萬(wàn)科土樓計(jì)劃-都市實(shí)踐.doc
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萬(wàn)科土樓計(jì)劃--都市實(shí)踐作品 (2008-07-17 22:44:10) 轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽: 萬(wàn)科土樓計(jì)劃 都市實(shí)踐作品 廉租房 房產(chǎn) 分類(lèi):我的建筑設(shè)計(jì)資料 馬英九在520就職演說(shuō)中,期望大陸成為一個(gè)“民主,自由和均富”的社會(huì),說(shuō)的很對(duì)很直接。 而我們的現(xiàn)實(shí)卻是,貧富差距越來(lái)越大,“均富”社會(huì)對(duì)我們來(lái)說(shuō)還是遙遙無(wú)期。表現(xiàn)在我們的居住政策上,政府對(duì)保障性住房的態(tài)度仍是不主動(dòng)不拒絕不負(fù)責(zé)的三不政策,萬(wàn)科出自企業(yè)責(zé)任感的土樓計(jì)劃因此顯得意義重大。 土樓計(jì)劃由深圳的都市實(shí)踐設(shè)計(jì)。 土樓公舍:關(guān)于中國(guó)城市低收入住宅模式的探索 作者:都市實(shí)踐 土樓公舍:關(guān)于中國(guó)城市低收入住宅模式的探索土樓公舍-------一個(gè)旨在為城市中低收入人群提供廉租房的住宅原型, 是一個(gè)非常有意義的對(duì)城市低收入住宅模式的探索,它體現(xiàn)了許多城市建筑和社會(huì)學(xué)的意義。 1、當(dāng)代中國(guó)城市與平民住宅的問(wèn)題 當(dāng)代中國(guó)無(wú)疑被卷入了全球化經(jīng)濟(jì)浪潮,而且成為了世界工廠(chǎng),以其長(zhǎng)期超高的增長(zhǎng)速度成為世界關(guān)注的熱點(diǎn)。這種形勢(shì)在國(guó)家重新走向富強(qiáng)的背景下對(duì)我們城市和人民的沖擊和機(jī)會(huì)是什么,對(duì)我們每一個(gè)關(guān)心城市社會(huì)和文化的人都是一種考問(wèn)。 中國(guó)社會(huì)正在轉(zhuǎn)型,快速城市化的進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)。城市大都會(huì)這種高度密集、高度綜合和高度效率的聚居場(chǎng)所的產(chǎn)生是這座現(xiàn)代社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的需要的。中國(guó)在未來(lái)若干年內(nèi)將在京津唐地區(qū),長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)聚集大量人口,大量的資本與勞動(dòng)力的流動(dòng)正是幾個(gè)都會(huì)區(qū)活躍的經(jīng)濟(jì)和豐富的城市生活的動(dòng)力所在。 大量的人口的遷入無(wú)疑對(duì)城市住宅提出了一個(gè)巨大的要求。在西方工業(yè)革命的初期,歐洲城市化的浪潮催生了現(xiàn)代主義建筑和現(xiàn)代城市的思想。而從歷史的文獻(xiàn)和文學(xué)作品中我們不難發(fā)現(xiàn)這些初期狀態(tài)時(shí)的混亂和諸多社會(huì)問(wèn)題。低收入和周轉(zhuǎn)型低租金住宅已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)大城市一個(gè)十分迫切的問(wèn)題。 深圳是一個(gè)典型的移民城市,在短短二十多年時(shí)間內(nèi)從一個(gè)邊陲小城聚集起一千三百多萬(wàn)人口,形成名符其實(shí)的超大城市。在城市建設(shè)初期曾有政府建設(shè)的安置周轉(zhuǎn)房類(lèi)似宿舍的形式存在過(guò)若干年,而隨著土地和住宅的商品化,這種方式就消失了,其后持續(xù)過(guò)一段時(shí)間的安居房和微利房的建設(shè)實(shí)際只是為中高收入人群提供了廉價(jià)住宅,并沒(méi)有解決低收入和流動(dòng)勞動(dòng)力的居住問(wèn)題。