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1 第九章房地產經濟周期 本章的主要目的與要求是 理解房地產市場經濟運行中周期性波動現(xiàn)象的特點及其原因 了解國內外房地產業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素 2 第一節(jié) 房地產經濟周期概述 一 宏觀經濟周期與房地產市場周期運動 一 經濟周期與房地產景氣循環(huán)對于 經濟周期 的研究 一般是以國民經濟的總體運行 即宏觀經濟 為對象的 很少涉及某一具體行業(yè)或產業(yè) 然而 由于房地產業(yè)作為基礎性和先導性產業(yè) 具有 一榮皆榮 一損皆損 的產業(yè)關聯(lián)度 房地產市場的發(fā)展規(guī)模和運行質量往往成為特定地區(qū)經濟發(fā)展的 晴雨表 因而備受社會的關注 3 1 經濟周期波動的含義和類型 在科技領域中 對周期現(xiàn)象的理解包含兩個特征 即 等間隔性和重復性 在數學上表示為F X f X T T為周期 而任何經濟周期都不是機械的 完全規(guī)則的形態(tài) 我們可以在平均的 概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期 但經濟周期明顯地不具有等間隔性的特點 含義 經濟周期是指經濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復出現(xiàn)漲落的情況 所強調的只是再現(xiàn)性 重復性 經濟周期 businesscycles 強調反復發(fā)生漲落的波動形態(tài) 但不是定期的 經濟周期的持續(xù)期間從一年到十年 二十年不等 它們不能再分為性質相似 振幅與其接近的更短的周期 這三點是美國著名經濟學家密切爾 W C Mitchell 和伯恩斯 A F Burns 在1946年為經濟周期所下定義中所強調的 而這一定義大體被一般西方經濟學家所接受 4 類型 西方經濟學家把經濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類 1 短期波動 短周期 又稱基欽周期 是美國經濟學家基欽經研究發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間約為40個月 主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產生的 2 中周期 又稱朱格拉周期 是法國經濟學家朱格拉 ClementJuglar 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為9至10年 主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的 一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期 5 3 中長周期 又稱庫茲涅茨周期 是美國經濟學家?guī)炱澞?SimonKuznets 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為15至25年 一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的 如產業(yè)結構的變化 建筑物的房租和建筑費用的變化 建筑技術的更新 金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張 4 長期波動 又稱為康德拉季耶夫周期 是由俄國經濟學家康德拉季耶夫 NikolaiD Koudratieff 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為50 60年 這種50年左右的長期波動又稱為長周期 