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深圳市德思勤投資咨詢有限公司SHENZHENTASKININVESTMENTCONSULTINGCO LTD 住宅樓盤建筑風格研究 在房地產(chǎn)市場越來越成熟的今天 人們對居住的要求再也不是單純的條件改善 而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能 使樓盤的品位大大提高 本文試圖從學術和市場兩個角度出發(fā) 闡述策劃定位與建筑風格的關系 探討中國住宅樓盤中主流風格的運用及其操作要點 住宅建筑風格未來的發(fā)展趨勢 關鍵詞 建筑風格項目價值中式風格異域風情現(xiàn)代風格未來趨勢 摘要 研究重點 建筑風格對房地產(chǎn)住宅開發(fā)的意義 建筑風格在住宅開發(fā)中起到的作用 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的方式 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的基本規(guī)則和方法 研究思路 學術 市場 研究重點和思路 學術方面 建筑風格特征 精神特質等 市場方面 市場案例 運用方式 市場接受度等等 提綱 建筑風格定位與項目價值關系 1 2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 3 現(xiàn)狀總結與發(fā)展趨勢 Part1建筑風格釋義 建筑風格對項目的意義和影響建筑風格與開發(fā)價值的關系建筑風格釋義與體現(xiàn)建筑風格分類簡述 整個城市而言 是可以渲染整個城市風格的風景元素 人們對居所的基本要求滿足以后 對于產(chǎn)品品質有了更深層次的要求 在客戶采訪中 絕大多數(shù)客戶表示建筑風格是他們購房時重要的考慮因素之一 從建筑本身來說 是通過建筑風格來取得兩種效果 一是美觀 二是識別 從市場角度來講 良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的 也是樓盤推廣的賣點之一 對消費者來說 有風格的建筑能獲得他們的認同 不同建筑風格影響消費者的選擇 深圳市場上的典型案例如陽光棕櫚園和鼎泰豐華了 意義在于 一 建筑風格對項目價值的意義和影響 影響在于 建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的檔次和知名度 外立面的建筑材料的選擇 包括材料的耐損能力 光潔度 堅實度 保溫隔熱性能等等 對項目的保值有很大的幫助 客戶得到了實惠 樓盤價值也得到了提升 相同質量下的價格競爭和相同價格下的質量競爭 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求 所以必須通過產(chǎn)品來引導消費 通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的消費需求 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 形式的地位逐步提高 人們居住需求的不斷提高 房地產(chǎn)市場的激烈競爭都使得開發(fā)商在建筑立面 色彩和建筑裝飾上下功夫 不同客戶 如 生活經(jīng)歷 受教育水平 職業(yè)等 對建筑風格的喜好不同 也決定了開發(fā)商給市場推出什么樣的產(chǎn)品 關系在于 二 建筑風格與開發(fā)價值的關系 三 建筑風格釋義與體現(xiàn) 是一個建筑物的個性或獨特表征 是建筑的一種方式 類型或方法 是一代人文思想的重要組成部分 深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學觀 是一種個性和建筑特征 是建筑藝術和審美價值的直接體現(xiàn)形式 建筑風格是 體現(xiàn)在 立面 重點和細部處理 材質 色彩 空間組合 外部環(huán)境 而建筑的外立面又是建筑風格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 目前多數(shù)項目在宣傳時提出各種建筑風格 例如北歐風格 西班牙風格等 主要反映在建筑的立面上 按照歷史發(fā)展流派分 按建筑方式分 按地區(qū)分 按國家民族分 四 建筑風格分類簡述 中國風格日本風格新加坡風格英國風格法國風格美國風格 歐洲風格北美風格地中海式風格澳洲風格非洲風格拉丁美洲風格 古希臘建筑風格古羅馬建筑風格歐洲中世紀建筑風格文藝復興建筑風格新古典主義建筑風格現(xiàn)代評論風格后現(xiàn)代主義風格 哥特式建筑風格巴洛克建筑風格洛可可建筑風格木條式建筑風格園林風格概念式風格 可見 不同時期 不同地區(qū) 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的瑰麗的建筑文化 那么如何運用他們提升樓盤品質 打造特色樓盤呢 我們來看看市場上的運用情況 從我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 建筑風格從大的方面講 可以分為三類 中式風格 異域風情和現(xiàn)代風格 Part2中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 中式風格住宅的新演繹異域風情的中國化移植現(xiàn)代風格的廣泛運用和發(fā)展 