現(xiàn)今住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的責(zé)任幾乎全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。這種方式無(wú)疑使得城市住宅用地百分之百地用于滿(mǎn)足城市有產(chǎn)階級(jí)人士的需求,以至于出現(xiàn)遍地豪宅的景象。 顯然事實(shí)已經(jīng)證明商品住宅房已經(jīng)遠(yuǎn)離大眾居住水平,甚至成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一部分,這種對(duì)城市資源的占有終將成為城市的一大痼疾。畢竟城市需要?jiǎng)趧?dòng)力,勞動(dòng)力需要付得起的棲身之所,這種場(chǎng)所不能夠全部遠(yuǎn)離城市中心,而這種場(chǎng)所在哪里呢? 幸運(yùn)的是,深圳是一個(gè)精心規(guī)劃的混沌無(wú)序的城市,這種混沌是城市自生的健康的活力所產(chǎn)生的,有如一片萬(wàn)木蓬勃的原生森林。我們的新移民和打工族找到了他們生存的場(chǎng)所。這是兩種類(lèi)型的居住區(qū)域,一類(lèi)是80年代建設(shè)的多層住宅小區(qū),密集而有序,簡(jiǎn)易而有效。它們更多是被打工族中的低層白領(lǐng)所占據(jù)。另一類(lèi)就是著名的城中村,幾十座被曾經(jīng)的農(nóng)民的私產(chǎn)擴(kuò)建出的超過(guò)3以上容積率的低層高密度居住區(qū)散布于深圳特區(qū)內(nèi),數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的勞工和服務(wù)業(yè)人員聚居于此,高度的流動(dòng)和缺乏城市管理,使得許多城中村出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題和安全隱患。這使得政府和公眾視其為城市毒瘤而欲徹底清除清除。然而拋開(kāi)這些問(wèn)題的表象,我們認(rèn)真地觀(guān)察城中村的結(jié)構(gòu)和狀態(tài),發(fā)現(xiàn)它們成功地扮演了城市低收入住宅區(qū)的角色。然而城市中心土地價(jià)值的巨大誘惑和政府解決問(wèn)題區(qū)域的決心終將會(huì)使城中村退出歷史舞臺(tái),那么城市幾百萬(wàn)勞動(dòng)力人口如何生存成為我們必須面對(duì)的問(wèn)題。 土樓公舍這個(gè)項(xiàng)目就是在這樣一個(gè)大背景下產(chǎn)生的。 2、源起 城市研究學(xué)者認(rèn)為,對(duì)現(xiàn)代城市形成影響的幾大社會(huì)公共機(jī)構(gòu)的力量依次為地方政府、中央政府、開(kāi)發(fā)商金融家,而當(dāng)?shù)鼐用駝t是最弱的。在發(fā)達(dá)國(guó)家,政府都承擔(dān)了相當(dāng)大的低收入和廉價(jià)住宅的責(zé)任,同時(shí)社會(huì)力量的介入則無(wú)疑是一件好事。2005年底都市實(shí)踐與萬(wàn)科開(kāi)始討論低收入住宅的設(shè)計(jì)可能性問(wèn)題。萬(wàn)科地產(chǎn)作為中國(guó)地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè),在企業(yè)公民的意識(shí)上開(kāi)始關(guān)注中低收入人群的居住問(wèn)題反映了中國(guó)民間力量的社會(huì)意識(shí)的覺(jué)醒。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科地產(chǎn)的王石董事長(zhǎng)在對(duì)福建土樓民居調(diào)研之后提出土樓是一個(gè)很好的小單元的居住形態(tài),是否可以以此為藍(lán)本做一個(gè)低收入住宅的研究。我們對(duì)福建客家民居土樓的形式也有一定的了解,直覺(jué)上認(rèn)定這種形態(tài)應(yīng)當(dāng)是可行的。于是接受了這一命題作文形式的項(xiàng)目。