認為技術進步和革新是長周期產生的原因這種觀點現(xiàn)在被普遍接受 6 四種周期波動示意圖 由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同 則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同 7 階段劃分 劃分方法有兩種 1 從各景氣指標的水準出發(fā) 用某個基準線來衡量 高于基準線的是繁榮期或景氣期 低于基準線的稱為衰退期或蕭條期 2 從各景氣指標的變化方向出發(fā) 從谷到峰的期間稱為擴張期間 從峰到谷的期間稱為收縮期間 峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段 而兩個相同轉折點 峰 峰或谷 谷 之間的期間稱為一個周期 8 2 經濟周期的新特點 持續(xù)的經濟增長 由美國開始的 新經濟 對人民生活和各國經濟發(fā)展帶來深遠的影響 同時也向理論界提出了新課題 美國的勞動生產率在過去的八年里增長了許多 這種改變幅度是過去不曾有的 從1955年 1973年 勞動生產率平均每年增長2 9 左右 而從1993年開始則每年平均增長3 5 左右 且經濟增長是持續(xù)的 從美國經濟增長率波動曲線上看 經過1990年8月 1991年3月一個短暫的衰退之后 美國經濟出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達110個月 9 2年 的繁榮 這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線 劉樹成 2000年 在美國 自1854年開始有經濟周期記錄以來到現(xiàn)在 146年期間共經歷了31個周期 其中擴張期超過80個月的 只有四次 除了二戰(zhàn)后的三次外 還有一次是1938年7月 1945年2月 歷時80個月 6 7年 9 低失業(yè)和低通脹率 與持續(xù)經濟增長并存的 是90年代以來低失業(yè)和低通脹 即隨著失業(yè)率的下降 通脹率不是提高而是下降了 這與70年代滯脹時期 失業(yè)率高 通脹率高 相比 發(fā)生了新的變化 新經濟 是否改寫了經濟周期的規(guī)則 與90年代經濟高增長并存的 還有股票市場價格指數曲線的迅速上升 例如 道 瓊斯指數從1966年 1983年的18年間 一直維持在1000點水平 從1983年 1985年月12年間 上升到4000點 而從1995年到1999年 僅用了四年時間 該指數便突破了萬點大關 亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展 1997年7月 亞洲金融危機爆發(fā) 日本韓國等國家都飽受其害 經濟處于長期低迷狀態(tài) 這與美國經濟的 長期繁榮 形成鮮明對照 10 總之 信息技術革命促進了供求的良性互動 縮短了供求之間的距離 推動了產業(yè)結構的優(yōu)化和升級 從而促進了經濟周期波動振幅的縮減 同時政府干預經濟也在一定程度上克服了市場經濟的自發(fā)性和盲目性 使經濟周期的波動呈現(xiàn)出新的特征 國民經濟的宏觀經濟周期變動 直接間接地反映到房地產市場這個 晴雨表 上 3 房地產景氣循環(huán)房地產經濟周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國 此后對于這個問題的研究一直是美國房地產經濟學家研究的重點問題之一 對于房地產市場供求的周期性漲落波動變化 亞洲一些國家和地區(qū)稱為 景氣循環(huán) 或房地產經濟周期 它可以分為上升期和下降期兩個部分 具體又可分為復蘇階段 繁榮階段 衰退階段 蕭條階段 它們周而復始地運動著 11 房地產經濟周期示意圖 12 我國經濟景氣循環(huán)和房地產景氣循環(huán) 13 二 經濟周期與房地產周期的關系 二者究竟是什么關系 