中式風格住宅的新演繹 傳統(tǒng)中式風格建筑特征 江南民居 中式住宅的建筑風格很難一概而論 中國幅員遼闊 地域 氣候差異很大 因此住宅的制式 風格也是千差萬別 中國傳統(tǒng)住宅建筑大部分都是內(nèi)院式住宅 但各地區(qū)均有不同 以四合院為例 南北方有十分明顯的差異 院子 南方四合院由房屋圍合成院 院子較小 稱為天井 北方四合院院落寬綽舒朗 四面房屋各自獨立 色彩 南方民居雕刻裝飾繁多卻極少彩繪 墻用白瓦青灰 木料則為棕黑色 或棕紅色等與北方的絢麗色彩相比十分淡雅 性格特征 總的來說北方建筑大氣渾厚 南方建筑雅致精巧 北方四合院 福建土樓 窯洞 嶺南民居 現(xiàn)代中式風格項目的操作要點 首先 從空間角度來看 借鑒中國古典園林是經(jīng)常使用的手法 其次 在結構元素上 飛檐 黛瓦 漏窗 門洞乃至梁柱體系等代表傳統(tǒng)中式風格的元素改頭換面后重被運用到現(xiàn)代中式建筑設計中 另外 隨著新材料 新技術的發(fā)明和發(fā)展 很多材料被拿來替代傳統(tǒng)的竹木 磚石 可以說這又是現(xiàn)代中式的又一種表現(xiàn)特征 比如玻璃 混凝土 鋼材等 中式建筑倡導傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代社會的和諧回歸 這些建筑以低密度 高舒適度為特點 以圍合式 前庭后院 高闊大門為基本特征 以傳統(tǒng)的中式建筑元素為裝飾和點綴 傳承著 天地人合一 的中國傳統(tǒng)人居文化精髓 操作要點 中式風格項目的表達方式與制約因素 一種是折衷式的 保留了古典式的建筑構件作為裝飾物來體現(xiàn)中式風格 結合現(xiàn)代人居心理和生活習慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 還有一種可以稱為 新中式主義 新中式風格主要包括兩方面的基本內(nèi)容 一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前時代背景下的演繹 一是對中國當代文化充分理解基礎上的當代設計 表達方式 制約因素 傳統(tǒng)的中國居住建筑 無論是南方的 還是北方的 與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式有比較大的矛盾 傳統(tǒng)中式住宅結構形式是以木結構為主 在建筑材料和施工工藝上都有先天不足 另外 北方的四合院需要相當?shù)恼嫉孛娣e 南方的天井圍合院落在采光 通風等方面也無法滿足現(xiàn)代生活要求 因此 對中式傳統(tǒng)居住建筑 既不能照搬 也不容易借鑒 回到政策和規(guī)劃管理上 現(xiàn)在的土地政策日漸從緊 地價與日俱增 低容積率很難保證經(jīng)濟效益 而另一方面 國家從嚴控制別墅和聯(lián)排住宅的開發(fā) 而小體量 低密度項目最適合中式住宅的開發(fā) 中式風格項目實例解析 中式風格項目實例解析 古典式 成都芙蓉古鎮(zhèn) 項目位置 位于成都西郊青羊界 項目規(guī)模 占地810畝 建筑面積20 43萬平方米 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 類別墅產(chǎn)品 公寓 項目定位 是集居住 度假 休閑 投資于一體 融合各種中國民居建筑風格 以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū) 客戶定位 以對老成都有懷舊情節(jié) 對安靜自然的田園生活向往 收入較高的中老年人或其子女 為將來養(yǎng)老 追求5 2度假生活模式的年青的投資客戶 形象定位 很成都 很中國 中式古典式住宅主要是以白墻 灰瓦 木結構為典型特征 屋頂形式多樣 特征明顯 服從古典構圖比例 重視空間規(guī)劃和人與自然的交流 古典式 成都芙蓉古鎮(zhèn) 芙蓉古城以川西民居為主 同時融入江蘇民居 云南民居 唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成 由四合院型的建筑群組成 不論是建筑外觀還是規(guī)劃設計上 芙蓉古城都體現(xiàn)了中式風格 市場接受度高 開盤當年年度項目銷售額2 5億元 銷售率95 中式風格項目實例解析 折衷式 武漢寶安 江南村 項目位置 武昌南湖花園城南端 周邊擁有武漢理工大學等多所高等學府 建筑規(guī)模 總占地面積189畝 總建筑面積11萬平方米 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 空中美墅 疊拼 和多層陽光美宅三種物業(yè)形態(tài) 目標客戶 以周邊高校教師為主力客戶 中式折衷主義住宅保留了古典式的建筑構件作為裝飾物來體現(xiàn)中式風格 結合現(xiàn)代人居心理和生活習慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 中式風格項目實例解析 該項目在戶型設計 建筑和園林細節(jié)上參照了江南傳統(tǒng)民居的特點 比如 前庭后院 天井 園林中的圓型門洞 有拉環(huán)的雙開木門等 同時加以創(chuàng)造和發(fā)展 采用現(xiàn)代智能配套等設施 力求合乎現(xiàn)代人的生活習慣 使中國的建筑古文化在現(xiàn)代的建筑語言上得以實現(xiàn) 濃郁的江南風情打動不少高知階層 同時作為國六條下該區(qū)域內(nèi)最后的別墅用地 