Urbanus都市實(shí)踐作為項(xiàng)目建筑師的期望就是在政府支持下由民間經(jīng)濟(jì)力量進(jìn)行低收入住宅的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),通過(guò)這個(gè)實(shí)驗(yàn)?zāi)転橹袊?guó)大量性的城市低收入住宅打開(kāi)一條思路。 3、土樓做為傳統(tǒng)民居 土樓民居基本上特指在福建省山區(qū)內(nèi)的客家圓樓圍屋形式的住宅。這是一種非常特殊的住宅形式,福建地區(qū)的著名建筑師黃漢民先生對(duì)此有相當(dāng)深入的考察研究,并有專(zhuān)著[1]。這種傳統(tǒng)民居是當(dāng)時(shí)客家人因各種原因從北方遷徙進(jìn)入福建山區(qū)定居逐漸發(fā)展出的模式,它仍然傳承了中國(guó)傳統(tǒng)的院落式住宅的特點(diǎn),以家族為單位的居住組織,具有比較清晰的等級(jí)制度以及公共和私密空間的分布。此類(lèi)民居以圓樓最具特色,它以?xún)?nèi)向的空間形式,城堡式的實(shí)體外墻使其具備極強(qiáng)的防衛(wèi)色彩,與軍事要塞的類(lèi)型接近。這種向心的布局在社會(huì)組織上具有比較有效的社會(huì)交往的優(yōu)勢(shì),但也同時(shí)強(qiáng)化了中心和家族權(quán)力,與封閉、等級(jí)、強(qiáng)權(quán)的概念聯(lián)系在一起,與自然環(huán)境是采取獨(dú)立和對(duì)抗的姿態(tài),而在城市環(huán)境中便具有反城市的傾向。這便是我們?cè)诳紤]借鑒福建土樓模式挖掘其令人激動(dòng)的建筑價(jià)值的同時(shí)必須面對(duì)回答的問(wèn)題。 在深圳的傳統(tǒng)客家人的聚落稱(chēng)為客家圍屋,在龍崗區(qū)有幾個(gè)保存完好的圍屋,現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)變成外來(lái)民工租用的低收入住宅。在福建的土樓也已經(jīng)出現(xiàn)分化的趨勢(shì),其功能除仍然自住之外已有轉(zhuǎn)變成旅館、出租屋甚至博物館的實(shí)例。 4、土樓公舍做為城市低收入廉租住宅 項(xiàng)目開(kāi)始的第一原則就是設(shè)計(jì)一個(gè)純粹的低收入住宅。它是任何進(jìn)入城市的勞動(dòng)力都能夠付得起的居所。萬(wàn)科地產(chǎn)測(cè)算出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn):30㎡單元可以分隔成兩對(duì)夫妻,最多三對(duì)夫妻的生活居所。以每個(gè)單元700元的月租金,每人每月的租金范圍可以控制在120-180元之間。我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格是符合深圳最低收入的“三?!眲诠ぃ幢0?、保潔、保姆)的基本居住支出能力,而生活條件則會(huì)大大改善。我們以一深圳保安保潔勞工為例,張姓大姐在某公司做保潔員,丈夫在某工地做保安。他們?cè)诠ぷ鞯貐^(qū)步行距離的某工廠(chǎng)出租宿舍與另外三對(duì)親友夫妻合租一間30㎡左右單房,租金為800元/月,室內(nèi)擺成4張床,僅以布簾相隔,實(shí)無(wú)個(gè)人隱私可言。在深圳十幾人合租一套單元的打工者比比皆是,實(shí)際反映了低收入勞工的城市生活的窘境,離開(kāi)這樣的社會(huì)現(xiàn)實(shí)去談?wù)摰褪杖胱≌臉?biāo)準(zhǔn)都是十分空洞的。所以我們的標(biāo)準(zhǔn)就是建造當(dāng)今低收入勞工真正能付得起的住宅,同時(shí)使他們的生活狀況有所改善。 5、現(xiàn)代中國(guó)的低收入住宅的規(guī)模模式 關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)集中建設(shè)低收入住宅的問(wèn)題,向來(lái)存在著爭(zhēng)論。在西方,特別是美國(guó),大量集中的低收入公寓小區(qū)最終淪為貧民區(qū)的事實(shí)是一個(gè)很大的論據(jù)。