有人認為兩者完全一致 吳兆華 1995 但大部分人認為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別 1 兩者呈現(xiàn)出正相關關系 從整體上說 一個國家房地產周期和宏觀經濟周期是一種正相關關系 波長大體一致 例如 在中國 兩者的周期大致都是四至五年 美國房地產周期約為20年 相當于經濟周期的中長周期 日本大體為7至10年 也與其宏觀經濟的中周期大致相當 2 兩者的變化期間互不相同 經濟周期與房地產景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動 但每個變化區(qū)間不會有絕對的等長 正如 P 薩繆爾森所說 沒有兩個經濟周期是完全一樣的 但它們會有許多相似之處 雖然不是一模一樣的孿生兄弟 但可以看出它們屬于同一家族 14 所謂相似 是指在每個周期都包括了擴張與收縮 波峰與波谷不斷交替的運動 所謂不同 是指每個周期變化的幅度 頻率 落差勢能的差異 一般來說 房地產的復蘇 蕭條期滯后 而繁榮 衰退期提前 研究這種差別 不僅有理論意義 更重要的是在實踐中 投資者和國家宏觀調控可通過兩者波動的時差進行決策 即可根據房地產的波動來分析預示宏觀經濟的走勢 亦可根據宏觀經濟的走勢 預測房地產的發(fā)展趨勢 15 從復蘇階段看 由于房地產產品價值大 耗用資金多 生產周期長 個體差異大等特點 決定了房地產開發(fā)商在經濟開始復蘇時 需要經過較長時間的籌備 計劃才能投入生產 因此 房地產業(yè)的復蘇要略滯后于宏觀經濟 但很短暫 從繁榮期看 房地產業(yè)的繁榮期要比宏觀經濟高漲期來得迅速 因為房地產業(yè)經過復蘇期的準備后 其先導性產業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來 在市場需求擴張的拉動下 房地產業(yè)迅速發(fā)展 同時 較充足的資金也會推動房地產業(yè) 16 加速發(fā)展 如左上圖所示 從衰退期來看 房地產業(yè)要早于和快于宏觀經濟 這是因為房地產業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經濟發(fā)展的需要 提前進入衰退期 另一方面 房地產業(yè)的發(fā)展是以社會經濟各部門發(fā)展為基礎的 當宏觀經濟衰退時 房地產的需求狀況發(fā)生變化 房地產價格急劇下挫 使得房地產業(yè)的衰退比宏觀經濟來得迅速 如右上圖所示 17 從蕭條階段來看 房地產業(yè)又滯后于宏觀經濟 因為當宏觀經濟出現(xiàn)蕭條時 經濟發(fā)展處于停滯狀態(tài) 失業(yè)率 通漲率較高 但是由于房地產本身的保值增值功能 投資轉向房地產業(yè)或購置房地產增加 從而維持房地產市場上一定的供求 推遲了房地產市場的蕭條 一些地區(qū)房地產 股票收益率及通漲率 18 二 國內外房地產周期研究發(fā)展狀況 一 國外對于房地產周期的研究1 從研究內容上看根源研究 外力沖擊 內生變動 特征研究 波長 指標體系 分析模型等 2 從周期時間上看長周期研究 1930 60年代 強調人口增長與移動 家庭結構變動等因素對于房地產周期波動的影響 短周期研究 1960 90年代 從市場周期運動影響因素分析 到對房地產投資者行為的研究 以及對房地產金融體制及其變動等綜合因素的研究 19 二 國內對于房地產周期的研究1 從研究內容上看理論研究 根源 周期波動特征 規(guī)律 預警系統(tǒng)等研究 實證研究 波長 波型 指標體系影響因素等分析 2 從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產個案研究為主 逐步加強對于全國房地產周期波動的研究 3 從類型上看房地產市場自然周期 房地產市場投資周期 等等 資料選摘 資料選摘 20 第二節(jié) 中國房地產業(yè)發(fā)展與周期波動分析 