升值潛力較高 吸引了一些投資客 銷售率良好 中式風格項目實例解析 折衷式 武漢寶安 江南村 項目位置 深圳北部坂雪崗片區(qū)的南部片區(qū) 項目規(guī)模 目前總占地面積25萬平方米 總建筑面積25萬平方米 產(chǎn)品類型 包括庭院別墅 疊院HOUSE和景觀高層單位 目標客戶 有著很深的中國情結 對西式建筑已經(jīng)產(chǎn)生 審美疲勞 期待第五園的升值的高收入者 新中式風格 深圳萬科第五園 新中式風格整體上更傾向于現(xiàn)代風格 撇棄了符號化的裝飾 講求中式古典建筑的意境 園林也運用現(xiàn)代手法設計 追求中式園林的意境 中式風格項目實例解析 新中式風格 深圳萬科第五園 第五園實際上是現(xiàn)代風格 體現(xiàn)新中式風格的地方是建筑色彩 白墻 灰瓦 和中式意境的現(xiàn)代園林 中式園林講求通而不透 透而不穿 第五園一期沒有小區(qū)級的的園林空間 公共活動空間較少 這點上反應不太好 二 三期實行人車分流 增加了人活動的流動空間 項目本身市場接受度良好 銷售不錯 但是建筑施工質量問題 周邊環(huán)境包括垃圾填埋場等 對項目有不好的影響 中式風格項目實例解析 中式高層項目 廣州云山詩意人家 中式風格項目實例解析 云山詩意 人家處于白云新城心臟地帶 項目總占地面積為13萬平方米 全部是小高層住宅 建筑密度為21 云山詩意 人家最大的特色是具有濃厚的 東方神韻 在戶型上 云山詩意 人家每戶單位都帶有中國傳統(tǒng)家庭所喜好的入戶花園 增加私密性 在外立面上 整個小區(qū)的建筑將延續(xù)傳統(tǒng)的嶺南風格 在房子裝修方面 將融合中國琴棋書畫的淡雅和古典美 而小區(qū)的園林更是以東方的審美觀為標準 并帶有濃厚的禪意和佛性 北京CBD里的中式居住社區(qū) 禧福匯 中式風格項目實例解析 禧福匯國際社區(qū) 位于北京朝陽區(qū)緊鄰CBD核心區(qū) 交通便利 地理位置優(yōu)越 項目總占地5 45萬平米 總建筑面積16 7萬平方米 容積率僅為2 5左右 小區(qū)綠化率達30 小區(qū)由7棟總高60米 20層的住宅公寓和部分公建商業(yè)組成 是一個富有中國風情的國際化社區(qū) 北京CBD里的中式居住社區(qū) 禧福匯 中式風格項目實例解析 社區(qū)總體布局以南北向的中心組團為主 點式與板式住宅恰當搭配布置 圍合了一個良好的居住向心構架 在建筑風格上 以中國傳統(tǒng)民居建筑的白色與灰色為主色 并借鑒了中國傳統(tǒng)的 門釘 形成四戶為一個單位的門形 并設置內(nèi)置光源 在建筑頂部采用中國傳統(tǒng)的窗欞結構進行裝飾 通過不對稱的處理將建筑外形進行了軟化 體現(xiàn)了中式 現(xiàn)代的高層建筑風情 其他中式風格的樓盤還有 北京觀唐別墅 蘇州 寒舍 廣州 清華坊 北京無雙別墅 北京西山庭院 中式風格小結 通常 中式風格比較能打動有一定文化水平 性格沉穩(wěn) 喜歡中國傳統(tǒng)文化的客戶 包括外籍人士 已有的成功樓盤大多是中高檔項目 建筑形態(tài)以別墅 聯(lián)排別墅等2 4層住宅為主 小高層和高層比較少見 中式風格建筑必須作出相應的符合當?shù)厝司恿晳T和氣候的改良 因地制宜 只有能滿足客戶需要 且提升生活品質的項目才能獲得市場青睞 異域風情的中國化移植 萌芽期 異域風情產(chǎn)品在當代中國房地產(chǎn)業(yè)中運用得最早的是 歐陸風情 當時所謂的 歐陸風情 主要體現(xiàn)在建筑外觀上 探索期 歐陸風情仍然是市場主流的異域風情 簡化了繁多的古羅馬古希臘建筑符號 典型表現(xiàn)為 粉紅色外墻 白色線條 通花欄桿 外飄窗臺 綠色玻璃窗 這個階段的樓盤園林等各種配套設施也開始配合建設發(fā)展起來 以更為完整的形象面世 發(fā)展期 1990年代末到本世紀初的幾年時間里 古典的歐陸風情漸漸被 新古典主義 取代 在保留歐式風情的基礎上 簡化古典建筑元素 創(chuàng)造出更加舒適實用 外觀更為簡潔的產(chǎn)品 各種異域風情產(chǎn)品概念被提出來 成熟期 在市場的激烈競爭中 異域風情產(chǎn)品日益成熟 其成熟的標準不再是以建筑本身的異域化為標志 而是發(fā)展商在移植異域風情產(chǎn)品的同時 相應的結合中國傳統(tǒng)人居文化形態(tài) 成功地塑造了以異域風情生活文化為理念 本土化運作的居住文化形態(tài) 異域風情建筑在中國當今房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 主流異域風情釋義 歐洲風情 中國房地產(chǎn)市場上歐洲風情的發(fā)展如前所述從 古典主義 新古典主義 到 簡歐風情 從發(fā)展趨勢來看 建筑形態(tài)由繁到簡 樓盤打造從外觀模仿到異域文化生活理念的引入 市場上的 古典主義 風格主要是以粘貼古羅馬藝術符號為特征 反映在建筑外形上 較多地出現(xiàn)山花尖頂 飾花柱式 寶瓶或通花欄桿 石膏線腳飾窗等到處理 具有強烈的裝飾效果 在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結合 另外 繼承了古典三段式的一些表象特征 結合裙樓 標準層及頂層 女兒墻加以不同的裝飾處理 中國房地產(chǎn)市場上的 新古典主義 在造型方面的主要特點是曲線趣味 非對稱法則 建筑外觀則吸取了歐洲古典主義的一些元素和處理手法 但加以簡化或局部應用 色彩柔和艷麗 崇尚自然 并且簡潔大氣 浪漫典雅 歐式簡約風格比新古典主義的建筑細節(jié)更少 