現(xiàn)在西方社會(huì)學(xué)家和政府都在設(shè)法鼓勵(lì)高收入和低收入人群混居的做法。這樣做在打破階層樊籬,保持社區(qū)健康發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)和諧方面是有益的。中央政府近來(lái)出臺(tái)的90平米以下小戶(hù)型配比開(kāi)發(fā)的住宅政策基本也會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似效果。但這種政策顯然遭到了社會(huì)的廣泛抵制。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的中國(guó),土地政策和住宅開(kāi)發(fā)政策導(dǎo)致的大型和超大型封閉式的所謂花園住宅小區(qū)業(yè)已成為社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)社會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)階層的分化,富人和中產(chǎn)階級(jí)的自我意識(shí)開(kāi)始建立。他們迫切要求他們的住所能夠充分表達(dá)他們的社會(huì)身份,自然會(huì)拒絕與低收入人群的混居。這一點(diǎn)已經(jīng)在我們土樓項(xiàng)目實(shí)施選址的過(guò)程有了充分體現(xiàn)。原本萬(wàn)科計(jì)劃在其深圳著名的中式住宅小區(qū)“第五園”內(nèi)建設(shè)第一個(gè)試點(diǎn)。消息公布后即刻遭到了意想不到的小區(qū)業(yè)主的激烈的集體抗議,使得這一計(jì)劃不得不推遲,后轉(zhuǎn)移到廣州地區(qū)一個(gè)偏僻的邊角地塊進(jìn)行建設(shè)。不過(guò)我們希望采取一種折衷的手段,即將土樓設(shè)計(jì)成小規(guī)模的,相對(duì)獨(dú)立的小型社區(qū),零星布局在與大型花園小區(qū)相近的地區(qū),以此達(dá)到大尺度上的混居效果。另外,曾有人提出為何不能將花園小區(qū)內(nèi)的一些輔助用房利用作為三保人員的住所,我們認(rèn)為即便可行,其規(guī)模仍然有限且無(wú)法社會(huì)化地解決大量的居住問(wèn)題。其次小批量的低收入人員的散居狀態(tài)實(shí)際無(wú)法滿(mǎn)足這一人群的社會(huì)交往需求,也不利于信息流通。在香港,周末市中心空地全部被菲傭占據(jù)的城市現(xiàn)象就是一個(gè)明證。城市中新移民通過(guò)親朋同鄉(xiāng)幫助落腳是一個(gè)主要方式,古今中外皆如此。舊時(shí)中國(guó)曾有過(guò)的會(huì)館就起過(guò)類(lèi)似作用。所以所謂這種做法會(huì)是將不同階層的人群隔絕開(kāi)來(lái)的擔(dān)心是不必要的。 6.土樓公舍進(jìn)入城市 土樓公舍的實(shí)驗(yàn)樓正在建設(shè)過(guò)程之中。許多設(shè)想尚有待驗(yàn)證。但都市實(shí)踐真正關(guān)心的目標(biāo)并不是僅僅建一個(gè)原型,而是進(jìn)行一定規(guī)模的實(shí)際應(yīng)用。我們意識(shí)到,僅依靠開(kāi)發(fā)商的力量在土地商業(yè)化運(yùn)作的機(jī)制下是無(wú)法進(jìn)行大量的低收入住宅建設(shè)的。我們建議應(yīng)當(dāng)由政府出臺(tái)土地政策,由政府找地,可以是零星的,不具備商業(yè)價(jià)值的用地,以?xún)?yōu)惠的地價(jià)由開(kāi)發(fā)商介入開(kāi)發(fā)和管理。在這里,土樓公舍是一個(gè)策略,在城市邊緣填空,將城市遺留的不可用的土地利用起來(lái)。 看看作為開(kāi)發(fā)商的萬(wàn)科怎么看待土樓計(jì)劃 新土樓試驗(yàn):一類(lèi)人的居住與物業(yè)自治 ——《萬(wàn)科》周刊 陳健 廉租房的建設(shè),已經(jīng)被普遍認(rèn)為是解決低收入國(guó)民居住權(quán)的一個(gè)較優(yōu)選擇。