一 中國房地產周期波動實證分析房地產業(yè)在我國成為一個產業(yè)來發(fā)展 主要是在改革開放以后 始于八十年代初 短短的二十幾年已取得巨大成就 從總體上觀察 中國房地產業(yè)進入到以體制轉軌為主要運行特征的發(fā)展階段以后 房地產經濟開始形成較為明顯的復蘇 繁榮 衰退 蕭條的相互循環(huán) 產業(yè)擴張與產業(yè)收縮兩個過程交替出現(xiàn)的周期波動現(xiàn)象 主要觀點有四種 一個周期說 根據GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應關系 把改革開放以來的中國房地產周期波動劃分為單個周期的四個階段 21 1 1979年 1985年為復蘇期 2 1986年 1993年為增長期 92 93年為高速增長期 3 1994年 1995年為宏觀調控期 4 1995年以后衰退到復蘇 一個半周期說 用年商品房銷售面積來表示中國房地產供給與需求相互作用而產生的波動狀況 據此把我國1986年以來的房地產周期波動劃分出一個半周期 即 1 1986年 1991年持續(xù)6年的周期 2 1992年 1995年的半個周期 三個周期說 選取多項指標 8項 得出中國房地產周期波動形態(tài) 據此劃分三個周期 1 1981年 1986年為第一個周期 2 1987年 1989年為第二個周期 3 1990年 以后為第三個周期 22 四個周期說 以深圳為背景的一項研究 把我國房地產周期波動劃分為四個周期 即 1 1978年 1986年為第一個周期 2 1987年 1991年為第二個周期 3 1992年 1994年為第三個周期 4 1995年以后 為第四個周期 何時完成還有待于觀察 23 二 房地產周期波動的指標體系與特點分析 對周期的描述通常采用價格指標 但是 房地產業(yè)在我國發(fā)展很不成熟 還沒有建立起規(guī)范的產值指標體系 對房地產市場供求的景氣循環(huán)測定 不能僅限于房地產的供給量和需求量這一淺層的表面分析 應涵蓋房地產投資 生產 交易 金融以及產業(yè)增加值等多方面 以便更好地反映房地產周期波動趨勢 一 房地產周期波動的指標體系1 選取原則相關性原則 指標要與周期波動有直接聯(lián)系 能綜合反映波動的特征 可靠性原則 選用的指標要能反映出房地產業(yè)發(fā)展的真實情況 且統(tǒng)計口徑一致 渠道可靠 24 連續(xù)性原則 指標的數據資料要有較長的連續(xù)時間序列來供分析使用 獲得性原則 指標的數據資料還必須是較容易獲得的資料 2 具體指標體系的確立八項指標 何國釗 曹振良等 1996 1 商品房價格 2 城鎮(zhèn)新建住宅面積 3 城鎮(zhèn)住宅竣工面積 4 實有房屋建筑面積 5 實有住宅建筑面積 6 城鎮(zhèn)住宅投資 7 房地產業(yè)從業(yè)人員 8 房產買賣成交面積 25 十六項指標 譚剛 2000 6類16項 A房地產總量指標 房地產業(yè)增加值 B房地產投資類指標 b1房地產開發(fā)投資額 b2房地產企業(yè)實現(xiàn)利潤額 C房地產生產類指標 c1房地產出讓用地面積 c2商品房施工面積 c3土地開發(fā)面積 c4商品房竣工面積 26 D房地產交易類指標 d1商品房銷售面積 d2商品房空置面積 E房地產金融類指標 e1個人住房存款與貸款總額 e2房地產開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款 e3房地產開發(fā)企業(yè)自有資金總額 F房地產價格類指標 f1商品住宅價格指數 f2商業(yè)用房價格指數 f3辦公用房價格指數 f4住宅建安材料費用指數 27 二 房地產周期波動的特點 1 與宏觀的國民經濟周期波長相似 但階段有差異 在我國 1949年以來宏觀經濟的周期性波動已出現(xiàn)了8次 第9次還沒有完成 周期長度約為4 5年 這與我國的房地產經濟周期的長度相似 