基本上只保留了古典的三段式 坡屋頂和色彩淡雅的外墻 用陽臺的鑄鐵欄桿 屋頂上的老虎窗 或法式陽臺 屋頂?shù)臍W式裝飾等立面元素 體現(xiàn)歐式的簡約風格 主流異域風情釋義 歐洲風情 主流異域風情釋義 北美風情 北美風情可細分為美國風情和加拿大風情 兩者均給人以中產(chǎn)階級 富豪階層生活的遐想 其中美國風情里自由 活潑的生活意味濃厚 加拿大風情則是體現(xiàn)了 家居 甜美家居 HomeSweethome 和 東方和西方 家居是最好的地方 East West homeisbest 的理念 追求隨和自然 兩者均重視個人空間的營造 一般都有面積較大的主臥 對于別墅類產(chǎn)品而言 加拿大風情有個區(qū)別于歐美風情的重點 它有專門為地下一層而設置的下沉式庭院 使得原先歐美風格別墅中漆黑一片的地下室有了生機 提高了舒適感與透氣感 北美風情實際上是一種混合風格 它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格 可以說是歐式建筑風格的融合 注重建筑的居住功能 輕風格特征 到了近代 北美別墅發(fā)展成為既簡約大氣 又集各種建筑精華于一身的獨特風格 空間靈活 流動自然 都鐸風格喬治亞風格草原風格工匠風格 主要北美傳統(tǒng)建筑風格 其他主流異域風情釋義 澳洲建筑風格是原始土著風情與現(xiàn)代激情的完美結合 澳情建筑風格代表現(xiàn)代 時尚 健康 休閑的生活觀 海水 帆影 花草 清風是必不可少的元素 這對于沒有位臨海洋的城市來說 打造澳洲風情的項目有一定難度 純凈自然色彩 通透開放 首層架空及飄逸外陽臺 海浪般流線型設計 獨特的動感樓梯編排 在建筑外立面和園林景觀設計上充分體現(xiàn)清新明快 時尚休閑的建筑表現(xiàn)形式 澳洲風情 東南亞風情 東南亞風情的東南亞風格的建筑繼承了自然 健康和休閑的特質 大到空間打造 小到細節(jié)裝飾 都體現(xiàn)了對自然的尊重 對人文的追求 對手工藝制作的崇尚 建筑最大的特色是對遮陽 通風 采光等條件的關注 建筑的外觀一般比較通透和清爽 例如百葉式的白色外墻 綠色的墻面 此外 遮陽的處理也是東南亞建筑的特色 市場上的東南亞風情樓盤 包括巴厘島風情樓盤通常打造的重點是在園林上 建筑風格表現(xiàn)不甚明晰 異域風情項目的在中國四大城市的市場表現(xiàn) 城市文化考驗異域風情的市場接受度 城市文化決定著城市的人居形態(tài)及城市人口素質 異域風情建筑作為舶來品 其表現(xiàn)出的居住文化和生活理念 需要一個開放 自由的社會環(huán)境 建筑是文化的載體 城市文化決定著建筑文化的深度 城市文化程度越高 包容性越強 對于具有深刻文化內(nèi)涵的建筑的競爭優(yōu)勢越是明顯 異域風情項目的表達方式 回顧異域風情建筑中國化移植的歷經(jīng)階段和市場表現(xiàn) 可以歸納出以下幾種表達方式 形式主義 在建筑立面上運用某種建筑風格的特征元素 而在建筑風格的精神和氣質方面比較缺失 這種方式在房地產(chǎn)開發(fā)早期運用得比較多 隨著人們文化素質和生活品位的提高 這種方式已經(jīng)在大多數(shù)城市失去了競爭力 拿來主義 完全copy國外某個小鎮(zhèn)的風貌 或由外國設計師設計 基本能保持原汁原味 但易脫離本地自然文化和生活習慣 通常在高檔樓盤中運用較多 折衷主義 尊重中國傳統(tǒng)人居習慣 運用某種建筑風格的特征元素作為裝飾來體現(xiàn)風格 另從規(guī)劃 園林 小品 包括生活文化理念的引入等方面來體現(xiàn)風情 營銷概念 建筑形態(tài)或是現(xiàn)代風格 或是多種風格的揉雜 沒有明顯的風格特征 針對目標客戶給項目策劃定位 引入異域生活文化理念 打文化牌 異域風情項目定位要點 根據(jù)目標客戶的職業(yè) 年齡 文化層次 社會地位 收入等等來考慮 結合各種異域風情代表的文化精神內(nèi)涵來確定 在文化包容性和接受度較大的城市 可以根據(jù)市場上已有的風情項目和目標客戶定位 走差異化路線 而對于比較重視傳統(tǒng)文化 對外來文化接受度不那么好的地方 則建議選擇當?shù)厥袌錾弦延械慕邮芏容^好的風情 從規(guī)劃 園林 建筑產(chǎn)品和文化理念等方面在原有水平上作提升 風情打造還必須結合項目本身的資源條件 例如地中海風情 澳洲風情項目打造水面是必不可少的因素 具體到一個項目的風格定位上 必須以人為本 從目標客戶出發(fā) 依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r 和項目本身資源條件來選擇 大盤的建筑風情定位第一種從第一期到第N期 建筑風格各不相同 每期各有特色 根據(jù)每期開發(fā)的目標客戶 產(chǎn)品定位和當時市場流行的風情而定 深圳市場典型案例如桃源居 第二種整體風格一致 色調(diào)基本統(tǒng)一 項目倡導的文化理念貫穿始終 在建筑細節(jié)和園林上演繹變化 深圳市場上的典型案例如桃源居 大量案例經(jīng)驗證明 在較偏遠的房地產(chǎn)市場不太成熟的地區(qū) 利用異域特色建筑風格 加上風格化園林的營造打造產(chǎn)品的優(yōu)異品質 是比較好的選擇 比如萬科四季花城系列 深圳中航格瀾郡等 異域風情實例解析 歐洲風情 歐陸風格 深圳東?