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控規(guī)的互動性討論話題 1 控規(guī)究竟 控什么 2 目前控規(guī)的指標體系是否合理 在核心指標體系外 你們看到各城市有哪些增補指標 合理么 3 土地的混合使用好么 在控規(guī)中如何把握土地兼容控制 4 容積率 如何走出詬病 5 城市設(shè)計與控規(guī)的區(qū)別與聯(lián)系是什么 城市設(shè)計手段如何發(fā)揮 6 控規(guī) 全覆蓋 怎樣的 全覆蓋 是合理的 7 美國區(qū)劃法的哪些條例或者說方法值得我們學(xué)習(xí) 8 控規(guī)確定的內(nèi)容越剛性越好么 還是應(yīng)該給予足夠的彈性 足夠的更改權(quán)限 或者說動態(tài)維護權(quán) 1 控制性詳細規(guī)劃的控制體系 華南理工大學(xué)建筑學(xué)院王世福車樂魏成 2 3 控規(guī)的控制體系和要素 一 控制體系1 土地使用2 環(huán)境容量3 建筑形態(tài)4 城市設(shè)計構(gòu)想5 配套設(shè)施6 行為活動 4 5 二 控制性詳細規(guī)劃的控制要素1 土地使用控制 用地性質(zhì) 用地面積與用地邊界 土地與建筑使用相容性 6 新方與中方的爭論焦點 7 8 用地性質(zhì) 控制性詳細規(guī)劃的用地應(yīng)分至小類 參照國家標準 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準 GB50137 2011 城市用地共分8大類 35中類 44小類 采用字母數(shù)字混合型代號 例如 大類居住用地 R 中類和小類各加一位阿拉伯?dāng)?shù)字表示 如中類的R1和小類的R11 超鏈接 公共設(shè)施 嚴格控制A公共管理與公共服務(wù)S交通設(shè)施U公用設(shè)施G綠地 商業(yè)開發(fā) 適當(dāng)彈性R居住B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施M工業(yè)W物流倉儲F XF類 多功能用地X類 混合用地 9 10 用地面積 11 用地邊界 12 規(guī)劃控制線一覽表 13 注 最相容 不相容 由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定 佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 規(guī)劃土地使用兼容性一覽表 節(jié)選 用地兼容性 14 2 環(huán)境容量控制指標 容積率 建筑密度 綠地率 人口容量 容積率FAR 是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值 15 容積率的確定 1 用地性質(zhì) 超鏈接 2 地塊區(qū)位 3 地塊基礎(chǔ)設(shè)施條件 4 人口容量 5 地塊空間環(huán)境條件 6 地塊的土地出讓條件 7 城市設(shè)計要求 8 建造方式和形態(tài)規(guī)劃容積率獎勵 城市密度分區(qū)環(huán)境容量法人口推算法典型試驗法經(jīng)濟測算法類比法 16 17 18 居住用地建筑密度 綠地率控制指標表 廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定 試行 1 參照相關(guān)規(guī)范中對居住 商業(yè) 產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強度控制 19 2 公共交通資源對周邊地塊開發(fā)強度的影響 20 3 結(jié)合城市設(shè)計方案 對公共景觀資源的綜合利用 對周邊山體的景觀通廊的控制 21 3 結(jié)合城市設(shè)計方案 對中心玉湖公園景觀和周邊地塊開發(fā)強度的控制 22 3 結(jié)合城市設(shè)計方案 對城市天際線的控制 23 3 結(jié)合城市設(shè)計方案 對河涌沿岸活動帶的視線通廊的控制 24 4 有行政許可信息的地塊按行政許可信息落實 25 建筑密度 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和 用地面積 100 26 居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù) 單位為人 公頃 居住人口密度 地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù) 地塊的面積 100 27 28 綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該塊用地面積的比例 綠地率 地塊內(nèi)綠化用地總面積 地塊面積 100 29 各種綠化率計算示意 綠地率 A1 A3 S 100 綠化率 A1 A2 A3 S 100 公共綠地率 A3 S 100 綠化覆蓋率 A1 A2 A3 A4 1 S 100 30 3 建筑形態(tài)控制指標 建筑高度 建筑間距 建筑后退紅線距離 沿路建筑高度 相鄰地段的建筑規(guī)定 31 建筑限高的確定 1 經(jīng)濟因素 2 社會環(huán)境因素 3 基礎(chǔ)設(shè)施條件限制 機場 微波 4 文保單位 保護建筑的要求 5 城市景觀要求 32 33 34 35 36 37 38 建筑后退 指在城市建設(shè)中 建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界的后退距離 通常以后退距離的下限進行控制 避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂 保證必要的安全距離 保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀 39 建筑間距 是指兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離 40 控規(guī)指標之間的相互關(guān)系 指標校核 總建筑面積 容積率 用地面積建筑基底面積 建筑密度 用地面積建筑平均層數(shù) 總建筑面積 建筑基底面積建筑高度 建筑平均層數(shù) 建筑層高 41 例如 1 