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第19講 房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上) 一、內(nèi)容提要： 1、房地產(chǎn)交易管理 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 3、商品房銷售管理 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求： 掌握：房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，商品房預售管理，商品房現(xiàn)售管理，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同示范文本的主要內(nèi)容。 三、內(nèi)容輔導： 本講涉及有關的法律、法規(guī)： 1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 2、建設部令第96號《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》； 3、建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》； 4、建設部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》； 5、建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》； 6、建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)。 內(nèi)容輔導： 一、房地產(chǎn)交易管理 （一）房地產(chǎn)交易的概述 1988年建設部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中，第一次對房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行?！? 《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 例題：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )。（2002年經(jīng)紀人試題） A．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)開發(fā) C．房地產(chǎn)抵押 D．房地產(chǎn)權屬登記 E．房屋租賃 答案：ACE 解析：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。 （二）房地產(chǎn)交易的原則 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。 （三）房地產(chǎn)交易中的基本制度 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度，房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 1、關于房地產(chǎn)成交價格申報制度： 法律、法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報?！? 2001年8月建設部令第96號修改發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：（1）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”； （2）"房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估"； （3）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。 以上規(guī)定為房地產(chǎn)成交價格申報制度提供了法律依據(jù)，也表明如實申報房地產(chǎn)成交價格是交易當事人的法定義務，是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。 2、關于房地產(chǎn)價格評估制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。” 3、關于房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！? 《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員”。“房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務?！? 例題1：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有( )。 （2002年經(jīng)紀人試題） A．經(jīng)濟適用住房只售不租制度 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認證制度 C．房地產(chǎn)價格申報制度 D．房地產(chǎn)價格評估制度 E．房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 答案：CDE 解析：經(jīng)濟適用住房只售不租制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認證制度，不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。 例題2：房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以（）為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 A、基準地價 B．標定地價 C．各類房屋的重置價格 D．各類房屋的抵押價格 E、各類房屋的租賃價格 答案：ABC 解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產(chǎn)價格評估是不會以其為基礎的，同時各類房屋的租賃價格也是不符合題意的，應選ABC。 （四）房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責 房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使的指導、監(jiān)督等管理活動。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)主要是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權的機構(gòu)，包括國務院建設行政主管部門即建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權的房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)(房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)市場產(chǎn)權監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等)。 市、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要任務是： (1)對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益； (2)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)； (3)協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款； (4)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務； (5)建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。 例題：市、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要任務是( )。 A、開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督 B．辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù) C．協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費 D．為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務 E、建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務 答案：BCDE 解析：“開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要任務。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！? 建設部令第96號《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式做了進一步的細化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為： 一是以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； 二是一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； 三是因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的； 四是以房地產(chǎn)抵債的； 五是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。 例題：下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有( )。 A．房地產(chǎn)買賣 B．房地產(chǎn)入股 C．房地產(chǎn)繼承 D．房地產(chǎn)抵債 E．房地產(chǎn)典當 答案：ABD 解析：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)典當均不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。 例題：下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為有( )。（2003年經(jīng)紀人試題） A．房地產(chǎn)買賣 B．房地產(chǎn)贈與 C．以房地產(chǎn)抵債 D．房地產(chǎn)抵押 E．因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的 答案：ABCE 解析：房地產(chǎn)抵押，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 從價值量的角度分類，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人(即兼房屋所有權人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權人于一身的權利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。 例題：下列關于房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與，說法不正確的是( )。 A、房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為 B、房地產(chǎn)贈與不要求受贈人支付任何費用，但受贈人應承擔部分義務 C．房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 D．房地產(chǎn)贈與屬于單務行為 答案：B 解析：房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。 《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 第一、達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規(guī)定的目的，就是嚴格限制炒買地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。 第二、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。 第三、依法收回土地使用權的。 第四、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉(zhuǎn)讓。 第五、權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。 第六、未依法登記領取權屬證書的。 第七、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 例題：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（）。 A、依法收回土地使用權的 B．共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的 C．未依法登記領取權屬證書的 D、依法登記領取權屬證書的 E、權屬有爭議的． 答案：ACE 解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領取權屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定： 1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； 2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； 3．房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未做書面答復的，視為同意受理； 4．房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； 5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； 6．房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。 此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述法定程序辦理的，其轉(zhuǎn)讓或變更一律無效并不得對抗第三人。 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。 A、15 B、30 C．60 D．90 答案：D 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格 （四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，法律規(guī)定應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括： (1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式； (2)房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號； (3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； (4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限； (5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； (6)成交價格及支付方式； (7)房地產(chǎn)交付使用的時間； (8)違約責任； (9)雙方約定的其他事項。 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方（）關系的協(xié)議。 