zhì)量如何 組合完成的功能 假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu) 采用的磚和木材的質(zhì)量也相同 并且施工質(zhì)量也是相同的 則是指它的空間布局如何 例如住宅的戶型如何 二 房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的 不可觸摸的部分 是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利 rights 利益 intorests 和好處 benofits 房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ) 包括 房地產(chǎn)的各種權(quán)利 權(quán)利體系或權(quán)利束 例如 所有權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 租賃權(quán)等 受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利 同一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利 例如 設(shè)立了地役權(quán) 抵押權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán) 受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利 例如 城市總體規(guī)劃對(duì)土地用途 容積率 建筑高度 建筑密度 綠地率等的限制 房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制 房地產(chǎn)的額外利益或收益 例如 屋頂 也稱為樓頂 屋蓋 或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入 以房地產(chǎn)權(quán)利的種類為例 我國(guó)目前主要有所有權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 地役權(quán) 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 用益物權(quán) 抵押權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 和租賃權(quán) 債權(quán) 可參閱 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 三 房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位 Location 是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系 包括位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設(shè)施等方面 1 一宗房地產(chǎn)的位置 是指該宗房地產(chǎn)所在的地方 包括 坐落 該宗房地產(chǎn)所在的具體地點(diǎn) 如門牌號(hào)等 方位 該宗房地產(chǎn)所在的方向和位置 特別是在所在區(qū)域 如城市 住宅小區(qū) 十字路口地區(qū)等 中的方向和位置 距離 該宗房地產(chǎn)與有關(guān)場(chǎng)所 如市中心 汽車客運(yùn)站 火車站 機(jī)場(chǎng) 碼頭 政府機(jī)關(guān) 同行業(yè) 工作地 居住地等 的遠(yuǎn)近 朝向 該宗房地產(chǎn)的建筑物正門或房門窗戶等正對(duì)著的方向 樓層 當(dāng)該宗房地產(chǎn)為某幢房屋中的某層 某套時(shí) 其所在的樓層 2 一宗房地產(chǎn)的交通 是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度 通達(dá)性 accesibility 可分為從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性 用 可及性 表達(dá)由 外 到 內(nèi) 進(jìn)來(lái) 的方便程度 用 便捷性 表達(dá)由 內(nèi) 到 外 出去 的方便程度 是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通 某些房地產(chǎn)由于受單行道 道路隔離帶 立交橋 交通出入口方位等的影響 其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的 3 一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀 是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境 人文環(huán)境和景觀 其中 人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù) 居民特征 如職業(yè) 收入水平 文化程度 宗教信仰等 治安狀況 如犯罪率 相鄰房地產(chǎn)的利用狀況 如用途 等 4 一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施 是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 如果是該宗房地產(chǎn)內(nèi)部的配套設(shè)施 則屬于該宗房地產(chǎn)的實(shí)物因素 基礎(chǔ)設(shè)施一般是指道路 供水 排水 雨水 污水 供電 供氣 供熱 通信 有線電視等設(shè)施 公共服務(wù)設(shè)施一般是指教育 如幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)療衛(wèi)生 如醫(yī)院 文化 體育 商業(yè)服務(wù) 金融郵電 社區(qū)服務(wù) 市政公用和行政管理等設(shè)施 注意 雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置 但房地產(chǎn)不可移動(dòng) 其位置固定不變 其他資產(chǎn)可以移動(dòng) 其位置能夠改變 因此 區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的 不排除相同的商品在不同的購(gòu)物環(huán)境中的售價(jià)不同 location locationAndlocation 是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)的三大秘訣 即 第一是區(qū)位 第二是區(qū)位 第三還是區(qū)位 當(dāng)然 區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切 但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性 一般你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的東西 但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位 這就是為何區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)如此重要的原因 兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn) 如果它們的位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設(shè)施等區(qū)位狀況不同 價(jià)值會(huì)有很大的不同 第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分 一 動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)概念在法律上 通常把財(cái)產(chǎn)或者物分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類 例如 物權(quán)法 第二條規(guī)定 本法所稱物 包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn) 法國(guó)民法典第五百一十六條規(guī)定 一切財(cái)產(chǎn) 或?yàn)閯?dòng)產(chǎn) 或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn) 一種財(cái)產(chǎn)是屬于動(dòng)產(chǎn)還是屬于不動(dòng)產(chǎn) 一般是根據(jù)其實(shí)物是否可以自由移動(dòng)來(lái)判別的 凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠移動(dòng) 并且其性質(zhì)和價(jià)位不會(huì)改變的財(cái)產(chǎn) 像牲畜 家禽和汽車 家具 器物之類 屬于動(dòng)產(chǎn) 反之 不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn) 像土地 房屋及附著于土地 房屋上不可分離的部分 如樹木和給水 排水 采暖 電梯等設(shè)備 屬于不動(dòng)產(chǎn) 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義及其范圍 擔(dān)保法 第九十二條的規(guī)定是 本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋 林木等地上定著物 