某地塊用地面積為5ha 用地性質(zhì)為辦公 C1 控制指標規(guī)定如下 容積率4 0 建筑密度30 建筑限高為35m 2 校核 FAR 總建筑面積 用地面積 總建筑面積 4 5ha 20萬平米 建筑密度 建筑基底面積 用地面積 建筑基底面積 5ha 30 1 5萬平米 建筑平均層數(shù) 總建筑面積 建筑基底面積 20 1 5 13 3層 以辦公建筑層高3 5m計 則建筑高度應(yīng)為13 3 3 5 46 55米 建筑限高 42 4 城市設(shè)計引導(dǎo)及控制 建筑形式 建筑色彩 建筑體量建筑空間組合控制建筑小品 街道設(shè)施及廣告控制 建筑體量指建筑物在空間上的體積 包括建筑的長度 寬度 高度 建筑體量一般從建筑豎向尺度 建筑橫向尺度和建筑形體三方面提出控制引導(dǎo)求 一般規(guī)定上限 43 44 建筑形式 45 建筑空間組合控制 建筑群體環(huán)境的控制引導(dǎo)封閉空間形態(tài)半開放空間形態(tài)全開放空間形態(tài) 上海寶山羅店花園城住宅類型空間組合模式 46 羅店鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃總平面布置示意圖 47 建筑小品 街道設(shè)施及廣告控制 48 49 5 配套設(shè)施 公共設(shè)施配套 行政 商業(yè) 文教體衛(wèi) 附屬設(shè)施等 市政設(shè)施配套 給水 排水 供電 交通 地下空間等 布置和管理要求 50 公共設(shè)施控制圖則 51 以居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施為例 一般分為 1 教育2 醫(yī)療衛(wèi)生3 文化體育4 商業(yè)服務(wù) 5 金融郵電6 社區(qū)服務(wù)7 市政公用8 行政管理及其他 52 53 54 55 6 行為活動 交通活動控制 交通方式 出入口方式與數(shù)量 其他交通設(shè)施 停車泊位環(huán)境保護規(guī)定 噪聲振動等允許標準值 水污染物允許排放量 廢氣污染物允許排放量 固體廢棄物控制等 56 以上6方面的內(nèi)容共同形成控制性詳細規(guī)劃控制體系的內(nèi)在構(gòu)成 由于控制內(nèi)容的選取受多種因素的影響 因此 對于每一規(guī)劃用地不一定都需要從這6個方面來控制 應(yīng)視用地的具體情況 選取其中部分或全部內(nèi)容來進行控制指標體系應(yīng)在保證強制性內(nèi)容的基礎(chǔ)上 根據(jù)具體控制需要 對于不同城市 不同用地功能 不同的地段的主要矛盾不同 指標體系內(nèi)容的選擇也應(yīng)該有所不同 以充分體現(xiàn)城市特色 57 58 59 小結(jié) 規(guī)定性指標1 用地性質(zhì)2 用地面積3 建筑密度4 建筑限高 上限 5 建筑后退紅線6 容積率 單一或區(qū)間 7 綠地率 下限 8 交通出入口方位 機動車 人流 禁止開口路段 9 停車泊位10 公共設(shè)施 市政設(shè)施配套指導(dǎo)性指標 引導(dǎo)性指標 1 人口容量2 建筑形式 風(fēng)格 體量 色彩要求3 其他環(huán)境要求其他指標1 拆建比2 敞地率 曠地率 3 建筑面寬 60 三 控規(guī)指標的確定 一 城市密度分區(qū) 61 62 63 64 65 二 環(huán)境容量法基于環(huán)境容量的可行性來制定控制指標 即根據(jù)建筑條件 道路交通設(shè)施 市政設(shè)施 公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求 按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項指標 此方法優(yōu)點在于計算比較簡便 結(jié)果在一定情況下比較為準確 缺點是指標確定因素較單一 綜合適應(yīng)性不強 環(huán)境容量指標較多 這里就供水容量推算主要控制性指標過程介紹如下 建設(shè)用地面積 現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量 單位建設(shè)用地綜合用水量人口容量 建設(shè)用地面積 人均建設(shè)用地指標值 建筑總量 規(guī)劃人均建筑面積 人口容量容積率 建筑總量 建設(shè)用地面積 66 三 人口推算法 四 典型試驗法 五 經(jīng)濟測算法 六 類比法 67 68 69 四 控規(guī)地塊的劃分 地塊的用地邊界劃分一般有如下原則 超鏈接 嚴格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃 根據(jù)用地部門 單位劃分地塊 以單一性質(zhì)劃定地塊 即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì) 建議有一邊和城市道路相鄰 結(jié)合自然邊界 行政界線劃分地塊 考慮地價的區(qū)位級差 地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào) 以利于統(tǒng)一開發(fā) 對于文物古跡風(fēng)貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好 規(guī)劃給予保留的地段 可單獨劃塊 不再給定指標 規(guī)劃地塊劃分必須滿足 專業(yè)規(guī)劃線 的要求 專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求 主要有道路紅線 河湖水面藍線 城市綠化綠線 高壓走廊黑線 文物古跡保護紫線 微波通道橙線等規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界 地塊劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理變化 在規(guī)劃實施中進一步重組 小塊合并成大塊或大塊細分為小塊 地塊劃分規(guī)模可按新區(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待 新區(qū)的地塊規(guī)模可劃分得大些 面積控制在3 5公頃左右 舊城改建區(qū)地塊可在0 05 1公頃左右 70 地塊劃分圖 71