這個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)等生大多為日本、法國(guó)、新加坡和中國(guó)香港等人口密度較高的國(guó)家和地區(qū),而萬(wàn)科的“萬(wàn)匯樓”試點(diǎn)項(xiàng)目,著眼也是解決新興都市拓展區(qū)高密度的新移民的居住問(wèn)題,其建筑本身對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)移民建筑的傳承,也能帶來(lái)文化認(rèn)同的親近感。 常言說(shuō),守江山難過(guò)打江山。萬(wàn)匯樓日日在長(zhǎng)高,很快就要迎來(lái)它的居民。將來(lái)如何在廉租的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)合乎理想的管理模式呢?萬(wàn)科提出的“租戶(hù)自治”大膽設(shè)想還有待進(jìn)一步細(xì)化成可行規(guī)則,真正實(shí)行時(shí)也必然少不了磨合和規(guī)則更迭,我們將在今后持續(xù)關(guān)注,這個(gè)專(zhuān)題,僅僅是一個(gè)開(kāi)始。 特別的試驗(yàn) 2008年初夏,廣佛高速路旁,金沙洲邊,一個(gè)直徑72米、6層高、圓形的龐大建筑“萬(wàn)匯樓”將迎來(lái)它的住客。中原的客家人南下嶺南已千年,如今時(shí)勢(shì)變遷,“新客家人”已經(jīng)深入到老客家人未曾深入的廣府文化根據(jù)地。 以前的客家人,只有宗族血親才會(huì)住在同一個(gè)天井邊上,閩西龍巖的土樓就是其中代表。土樓里的規(guī)范,也基本由宗法來(lái)決定,祖宗意志決定著龐大住宅樓的平衡與延續(xù),日常紛爭(zhēng)的解決則仰賴(lài)于長(zhǎng)者智慧,它的整個(gè)氣質(zhì)是內(nèi)向的,防御性的。而名為“萬(wàn)匯樓”的萬(wàn)科新土樓——一個(gè)探索中低收入人群居住問(wèn)題如何解決的試驗(yàn)產(chǎn)品,面對(duì)的是向外擴(kuò)散的廣闊陌生人群。 聚集于大都會(huì)及周邊的新移民,多是在勞力市場(chǎng)上具有性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)的中青年。他們大多是單身,甚至有一些中青年勞力夫婦在一個(gè)區(qū)域內(nèi)工作,卻缺乏同居的物質(zhì)條件。這個(gè)龐大群體是全新的、混雜的,缺乏公認(rèn)并可循的人際規(guī)則。鄉(xiāng)村里得心應(yīng)手的熟人規(guī)則在這里已經(jīng)不適用,同鄉(xiāng)勢(shì)力在外來(lái)人群社區(qū)的泛濫,可以視為新移民對(duì)人際互動(dòng)和尋求保護(hù)的一種渴望。 所以,萬(wàn)匯樓將要進(jìn)行的組織與管理試驗(yàn),與它在建筑設(shè)計(jì)范疇內(nèi)的探索相比,其意義和難度,都有過(guò)之而無(wú)不及。 不收物業(yè)服務(wù)費(fèi) 事實(shí)上,在萬(wàn)匯樓(當(dāng)時(shí)還只是叫作“新土樓”)于2006年11月底奠基之前,萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)對(duì)它未來(lái)的管理模式進(jìn)行了多次熱烈的討論。最初,按照物業(yè)管理的正常成本核算,項(xiàng)目的工作人員認(rèn)為要每平方米1.3元才能維持。后來(lái)提出,這棟樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只要保證保安人員的工資就行,這個(gè)價(jià)格大約是0.9元/平方米,后來(lái)又壓縮到0.7元/平方米。最后,一個(gè)新概念出爐了——“自管、互助”,由住戶(hù)自己組織保安和清潔工來(lái)管理小區(qū);公共配套的商鋪?zhàn)赓U收入,也將用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說(shuō),大名鼎鼎的萬(wàn)科物業(yè)不會(huì)為這個(gè)社區(qū)派出保潔人員,也就不存在“物業(yè)管理(服務(wù))費(fèi)”的問(wèn)題了。 