中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第六十六條的規(guī)定是 稱不動(dòng)產(chǎn)者 謂土地及其定著物 不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物尚未分離者 為該不動(dòng)產(chǎn)之部分 日本民法典第八十六條的規(guī)定是 土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn) 意大利民法典第八百一十二條的規(guī)定是 土地 泉水 河流 樹木 房屋和其他建筑物 即使是臨時(shí)附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn) 固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊 浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn) 二 區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)1 物權(quán)生效方式不同 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅 未經(jīng)登記 不發(fā)生效力 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓 自交付時(shí)發(fā)生效力 2 權(quán)利派生的種類不同 動(dòng)產(chǎn)可以派生出質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 而不動(dòng)產(chǎn)可以派生出地上權(quán) 永佃權(quán) 典權(quán) 抵押權(quán) 3 司法管轄不同 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄 即實(shí)行屬地主義的管轄原則 而動(dòng)產(chǎn)則一般實(shí)行屬人主義的管轄原則 由動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人所在地的法院管轄 4 對(duì)他人的權(quán)利限制不同 不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人為自己土地利用的方便 可以通過(guò)相鄰權(quán)或設(shè)定地役權(quán)而使用他人的土地 而動(dòng)產(chǎn)不存在該權(quán)利 第四節(jié)房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎(chǔ)的 房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng) 獨(dú)一無(wú)二 壽命長(zhǎng)久 價(jià)值量大 供給有限 用途多樣 相互影響 易受限制 難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性 一 不可移動(dòng)性不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性 是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性 也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變 房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化 因?yàn)閷?duì)外交通 外部配套設(shè)施等 均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置 而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的 特別是在中國(guó)目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā) 利用或消費(fèi) 并且要受制于其所在的空間環(huán)境 當(dāng)?shù)氐闹贫日?社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等 而不像其他產(chǎn)品 原料地 生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方 可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺 從生產(chǎn)地或者供給過(guò)剩 價(jià)格較低的地區(qū) 運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給稀缺 價(jià)格較高的地區(qū) 由干人們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去 所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng) 更不是一個(gè)全球性市場(chǎng) 而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng) 房地產(chǎn)的供求狀況 價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的 在不同地區(qū)之間可能不同 甚至其變動(dòng)是反方向的 一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng) 但特大城市的東西南北中各個(gè)方向 其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同 可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng) 二 獨(dú)一無(wú)二性獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性 異質(zhì)性 非同質(zhì)性 個(gè)別性 房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的汽車 電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一 每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處 如同沒有兩個(gè)完全相同的人那樣 沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn) 即使兩處的建筑物可能一模一樣 但由于它們的位置 朝向 地形 地勢(shì) 周圍環(huán)境和景觀等的不同 該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的 房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性 使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 房地產(chǎn)之間不能完全替代 房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受個(gè)別因素的影響 此外 盡管有樣板房 樣板間 售樓書 沙盤 照片等 房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式 而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察 感受或體驗(yàn) 房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看 三 壽命長(zhǎng)久性壽命長(zhǎng)久特性也稱為耐久性 對(duì)于土地而言 也稱為不可毀滅性 永續(xù)性 盡管土地可能塌陷 被洪水淹沒或者發(fā)生荒漠化 鹽演化等 但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所 作為空間是永存的 實(shí)際上 人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)保護(hù) 土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失 能夠一次又一次地被反復(fù)利用 而其他物品 都會(huì)在使用中磨損 經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后 最終會(huì)報(bào)廢 喪失使用價(jià)值 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性 但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年 在正常情況下 建筑物很少發(fā)生自然倒塌 通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除 由于壽命長(zhǎng)久 房地產(chǎn)可以給其所有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益 但需要指出的是 從具體使用者的角度看 土地在某些情況下是有壽命的 例如在中國(guó)通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的 目前 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限 居住用地為70年 工業(yè)用地為50年 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地為50年 商業(yè) 旅游 娛樂用地為40年 