但是兩者在周期的 四個階段 的時間上有前有后 從1981年以來兩者都出現(xiàn)的三次周期來看 四個階段的前后時差比較明顯 以高漲期為例 宏觀經濟的高漲期分別為1984 1988 1993年 房地產的高漲期分別為1984 1988 1992年 第三次比較明顯地看出房地產高漲期 1992年 先于國民經濟的高漲期 1993年 從蕭條階段來看 宏觀經濟的谷底分別是1986 1989年 房地產經濟的谷底則為1987 1989年 房地產的蕭條期要滯后于宏觀經濟 user 參閱 房地產經濟論 包亞鈞 汪洪濤著 同濟大學出版社98年6月 28 29 2 房地產市場從快速發(fā)展期向調整期轉變 我國房地產市場從1993年開始 總體上呈現(xiàn)出從快速發(fā)展轉入調整期的態(tài)勢 表現(xiàn)為以下幾種市場動態(tài) 1 市場區(qū)位發(fā)生轉移1992年 房地產市場發(fā)展主要集中在珠江三角洲地區(qū) 例如全國推出的9萬多套外銷樓盤中 該地區(qū)就多達7萬多套 所占比重超過80 其中僅東莞 惠陽兩市就高達3萬多套 由于該地區(qū)房地產市場供給量大增 市場信息率先下挫 投資回報率減低 因而93年以來 房地產市場出現(xiàn)重心北移趨勢 形成沿海 沿江 沿邊到內陸占據交通要道的多元化區(qū)位市場格局 外銷樓盤在珠江三角洲地區(qū)所占比重已下降至50 其它地區(qū)如 上海 北京 天津 遼寧 閩南地區(qū) 海南和北海地區(qū) 以及京九鐵路沿線的重要城市 都成為國內重要的房地產市場區(qū)位 30 2 物業(yè)投資結構出現(xiàn)調整在1992年前后 物業(yè)投資的市場趨向由外銷市場熱 內銷市場平靜轉向投資于內銷市場 由大型別墅轉向于商場 寫字樓以及住宅商品房 近年來 住宅商品房投資仍是熱點 3 房地產市場的非均衡發(fā)展主要表現(xiàn)為 第一 投資指向的非均衡性 指向沿海 第二 投資環(huán)節(jié)的非均衡性 土地批租制度實施非均衡性 土地出讓價格不規(guī)范 土地政策地區(qū)差異大 第三 投資結構的非均衡性 31 三 中國房地產周期波動的原因分析 影響中國房地產周期波動的原因很多 這里我們主要分析投資和政策這兩個最具代表性的因素 一 投資與房地產周期波動投資是造成房地產周期波動的重要內生因素之一 特別是對投資主導下的中國宏觀經濟周期波動來說 投資波動對房地產經濟波動的影響作用就更為明顯 從全國房地產周期波動來看 如果用房地產業(yè)增加值的變動來反映房地產經濟波動趨勢 則根據房地產投資與房地產業(yè)增加值的歷史數據 可以建立全國房地產業(yè)增加值 Yt 與房地產投資規(guī)模 It 之間的回歸模型 32 Yt 62 8481 0 5322It 相關系數高達0 9981 表明兩者存在非常緊密的聯(lián)系 投資波動對房地產市場周期波動產生了明顯的帶動作用 根據實證分析研究結果 我國住宅的投資波動與房地產市場的周期波動是一致的 且投資波動對房地產周期波動的影響很大 兩者幾乎是共振的 然而在有些年份 如1993年 投資波動與房地產周期波動呈相反方向 這說明投資波動盡管是影響房地產周期波動的主要因素 但不是唯一因素 33 二 政策與房地產周期波動 政策因素作為經濟周期的外部沖擊力量 對我國房地產周期波動產生重要影響 對處于轉軌時期的中國來說 政府不但是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者 同時還是產業(yè)政策的制定者和宏觀經濟的調控者 這樣一來 政府行為的確立和變動 就成為影響經濟運行的重要因素 1 房地產業(yè)宏觀管理政策的影響 2 經濟管理體制與房地產產權制度的影響 3 與宏觀經濟運行調控有關的政策的影響 例如 經濟擴張政策與經濟收縮政策的相互交替變動作用下 使得房地產經濟具有明顯的政策周期特征 34 三 房地產周期波動的沖擊 傳導模型 