于是,“不收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”便成了萬(wàn)科人思考及探索下一步方案的一個(gè)基本原則和底線(xiàn)。 新土樓的內(nèi)蘊(yùn) “萬(wàn)匯樓”的設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員曾經(jīng)與王石一起去福建對(duì)客家土樓進(jìn)行了詳盡的考察。設(shè)計(jì)中的產(chǎn)品,借鑒了客家圍屋房間朝向均好、內(nèi)院空間大、抗風(fēng)、抗震的技術(shù)優(yōu)點(diǎn),將傳統(tǒng)圍屋土樓的形式原型抽象出來(lái),從密度、尺度、空間模式、功能組合模式方面進(jìn)行演繹。建成后的建筑將呈外圓內(nèi)方的格局,并藉此形成各種類(lèi)型的公共空間,可以在中央布置商業(yè)街、會(huì)所、休閑場(chǎng)地等公共設(shè)施。 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到12000平方米,容積率為1.3。它在防衛(wèi)性與安全性方面與現(xiàn)代城市居住需求接軌,通過(guò)斜面把綠地與商業(yè)部分連結(jié)起來(lái)。土樓底層墻厚1.5米,可以抗震、防火。厚度大的土墻冬天可以吸收潮氣,夏天可以釋放濕氣,有天然隔熱保溫的作用。這點(diǎn)對(duì)嶺南的中低收入人群來(lái)說(shuō)尤其重要——節(jié)省能源就是節(jié)省支出。 新土樓靠近馬路,不可避免地受噪音影響,但是滿(mǎn)足目標(biāo)人群“交通便利”的需求。土樓的內(nèi)向空間可以回避外界的噪音,從而可以充分利用高速公路旁那些本來(lái)不太適合居住的地塊,為新興發(fā)展區(qū)域中涌入的大量服務(wù)行業(yè)人口提供經(jīng)濟(jì)性居住可能,有助于改善工廠(chǎng)區(qū)大量工人的居住狀態(tài)。 新土樓的圓形有向心性,對(duì)外起到排斥和防衛(wèi)的作用,在不夠安全的城市環(huán)境當(dāng)中,可以形成自己獨(dú)立的空間。同時(shí),由于這個(gè)空間集中了一些共享資源,給居住者營(yíng)造了共同的場(chǎng)所,使居民產(chǎn)生精神上的升華和共鳴。從外形上看,新土樓也給城市帶來(lái)新的視覺(jué)沖擊。 自己管理自己 奠基儀式后,廣州萬(wàn)科的物業(yè)部門(mén)開(kāi)始介入討論和研究,方案研究改進(jìn)則由設(shè)計(jì)師和其他專(zhuān)業(yè)人員共同參與。時(shí)至今日,管理方案修改了多次,設(shè)計(jì)也隨之微調(diào),萬(wàn)匯樓未來(lái)社區(qū)的生活面目慢慢清晰起來(lái)。 物業(yè)系統(tǒng)、地產(chǎn)系統(tǒng)、萬(wàn)創(chuàng)的設(shè)計(jì)師們都不斷交流看法。金沙洲、二沙島、俊園、蓮花北、上梅林……廣州深圳各地的萬(wàn)科人以會(huì)議、電話(huà)或郵件的方式參與其中。這個(gè)過(guò)程中,激烈的爭(zhēng)論并不算多,畢竟大家面臨的是一個(gè)全新的東西。全新的項(xiàng)目需要全新的管理方法,不能拿以前的經(jīng)驗(yàn)去套。一般來(lái)說(shuō),設(shè)計(jì)方提出的大部分居住設(shè)想,基本都能在物業(yè)方得到回應(yīng)和解決。若出現(xiàn)解決程度不夠好的情況,就考慮修改設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)。就這樣,“萬(wàn)匯樓”越來(lái)越顯出較強(qiáng)的居住可能和管理可能來(lái)。 為了對(duì)未來(lái)客戶(hù)有更切合實(shí)際的了解,萬(wàn)科還在“萬(wàn)匯樓”的周邊展開(kāi)了一項(xiàng)調(diào)查,以區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工為主。