綜合或者其他用地為50年 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后 受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿 除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的 建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回 對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義 例如 坐落位置很好 建筑物狀況也很好的房地產(chǎn) 可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低 四 價(jià)值量大與一般物品相比 房地產(chǎn)不僅單價(jià)高 而且總價(jià)大 從單價(jià)高來(lái)看 每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格 少則數(shù)百元 多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元 繁華商業(yè)地段經(jīng)常有 寸土寸金 之說(shuō) 從總價(jià)上來(lái)看 房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi) 必須有一定的規(guī)模 如面積 因此 可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值 比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多 一般在十萬(wàn)元以上 對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō) 購(gòu)買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄 至于一幢別墅 一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了 通常為上百萬(wàn)元 甚至上千萬(wàn) 上億元 五 供給有限性土地是大自然的產(chǎn)物 人工生產(chǎn)不出來(lái) 地表面積基本上是固定不變的 因此土地總量不能增加 土地的這種特性被稱為有限性 不可再生性 不增性 由于土地不能增加 特別是區(qū)位較好的土地供給有限 導(dǎo)致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的 房地產(chǎn)的供給有限特性 使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性 一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產(chǎn)被人占用之后 占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所 享受特定的光 熱 空氣 雨水和風(fēng)景 如海水 陽(yáng)光 沙灘 或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中 除了占用者之外 他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià) 否則無(wú)法享有 進(jìn)一步來(lái)看 房地產(chǎn)具有供給有限的特性 本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加 目前 相對(duì)于人類的需要來(lái)說(shuō) 土地總量還是較豐富的 如果沒有不可移動(dòng)特性 土地總量不能增加就沒有這么重要 因此 房地產(chǎn)具有供給有限特性 主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處 這是房地產(chǎn)供給均一般物品供給的最主要區(qū)別 要增加房地產(chǎn)供給 一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展 例如向郊區(qū)擴(kuò)展 二是向更高的立體方面發(fā)展 例如增加容積率或建筑高度 建筑密度 但這些又要受到耕地保護(hù) 環(huán)境保護(hù) 交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件 包括容量 城鄉(xiāng)規(guī)劃 資金 建筑技術(shù)等的約束 六 用途多樣性用途多樣特性也稱為用途的竟?fàn)?轉(zhuǎn)換及并存的可能性 主要是空地所具有的特性 土地上一旦建造了建筑物 用途即被限定 通常難以改變 因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變 或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行 當(dāng)然 也有隨著交通條件 周圍環(huán)境等的變化 將原廠房改造為辦公樓 超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例 多數(shù)土地就其本身來(lái)看 可以有多種不同的用途 如可用于林業(yè) 農(nóng)業(yè) 工業(yè) 居住 辦公 商業(yè)等 如果愿意的話 即使是城市商業(yè)中心的土地 也可以用來(lái)種植農(nóng)作物 而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長(zhǎng)得一樣好 在不同用途中還可以選擇不同的利用方式 例如居住用途有普通住宅 高檔公寓和別墅 有老年公寓 青年公肖和學(xué)生公寓 既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑 房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性 但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的 房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定 另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問題 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中 房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式 因此 房地產(chǎn)估價(jià)中有 合法原則 和 最高最佳利用原則 分別見本書第五章第三 四節(jié) 從經(jīng)濟(jì)角度看 土地利用選擇的先后順序一般是 商業(yè) 辦公 居住 工業(yè) 耕地 牧場(chǎng) 放牧地 森林 不毛荒地 七 相互影響性一般物品的使用基本上是孤立的 相互間較少有影響 并由于可以移動(dòng) 即使有影響 也易于排除 影響通常是暫時(shí)的 而房地產(chǎn)由于不可移動(dòng) 其用途 建筑高度 外觀等利用狀況通常會(huì)對(duì)周圍其他房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響 反之 周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響 例如 影響到采光 日照 通風(fēng) 視野 可視性 使環(huán)境美化或者帶來(lái)人流 噪聲 異味等 因此 房地產(chǎn)具有相互影響的特性 從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān) 而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān) 受其周圍房地產(chǎn)利用的影響 例如 在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站 公共廁所 可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值降低 而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園 開辟一塊綠地 則可使其價(jià)值升高 修筑一條道路或者建造一個(gè)購(gòu)物中心 對(duì)其周圍房地產(chǎn)的價(jià)值也有很大的影響 正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性 產(chǎn)生了 相鄰關(guān)系 并且法律規(guī)定 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn) 方便生活 團(tuán)結(jié)互助 公平合理的原則 正確處理相鄰關(guān)系 進(jìn)一步來(lái)看 房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)里所講的 外部性 外部性也稱為外部效應(yīng) 外部影響 是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體 生產(chǎn)者或消費(fèi)者 進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí) 對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響 外部性分為有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性也稱為正的外部性 外部經(jīng)濟(jì) 