；▓@ 項目位置 深圳市福田深南大道農(nóng)科中心內(nèi) 項目定位 豪宅 產(chǎn)品類型 小高層 高層住宅 主要是以粘貼古羅馬藝術符號為特征 反映在建筑外形上 較多地出現(xiàn)山花尖頂 飾花柱式 寶瓶或通花欄桿 石膏線腳飾窗等到處理 具有強烈的裝飾效果 在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結合 另外 繼承了古典三段式的一些表象特征 結合裙樓 標準層及頂層 女兒墻加以不同的裝飾處理 歐陸風格 深圳東?；▓@ 深圳東?；▓@是當年名噪一時的豪宅 典型 歐陸風 粉紅色外墻 白色線條 通花欄桿 外飄窗臺 當時市場接受度很高 銷售率良好 歐陸風格從2000年流行至今 在一線城市已經(jīng)漸漸淡出 但在二線城市依然是市場上流行的風格之一 歐洲風情 新古典主義 北京珠江帝景 項目位置 北京市西大望路以及有第二長安街之稱的兩廣路交界處的東南角 項目規(guī)模 占地30萬平米 建筑面積120萬平米 是CBD東南部首屈一指的建筑綜合體項目 項目定位 CBD90萬平米的歐洲城 它將成為北京最大的一組西洋古典建筑 產(chǎn)品類型 小高層 高層住宅 新古典主義建筑外觀吸取了歐洲古典主義的一些元素和處理手法 但加以簡化或局部適用 例如簡約的柱式 建筑正立面入口處裝飾簡約的山花等 配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架 在色彩上以大面積淺色為主 裝飾味相對簡化 追求一種輕松 清新 典雅的氣氛 歐洲風情 新古典主義 北京珠江帝景 該樓盤是比較典型的新古典主義風格 對古典風格建筑元素和細節(jié)保留得較多 三段式的構圖 檐口 柱子 退臺四坡頂 細節(jié)處的裝飾等 歐洲精致園林更是大大增加了其尊貴 典雅的氣質 市場接受度較高 銷售良好 歐洲風情 北歐風情 北京金地 格林小鎮(zhèn) 項目位置 位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) BDA 內(nèi) 離國貿(mào)中心16公里 項目規(guī)模 占地面積24 56公頃 總建筑面積約30萬平方米 產(chǎn)品類型 以多層和電梯小高層花園洋房 Townhouse為主 客戶定位 年輕 成功 對于前途充滿信心的白領階層 該樓盤的建筑外觀比較有視覺上的沖擊力 但是很難看出 北歐風情 根據(jù)項目的客戶定位 我們能抓到幾個關鍵詞 年輕 開放 溝通 鄰里關系 交友 交流 與自然的關系 小資等等 北歐精神恰好涵蓋了這些特質 于是就有了 北歐小鎮(zhèn) 四季翠園 的項目定位 在推廣中強調(diào)北歐建筑的核心思想 人和陽光 即人和環(huán)境的互動關系 更重要的強調(diào) 居住的氣質 打造社區(qū)文化 吸引年輕白領客戶 市場認可度較高 銷售良好 歐洲風情 地中海風情 天津瑪歌莊園1848 項目位置 位于沈陽友誼南路延長線 距離市中心15分鐘車程 項目規(guī)模 占地面積330000平方米 總建筑面積120000平方米 項目定位 純粹的地中海南法風格的莊園別墅區(qū) 產(chǎn)品類型 獨棟別墅 停車位 1 2 5 目標客戶 塔尖階層 地中海建筑風格原特指地中海北岸一線 特別是西班牙 葡萄牙 法國 意大利 希臘這些國家南部沿海地區(qū)住宅 地中海風格的靈魂 目前比較一致的看法就是 蔚藍色的浪漫情懷 海天一色 艷陽高照的純美自然 其建筑特色是拱門與半拱門 馬蹄狀的門窗 建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數(shù)個連接或以垂直交接的方式 在走動觀賞中 出現(xiàn)延伸般的透視感 地中海風格顏色明亮 大膽 豐厚卻又簡單 后來流傳到美國加州 增加豪華感和南歐其他地區(qū)的一些特點 形成 加州風格 或稱 美國加州地中海風格 成為了代表世界豪宅的商標 歐洲風情 地中海風情 天津瑪歌莊園1848 瑪歌莊園 1848采用地中海的傳統(tǒng)工藝進行建造 使項目純粹 原汁原味 外檐采用石材外加手抹墻 頂棚為彩色的筒瓦設計 同時引入多重組院式別墅設計理念 最大限度地豐富室內(nèi)與室外的關系以及鄰里之間的相互交流 由于項目位于北方 冬季來臨 水面結冰 地中海風情 恐怕會因此大打折扣 項目本身的資源優(yōu)勢如環(huán)繞莊園的河 獨棟別墅 產(chǎn)品的創(chuàng)新 和建筑形象的品質感使它獲得了較高的市場關注度 銷售率良好 歐洲風情 西班牙風情 上海LACALA陽光海岸 項目位置 位于上海奉賢海灣度假區(qū) 項目規(guī)模 占地面積21萬平方米 產(chǎn)品類型 獨棟 雙拼別墅與多層小戶型組成 是滬上獨特的隱居空間別墅 總的來說西班牙式則色彩亮麗 造型活潑 一般有寬闊的陽臺 外墻多為鮮亮的黃色或白色 有拱形的窗戶 屋頂?shù)钠露容^緩 屋面多為紅色的筒狀陶瓦 就是我們俗稱的西班牙瓦 門或窗間螺旋狀的柱子裝飾也是它的一大特色 該樓盤建筑設計使用了典型的西班牙式建筑符號 建筑圓角 使建筑外立面更富動感 并配以西班牙式的落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗 外墻局部使用文化石和涂料 露臺上采用木質花架 弧形欄桿等 市場接受度高 銷售良好 后發(fā)現(xiàn)建筑施工質量差 歐洲風情 南加州西班牙風情 天津卡梅爾 項目位置 位于天津南部城區(qū) 梅江南生態(tài)居住區(qū)南部 項目規(guī)模 整體占地11 82公頃 建筑面積約15萬平方米 項目定位 是天津市首個純正南加州風格的高品質生態(tài)居住社區(qū) 產(chǎn)品類型 