我國轉軌時期房地產周期波動既有外部沖擊的決定性作用 同時產業(yè)內部傳導機制也開始發(fā)揮作用 由此形成房地產周期波動的沖擊 傳導機制 也就是說 可以把房地產周期波動看成是房地產經濟系統(tǒng)對外部沖擊的響應曲線 即 在來自房地產經濟系統(tǒng)以外的隨機性或周期性因素的沖擊下 通過房地產經濟系統(tǒng)內部傳導機制的作用 結果相應出現(xiàn)了具有周期波動特征的運行軌跡 這一過程大體經歷了四個階段 35 1 第一步為外部沖擊階段 來自房地產經濟系統(tǒng)外部的變量 如宏觀經濟政策變動 經濟體制變遷 對房地產經濟系統(tǒng)產生外部沖擊 2 第二步為初始響應與內部傳導階段房地產經濟系統(tǒng)對外部沖擊產生初始響應 并利用內部傳導機制把外部沖擊轉化為房地產經濟系統(tǒng)運行的重要動力因素 主要有房地產投資規(guī)模與投資結構 房地產供求關系變動 房地產市場結構 房地產投機行為等傳導途徑 36 3 內部傳導與振蕩衰減階段 內部運行阻力對外部沖擊在房地產經濟系統(tǒng)各個領域進行全面?zhèn)鲗r給予作用力 必然會導致初始響應曲線發(fā)生衰減 表現(xiàn)為房地產經濟波動在波動強度 波動振幅與波動長度等指標上逐漸趨于正?；蚍€(wěn)定狀態(tài) 37 4 重新恢復正常運行狀態(tài)階段 房地產經濟系統(tǒng)在對外部沖擊做出初始響應 并經過內部傳導機制作用而呈現(xiàn)振蕩衰減之后 會重新進入穩(wěn)定狀態(tài) 或重新回到外部沖擊前的正常運行軌跡 在這里 房地產經濟系統(tǒng)達到穩(wěn)定狀態(tài)所需時間 Ts 是衡量房地產經濟系統(tǒng)特征的重要指標 Ts越長 說明房地產經濟系統(tǒng)在受到外部沖擊后重新恢復穩(wěn)定所需要的時間越多 房地產經濟系統(tǒng)對外部沖擊的抵御能力越差 反之 則房地產經濟系統(tǒng)的內部特征就越好 38 總之 當房地產經濟系統(tǒng)受到外部沖擊而改變系統(tǒng)的運行軌跡或出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)之后 內部傳導機制對沖擊進行滯后的自我反應與調整 在沖擊機制與傳導機制的交互作用下 歷經上述四個階段而重新回到穩(wěn)定狀態(tài) 這樣也就完成一次波動 當外部沖擊連續(xù)不斷甚至重復疊加時 房地產經濟系統(tǒng)便在 沖擊 傳導機制 作用下進入連續(xù)不斷的波動循環(huán)之中 由此形成房地產周期波動 39 不同的變量作用效果有區(qū)別 外部沖擊 外生變量自發(fā)性轉移 主要強調時間序列的變化 原始動因 對波峰 波谷 波幅 波長等有疊加影響 使基本波動形態(tài)產生變化 對波動轉折點的形成有主導性的影響 內部傳導 內生變量作用 主要是系統(tǒng)的結構效應 強調系統(tǒng)對外部變化的滯后響應與自我調整 對波動形態(tài)及周期性 持續(xù)性有影響 40 四 我國房地產市場周期性波動分析的啟示 盡管房地產市場周期性波動是一種超越制度的普遍現(xiàn)象 但是我國所出現(xiàn)的房地產市場周期性波動 卻與我們對房地產周期波動缺乏深入研究 以及國家對宏觀調控應遵循房地產市場發(fā)展的規(guī)律重視不夠有關 對我國房地產市場周期性波動的分析 至少可以得出以下四點啟示 一 房地產市場的發(fā)展必須要保持適度規(guī)模1 這就要求房地產投資增長速度要與國家整體固定資產投資的增速相適應 2 房地產投資結構必須合理 就是使房地產項目的投資規(guī)模 投資結構與市場的有效需求量和需求結構基本適應 41 二 房地產市場的培育和發(fā)展 需要有科學的國家宏觀政策調控 1 國家宏觀經濟政策的科學性及正確性 將直接影響政府干預房地產市場發(fā)展的效果 2 通過科學的宏觀調控 可以減緩周期性衰退的震蕩和損失 3 宏觀經濟政策的制定 頒布和實施 