是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益 而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià) 例如 某人在自己的住宅周圍種植花草樹木 美化環(huán)境 其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益 但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用 有害的外部性也稱為負(fù)的外部性 外部不經(jīng)濟(jì) 是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損 而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本 例如 工廠向河流排放廢水 汽車產(chǎn)生噪聲 污染了環(huán)境使他人受害 但可能并沒有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi) 八 易受限制性房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng) 相互影響的特性 并且是各種生產(chǎn) 生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素 關(guān)系民生及社會(huì) 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 所以世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū) 即使是那些標(biāo)榜 私有財(cái)產(chǎn) 神圣不可侵犯 的私有制國(guó)家和地區(qū) 對(duì)房地產(chǎn)的利用 交易等都有一些限制 甚至是嚴(yán)格管制的 政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的 l 管制權(quán) Policepower 政府為了增進(jìn)公眾安全 健康 道德和一般福利 可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用作出限制 例如 通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途 容積率 建筑高度 建筑密度 綠地率 限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等 2 征收權(quán) eminentdomin 政府為了公共利益的需要 例如修公路 建學(xué)校等 可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn) 哪怕是違反了被征收單位和個(gè)人的意愿 但要對(duì)被征收單位和個(gè)人給予公正 合理的 just fair 補(bǔ)償 3 征稅權(quán) taxation 政府為了增加財(cái)政收入等 可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收 只要這些稅收是公平課征的 4 充公權(quán) escheat 政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下 可以無(wú)償收回房地產(chǎn) 房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在 由于房地產(chǎn)不可移動(dòng) 不可搬走 不可攜帶 不可隱藏 難以變現(xiàn) 所以難以逃避未來(lái)制度 政策等變化的影響 這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性 也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性 一般地說(shuō) 在社會(huì)動(dòng)亂 戰(zhàn)爭(zhēng)年代 房地產(chǎn)價(jià)格低落 而動(dòng)產(chǎn)特別是食品 黃金的價(jià)格暴漲 在社會(huì)安定 經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)價(jià)格往往有上漲的趨勢(shì) 而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落 不考慮通貨膨脹因素 九 難以變現(xiàn)性難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱 流動(dòng)性差 變現(xiàn)能力是指在沒有過(guò)多損失的條件下 將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度 凡是能夠隨時(shí) 迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的 稱為變現(xiàn)能力強(qiáng) 反之 稱為變現(xiàn)能力弱 房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無(wú)二 價(jià)值量大 易受限制等特性 加上交易手續(xù)較復(fù)雜 交易稅費(fèi)較多等原因 使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生 一旦需要出售 通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手 例如 需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者 討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng) 因此 房地產(chǎn)與股票 債券 黃金等相比 變現(xiàn)能力弱 當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí) 通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn) 有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià) 在短期內(nèi)也可能找不到買者 值得注意的是 這里只是講一定幅度的降價(jià) 沒有講無(wú)限度地降價(jià) 從理論上講 沒有賣不出去的商品 只有賣不出去的價(jià)格 只要價(jià)格低到一定程度 總會(huì)有人購(gòu)買 另外 對(duì)于房地產(chǎn)持有人來(lái)說(shuō) 有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來(lái)解決所需資金問題 十 保值增值性房地產(chǎn)由于土地面積不能增加 交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 人口增加等 其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?甚至隨著時(shí)間的推移 價(jià)值會(huì)自然增加 即自然增值 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面 房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良 外部經(jīng)濟(jì) 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 通貨膨脹 房地產(chǎn)使用管制改變 其中 房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲 不是房地產(chǎn)的自然增值 通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲 不是真正的房地產(chǎn)增值 而是房地產(chǎn)保值 外部經(jīng)濟(jì) 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲 是真正的房地產(chǎn)自然增值 房地產(chǎn)通常具有保值功能 因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎?某項(xiàng)投資是保值性的 意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)講的 房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上漲的 不排除隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng) 房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化 景觀被破壞導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值 甚至過(guò)度投機(jī) 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌 在某些情況下 房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下跌也是可能的 第五節(jié)房地產(chǎn)的分類 一 按用途分類按照房地產(chǎn)的用途 首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類 非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn) 具體可細(xì)分為下列10類 1 居住房地產(chǎn) 是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn) 