房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2(廣州白云區(qū)).doc
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房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱:***名下位于廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房住宅用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托人:*** 估價(jià)機(jī)構(gòu):***評(píng)估有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:***、*** 估價(jià)人員:***、*** 估價(jià)作業(yè)日期:二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告出具日期:二〇一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告編號(hào):***號(hào) 目 錄 致估價(jià)委托人函 1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 3 估價(jià)假設(shè)和限制條件 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6 一、 估價(jià)委托人 6 二、 估價(jià)機(jī)構(gòu) 6 三、 估價(jià)目的 6 四、 估價(jià)對(duì)象 6 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9 六、 價(jià)值類型及價(jià)值定義 9 七、 估價(jià)依據(jù) 10 八、 估價(jià)原則 11 九、 估價(jià)方法 13 十、 估價(jià)結(jié)果 13 十一、 估價(jià)人員 15 十二、 估價(jià)作業(yè)日期 15 十三、 估價(jià)報(bào)告使用期限 15 附件 1. 《***司法委托評(píng)估委托書》復(fù)印件; 2. 估價(jià)對(duì)象位置示意圖; 3. 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片; 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件; 6. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件; 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))復(fù)印件。 致估價(jià)委托人函 Error! Reference source not found.: 承蒙委托,本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則,對(duì)Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,估價(jià)目的是供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考。 我公司依據(jù)國(guó)家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料,嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序,實(shí)地查勘,搜集相關(guān)資料,認(rèn)真分析,對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評(píng)估,選取了市場(chǎng)法,確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房,計(jì)價(jià)建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))的全交吉總價(jià)為人民幣***元整(¥***萬元),全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整(¥14630元/平方米);建議不交吉總價(jià)為人民幣***元整(¥***萬元),建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整(¥11700元/平方米);詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 ***評(píng)估有限公司 法定代表人: 二〇一三年十二月十二日 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 估價(jià)委托人:Error! Reference source not found. 估價(jià)時(shí)點(diǎn):2013年12月9日 ***評(píng)估有限公司 估價(jià)對(duì)象 權(quán)屬資料 房產(chǎn)地址 產(chǎn)權(quán)人 結(jié)構(gòu)及總樓層 所在樓層 建筑面積(㎡) 全交吉單價(jià) (元/㎡) 全交吉總價(jià) (萬元) 建議不交吉單價(jià) (元/㎡) 建議不交吉總價(jià) (萬元) 備注 1 《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào)) 廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房 Error! Reference source not found. 鋼筋混凝土17層 5層 Error! Reference source not found. 14630 *** 11700 *** 已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,使用年限70年,從2004年12月2日起。評(píng)估值包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。 合 計(jì) *** *** *** 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明: 1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5. 本公司的估價(jià)人員***、***已于2013年12月9日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6. 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)(章) 簽名 *** *** 估價(jià)假設(shè)和限制條件 一、 估價(jià)的假設(shè)條件: 1. 估價(jià)委托人設(shè)定,本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限,包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。 2. 估價(jià)委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載,估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)及被查封。估價(jià)委托人設(shè)定,本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象租賃、抵押、查封等因素對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響 3. 在現(xiàn)場(chǎng)查勘日,由于當(dāng)事人原因,我司估價(jià)人員未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)勘。 4. 對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)、估價(jià)對(duì)象土地面積、建筑面積等影響估價(jià)結(jié)果的因素,以估價(jià)委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載為依據(jù),我們并未到有關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬資料記載內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí),由估價(jià)委托人保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。 5. 我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6. 本公司估價(jià)工作人員***、***已于二〇一三年十二月九日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查,估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地勘查之日的狀況一致。 二、 估價(jià)的限制條件: 1. 本報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響;亦未考慮估價(jià)對(duì)象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制及查封對(duì)其價(jià)值的影響。 2. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料,估價(jià)委托人對(duì)資料的合法性、真實(shí)性、完整性、時(shí)效性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的,本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3. 本估價(jià)報(bào)告僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用,不得做其它用途。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果,本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 4. 