框架高層 獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 客戶定位 中小戶型針對二次置業(yè)者 自主或為子女置房 別墅針對富裕階層 歐洲風情 南加州西班牙風情 天津卡梅爾 卡梅爾創(chuàng)新性提出港灣式規(guī)劃理念 層級分明的規(guī)劃設計理念 由社區(qū)空間到生活空間步步深入的剖析與結合 成就純粹的南加州生活方式 和諧共生的建筑風格與景觀規(guī)劃 讓社區(qū)水與樹的原生元素得到有效結合 卡梅爾的文化氣質和產(chǎn)品的優(yōu)勢打動了客戶 市場反應良好 銷售速度良好 歐洲風情 項目位置 位于深圳華僑城區(qū)腹地 項目規(guī)模 占地80萬平方米 總建筑面積達108萬平方米 建筑類型 高層 小高層和多層 產(chǎn)品類型 TOWNHOUSE 空中別墅 高層大戶型等 目標客戶 塔尖階層 意大利風情 深圳波托菲諾 意大利式的住宅風格 一般為方形或近似方形的平面 紅瓦緩坡頂 出檐較深 檐下有很大的托架 Bracket 也稱牛腿 檐口處精雕細鑿 氣勢宏大 既美觀又避免雨水淋濕檐口及外墻導致變色 使外觀看上去始終保持鮮艷亮麗沒有污濁 普通的意大利風格的建筑 朝向花園的一面有半圓形封閉式門廊 落地長窗將室內(nèi)與室外花園連成一體 門廊上面是二樓的半圓形露臺 鐵藝是意大利建筑的一個亮點 陽臺 窗間都有鑄鐵花飾 既保持了羅馬建筑特色 又升華了建筑作為住宅的韻味感 歐洲風情 意大利風情 深圳波托菲諾 波托菲諾是著名的豪宅樓盤 區(qū)域規(guī)劃以意大利PORTOFINO為藍本 將其千年文化與華僑城旅游文化有機融合 結合華僑城的旅游文化 自然山水資源精心構筑 原汁原味的展現(xiàn)了意大利風情 市場認可度高 銷售好 歐洲風情 法式風情 廣州翡翠綠州森林半島 項目位置 位于廣州帽峰山陳家林自然風景保護區(qū)內(nèi) 項目規(guī)模 總規(guī)劃占地4000畝 首期1700畝 產(chǎn)品類型 獨立別墅 TOWNHOUSE 法式建筑十分推崇優(yōu)雅 高貴和浪漫 它是一種基于對理想情景的考慮 追求建筑的詩意 詩境 力求在氣質上給人深度的感染 風格則偏于莊重大方 整個建筑多采用對稱造型 恢宏的氣勢 豪華舒適的居住空間 屋頂多采用孟莎式 坡度有轉折 上部平緩 下部陡直 屋頂上多有精致的老虎窗 且或圓或尖 造型各異 外墻多用石材或仿石材裝飾 細節(jié)處理上運用了法式廊柱 雕花 線條 制作工藝精細考究 歐洲風情 法式風情 廣州翡翠綠州森林半島 該樓盤建筑形體厚重 典雅大方 園林為法國古典園林風格 有著法式莊園的沉穩(wěn)氣息和浪漫情懷 各類別墅呈現(xiàn)島嶼式布局 因山就勢 錯落有致 打破平原式建筑形式 追求半山和坡地別墅的高低起伏和地勢感 每戶都擁有私家湖岸線 碼頭或臺階式空中花園 樓盤的氣質和產(chǎn)品打動客戶 市場接受度高 銷售良好 歐洲風情 北京納帕溪谷 項目位置 位于北京市著名的溫泉休閑度假區(qū)溫榆河上游 產(chǎn)品類型 美式花園別墅為主 獨棟別墅 是純正北美風格別墅社區(qū) 項目規(guī)模 總占地面積1200畝 包括600多獨棟別墅 容積率0 3 目標客戶 塔尖階層 外籍人士 北美風格實際上是一種混合風格 不象歐洲的建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的 它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格 相互之間又有融合和影響 具有注重建筑細節(jié) 有古典情懷 外觀簡潔大方 融合多種風情于一體的特點 北美風情 北京納帕溪谷 納帕溪谷 是受美國葡萄酒產(chǎn)區(qū)中最富盛名的小鎮(zhèn) 納帕谷地 NapaValley 的啟發(fā) 將北美成熟的別墅業(yè)態(tài)引入北京 是 拿來主義 的典型 建筑 園林均由北美成熟的設計團隊打造 原汁原味的北美風格 吸引不少知富階層 銷售很好 北美風情 北京溫哥華森林 項目位置 位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊 緊臨立湯路主干道 是北京傳統(tǒng)的三大別墅板塊溫榆河 亞北 小湯山的交匯處 項目規(guī)模 占地達71公頃 共700席獨棟別墅 客戶定位 塔尖階層 外籍人士 溫哥華森林以加拿大近百年歷史的溫馨小區(qū)作為藍本 宣傳了工匠 都鐸 喬治亞和草原四種風格 風格明晰而不失和諧之美 將原味自然地融入每一個街區(qū) 擁有上萬棵原生高大樹木 是名副其實的 森林別墅 市場接受度高 前三期推出334套 僅剩10套左右 學院派追求細節(jié)上的精雕細琢和形式上的工整嚴謹 但同時又不循規(guī)守舊 它是在尊重人性的前提下 不斷追求理論和實踐上的創(chuàng)新 北美風情 都鐸式府邸建筑體形復雜起狀 尚存有雉堞 塔樓 這些屬于哥特風格 但其構圖中間突出 兩旁對稱 已是文藝復興風格 這一時期 還出現(xiàn)許多半木結構 halftimber或叫露木結構 的房屋 供小康人家居住 這種房屋內(nèi)外墻均用木構架 而在構架之間填以磚或灰泥 漆成深色的木材和淡色墻面形成強烈對比 屋頂為陡峭的雙面坡頂 北京溫哥華森林 草原風格的房屋主要由磚 木頭和灰泥建成 有灰泥的墻以及帶窗榧的窗戶 草原建筑師強調(diào)水平的線條 修建起低矮的屋頂和寬闊 突出的屋檐 北美風情 工匠風格以深色屋頂板覆蓋 手工精雕的木制材料 如橡木 柚木和桃木用于每一個建筑 上好材料的嵌入式工藝特性 貫穿每一個建筑的具體部分 使每間房屋都象一個巨大的雕塑品 北京溫哥華森林 喬治亞風格古典主義對稱與和諧的原則 強調(diào)門廊的裝飾性 具有嚴格的對稱 均衡的比例以及古典的特征 勻稱而莊嚴 講究私密性和休閑觀念 雕塑般的內(nèi)部裝飾 通常創(chuàng)造了精致的預制飛檐和屋頂?shù)幕ㄟ叺耧?