又可分為住宅和集體宿舍兩類 住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn) 又可分為普通住宅 高檔公寓和別墅 集體宿舍又可分為單身職工宿舍 學(xué)生宿舍等 2 辦公房地產(chǎn) 是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn) 即辦公樓 義可分為商務(wù)辦公樓 俗稱寫字樓 和行政辦公樓兩類 3 商業(yè)房地產(chǎn) 是指供出售商品使用的房地產(chǎn) 包括商業(yè)店鋪 百貨商場(chǎng) 購(gòu)物中心 超級(jí)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)等 4 旅館房地產(chǎn) 是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn) 包括賓館 飯店 酒店 度假村 旅店 招待所等 5 餐飲房地產(chǎn) 是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn) 包括酒樓 美食城 餐館 快餐店等 6 體育和娛樂房地產(chǎn) 是指供人健身 消遣使用的房地產(chǎn) 包括體育場(chǎng)館 保齡球館 高爾夫球場(chǎng) 滑雪場(chǎng) 影劇院 游樂場(chǎng) 娛樂城 康樂中心等 7 工業(yè)房地產(chǎn) 是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn) 包括廠房 倉(cāng)庫(kù)等 工業(yè)房地產(chǎn)按照用途 又可分為主要生產(chǎn)廠房 輔助生產(chǎn)廠房 動(dòng)力用廠房 儲(chǔ)存用房屋 運(yùn)輸用房屋 企業(yè)辦公用房 其他 如水泵房 污水處理站等 8 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn) 包括農(nóng)地 農(nóng)場(chǎng) 林場(chǎng) 牧場(chǎng) 果園 種子庫(kù) 拖拉機(jī)站 飼養(yǎng)牲畜用房等 9 特殊用途房地產(chǎn) 包括汽車站 火車站 機(jī)場(chǎng) 碼頭 醫(yī)院 學(xué)校 博物館 教堂 寺廟 墓地等 10 綜合用途房地產(chǎn) 是指具有上述兩種以上 含兩種 用途的房地產(chǎn) 如商住樓 二 按經(jīng)營(yíng)使用方式分類房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售 出租 營(yíng)業(yè)和自用四種 相應(yīng)地可把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn) 出租的房地產(chǎn) 營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)四類 有的房地產(chǎn)既可以銷售 也可以出租或營(yíng)業(yè) 如商店 餐館 有的房地產(chǎn)可以出租或銷售 也可以自用 如公寓 寫字樓 有的房地產(chǎn)主要是營(yíng)業(yè) 如旅館 影劇院 有的房地產(chǎn)主要是自用 如行政辦公樓 學(xué)校 特殊廠房 這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法是很有用的 例如 可銷售的房地產(chǎn)可以采用市場(chǎng)法估價(jià) 出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià) 僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià) 三 按開發(fā)程度分類按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度 可把房地產(chǎn)分為下列5類 1 生地 是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 例如荒地 農(nóng)地 2 毛地 是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施 有待征收的房屋 尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?3 熟地 是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整 能直接在其上建造建筑物的土地 按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 熟地又可分為 三通一平 五通一平 七通一平 等的土地 三通一平 一般是指通路 通水 通電和場(chǎng)地平整 五通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 電力 電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整 七通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 電力 電信 燃?xì)?熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整 4 在建工程 是指建筑物已開始建造但尚未建成 不具備使用條件的房地產(chǎn) 該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中 也可能停工了多年 因此在建工程包括停緩建工程 另外 有些在建工程從另一角度通常又被稱為 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 在實(shí)際估價(jià)中 判定是否為在建工程 以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志 未完成工程竣工驗(yàn)收的 即為在建工程 完成工程竣工驗(yàn)收的 應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 在建工程可以按照工程進(jìn)度 如形象進(jìn)度 投資進(jìn)度 投資完成額 工作量進(jìn)度 完成工程量 工期進(jìn)度等進(jìn)行分類 例如 按照形象進(jìn)度可以把在建工程分為 基礎(chǔ)某層 正負(fù)零 結(jié)構(gòu)某層 結(jié)構(gòu)封頂 完成外裝修等 5 現(xiàn)房 是指已建造完成 可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地 現(xiàn)房按照新舊程度 又可分為新的房地產(chǎn) 簡(jiǎn)稱新房 和舊的房地產(chǎn) 簡(jiǎn)稱舊房 其中 新房按照裝飾裝修狀況 又可分為毛坯房 粗裝修房和精裝修房 第六節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 一 房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè) 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門 它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 具體而言是進(jìn)行房地產(chǎn)投資 開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理 服務(wù)的行業(yè) 屬于第三產(chǎn)業(yè) 是具有基礎(chǔ)性 先導(dǎo)性 帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn) 交換 分配 消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中 具體來(lái)說(shuō) 在生產(chǎn)過(guò)程中 主要是房地產(chǎn)投資開發(fā) 包括 土地開發(fā)和再開發(fā) 房屋開發(fā)和供應(yīng)等 在流通過(guò)程中 主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易 包括地產(chǎn)和房產(chǎn)的買賣 租賃 抵押 典當(dāng)?shù)冉?jīng)營(yíng)活動(dòng) 在分配過(guò)程中 主要是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)交換 使其產(chǎn)品進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的中間環(huán)節(jié) 它不是指房地產(chǎn)實(shí)物分配 而是國(guó)民收入分配和再分配實(shí)現(xiàn)的重要途徑 例如工業(yè)廠房 倉(cāng)庫(kù)等通過(guò)交換進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的分配 住宅通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買進(jìn)入家庭使用 實(shí)現(xiàn)工資分配中屬于個(gè)人的住房消費(fèi)資料分配等 在消費(fèi)過(guò)程中 主要是指房屋使用過(guò)程中的物業(yè)管理 包括房屋的養(yǎng)護(hù) 維修 綠化 環(huán)境等服務(wù)性管理 此外 由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性 必然廣泛存在與此緊密相關(guān)的各類中介服務(wù) 包括房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)評(píng)估等 