應根據房地產市場發(fā)展的實際 防止 一刀切 以避免大起大落 42 三 國家必須調控房地產價格 保持房地產市場的平穩(wěn) 持續(xù)發(fā)展 1 房地產價格由土地和房產價格構成 土地價格是房地產市場的核心 2 地價的調控就成為國家調整房地產市場 調節(jié)各方面利益關系的關鍵 3 政府通過有效調控土地供應量 貸款利率 稅收 建立土地收購 儲備和轉讓機制等 對房產價格實行宏觀調控 從而促使房地產市場合乎規(guī)律地持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展 43 四 國家必須引導房地產企業(yè)提高適應市場周期性變化的能力 完善企業(yè)的自我調節(jié)機制 房地產市場發(fā)展的周期性波動固然與國家宏觀經濟形勢有關 但房地產開發(fā)經營企業(yè)自身的經營操作也是很重要的因素 開發(fā)商能否充分認識市場本身的經濟背景 運行規(guī)律及諸多相關因素 利用周期性波動規(guī)律 抓住機遇 進行正確的戰(zhàn)略定位是關鍵 企業(yè)要根據房地產市場發(fā)展趨勢 做出正確分析 確定企業(yè)發(fā)展目標 并積極采取措施防范和控制風險 44 第三節(jié) 房地產經濟運行的預警系統(tǒng) 為了有效地監(jiān)控房地產經濟運行狀況 防止房地產經濟過度蕭條或過度高漲 把握不同的景氣調整政策開始的時機 及時發(fā)出指示信號 有必要研究制定房地產經濟運行的預警系統(tǒng) 一 預警信號系統(tǒng)在預警信號系統(tǒng)中 首先要設計選擇一組反映房地產經濟發(fā)展狀況的敏感性指標 然后 運用有關的數據處理方法 將多個指標合并為一個綜合性的指標 給出一組標志 45 對這些綜合性指標所反映出的經濟運行狀況發(fā)出不同的信號 最后 通過觀察分析信號的變動情況 來判斷未來房地產經濟發(fā)展趨勢 并明確提示經濟政策制定部門應針對當前經濟運行的動態(tài)采取何種調控措施 一 預警信號系統(tǒng)的設計1 預警指標的選取建立預警信號系統(tǒng)最首要的工作就是選擇房地產經濟預警指標 預警指標應能在不同的方面反映房地產經濟總體的發(fā)展規(guī)模 發(fā)展水平和發(fā)展速度 入選的指標應具備如下條件 1 所選指標必須在房地產經濟上有重要性 能代表房地產經濟活動的主要方面 并且所選指標在一段時期內是相對穩(wěn)定的 46 2 先行性或一致性 即與房地產經濟景氣循環(huán)變動大體一致或略有超前 或滯后 能敏感地反映景氣動向 3 統(tǒng)計上的迅速性和準確性 2 預警界限的確定我國的預警界限是四個數值 稱為 檢查值 以這四個檢查值為界限 確定 紅燈 黃燈 綠燈 淺藍燈 藍燈 等五種信號 當指標的數值超過某一檢查值時 就亮出相應的信號 同時 每一種信號給定不同的分值 設選擇了m個預警指標 每月將m個指標所示的信號分數合計得到綜合指數 當全部指標為紅燈時 綜合指數最高 全部為藍燈時 綜合指數最低 然后 用綜合指數的檢查值判斷當月應亮何種燈 47 3 輸出信號圖系統(tǒng)以景氣信號圖為輸出結果 我們以國民經濟預警指標信號圖為例來看 48 若信號亮出綠燈 則表示當時的經濟發(fā)展很穩(wěn)定 政府可采取促進經濟穩(wěn)定增長的調控措施 若信號亮出紅燈 就表明景氣出現(xiàn) 過熱 此時經濟政策應采用緊縮措施 使得經濟逐漸恢復正常狀況 黃燈則表示景氣尚穩(wěn) 經濟增長 稍熱 在短期內有轉熱和趨穩(wěn)的可能 由紅燈轉變?yōu)辄S燈時 不宜繼續(xù)緊縮 由綠燈轉為黃燈時 原有政策可以持續(xù) 但不宜進一步采取促進經濟增長的措施 以免出現(xiàn)經濟過熱 若信號出現(xiàn)淺藍燈 則表示經濟短期內有轉穩(wěn)和趨于衰退的可能 此時宜密切注意今后的景氣動向 適當采取調控措施 以使經濟趨穩(wěn) 若信號從淺藍燈轉變?yōu)樗{燈 