北美風情 成都中航云嶺高爾夫別墅 項目位置 位于成都雙流牧馬山之巔 項目規(guī)模 占地300畝 客戶定位 知富階層 塔尖階層 北美風格本身具有混合的特點 所以眾多建筑風格不甚明晰的樓盤冠以北美風格的頭銜 借的是它給人的中產(chǎn)階級或富豪階層生活的想象 這個項目就是這種情況 北美風格的提出不僅是反映建筑風貌 更重要的是體現(xiàn)一種生活水準和生活方式 絕佳的不可復制的景觀資源加上優(yōu)秀的建筑品質和 北美風格 的定位 使該項目成為了頂級派的代表之一 一期推出45棟 基本售罄 北美風情 成都中航云嶺高爾夫別墅 高爾夫是富且貴的象征之一 這類別墅將號稱貴族運動的高爾夫作為 頂級 的重要砝碼 以歐美高爾夫文化的享樂 社交為主題 展現(xiàn)豪貴們夢想居住中最耀眼的一道風景 另外私家碼頭 直升機停機坪 私人海灘等等也成為了頂級的另一種象征 北美風情 北美風情 重慶中安 翡翠湖 項目位置 位于重慶市北部新區(qū) 沙坪壩區(qū) 北碚三區(qū)交匯處的童家溪翡翠湖畔 項目規(guī)模 占地1500余畝 共163戶 產(chǎn)品類型 均為獨立別墅和聯(lián)排別墅 建筑形體充滿了強烈的藝術色彩和極簡的幾何形體 充滿現(xiàn)代意味 在環(huán)境設計和生活氛圍營造上依然保持了北美自由 活潑注重人文交流的傳統(tǒng) 因其所處優(yōu)越的自然環(huán)境 使得產(chǎn)品具有生態(tài) 湖景 江景 溫泉四大優(yōu)勢 中安翡翠湖入選過 福布斯 中國十大豪宅 號稱西部地區(qū)第一豪宅的中安翡翠湖翡翠島大別墅 大型生態(tài)純別墅區(qū) 現(xiàn)代簡約風格 其自然景觀是它的的市場關注度和接受度都比較高 銷售良好 異域風情小結 其他異域風格的樓盤還有 廣州星河灣 歐洲風情廣州美林湖畔花園 現(xiàn)代南亞風情南寧楓林藍岸 巴厘島東南亞風情領袖硅谷 奧地利風情深圳中海怡美山莊 拉丁風情 在高檔樓盤中一般能得到較好的運用 但在中檔樓盤中則主要是通過園林體現(xiàn)異域風格 建筑風格或為現(xiàn)代或比較模糊 有的則是營銷概念 打文化牌 建筑類型主要有別墅 洋房 多層等 項目多為高中檔樓盤 目標客戶依據(jù)樓盤檔次 樓盤風格的不同而不同 現(xiàn)代主義風格的廣泛應用和發(fā)展 現(xiàn)代主義風格特點 現(xiàn)代主義風格有如下特點 重視建筑的居住功能 以功能為設計的出發(fā)點 注重新型建筑材料的應用 強調(diào)材料特性與建筑結構的特性相適應 并通過設計使其更好發(fā)揮 突出建筑設計的經(jīng)濟原則 以最低的開支達到最大程度的滿足性 強調(diào)要廢棄建筑表面的外加裝飾 在具體設計上 空間的考慮最重要 設計應從平面的畫面式設計轉向立體空間的雕塑式設計上來 建筑設計的基礎是邏輯性 科學性 而不是視覺美的裝飾性 現(xiàn)代主義風格體現(xiàn)在住宅上有著幾何線條修飾 色彩明快跳躍 外立面簡潔流暢 以波浪 架廊式挑板或裝飾線 帶 塊等異型屋頂為特征 立面立體層次感較強 外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺 合理運用色塊色帶處理 給人簡潔 質樸 返樸歸真的感受 現(xiàn)代主義風格典型樓盤 現(xiàn)代主義風格建筑立面造型豐富 變化多端 同樣也有發(fā)展和變遷的過程 深圳作為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平最高的城市之一 現(xiàn)代風格樓盤歷經(jīng)了多種變化 涌現(xiàn)出很多十分優(yōu)秀的典型代表 現(xiàn)代主義風格一 蔚藍海岸 2000 2004 項目位置 南山區(qū)東部 緊臨深圳灣 主要由填海而成 項目規(guī)模 總占地面積298722 7平方米 規(guī)劃總建筑面積514700平方米 總戶數(shù)近5000戶 開發(fā)周期6年 產(chǎn)品類型 整個項目單位以小高層住宅為主 項目后期將適當開發(fā)一定數(shù)量的高層建筑 設計單位 澳大利亞柏濤 墨爾本 建筑設計有限公司 貝爾高林園林 香港 有限公司 建筑外立面講求線條簡潔 輕巧 色彩明快 清爽 建筑底層全部架空 并以綠蔭植物輔以裝飾 增加整個小區(qū)的通透性 現(xiàn)代主義風格二 萬科17英里 2004 2005 項目位置處于沿海山坡上 大棚灣景致盡入眼簾 在此自然環(huán)境下 通過合理布局 戶戶海景 充分引入海洋資源優(yōu)勢 體現(xiàn)家住海邊的特色 坡地住宅居住的層面于豎向分開 最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中 實現(xiàn)真正意義的融合 立面設計采用純現(xiàn)代風格 簡潔質樸而輕盈 是大海邊的精致點綴 融于山海之間 項目位置 位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)溪涌村 項目情況 占地面積67571 1平方米 建筑面積50678平方米 容積率 0 