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái) 業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 同時(shí) 也由于房地產(chǎn)是價(jià)值量巨大的產(chǎn)品 其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更需金融業(yè)的支持 如開發(fā)貸款 購(gòu)房抵押貸款和住房公積金制度等 所以房地產(chǎn)金融也成為房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分 由上分析可見 廣義的房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應(yīng)包括 土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè) 正是由于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性 多樣性和特殊性 在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中必然涉及多方面的利益 因而體現(xiàn)了房地產(chǎn)生產(chǎn) 交換 分配 消費(fèi)諸過(guò)程中復(fù)雜的各種各樣的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系 現(xiàn)實(shí)生活中涉房經(jīng)濟(jì)利益矛盾特別多 也正是由于上述復(fù)雜關(guān)系及其特殊性所引起的 所以 在理解房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)概念時(shí) 不能僅僅從其經(jīng)營(yíng)對(duì)象出發(fā) 而是應(yīng)從更深層次上理解和掌握其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 二 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性這里所說(shuō)的行業(yè)屬性是專指房地產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)劃分中屬于哪一類產(chǎn)業(yè) 按國(guó)際上通用的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論 順次劃分為第一次產(chǎn)業(yè) 第二次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)和采礦業(yè) 其特征是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)過(guò)程中大自然參與成分較大 第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征是加工制造的產(chǎn)業(yè) 通過(guò)人類勞動(dòng)改變物質(zhì)原有的自然形態(tài) 以生產(chǎn)出人們所需要的各類產(chǎn)品 第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品 而是通過(guò)物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng) 為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù) 來(lái)改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門 這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征 其一 房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng) 主要是從事的是資源的整合 組織和管理等服務(wù)活動(dòng) 并不直接建造房屋本身 土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和房屋建造 則是委托給設(shè)計(jì)院和建筑公司承擔(dān)的 房地產(chǎn)開發(fā)公司是為房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)服務(wù)的 其二 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 直接從屬于流通領(lǐng)域 而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè) 其三 房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè) 如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理等服務(wù)行業(yè) 更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 可見 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 在現(xiàn)實(shí)生活中 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)往往容易混淆 因此有必要把二者作比較分析 實(shí)際上 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兩個(gè)既有密切聯(lián)系 又有實(shí)質(zhì)區(qū)別的產(chǎn)業(yè)部門 一方面 由于二者的經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是土地 房屋等不動(dòng)產(chǎn) 在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中互相滲透和交叉 存在著緊密相聯(lián)的關(guān)系 可以說(shuō) 建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ) 而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又起著促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展的作用 只有相互協(xié)作 才能順利完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù) 另一方面 二者的產(chǎn)業(yè)屬性 投入內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域等又存在著較大區(qū)別 建筑業(yè)直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的建造 改造 裝修 安裝等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng) 主要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域是房屋等建筑物的生產(chǎn) 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中屬于第二產(chǎn)業(yè)范疇 而房地產(chǎn)業(yè)主要從事房地產(chǎn)投資開發(fā) 商品房銷售 經(jīng)營(yíng)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 主要提供的是為生產(chǎn) 流通和消費(fèi)服務(wù)的服務(wù)性勞動(dòng) 本質(zhì)上屬于服務(wù)性行業(yè) 因而歸屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇 正確認(rèn)識(shí)二者的關(guān)系 既要明確不同的產(chǎn)業(yè)屬性 不致混淆 又要看到二者的聯(lián)系 充分發(fā)揮相互配合 相互促進(jìn)的作用 三 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門 同其它產(chǎn)業(yè)相比 具有其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特性 主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 1 先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來(lái)看 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)商品是社會(huì)必需的生產(chǎn)資料和生活資料 涉及社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)以及教育 科學(xué) 文化 衛(wèi)生等各行各業(yè) 是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行的基礎(chǔ) 物質(zhì)載體和空間條件 因而以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的房地產(chǎn)業(yè)也就必然處于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的地位 同時(shí) 又由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā) 工業(yè) 