則表示經濟出現(xiàn)衰退 政府應采取強有力的措施來刺激經濟增長 49 二 預警界限的具體確定 預警界限確定得是否合適 對于準確地監(jiān)測房地產各項經濟指標的變動情況 從而對整個房地產經濟運行狀況作出正確的判斷影響很大 在確定我國預警指標的預警界限值 即檢查值 時 就要根據過去經濟變動或房地產經濟周期循環(huán)的情況 各變量在房地產經濟活動中的作用和性質 以及各個時期所采取的宏觀調控政策 并參考未來經濟發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標來綜合考慮 需要指出的是 確定預警界限都是根據各指標與前年同月比的增長率序列 再經過季節(jié)調整后的值來計算的 設預警指標用Xi i 1 2 3 m 來表示 m為指標個數 50 1 首先考慮指標Xi i 1 2 3 m 紅燈和黃燈的界限 一般可以考慮景氣循環(huán)高峰前3個月的時點 取Xi在歷史上各時點的增長率的平均值 作為此指標的紅燈和黃燈的界限 2 各指標淺藍燈和藍燈之間的界限則是在上述方法中把波峰換成波谷 用類似的方法確定 3 確定各指標綠燈的上下界限 要先考慮政府對每個指標的宏觀調控目標和經濟學界認為合適的增長速度 然后 參照各指標歷史上平均增長率與宏觀目標的偏差值 取得綠燈的上下界限 注意應將異常值去除后 再取平均 4 確定了各指標的檢查值后 還要確定綜合指數的檢查值 取滿分5 m的85 為紅燈與黃燈的界限 取滿分的73 和50 為綠燈的上下界 取滿分的36 為淺藍燈和藍燈的界限 并且 隨著經濟結構的變化對預警界限進行修正 51 二 景氣序列信號系統(tǒng) 這是1982年由美國學者穆爾等人提出的一套預警系統(tǒng) 其目的是為了在景氣衰退期 聯(lián)邦政府能夠適時地實施景氣調整政策 通過公共事業(yè)投資 促進就業(yè) 它是聯(lián)邦政府公共投資計劃實施時機判定的一個高效率的指示器 一 主要特點1 不再重新選取預警指標 而是從已有的景氣指數中選擇了被認為預測價值高的合成指數 CI 作為預警指標 2 在美國過去的景氣循環(huán)中 觀察先行合成指數的性能可見 雖然景氣高峰有很長的先行期 但其長度很不穩(wěn)定 另外 在景氣谷底的先行期又非常短 所以 這一景氣序列信號系統(tǒng)是利用合成指數的先行指數和合成指數的一致指數的變化率來發(fā)出信號 指示未來的景氣動向 52 二 計算方法 1 計算合成指數的變化率即將每月合成指數值 用過去12個月的平均值來除 得到百分比變化率 這里的合成指數 是采用非農業(yè)就業(yè)人數 礦工業(yè)生產 個人所得 制造業(yè)和商業(yè)銷售額 零售銷售額 國民總產值 民間雇傭人數等11個主要經濟指標綜合計算得出的 令先行合成指數的變化率序列為L 一致合成指數的變化率序列為C 用這種與前一年平均值相比的方法求變化率 可以增加穩(wěn)定性 2 計算目標趨勢所謂目標趨勢是一段時期內的長期增長率 它是由一致指標 同步指標 組得到的平均長期趨勢 是月度變化率 可以換算成年率增長率 在美國 這種由全體一致指標計算出來的年率平均增長率與整個經濟的長期增長率是一致的 53 三 景氣序列信號 景氣序列信號是基于變化率來確認的 如果先行合成指數變化率低于目標趨勢 則表示增長循環(huán)正趨向于下降局面 而如果一致合成指數變化率低于目標趨勢 則把這種情況理解為增長循環(huán)正處于下降局面 相反 如果先行合成指數變化率超過目標趨勢 則意味著增長循環(huán)開始趨向于上升局面 而一致合成指數變化率超過目標趨勢 表明增長循環(huán)已處于上升局面 例如 美國1949 1982年的月度目標趨勢是0 271 則換算成年度目標趨勢為3 3 考慮到不規(guī)則要素的標準差為1 則將目標趨勢確定為3 3 1 的區(qū)間 同時再確定一個0 1 的區(qū)間作為判斷景氣是否衰退的界限 54 景氣序列信號系統(tǒng)示意圖