調(diào)查前對(duì)房屋結(jié)構(gòu)配備和租金作了說(shuō)明,結(jié)果表明,除了期望租金價(jià)格更便宜之外,大部分受調(diào)查者都對(duì)萬(wàn)匯樓表示了濃厚的興趣。 預(yù)計(jì)萬(wàn)匯樓初期開(kāi)放的時(shí)候,萬(wàn)科物業(yè)將代管一部分入住的基礎(chǔ)業(yè)務(wù),并協(xié)助業(yè)主建立自治管理規(guī)則。運(yùn)作成熟后,將會(huì)選出土樓“樓長(zhǎng)”,成立“互助自管委員會(huì)”,簽定協(xié)議,委托其進(jìn)行管理,并借助居委會(huì)、警務(wù)室,協(xié)助小區(qū)住戶(hù)管理,而萬(wàn)科只派一位代表,協(xié)助委員會(huì)處理對(duì)外事宜。 新土樓和馬賽公寓 曾經(jīng)有媒體把“萬(wàn)匯樓”比作是新時(shí)期中國(guó)的馬賽公寓,實(shí)際上,兩者除了建筑形態(tài)的差異外(萬(wàn)匯樓有顯而易見(jiàn)的中國(guó)神韻),社會(huì)功能也有比較大的不同。 馬賽公寓的背景是戰(zhàn)后家園重建,針對(duì)的是當(dāng)?shù)卦∶瘢鲑Y方是法國(guó)官方的MRU(重建和城市規(guī)劃部),聘請(qǐng)了大師勒柯布西耶負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì),從立案到落成整整花了6年。而萬(wàn)匯樓是企業(yè)積極參與解決城市中低收入人群居住問(wèn)題的試驗(yàn),針對(duì)的是主動(dòng)背井離鄉(xiāng)的新移民,由萬(wàn)科企業(yè)出資,也由萬(wàn)科的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程的工作。 就以居住人群來(lái)說(shuō),兩者也有顯著不同——這點(diǎn)從公寓面積就能看出,馬賽公寓的普遍面積是98平方米左右,而萬(wàn)匯樓的公寓面積普遍在35平方米左右。1952年,馬賽公寓正式入住居民6成以上是公務(wù)員,其余是當(dāng)?shù)匦枰仓玫娜巳?,而且法?guó)政府還采用了出售的方法,這使它更像經(jīng)濟(jì)適用房而不是廉租房。萬(wàn)匯樓則是不出售的,以長(zhǎng)期招租的方式,試圖探索出中國(guó)中低收入人群的居住解決之道。它未來(lái)的居民也不可能是公務(wù)員,而是當(dāng)?shù)毓と撕椭械褪杖牍蛦T,以及一些沒(méi)有自有房屋的低收入居民。 當(dāng)然,馬賽公寓的居民自治也有些教訓(xùn)可以為萬(wàn)匯樓所吸取。在搬遷入戶(hù)的幾個(gè)月后,1953年1月,馬賽公寓的居民們召開(kāi)了管理會(huì)議,成立了協(xié)會(huì)和一套內(nèi)部管理制度,并制作出一本“怎樣居住在馬賽公寓”的手冊(cè)。然而如何管理公共設(shè)施的部分仍然模糊,大約過(guò)了將近十年,體育設(shè)施、商店和幼兒園才在喋喋不休的爭(zhēng)論中慢慢就位。萬(wàn)科作為業(yè)權(quán)的單一擁有者,在組織居民自治時(shí)或許能避免這個(gè)問(wèn)題。 愿望、信心、理性和擔(dān)憂(yōu) 林大鳥(niǎo) 這期雜志出街的時(shí)候,我們手中仍然并無(wú)一個(gè)成文的萬(wàn)匯樓管理方案。激烈地討論,謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì),不停地否定,甚至顧慮重重,顧此失彼——這就是一個(gè)試驗(yàn)過(guò)程的真相。 它甚至?xí)婕暗揭粋€(gè)哲學(xué)問(wèn)題:我們有能力替一個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)它的運(yùn)行規(guī)則嗎?或許社區(qū)的演變之快,足以拖著我們跑?或許社區(qū)的新陳代謝,會(huì)自發(fā)形成最合理的規(guī)則? 但是規(guī)則的設(shè)計(jì)仍然是萬(wàn)匯樓試驗(yàn)的最重要的一部分。