本報(bào)告必須完整使用,對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。 5. 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在沒有得到我公司同意情況下,不得發(fā)表于任何媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有。 6. 本報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年,即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、 估價(jià)委托人 委托人姓名:Error! Reference source not found. 聯(lián)系地址:*** 二、 估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱:***評(píng)估有限公司 法定代表人姓名:*** 機(jī)構(gòu)地址:*** 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):*** 資質(zhì)等級(jí):一級(jí) 證書編號(hào):建房估證字***號(hào) 有效期限:***年**月**日至***年**月**日 三、 估價(jià)目的 供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考 四、 估價(jià)對(duì)象 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定,本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象為廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房住宅用途房地產(chǎn)。房地產(chǎn)基本狀況詳見下表: 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 坐落 廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至***號(hào),南至小區(qū)路,西至***號(hào),北至小區(qū)路。 規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載共用地面積為2431.2586平方米;估價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米,其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:土地用途為住宅用地;房屋使用性質(zhì)為居住用房。 權(quán)屬人 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.,占有部分為全部。 1、 實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于2013年12月9日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘,詳情如下: 1)、 土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至***號(hào),南至小區(qū)路,西至***號(hào),北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢(shì) 與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平,自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基(地質(zhì)) 外觀及使用狀況顯示,承載力及穩(wěn)定性一般,無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度(土地條件) 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”(通路、給水、排水、通電、通訊),宗地內(nèi)建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,使用年限70年,從2004年12月2日起。 其他 —— 2)、 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:估價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米,其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘,估價(jià)委托人設(shè)定,室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘,估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。 層高 約3.0米。 空間布局 本次評(píng)估因?yàn)楫?dāng)事人原因,估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘;估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。 建成時(shí)間 據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。 其他說明 —— 2、 權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人提供的資料 1、《***司法委托評(píng)估委托書》; 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))。 土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán) 國(guó)有土地。 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán),已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,使用年限70年,從2004年12月2日起。 土地權(quán)益狀況描述 土地使用管制 估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū),屬于住宅用地,符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權(quán)益狀況 房屋所有權(quán) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.,占有部分為全部。 出租或占用情況 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有人使用。 其他權(quán)利設(shè)立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房設(shè)定抵押權(quán),權(quán)利人為中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行,權(quán)利部位為全部,權(quán)利價(jià)值為***,他項(xiàng)案號(hào)是***登記字***;本次評(píng)估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對(duì)其價(jià)值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房被***查封。 3、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街,其位置詳見“估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū),平沙南街東側(cè)。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價(jià)對(duì)象所在建筑物鄰廣花一路華成路,道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路,距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)有地面停車位,停車較方便,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 周圍環(huán)境和景觀(周圍環(huán)境照片詳見附件) 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好,無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū),居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設(shè)施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“五通”(通路、給水、排水、通電、通訊)。 外部配套設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施 附近有教育(平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué))、醫(yī)療服務(wù)(均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站)、商業(yè)服務(wù)(上好佳百貨、福興百貨商場(chǎng))、住宅小區(qū)(春庭花園、富力金港城)、平沙公園等,所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 本公司估價(jià)人員已于二〇一三年十二月九日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察,本次評(píng)估根據(jù)委托人設(shè)定,依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,確定以現(xiàn)場(chǎng)勘察日為估價(jià)時(shí)點(diǎn),即估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二〇一三年十二月九日。 