商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo) 因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 例如 城市開發(fā)和經(jīng)營(yíng) 必先進(jìn)行道路 交通 房屋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 工業(yè)園區(qū)開發(fā) 必先進(jìn)行廠房及配套設(shè)施建設(shè) 繁榮商業(yè) 必先建設(shè)商鋪 開辦學(xué)校 必先建設(shè)校舍等等 房地產(chǎn)業(yè)的這種先導(dǎo)性作用 是其它產(chǎn)業(yè)所無(wú)法取代的 2 綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來(lái)看 它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè) 呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性 主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn) 流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門 它以流通領(lǐng)域和服務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹?服務(wù)于生產(chǎn)和消費(fèi) 但又參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的決策 組織和管理 兼有部分生產(chǎn)職能 房地產(chǎn)商品的租售活動(dòng)則直接屬于流通領(lǐng)域 而在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中 提供房屋養(yǎng)護(hù) 維修等物業(yè)管理服務(wù) 則屬于消費(fèi)領(lǐng)域 可見 房地產(chǎn)業(yè)是與各行各業(yè) 各部門 各領(lǐng)域密切聯(lián)系的多學(xué)科相結(jié)合的知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)部門 這種高度綜合性 是與其它產(chǎn)業(yè)相比有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性 則體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大 具有高度關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面 據(jù)統(tǒng)計(jì)與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和部門達(dá)50多個(gè) 相關(guān)的產(chǎn)品 部門品件多達(dá)成百上千種 例如 與上游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 建材工業(yè) 冶金 化工 森林 機(jī)械 儀表等生產(chǎn)資料工業(yè)部門 與中游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 建筑工業(yè) 建筑機(jī)械工業(yè) 安裝 裝潢 廚廁潔具 園林綠化以及金融業(yè)等 與下游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 家用電器 家具 通信工具等民用工業(yè) 以及商業(yè) 文化 教育等配套設(shè)施和其他服務(wù)業(yè)等 這種高度關(guān)聯(lián)性 必然使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大作用 從而具備支柱產(chǎn)業(yè)的特征 3 資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)程來(lái)看 它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè) 由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大 建設(shè)周期長(zhǎng) 資金占用多 它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過(guò)程 一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 投入的資金少則數(shù)千萬(wàn) 多則數(shù)億 十幾億元 并且需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期才能收回 與其它一般產(chǎn)業(yè)相比 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投資行業(yè) 由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)及其固定性 變現(xiàn)能力差等特點(diǎn) 因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大 不但有自然風(fēng)險(xiǎn) 而且有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至政策法律風(fēng)險(xiǎn)等 在投資過(guò)程中都可能會(huì)遇到 這些風(fēng)險(xiǎn)的存在將對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響 因此 房地產(chǎn)投資決策顯得尤為重要 如果投資決策準(zhǔn)確 可以帶來(lái)較大的收益 獲得豐厚的回報(bào) 反之 一旦房地產(chǎn)投資決策失誤 大量樓盤空置 資金積壓 不僅給開發(fā)商帶來(lái)巨大損失 而且還會(huì)因拖欠銀行貨款造成不良資產(chǎn) 引發(fā)金融危機(jī) 所以 房地產(chǎn)投資更應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理 4 級(jí)差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍來(lái)看 房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)區(qū)域差異巨大 級(jí)差收益明顯 地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè) 由于房地產(chǎn)的空間固定性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 一般來(lái)說(shuō) 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平高 發(fā)展速度快 房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展也比較快 而地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低 發(fā)展速度慢 相應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展較慢 中國(guó)現(xiàn)階段地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不平衡 因而反映在房地產(chǎn)業(yè)方面 東部沿海地區(qū)發(fā)展較快 西部地區(qū)相對(duì)發(fā)展較慢 近年來(lái) 隨著西部大開發(fā) 西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也加快了發(fā)展步伐 即使在同一地區(qū) 由于微觀區(qū)位的不同 也使房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)巨大的分異 例如市中心地區(qū)與城市郊區(qū)的土地區(qū)位不同 形成房地產(chǎn)價(jià)格差異甚大 級(jí)差收益也相差巨大 此外 房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性特別強(qiáng) 一般商品可以運(yùn)送到國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū) 甚至世界各國(guó)去銷售 市場(chǎng)供給和需求可以在全國(guó)甚至全世界范圍內(nèi)得到平衡 而房地產(chǎn)由于其空間的固定性 只能在一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)供給和銷售 市場(chǎng)供求之間必須在地區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡 由此出現(xiàn)地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異 認(rèn)識(shí)這一特點(diǎn) 對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)全面 協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義 5 權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看 