我們必須傳達(dá)出一種愿望、一種信心、一種理性,還有一種擔(dān)憂(yōu),這些愿望、信心、理性和擔(dān)憂(yōu)所限定的邊界,或許有助于使這個(gè)社區(qū)的生態(tài)更加平穩(wěn)、更加美好,更加鼓舞人心。 可能我們無(wú)法解答這些難題,但我們?nèi)匀灰伎迹? 一、誰(shuí)? 誰(shuí)是萬(wàn)匯樓的潛在住戶(hù)?如何確定甄選標(biāo)準(zhǔn),使得萬(wàn)匯樓能夠幫助那些最需要幫助的人?這是最大的難題,它事關(guān)公平,也關(guān)乎效率。至少到目前為止,經(jīng)濟(jì)適用房也罷,廉租屋也罷,在中國(guó)大陸,無(wú)一不在這個(gè)難題面前舉步唯艱。作為一個(gè)輻射面積有限的個(gè)案,萬(wàn)匯樓面臨的問(wèn)題難度不大,無(wú)需涉及政策層面,但這依然是第一難題。 二、委員會(huì)。 在萬(wàn)匯樓里,“互助自管委員會(huì)”的性質(zhì)是什么?如果它是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),它所執(zhí)行的權(quán)力來(lái)自哪里?來(lái)自全體住戶(hù),還是來(lái)自萬(wàn)科物業(yè)?委員會(huì)的合法性,來(lái)自于租金支付者的選舉,還是來(lái)自于投資方的授權(quán)? 三、供求。 很多原因都可能導(dǎo)致供不應(yīng)求:萬(wàn)科的品牌,不錯(cuò)的設(shè)計(jì),良好的社區(qū)氛圍……,甚至?xí)惺杖胼^高的人們加入需求方。供不應(yīng)求會(huì)使市場(chǎng)價(jià)格偏離萬(wàn)科的定價(jià)。此時(shí),抬高定價(jià),將會(huì)排斥需要幫助的人。維持定價(jià),則可能提供尋租的空間。最令人尷尬的局面是,萬(wàn)匯樓良好的管理吸引了更多的人,從而帶來(lái)管理問(wèn)題。 四、租金。 租金是如何確定的?當(dāng)物價(jià)發(fā)生波動(dòng),或者市場(chǎng)上的租金水平發(fā)生大幅度波動(dòng)的時(shí)候,萬(wàn)匯樓的租金會(huì)不會(huì)調(diào)整?用什么公式來(lái)調(diào)整?通過(guò)什么表決機(jī)制來(lái)調(diào)整? 五、懲罰。 當(dāng)萬(wàn)匯樓的住戶(hù)出現(xiàn)違反自管公約的行為,如何懲罰?由誰(shuí)來(lái)懲罰?這種懲罰的依據(jù)是租房合同,自管公約還是別的法規(guī)?同樣,如果需要在社區(qū)內(nèi)營(yíng)造積極和諧的氛圍,相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)又應(yīng)當(dāng)遵從什么規(guī)定? 六、仲裁。 當(dāng)出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí),誰(shuí)是仲裁者?自管委員會(huì)、萬(wàn)科物業(yè)、派出所還是街道辦?最關(guān)鍵的一點(diǎn)是:萬(wàn)科物業(yè)應(yīng)該在這個(gè)自治試驗(yàn)可能發(fā)生的仲裁過(guò)程中扮演什么角色嗎?還是完全退到幕后? 七、文化背景。 用什么文化來(lái)解釋和延續(xù)萬(wàn)匯樓?是中國(guó)傳統(tǒng)的聚居文化,還是西方的自治精神?這個(gè)選擇看似無(wú)關(guān)痛癢,紙上談兵,卻可能最終決定了其他許多規(guī)則的確定,并且決定萬(wàn)匯樓的可持續(xù)方式。 八、成功之后? 如果,三四年之后,萬(wàn)匯樓被公認(rèn)為一個(gè)成功的試驗(yàn),將由誰(shuí)來(lái)推廣它?按照萬(wàn)科以往的軌跡來(lái)看,萬(wàn)匯樓成功的可能性不小,但僅僅依靠萬(wàn)科來(lái)推廣,就顯得太杯水車(chē)薪了。而萬(wàn)匯樓里包含種下的萬(wàn)科基因,是否具備在全社會(huì)推廣的可能?- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來(lái)的問(wèn)題本站不予受理。
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