六、 價(jià)值類型及價(jià)值定義 價(jià)值類型:市場(chǎng)價(jià)值。 價(jià)值定義:本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限,包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。 估價(jià)委托人設(shè)定,本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象的債權(quán)債務(wù)狀況、租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制以及查封對(duì)其價(jià)值的影響。 七、 估價(jià)依據(jù) (一) 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào),2007年8月30日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂); 2. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令[2004]第28號(hào),2004年8月28日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂); 3. 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào),中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過,自2008年1月1日起施行); 4. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào),中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過,自2007年10月1日起施行)。 5. 《中華人民共和國(guó)拍賣法》(中華人民共和國(guó)主席令第23號(hào),第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過,第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)拍賣法〉的決定》修正,自2004年8月28日); 6. 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號(hào),由最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議通過,自2005年1月1日起施行)。 (二) 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 1. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》; 2. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 (三) 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料 1. 《***司法委托評(píng)估委托書》復(fù)印件; 2. 《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))復(fù)印件。 (四) 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料。 八、 估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則,并結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。本次評(píng)估所遵循的估價(jià)原則具體如下: 1. 獨(dú)立、客觀、公正原則 要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系,不受外部干擾因素影響,從實(shí)際出發(fā),公平合理地進(jìn)行估價(jià)。本公司具有完全獨(dú)立性,參與本次評(píng)估的估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系,一切從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的進(jìn)行估價(jià)。 2. 合法原則 應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法,是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,其權(quán)益才能受法律保護(hù),并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)具有合法的產(chǎn)權(quán),所涉及的估價(jià)對(duì)象用途為合法的。 3. 替代原則 競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中,具有相同或相似效用的生產(chǎn)要素之間可以相替代。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是如此,即在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi),可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件,通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較,然后對(duì)其間的差別作適當(dāng)?shù)男拚?,確定待估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估主要是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量、可比性較強(qiáng)的類似房地產(chǎn)近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值,體現(xiàn)了替代原則。 4. 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí),應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài),是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。 本次評(píng)估中,運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí),首先要求估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途是法律上允許,根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定,本次按證載用途進(jìn)行評(píng)估,在法律上是允許的;其次,還體現(xiàn)技術(shù)上可能,技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù),本次評(píng)估采用保持現(xiàn)狀,在技術(shù)上是可能的。第三,要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行,房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式,實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評(píng)估是采用保持現(xiàn)狀,經(jīng)濟(jì)上是可行的。 由于估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū),所處地段交通便利度一般,市政配套設(shè)施完善,居住氛圍較好。估價(jià)對(duì)象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途評(píng)估,法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,為最高最佳用途評(píng)估。 5. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的價(jià)值,本次評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二〇一三年十二月九日,市場(chǎng)狀況、法律法規(guī)、計(jì)價(jià)依據(jù)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn),體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 九、 估價(jià)方法 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘,對(duì)與估價(jià)對(duì)象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查,認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況,選擇合適的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對(duì)象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀,分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料,在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,在合法原則的前提下,分析得到該類房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多,而且市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值最能反映估價(jià)對(duì)象住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)值,故采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評(píng)估方法的選用情況詳見下表。 