房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品 房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大 并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面 首先 是權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起 在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中 無(wú)論是土地的出讓 轉(zhuǎn)讓 還是房產(chǎn)的買賣 租賃 抵押 繼承等 都不像一般商品那樣簡(jiǎn)單的物質(zhì)交換就可完成 而是一種當(dāng)事人之間復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系的變化 所以 其交易活動(dòng)必須主要依靠契約 法律法規(guī)制約和規(guī)范 其次 是房地產(chǎn)業(yè)的外部性特點(diǎn)的制約 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 使用周期的長(zhǎng)期性和價(jià)格和巨額性 與城市開發(fā)經(jīng)營(yíng) 功能布局 生態(tài)環(huán)境等關(guān)系特別密切 因而房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃 土地使用規(guī)劃以及城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的方針政策來(lái)進(jìn)行 這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到相當(dāng)大的制約 例如 上海市中心地區(qū)高樓林立 高層建筑過(guò)多 迫使該市政府不得不把容積率規(guī)定為2 5 以此控制層高和建筑密度 這對(duì)開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)效益和房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響 再次 是運(yùn)作規(guī)范性的制約 由于房地產(chǎn)業(yè)本身的高度綜合性和與其它產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性的特點(diǎn) 對(duì)其它產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響巨大 必須由法律法規(guī)和相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)與各產(chǎn)業(yè)之間 經(jīng)濟(jì)主體之間的關(guān)系 保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展 從而更好地發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用 四 房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)大致可劃分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè) 1 房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 房屋建設(shè)的行為 房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地 建筑材料 城市基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套設(shè)施 勞動(dòng)力 資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面 房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地 建造房屋然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式 還有購(gòu)買房屋后出租 購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓 或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓 開發(fā)也不僅是建造新房屋 還有把土地 生地 毛地 變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓 有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造 有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大 回報(bào)率高 風(fēng)險(xiǎn)大 附加值高 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn) 2 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 1 房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律 法規(guī) 政策 信息 技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等 2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序 運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法 在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上 對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng) 目前 中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度 房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證制度等已經(jīng)確立 房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍也已初具規(guī)模 3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的 為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間 代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托 銷售其開發(fā)的新商品房 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 不僅是代理新房的買賣 還包括代理舊房的買賣 不僅代理房地產(chǎn)的買賣 還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù) 3 物業(yè)管理行業(yè)物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) 物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型 企業(yè)化的管理 通過(guò)質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主 多種經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算 自負(fù)盈虧 自我發(fā)展和自我完善 物業(yè)管理是伴隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的一個(gè)行業(yè) 并且是通過(guò)對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制 五 房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用作用 可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件 可以改善人們的居住和生活條件 可以改善投資環(huán)境 加快改革開放的步伐 通過(guò)綜合開發(fā) 避免分散建設(shè)的弊端 有利于城市規(guī)劃的實(shí)施 可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道 可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 如建筑 建材 化工 輕工 電器等工業(yè)的發(fā)展 有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整 有利于深化住房制度的改革 調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu) 有利于吸引外資 加速經(jīng)濟(jì)建設(shè) 可以擴(kuò)大就業(yè)面 地位 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素 房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一 由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高 帶動(dòng)力強(qiáng) 已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)