75 現(xiàn)代主義風格三 星海名城 第五公社 2005 建筑立面以深灰色和黃色為主 局部點綴有紅色和藍色 陽臺層層錯開 外觀時尚亮麗 符合年輕人心理 項目簡介 住宅建筑面積約8 2萬平方米 商業(yè)建筑面積約1800平方米 由1360套四棟32層塔樓半圍合而成 是針對首次置業(yè)的年輕客戶和投資者的小戶型 現(xiàn)代主義風格四 中信紅樹灣 2005 2007 項目簡介 住宅建筑面積約8 2萬平方米 商業(yè)建筑面積約1800平方米 由1360套四棟32層塔樓半圍合而成 是針對首次置業(yè)的年輕客戶和投資者的小戶型 項目位置 處于于濱海大道 沙河東路及白石洲路環(huán)繞地塊 交通便捷 配套齊全 景觀資源優(yōu)勢明顯 項目規(guī)模 項目占地16 3萬平方米 建筑面積65萬平方米 2800余戶 是深圳市著名豪宅樓盤 設計單位 建筑立面由澳大利亞柏濤 墨爾本 建筑設計有限公司設計 園林由貝爾高林園林 香港 有限公司設計 建筑立面呈灰色調(diào) 明亮的白色線條勾勒出簡潔 現(xiàn)代的整體造型 金地梅隴鎮(zhèn) 2006 2007 現(xiàn)代主義風格五 項目簡介 項目位于深圳龍華二線拓展區(qū)內(nèi) 總占地13 6萬平米 建筑面積約42萬平米 整個項目分四期開發(fā) 預計2009年開發(fā)完畢 由德國WSP建筑設計公司擔任建筑方案設計 建筑立面以深灰色和黃色為主 局部點綴有紅色和藍色 陽臺層層錯開 外觀時尚亮麗 符合年輕人心理 金地 梅隴鎮(zhèn)建筑立面具有極強城市感 用現(xiàn)代主義的理性方式 追尋技術美與人性化的和諧統(tǒng)一 以簡約 洗練 純粹的純凈主義風格 采用 兩層皮 外墻設計 即在常規(guī)外墻立面之外 再加上一層非結構要求的著色載體 形成時尚繽紛的彩虹立面 體現(xiàn)項目年輕 活力及個性化特征 紅樹西岸 2006 至今 現(xiàn)代主義風格六 項目簡介 項目位于深圳市南山填海區(qū)西南 戶戶見海 是深圳智能化最高的高尚小區(qū) 紅樹西岸的建筑由美國ARQ建筑設計公司擔當設計 頗有點后現(xiàn)代主義的風格 前衛(wèi) 張揚 十分個性化 市場評價評述褒貶不一 但對于常規(guī)的住宅建筑風格是一個很大的突破 現(xiàn)代主義風格小結 現(xiàn)代風格適用性相當廣泛 別墅 洋房 多層 高層等各種建筑類型都適用 項目從低檔樓盤 中高檔樓盤到高檔樓盤 目標客戶依據(jù)樓盤檔次定位不同而不同 越來越趨向個性化 Part3現(xiàn)狀與趨勢 現(xiàn)狀問題未來趨勢 一 建筑風格的現(xiàn)狀問題 建筑外觀普通 沒有風格 在許多中小城市 房地產(chǎn)開發(fā)水平不高 對于建筑美觀并不太講究 所建的樓盤沒有明確的風格可言 現(xiàn)在政府大力推廣經(jīng)濟適用房 兩限房 福利微利房等 考慮到經(jīng)濟成本等因素 其建筑美觀性堪憂 抄襲 跟風現(xiàn)象 回顧中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 歐陸風曾經(jīng)刮遍全國 而一個樓盤用深色調(diào)立面好 結果很多樓盤相繼采用 一個樓盤采用凸窗 其他樓盤也分分采用 這樣的跟風 抄襲現(xiàn)象比較嚴重 簡單機械處理 由于國內(nèi)大部分建筑設計從業(yè)人員技術水平有限 對于風格的理解比較簡單 而開發(fā)商也常常因為成本的原因在建筑立面細節(jié)上打折扣 所以難免斷章取義 或照搬照抄 在風格運用上較少考慮到本地的自然特征和文化特征 二 把握建筑風格的未來趨勢 個性化 現(xiàn)代風格推崇個人主義 突出人的個性張揚 這其中尤其對樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有著更強烈的要求 形象鮮明突出的樓盤才能給人們留下深刻的印象 設計理念成熟理性 地道的古典主義與真正的現(xiàn)代主義都可以用一種尺度來衡量 秩序 將經(jīng)濟效益 環(huán)境效益 社會效益完美結合的 成熟理性的設計理念 將是房地產(chǎn)市場的走前途和走向所在 多樣化 異域風情從最早的歐陸風格 到現(xiàn)在各國風情的百花齊放 現(xiàn)代風格從簡單機械的外立面到現(xiàn)在的形式多變和個性化 加上中式風格的回歸 隨著經(jīng)濟的發(fā)展 建筑科技的進步以及消費需求的多元化 住宅風格也會日益多樣化 精致化 品位的提高 建筑風格將更為完美 精致 粗制濫造 各不符實的風格是沒有市場 其他典型案例 其他經(jīng)典案例 深圳觀瀾湖高爾夫 歐洲風情 廣州星河灣 項目位置 華南板塊華南快速干線出口處 屬于南村自然生態(tài)保護區(qū) 項目定位 高檔住宅 產(chǎn)品類型 TOWNHOUSE別墅 四層半洋房 7 9層多層 11 18層小高層 項目規(guī)模 總占地面積1200畝 已建設區(qū)域近50萬平方米 建筑面積已達70萬平方米 由六大充滿異域風情的水景園林社區(qū)組合而成 歐洲風情 廣州星河灣 歐洲風情 深圳萬科城 歐洲風情 深圳萬科城 深圳南海玫瑰園 歐洲風情 廣州碧桂園鳳凰城 歐洲風情 廣州碧桂園假日半島 歐洲風情 深圳幸福海岸 歐洲風情 深圳陽光棕櫚園 地中海風情 深圳春華四季園 現(xiàn)代風格 深圳水榭花都 現(xiàn)代風格 深圳蘭溪谷 現(xiàn)代風格 深圳天琴灣 現(xiàn)代風格 深圳 佳兆業(yè)水岸新都 珠江花半里 博海名苑 謝謝聆聽