市場(chǎng)法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn),然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和,具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益,然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 公式 比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 其中:V=估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格;V0=可比實(shí)例成交價(jià)格;A=正常市場(chǎng)價(jià)格; A0=實(shí)際成交價(jià)格;B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格;B0=成交日期價(jià)格;C=對(duì)象狀況價(jià)格;C0=實(shí)例狀況價(jià)格。 本次評(píng)估采用收益法變形公式: 其中:V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值;待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益; Y = 報(bào)酬率; n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),其中:后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn) 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 適用于評(píng)估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值,也適用于很少發(fā)生交易而限制市場(chǎng)法的運(yùn)用,又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn),以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多,可運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對(duì)象真正市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),且市場(chǎng)上交易實(shí)例較少。 估價(jià)對(duì)象已開發(fā)建成,非純土地使用權(quán)和在建工程。 十、 估價(jià)結(jié)果 我公司依據(jù)國(guó)家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料,嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序,實(shí)地查勘,搜集相關(guān)資料,認(rèn)真分析,對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評(píng)估,選取了市場(chǎng)法,確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房,計(jì)價(jià)建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))的全交吉總價(jià)為人民幣***元整(¥***萬元),全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整(¥14630元/平方米);建議不交吉總價(jià)為人民幣***元整(¥***萬元),建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整(¥11700元/平方米);詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 十一、 估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 *** 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 *** 十二、 估價(jià)作業(yè)日期 二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 十三、 估價(jià)報(bào)告使用期限 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年,即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 附 件 8. 《***司法委托評(píng)估委托書》復(fù)印件; 1. 估價(jià)對(duì)象位置示意圖; 2. 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片; 3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件; 5. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件; 6. 《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))復(fù)印件。 目 錄 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 18 一、 實(shí)物狀況描述與分析 18 二、 權(quán)益狀況描述與分析 19 三、 區(qū)位狀況描述與分析 19 四、 市場(chǎng)背景描述與分析 21 五、 最高最佳利用分析 24 六、 估價(jià)方法適用性分析 24 七、 估價(jià)測(cè)算過程 24 八、 估價(jià)結(jié)果確定 35 附件 9. 《***司法委托評(píng)估委托書》復(fù)印件; 1. 估價(jià)對(duì)象位置示意圖; 2. 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片; 3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件; 5. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件; 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))復(fù)印件。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于2013年12月9日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘,詳情如下: 1) 土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至***號(hào),南至小區(qū)路,西至***號(hào),北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢(shì) 與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平,自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基(地質(zhì)) 外觀及使用狀況顯示,承載力及穩(wěn)定性一般,無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度(土地條件) 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”(通路、給水、排水、通電、通訊),宗地內(nèi)建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,使用年限70年,從2004年12月2日起。 其他 —— 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:估價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米,其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘,估價(jià)委托人設(shè)定,室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘,估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。 層高 2) 約3.0米。 空間布局 本次評(píng)估因?yàn)楫?dāng)事人原因,估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘;估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。 建成時(shí)間 據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。 其他說明 —— 由于當(dāng)事人原因,本次評(píng)估未能進(jìn)入室內(nèi)查勘,本次評(píng)估設(shè)定其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)完好,能保持正常使用,實(shí)物狀況良好。 二、 權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人提供的資料 1、《***司法委托評(píng)估委托書》; 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))。 土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán) 國(guó)有土地。 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán),已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,使用年限70年,從2004年12月2日起。 土地權(quán)益狀況描述 土地使用管制 估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū),屬于住宅用地,符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權(quán)益狀況 房屋所有權(quán) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.,占有部分為全部。 