A、權利 B．義務 C．買賣 D．轉(zhuǎn)讓 E、抵押 答案：AB 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議． （五）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾手原土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。 以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。 例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。 A、20 B．30 C．40 D．70 答案：C 解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應選取C。 第20講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 （六）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應按國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府審批，按照國務院國發(fā)[1992]61號文件《國務院關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門審查批準?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)： (1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 (2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； (3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的； (4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的； (5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓年限土地用途和其他條件的； (6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的； (7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。 對于暫不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或做其他處理，并在合同中注明。 例題：下列屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。 A、私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的 B、國家機關用地和軍事用地 C．城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 D．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的 E、按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的 答案：BCE 解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。 （七）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定 經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施，標志著上市限令的取消。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產(chǎn)稅收制度與政策一章)。 例題：經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是（）供給。 A、出租 B．出讓 C．劃撥 D．置換 答案：C 解析：經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。 三、商品房銷售管理 （一）商品房預售的概念 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確了商品房預售實行預售許可制度。建設部第95號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題做了進一步細化。 例題：（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 A、商品房銷售 B．商品房預售 C．商品房轉(zhuǎn)讓 D．商品房買賣 答案：B 解析：這是商品房預售的概念。 （二）商品房預售的條件 (1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； (2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； (4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 例題：關于商品房預售應當符合的條件，正確的表述有( )。（2002年經(jīng)紀人試題） A．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書 B．向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得預售許可證明 C．按建設的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期 D．向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理預售登記，取得預售許可證明 E．按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定預售價格和竣工交付日期 答案：AB 解析：按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 （三）商品房預售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料： (1)土地使用權證書； (2)建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)投入資金達到工程建設總投資25％以上的證明； (4)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； (5)工程施工合同； (6)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖； (7)其他有關資料。 例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。 A、《商品房銷售許可證》 B．《商品房預售許可證》 C．《商品房經(jīng)營許可證》 D．《商品房買賣許可證》 答案：B 解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。 （四）商品房預售合同登記備案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 例題：商品房預售人應當在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A、10 B．20 C．30 D．60 答案：C 解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 （五）商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。建設部令第88號頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售必須符合以下條件： (1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件； (3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實； (6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。 A、取得土地使用權證書或使用土地的批準文件 B．取得土地使用權證書或使用土地的批準文件 C．拆遷安置已經(jīng)落實 D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 E、尚未通過竣工驗收 答案：ABCD 解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進行商品房現(xiàn)售的，因此，這項是錯誤的。 （六）商品房銷售代理 房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托給專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。 (1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權利人應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。 (2)房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的收費。受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。 (3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。 例題：下列關于商品房銷售代理，表述正確的包括（）。 A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式 B．實行銷售代理可以不簽訂委托合同 C．受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用 D．房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。 E、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求 答案：ACD 解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。 （七）商品房銷售中禁止的行為 《商品房銷售管理辦法》禁止下列行為： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 (3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。 (4)商品住宅不得分割拆零銷售。 （八）商品房買賣合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同，2000年建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下稱《示范文本》)。 1、關于商品房買賣合同應包括以下主要內(nèi)容包括： (1)當事人名稱或姓名和住所； (2)商品房基本情況； (3)商品房的銷售方式； (4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； (5)交付使用條件及日期； (6)裝飾、設備標準承諾； (7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； (8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬； (9)面積差異的處理方式； (10)辦理產(chǎn)權登記有關事宜； (11)解決爭議的辦法； (12)違約責任； (13)雙方約定的其他事項。 當事人應當在商品房買賣合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項。 例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。 A、《商品房購銷合同示范文本》 B．《商品房買賣合同示范文本》 C．《商品房購買合同示范文本》 D．《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》 答案：B 解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。 2、關于計價方式： 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。但是，產(chǎn)權登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權登記。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔義務。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 例題：商品房銷售方式包括（）。 A、按套(單元)計價 B．按套內(nèi)建筑面積計價 C．按建筑面積計價 D．按均攤建筑面積計價 E、按套內(nèi)使用面積計價 答案：ABC 解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。 3、關于誤差處理方式： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款； (2)面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。 買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％(含3％)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 面積誤差比計算公式為： 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 例題：商品房銷售面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，應該（）。 A、據(jù)實結(jié)算房價款 B．買受人有權退房 C．不據(jù)實結(jié)算房價款 D．買受人應該有權退房 答案：A 解析：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款。 4、關于中途變更規(guī)劃、設計： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計，建設商品房。 商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 5、關于保修責任： 當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。 例題：對于中途變更規(guī)劃、設計房地產(chǎn)的，買受人有權在通知到達之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復。 A、10 B．15 C．20 D．30 答案：B 解析：買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。 綜合分析題及解析： A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅建設，該項目計劃總投資3600萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，向社會預售了商品房，并與李某、張某分別簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米。建設中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過有關部門批準，對包括李某、張某所預購的商品房戶型進行了變更。經(jīng)確權登記，李某所預購的商品房建筑面積為107平方米，李某所預購的商品房建筑面積為96平方米。 1．進行商品房預售，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應向( ) 部門提出預售申請。 