出租或占用情況 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有人使用。 其他權(quán)利設(shè)立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房設(shè)定抵押權(quán),權(quán)利人為中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行,權(quán)利部位為全部,權(quán)利價(jià)值為***,他項(xiàng)案號(hào)是***登記字***;本次評(píng)估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對(duì)其價(jià)值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》(房產(chǎn)登記號(hào):2010登記字***號(hào))記載:廣州市白云區(qū)**街**號(hào)**房被***查封。 估價(jià)委托人提供的資料顯示,估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰、合法,估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)及已被查封。估價(jià)委托人設(shè)定,本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象租賃、抵押、查封等因素對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響。 三、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街,其位置詳見“估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū),平沙南街東側(cè)。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價(jià)對(duì)象所在建筑物鄰廣花一路華成路,道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路,距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)有地面停車位,停車較方便,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 周圍環(huán)境和景觀(周圍環(huán)境照片詳見附件) 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好,無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū),居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設(shè)施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“五通”(通路、給水、排水、通電、通訊)。 外部配套設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施 附近有教育(平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué))、醫(yī)療服務(wù)(均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站)、商業(yè)服務(wù)(上好佳百貨、福興百貨商場(chǎng))、住宅小區(qū)(春庭花園、富力金港城)、平沙公園等,所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖 總體來說,估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū),為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè),居住氛圍好,區(qū)位狀況一般。 四、 市場(chǎng)背景描述與分析 1. 國(guó)家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析 2012年,面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù),黨中央、國(guó)務(wù)院堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題,以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線,按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào),及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置,國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn),經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。 初步核算,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)7.8%。分季度看,一季度同比增長(zhǎng)8.1%,二季度增長(zhǎng)7.6%,三季度增長(zhǎng)7.4%,四季度增長(zhǎng)7.9%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元,比上年增長(zhǎng)4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元,增長(zhǎng)8.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元,增長(zhǎng)8.1%。從環(huán)比看,四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2.0%。 全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)364835億元,比上年名義增長(zhǎng)20.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.3%),增速比上年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)有及國(guó)有控股投資123694億元,增長(zhǎng)14.7%;民間投資223982億元,增長(zhǎng)24.8%,占全部投資的比重為61.4%。分地區(qū)看,東部地區(qū)投資比上年增長(zhǎng)17.8%,中部地區(qū)增長(zhǎng)25.8%,西部地區(qū)增長(zhǎng)24.2%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元,比上年增長(zhǎng)32.2%;第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元,增長(zhǎng)20.2%;第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元,增長(zhǎng)20.6%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中,工業(yè)投資154636億元,比上年增長(zhǎng)20.0%;其中,采礦業(yè)投資13129億元,增長(zhǎng)11.8%;制造業(yè)投資124971億元,增長(zhǎng)22.0%;電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資16536億元,增長(zhǎng)12.8%。全年基礎(chǔ)設(shè)施(不包括電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng))投資58391億元,比上年增長(zhǎng)13.3%。從到位資金情況看,全年到位資金399440億元,比上年增長(zhǎng)18.6%。其中,國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng)29.7%,國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)8.4%,自籌資金增長(zhǎng)21.7%,利用外資下降10.9%,其他資金增長(zhǎng)13.7%。全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資309083億元,比上年增長(zhǎng)28.6%;新開工項(xiàng)目356296個(gè),比上年增加28948個(gè)。從環(huán)比看,12月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長(zhǎng)1.53%。 2012年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控;一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自主性合理需求,貨幣政策方面,預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大,上半年兩次降存準(zhǔn)率,三年來首次降息,促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者,保障房政策支持力度增強(qiáng),中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入,支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào),并明確提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”。 1. 廣州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2012年年初廣州樓市的低迷,讓不少開發(fā)商都很“受傷”,購(gòu)房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢(shì)頭一直到4月份似乎才有復(fù)蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下,終于成就了廣州樓市的“金五銀六”,廣州樓市開始進(jìn)入平穩(wěn)反彈的階段。2012年1-11月廣州市區(qū)預(yù)售面積為678.12萬㎡,已超2011年全年的預(yù)售量,同比上漲13.26%。 而土地市場(chǎng)方面,在調(diào)控影響下,開發(fā)商上半年拿地謹(jǐn)慎,地方政府供地速度放緩,供應(yīng)量和成交量均隨之下降,根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示,2012年上半年,廣州(十區(qū))土地市場(chǎng)成功出讓20宗土地,同比減少4宗,出讓宗地的用地面積62.08萬平方米,同比也減少37.82%。雖然如此,上半年,廣州土地市場(chǎng)幾乎未出現(xiàn)流拍的情況,全市十區(qū)上半年土地成交總價(jià)為52.88億元,處于相對(duì)較高水平,而平均樓面地價(jià)則達(dá)到3010元/平方米,同比去年大漲37%,其中商住用地樓面地價(jià)1840元/平方米,同比上漲8.42%。廣州地市推地高峰在第四季度到來,該季度共賣地62宗,占全年土地出讓總量的52%,賣地收入達(dá)1418379萬,占全年收入的57%。2012年,廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗,其中7宗地中止出讓,119宗地成功成交,為當(dāng)?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對(duì)比“慘淡”的2011年,2012年廣州地市已慢慢恢復(fù)“元?dú)狻薄?shí)際上,就廣州市場(chǎng)而言,開發(fā)商拿地的信心已有很大程度的回升。 2. 廣州住宅房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析 受2007年廣州房?jī)r(jià)暴漲,2008年趨于平穩(wěn)后,2009年再次暴漲,2010年承接升勢(shì),2011年廣州商品住宅市場(chǎng)成交量萎縮,但結(jié)構(gòu)性原因?qū)е戮鶅r(jià)同比略升。 據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù),2012年上半年,廣州二手住宅共成交20595宗、172.09萬平方米,與去年同期相比減少了48.9%和49.8%。市場(chǎng)成交量在春節(jié)假期過后逐漸走出去年第四季度的低谷,呈現(xiàn)緩慢升溫的態(tài)勢(shì)。中介機(jī)構(gòu)滿堂紅發(fā)布的上半年廣州二手樓市報(bào)告顯示,根據(jù)其成交數(shù)據(jù),今年上半年廣州全市二手住宅成交均價(jià)為14467元/平方米,雖然同比上漲10.1%,但上漲速度連續(xù)兩年放緩。報(bào)告指出,廣州二手住宅的成交均價(jià)在經(jīng)歷了去年年底到今年年初的急速下挫后,隨著樓市成交量的恢復(fù)亦止跌回升。特別是在第二季度,在樓市3月份的“小陽春”過后,之前觀望不前的改善型需求開始逐漸入市,帶動(dòng)市場(chǎng)上的中高端物業(yè)成交增多,二手住宅的成交均價(jià)亦因此穩(wěn)步爬升。下半年廣州二手樓市將進(jìn)一步消化政策的負(fù)面影響,預(yù)計(jì)下半年成交量將會(huì)恢復(fù)到較正常的水平。 未來20年,是中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇期,廣州作為珠三角的中心城市,由于重化工業(yè)與與第三產(chǎn)業(yè)的“雙擎帶動(dòng)”,將有可能形成1500萬人口的規(guī)模。這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)勁消費(fèi)態(tài)勢(shì),將預(yù)兆房地產(chǎn)業(yè)仍然是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。另外,珠三角的路網(wǎng)建設(shè)給廣州房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間。 五、 最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí),應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài),是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。 本次評(píng)估中,運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí),首先要求估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途是法律上允許,根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定,本次按證載用途進(jìn)行評(píng)估,在法律上是允許的;其次,還體現(xiàn)技術(shù)上可能,技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù),本次評(píng)估采用保持現(xiàn)狀,在技術(shù)上是可能的。第三,要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行,房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式,實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評(píng)估是采用保持現(xiàn)狀,經(jīng)濟(jì)上是可行的。 由于估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū),所處地段交通便利度一般,市政配套設(shè)施完善,居住氛圍較好。估價(jià)對(duì)象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途評(píng)估,法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,為最高最佳用途評(píng)估。 六、 估價(jià)方法適用性分析 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘,對(duì)與估價(jià)對(duì)象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查,認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況,選擇合適的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對(duì)象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀,分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料,在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,在合法原則的前提下,分析得到該類房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多,而且市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值最能反映估價(jià)對(duì)象住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)值,故采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評(píng)估方法的選用情況詳見下表。 市場(chǎng)法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn),然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和,具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益,然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 公式 比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 其中:V=估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格;V0=可比實(shí)例成交價(jià)格;A=正常市場(chǎng)價(jià)格; A0=實(shí)際成交價(jià)格;B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格;B0=成交日期價(jià)格;C=對(duì)象狀況價(jià)格;C0=實(shí)例狀況價(jià)格。 本次評(píng)估采用收益法變形公式: 其中:V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值;待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益; Y = 報(bào)酬率; n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),其中:后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn) 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 適用于評(píng)估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值,也適用于很少發(fā)生交易而限制市場(chǎng)法的運(yùn)用,又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn),以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多,可運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對(duì)象真正市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),且市場(chǎng)上交易實(shí)例較少。 