A、A市人民政府建設管理部門 B、A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府房地產(chǎn)管理部門 D．A市人民政府規(guī)劃管理部門 答案：C 2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到( )萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。 A、750 B、900 C．950 D．1800 答案：B 解析：按照商品房預售的條件中，“(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”， 而該項目計劃總投資3600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到：3600X25%＝900 3、B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，向社會預售了商品房，并與承購人簽訂書面預售合同。之后，應在簽約之日起（）日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。 A、10 B．20 C．30 D．60 答案：C 4、B房地產(chǎn)開發(fā)公司持商品房預售合同到（）辦理登記備案手續(xù)。 A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門 B．A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府規(guī)劃管理部門 D．A市人民政府建設管理部門 答案：AB 5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司要對戶型進行變更，必須經(jīng)( )批準。 A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門 B．A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府規(guī)劃管理部門 D．A市人民政府建設管理部門 答案：C 6、李某所預購的商品房建筑面積為107平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。 A、3% B、5% C．7% D．9% 答案：C 解析：根據(jù)“面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％”，本題中，李某所預購的商品房合同約定面積＝100平方米，李某所預購的商品房產(chǎn)權登記面積＝107平方米，因此，該題面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％＝（107－100）/100＝7%。 7、張某所預購的商品房建筑面積為96平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。 A、1% B、2% C．3% D．4% 答案：D 解析：根據(jù)“面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％”，本題中，李某所預購的商品房合同約定面積＝100平方米，李某所預購的商品房產(chǎn)權登記面積＝96平方米，因此，該題面積誤差比的絕對值＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％＝（96－100）/100＝4%。 8、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關于李某所預購的商品房建筑面積為107平方米問題，說法正確的是( )。 A、李某有權退房 B、李某無權退房 C．李某若不退房，應補交7平方米房價款 D．李某若不退房，應補交3平方米房價款 答案：AD 解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3％之內(nèi)的3平方米房價款由李某補足：而超出3％部分的4平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，產(chǎn)權歸李某所有。正確答案應為AD。 9、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關于張某所預購的商品房建筑面積為96平方米問題，說法正確的是( )。 A、張某有權退房 B、張某無權退房 C．張某若不退房， B房地產(chǎn)開發(fā)公司應返還5平方米房價款 D．張某若不退房，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應返還4平方米房價款 答案：AC 解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％(含3％)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”，本題面積誤差比不足4%，因此，面積誤差比絕對值在3％之內(nèi)的3平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司返還張某：絕對值超過3％的1平方米房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還給張某，也就是要返還2平方米房價款；共計5平方米。正確答案應為AC。 第21講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 第一節(jié)關于最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解 一、內(nèi)容提要： 1、關于最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 2、房屋租賃管理 3、房地產(chǎn)抵押管理 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求： 掌握：房地產(chǎn)抵押的政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押的效力。 熟悉：房屋租賃管理，房地產(chǎn)抵押的受償。 了解：房地產(chǎn)抵押的基本概念。 三、內(nèi)容輔導： 本講涉及有關的法律、法規(guī)： 1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 2、《中華人民共和國擔保法》； 3、《中華人民共和國合同法》； 4、《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令)； 5、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設部令第98號)。 第一節(jié)關于最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號)已于2003年6月1日起施行，現(xiàn)將有關內(nèi)容簡介如下： 1、該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人) 將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 2．出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 3．商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 4．出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 5．商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 6．當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 7．當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。 8．拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 9．被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。 10．具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； (2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 11．出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； (2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； (3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 12．買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 13．對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 14．房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 15．因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 16．因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 17．交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 18．出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； (2)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 19．根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 20．法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。 21．當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 22．商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： (1)逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 (2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。 23．由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； (2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 24．合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 25．商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 26．出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 27．出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 28．對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 29．商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 30．因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 31．以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 32．商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 33．買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 34．買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦斪芳映鲑u人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 35．《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。 《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。 《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院(關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋)》。 例題：下列關于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》，說法正確的是（）。 A、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定有效B．出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效C．商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請D．當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，應予支持E、當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持 答案：BCE 解析：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 第二節(jié)房屋租賃管理 一、房屋租賃的概念 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》(建設部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念做了細化，規(guī)定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。 例題：《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有( )。（2002年經(jīng)紀人試題） A．將房屋出租給他人居住 B．將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動 C．將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動、 D．以房屋作價入股 E．將房屋無償借用給他人 答案：ABC 解析：以房屋作價入股，屬于房屋轉(zhuǎn)讓的形式；將房屋無償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式。 二、房屋租賃的政策 租賃政策是指由各級人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律，法規(guī)和規(guī)范性文件。 我國采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。”對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”在社會主義市場經(jīng)濟的條件下，對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應當由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標準，要靠市場來進行調(diào)節(jié)和制約。 房屋租賃政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有： (1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和房屋所在地人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。 (2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。