估價(jià)對(duì)象已開發(fā)建成,非純土地使用權(quán)和在建工程。 七、 估價(jià)測(cè)算過程 本次評(píng)估,通過市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 1、 市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn),然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 2、 選取可比實(shí)例 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。我們通過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情的了解,通過各種渠道搜集交易實(shí)例及參考相關(guān)資料,從中選取具有真實(shí)性、客觀性、信息完備性、可比性等符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比例的交易實(shí)例。 可比實(shí)例選取符合以下條件: ①、 與估價(jià)對(duì)象具有相同的用途; ②、 與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同; ③、 與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈; ④、 屬于正常交易或可修正為正常交易; ⑤、 可以進(jìn)行日期修正,交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近; ⑥、 區(qū)位及實(shí)物因素相近,可以進(jìn)行區(qū)位因素、實(shí)物因素修正。 可比實(shí)例基本狀況詳見如下表: 可比實(shí)例基本狀況 ★可比實(shí)例位置圖 可比實(shí)例位置圖 ★可比實(shí)例照片 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 外觀照片 ★可比實(shí)例基本狀況表 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 坐落 **街*號(hào)20*房 **街*號(hào)110*房 **街*號(hào)50*房 用途 住宅 住宅 住宅 規(guī)模(㎡建筑面積) 89 103 77 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 檔次 設(shè)施設(shè)備 電梯樓,室內(nèi)安裝給水、排水、照明等,室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 電梯樓,室內(nèi)安裝給水、排水、照明等,室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 電梯樓,室內(nèi)安裝給水、排水、照明等,室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 裝飾裝修 條形磚外墻;廳房地面鋪耐磨磚,廚廁地面鋪防滑磚;廳房?jī)?nèi)墻面涂乳膠漆,廚廁內(nèi)墻面貼瓷片;廳房天花面涂乳膠漆,廚廁吊鋁扣板天花;單元外裝防盜門,其余為木夾板門;鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻;大廳地面鋪拋光磚,房間地面鋪復(fù)合木地板,廚廁地面鋪防滑磚;廳房?jī)?nèi)墻面涂乳膠漆,廚廁內(nèi)墻面貼瓷片;廳房天花面木夾板造型天花,廚廁吊鋁扣板天花;單元外裝實(shí)木門,其余為木夾板門;鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻;廳房地面鋪耐磨磚,廚廁地面鋪防滑磚;廳房?jī)?nèi)墻面涂乳膠漆,廚廁內(nèi)墻面貼瓷片;廳房天花面涂乳膠漆,廚廁吊鋁扣板天花;單元外裝防盜門,其余為木夾板門;鋁合金玻璃窗。 周圍環(huán)境 環(huán)境好,無噪音影響。 環(huán)境好,無噪音影響。 環(huán)境好,無噪音影響。 權(quán)利性質(zhì) 出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 交易類型 買賣(交易) 買賣(交易) 買賣(交易) 成交日期 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 成交價(jià)格 成交總價(jià)(萬元) 125 160 110 成交單價(jià)(元/㎡) 14040 15530 14290 3、 建立比較基準(zhǔn) 選取了可比實(shí)例之后,一般應(yīng)對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,使他們之間的口徑一致、形式相同、相互可比,為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。詳見如下: 建立比較基準(zhǔn) 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 是否帶有債權(quán)債務(wù) 不考慮設(shè)立抵押權(quán),沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán),沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán),沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán),沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未代繳相關(guān)稅費(fèi) 是否含有非房地產(chǎn)成分 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 實(shí)物范圍 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 換算公式 房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù) 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 換算方法 通過折現(xiàn)計(jì)算 統(tǒng)一付款方式 分期付款 分期付款 分期付款 分期付款 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 統(tǒng)一價(jià)格單位 價(jià)格表示單位 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 幣種和貨幣單位 人民幣,用“元”表示 人民幣,用“元”表示 人民幣,用“元”表示 人民幣,用“元”表示 面積內(nèi)涵和單位 建筑面積,用“平方米”表示 建筑面積,用“平方米”表示 建筑面積,用“平方米”表示 建筑面積,用“平方米”表示 換算公式 某種面積下的單價(jià)=總價(jià)某種面積 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 4、 交易情況修正 可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的,它可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的,這種對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行的修正,成為交易情況修正。因此,經(jīng)過交易情況修正之后,就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格,變成了正常市場(chǎng)價(jià)格。交易情況修正的一般公式為: 詳見下表: 交易情況修正 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況 正常市場(chǎng)價(jià)格,沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場(chǎng)價(jià)格,沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場(chǎng)價(jià)格,沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場(chǎng)價(jià)格,沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 修正系數(shù) 5、 市場(chǎng)狀況調(diào)整 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的流逝,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn);②上漲;③下跌。 市場(chǎng)狀況調(diào)整可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率,本次評(píng)估采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為: 詳見下表: 市場(chǎng)狀況調(diào)整 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易日期 2013年12月9日 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 價(jià)格指數(shù) 100 100 100 100 6、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 A. 區(qū)位狀況調(diào)整 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影像的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格,調(diào)整為估價(jià)對(duì)象- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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